a. Quá trình khai thác quỹ ựất trong cơ chế giao ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ựịnh của Luật đất ựai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ựất ựai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDđ trên thị trường. đất ựai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ựất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai ựoạn này, giá ựất không ựược ựề cập ựến, làm cho quan hệ ựất ựai không vận ựộng theo hướng tắch cực, ựất ựai không ựược coi là tài sản quý, tình trạng vụ chủ, sử dụng lãng phắ, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát ựược.
Luật đất ựai 1993 ra ựời với những quy ựịnh mới cho phép người SDđ ựược quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDđ ựó tạo ra cơ sở pháp lý và ựặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BđS chắnh thức ở nước ta. điều ựó ựã tạo bước chuyển biến tắch cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDđ mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDđ với nhau, bước ựầu hình thành việc ựấu giá quyền SDđ.
Chắnh sách SDđ phải trả tiền là chắnh sách tiến bộ, phù hợp với ựường lối ựổi mới quản lý ựất ựai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ựất, huy ựộng ựược vốn ựể ựầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ựại hoá ựất nước. Mặt khác, với chắnh sách giao ựất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ựược sự công bằng giữa người SDđ với nhau, giữa người trực tiếp lao ựộng sản xuất với người SDđ vào mục ựắch kinh doanh. Nguồn tài nguyên ựất ựai ựược xác ựịnh từ giá trị sẽ góp phần tác ựộng tới ý thức, trách nhiệm từ phắa người SDđ, ựất ựai sẽ ựược sử dụng kinh
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 20
tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế SDđ tại các ựịa phương ựó chứng minh tắnh ựúng ựắn, hợp lý của chắnh sách SDđ có thu tiền sử dụng.
Với chủ trương Ộđổi ựất lấy CSHTỢ của Chắnh phủ, nhiều tỉnh, thành phố ựã chủ ựộng tiến hành giao ựất có thu tiền sử dụng nhằm huy ựộng nguồn vốn ựầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ựịa phương. Với chủ trương này, trong khoảng hơn 10 năm trở lại ựây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT ựó ựược nhân rộng trên phạm vi cả nước. đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ựất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ựại hoá, mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Song cùng với những biến ựộng về giá cả ựất ựai trên thị trường BđS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ựất do Nhà nước quy ựịnh, chắnh sách giao ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT ựó bộc lộ những hạn chế, nhược ựiểm nhất ựịnh, vắ dụ như bảng giá ựất ựã ựược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ựất do Nhà nước ựặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ựô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chắnh sự chênh lệch về giá ựất do Nhà nước quy ựịnh với giá ựất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ựất ựai làm phát sinh ra những khoản ựịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ựược dẫn ựến thất thoát một nguồn thu lớn.
b. Chủ trương ựấu giá ựất ựược hình thành
Giao ựất có thu tiền sử dụng với mục ựắch nhằm khai thác quỹ ựất, tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT mặc dù ựã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ựộng của giá cả ựất ựai trên thị trường BđS, cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng ựã bộc lộ những nhược ựiểm hạn chế nhất ựịnh.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 21
Cơ chế ựấu giá quyền SDđ tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT ựược áp dụng thắ ựiểm tại một số ựịa phương ựã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ựiểm, hạn chế của cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng. để cụ thể hóa ựiều ựó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chắnh ựã ban hành Quyết ựịnh số 22/2003/Qđ-BTC về cơ chế tài chắnh trong việc sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT, trong ựó quy ựịnh rõ cơ chế tài chắnh áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ựất xây dựng CSHT là phải thực hiện ựấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc ựấu giá ựất ựối với quỹ ựất dùng ựể tạo vốn.
Từ ựó ựến nay, công tác ựấu giá quyền SDđ ựược coi là một giải pháp hữu hiệu ựáp ứng ựược yêu cầu của công tác quản lý và SDđ trong giai ựoạn hiện nay, ựảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
c. Quy ựịnh về ựấu giá ựất theo Luật đất ựai 2003
Ngày 01/7/2004, Luật đất ựai năm 2003 có hiệu lực. Trong Luật đất ựai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy ựịnh tài chắnh về ựất ựai và giá cả, mục 7 quy ựịnh về quyền SDđ trong thị trường BđS ựã nêu rõ:
- Giá ựất ựảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDđ thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDđ thực tế thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp.
- Giá ựất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh ựược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Bên cạnh ựó, Luật đất ựai năm 2003 có quy ựịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ựất ựể thuận lợi trong giao dịch quyền SDđ; Bổ sung quy ựịnh về ựấu giá quyền SDđ và ựấu thầu dự án trong ựó có quyền SDđ; Bổ sung các biện pháp ựể Nhà nước quản lý ựất ựai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 22
thị trường BđS...
để cụ thể hóa Luật đất ựai năm 2003, Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ra ựời và tại chương VI, từ ựiều 59 ựến ựiều 67 có quy ựịnh về quyền SDđ trong thị trường BđS.
Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDđ, tài sản gắn liền với ựất ựược quy ựịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ựăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BđS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDđ, dịch vụ bán ựấu giá BđS thành lập.
Cho tới nay công tác ựấu giá quyền SDđ ựã ựược thực hiện rộng khắp trên ựịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ựất bằng ựấu giá ựất vẫn còn mới và chưa ựược hướng dẫn cụ thể nhưng các ựịa phương ựã tiến hành thực hiện khá tốt và ựem lại những hiệu quả nhất ựịnh cho ựịa phương.