Tiểu luận Dự án Xây dựng khu trọ cho thuê

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ KINH DOANH - - BÁO CÁO THỰC HÀNH SỐ Học phần: Đầu tư Bất động sản “Dự án xây dựng khu trọ cho thuê thôn My Điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang” Giảng viên hướng dẫn : TS Đỗ Hải Hưng Họ tên : Hoàng Thị Mai Linh Mã SV : 2018603207 Lớp : TCNH02 – K13 HÀ NỘI - 2021 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH ẢNH LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay, nhu cầu nhà cho người lao động thành phố Bắc Giang lớn, có nhiều nhà lưu trú khả đáp ứng hạn chế Nhà vấn đề nhiều cấp, ngành, nhiều giới quan tâm giải điều góp phần ổn định xã hội, làm tảng phát triển kinh tế - xã hội nói chung góp phần cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, văn hóa tinh thần người lao động Để giảm tải tải hạ tầng khu vực, nhà nước thực việc tái cấu trúc bố trí dân cư cách hợp lý Điều phù hợp vơ cần thiết với tình trạng nhà cho người lao động Bắc Giang Theo đó, em định tiến hành dự án xây dựng khu nhà trọ thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang Một mặt để đáp ứng nhu cầu nhà tại, mặt nhằm đảm bảo an ninh lao động Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh PHẦN SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 1.1 Sự cần thiết mục tiêu đầu tư Trong năm gần đây, số lượng công nhân ngoại tỉnh đổ khu công nghiệp Bắc Giang để làm ăn sinh sống ngày tăng dẫn đến nhu cầu thuê trọ tăng lên Tuy vậy, hệ thống ký túc xá dành cho công nhân chưa đáp ứng đủ nhu cầu cho người lao động, hệ thống trọ quanh khu công nghiệp chưa thể đảm bảo an ninh, an tồn phịng cháy chữa cháy Phân khúc nhà cao cấp không phù hợp với người lao động – người có thu nhập thấp trung bình, từ dẫn đến việc nhiều người lao động chấp nhận xa khu công nghiệp, sống khu trọ xập xệ không đảm bảo an ninh, an tồn Xuất phát từ nhu cầu đó, dự án chung cư mini nằm Thôn My điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên xây dựng tổng diện tích đất 200m2, gồm tầng, có mức giá cho thuê từ 1-1,7 triệu đồng tùy diện tích Cơng trình hứa hẹn nơi an toàn, văn minh, tiện lợi phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình thấp cơng nhân, nhân viên văn phòng… Dự án đầu tư nhằm vào mục tiêu sau Thứ xây dựng chung cư mini cho thuê đạt tiêu chí giá rẻ, an tồn cho người lao động Mục tiêu thứ hai thu lợi nhuận từ dự án Mục tiêu thứ ba đáp ứng nhu cầu thị trường 1.2 Đánh giá nhu cầu thị trường, tính cạnh tranh sản phẩm 1.2.1 Đánh giá nhu cầu thị trường Theo thống kê năm 2020, địa bàn tỉnh Việt Yên có khoảng 1.632 doanh nghiệp, chiếm khoảng 15,8% số doanh nghiệp toàn tỉnh, tỉnh Yên Dũng có khoảng 821 doanh nghiệp, chiếm khoảng 8,2% tổng số doanh nghiệp toàn tỉnh số tiếp tục tăng Nhiều doanh nghiệp thành lập, số lượng người lao động ngày tăng lên, ước tính số cơng nhân khu cơng nghiệp Khu cơng nghiệp Đình Trám, khu cơng nghiệp Vân Trung, khu cơng nghiệp Nội Hồng lên tới 120.000 cơng nhân Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Nhiều công nhân tỉnh thành khác đổ khu công nghiệp để sinh sống làm việc, nhu cầu nhà tăng cao Trong ký túc xá doanh nghiệp chưa đáp ứng nhu cầu nhà cho người lao động, việc xây dựng khu nhà trọ khu dân cư mang tính manh mún tự phát Vì chủ trọ muốn tối thiểu chi phí nên nguyên vật liệu thô sơ, chất lượng không đảm bảo, không trọng nhiều đến an ninh an toàn phòng cháy chữa cháy sức khỏe cho người lao động Bên cạnh đó, dự án khu cơng nghiệp Việt – Hàn xét duyệt xây dựng, điều cho thấy tương lai, nhu cầu nhà trọ tăng cao Đây yếu tố thuận lợi cho đầu dự án hồn thành 1.2.2 Tính cạnh tranh sản phẩm - Tính cạnh tranh: Hiện địa bàn xã Hồng Ninh có nhiều hộ/cá nhân đăng kí xây dựng nhà trọ cho người lao động Một số địa điểm cho thuê phòng gần khu vực đặt dự án: + Nhà trọ Minh Quang, thôn My Điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang + Nhà trọ Xanh, thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang + Nhà trọ Phương Nam, thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt n, tỉnh Bắc Giang - Chiến lược sản phầm Một số ưu điểm chiến lược sản phẩm dự án kể đến sau: + Mỗi phịng thiết kế đại, hồn tồn, khép kín, có cửa sổ thống mát, có gác xép + Đầy đủ tiện nghi: điều hịa, quạt trần, nóng lạnh, kệ bếp, giường + Có nước sạch, wifi tốc độ cao + Chỗ để xe an toàn rộng rãi, camera an ninh hoạt động 24/7, khóa cổng vân tay, có máy giặt chung sử dụng miễn phí + Gần chợ My Điền, KCN Vân Trung, KCN Đình Trám Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh - Chiến lược sản phẩm: Giá phòng dao động từ 1tr2-1tr7 tùy loại phòng, cụ thể sau: + Phòng 15m2 giá: 1tr2 + Phòng 18m2 giá: 1tr5 + Phòng 21m2 giá: 1tr7 Tiền điện nước tính theo phát sinh thực tế, cụ thể: + Tiền nước: 50.000 đồng/người/phòng + Tiền điện 2.500 đồng/1kW + Internet 50.000 đồng/phòng + Tiền gửi xe: 50.000/người + Tiền vệ sinh chung: 20.000 đồng/người/tháng Phương thức toán: Thanh toán tiền mặt chuyển khoản muộn ngày 15 hàng tháng - Chiến lượng marketing: + Đăng tin lên số group facebook như: Tìm trọ My Điền, Tìm trọ Vân Trung, Tìm trọ Việt Yên… + Liên kết với bên môi giới việc làm để xắp sếp chỗ cho người lao động + Dán quảng cáo gần khu công nghiệp 1.3 Tác động xã hội địa phương Khi dự án hoàn thành vào hoạt động, có số tác động địa phương sau: - Thỏa mãn nhu cầu người lao động: Như biết, nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu người Chính vậy, việc xây dựng nhà trọ đáp ứng nhu cầu đó, giúp người lao động có nơi tạm thời, yên tâm làm việc, góp phần ổn định sống Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh - Tạo điều kiện phát triển dịch vụ xung quanh khu dân cư: Khi dự án vào hoạt động, dịch vụ ăn uống, giải trí phát triển, đáp ứng nhu cầu phận người dân - Góp phần phát triển kinh tế địa phương: Dự án góp phần giải vấn đề thiếu hụt chỗ địa phương, góp phần ổn định xã hội, tạo điều kiện để kinh tế địa phương phát triển 1.4 Hình thức đầu tư xây dựng cơng trình Hình thức đầu tư xây dựng cơng trình đầu tư xây 100% 1.5 Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất - Địa điểm xây dựng: Thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang Hình 1.1: Địa điểm xây dựng dự án - Nhu cầu sử dụng đất: Dự án xây dựng đất mua gồm tầng thuê Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh 1.6 Điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu yếu tố đầu vào khác - Địa điểm xây dựng: Dự án có mặt đường thơng thoáng, thuận tiện cho việc vận chuyển nguyên vật liệu xây dựng cơng trình - Nguồn nước xây dựng: Hệ thống nước giếng khoan có độ sâu phù hợp với dự án cơng trình - Ngun vật liệu, thiết bị nhà: Nguyên vật liệu thiết bị mua nước Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh PHẦN QUY MÔ VÀ PHƯƠNG ÁN CÔNG NGHỆ 2.1 Quy mơ diện tích xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án - Quy mơ diện tích xây dựng: + Địa điểm: Thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt n, tỉnh Bắc Giang + Diện tích đất nền: 200m2 - Tổng diện tích xây dựng: 1200m2 + Mật độ xây dựng: 95% + Tổng số phòng dự kiến: 43 phòng + Tầng khu để xe cho thuê mặt bằng, tầng ( tầng 2-6) thuê, riêng tầng có 48m2 sân thượng dùng để để máy giặt chung, phơi quần áo, chăn + Giữa phòng trọ ngăn cách hành lang rộng 2m - Các hạng mục cơng trình thuộc dự án: + Thi công phần thô + Thi công điện, nước + Thi công tường, trần + Thi cơng hồn thiện - Phương án thi cơng: + Tường phủ sơn chống nóng, phần mái dùng tôn lạnh + Phần thân tường ngăn bê tông cốt thép tạo cấu trúc không gia, tăng khả chịu tải trọng ngang hệ kết cấu + Phần móng đảm bảo chất lượng, phần mũi cọc thi công cọc khoan nhồi để không ảnh hưởng tới khả chịu lực cọc Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh 2.2 Phương án kỹ thuật, công nghệ công suất - Kiến trúc dự án: Tòa nhà gồm thầng, tổng cộng 43 phòng khép kín với nhiều diện tích khác phù hợp với nhu cầu người thuê (15-21m2) với thiết kế hoàn tồn mới, có cửa sổ thống mát, có ban cơng phơi đồ riêng Mỗi phòng đầy đủ tiện nghi: Giường, nóng lạnh, điều hịa, internet, kệ bếp thơng thống, thuận tiện nấu ăn + Hệ thống điện nước ổn định + Chỗ để xe tầng 1, rộng rãi + Có camera an ninh + Khóa vân tay an tồn, đại + Có gác xép + Hệ thống nước thơng thống - Thời gian xây dựng dự kiến từ 6-7 tháng, chi phí xây dựng dự kiến từ 7-8 tỷ đồng - Công suất dự án: Gồm 43 phịng, phịng chứa từ 2-4 người, giá phịng dao động từ 1tr2-2tr - Cơng suất dự kiến: 90-105 người tịa nhà - Cơng nghệ sử dụng: + Camera + Cổng khóa từ vân tay Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh PHẦN GIẢI PHÁP THỰC HIỆN 3.1 Giấy phép xây dựng nhà ở: Căn Khoản điều 95 Luật xây dựng 2014 quy định hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà sau: - Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; - Bản giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; - Bản vẽ thiết kế xây dựng; - Đối với cơng trình xây dựng có cơng trình liền kề phải có cam kết bảo đảm an tồn cơng trình liền kề Các pháp lý: - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 Quốc hội - Nghị định số 44/2015/NĐ-CP quy định chi tiết số nội dung quy hoạch xây dựng - Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định - Căn Nghị định số 59/2015/NĐ-CP - Thông tư số 03/2016/TT-BXD - Các văn quy định hành 3.2 Phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật - Cơng tác san nền: Độ cao san trung bình 2.13 m - Hệ thống giao thông: Gần quốc lộ 37 - Hệ thống cấp điện: Khu vực quy hoạch cấp điện từ trạm biến áp thuộc dự án khu dân cư Hệ thống cung cấp điện đặt ngầm vỉa hè có hệ thống chiếu sáng đường phố Toàn 10 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh + Giám sát công tác khảo sát xây dựng khảo sát bổ sung ( có ) + Nghiệm thu lưu trữ kết khảo sát xây dựng - Đầu tư xây dựng: + Xác định phương án kiến trúc + Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi khả thi + Đánh giá thật chi tiết tác động mơi trường, cơng tác phịng chữa cháy, điện nước, chiều cao tĩnh không, kiến trúc, quy hoạch + Lấy