Tiểu luận Định giá và tiêu thụ bđs khu trọ cho thuê

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ KINH DOANH - - BÁO CÁO THỰC HÀNH SỐ Học phần: Đầu tư Bất động sản “Định giá tiêu thụ BĐS khu trọ cho thuê thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang” Giảng viên hướng dẫn : TS Đỗ Hải Hưng Họ tên : Hoàng Thị Mai Linh Mã SV : 2018603207 Lớp : TCNH02 – K13 HÀ NỘI - 2021 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh LỜI MỞ ĐẦU Đất nước ta thời kỳ đổi mới, việc đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động đồng thời với nỗ lực khơng ngừng để hội nhập kinh tế tồn cầu ngày diễn Việc định giá bất động sản góp phần khơng nhỏ định tài tổ chức, doanh nghiệp Vì giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến veiejc mua bán tài quản lý sở hữu đánh thuế chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Để định giá tiêu thụ bất động sản mình, thơng qua phương pháp định giá, thu thập thông tin, em làm phần định giá tiêu thụ dự án “Xây dựng khu trọ cho thuê, thôn My Điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.” Cảm ơn TS Đỗ Hải Hưng giúp em hoàn thành báo cáo này! Em xin chân thành cảm ơn! Hoàng Thị Mai Linh Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU PHẦN PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ 1.1 Phân tích thị trường bất động sản 1.1.1 Phân tích thị trường chung 1.1.2 Thị trường bất động sản Bắc Giang 1.2 Dự báo thị trường bất động sản 1.3 Kế hoạch đầu tư PHẦN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11 2.1 Cơ sở lý thuyết phương pháp định giá bất động sản 11 2.1.1 Phương pháp so sánh 11 2.1.2 Phương pháp chi phí 12 2.1.3 Phương pháp thu nhập 14 2.1.4 Phương pháp thặng dư 16 2.2 Căn lựa chọn xác định phương án tiêu thụ 17 2.3 Định giá bất động sản 18 2.3.1 Định giá phương pháp so sánh 18 2.3.2 Định giá phương pháp thu nhập 22 PHẦN LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ 23 3.1 Cơ sở lý thuyết hình thức tiêu thụ bất động sản 23 3.1.1 Tự tổ chức tiêu thụ: 23 3.1.2 Ủy thác môi giới tiêu thụ: 23 3.1.3 Xây dựng phương án tiêu thụ sản phẩm 25 3.2 Căn lựa chọn lựa chọn hình thức tiêu thụ 26 3.3 Xác định điều kiện cho thuê BĐS 26 PHẦN XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN 28 4.1 Tuyên truyền cho sản phẩm tiếp xúc với người mua khách hàng tiềm 28 4.2 Đàm phán với người mua giá thuê hợp đồng 31 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh 4.3 Ký kết hợp đồng bàn giao sản phẩm 32 KẾT LUẬN 35 TÀI LIỆU THAM KHẢO 36 DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU Hình 1.1: Bắc Giang có nhiều doanh nghiệp lớn 10 Hình 2.1: Nhà trọ Thành An 19 Hình 2.2: Khu trọ qn tóc Nhất Linh 20 Hình 2.3: Trọ gần cổng làng My Điền 21 Bảng 2.1: Khảo sát bất động sản giao dịch thị trường 19 Bảng 2.2: Tổng mức điều chỉnh bất động sản 22 Bảng 4.1: Xây dựng phương án tiêu thụ 29 Bảng 4.2: Xúc tiến bán hàng 31 Bảng 4.3: Chi phí tuyên truyền sản phẩm 32 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh PHẦN PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ 1.1 Phân tích thị trường bất động sản 1.1.1 Phân tích thị trường chung Năm 2020, thị trường BĐS Việt Nam phải hứng chịu nhiều khó khăn, nhiều thăng trầm Dịch bệnh Covid làm suy yếu kinh tế giới Việt Nam, có thị trường bất động sản Ngoài ảnh hưởng dịch bệnh, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn ảnh hưởng khơng nhỏ đến từ sách pháp luật, từ quản lý nhà nước Luật quy định chồng chéo, mâu thuẫn nên việc quản lý quyền địa phương gặp vướng mắc q trình xử lý hồ sơ thủ tục cho dự án phát triển bất động sản Điều dẫn đến nguồn cung toàn thị trường thiếu hụt, khan Đặc biệt nguồn hàng nhà giá thấp, bình dân nhà xã hội Mặc dù ảnh hưởng nặng nề vấn đề nêu trên, thị trường BĐS Việt Nam có điểm sáng đáng kể lực cung Mặc dù kinh tế suy giảm, nhiều làm suy giảm cầu mua nhà đầu tư theo dõi thị trường, lực cung đủ mạnh để tạo đợt sóng bùng nổ điểm hấp dẫn, lúc Kinh tế suy giảm, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thông, để chuyển dòng vốn hướng vào thị trường BĐS, làm tăng mạnh khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường Cung khan hiếm, cầu tăng nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng mạnh Tăng giá mạnh nóng phải kể đến TP Hồ Chí Minh tỉnh Miền Đơng Nam Bộ mà hình thành TP Thủ Đức sân bay Long Thành Những tỉnh thành xem còn sôi động thu hút nhà đầu tư tìm đến để hoạt động kinh doanh, bao gồm: TP Hồ Chí Minh, số khu vực Hà Nội, tỉnh Miền Đông Nam Bộ, Cần Thơ số tỉnh Đồng Sông Cửu Long, Bình Định, Phú n, Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Vĩnh Phúc… Đây địa phương có lợi phát triển cơng nghiệp, kinh tế du lịch có chủ trương phát Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh triển phù hợp, hướng đầu tư phát triển hạ tầng để khai thác hiệu lợi địa phương Một số phân khúc bất động sản ngồi thị nhà có trạng thái khác tùy hồn cảnh Bất động sản công nghiệp sôi động, nhộn nhịp sóng đầu tư dịch chuyển từ Trung Quốc Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng suy giảm 1.1.2 Thị trường bất động sản Bắc Giang Trong quý I/2021 thị trường bất động sản Bắc Giang phát triển sôi động, số lượng giao dịch tăng lên, tập trung chủ yếu đất nền, quý I/2021 có 78 nhà 629 lô đất giao dịch thành công, giao dịch bất động sản tăng 70% so với quý I/2020 Theo thông tin công bố quý I/2021 nhà thị trường bất động sản Bắc Giang có 68 dự án kinh doanh bất động sản Cụ thể, có dự án phát triển nhà thương mại với tổng diện tích sàn 212.299m2 2.741 Đối với nhà xã hội có 05 dự án có tổng diện tích sàn 473.236m2 6.090 Đối với khu thị, khu dân có 56 dự án, đa số dự án xây dựng đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà theo quy định pháp luật Đồng thời, Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho khu đô thị mới, khu dân cư dự án khu nhà xã hội dành cho công nhân Do dịch Covid-19 trở lại ảnh hưởng tới kinh tế, xã hội, quý II/ 2021, tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng giảm so với kỳ dẫn tới thị trưởng bất động sản giảm Trong quý II/2021, địa bàn có 69 dự án kinh doanh bất động sản Cụ thể, Sở Xây dựng có văn thơng báo đủ điều kiện bán nhà hình thành tương lai cho 8/8 dự án phát triển nhà thương mại Tổng số 2.456 với tổng diện tích sàn 222.561,7m2 số nhà riêng lẻ 93 với tổng diện tích sàn 37.608,4m2 Đối với nhà xã hội có dự án với tổng diện tích sàn 473.236m2 6.090 Đối với khu thị, khu dân có 56 dự án UBND tỉnh chấp thuận đầu tư phê duyệt kết lựa chọn chủ đầu tư Đồng thời, Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho khu đô thị mới, khu dân cư dự án nhà Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Trong quý III/2021, địa bàn tỉnh Bắc Giang có 69 dự án kinh doanh bất động sản; đó, có 