5. Bố cục đề tài
1.5.2 nghĩa giải quyết tranhch ấp đất đai
Pháp luật là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, quản lý nền kinh tế nhưng nếu Nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không có những biện pháp bảo đảm được thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát huy được vai trò, tác dụng của mình. Vì thế, cùng với việc ban hành pháp luật, Nhà nước còn đảm bảo cho pháp luật được thi hành.
Ý nghĩa đối với các bên tranh chấp đất đai trong quá trình hòa giải có ý nghĩa vô cùng to lớn, là cho những tranh chấp, xung đột, mâu thuẩn, xích mích được giập tắt hoặc không vượt qua giới hạn sự nghiêm trọng, giúp cho các bên tránh được sự xung
đột được giải quyết bằng bạo lực, giúp cho các bên hiểu biết lẫn nhau, nhằm giữ gìn tình làng nghĩa xóm, tình đoàn kết, gắn bó, vun đắp sự hòa thuận, duy trì mối quan hệ
giữa các bên tranh chấp với nhau, góp phần giữ gìn trật tự, an toàn xã hội và người dân cũng được nâng cao ý thức chấp hành pháp luật.
Bên cạnh đó, ý nghĩa trật tự xã hội về giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai và là những biện pháp để pháp luật đất đai phát huy vai trò trong đời sống xã hội về đất đai, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, đảm bảo an ninh quốc phòng, ổn định xã hội, đổi mới trong công tác giải quyết tranh chấp.
Ý nghĩa công tác quản lý nhà nước về đất đai có ý nghĩa và tầm quan trọng
ảnh hưởng rất lớn đến định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, ổn định
đời sống của nhân dân. Tuy nhiên, công tác quản lý Nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, năng lực, trình độ chuyên môn của một số cán bộ, công chức chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc tranh chấp pháp luật đất đai của các cấp, các ngành và của nhân dân chưa thật nghiêm minh. Tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai vẫn còn diễn biến phức tạp, các quy định của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền của Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu
đất đai, chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước và người dân. Vì vậy để
công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng có hiệu lực và hiệu quả hơn nữa, các cấp, các ngành cần tăng cường hơn nữa công tác nhân sự, tuyển chọn được đội ngũ
cán bộ thông tin nghiệp vụ, tiếp cận tốt công nghệ hiện đại, đặc biệt là chú trọng đến công tác giáo dục đạo đức, rèn luyện tinh thần trách nhiệm đối với cán bộ, nhân viên làm công tác quản lý nhà nước vềđất đai.
GVHD: Châu Hoàng Thân 25 SVTH: Phạm Chân Tình
Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệđất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra. Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh chấp đất đai và tìm ra giải pháp
đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẩn trong nội bộ nhân dân. Trên cơ sởđó phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu mọi hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra. Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất.
Mặt khác, từ hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy được những điểm không phù hợp với thực tiễn pháp luật, để từđó có thể nghiên cứu sửa đổi, bổ sung.
GVHD: Châu Hoàng Thân 26 SVTH: Phạm Chân Tình
CHƯƠNG 2
PHÁP LUẬT – THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC HÀNH CHÍNH
2.1. Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 2.1.1. Căn cứ xác định thẩm quyền
Một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh chấp đất đai. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp đất đai gồm Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân.
Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyêt13. Tranh chấp đất đai mà đương sự
không có Giấy chứng nhận hoặc không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 thì
đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức là yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hay khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về Luật tố tụng dân sự.
Các loại Giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 gồm: - Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổđịa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
13
GVHD: Châu Hoàng Thân 27 SVTH: Phạm Chân Tình
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờđó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cưđang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và
đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 18 của Nghị Định 43/2014/NĐ – CP ngày 15-5-2014 bao gồm14:
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
- Một trong các giấy tờđược lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về
công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người
đang sử dụng đất là hợp pháp;
GVHD: Châu Hoàng Thân 28 SVTH: Phạm Chân Tình
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.
- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế
mới, di dân tái định cưđược Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
- Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ
chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để
phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở
bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ởđó cho cơ quan quản lý nhà
ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy
định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ
hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờđó.
2.1.2. Thẩm quyền của Tòa án
Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất
đai mà đương sự có các loại Giấy chứng nhận gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất do Luật Đất đai năm 1993 quy định để công nhận quyền sử dụng đất15; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Luật Đất đai năm 2003 (giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) quy định để công nhận
GVHD: Châu Hoàng Thân 29 SVTH: Phạm Chân Tình
quyền sử dụng đất và ghi nhà ở, công trình kiến trúc, cây rừng, cây lâu năm16. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là giấy hồng) có ba loại: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Nghịđịnh 60/CP của Chính phủ
quy định để công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị17 ; hai loại Giấy hồng mới do Luật Nhà ở năm 2005 quy định là Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ởđể công nhận quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởđể
công nhận cả quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ởđồng thời là người sử dụng đất18. Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do Nghị định 95/2005/NĐ-CP quy định để công nhận quyền sở hữu công trình xây dựng19. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản20; hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và hướng dẫn tại Điều 18 Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân, cụ thể như sau:
- Trường hợp vừa tranh chấp vềđất đai vừa tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
đó thì Tòa án xem xét thụ lý, giải quyết cả tranh chấp về tài sản gắn liền với đất cả
tranh chấp về quyền sử dụng đất đó.
- Trường hợp tranh chấp về đất đai nhưng không có tài sản trên đất hoặc có tài sản trên đất nhưng không tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đó thì Tòa án chỉ xem xét thụ lý, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất đó. Trường hợp tranh chấp đất
đai mà có tài sản trên đất thì dù có tranh chấp hay không tranh chấp về tài sản trên đất
đó Tòa án cũng phải đưa người có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản trên đất tham gia tố tụng và giải thích cho đương sự, người có quyền, lợi ích liên quan biết về quyền yêu cầu Tòa án giải quyết về tài sản trên đất đó (nếu có). Sau khi được giải thích mà
đương sự vẫn chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai mà không yêu cầu giải quyết tranh chấp về tài sản thì Tòa án chỉ xem xét thụ lý, giải quyết tranh chấp theo yêu cầu của đương sự.
16
Khoản 20 điều 4 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009
17Điều 3, nghịđịnh số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
18Điều 11 Luật nhà ở năm 2005
19Điều 3 Nghịđịnh 95/2005/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sơ hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng