M i dân t c đ u có m t n n v n hóa riêng c a h ch ng h n v n hóa Pháp, v n hóa Trung Hoa, v n hóa n (Nguy n Nh Ý, 1998) [17] ... Th m m và
ki n trúc là m t b ph n c a v n hóa. Theo lý thuy t HVNTD, v n hóa là m t
trong b n y u t nh h ng đ n Q M nên suy ra y u t ki n trúc s có nh h ng
đ n quy t đ nh mua c n h .
T ng ng v i m i n n v n hóa khác nhau, con ng i có quan đi m v hình
th c ki n trúc khác nhau. Trong quy n V n hóa và Ki n trúc ph ng ông, ki n trúc s ng Thái Hoàng (2009) [12] đã trình bày s khác bi t v v n hóa và ki n
trúc c a các qu c gia nh Trung Qu c, Nh t B n, n , ông Nam Á và Vi t
Nam. Khi đ n m t s thành ph c a M , Canada, Singapore, Pháp chúng ta d
dàng nh n th y đâu là c ng đ ng c a ng i Hoa (Chinatown), ng i n
(Indiatown), ng i Mexico, ng i Malaysia. ngay gi a thành ph Sydney c a
Australia có khá nhi u ti u khu c a ng i da đ v i v n hóa g n nguyên d ng c a
h . Và Tp. HCM, chúng ta có th th y quan đi m ki n trúc c a c ng đ ng ng i
Hoa qu n 5, qu n 6, ng i Ch m qu n 8, qu n 3 hay ng i Khmer qu n 11.
C ng theo ng Thái Hoàng (1997) [10], khi thit k các công trình, ng i ki n trúc s c n ph i ch n nh ng nét đ c s c trong v n hóa truy n th ng đ đ a vào
gi i pháp ki n trúc nh ng v n đ m b o đ c tính th m m , s hài hòa và không
làm gi m đi các công n ng c n có.
T nh ng phân tích trên, chúng ta th y r ng m i dân t c đ u có m t n n v n
hóa riêng. S khác bi t v v n hóa gi a các dân t c d n đ n s khác bi t v quan
đi m ki n trúc. Ngoài ra, ki n trúc là m t b ph n quan tr ng c a v n hóa. Trong
lý thuy t HVNTD, v n hóa là m t trong b n y u t nh h ng đ n Q M. Chính
vì v yđã đ a đ n gi thuy t sau:
• Gi thuy t H1: Có m i quan h d ng gi a y u t Ki n trúc và Quy t đ nh mua c n h c a khách hàng.
Ng i tiêu dùng luôn b nh h ng b i y u t kinh t đ n Q M c a mình.
nh h ng đ n s c mua c a NTD. Y u t giá và ngân sách tài chính s quy t đ nh đ n ch ng lo i và s l ng hành hóa mà m t ng i có th mua. Lý thuy t Kinh t
h c v mô (Nguy n Nh Ý, 2007) [18] c ng ch ra r ng các y u t kinh t nh lãi
su t, thu , chính sách ti n t , chính sách tài khóa ... nh h ng đ n s n l ng. S n l ng này bao g m s l ng hàng hóa giao d ch trên th tr ng. N u có giao d ch
thì s có mua bán và Q M.
Trong lý thuyt HVNTD, y u t kinh k (thu nh p, ngh nghi p) nh h ng
đ n Q M. Hi n nhiên, m t ng i giám đ c có vi c làm n đ nh, thu nh p cao s
d dàng ra Q M m t c n h h n là m t anh công nhân có thua nh p th p và vi c
làm không n đ nh. Tóm l i, có th th y r ng y u t kinh t có nh h ng đ n
quy t đ nh mua và đ a đ n gi thuy t H2:
• Gi thuy t H2: Có m i quan h âm gi a y u t Kinh t và Quy t đ nh mua c n h c a khách hàng.
Lý thuy t HVNTD c ng ch ra r ng phong cách s ng c a m t cá nhân có nh
h ng đ n Q M c a h . Hi n nay do tình hình kinh t phát tri n nên nhu c u cu c
s ng đ c nâng cao và phong cách s ng c a ng i dân thành ph tr nên phóng khoáng h n. Con ng i quan tâm đ n các d ch v h tr và ch m sóc ngày càng
nhi u. Không ch n c ngoài mà còn trong n c chúng ta đ u d dàng b t g p
các dch v trong các khu chung c nh siêu th , SPA, công viên, h b i ... Nghiên
c u c a Hua Kiefer (2007) [26] cho th y s l ng các d ch v nhà mà ng i
nh n đ c đóng vai trò quan tr ng. Nghiên c u c a Friedman (1980) [25] đánh giá
vai trò c a các d ch v vào s l a ch n v trí c u trú. Nechyba và Strauss (1997)
[31] phát hi n ra r ng quy t đ nh n i c a ng i dân b nh h ng b i d ch v và
chi phí gia nhp vào c ng đ ng m i. Nh v y có th th y r ng y u t d ch v có
nh h ng đ n Q M và đ a đ n gi thuy t H3:
• Gi thuy t H3: Có m i quan h d ng gi a y u t D ch v và Quy t đ nh mua c n h c a khách hàng.
Lý thuy t HVNTD c ng cho r ng y u t gia đình và nhóm tham kh o có nh
c a Nho giáo nên quy t đ nh c a m t cá nhân luôn b ràng bu c b i các m i quan
h c ng nh truy n th ng v n hóa. M t c n h chung c có tr giá r t cao nên Q M mua s càng b nh h ng b i các nhóm tham kh o và gia đình. Nh v y
chúng ta có thêm m t gi thuy t m i:
• Gi thuy t H4: Có m i quan h d ng gi a y u t Nhóm tham kh o và
Quy t đ nh mua c n h c a khách hàng.