12 dự án phát triển nhà thương mại Tổng số 6.806 hộ với tổng diện tích sàn 463.989m2 số nhà riêng lẻ 291 với tổng diện tích sàn 143.964m2 Đối với nhà xã hội có dự án có tổng diện tích sàn 802.096m2 12.228 hộ Đối với khu đô thị, khu dân có 56 dự án UBND tỉnh chấp thuận đầu tư phê duyệt kết lựa chọn chủ đầu tư Đồng thời, Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng cho khu dân cư Trong năm qua, dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, tác động tiêu cực đến mặt đời sống kinh tế - xã hội, tình trạng khoanh vùng, dập dịch, cách ly người lao động khu công nghiệp, khu dân cư ảnh hưởng không nhỏ đến ngành xây dựng, tốc độ tăng trưởng ngành giảm so với kỳ năm trước Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường bất động sản Bắc Giang có dấu hiệu tích cực trở lại nhờ chế, sách linh hoạt, mơ hình chưa có tiền lệ tỉnh Bắc Giang chủ động áp dụng, triển khai để kiểm soát dịch Covid-19 Qua đó, giúp khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp dần ổn định sản xuất, khu đô thị, khu dân cư dần hình thành sở hạ tầng tạo động lực thu hút nhiều tập đoàn lớn nước ngồi nước đầu tư Vì vậy, đánh giá thị trường bất động sản Bắc Giang đà hồi phục 1.2 Dự báo thị trường bất động sản Trong xu hướng dịch chuyển chung bất động sản từ trung tâm vùng ven, Bắc Giang điểm đến giới đầu tư nhờ vào sức hút quỹ đất lớn, giá cho thuê đất thấp, sở hạ tầng ngày nâng cấp, tạo tính kết nối với vùng kinh tế linh hoạt Từ 2020, Bắc Giang thu hút góp mặt nhiều tập đồn lớn JA Solar, Sumimoto, Foxconn, Luxshare,…Đến 2021, Thủ tướng Chính phủ đồng ý bổ sung khu công nghiệp (KCN) mới: KCN Yên Lư với diện tích 377ha xã Yên Lư Nham Sơn; KCN Yên Sơn - Bắc Lũng với diện tích 300ha xã Yên Sơn Bắc Lũng; KCN Tân Hưng với diện tích 105,3ha xã Tân Hưng Xương Lâm Các khu công nghiệp mở rộng diện tích KCN Quang Châu, KCN Hòa Phú, KCN Việt Hàn Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Sự phát triển trung tâm bất động sản công nghiệp Bắc Giang thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhộn nhịp, đặc biệt đất trở thành kênh đầu tư hấp dẫn Nguồn lao động nhập cư cùng chuyên gia, người lao động nước đến sinh sống, làm việc KCN tạo điều kiện cho loại hình đa dạng nhà xã hội, hộ cao cấp, khách sạn hạng sang phát triển Nhu cầu lớn song thực tế đáp ứng 7,5 % nhu cầu nhà xã hội cho cơng nhân Theo đó, đến năm 2025, tỉnh dự kiến giải khoảng 80% số công nhân có nhu cầu nhà khu, cụm công nghiệp Đến năm 2030 giải khoảng 90% nhu cầu Đơn vị yêu cầu lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị, khu công nghiệp, phải bố trí đủ quỹ đất để xây dựng khu nhà xã hội cho cơng nhân Những sách nới rộng Nhà nước tăng thêm hội đầu tư bất động sản đô thị phụ trợ bất động sản công nghiệp Nhất bất động sản cơng nghiệp cao, tích hợp nhiều tiện ích từ giáo dục, giải trí, sức khoẻ tạo thành khu công nghiệp đô thị dịch vụ phát triển - xu hướng quy hoạch xây dựng trọng Dẫu ảnh hưởng dịch bệnh, Bắc Giang tâm điểm thị trường bất động sản phía Bắc Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc Bất động sản Hà Nội cho biết, dù dịch bệnh phức tạp đất gần khu cơng nghiệp có sức hút lớn Bất động sản công nghiệp tạo tăng trưởng cho thị trường nhà nói riêng bất động sản Bắc Giang nói chung 1.3 Kế hoạch đầu tư Dự án chung cư mini nằm Thơn My điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên xây dựng tổng diện tích đất 200m2, gồm tầng, có mức giá cho thuê từ 1-1,7 triệu đồng/phòng tùy diện tích Cụ thể sau: Chỉ tiêu Thơng số Diện tích đất 200 m2 Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Diện tích xây dựng 1200 m2 Số tầng tầng (1 tầng để xe cho thuê mặt bằng, tầng cho th) Số phịng 43 phịng Diện tích phòng 15-21 m2 Tổng mức vốn đầu tư 7410 triệu đồng Thời gian thu hồi vốn 15 năm Năm hoạt động dự án 25 năm Tỷ lệ vốn tự có 75% Tỷ lệ vốn vay 25% (Tài sản chấp sổ hồng mảnh đất xây dựng) Lãi suất 7.5% Thời gian trả nợ vay năm Theo thống kê năm 2020, địa bàn huyệnViệt Yên có khoảng 1.632 doanh nghiệp, chiếm khoảng 15,8% số doanh nghiệp tồn tỉnh, huyện n Dũng có khoảng 821 doanh nghiệp, chiếm khoảng 8,2% tổng số doanh nghiệp toàn tỉnh số tiếp tục tăng Nhiều doanh nghiệp thành lập, số lượng người lao động ngày tăng lên, ước tính số cơng nhân khu cơng nghiệp Khu cơng nghiệp Đình Trám, khu công nghiệp Vân Trung, khu công nghiệp Nội Hồng lên tới 120.000 cơng nhân Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Hình 1.1: Bắc Giang có nhiều doanh nghiệp lớn Dự án nằm Thôn My điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt n cạnh KCN Đình Trám, KCN Vân Trung, cạnh Quốc Lộ 1A thuận tiện cho việc lại, di chuyển công nhân KCN, gần chợ My Điền Với thiết kế đại, thơng thống, đảm bảo an ninh, an tồn phịng cháy chữa cháy, cơng trình hứa hẹn nơi an toàn, văn minh, tiện lợi phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình thấp cơng nhân, nhân viên văn phòng… Hồng Thị Mai Linh 10 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Giá bán Tổng 15000 triệu điều 10% mức Khoa Quản lý kinh doanh 12000 triệu 10000 triệu 3% -9% 11640 triệu 10900 triệu chỉnh Giá sau điều chỉnh 13500 triệu Giá BĐS cần định 12014 triệu đồng giá Bảng 2.2: Tổng mức điều chỉnh bất động sản 2.3.2 Định giá phương pháp thu nhập - Cơng thức tính: Trong đó: + V: Giá trị BĐS + It: Thu nhập ròng năm t + T: giá trị lý năm n + t: Năm khai thác (t=1,n) + n: số năm hoạt động + r: Tỷ lệ lãi - Áp dụng vào BĐS cần định giá ta có: 𝑉=  660 656 31697 + + ⋯ + (1 + 7,5%)1 (1 + 7,5%)2 (1 + 7,5%)25 V= 12,232 triệu đồng Hoàng Thị Mai Linh 22 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh PHẦN LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ 3.1 Cơ sở lý thuyết hình thức tiêu thụ bất động sản Có hai hình thức tiêu thụ BĐS tự tổ chức tiêu thụ ủy thác môi giới tiêu thụ 3.1.1 Tự tổ chức tiêu thụ: Các công ty đầu tư phát triển bất động sản lớn có phận chào bán khách hàng đơng đảo có kinh nghiệm tổ chức việc tiêu thụ sản phẩm đầu tư xây dựng Trong thời kỳ thị trường phồn thịnh, cầu vượt cung, nhà xây có khách hàng tìm mua nhanh chóng bán hết, người đầu tư phát triển tự tổ chức lấy việc tiêu thụ Ngồi ra, dự án bắt đầu có khách hàng đặt mua, chí ứng trước phần tồn tiền mua người đầu tư trực tiếp bán lấy sản phẩm 3.1.2 Ủy thác môi giới tiêu thụ: Từ đổi mới, thị trường bất động sản ngầm hình thành với xuất nghề cò đất, cò nhà chưa xã hội coi trọng cho họ kiếm ăn nước bọt, đầy mưu mẹo để kiếm chác đôi bên bán mua Đến cò trương biển Trung tâm giới thiệu nhà đất đăng dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, giao dịch thành cơng nhận tiền hoa hồng Trong thị trường bất động sản tại, việc ủy thức môi giới không đơn hỗ trợ việc mua bán mà phát triển rộng cao hơn, tham gia vào toàn trình marketing với trình độ kỹ thuật nghiệp vụ có chất lượng cao - Tác dụng môi giới uỷ thác thể mặt sau đây: Thứ nhất, thơng qua điều tra thị trường mà tìm hiểu yêu cầu tiềm thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào thị hiếu khách hàng tiềm để giúp nhà đầu tư định vị thị trường đắn Thứ hai, thông qua hoạt động quảng cáo tuyên truyền để phát triển hạng mục lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực mục tiêu thu lợi nhuận Hoàng Thị Mai Linh 23 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Thứ ba, trợ giúp người đầu tư kinh doanh (cho th) nhà tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện tích, đặc điểm kiến trúc v.v hợp yêu cầu giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp Cung cấp thơng tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho bên đạt đến mục đích - Các hình thức mơi giới uỷ thác + Cò đất: họ chịu trách nhiệm giới thiệu khách hàng đến với chủ đầu tư, giao dịch diễn ra, họ nhận hoa hồng + Trung tâm môi giới: Trung tâm môi giới nơi tiếp nhận quảng bá sản phẩm chủ đầu tư tới người có nhu cầu Họ có mạng lưới rộng chuyên nghiệp giúp chủ đầu tư tìm kiếm khách hàng tiềm + Chuyên viên môi giới bất động sản (broker) có trợ giúp chuyên viên phụ môi giới (associate broke) thực yêu cầu khách hàng, sử dụng thêm số nhân viên môi giới khác thực dịch vụ khách hàng nêu hợp đồng uỷ thác (Listing contract) Đối với dịch vụ có quy mơ lớn, khách hàng ký hợp đồng với chun viên mơi giới người hợp đồng lại với số chuyên viên môi giới khác để phân chia cho họ số cơng việc + Chun viên mơi giới nhận uỷ thác bên bán bên mua mà thơi nhận phí dịch vụ bên uỷ thác Nhưng có lúc họ nhận uỷ thác bên bán lẫn bên mua, gọi uỷ thác song trùng (dual agency) nhận phí uỷ thác bên Khi nhận ủy thác song trùng, chun viên mơi giới phải nói rõ trách nhiệm quyền lợi cho hai bên rõ - Phí uỷ thác + Phí (hoa hồng) mơi giới cho th nhà thường 10% tiền thuê năm tương đương với tiền thuê tháng Hoàng Thị Mai Linh 24 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh + Phí (hoa hồng) mơi giới mua bán nhà bán nhà 1-3% giá bán nhà (có 0,5%), nhận tiền từ bên uỷ thác + Nói chung, nhà đầu tư khơng sử dụng q nhiều chun viên mơi giới lúc dễ gây ấn tượng không tốt cho người mua thuê nhà họ nghĩ sản phẩm bị ế "có vấn đề" 3.1.3 Xây dựng phương án tiêu thụ sản phẩm Dựa vào lý thuyết Marketing hỗn hợp (Marketing mix) – Mơ hình 4P để xây dựng phương án tiêu thụ sản phẩm hiệu đáp ứng tốt nhu cầu cảm nhận khách hàng - 4P là một khái niệm marketing, đó là: Product (Sản phẩm): Đây chữ P nằm mơ hình Marketing 4Ps Là sản phẩm sản xuất nhằm thỏa mãn nhu cầu nhóm người định Sản phẩm vơ hình hữu hình dạng dịch vụ hàng hóa Marketing sản phẩm bạn phải đảm bảo có loại sản phẩm cho nhu cầu cho thị trường bạn Price (Giá cả): Giá bán chi phí khách hàng phải bỏ để đổi lấy sản phẩm hay dịch vụ nhà cung cấp Giá thành phần quan trọng định nghĩa Marketing mix Việc định giá môi trường cạnh tranh vô quan trọng mà cịn mang tính thách thức Nếu đặt giá thấp, nhà cung cấp phải tăng số lượng bán đơn vị sản phẩm theo chi phí để có lợi nhuận Nếu đặt giá cao, khách hàng dần chuyển sang đối thủ cạnh tranh Place (Phân phối): đại diện cho địa điểm mà sản phẩm mua Nó thường gọi kênh phân phối Promotions (xúc tiến thương mại hỗ trợ bán hàng): hỗ trợ bán hàng tất hoạt động nhằm đảm bảo khách hàng nhận biết sản phẩm hay dịch vụ bạn, có ấn tượng tốt chúng thực giao dịch mua bán thật Promotions bao gồm tuyên truyền quảng cáo, nhân viên chào hàng, xúc tiến tiêu thụ quan hệ cơng chúng Hồng Thị Mai Linh 25 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh 3.2 Căn lựa chọn lựa chọn hình thức tiêu thụ Đối với dự án bất động sản xây dựng nhà trọ cho thuê dự án không lớn, nhu cầu khách hàng địa bàn cao nên dự án lựa chọn hình thức tự tổ chức thực Trong đó, hình thức tự tổ chức thực tiêu thụ, chủ đầu tư tiến hành quảng bá sản phẩm mạng xã hội, trang buôn bán cho thuê nhà đất, phát tờ rơi trường đại học,… 3.3 Xác định điều kiện cho thuê BĐS Đối với dự án xây dựng nhà trọ cho thuê cần đảm bảo pháp lý quyền sử dụng đất, xây dựng; giấy phép xây dựng hay pháp lý đăng ký kinh doanh phòng cho thuê Pháp lý quyền sử dụng đất, xây dựng Theo điều 9, Luật KD Bất động sản năm 2014: (i) Đối với nhà, cơng trình XD đưa vào KD: - Có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình XD gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Không có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình XD gắn liền với đất - Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (ii) Đối với loại đất phép KD - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai - Không có tranh chấp quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất Pháp lý giấy phép xây dựng Hoàng Thị Mai Linh 26 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Tại khoản Điều 95 Luật xây dựng 2014 Hồ sơ đề nghị giấy phép xây dựng gồm: + Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng + Bản giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai + Bản vẽ thiết kế xây dựng + Đối với cơng trình xây dựng có cơng trình liền kề phải có cam kết bảo đảm an tồn cơng trình liền kề Pháp lý đăng ký kinh doanh phòng cho thuê Khi hoạt động cho thuê nhà cao tầng phải đăng ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh cá thể với ngành nghề kinh doanh kinh doanh BĐS Đây hoạt động kinh doanh có điều kiện phạm vi mức độ kinh doanh dự án có quy mơ nhỏ nên khoản điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Hồ sơ xin giấy phép kinh doanh sau: + Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh (theo mẫu) + Bản CMND/thẻ cước/hộ chiếu hiệu lực chủ thể đăng ký + Mẫu giấy đăng ký kinh doanh + Thời hạn cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh nhà trọ cho hộ gia đình 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Hoàng Thị Mai Linh 27 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh PHẦN XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1 Tuyên truyền cho sản phẩm tiếp xúc với người mua khách hàng tiềm Mục đích: Nhằm giới thiệu cụ thể sản phẩm, thu hút khách hàng Hình thức tiêu thụ: Tự tổ chức tiêu thụ Xây dựng phương án tiêu thụ: 4P Đặc điểm: Phòng trọ cho người lao động + Phịng rộng rãi có gác xép, 2-4 người + Mỗi phòng thiết kế đại, hồn tồn, khép kín, có cửa sổ thống Sản mát, phẩm + Đầy đủ tiện nghi: điều hòa, quạt trần, nóng lạnh, kệ bếp, giường + Có nước sạch, wifi tốc độ cao + Chỗ để xe an toàn rộng rãi, camera an ninh hoạt động 24/7, khóa cổng vân tay, có máy giặt chung sử dụng miễn phí Giá phòng dao động từ 1tr2-1tr7 tùy loại phòng, cụ thể sau: + Phòng 15m2 giá: 1tr2 Giá + Phòng 18m2 giá: 1tr5 + Phòng 21m2 giá: 1tr7 Tiền điện nước tính theo phát sinh thực tế, cụ thể: Hoàng Thị Mai Linh 28 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh + Tiền nước: 50.000 đồng/người/phòng + Tiền điện 2.500 đồng/1kW + Internet 50.000 đồng/phòng + Tiền gửi xe: 50.000/người + Tiền vệ sinh chung: 20.000 đồng/người/tháng Giá thỏa thuận rõ ràng, khơng phát sinh thêm phụ phí Phương thức toán: Thanh toán tiền mặt chuyển khoản muộn ngày 15 hàng tháng Địa điểm Thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang - Gần KCN Đình Trám - Gần KCN Vân Trung - Gần chợ My Điền - Gần QL 1A Bảng 4.1: Xây dựng phương án tiêu thụ Promotion (Xúc tiến bán hàng) Hình thức Tự tổ chức tiêu thụ Tuyên truyền Phương tiện: quảng cáo - Mạng xã hội facebook: Marketing chủ yếu group như: Tìm trọ My Điền, tìm trọ Vân Trung, tìm việc làm Vân Trung, Đình Trám… Hồng Thị Mai Linh 29 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh - Lập kênh tiktok riêng để giới thiệu phịng trọ - App tìm trọ (Tìm trọ 360, tìm nhà trọ 24/7…) - Trang web tìm nhà cho thuê: (Phongtro123.com ) Cách thức: - Triển khai: Đăng web, mạng xã hội, lập trang facebook riêng để tìm khách thuê trọ, quay video tiktok giới thiệu phòng trọ Đây hình thức marketing chủ yếu giá thành hợp lý, dễ dàng tiếp cận với công chúng phù hợp với tình hình dịch bệnh Nhân bán hàng viên Vị trí: Quản lý (kiêm nhân viên bán hàng) Công việc: - Quản lý an ninh khu trọ - Marketing cho phòng trọ - Đãi ngộ (hoa hồng, thưởng tết…) Một số biện pháp để thu hút khách hàng: Xúc tiến tiêu - Cho khách xem trước phòng khu trọ thụ - Chiết khấu: Giảm giá 10%/năm khách thuê phòng (từ tháng1 năm) - Trả phí hoa hồng cho người thuê giới thiệu thêm khách hàng để th phịng (100k) - Viết content để quảng bá hình ảnh nhà trọ (an ninh nhà trọ, sinh hoạt sinh viên, buổi liên hoan, gặp mặt giao lưu ) Hồng Thị Mai Linh 30 Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh - Quay video tiktok giới thiệu tiện nghi hoàn cảnh nhà trọ Nâng cao hình ảnh phịng trọ mắt sinh viên người làm: + Giảm tiền trọ cho khách th tình hình dịch bệnh Quan hệ cơng + Lấy danh nghĩa khu trọ tham gia hoạt động từ thiện địa phương chúng + Phát trang miễn phí cho người cần + Cung cấp gạo đồ ăn miễn phí cho người lao động bị mắc kẹt tình hình dịch bệnh Bảng 4.2: Xúc tiến bán hàng 4.2 Đàm phán với người mua giá thuê hợp đồng * Giá thuê - Giá thuê phụ thuộc vào thời gian thuê trọ hợp đồng cho thuê + Thứ nhất, giá thuê phòng giao động từ 2tr - 3tr + Thứ hai, giá thuê thay đổi (+5%/đầu người): Áp dụng cho phòng từ người trở lên (Max người/phòng) - Nguyên giá (100%): Áp dụng cho phòng từ 1-2 người/phòng * Hợp đồng - Về điều kiện cho thuê, bên cho thuê có điều kiện ghi rõ hợp đồng cho thuê bên thuê + Chiết khấu: Giảm giá 10%/năm khách thuê phòng (từ tháng -1 năm) + Đặt cọc (Tiền chân): Tiền chân 50% giá thuê phòng tháng (Tiền chân trả lại đầy đủ cho bên thuê hết hợp đồng thuê hộ toán đầy đủ tiền điện, nước, phí dịch vụ khoản khác liên quan.) Hồng Thị Mai Linh 31 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh + Bên B ngưng hợp đồng trước thời hạn phải chịu tiền chân + Bên A ngưng hợp đồng (lấy lại nhà) trước thời hạn bồi thường gấp đơi số tiền bên B chân - Các quy định việc thuê nhà làm rõ hợp đồng cho thuê mục 4.3 *Chi phí tuyên truyền sản phẩm: Đơn giá Chi phí Chi phí marketing MXH, 700k/tháng giới thiệu thêm người Chi phí chiết khấu giá 5-10%/phịng Bảng 4.3: Chi phí tun truyền