3. Yêu cầu
3.3.4. kiến của người dân về việc thực hiện quyền chuyển nhượng,
cho và thừa kế QSD đất tại Thị trấn Thắng, xã Đức Thắng và Đoan Bái
3.3.4.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bảng 3.11. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại Thị trấn Thắng xã Đức Thắng và Đoan Bái huyện Hiệp Hòa từ 2008 – 2013
STT Chỉ tiêu Đvt Trấn Thị Thắng Xã Đức Thắng Xã Đoan Bái Tổng 1 Tổng số hộ điều tra Hộ 50 40 40 130
2 Số trường hợp chuyển nhượng STH 16 21 7 44
2.1 Trong đó: Đất ở 11 18 4 31
2.2 Đất vườn, ao liền kề 5 3 3 13
3 Diện tích m2 1.936 4.431 2.534 8.901
4 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 4.1
Hoàn tất các thủ tục tại
VPĐKQSD đất 14 17 4 35
4.2 Chỉ khai báo tại UBND xã 1 2 2 5
4.3
Giấy tờ viết tay có người
làm chứng 1 2 1 4
4.4 Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
4.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
5 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng: 5.1
GCNQSDĐ, QĐ giao đất
tạm thời 15 19 4 38
5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 1 2 3 6
5.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
6 Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại VPĐKQSD đất:
6.1 Tốt 14 18 2 34
6.2 Phiền hà 2 3 5 10
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua bảng 3.11 ta thấy, tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại 01 thị trấn và 02 xã có điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt:
Đối với thị trấn Thắng, hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ ở là 11 trường hợp, cao gấp 2,2 lần giao dịch đất vườn, ao liền kề.
Tại xã Đức Thắng lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra nhiều hơn cả, có 18 trường hợp chuyển nhượng đất ở, 3 trường hợp chuyển nhượng đất vườn.
Đối với xã thuần nông như xã Đoan Bái nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ở nông thôn ít xảy ra ( 7 trường hợp). Nhưng tình hình chuyển nhượng QSDĐ vườn, ao liền kề lại xảy ra khá phổ biến.
Qua điều tra thấy số lượng người chuyển nhượng QSDĐ ở đến đăng ký của năm sau đều cao hơn năm trước. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Chất lượng quyền sử dụng đất có thể đáp ứng được đa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp đến giá trị cao. Trong giai đoạn công nghiệp hóa-hiện đại hóa, đòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng phát triển, cán cân cung- cầu luôn ổn định và được kiểm soát, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Hiệp Hòa.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình thể hiện ở bảng 3.12.
Bảng 3.12. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo các xã giai đoạn 2008 – 2013
STT Chỉ tiêu Đvt Thị Trấn Thắng Xã Đức Thắng Xã Đoan Bái Tổng 1 Tổng số hộ điều tra Hộ 50 40 40 130 2 Số TH chuyển nhượng đất NN TH 6 12 8 26 3 Diện tích m2 1.260 4.368 2.190 7.818
4 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 4.1 Hoàn tất các thủ tục tại
VPĐKQSD đất 6 11 5 20
4.2 Chỉ khai báo tại UBND xã 0 1 3 5
4.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 1 1 2
4.4 Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
4.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
5 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng:
5.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 5 10 7 22
5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 1 2 1 4
5.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
6 Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại VPĐKQSD đất:
6.1 Tốt 4 9 4 17
6.2 Phiền hà 2 3 4 9
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân thuộc 01 thị trấn và 02 xã nghiên cứu cho thấy: Tại thị trấn Thắng có 6/6 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ, xã Đức Thắng có 11/12 trường hợp hộ gia đình, cá nhân thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ và xã Đoan Bái có 5/8 trường hợp tham gia chuyển nhượng.
nhượng tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, xã Đức Thắng có 91,6% hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, xã Đoan Bái là 62,5% hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong tổng số người dân tham gia giao dịch, có sự chênh lệch rõ ràng. Điều này chứng tỏ trình độ dân trí và ý thức chấp hành pháp luật của người dân tại thị trấn Thắng và xã Đức Thắng cao hơn so với xã Đoan Bái.
Nếu việc chuyển nhượng đất nông nghiệp không làm thủ tục tại cấp huyện thì Phòng Tài nguyên và môi trường không quản lý được biến động về đất nông nghiệp. Mục đích của việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của nhiều người dân không phải để tiếp tục sản xuất nông nghiệp mà để chờ dự án thu hồi đất theo quy hoạch tại địa phương. Hình thức giao dịch chủ yếu là giấy tờ không hợp pháp, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không đăng ký tại Phòng Tài nguyên và môi trường. Đất nông nghiệp không được sản xuất thường để hoang hoá, lãng phí trong thời gian chưa thực hiện dự án. Thực tế ở huyện Hiệp Hòa, Phòng Tài nguyên và môi trường không thể quản lý được các dự án thực hiện thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có những quy định cụ thể hơn về việc người sử dụng đất nông nghiệp được quyền chuyển nhượng cho các đơn vị có dự án đầu tư theo đúng quy hoạch sử dụng đất và phải đăng ký với cơ quan quản lý đất đai. Như vậy, chúng ta mới thực sự quản lý được việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp có hiệu quả.
