4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.2.3. đánh giá kết quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng
huyện Nghi Lộc từ khi thành lập ựến nay
4.2.3.1. Công tác ựăng ký quyền sử dụng ựất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Qua ựiều tra hiện nay trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc có 9054 hồ sơ chưa ựược cấp GCN, năm 2005 UBND huyện Nghi Lộc ựã ban hành kế hoạch số 20/2005/KH-UBND ựể giao chỉ tiêu kế hoạch thực hiện cấp GCN ựảm bảo quyền lợi cho công dân. Do tồn tại ựể lại từ chế ựộ quản lý ựất ựai trước luật ựất ựai năm 2003 nhiều nên hồ sơ cấp GCN không ựảm bảo và không ựúng theo ựuy ựịnh của luật; Căn cứ vào Nghị định 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007 của chắnh phủ Quy ựịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai; Quyết ựịnh 146/2007/Qđ-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh Nghệ An Về việc ban hành quy ựịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ở, ựất vườn, ao trong cùng thửa ựất với ựất ở, và Quyết ựịnh 111/2008/Qđ.UBND ngày 26/12/2008 về việc sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Quyết ựịnh 146/2007/Qđ-UBND; GCN chưa ựược cấp cơ bản thuộc các ựối tượng sau:
- Sử dụng ổn ựịnh trước ngày 15/10/1993 nhưng khi thực hiện Nghị định 64/CP chưa cấp, cấp sót, không nộp lệ phắ ựể cấp GCN hoặc chủ trương của xã chưa cấp GCN ựất thổ cư cho các hộ gia ựình, các xóm có hộ gia ựình là ựối tượng phi nông nông nghiêp, các xã ngư nghiệp . v.vẦ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 79
Bảng 4.3. Tiến ựộ cấp GCN của huyện Nghi Lộc từ năm 2006 - 2012
đất có nguồn gốc trước ngày 15/10/1993
đất có nguồn gốc sau ngày 15/10/1993 TT Tên xã Tổng hồ sơ kê khai xin cấp GCN Tổng số GCN ựã cấp % ựạt ựược so với tổng số cần cấp Tổng hồ sơ kê khai xin cấp GCN Tổng số GCN ựã cấp % ựạt ựược so với tổng số cần cấp 1 Nghi Quang 773 617 80 263 16 6 2 Nghi Phong 203 180 89 232 29 13 3 Nghi Thiết 222 151 68 47 20 43 4 Nghi Xuân 125 110 88 262 4 2 5 Nghi Vạn 37 30 81 279 67 24 6 Nghi Trung 25 8 32 65 31 48 7 Nghi Trường 55 33 60 191 0 0 8 TT Quán Hành 47 22 47 87 47 54 9 Nghi Yên 316 190 60 37 18 49
10 Nghi Công Nam 503 496 99 60 0 21
11 Nghi Công Bắc 635 531 84 64 21 28 12 Nghi Long 120 60 50 18 5 55 13 Nghi Thịnh 75 50 67 137 75 61 14 Nghi Thuận 36 20 56 118 72 11 15 Nghi Hoa 31 7 23 85 9 2 16 Nghi đồng 48 46 96 84 2 0 17 Nghi Kiều 10 9 90 245 1 0 18 Nghi Lâm 10 6 60 229 125 55 19 Nghi Phương 26 0 0 52 2 4 20 Nghi Mỹ 10 10 100 160 17 17 21 Nghi Diên 35 12 34 162 60 37 22 Nghi Thạch 33 18 55 36 10 28 23 Nghi Hợp 28 16 57 10 4 40 24 Nghi Khánh 63 50 79 184 67 36 25 Nghi Tiến 73 68 93 25 6 24 26 Phúc Thọ 47 42 89 0 0 -/- 27 Nghi Thái 5 0 0 5 0 0 28 Nghi Hưng 0 0 -/- 66 34 52 29 Nghi Xá 0 0 -/- 0 0 -/- 30 Nghi Văn 2057 1511 73 203 0 0 Tổng toàn huyện 5648 4293 76 3406 742 21
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 80 Các trường hợp trong ựối tượng này hầu như không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng ựất mà chỉ căn cứ vào phiếu lấy ý kiến khu dân cư của những người cư trú cung thời ựiểm.
- Xã cấp trái thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 ựến 01/7/2004
- đất có nguồn gốc từ lâu ựời nhưng hiện trạng không có nhà ở, sử dụng không liên tục.
Tiến ựộ cấp GCN của huyện Nghi Lộc từ năm 2005 ựến 2012 ựược chia thành 02 giai ựoạn xử lý : đất có nguồn gốc trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 ựến 01/7/2004. được thể hiện cụ thể tại bảng 4.3.
Những kết quả ựã ựạt ựược trong công tác ựăng ký và cấp Giấy chứng nhận là ựáng khả quan với một huyện có tình hình sử dụng ựất phức tạp như huyện Nghi Lộc. đất có nguồn gốc sử dụng trước ngày 15/10/1993 ựến nay ựã cơ bản hoàn thành và cơ bản ựáp ứng ựược yêu cầu của nhân dân trên ựịa bàn huyện, nhưng hồ sơ có nguồn gốc từ sử dụng từ ngày 15/10/1993 ựến trước ngày 01/7/2004 thì ựang còn quá thấp số hồ sơ chưa ựược cấp GCN ựang còn nhiềụ
Nhận xét chung về nguyên nhân làm hạn chế công tác ựăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc:
* Nhóm sử dụng ựất trước ngày 15/10/1993 : Số hồ sơ còn lại 1355 bộ là do ựất hiện trạng sử dụng ựất không có nhà, sử dụng không liên tục theo quy ựịnh tại điều 3 Nghị định 84/2007/Nđ-CP ngày 25/5/2007.
* Nhóm sử dụng ựất từ ngày 15/10/1993 ựến trước ngày 01/7/2004: Số hồ sơ còn lại 2264 bộ chưa ựược cấp GCN do các nguyên nhân sau :
- Theo quy ựịnh tại điều 20 của Quyết ựinh 146/2007/Qđ.UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh Nghệ An và Quyết ựịnh 111/2008/Qđ.UBND ngày 26/12/2008 sửa ựổi một số ựiều của Quyết ựịnh 146/2007/Qđ.UBND ựối với cấp ựất trái thẩm quyền (do UBND xã cấp ựất) , quy ựịnh các hộ ựược UBND các xã cấp ựất có giấy tờ chứng minh về việc ựã nộp tiền ựể ựược sử dụng ựất và
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 81 phù hợp với quy hoạch thì ựược cấp giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng ựất; nhưng trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc các trường họp này hóa ựơn nộp tiền lại ghi không ựúng quy ựịnh nên không ựảm bảo cho việc cấp GCN. Tuy nhiên, các quy ựịnh này cũng gây thắc mắc cho nhân dân vì ựây thuộc về lỗi của cơ quan Nhà nước ghi sai nội dung, không phải do người dân nộp tiền không ựúng quy ựịnh.
- Các văn bản ựã ựược ban hành không ựồng bộ, chế ựộ chắnh sách luôn thay ựổi và có nhiều bấp cập, hồ sơ lưu trữ qua các thời kỳ không ựầy ựủ, việc cung cấp hồ sơ của các cấp chưa liên kết chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn cho huyện trong công tác ựăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
4.2.3.2. Chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất
Những ựặc thù về quản lý và sự biến ựộng sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện ựòi hỏi công tác cập nhật và chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất theo quy ựịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất phải ựầy ựủ ựể ựáp ứng cho yêu cầu quản lý chặt chẽ ựất ựai xuyên suốt theo thời gian và là tài liệu lưu trữ vĩnh viễn.
Từ khi thành lập VPđK ựến nay ựã xử lý cho 6.405 trường hợp chuyển nhượng, thửa kế, tặng cho, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, tách thửa (xem chi tiết tại phụ biểu 07) ; cho 7027 trường hợp ựăng ký giao dịch ựảm bảo (xem chi tiết tại phụ biểu 06). Số lượng biến ựộng rất lớn nhưng chưa ựược thực hiện cập nhật chỉnh lý biến ựộng trên các hệ thống hồ sơ ựịa chắnh theo ựúng quy trình, quy phạm. Mặc dù bản ựồ ựo ựạc mới thực hiện ựo từ năm 2002 và xã chậm nhất ựo xong năm 2012 nhưng việc ựưa hệ thống bản ựồ này vào công tác quản lý ựất ựai và cập nhật chỉnh lý biến ựộng từ 01/10/2011.
Tất cả các xã trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc ựều ựã lập sổ ựịa chắnh, sổ mục kê nhưng không có sổ cập nhật chỉnh lý biến ựộng, mặt khác hồ sơ ựịa chắnh theo Nghị định 64/CP không có tắnh chất pháp lý cao và không phản ánh ựúng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 82 tình hình quản lý và sử dụng ựất trên ựịa bàn nên huyện ựã ựầu tư kinh phắ và xin hỗ trợ kinh phắ từ cấp trên ựể ựo ựạc lại cho 21/30 xã, thị trấn ựể cấp ựổi GCN và lập hệ thống hồ sơ ựịa chắnh mớị Tổng số hồ sơ kê khai cần cấp ựổi GCN là 52.093 GCN (trong ựó : ựất ở 28.967 GCN ; ựất NN 23.126 GCN) đến nay ựã hoàn thành ựược 7 xã ; tổng số GCN ựược cấp ựổi là 13.927 GCN ựạt 27% (trong ựó : ựất ở 4.689 GCN ; ựất NN 9.238 GCN) ; kết quả cho thấy công tác cấp ựổi GCN lập hồ sơ ựịa chắnh mới quá chậm so với yêu cầu ựặt ra cả về số lượng lẫn tiến ựộ theo thời gian thực hiện Ờ (xem chi tiết tại phụ biểu 08). Mặc dù bản ựồ ựo ựạc mới thực hiện ựo từ năm 2002 và xã chậm nhất ựo xong năm 2012 nhưng việc ựưa hệ thống bản ựồ này vào công tác quản lý ựất ựai và cập nhật chỉnh lý biến ựộng từ 01/10/2011.
Nguyên nhân và yếu tố ảnh hưởng ựến tình trạng trên là:
Do tại thời ựiểm thực hiện Nghị ựịnh 64/CP về việc cấp GCN lập hồ sơ ựịa chắnh trên ựịa bàn tỉnh Nghệ An nói chung và huyện Nghi Lộc nói riêng, về chủ trương thực hiện ựể cấp GCN và lập hồ sơ ựịa chắnh ựối với ựất Nông nghiệp nhưng tỉnh Nghệ An cho phép ựồng thời cấp ựất ở cùng GCN với ựất Nông nghiệp, trong khi bản ựồ ựịa chắnh lại ựo bao các thửa ựất ở. Trên thực tế diễn ra trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc việc biến ựộng sau khi lập hồ sơ ựịa chắnh chủ yếu là biến ựộng ựất ở. Vì vậy cở sở ựể cập nhật chỉnh lý biến ựộng gần như không thực hiện hoặc thực hiện không ựầy ựủ và ựảm bảo quy trình.
đối với bản ựồ ựo ựạc mới qua thực tế cho thấy việc áp dụng bản ựồ ựịa chắnh mới tại huyện Nghi Lộc rất chậm trong công tác lập hồ sơ ựịa chắnh, ựến nay mới chỉ ựược 7/21 xã ựo ựạc có ựược hồ sơ ựịa chắnh khá ựầy ựủ theo quy ựịnh, nên công tác cập nhật chỉnh lý biến ựộng cũng chỉ dừng lại ở mức chỉnh lý bản ựồ và sổ mục kê mà chưa ựáp ứng ựược tình hình biến ựộng ựất ựai trên ựịa bàn và theo ựúng quy trình quy phạm.
Hệ thống văn bản pháp lý, quy ựịnh về HSđC thay ựổi nhiều lần, quy trình cập nhật chỉnh lý biến ựộng trên HSđC phức tạp, trùng lặp do cả hai cấp
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 83 ựều phải thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ lưu ở cấp mình. Hơn nữa, trình ựộ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ ựịa chắnh thị trấn còn hạn chế dẫn ựến việc lập, cập nhật chỉnh lý biến ựộng chưa thường xuyên. Mặt khác, cán bộ ựịa chắnh phải kiêm nhiệm nhiều việc khác như giải phóng mặt bằng, xây dựng, giao thông,Ầ
4.2.3.3 Lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh
Việc lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh trên ựịa bàn huyện Nghi Lộc rất ựược quan tâm, tất cả các xã, thị trấn ựều ựược lập hồ sơ ựịa chắnh (chi tiết xem bảng 4.4) ; hệ thống HSđC ựược lưu ựầy ựủ 3 cấp theo ựúng quy ựịnh, nhưng chất lượng lập hồ sơ ựịa chắnh theo Nghị ựịnh 64/CP còn một số hạn chế như sau:
- Bản ựồ ựo tỷ lệ 1/2000 nhưng các thửa ựất cơ bản là ựo bao, ựặc biệt là ựất thổ cư ựo bao rất nhiều hộ vào chung một thửa ựất (có những tờ bản ựồ ựo cả khu dân cư vào 1 thửa ựất), vì vậy thiếu tắnh chắnh xác và ứng dụng bản ựồ trong quản lý Nhà nước về ựất ựai rất thấp.
- Hồ sơ cấp GCN theo Nghị ựịnh 64/CP không lưu tại huyện, còn cấp xã thì chỉ lưu ựơn kê khai cấp GCN gồm cả ựất thổ cư và ựất nông nghiệp. Thông tin thửa ựất phản ánh qua sổ mục kê và sổ ựịa chắnh khá ựầy ựủ nhưng tắnh chất pháp lý không cao vì không có tài liệu lưu trữ chứng minh kèm theọ
- Trong hồ sơ ựịa chắnh có nhiều dấu hiệu tẩy xóa làm giảm tắnh pháp lý của hồ sơ.
- Chưa thực hiện ựược công tác cập nhật chỉnh lý biến ựộng ựối với cả hệ thống hồ sơ ựịa chắnh.
- Trên ựịa bàn huyện một số xóm, vùng của các xã chưa ựược lập HSđC như : Vùng phi nông nghiệp, vùng biển không sản xuất Nông nghiệp ; và một số xã không ựủ kinh phắ thực hiện như xã Nghi Văn, Nghi Công
Qua ựiều tra nghiên cứu nhận thấy một số nguyên nhân dẫn ựến các tồn tại trên như sau :
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 84 - Khi thực hiện Nghị ựịnh 64/CP của chắnh phủ là ựo ựạc bản ựồ và lập hồ sơ cấp GCN ựất Nông nghiệp, nhưng UBND tỉnh Nghệ An ựã cho chủ trương ựồng thời cấp ựất thổ cư vào chung một GCN với ựất Nông nghiệp, vì vậy ựất thổ cư bản ựồ không ựược ựo giải thửa mà ựo baọ
Bảng 4.4. Hiện trạng hệ thống hồ sơ ựịa chắnh huyện Nghi Lộc
Hồ Sơ chỉ thị 299/1980/TTg Hồ Sơ Mới (Qđ 29;09)
TT Tên xã Tờ Bđ Sổ Mục Kê Sổ địa chắnh Tờ Bđ Sổ Mục Kê Sổ địa chắnh 1 Nghi Lâm 3 5 19 33 33 19 2 Nghi Văn 8 23 43 43 25 3 Nghi Kiều 16 8 24 81 81 4 Nghi Mỹ 6 6 13 17 17 13 5 Nghi Công Bắc 37 37
6 Nghi Công Nam 11 12 14
7 Nghi đồng 6 6 9 8 Nghi Phương 12 7 15 29 29 15 9 Nghi Hưng 7 7 15 10 Nghi Thuận 6 6 17 11 Nghi Hoa 5 5 12 14 14 12 Nghi Diên 5 5 12 11 11 13 Nghi Vạn 6 5 17 44 44 17 14 Nghi Trung 9 4 19 15 15 15 TT Quán Hành 8 1 16 Nghi Long 8 4 18 17 Nghi Yên 13 9 14 18 Nghi Tiến 6 5 14 18 18 14 19 Nghi Thiết 2 2 3 5 1 20 Nghi Quang 4 3 5 5 1 21 Nghi Khánh 3 3 14 11 11 22 Nghi Hợp 2 3 11 23 Nghi Xá 5 5 10 24 Nghi Thịnh 11 3 14 10 10 25 Nghi Trường 9 3 19 14 14 26 Nghi Phong 10 3 17 17 17 27 Nghi Thái 4 4 13 15 15 28 Phúc Thọ 4 1 19 12 12 19 29 Nghi Xuân 5 2 16 11 11 30 Nghi Thạch 3 3 13 13 13
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 85 - Hồ sơ ựịa chắnh cơ bản là giao về các xóm lập và quy trình thực hiện nhiều xã chưa ựảm bảo nên dẫn ựến việc tẩy xóa nhiều trong hồ sơ.
- Một số xã không có kinh phắ ựể lập HSđC nên lập dở dang không ựầy ựủ. - Môt số xã vùng biển và vùng phi nông nghiệp do không có ựất Nông nghiệp nên không ựược ựo ựạc bản ựồ và không ựược lập HSđC.
để khắc phục các tồn tại trên UBND tỉnh và UBND huyện ựã hết sức quan tâm và cho chủ trương ựo ựạc lại bản ựồ và lập hệ thống HSđC mới cho các xã, thị trấn, từ năm 2002 ựến nay huyện ựã ựược ựo ựạc 21/30 xã thị trấn và hiện ựang ựo ựạc thêm 2 xã và ựang chờ nghiệm thụ Theo quy ựịnh tại Khoản 2 - điều 64 của Luật đất ựai, VPđK chỉ có chức năng quản lý HSđC gốc, chỉnh lý thống nhất HSđC không có chức năng lập HSđC. Nhưng theo Thông tư 38/2004/TTLT-BTN&MT-BNV thì VPđK có chức năng lập HSđC. Với thực trạng HSđC như ựã nêu trên thì việc lập và quản lý HSđC là nhiệm