sản phẩm 4.3 Ký kết hợp đồng bàn giao sản phẩm CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập-Tự Do-Hạnh Phúc —oOo— HỢP ĐỒNG THUÊ PHÒNG TRỌ BÊN A: BÊN CHO THUÊ Họ Tên: Năm sinh: CMND: ………… Ngày cấp: Nơi cấp: …………………………… Thường Trú: Hoàng Thị Mai Linh 32 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh BÊN B: BÊN THUÊ NHÀ Họ Tên: Năm sinh: CMND: Ngày cấp: Nơi cấp: Thường Trú: Hai bên thỏa thuận đồng ý với nội dung sau: Điều 1: Bên A đồng ý cho bên B thuê phòng thuộc nhà số: ……………………………… Thời hạn thuê nhà … tháng kể từ ngày …… Điều 2: Giá tiền thuê nhà …………… đồng/tháng (Bằng chữ:……………………………) Tiền thuê nhà bên B toán cho bên A từ ngày … Tây hàng tháng Bên B đặt tiền chân trước ……………… đồng (Bằng chữ: ……………………) cho bên A Tiền chân trả lại đầy đủ cho bên thuê hết hợp đồng thuê hộ tốn đầy đủ tiền điện, nước , phí dịch vụ khoản khác liên quan Bên B ngưng hợp đồng trước thời hạn phải chịu tiền chân Bên A ngưng hợp đồng (lấy lại nhà) trước thời hạn bồi thường gấp đơi số tiền bên B chân Điều 3: Trách nhiệm bên A Giao nhà, trang thiết bị nhà cho bên B ngày ký hợp đồng Hoàng Thị Mai Linh 33 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Hướng dẫn bên B chấp hành quy định địa phương, hoàn tất thủ tục giấy tờ đăng ký tạm trú cho bên B Điều 4: Trách nhiệm bên B Trả tiền thuê nhà hàng tháng theo hợp đồng Sử dụng mục đích thuê nhà, cần sửa chữa, cải tạo theo yêu cầu sử dụng riêng phải đồng ý bên A Đồ đạc trang thiết bị nhà phải có trách nhiệm bảo quản cẩn thận không làm hư hỏng mát Điều 5: Điều khoản chung Bên A bên B thực điều khoản ghi hợp đồng Trường hợp có tranh chấp bên vi phạm hợp đồng hai bên bàn bạc giải quyết, khơng giải u cầu quan có thẩm quyền giải Hợp đồng lập thành 02 có giá trị ngang nhau, bên giữ 01 , ngày tháng năm BÊN A Hoàng Thị Mai Linh 34 Bên B Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh KẾT LUẬN Trong thời kỳ dịch bệnh, bất động sản khu cơng nghiệp trở nên sốt nóng tiềm mình, nơi có lợi Bắc Giang, Bắc Ninh, số nơi vùng ven thành phố Hồ Chí Minh Bắc Giang tỉnh thành xác định đẩy mạnh thực quy hoạch đầu tư xây dựng khu, cụm công nghiệp theo hướng hình thành mở rộng khu cơng nghiệp nơi có đủ quỹ đất, khơng gian, trọng giải nhu cầu việc làm cho người lao động địa phương thu hút người lao động nhiều địa phương khác Đây nơi có tiềm đáng đầu tư tương lai Hoàng Thị Mai Linh 35 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh TÀI LIỆU THAM KHẢO Trang web: https://toancanhbatdongsan.com.vn/ Trang web: https://sxd.bacgiang.gov.vn/ Trang web: https://vneconomy.vn/ Trang web: https://reatimes.vn/ Đề cương giảng Đầu tư Bất động sản, Khoa Quản Lý Kinh Doanh, Trường Đại học Công Nghiệp Hà Nội Hoàng Thị Mai Linh 36 ... LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ 3.1 Cơ sở lý thuyết hình thức tiêu thụ bất động sản Có hai hình thức tiêu thụ BĐS tự tổ chức tiêu thụ ủy thác môi giới tiêu thụ 3.1.1 Tự tổ chức tiêu thụ: Các công ty... trị thị trường định giá BĐS dùng cho mục đích - Việc ước tính hao mịn tài sản phụ thuộc riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, nhiều vào người định giá BĐS - Người định cho đấu thầu… giá phải thông... dụng để xác định giá trị BĐS, BĐS có phát triển có tiềm để phát triển Phương pháp hiệu BĐS có giá trị tiềm tàng giá trị gia tăng lớn BĐS phát triển BĐS phát triển BĐS đất trống dành cho phát triển