a. định giá ựất
Giá ựất là sự ựiều tiết mối quan hệ giữa ựất ựai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ựất chịu tác ựộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước ựiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDđ theo giá cả, nhưng giá ựất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ựất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ựịnh giá ựất cần phải xem xét ựầy ựủ các yếu tố chi phối ựó.
đất ựai là một tài sản ựặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trắ ựịa lý, sự ựầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ựất ựai còn chịu sự chi phối và tác ựộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, ựịnh giá ựất chỉ có thể là sự ước tắnh về giá trị mà không thể tắnh ựúng, tắnh ựủ như ựịnh giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ựất cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 23
luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ựình, các nhân thuê ựất ựể sử dụng vào mục ựắch xác ựịnh. Người ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất có quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDđ. Vì vậy, ựịnh giá ựất ựược hiểu là "sự ước tắnh về giá trị của quyền SDđ bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch ựó ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh".
b. Những yếu tố cơ bản xác ựịnh giá ựất trong ựấu giá quyền sử dụng ựất Khi xác ựịnh giá ựất ựể ựấu giá phải ựảm bảo lợi ắch của hai phắa là Nhà nước và người tham gia ựấu giá, giá ựất tắnh ựược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ựất. đất ựai dùng vào các mục ựắch khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ựất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trắ của khu ựất:
Vị trắ là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ựịnh giá ựất, vắ dụ trong cùng một loại ựường phố của một loại ựô thị thì giá ựất ở những vị trắ mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trắ trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trắ ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trắ ở xa trung tâm (cùng ựặt tại vị trắ mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ựường phố, nhưng vị trắ ở gần khu sản xuất có các khắ ựộc hại thì giá ựất sẽ thấp hơn các vị trắ tương tự nhưng ựặt ở xa trung tâm hơn.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ựầu tư CSHT
Một khu ựất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ựược ựầu tư xây dựng CSHT, khu ựất sẽ có những hạn chế nhất ựịnh trong việc xác ựịnh giá ựất. Ngược lại, một khu vực ựược ựầu tư CSHT như hệ thống ựường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ựồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ựại, ựiện sinh hoạt, ựiện sản xuất qui mô lớn... sẽ làm tăng giá trị của ựất và
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 24
tác ựộng trực tiếp ựến giá ựất.
- điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực có ựiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ựiều kiện có sức thu hút dân cư ựến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ựất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xắ nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ựến ựây ắt dẫn ựến giá ựất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ựắch và yêu cầu khác nhau
Một lô ựất nếu dùng ựể sử dụng cho các mục ựắch khác thì giá ựất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ựắch ựó do ựất ựai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ựó là tắnh không ựồng nhất, sự cố ựịnh về vị trắ, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ựịnh như nhà ở có nghĩa là sự ựầu tư không hoàn toàn bất biến.
c. Các phương pháp ựịnh giá ựất trong ựấu giá quyền sử dụng ựất ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ựịnh giá ựất ựể thực hiện ựấu giá quyền SDđ, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường:
Phương pháp dữ liệu thị trường (phương pháp so sánh) những vụ mua bán có thể so sánh ựược trên thị trường. đây là phương pháp ựịnh giá trong ựó người ựịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ựể sau ựó bằng qui trình so sánh, dự tắnh giá trị của tài sản cần ựịnh giá.
- Phương pháp giá thành:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 25
pháp giá thành xây dựng lại trừ ựi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phắ. Theo phương pháp này giá trị của ựất ựược bổ sung các khoản chi phắ thay thế hoặc cải tạo của những công trình ựó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BđS cần ựịnh giá.
- Phương pháp thu nhập:
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ựầu tư. đây là phương pháp ựịnh giá ựược sử dụng ựể ước tắnh giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ựó sẽ ựem lại hoặc có khả năng sẽ ựem lại. Giá trị tài sản ựược ước tắnh bằng việc vốn hoá thu nhập ước tắnh trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ựể tiến hành ựịnh giá ựất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thắch hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể ựược sử dụng ựể kiểm tra kết quả của phương pháp thắch hợp nhất.
Tuy nhiên trên thực tế, việc xác ựịnh giá ựất là vấn ựề nhạy cảm, nó không chỉ tác ựộng ựến việc thu tiền SDđ, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất, tắnh thuế SDđ mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp ựến công tác ựấu giá quyền SDđ.
Giai ựoạn các ựịa phương thực hiện công tác ựấu giá quyền SDđ, Bộ Tài chắnh chưa ban hành quy ựịnh về cơ chế sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT (trước năm 2003), nên các ựịa phương thực hiện công tác xác ựịnh giá sàn khi ựấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác ựịnh giá sàn ựấu giá ựều dựa trên cơ sở sau:
- Căn cứ vào khung giá ựất do Chắnh phủ qui ựịnh (Nghị ựịnh 87/CP và Nghị ựịnh 17/CP), bảng giá ựất do UBND tỉnh ban hành ựối với các khu vực có CSHT gần giống với khu vực tổ chức ựấu giá.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 26 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Căn cứ vào mức ựầu tư xây dựng CSHT. - Chi phắ bồi thường thiệt hại.
- Hệ số sinh lợi của khu ựất.
- Giá ựất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực ựấu giá quyền SDđ hoặc khu vực lân cận.
Từ công thức tắnh giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác ựịnh giá sàn ựể tổ chức ựấu giá ựã ựáp ứng ựược khá ựầy ựủ yêu cầu, ựược các ựịa phương bước ựầu áp dụng và ựã ựạt ựược kết quả ựáng kắch lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác ựịnh ựể ựưa ra ựấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng ựấu giá (có những lô ựất giá trúng ựấu giá bằng 5,4 lần giá sàn).
d. đánh giá những hạn chế trong việc quy ựịnh giá ựất trong công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất hiện nay ở nước ta
Thực chất của việc ựấu giá là nhà nước giao quyền SDđ hoặc cho thuê ựất với phương thức ựấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với ựiều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Nhờ ựó, các bên tham gia có thể ựược SDđ tại các vị trắ thuận lợi, còn nhà nước sẽ thu ựược tiền SDđ (hoặc tiền thuê ựất một lần) cao hơn so với khung giá theo quy ựịnh.
Tuy nhiên, tình hình thực thi giá ựất do Nhà nước quy ựịnh trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay ựang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn ựề bất hợp lý cần phải ựược nghiên cứu một cách cẩn trọng, ựồng bộ trong thời gian sớm nhất ựể khắc phục hạn chế, ựồng thời ựịnh hướng xây dựng khung giá ựất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt ựộng của thị trường BđS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới.
điểm tồn tại, hạn chế về giá ựất là: Giá ựất do Nhà nước quy ựịnh và giá ựất thực tế - giá ựất thị trường
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 27
2003 quy ựịnh "Nhà nước quy ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền SDđ, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất".
Từ quy ựịnh này cho thấy, giá ựất do nhà nước quy ựịnh chỉ nhằm ựể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu ựất - người SDđ - người ựược nhà nước giao ựất hoặc cho thuê ựất. Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền SDđ, thế chấp giá trị quyền SDđ giữa những người ựược Nhà nước giao ựất hoặc cho thuê ựất ("giá ựất trên thực tếỢ hay Ộgiá ựất thị trườngỢ).
Giá ựất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh ựất nào ựó có thể thực hiện ựược phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền SDđ trong một thị trường có sự tác ựộng của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh;
Nhưng trên thực tế có hai loại giá ựất là giá ựất do nhà nước quy ựịnh và giá ựất thị trường. Hai giá này ựều có mặt trong các quan hệ ựất ựai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người SDđ và giữa người SDđ với nhau. Do ựó, ựể tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ ựất ựai nói trên cần phải có hình thức ựấu giá quyền SDđ.
Giá ựất Nhà nước quy ựịnh vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi ựó giá thị trường thường lại ở trạng thái ựộng, mức ựộ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý - hài hoà giữa lợi ắch của nhà nước và lợi ắch của người SDđ trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 28
ựịnh (là giá do UBND cấp tỉnh sở tại quy ựịnh theo khung giá ựất tại Nghị ựịnh 87/CP của Chắnh phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực ựô thị - nơi mà thị trường BđS (trong ựó có ựất ựai) diễn ra sôi ựộng.
Cho tới nay việc thực hiện giá ựất mới theo nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ựó ựược các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá ựất vẫn chưa ựược khắc phục triệt ựể, giá ựất vẫn mang nặng tắnh hành chắnh.
Như vậy, giá ựất quy ựịnh thấp hơn nhiều lần so với giá ựất thị trường, trong khi ựó nhà nước chưa có quy ựịnh về giá ựất ựấu giá quyền SDđ và khi Nhà nước giao ựất thu tiền SDđ theo giá quy ựịnh sẽ dẫn ựến nhà nước bị thất thu, người ựược giao ựất lại rất lợi, ựã có không ắt trường hợp sau khi nhận ựất ựược giao lại chuyển nhượng ựất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người ựó giàu nên nhanh chóng.