ý kiến thiết kế sở + Thiết kế xây dựng: thiết kế kỹ thuật thiết kế vẽ thi công - Thi công xây dựng: + Tiến hành thi cơng xây dựng cơng trình + Nghiệm thu + Hồn cơng + Kiểm tốn, tốn + Chứng nhận sở hữu cơng trình + Bảo hành đưa cơng trình vào sử dụng Giai đoạn 3: Kết thúc dự án Giai đoạn ta cần tiến hành số cơng việc sau: + Hồn thành cơng trình dự án xây dựng + Thực việc toán kiểm toán hạch toán liên quan đến dự án đầu tư xây dựng + Chứng nhận sở hữu cơng trình + Các cơng tác bảo hành đưa cơng trình xây dựng vào sử dụng 17 Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh 3.5.2 Tiến độ thực Tiến độ thực dự án: - Giai đoạn chuẩn bị dự án: tháng 1/2022 - Giai đoạn thực dự án: tháng 2/2022 – tháng 7/2022 - Giai đoạn kết thúc dự án đưa dự án vào khai thác sử dụng: tháng 8/2022 Tiến độ cụ thể: Thời gian Tháng 1/2022: Chuẩn bị dự án Tháng 2/2022 – tháng -2022: Xây dựng Tiến độ dự kiến Dự kiến tiến độ chuẩn bị đầu tư, thời gian xây dựng, thời gian vận hành sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ… Thời gian ép cọc gia cố hết 10 ngày Thời gian hoàn thành bê tơng móng sàn tính từ lúc xong đến phần ép cọc 15 ngày Thời gian thi công sàn tầng 1-4 dự kiến 15 ngày/tầng Thời gian thi công sàn tầng 5-6 dự kiến 25 ngày/tầng Thời gian thi công đổ sàn sân thượng tính từ lúc đổ xong bê tơng tầng dự kiến: 20 ngày Thời gian thi công mái che dự kiến khoảng: 10 ngày Theo tính tốn việc xây dựng phần khung xương nhà khoảng 105 ngày Thời gian tháo thi công cốp pha sàn mái cộng thêm 10 ngày Tổng cộng xây dựng phần thô khoảng 120 ngày Đây công đoạn chiếm thời gian việc xây dựng nhà Tháng 6/2022: Hồn Thời gian hồn thiện trung bình khoảng tháng, bao gồm thiện công việc lắp dựng cửa, lan can, tay vịn cầu thang, sơn tường, hồn thành cơng tác lắp đặt thiết bị điện nước, vệ sinh… Việc thi công lắp đặt nội thất gỗ hồn thiện, trang trí hồn chỉnh thêm khoảng 30 ngày 3.5.3 Hình thức quản lý dự án * Hình thức quản lý Hình thức quản lý dự án chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý dự án - Chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện: 18 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh + Kiểm tra, giám sát việc thực dự án + Chịu hoàn toàn trách nhiệm pháp lý vấn đề liên quan đến dự án + Thực đầy đủ thủ tục liên quan tới việc giao nhận đất, thủ tục chuẩn bị mặt xây dựng, tiến hành xin giấy phép xây dựng, nói chung tồn cơng tác để bắt đầu cho cơng trình xây dựng + Lập hồ sơ dự án đầy đủ bao gồm: thiết kế dự án, tổng hợp dự toán xây dựng, dự toán ngân sách + Giám sát việc thi cơng, nghiệm thu cơng trình tổng tốn + Quản lý tiến độ thi cơng, chất lượng cơng trình, kiểm sốt mặt an tồn lao động chi phí phát sinh + Chịu trách nhiệm pháp lý vấn đề có liên quan ủy quyền + Thực trì, điều khiển toàn hệ thống nhà Bao gồm: điện, ánh sáng, nước, phòng cháy chữa cháy, máy lạnh, hệ thống thơng gió,… + Cung cấp dịch vụ tịa nhà vệ sinh, chăm sóc cảnh, diệt côn trùng, … + Giải vấn đề cách gặp trực tiếp * Phương án tổ chức quản lý - Căn nghị định số 16/2005/NĐ – CP phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Đơn vị đầu tư: tư nhân - Đơn vị thi công: sau dự án đầu tư thành phố giao đất phê duyệt dự án, chủ đầu tư tổ chức triển khai thực hiện, chọn đơn vị thi cơng có trình độ khả phù hợp, có phương án tổ chức thi cơng tốt - Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện, quản lý dự án đảm bảo tuân thủ quy định quản lý dự án sau cấp phép phù hợp với dự án đầu tư thẩm định phê duyệt 19 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh - Các cơng trình xây dựng phải tuân thủ chặt chẽ quy hoạch duyệt, thẩm định xét duyệt thiết kế kỹ thuật theo quy định hành - Dự kiến sau xây dựng hồn chỉnh cơng trình với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khu xanh, khu thể dục thể thao, giải trí chủ đầu tư quan chức đưa vào sử dụng quản lý theo quy định chung cơng trình cơng cộng phúc lợi xã hội - Giải pháp thi công: sử dụng máy móc nhân lực đủ tay nghề, thi cơng dứt điểm hạng mục cơng trình PHẦN PHẦN 4: TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG VÀ PHƯƠNG ÁN PHỊNG CHÁY CHỮA CHÁY 4.1 Tác động mơi trường 4.1.1 Tình hình tự nhiên xã hội xã Hồng Ninh * Địa lý hành chính: Xã Hồng Ninh xã đồng bằng, nằm phía Đơng Nam huyện Việt n, có diện tích tự nhiên 684,62 ha, chiếm 4,02% diện tích tự nhiên huyện, bao gồm thơn - Phía Bắc giáp xã Hồng Thái, xã Bích Sơn - Phía Đơng giáp xã Hồng Ninh; xã Nội Hồng, huyện Yên Dũng - Phía Nam giáp xã Vân Trung, xã Hồng Ninh - Phía Tây giáp xã Quảng Minh 20 Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Hình 4.4: Địa lý hành xã Hồng Ninh * Điều kiện tự nhiên: Khí hậu, thời tiết: Xã Hoàng Ninh toàn huyện Việt n có khí hậu nhiệt đới gió mùa, chia làm hai mùa rõ rệt mùa hè nóng ẩm, mưa nhiều từ tháng đến tháng 10 hàng năm, lượng mưa chiếm tới 85%, nhiều vào tháng 7, hàng năm Mùa đơng lạnh, khơ, mưa kéo dài từ tháng 11 đến tháng năm sau Nhiệt độ trung bình năm khoảng 230C (nhiệt độ thấp 130C nhiệt độ cao 370C), lượng mưa trung bình 1.500 - 1.600 mm (lượng mưa tháng thấp 15 mm tháng cao 700 mm) Độ ẩm khơng khí trung bình 81%, có hai hướng giá Đơng Bắc Đơng Nam Điều kiện khí hậu xã có nhiều thuận lợi cho sinh hoạt phát triển sản xuất, với yếu tố nguồn nước thổ nhưỡng thuận lợi cho việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cấu mùa vụ, tăng suất trồng sản xuất nông nghiệp Thuỷ văn: Trên địa bàn xã có sơng, ngịi, ao, hồ, đập Với hệ thống sơng, ngịi xã Hồng Ninh có trữ lượng nước lớn, đáp ứng nhu cầu nguồn nước tưới tải lượng phù sa cho cánh đồng xã Tài nguyên đất: xã Hồng Ninh gồm loại đất chính: 21 Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Đất phù sa bồi hàng năm (Pb), chiếm diện tích lớn tổng diện tích tự nhiên xã nằm cấp địa hình vàn thấp, đất có thành phần giới cát pha thịt nhẹ giàu mùn (pHKCL = 6,0 - 6,5), đạm tổng số đạm dễ tiêu Đất hình thành chế độ lũ sông Cầu tạo nên Loại đất thích hợp cho trồng lúa, màu công nghiệp hàng năm Đất bạc màu phù sa cổ (B): Đất hình thành mẫu chất phù sa cổ địa hình cao nước Đất có phản ứng chua (pHKCL = 4,5 - 5,0 ), lân tổng số lân dễ tiêu nghèo đến nghèo kali tổng số khá, thành phần giới cát pha thịt nhẹ Loại đất hầu hết nằm chân vàn Tuy nghèo lân, mùn, đạm song giàu Kali, tơi, xốp, nước tốt thích hợp với loại có củ khoai lang, khoai tây, lạc Nhìn chung, đất đai xã có độ phì cao, thích hợp với nhiều loại trồng lương thực, rau màu lâu năm, ăn ứng dụng nhiều mơ hình nơng nghiệp đạt hiệu kinh tế cao Tài nguyên nước: - Nước mặt: Nguồn nước mặt xã chủ yếu khai thác sử dụng từ sông, ao, hồ địa bàn xã Nhìn chung trữ lượng nước mặt dồi dào, đáp ứng nhu cầu phát triển sản xuất nông nghiệp địa bàn - Nước ngầm: Xã chưa có điều tra, khảo sát đánh giá đầy đủ trữ lượng chất lượng nước ngầm Nhân dân xã khai thác giếng khoan độ sâu 15- 20 m, có trữ lượng khá, nhiên chất lượng phải qua xữ lý làm trước đưa vào sử dụng cho mục đích sinh hoạt Tài nguyên khoáng sản: Theo tài liệu điều tra có, lịng đất xã chưa phát loại tài ngun khốn sản có chữ lượng lớn *Dân cư: Xã Hồng Ninh gồm thơn: Phúc Lâm, Hoàng Mai 1, Hoàng Mai 2, Hoàng Mai 3, My Điền 1, My Điền My Điền 22 Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Theo số liệu thống kê dân số đến ngày 29/02/2016 Toàn xã Hoàng Ninh là: 2.552 hộ, 10.473 nhân 4.1.2 Đánh giá tác động dự án tới môi trường tự nhiên - Ảnh hưởng đến môi trường đất: việc đập phá cơng trình làm xáo trộn bề mặt đất, làm thay đổi đặc tính lý - hóa, kết cấu, độ chặt độ giữ nước đất Máy móc thi cơng cơng trình, hoạt động đào bới, bơm cát… hoạt động gây tác động mạnh đến môi trường đất - Ảnh hưởng đến môi trường nước: nước bơm cát, nước sinh hoạt cơng nhân xây dựng có tác hại xấu đến mơi trường nước - Ảnh hưởng đến mơi trường khơng khí: tiếng ồn bụi máy móc hoạt động, khí thải đốt cháy dầu máy, bụi khói ảnh hưởng đến sinh hoạt cộng đồng dân cư xung quanh Tuy nhiên, đánh giá tải lượng nhiễm khơng khí giai đoạn nhẹ - Ảnh hưởng đến môi trường kinh tế - xã hội: số người dân kinh doanh buôn bán hàng ăn gần khu vực bị ảnh hưởng việc đập phá dỡ bỏ Họ phải đầu tư lắp đặt hệ thống cửa kính, rèm nhựa để chắn bụi vào quán hàng Cần ý đến nguồn tác động Để giải vấn đề cần cộng tác ban quản lý dự án đóng vai trò quan trọng việc hỗ trợ cho đối tượng - Ảnh hưởng đến cảnh quan: khối lượng lớn chất thải rắn hoạt động giải phóng mặt làm xáo trộn cảnh quan khu vực thực dự án Trong giai đoạn này, số lượng lớn chất thải rắn tạo hoạt động giải tỏa công trình vật kiến trúc khơng phù hợp khu vực thực dự án Vấn đề xử lý triệt để nguồn gây ô nhiễm cần thiết 4.1.3 Giải pháp giảm thiểu tác động môi trường Để đảm bảo công tác xây dựng thuận lợi, đảm bảo sức khỏe cơng nhân, giữ gìn vệ sinh môi trường; đơn vị chủ thầu xây dựng công nhân làm việc trực tiếp công trường cần thực tốt số quy định sau thời gian xây dựng: - Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân sinh hoạt chỗ 23 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh - Tổ chức ăn uống chỗ hợp vệ sinh, có nhà ăn, nhà vệ sinh đảm bảo yêu cầu tối thiểu - Chất thải phải thu gom hay xử lý thời gian sớm nhất, khơng để xảy tình trạng thối, vệ sinh - Phải có phận kiểm tra việc thực cơng việc vệ sinh phịng dịch, vệ sinh mơi trường, kiểm tra đảm bảo an tồn kỷ luật lao động cho công nhân - Chất thải sinh hoạt công nhân xây dựng nên thu gom, đem đốt hay phải hợp đồng với quan chức địa phương để thu gom xử lý tốt nguồn chất thải - Nước thải từ sinh hoạt công nhân phải quản lý tốt Cần xây dựng hố tự hoại theo tiêu chuẩn để thu gom lưu trữ nước thải sinh hoạt thời gian hợp lý trước thải vào nguồn tiếp nhận chung - Chất thải sinh hoạt nước thải cơng nhân có đặc điểm giàu hữu cơ, dễ phân hủy sinh học Việc thu gom, xử lý phải có biện pháp xử lý thích hợp cần thiết Một số biện pháp chung để giảm thiểu tác hại công trường xây dựng: - Phun nước làm tăng độ ẩm khu vực gây bụi đường đi, khu vực san ủi - Trang bị phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân trang, quần áo, giày, găng tay, nón bảo hộ lao động… - Phịng tránh, giảm thiểu tác động bên khu vực xây dựng: cần chuyên chở khối lượng lớn máy móc vật liệu xây dựng nên chủ đầu tư cần có kế hoạch vận chuyển phù hợp tới khu vực thi công, không gây ảnh hưởng đến lưu thông khu vực - Các phương tiện tham gia vận chuyển vật liệu phải kiểm tra, sửa chữa, tu, bảo trì kỹ thuật, khơng chở q trọng tải quy định - Phủ bạt kín chuyên chở vật liệu xây dựng để không rơi vãi dọc đường, gây ô nhiễm bụi ảnh hưởng đến sống người dân sống ven đường 24 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh - Nghiêm chỉnh chấp hành luật lệ giao thơng, khơng phóng nhanh, vượt ẩu, gây tai nạn đáng tiếc cho người dân vùng - Hạn chế sử dụng còi giảm tốc độ qua khu vực dân cư khu vực cấm, công trường xây dựng 4.2 Giải pháp phòng cháy chữa cháy - Mỗi phòng trọ lắp thiết bị báo khói, tầng có bình chữa cháy chng cảnh báo cháy Riêng tầng 1, tầng để xe đặt bình chữa cháy góc Trong khu trọ có đường hiểm khẩn cấp Hình 4.5: Bình chữa cháy lặp đặt hành lang - Niêm yết nội quy PCCC, biển báo cấm lửa, tiêu lệnh chữa cháy hành lang, khu vực nhiều người qua lại để phổ biến rộng rãi - Có quy định đảm bảo an tồn PCCC việc sử dụng nguồn lửa, thiết bị sinh lửa, sinh nhiệt - Cấm đưa chất nguy hiểm, dễ gây cháy nổ vào cơng trình: xăng dầu, khí ga… trường hợp cần thiết phải sử dụng nên hạn chế số lượng có biện pháp đảm bảo an toàn PCCC - Lắp đặt thiết bị bảo vệ cho hệ thống điện tồn cơng trình Thiết kế lắp đặt hệ thống chống sét theo tiêu chuẩn chống sét cho cơng trình 25 Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Hình 4.6: Bình chữa cháy lắp đặt khu để xe Hình 4.7: Nội quy dán nơi dễ thấy 4.3 Yêu cầu an ninh, quốc phịng Dự án khơng nằm quy hoạch an ninh, quốc phòng Tuy nhiên dự án cần chấp hành điều kiện an ninh, đảm bảo trật tự, văn minh, xanh đẹp 26 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh PHẦN : TÀI CHÍNH DỰ ÁN 5.1 Tổng mức vốn đầu tư STT Chỉ tiêu Diện tích (m2) Số phịng Chi phí đất (18tr/m2) Diện tích sàn thi cơng (m2) Đơn giá (2.3tr/m2) Tổng Đơn vị Diện tích móng Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng Tầng m2 Phòng 180 180 200 10 200 10 200 200 200 Triệu đồng 3,600 m2 Triệu đồng 1,200 2,760 Triệu đồng 6,360 Bảng 5.1: Bảng mô tả dự án STT Thành phần vốn đầu tư Giá trị Đơn vị Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng Tổng mức đầu tư 3,600 2,760 500 100 150 200 100 7,410 Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Triệu đồng Bảng 5.2: Tổng mức vốn đầu tư Diện tích dự kiến khoảng (m2) 1,200 Giả định năm hoạt động (năm) 25 Thời gian thu hồi vốn (năm) 15 Bảng 5.3: Thời gian hoạt động thời gian thu hồi vốn dự án Hoàng Thị Mai Linh 27 Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh 5.2 Cơ cấu nguồn vốn Đơn vị tính: triệu đồng Tỷ trọng Giá trị Vốn tự có 75% 5,410 Vốn vay (BIDV) 25% 2000 STT Nguồn huy động vốn đầu tư Lãi suất vay vốn: 7.5% Tổng mức đầu tư 100% Bảng 5.4: Bảng cấu nguồn vốn 7,410 5.3 Kế hoạch trả nợ chi phí nguồn vốn Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu Dư nợ gốc Trả nợ gốc Trả lãi vay vốn đầu (7.5%/năm) Tổng tiền phải trả hàng năm Năm 2,000 333 Năm 1,667 333 Năm 1,333 333 Năm Năm Năm 1,000 667 333 333 333 333 150 483 125 458 100 433 75 408 tư 50 383 25 358 Bảng 5.5: Bảng trả nợ dự án Đơn vị: Triệu đồng Bảng 5.6: Bảng khấu hao dự án 28 Hoàng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh Bảng 5.7: Bảng chi phí dự án Bảng dịng tiền dự án 29 Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội ST T Các tiêu Công suất khai thác cho thuê Vốn đầu tư Doanh thu Chi phí phát sinh thường xuyên Khấu hao Lãi vay Lợi nhuận trước thuế (7=2-3-4-5) Thuế TNCN (8=7*thuế suất TN 10%) Lợi nhuận sau thuế (8=6-7) Lợi nhuận sau thuế + khấu hao Chi phí đầu tư bổ sung Thanh lý tài sản Dòng tiền sau thuế (13=9+5+11 -10) 10 11 12 Khoa Quản lý kinh doanh 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 95 % 95 % 95 % 95 % 95 % 95 % 95 % 95 % 95 % 95 % 90 % 90 % 90 % 90 % 90 % 90 % 90% 90 % 90 % 90 % 85 % 85 % 85 % 85 % 85% 823 824 826 827 829 830 832 834 835 837 803 804 806 808 810 811 1,68 815 817 819 785 787 789 790 792 112 50 150 114 50 125 116 50 100 119 50 75 121 50 50 123 50 25 125 50 128 50 130 50 133 50 135 138 141 143 146 149 152 155 158 161 164 167 170 173 177 511 535 559 584 608 632 656 656 655 654 667 666 665 664 663 662 1,53 660 659 658 621 620 618 617 616 51.1 53.5 55.9 58.4 60.8 63.2 65.6 65.6 65.5 65.4 66.7 66.6 66.5 66.4 66.3 66.2 153 66.0 65.9 65.8 62.1 62.0 61.8 61.7 61.6 460 481 503 525 547 569 591 590 589 589 600 600 599 598 597 596 1,38 594 593 592 559 558 557 555 554 510 531 553 575 597 619 641 640 639 639 600 600 599 598 597 596 1,38 594 593 592 559 558 557 555 554 7,41 175 31,14 7,41 660 656 653 650 647 644 641 640 639 639 600 425 599 598 597 596 1,38 594 593 592 559 558 557 555 31,69 Bảng 5.8: Bảng dịng tiền dự án 30 Hồng Thị Mai Linh Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội Khoa Quản lý kinh doanh 5.4 Đánh giá hiệu kinh tế - tài chính, hiệu xã hội dự án - Đánh giá hiệu kinh tế - tài Chỉ tiêu NPV IRR B/C Giá trị 1618 11,32% 1,05 Bảng 5.9: Chỉ tiêu đánh giá hiệu kinh tế Ta có: + NPV = 1618 >0 + IRR=11,32%> tỷ suất chiết khấu 7,5% + B/C= 1,05 >1 Từ suy ra, dự án khả thi có mang lại lợi ích mặt kinh tế - Đánh giá hiệu xã hội: Dự án hoàn thành đưa vào hoạt động giúp giải vấn đề chỗ số lao động, góp phần ổn định kinh tế, góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương 5.5 Điểm bật dự án: - Chi phí: Mỗi phịng rộng từ 15-21 m2 từ 2-4 người, việc chung giúp người lao động giảm chi phí thuê trọ - Đảm bảo vệ sinh: Mỗi phịng thiết kế có nhà vệ sinh riêng, đảm bảo vệ sinh, sức khỏe cho người - Đáp ứng nhu cầu: Dự án xây dựng vào hoạt động đáp ứng nhu cầu nhà phận người lao động - An tồn: Khu để xe với khóa cổng vân tay hệ thống camera đảm bảo an ninh an toàn - Thuận tiện, khu trọ gần với KCN Đình Trám, KCN Vân Trung, tiện đường QL 37, gần chợ My Điền, thuận tiện việc lại, ăn người lao động 31 Hoàng Thị Mai Linh ... công xây dựng kết thúc dự án + Thực việc giao đất thuê đất (nếu có) + Chuẩn bị mặt xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có) + Khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng. .. đầu tư xây dựng để xem xét + Quyết định đầu tư xây dựng thực công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án - Giai đoạn thực dự án gồm công việc: khảo sát xây dựng; đầu tư xây dựng; thi... giấy phép xây dựng (đối với cơng trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng) + Tổ chức lựa chọn nhà thầu ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng cơng trình + Giám sát thi cơng xây dựng; tạm