M CL C
B ng 2.3: Th ng kê tình hìn hc nh cho thuê quý 1/2012
Ch tiêu H ng A H ng B H ng C T ng c ng
T ng cung(s c n h ) 782 2.100 1.037 3.919
Ngu n cung m i (s c n h ) 0 52 0 52
T l tr ng (%) 13.0% 17,3% 0
Giá chào thuê trung bình
(USD/m2/tháng) 34,19 25,79 18,78
Thay đ i theo quý (%) -2% -1,5% -1%
Thay đ i theo n m (%) -9,1% -6,3% -4% Ngu n: Theo CBRE Vi t Nam[2]
Nhìn vào b ng th ng kê ta th y c n h cho thuê h ng A và B v i t l tr ng t ng ng là 13% và 17,3%, trong khi h ng C thì không còn ch tr ng. Nhìn chung giá cho thuê đang gi m khá nhi u và có xu h ng gi m ti p.
Tình hình th tr ng b t đ ng s n quý 2 n m 2012 có nhi u thay đ i nh ng nhìn chung là tình hình giá c v n trên đà đi xu ng.
Tình hình v c n h đ bán trong quý 2/2012:
bi u đ 2.4 cho chúng ta th y đã có s thay đ i v xu h ng ngu n cung h ng C nhi u h n r t nhi u so v i h ng A. Theo th ng kê c a công ty nghiên c u và t v n Savills thì trong quý 2/2012, ngu n cung s c n h đ bán là 13.700 c n, t ng 11% so v i quý 1/2012 do s gia nh p c a m t s d án h ng C. T l h p th c a toàn th tr ng ti p t c gi m 2 đi m ph n tr m t 7% trong quý 1/2012 xu ng còn 5% trong quý 2/2012, v i kho ng 750 c n h đã bán.
Bi u đ 2.5 cho chúng ta th y m t l ng l n c n h , 12.950 c n, ch a th bán đ c, chi m h n 90%. Th tr ng giao d ch t p trung t i phân khúc giá th p. H n 70% c a t ng s c n h đã bán có m c giá d i 20 tri u đ ng/m2, giá tr c n h giao đ ng trong kho ng t 600 tri u đ n d i 1,5 t đ ng.
Bi u đ 2.4: Ngu n cung s c p c n h đ bán theo h ng, quý 2/2012 [3].
Bi t th và nhà ph :
Theo Savills thì thành ph H Chí Minh, quý 2/2012, có 47 d án bi t th và nhà ph trên c th tr ng s c p và th c p, cung c p kho ng 3.170 c n. Không có d án m i gia nh p th tr ng trong quý 2/2012, tuy nhiên t ng ngu n cung s c p l i t ng kho ng 20% lên t i 340 c n do hai d án The Chateau và Hoja Vila chào bán giai đo n m i. Giá trên th tr ng th c p gi m h u h t các qu n. Thêm vào đó là 2 trong s 10 d án s c p gi m giá chào bán t 5% đ n 10%. Giá s c p c a phân khúc đ t n n gi m kho ng 17% so v i cùng k n m ngoái. Và sau đây là tình hình v n phòng cho thuê quý 2/2012.
Qua bi u đ 2.7, chúng ta nh n th y công su t thuê phòng có xu h ng t ng, nh ng giá c thuê thì ng c l i. Theo Savills thì giá thuê trung bình c a toàn th tr ng quý 2/2012 là 544.000 đ ng/m2/tháng, gi m 2%so v i quý tr c và 8% so v i cùng k n m tr c. Giá thuê gi m nh , nhu c u v n phòng t ng làm công su t thuê trung
Bi u đ 2.6: Ngu n cung bi t th và nhà li n k , quý 2/2012 [3].
Bi u đ 2.7: Tình hình v n phòng cho thuê t quý 2/2011đ n quý 2/2012 [3].
bình toàn th tr ng trong quý 2/2012 t ng m t đi m ph n tr m và đ t 86%. Trong quý 2/2012, t ng l ng tiêu th v n phòng thuê t ng 35% so v i quý 1/2012 nh ng gi m m nh 57% so v i quý 2/2011. Ch có h ng A là có l ng tiêu th gi m 29% trong khi h ng B t ng 84% và h ng C t ng 11% so v i quý tr c.
Trung tâm mua s m v n là lo i hình bán l ph bi n nh t, chi m 43%, k đ n là siêu th và trung tâm bách hóa.
Nhìn chung b c tranh t ng th th tr ng B S TP.HCM hi n nay đ c t ng k t thông qua ba đi m l n sau:
Th nh t: T n kho cao, giao d ch ít.
Theo s li u th ng kê s b c a h n 60 doanh nghi p niêm y t trên sàn ch ng khoán Hà N i và thành ph H Chí Minh, l ng hàng t n kho BÐS tính đ n tháng 7/2012 là h n 83 nghìn t đ ng, t ng 6,69% so v i cu i n m 2011. C th , theo báo cáo tài chính c a Công ty V n Phát H ng, b ng cân đ i k toán và báo cáo k t qu kinh doanh cho th y, s d hàng t n kho cu i quý 2/2012 c a công ty này là 1.329,53 t đ ng. T ng t , báo cáo tài chính c a Công ty Qu c C ng Gia Lai, tính đ n tháng 6/2012 công ty này có l ng hàng t n có giá tr lên đ n 2.846 t đ ng. Công ty B S Sacomreal t n kho có giá tr h n 2.700 t đ ng. Công ty c ph n u t Kinh doanh nhà - ITC có hàng t n kho tr giá h n 1.813 t đ ng, Công ty B S Phát t t n kho v i giá tr trên 4.400 t đ ng... S l ng hàng t n kho trên chi m t 70% - 90% t ng tài s n doanh nghi p. Tr c đó, th ng kê s b c a các
công ty nghiên c u th tr ng BÐS cho th y, c tính t i cu i quý 2/2012, th tr ng t n đ ng h n 147 nghìn c n h các lo i. Trong đó, thành ph H Chí Minh có kho ng 47 nghìn c n. Theo ông Nguy n V n c, Phó Ch t ch Hi p h i B S TPHCM (HoREA), hàng t n trong l nh v c B S ch y u thu c v các DN tr c đây đ u t vào các d án c n h cao c p, ph n l n là nh ng c n h có di n tích l n và giá tr trên 2 t đ ng. S li u th ng kê cho th y, t đ u n m đ n nay, thành ph H Chí Minh có kho ng h n 100/356 sàn giao d ch BÐS ng ng ho t đ ng, s còn l i l ng giao d ch c ng r t khiêm t n ho c không có giao d ch. M t trong nh ng khó kh n c a th tr ng BÐS c ng là do s bùng n xây d ng, kinh doanh BÐS nh ng n m g n đây, đã có th i r t nhi u doanh nghi p không có ch c n ng, chuyên môn v BÐS c ng nh y vào l nh v c này khi n giá c BÐS t ng o, chóng m t và ch đ n khi th tr ng đi xu ng, các doanh nghi p này m i b c l nh ng khi m khuy t khó có th c u ch a đ c. Vì v y, th tr ng BÐS hi n đã xu t hi n các c n l c gi m giá. Ðây có l là bi n pháp hi u qu nh t đ thu h i và quay vòng v n, giúp các doanh nghi p xây d ng, kinh doanh BÐS v t qua th i đi m khó kh n này.
Ch t ch Hi p h i B t đ ng s n thành ph H Chí Minh Lê Hoàng Châu cho r ng, cùng v i nh ng khó kh n chung b t ngu n t cu c kh ng ho ng kinh t th gi i, Chính ph ban hành Ngh quy t 11 đã tác đ ng m nh m đ n s phát tri n c a th tr ng BÐS. Sau khi tr i qua th i k t ng tr ng "nóng", hi n nay các DN BÐS h u h t đ u g p khó kh n, nhi u DN đ ng tr c nguy c phá s n vì không tr đ c lãi vay, n vay, không th c c u l i n đ n h n, quá h n, hàng t n kho r t l n không bán đ c. Có th nói tình hình BÐS hi n nay đang d ng "3 d dang" và "3 gi m" là: đ n bù d dang, công trình d dang, d ánd dang, giá s t gi m, s c mua s t gi m, giao d ch s t gi m. Th tr ng BÐS phát tri n t phát, l ch pha, có y u t đ u c , không minh b ch, không n đ nh và thi u tính b n v ng. Tuy nhiên c ng có m t tích c c là giá c BÐS đang quay tr v giá tr th c, có l i cho ph n l n ng i dân. Ðây là th i đi m thích h p đ tái c u trúc DN, tái c c u đ u t , đ y m nh h p tác, liên k t, liên doanh gi a các DN trong n c đ t n t i và phát tri n, đ ng th i là
c h i đ DN có th c l c chu n b qu đ t đ u t , nh n chuy n nh ng l i d án t t.
Th hai: Giá gi m hàng lo t và khá sâu.
Th i k suy gi m c a b t đ ng s n b t đ u t i Tp.HCM vào n m 2009 và t i Hà N i vào gi a n m 2011. Cùng v i đó là nh ng khó kh n v đ u ra khi n thanh kho n c a th tr ng th p, nên nhi u d án đang loay hoay tìm h ng đi cho mình trong đó gi i pháp gi m giá bán l i đang đ c l a ch n nhi u h n.
N m 2009, sau quy t đ nh b t ng c a ông oàn Nguyên c gi m giá kho ng 30% c n h Hoàng Anh River View c a Hoàng Anh Gia Lai, t đó th tr ng c n h TP.HCM b t đ u đi vào suy thoái và có m c gi m khá sâu. Tuy nhiên, sau đó ch ng l i và đi ngang ho c gi m nh kéo dài cho đ n nay. V i nh ng áp l c t ngu n cung l n còn d th a, t ngu n ti n m t c n ki t, t s c ép tr n ngân hàng v i lãi su t cao mà không ít ch đ u t , nhà đ u t th c p đã vay đ đ u t vào d án. n nay, đ u ra c a th tr ng th p do cung đã l n áp c u th c, trong khi c u t đ u c g n nh bi n m t. Th tr ng khu v c phía Nam đang ph i ch u áp l c bán tháo r t l n khi khó kh nđã kéo dài 3 n m nay, sau s ki n bán phá giá nhi u d án nh Hoàng Anh River View, Petro Landmark,…đ n nay l i xu t hi n nhi u d án lâm vào c nh bán tháo c a nhà đ u t th c p. Tâm đi m c a th tr ng m i đây là thông tin bán phá giá c a nhà đ u t th c p d án c n h Hoàng Anh River View c a Công ty i Tín Á Châu và An Bình Land, v i m c gi m t 28 tri u đ ng/m2
xu ng còn 18,1 tri u đ ng/m2 t ng đ ng gi m 30%. Tr c đó d án này Hoàng Anh Gia Lai đã gi m 30% vào n m 2009. Hay m t đ n v th c p khác c a d án Carina Plaza t i đ i l Võ V n Ki t do công ty N m B y B y làm ch đ u t , công ty c ph n Nh p c u đ a c c ng v a gi m t 15,5 tri u đ ng/m2 xu ng còn 13,2 tri u đ ng/m2. N u khách hàng thanh toán ngay 95% giá tr c n h đ c gi m 20% so v i giá g c ch đ u t , và 50% giá tr c n h đ c gi m 10%. 268 c n h d án Nguy n Th ng Hi n - Tr n Bình Tr ng, qu n Gò V p đ c m bán vào ngày 26/8/2012. Khách mua c n h d án này đ c chi t kh u 5%.
Báo cáo tài chính c a các DN B S cho th y, 6 công ty l n nh t c a th tr ng hi n n m gi 69,4% l ng ti n m t, các DN còn l i n m gi r t ít. Hi n t ng l ng ti n m t cu i quý 2/2012 không đ đ th c hi n chi tr cho kho n chi phí g m lãi vay, thanh toán cho nhà th u và các kho n khác. i u này cho th y ph n l n DN không còn ti n m t đ ho t đ ng. i m t v i nh ng áp l c hàng không bán đ c, n vay ph i ch u áp l c lãi su t vay r t l n nên các DN bu c ph i bán tháo c n h đ gi m áp l c tài chính. ó c ng là lý do các DN t bung hàng trong “tháng cô h n” - tháng mà các nhà đ u t luôn kiêng c . C th , vào gi a tháng 7 âm l ch n m 2012, d án Carina Plaza (qu n 8) tung ra h n 150 c n h v i giá gi m 20% so v i giá g c ch đ u t đ a ra vào đ u n m, t 15,5 tri u đ ng xu ng còn 13,2 tri u đ ng/m2. D án Khang Gia (qu n Gò V p) c ng đ a ra th tr ng 321 c n trong tháng 7 âm l ch v i giá c n h hoàn thi n ch kho ng 11,2 tri u đ ng/m2. D án H ng Anh Riverview (qu n 2) c ng đ c tung ra v i giá “s c” gi m 30% - 40% so v i giá bán ban đ u, t 24 tri u đ ng/m2 xu ng còn 18,5 tri u đ ng/m2… Có d án còn chi t kh u t 200 - 400 tri u đ ng/c n h tùy theo di n tích n u tr m t l n. Không ch bán tháo mà th i gian qua, th tr ng còn ch ng ki n tình tr ng gom hàng s l ng l n c a m t s đ i gia B S. Cu i tháng 8, Công ty c ph n u t và phát tri n B S An Gia đã bán h t m t lô d án Khang Gia. T p đoàn t Xanh mua s 2 lô d án Sun View 3 đ phân ph i l i. Tr c đó, Công ty c ph n D ch v Nh p C u a c mua s 150 c n h Carina Plaza đ bán l v i m c giá 13,2 tri u đ ng/m²…
Th ba: Nhi u v khi u ki n đ t đai kéo dài và có nhi u ng i tham gia. Trong th i gian g n đây, trên đ a bàn thành ph đã di n ra m t s v khi u ki n đông ng i n i c m nh d án chung c 289 Tr n H ng o (qu n I), d án Khu Công ngh cao (qu n 9), d án Tân S n Nh t (Bình L i - Vành đai ngoài), d án khu đô th Sing Vi t (huy n Bình Chánh)…Tr c các di n bi n ph c t p c a tình hình qu n lý, th c hi n chính sách, pháp lu t trong các l nh v c có liên quan t i đ t đai t i thành ph đang có t c đ phát tri n và đô th hóa hàng đ u c a c n c.
oàn giám sát c a y ban Th ng v Qu c h i m i đây đã có bu i giám sát t i TP.HCM v vi c th c hi n chính sách, pháp lu t trong gi i quy t khi u n i, t cáo c a công dân đ i v i các quy t đ nh hành chính v đ t đai.
Báo cáo v i oàn giám sát, ông ào Anh Ki t – Giám đ c S Tài nguyên và Môi tr ng TP.HCM cho bi t: t 2004 - 2011 thành ph đã gi i quy t thu h i, giao đ t, cho thuê đ t, chuy n m c đích s d ng đ t cho 1.556 d án v i t ng di n tích 12.655,3ha. Nhi u d án công trình công c ng đ c th c hi n, di n tích c u, đ ng t ng t 11.782,6ha lên 26.659,7ha. Hi n thành ph có 14 khu công nghi p, khu ch xu t, khu công ngh cao đang ho t đ ng v i t l s d ng đ t đ t trên 74%. Trong các d án, liên quan đ n b i th ng di d i có 760 d án, nh h ng đ n 98.100 h dân. T n m 2004 đ n nay, V n phòng Ti p công dân đã ti p xúc 47.203 l t công dân, trong đó liên quan đ n l nh v c đ t đai là 30.832 l t công dân, chi m 65,3%. t ng c ng s lãnh đ o c a c p y, nâng cao hi u qu ch đ o công tác ti p công dân, Thành y đã ban hành Ch th s 06-CT-TU n m 2007, Ch ng trình hành đ ng s 34…. gi i quy t t t các v khi u n i đông ng i, UBNDTP đã ban hành Quy t đ nh s 95 n m 2007, Quy t đ nh s 2522 n m 2008 thành l p T công