5. Bố cục đề tài
2.1.2 Thẩm quyền của Tòa án
Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất
đai mà đương sự có các loại Giấy chứng nhận gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất do Luật Đất đai năm 1993 quy định để công nhận quyền sử dụng đất15; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Luật Đất đai năm 2003 (giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) quy định để công nhận
GVHD: Châu Hoàng Thân 29 SVTH: Phạm Chân Tình
quyền sử dụng đất và ghi nhà ở, công trình kiến trúc, cây rừng, cây lâu năm16. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là giấy hồng) có ba loại: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Nghịđịnh 60/CP của Chính phủ
quy định để công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị17 ; hai loại Giấy hồng mới do Luật Nhà ở năm 2005 quy định là Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ởđể công nhận quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởđể
công nhận cả quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ởđồng thời là người sử dụng đất18. Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do Nghị định 95/2005/NĐ-CP quy định để công nhận quyền sở hữu công trình xây dựng19. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản20; hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và hướng dẫn tại Điều 18 Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân, cụ thể như sau:
- Trường hợp vừa tranh chấp vềđất đai vừa tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
đó thì Tòa án xem xét thụ lý, giải quyết cả tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cả
tranh chấp về quyền sử dụng đất đó.
- Trường hợp tranh chấp về đất đai nhưng không có tài sản trên đất hoặc có tài sản trên đất nhưng không tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án chỉ xem xét thụ lý, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất đó. Trường hợp tranh chấp đất
đai mà có tài sản trên đất thì dù có tranh chấp hay không tranh chấp về tài sản trên đất
đó Tòa án cũng phải đưa người có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản trên đất tham gia tố tụng và giải thích cho đương sự, người có quyền, lợi ích liên quan biết về quyền yêu cầu Tòa án giải quyết về tài sản trên đất đó (nếu có). Sau khi được giải thích mà
đương sự vẫn chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai mà không yêu cầu giải quyết tranh chấp về tài sản thì Tòa án chỉ xem xét thụ lý, giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của đương sự.
16
Khoản 20 điều 4 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009
17Điều 3, nghịđịnh số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
18Điều 11 Luật nhà ở năm 2005
19Điều 3 Nghịđịnh 95/2005/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sơ hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng
20
Khoản 01 điều 4 Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của các luật liên quan đến
GVHD: Châu Hoàng Thân 30 SVTH: Phạm Chân Tình
- Trường hợp không tranh chấp về đất đai nhưng tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án chỉ xem xét thụ lý, giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất đó mà không phân biệt tài sản trên đất đó là loại tài sản gì, có giá trị bao nhiêu. Trường hợp tranh chấp tài sản trên đất thì dù có tranh chấp hay không tranh chấp về đất đai có tài sản đang tranh chấp Tòa án cũng phải đưa người có quyền, lợi ích liên quan đến đất đai có tài sản đang tranh chấp tham gia tố tụng và giải thích cho đương sự, người có quyền, lợi ích liên quan biết về quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về đất đai có tài sản đang tranh chấp đó (nếu có). Sau khi được giải thích mà
đương sự vẫn chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp tài sản trên đất mà không yêu cầu giải quyết tranh chấp vềđất đai có tài sản đang tranh chấp thì Tòa án chỉ xem xét thụ lý, giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của đương sự.
Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự chưa có Giấy chứng nhận hoặc chưa có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ hiện nay chưa có quy định cụ thể. Tuy nhiên trong dự thảo Thông tư liên tịch số 2014/TTLT-TANDTC- VKSNDTC-BTP-BTN&MT của Bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn thi hành một số quy định của Luật Đất đai về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai thì cần phân biệt như sau21:
- Trường hợp tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp khác liên quan đến đất đai (tranh chấp tài sản là quyền sử dụng đất khi ly hôn, chia di sản thừa kết là quyền sử dụng đất ở…); tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.
- Trường hợp tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất thì đương sự được quyền lựa chọn Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền để giải quyết, cụ
thể như sau:
+ Trường hợp vừa tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất vừa tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án xem xét, giải quyết cả tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cả tranh chấp về quyền sử dụng đất đó. Khi giải quyết loại tranh chấp này Tòa án phải đề nghịỦy ban nhân dân có thẩm quyền trả lời về việc quyền sử dụng đất
đang tranh chấp có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hay không và cần phân biệt như sau:
Trường hợp quyền sử dụng đất tranh chấp thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
21 /2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTN&MT Thông tư liên tịch hướng dẫn thi hành một số quy đinh của Luật Đất đai về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai(Dự thảo)
GVHD: Châu Hoàng Thân 31 SVTH: Phạm Chân Tình
quy định tại Điều 101 Luật Đất đai thì Toà án giải quyết tranh chấp ai có quyền sử
dụng đất vừa giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó, đồng thời phải xác
định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho đương sự
theo quy định của pháp luật vềđất đai.
Trường hợp quyền sử dụng đất tranh chấp không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất quy định tại Điều 101 Luật Đất đai thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó mà không giải quyết tranh chấp về việc ai là người có quyền sử
dụng đất đó.
+ Trường hợp tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất nhưng không có tài sản trên đất hoặc có tài sản trên đất nhưng không tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Cơ quan được đương sự lựa chọn xem xét, giải quyết ai được quyền sử dụng đất
đó.
+ Trường hợp họ lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp và đất tranh chấp thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 Luật Đất đai thì Toà án giải quyết tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sựđể Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ
tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho đương sự theo quy định của pháp luật vềđất
đai.(Trường hợp tạm giao thì nên cân nhắc)
+ Trường hợp không tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất chỉ tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án xem xét, giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó mà không phân biệt tài sản trên đất đó là loại tài sản gì, có giá trị bao nhiêu.
Trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy
định tại khoản 1 Điều 101, ví dụ như: các cây nông nghiệp, hoa mầu ngắn ngày.... thì Tòa án thụ lý, giải quyết tranh chấp tài sản đó thuộc quyền sở hữu của ai, xác định họ
có quyền thu hoạch, sử dụng, mà không phụ thuộc vào việc đất đó có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai hay không.
Trường hợp đất tranh chấp có diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định
GVHD: Châu Hoàng Thân 32 SVTH: Phạm Chân Tình
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và có diện tích không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì Tòa án thụ lý, giải quyết sau khi có ý kiến của Ủy ban nhân dân về phần diện tích không có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai,
Điều 18 Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.