3. Yêu cầu
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất
Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
tại Thị trấn Thắng, xã Đức Thắng và Đoạn Bái huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013
Đơn vị : trường hợp Thị trấn Thắng Xã Đức Thắng Xã Đoan Bái Năm Đất ở Đất NN Tổng Đất ở Đất NN Tổng Đất ở Đất NN Tổng 2008 92 10 102 102 43 145 18 10 28 2009 76 9 85 98 44 142 19 11 30 2010 124 22 146 189 34 223 49 18 67 2011 61 30 91 164 39 203 16 15 31 2012 89 13 102 98 26 124 17 10 27 2013 85 31 116 124 18 142 28 18 46 Tổng số 527 115 642 775 204 929 147 82 199
(Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hiệp Hòa)
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở :
Người sử dụng đất ở được chuyển nhượng đất ở nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp), hoặc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (đối với Giấy chứng nhận do UBND tỉnh cấp).
Qua bảng số liệu tổng hợp số liệu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hiêp Hòa từ năm 2008 đến năm 2013 thể hiện tại bảng 3.7 và hình 3.5 ta thấy: có tổng số 1770 trường hợp được thực hiện qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và Môi trường, Có thể nói, tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại thị trấn Thắng, xã Đức Thắng và xã Đoan Bái có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 3.7. Tại thị trấn Thắng và xã Đức Thắng có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại xã Đoan Bái thuần nông xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên ở mỗi xã, thị trấn khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt, cụ thể như sau:
Đối với thị trấn Thắng, nơi quá trình đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ từ những năm 2008 đến năm 2013 đều lớn và có mức độ khá ổn định chỉ riêng năm 2010 lượng giao dịch tăng đột biến (124 trường hợp) do thị trường bất động sử sôi động. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất ở cả giai đoạn từ năm 2008- 2013 là 527 trường hợp. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 2012 đến 2013 lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng giảm so với năm 2010 do sự phát triển tương đối ổn định của thị trấn Thắng. Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở
rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn huyện từ 2005- 2020 thì lượng giao dịch mua bán tại thị trấn diễn ra rất mạnh. Giá đất ở đây tăng lên rất cao, dao động từ 6 triệu đến 10 triệu/m2, trong khi ở xã Đoan Bái giá dao động từ 1 triệu đến 2 triệu/m2 tại các khu đất có vị trí đẹp.
Tại xã Đức Thắng lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng rất sôi động. Cả thời kỳ có 775 trường hợp chuyển nhượng đất ở. Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch trong giai đoạn điều tra có xu hướng ổn định do giá QSDĐ ở (sau đây gọi tắt là giá đất) ổn định (qua điều tra ở thôn Trung Đồng thuộc xã Đức Thắng, giá đất ở khoảng từ 5 triệu - 6 triệu đồng/m2. Đối với xã thuần nông như xã Đoan Bái nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn thường xảy ra ở các trục chính của xã.
Qua điều tra thấy số lượng người chuyển nhượng QSDĐ ở đến đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cao. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hiệp Hòa hết sức phong phú và đa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa đất của các khu vực trong tương lai để cung cấp cho những người có nhu cầu. Chất lượng quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được đa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp đến giá trị cao. Trong
giai đoạn công nghiệp hóa-hiện đại hóa, đòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng phát triển, cán cân cung-cầu luôn ổn định và được kiểm soát, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Hiệp Hòa.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân thuộc thị trấn Thắng, xã Đức Thắng và xã Đoan Bái cho thấy: Tại thị trấn Thắng có 115 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ, xã Đức Thắng có 204 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ và xã Đoan Bái có 82 trường hợp tham gia chuyển nhượng, qua điều tra thực tế con số này còn cao hơn rất nhiều.
Nếu việc chuyển nhượng đất nông nghiệp không làm thủ tục tại cấp huyện thì Phòng Tài nguyên và môi trường không quản lý được biến động về đất nông nghiệp. Mục đích của việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của nhiều người dân không phải để tiếp tục sản xuất nông nghiệp mà để chờ dự án thu hồi đất theo quy hoạch tại địa phương. Hình thức giao dịch chủ yếu là giấy tờ không hợp pháp, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không đăng ký tại Phòng Tài nguyên và môi trường. Đất nông nghiệp không được sản xuất thường để hoang hoá, lãng phí trong thời gian chưa thực hiện dự án. Thực tế ở huyện Hiệp Hòa, Phòng Tài nguyên và môi trường không thể quản lý được các dự án thực hiện thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có những quy định cụ thể hơn về việc người sử dụng đất nông nghiệp được quyền chuyển nhượng cho các đơn vị có dự án đầu tư theo đúng quy hoạch sử dụng đất và phải đăng ký với cơ quan quản lý đất đai. Như vậy, chúng ta mới thực sự quản lý được việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp có hiệu quả.