IV. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3. Biến ựộng ựất ựai giai ựoạn 200 5-
4.2.2. Quy chế ựấu giá quyền sử dụng ựất
a. đối tượng tham gia ựấu giá
Các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân thuộc ựối tượng ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền SDđ theo qui ựịnh của Luật đất ựai có nhu cầu nhận quyền SDđ thuộc dự án sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc làm nhà ở theo quy hoạch ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
b. điều kiện ựể ựược ựăng ký tham gia ựấu giá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 68
quy ựịnh cụ thể như sau:
- Có ựơn ựề nghị ựược tham gia ựấu giá theo mẫu của Hội ựồng ựấu giá; Trong ựơn nêu rõ nội dung cam kết SDđ ựúng mục ựắch, ựúng quy hoạch khi trúng ựấu giá.
- đối với tổ chức kinh tế: mỗi tổ chức chỉ ựược một ựơn vị tham gia ựấu giá. Trường hợp có hai (02) doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ ựược một doanh nghiệp tham gia ựấu giá. Trường hợp Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liến doanh thì chỉ ựược một doanh nghiệp tham gia ựấu giá.
- đối với hộ gia ựình, cá nhân:
+ Phải có ựủ năng lực hành vi dân sự theo quy ựịnh của pháp luật. + Phải có ựủ ựiều kiện về khả năng tài chắnh ựể thực hiện dự án hoặc phương án ựầu tư theo quy ựịnh của pháp luật. Trường hợp ựấu giá ựất ở không cần ựiều kiện này.
+ Mỗi hộ gia ựình chỉ ựược một cá nhân tham gia ựấu giá trong một (01) lô ựất (thửa ựất).
+ Mỗi người chỉ ựược ựăng ký ựấu giá một (01) lô ựất trong một khu quy hoạch nhưng có quyền tham gia ựấu giá tối ựa không quá ba (03) lô ựất trong khu quy hoạch ựó nếu chưa trúng ựấu giá lô nào và ự nộp ựủ tiền ựặt cọc, phắ ựấu giá cho lô ựất tham gia ựấu giá tiếp theo. Mỗi người tham gia ựấu giá ựược trúng ựấu giá nhận quyền SDđ 02 lô theo quy hoạch chi tiết phân lô ựược UBND tỉnh phê duyệt nhưng diện tắch các lô trúng ựấu giá không vượt 800m2 theo qui ựịnh (khi diện tắch trúng ựấu giá vượt hạn mức ựất ở thừ khềng ựược tiếp tục tham gia ựấu các lô cưn lại ệ ựăng ký).
c. đăng ký tham gia ựấu giá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 69
thực hiện ựăng ký theo thời gian, ựịa ựiểm ựược thông báo cụ thể.
Tổ chức, cá nhân ựăng ký và nộp hồ sơ tham gia ựấu giá phải nộp các khoản tiền sau ựây:
- Tiền ựặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền ựặt trước) bằng 5% giá khởi ựiểm của thửa ựất ựấu giá. Người trúng ựấu giá ựược trừ tiền ựặt cọc vào tiền SDđ phải nộp.
Người tham giá ựấu giá ựược lấy lại khoản tiền ựặt cọc trong các trường hợp sau:
+ Người ựã ựăng ký tham gia ựấu giá nhưng rút lại ựơn ựăng ký trước thời hạn ựấu giá 2 ngày.
+ Người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền SDđ .
Người tham gia ựấu giá không ựược lấy lại khoản tiền ựặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nước trong các trường hợp sau:
+ Người ựã ựăng ký tham gia ựấu giá nhưng không tham gia ựấu giá. + Người tham gia ựấu giá vi phạm quy chế ựấu giá.
+ Người trúng ựấu giá nhưng từ chối nhận quyền SDđ.
- Phắ ựấu giá: 0,1% tổng giá trị lô ựất theo giá khởi ựiểm trên 01 bộ hồ sơ (gồm: ựơn ựăng ký, nội qui qui chế ựấu giá, thông báo ựiều lệ quản lý xây dựng, bì ựựng hồ sơ...). Mức lệ phắ này không hoàn trả cho người ựăng ký tham gia ựấu giá.
d. Giá khởi ựiểm ựấu giá và bước giá ựể ựấu giá
Giá khởi ựiểm cho vỉng ựấu thứ nhất do Hội ựồng ựấu giá quyết ựịnh căn cứ trên cơ sở giá sàn ựược UBND tỉnh Quyết ựịnh cho từng dự án cụ thể.
Giá khởi ựiểm cho vỉng ựấu sau ựược xác ựịnh là mức giá cao nhất của vùng ựấu trước ựó.
Hội ựồng ựấu giá có quyền nâng giá khởi ựiểm trước khi tổ chức ựấu giá, người ựăng ký ựấu giá xét thấy không thỏa ựáng thừ cã quyền từ chối tham gia ựấu giá và ựược rút tiền ựặt cọc ệ nộp.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 70
e. Hình thức và trình tự ựấu giá
- đấu giá từng lô một bằng bỏ phiếu kắn trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho ựến khi không còn người yêu cầu ựấu giá cho từng tổ chức, cá nhân tham gia ựấu giá.