3.3.4.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Để đánh giá được việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn, chúng tôi đã sử dụng phương pháp điều tra một số hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến việc thừa kế quyền sử dụng đất ở tại 3 khu vực khác nhau của 01 thị trấn và 02 xã: Khu vực đất đô thị (thị trấn Thắng), khu vực đất nông thôn nằm trong quy hoạch phát triển đô thị của huyện (xã Đức Thắng) và khu vực đất nông thôn không nằm hoặc ít nằm
trong quy hoạch phát triển đô thị (xã Đoan Bái). Kết quả cụ thể được thể hiện tại bảng 4.13.
Bảng 3.13. Ý kiến người dân về việc thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hiệp Hòa giai đoạn 2008 – 2013
STT Chỉ tiêu Đvt Thị Trấn Thắng Xã Đức Thắng Xã Đoan Bái Tổng 1 Tổng số hộ điều tra Hộ 50 40 40 130 2 Số trường hợp thừa kế TH 6 9 5 20 2.1 Trong đó: Đất ở 5 7 4 16 2.2 Đất vườn, ao liền kề 1 2 1 4 3 Diện tích m2 726 1.899 1.810 4.435
4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất: 4.1 Hoàn tất các thủ tục tại
VPĐKQSD đất 5 7 3 15
4.2 Chỉ khai báo tại UBND xã 1 1 1 3
4.3 Giấy tờ viết tay có người làm
chứng 0 1 1 2
4.4 Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
4.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
5 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế: 5.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm
thời 5 7 3 15
5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 1 2 2 5
5.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
6 Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại VPĐKQSD đất:
6.1 Tốt 6 8 2 16
6.2 Phiền hà 0 1 3 4
Từ bảng 3.13 cho thấy, tổng số 20/130 hộ gia đình, cá nhân của 02 xã, 01 thị trấn nghiên cứu được hỏi có thực hiện quyền thừa kế; ý kiến về việc thừa kế quyền sử dụng đất ở có 80% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến thủ tục thừa kế tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là tốt, 20% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến còn phiền hà.
Điều này cho thấy nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ. Đối với hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế mà vẫn sử dụng đất ổn định, không có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất thì trước mắt họ không khai báo để chuyển quyền, phần lớn chỉ làm thủ tục đăng ký khi có nhu cầu chuyển nhượng, cho tặng hoặc thế chấp bảo lãnh.
So sánh ý kiến của của người dân thuộc 02 xã, 01 thị trấn nghiên cứu cho thấy: Tại thị trấn Thắng có 6 hộ gia đình, cá nhân thực hiện thừa kế và 100% số hộ đánh giá thủ tục thừa kế tại Văn phòng Đăng ký là tốt; xã Đức Thắng có 9 hộ gia đình, cá nhân thực hiện, trong đó 88,8 % hộ gia đình, cá nhân có ý kiến thủ tục thừa kế tại VPĐK QSD đất là tốt. Trong khi đó tại xã Đoan Bái, tỷ lệ người dân cho ý kiến về việc thực hiện thủ tục thừa kế tại VPĐK QSD đất tốt là 40%. Điều này chứng tỏ trình độ dân trí và ý thức chấp hành pháp luật của người dân tại thị trấn Thắng (khu vực đô thị) cao hơn người dân tại xã Đức Thắng (khu vực nằm trong quy hoạch phát triển đô thị) và xã Đoan Bái(khu vực không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị).
Đối với cơ quan nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền các quy định của pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
3.3.4.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Bảng 3.14. Ý kiến người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Hiệp Hòa năm 2013
STT Chỉ tiêu Đvt Thị Trấn Thắng Xã Đức Thắng Xã Đoan Bái Tổng 1 Tổng số hộ điều tra Hộ 50 40 40 130 2 Số trường hợp tặng cho TH 6 8 5 19 2.1 Trong đó: Đất ở 5 6 3 14 2.2 Đất vườn, ao liền kề 1 2 2 5 3 Diện tích m2 1.808 1.688 1.810 5.306
4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất:
4.1
Hoàn tất các thủ tục tại
VPĐKQSD đất 5 7 3 15
4.2 Chỉ khai báo tại UBND xã TH 1 1 2 4
4.3
Giấy tờ viết tay có người
làm chứng TH 0 0 0 0
4.4 Giấy tờ viết tay 0 0 0 0
4.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
5 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho:
5.1
GCNQSDĐ, QĐ giao đất
tạm thời 5 7 3 15
5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 1 1 2 4
5.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
6 Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại VPĐKQSD đất:
6.1 Tốt 6 7 3 16
6.2 Phiền hà 0 1 2 3
Từ bảng 3.14 cho thấy, tổng số 130 hộ gia đình, cá nhân của 02 xã, 01 thị trấn nghiên cứu được hỏi ý kiến về việc thừa kế quyền sử dụng đất ở có 84% hộ gia đình, cá nhân có ý kiến thủ tục thừa kế tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là tốt, 16 % hộ gia đình, cá nhân có ý kiến còn phiền hà.
Tóm lại, nhận thức của người dân về việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, đã đăng ký theo đúng quy định pháp luật. Vì vậy, cơ quan nhà nước có thể quản lý tốt hơn tình hình biến động sử dụng đất của các hộ gia đình tại các địa phương. Do nhu cầu chia tách trong nội bộ gia đình rất cao tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, nếu không quản lý được thì rất phức tạp sau này. Mặt khác, việc thực hiện quyền tặng cho để chia tách đất cho các thành viên trong gia đình đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất.