Nhƣ chúng tôi đã trình bày ở chƣơng một, về đại thể trên thế giới có hai hệ thống đăng ký bất động sản cơ bản: (i) đăng ký đối kháng; và (ii) đăng ký xác lập quyền. Mỗi hệ thống có những ƣu điểm và hạn chế khác nhau. Sự hiệu quả của việc đăng ký đôi khi không nằm ở chỗ hệ thống đƣợc lựa chọn có hiện đại không, có nhiều quốc gia áp dụng hay không, mà đôi khi nó phụ thuộc vào sự tƣơng thích của chúng với các điều kiện, thiết chế có sẵn, và tâm lý của một xã hội có sẵn sàng đón nhận sự lựa chọn đó hay chƣa.
Dự thảo luật đăng ký bất động sản lần thứ nhất rõ ràng đã chƣa có sự lựa chọn rõ ràng. Vì thiếu sự lựa chọn mang tính nền tảng này, nên việc thiết kế nội dung các điều khoản trong Dự thảo lần thứ nhất còn thiếu nhất quán, nhiều quy định mang tính “nƣớc đôi”. Chẳng hạn, quy định tại Điều 7.1 và 7.2 có vẻ ngƣời soạn thảo đã nghiêng về việc lựa chọn hệ thống đăng ký đối kháng. Song, Điều 7.3 kế tiếp lại khiến ngƣời đọc nhận ra trong quy định này những dấu hiệu của hệ thống đăng ký xác lập quyền. Ngƣời soạn luật đứng trƣớc một yêu cầu là phải chọn một trong hai sự lựa chọn không giống nhau ấy, thay vì “lƣỡng lự” nƣớc đôi nhƣ hiện nay.
Cũng do sự lựa chọn chƣa rõ ràng nên phần thiết kế cơ quan đăng ký, thẩm quyền và nghĩa vụ của các cơ quan này, nhiệm vụ và trách nhiệm của đăng ký viên... cũng chƣa rõ ràng.
Nhƣ chúng tôi đã phân tích trên đây, xã hội và ngƣời dân Việt Nam đã sẵn sàng cho việc đón nhận hệ thống đăng ký xác lập quyền khi họ đặt niềm tin rất lớn vào giá trị của “sổ đỏ”, “sổ hồng”, mặc dù trong thực tế đã không hiếm khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi bởi cơ quan đã cấp hoặc không đƣợc toà án thừa nhận giá trị. Niềm tin ấy đã ăn sâu vào tiềm thức của ngƣời dân nƣớc ta, họ xứng đáng đƣợc đền đáp bởi những nỗ lực của Nhà nƣớc khi ban hành mới luật đăng ký bất động sản.
Thêm nữa, hệ thống đăng ký xác lập quyền từ hơn một trăm năm nay đã chứng minh tính hiệu quả của nó, và đã đƣợc nhiều nƣớc đi sau học tập nhƣ Singapo, Thái Lan, Mã Lai, Hồng Kông...
Ban soạn thảo trong Báo cáo Ban soạn thảo về định hƣớng xây dựng dự thảo luật đăng ký bất động sản, đã phân tích những khó khăn nếu chọn hệ thống đăng ký xác lập quyền nhƣ: (i) quy trình đăng ký phức tạp, (ii) thời gian đăng ký kéo dài, có thể phải mất 30 ngày, (iii) đội ngũ đăng ký viên phải có một trình độ cao, (iv) cơ quan đăng ký sẽ phải đứng ra bồi thƣờng khi đăng ký sai và gây thiệt hại cho một ai đó bởi tính không thể bị huỷ bỏ hiệu lực của việc đăng ký... [10, tr.6- 7]. Những băn khoăn ấy rõ ràng là cần phải tiếp tục đƣợc suy tính, cân nhắc. Song, theo thiển ý của tôi, một khi xã hội đã sẵn sàng cho việc tiếp nhận mô hình đăng ký xác lập quyền với những ƣu thế vƣợt trội của nó, thì những khó khăn vừa nêu trên đây chỉ mang tính nhất thời. Sự lựa chọn hệ thống đăng ký xác lập quyền có lẽ là một sự lựa chọn tối ƣu đối với nƣớc ta vào thời điểm hiện nay. Sự khó khăn không phải là nhỏ, song lợi thế vƣợt trội của hệ thống này là rất lớn. Có trở ngại nào không thể vƣợt qua khi một quyết định thuận lòng dân.