- Trường hợp người trúng ựấu giá từ chối không nhận quyền SDđ hoặc rút lại giá ự trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề ựược Hội ựồng ựấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi ựiểm của vỉng ựấu cuối cùng. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền SDđ thì Hội ựồng ựấu giá ra văn bản hủy bỏ kết quả trúng ựấu giá. Hội ựồng sẽ xem xét tổ chức ựấu giá lại tại một thời ựiểm khác.
- Phiếu ựấu giá phải ghi rõ họ tên, ựịa chỉ của người tham gia ựấu giá, ghi mức giá cụ thể bằng số, bằng chữ, không ựược tẩy xóa. Những phiếu nào không ghi ựúng theo mẫu qui ựịnh hoặc tẩy xóa thì xem như phiếu ựó không hợp lệ.
- Nếu tại buổi ựấu giá, lô ựất chỉ có 01 (một) người tham gia ựấu giá thì không phải tổ chức ựấu giá mà Hội ựồng ựấu giá xem xét ựề nghị UBND huyện giao quyền SDđ cho người ựó theo giá ựấu giá.
f. Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng ựấu giá ựất
- Quyền lợi:
+ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao ựất, cho thuê ựất, cấp giấy chứng nhận quyền SDđ và bàn giao ựất tại thực ựịa chậm nhất sau 17 ngày làm việc kể từ ngày nộp ựủ tiền vào ngân sách và nộp ựủ hồ sơ xin giao ựất, thuê ựất theo quy ựịnh.
+ Khi hết thời hạn SDđ, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng và chấp hành tốt pháp luật ựất ựai, SDđ có hiệu quả thừ ựược gia hạn và phải thực hiện nghĩa vụ tài chắnh theo quy ựịnh tại thời ựiểm ựược gia hạn.
+ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ắch hợp pháp của người SDđ theo quy ựịnh của pháp luật hiện hành.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 71
- Trách nhiệm:
Thực hiện theo ựúng các cam kết khi tham gia ựấu giá và kết quả trúng ựấu giá QSDđ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Người trúng ựấu giá trong thời gian 15 ngày kể từ ngày ựược công nhận trúng ựấu giá, phải nộp ựủ 70% tổng giá trị lô ựất ựược trúng ựấu giá. Nếu quá thời gian trên, người trúng ựấu giá không nộp ựủ số tiền theo qui ựịnh thừ xem như từ chối nhận quyền SDđ và Hội ựồng ựấu giá có quyền quyết ựịnh lô ựất ựó, số tiền ựặt cọc không ựược hoàn trả lại cho người trúng ựấu giá mà sung vào ngân sách Nhà nước.
+ Số tiền còn lại (30% giá trị lô ựất ựược trúng ựấu giá) người trúng ựấu giá phải nộp ựủ khi có Thông báo nộp tiền giao nhận quyền SDđ.
+ Phải lập hồ sơ xin giao ựất, thuê ựất, ựơn xin cấp giấy chứng nhận quyền SDđ theo quy ựịnh sau khi ự nộp ựủ số tiền vào ngân sách nhà nước.
+ Người trúng ựấu giá phải SDđ ựúng mục ựắch, ựúng quy hoạch và tuân thủ ựiều lệ quản lý xây dựng của dự án ựó ựược duyệt.
g. Các vấn ựề khác
- Trong quá trình tổ chức ựấu giá nếu Hội ựồng ựấu giá phát hiện có dấu hiệu thông ựồng trong ựấu giá thì Hội ựồng có quyền hủy bỏ kết quả ựấu giá lô ựất ựó.
- Hội ựồng ựấu giá có trách nhiệm giải thắch rõ ràng quy chế ựắnh kèm trong hồ sơ ựăng ký, tổ chức ựiều hành và giải quyết các vấn ựề có liên quan ựến cuộc ựấu giá theo ựúng qui chế.
- Người tham gia ựấu giá cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ nội qui, qui chế trước khi làm thủ tục ựăng ký tham gia ựấu giá và khi ựó làm thủ tục ựăng ký tham gia ựấu giá là ựồng nghĩa với việc tự nguyện chấp hành qui chế, mọi khiếu nại trái với qui chế này ựều không ựược giải quyết.
Căn cứ quy chế này, yêu cầu các thành viên trong Hội ựồng ựấu giá quyền SDđ và người tham gia ựấu giá có trách nhiệm thực hiện ựúng quy
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 72
ựịnh tại qui chế này.
h. Quy trình thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất
Bước 1: Lập Tờ trình xin chuyển mục ựắch SDđ theo hình thức ựấu giá quyền SDđ.
Bước 2: Xây dựng giá sàn dựa trên giá ựất qui ựịnh của UBND tỉnh.
Bước 3: Thành lập Hội ựồng ựấu giá quyền SDđ.
Bước 4: Công bố công khai các lô ựất, khu vực tổ chức ựấu giá quyền SDđ trên các phương tiện thông tin ựại chúng (ắt nhất 3 lần).
Bước 5: Tổ chức ựăng ký tham gia ựấu giá quyền SDđ (thời gian ựăng ký là 30 ngày).
Bước 6: Tổ chức ựấu giá công khai.
Bước 7: Phê duyệt kết quả trúng ựấu giá quyền SDđ.
Bước 8: Lập thủ tục giao ựất và cấp GCN quyền SDđ cho người trúng ựấu giá quyền SDđ.
4.3. Kết quả ựấu giá ở một số dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn huyện ựịa bàn huyện