Th c t cho th y, khách hàng luôn quan tâm đ n v trí xây d ng c a m t d án tr c khi ra Q M c n h . Các d án càng g n trung tâm thành ph , các qu n có
ch tr ng phát tri n, khu sinh thái ch a b ô nhi m ... s d dàng đ c các nhà đ u t quan tâm t i. M t c n h có v trí g n c s y t , giáo d c, ch và g n n i
làm vi c s giúp chúng ta gi m b t th i gian di chuy n trong m t thành ph ngày
càng ch t h p nh Tp. HCM. Hi n nay, do qu đ t trong trung tâm thành ph đã
c n ki t nên các d án chung c có xu h ng xây d ng các qu n vùng ven nh
qu n 7, qu n 2, qu n Nhà Bè ... ây là các qu n m i phát tri n nên giá đ t đang t ng d n và nhà đ u t c ng quan tâm đ n v n đ này. H hi v ng sau khi mua
m t B S thì giá c a nó s t ng trong t ng lai và mang l i l i ích kinh t cho h .
Các thành ph l n trên th gi i có qui ho ch d ng v tinh t c là khu trung tâm
b trí chính gi a và các v tinh b trí xung quanh nó. Khu trung tâm là n i t p
trung các công ty, t ch c, ngân hàng ... và các v tinh là các khu dân c . Hàng
ngày ng i dân s di chuy n t các v tinh vào trung tâm thành ph đ làm vi c
nên tránh tình tr ng t p trung dân c quá m c trung tâm c ng. Tp. HCM tr c
đây phát tri n theo h ng t phát, ch a có m t qui ho ch rõ ràng nên nhi u n m
qua tình tr ng giao thông càng tr nên khó kh n và nhi u h l y khác n a. Hi n
nay, theo ch tr ng c a thành ph s đi u ch nh các khu dân c , công nghi p,
giáo d c thành các v tinh. các v tinh này vi c qui ho ch và xây d ng các khu
dân c s d dàng và mang hi u qu cao. Khu dân c Phú M H ng là m t đi n
hình v qui ho ch m i. C dân trong các khu dân c mi r t hài lòng vi qui
Ng i Vi t Nam th ng có quan ni m “an c l c nghi p” nên vi c s h u m t ngôi nhà hay c n h các thành ph luôn đ c h quan tâm. Vi c s h u m t c n
h chung c có ý ngh a r t quan tr ng trong m t đ i ng i. V trí đ a lý c a c n h đ c đ c bi t quan tâm vì nó nh h ng đ n giá tr c a c n h c ng nh các thu n
ti n khác trong đ i s ng. Th c t cho th y các d án có c s h t ng t t (đ c bi t
các v trí g n trung tâm thành ph hay các khu đô th m i quy ho ch), g n siêu th ,
b nh vi n, tr ng h c ... luôn đ c khách hàng quan tâm.
T nh ng phân tích trên cho th y v trí c a d án có nh h ng đ n Q M c a khách hàng và đ a đ n m t gi thuy t khác:
• Gi thuy t H5: Có m i quan h d ng gi a y u t V trí và Quy t đ nh
mua c n h c a khách hàng.
Ngày nay, các doanh nghip không ng ng n l c tìm ki m khách hàng, c
g ng hi u h và hi u chính mình đ có th ho ch đ nh m t chi n l c kinh doanh
đ y sáng t o và hi u qu nh m th a mãn t t nh t mong mu n c a khách hàng,
th m chí h n c nh ng gì mà khách hàng mong đ i. Vì v y, ho t đ ng marketing
có ý ngha quan tr ng trong k t qu kinh doanh c a doanh nghi p và doanh nghi p
kinh doanh B S không ph i là ngo i l .
T i th tr ng Tp. HCM, các th ng hi u l n đ c các nhà đ u t quan tâm
có th k đ n nh Kepel Land, Nova land, Hoành Anh Gia Lai, Phú M H ng,
Him Lam, t Lành ... và chúng ta có th bi t đ n các s n ph m B S c a h
thông qua nhi u hình th c. Các nghiên c u tr c đây ch ra r ng có m i quan h
gi a th ng hi u và lòng trung thành th ng hiu đ i v i hành vi tiêu dùng.
Ch ng h n Ajezen & Fishbein (1980) [24] cho r ng xu h ng tiêu dùng th ng
hi u là m t y u t quy t đ nh hành vi tiêu dùng th ng hi u.
Nh ng phân tích này cho th y r ng có m i liên h gi a marketing và Q M t đó đ a đ n gi thuy t th sáu:
• Gi thuy t H6: Có m i quan h d ng gi a y u t Marketing và Quy t đ nh mua c n h c a khách hàng.
T c s lý l n và nh ng phân tích trên có th th y r ng Q M c n h ch u nh h ng b i sáu nhóm y u t : Ki n trúc, Kinh t , D ch v , Nhóm tham kh o, V trí
và Marketing.
Hình 2.5 Mô hình nghiên c u
(Ngu n: Nghiên c u t ng h p)
Nhóm y u t Ki n trúc g m các y u t : Hình kh i, C nh quan & Cây xanh,
Khung nhìn, Hoàn thi n & N i th t, Thân thi n môi tr ng và An toàn.
Nhóm y u t Kinh t g m các y u t : Thu nh p; Giá c n h ; Di n tích; Phí d ch
v ; Lãi su t và Thu đ t đai.
Nhóm y u t D ch v h tr g m các y u t : Siêu th ; Nhà tr và H b i.
Nhóm y u t Nhóm tham kh o g m các y u t : Gia đình; B m và B n bè.
Nhóm y u t V trí g m các y u t : G n trung tâm thành ph ; G n ch , tr ng
h c, b nh vi n; Giao thông và T ng giá đ t.