3. Yêu cầu
3.3.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền
huyện Hiệp Hòa.
1. Trong số các quyền mà pháp luật đất đai cho phép các chủ sử dụng đất được thực hiện, ở huyện Hiệp Hòa các chủ sử dụng là hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6 trong 8 quyền, bao gồm: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp bằng QSDĐ. Trong đó, đối với quyền chuyển đổi, quyền cho thuê diễn ra chủ yếu đối với đất nông nghiệp còn quyền chuyển nhượng và quyền thế chấp diễn ra chủ yếu đối với đất ở.
Nhìn chung, những tác dụng tích cực của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn huyện Hiệp Hòa là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây:
- QSDĐ được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại.
- Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng.
2. Tỷ lệ thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy còn thấp nhưng đã có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ ở giai đoạn sau cao hơn tỷ lệ ở giai đoạn trước. Điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật đất đai ngày càng tiến bộ, mặt khác cũng chứng tỏ nỗ lực của các cấp chính quyền trong huyện Hiệp Hòa, của các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và đưa công tác quản lý đất đai dần đi vào nền nếp.
3. Tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã, thị trấn của huyện Hiệp Hòa có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động là do tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã thuần nông) thì các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng đất cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ.
gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữ được truyền thống gắn bó đoàn kết trong cộng đồng làng xã, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ đang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xã thì việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau đã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gây mất ổn định xã hội.
5. Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do đó, chưa khuyến khích được người sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
- Về tiền sử dụng đất: Như đã phân tích ở trên, một bộ phận người sử dụng đất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông để lại nhưng không có giấy tờ về QSDĐ và do đó khi làm thủ tục để được cấp GCNQSDĐ lại phải nộp tiền sử dụng đất. Những người sử dụng đất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay nhau.
- Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ chỉ tính theo vụ việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển QSDĐ do yêu cầu của sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đó không khuyến khích được việc tập trung đất đai cho sản xuất và cải thiện đời sống của đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển đổi đất ở cho nhau thì cả hai bên đều phải chịu thuế chuyển quyền đối với phần diện tích đất của mình), không điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời.
QSDĐ) còn yếu kém. Kết quả điều tra nghiên cứu đã chỉ ra những yếu kém, tồn tại chủ yếu sau đây:
a) Pháp luật đất đai nói chung và những quy định các QSDĐ nói riêng còn chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Qua điều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt được thay đổi về mức thu thuế chuyển QSDĐ (từ 4% xuống còn 2% đối với đất ở, đất chuyên dùng và giảm từ 10% xuống còn 2% đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối) Một số trường hợp cán bộ địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
b) Trình tự thủ tục khai báo để thực hiện các QSDĐ (các quy định trước Nghị định 181/2004/NĐ-CP) của người sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn. Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa được phát huy: chưa có sự phối hợp giữa cơ quan địa chính và cơ quan tài chính huyện; việc giao thẩm quyền giải quyết các thủ tục về QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ do Văn phòng UBND huyện thực hiện làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo.
c) Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính xã đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai.