Quản trị rủi ro tín dụng trong cho vay mua bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương việt nam chi nhánh tân bình dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN PHAN HUY QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH TÂN BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VĂN PHAN HUY QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH TÂN BÌNH DƯƠNG Chun ngành: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG Mã số: 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2021 i LỜI CAM ĐOAN **** Tôi xin cam đoan luận văn thực hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực Các tài liệu tham khảo có nguồn trích dẫn rõ ràng Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung luận văn TP.HCM, ngày 28 tháng 04 năm 2021 Người thực Nguyễn Văn Phan Huy ii LỜI CẢM ƠN **** Đầu tiên, xin trân trọng đặc biệt cảm ơn đến thầy - TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc ln theo sát tận tình hướng dẫn, dành nhiều góp ý q giá hỗ trợ tơi hồn thành luận văn Đồng thời, xin chân thành cảm ơn Quý thầy cô hội đồng bảo vệ Đề cương cho tơi ý kiến đóng góp q trình làm cịn thiếu sót, giúp tơi hồn thành luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp động viên giúp đỡ suốt thời gian thực luận văn Trân trọng cảm ơn! TP.HCM, ngày 28 tháng 04 năm 2021 Tác giả Nguyễn Văn Phan Huy iii TÓM TẮT Tiêu đề: Quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi Nhánh Tân Bình Dương Tóm tắt: Vietcombank nói chung Vietcombank Tân Bình Dương tập trung đẩy mạnh tăng trưởng quy mơ dư nợ cho vay tiêu dùng nói chung quy mô dư nợ cho vay mua bất động sản nói riêng Trước áp lực phải mở rộng thị trường đồng thời phải đảm bảo an tồn tín dụng việc quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Vietcombank Tân Bình Dương cần thiết Mục tiêu nghiên cứu thực trạng quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Vietcombank Tân Bình Dương, hạn chế hoạt động đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Vietcombank Tân Bình Dương Luận văn dựa sở vận dụng sở lý luận kết hợp với phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu để làm rõ vấn đề, từ đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh Vietcombank Tân Bình Dương giai đoạn 2018 – 2020 phân tích thực trạng quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản để tìm hạn chế đánh giá nguyên nhân Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Vietcombank Tân Bình Dương Đồng thời, đề xuất khuyến nghị nhằm hoàn thiện quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản theo định hướng hoạt động chi nhánh Từ kết nghiên cứu, tác giả xin đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo: Cần mở rộng phạm vi nghiên cứu để kết nghiên cứu có tính khái qt Từ khóa: rủi ro tín dụng; cho vay mua bất động sản; quản trị; Vietcombank Tân Bình Dương iv SUMMARY Title: Credit risk management in real estate lending at Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam - Tan Binh Duong Branch Summary: Vietcombank in general and Vietcombank Tan Binh Duong are focusing on promoting the growth of consumer loans in general and real estate loans in particular Under pressure to expand the market while also ensuring credit safety, it is necessary to manage credit risk in real estate lending at Vietcombank Tan Binh Duong Objectives of the study on the current situation of credit risk management in real estate lending at Vietcombank Tan Binh Duong, pointing out limitations in activities and proposing some solutions to contribute to improving the management of real estate Credit risk management in real estate loans at Vietcombank Tan Binh Duong The thesis is based on the application of the theoretical basis combined with the methods of analysis, synthesis, comparison and contrast to clarify the problem, thereby assessing the business performance of Vietcombank Tan Binh Duong Period from 2018 to 2020 and analyze the current situation of credit risk management in real estate lending to find limitations and assess the causes Proposing some solutions and recommendations to manage credit risks in real estate loans of Vietcombank Tan Binh Duong Simultaneously, propose recommendations to improve credit risk management in real estate lending in accordance with the branch's operational orientation From the research results, the author would like to propose the next research direction: it is necessary to expand the research scope so that the research results are more general Keywords: credit risk; loans to buy real estate; administration; Vietcombank Tan Binh Duong v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT **** TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản CBQHKH Cán quan hệ khách hàng CBTĐ Cán thẩm định KHBL Khách hàng bán lẻ KHCN Khách hàng cá nhân NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại QLN Quản lý nợ RRTD Rủi ro tín dụng SMEs Doanh nghiệp vừa nhỏ TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại cổ phần TSBĐ Tài sản bảo đảm VCB TBD Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam – Chi Nhánh Tân Bình Dương VCB TSC Hội sở Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương VCB Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v NỘI DUNG CHÍNH 1 GIỚI THIỆU CHUNG MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận cho vay mua bất động sản Ngân hàng Thương Mại 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Cho vay mua bất động sản Ngân hàng Thương Mại 1.1.2.1 Cho vay Ngân hàng Thương Mại 1.1.2.2 Cho vay mua Bất động sản Ngân hàng Thương Mại 11 1.1.2.3 Các phương thức cho vay mua Bất động sản 13 1.2 Quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Ngân hàng Thương Mại 14 1.2.1 Rủi ro tín dụng 14 1.2.2 Quản trị rủi ro tín dụng 17 1.2.3 Quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản NHTM 18 1.2.3.1 Rủi ro cho vay mua bất động sản NHTM 18 1.2.3.2 Quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản NHTM 19 1.2.4 Các tiêu đánh giá quản trị rủi ro tín dụng hoạt động cho vay mua bất động sản ngân hàng thương mại 20 1.2.5 Kinh nghiệm quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản số NHTM Việt Nam cá nước giới 23 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Ngân hàng Thương Mại 26 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 26 vii 1.3.2 Các nhân tố khách quan 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH TÂN BÌNH DƯƠNG 31 2.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương 31 2.1.1.Sự hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam.31 2.1.2 Sự hình thành phát triển Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam Chi Nhánh Tân Bình Dương 31 2.1.3 Chức năng, nhiệm vụ Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam- Chi nhánh Tân Bình Dương 32 2.1.4 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương 32 2.1.5 Kết kinh doanh Ngân hàng TMCP Ngoại thương 35 2.2 Thực trạng công tác quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương 42 2.2.1 Các quy định quy trình cho vay mua bất động sản chi nhánh 42 2.2.1.1 Đối với cho vay mua nhà ở/đất 42 2.2.1.2 Đối với cho vay mua nhà/đất dự án 43 2.2.2 Kỹ thuật phòng chống rủi ro hoạt động cho vay mua bất động sản VCB – Chi nhánh Tân Bình Dương 45 2.2.3 Nhận xét, đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản VCB – Chi nhánh Tân Bình Dương 64 2.2.4 Kết quản trị rủi ro tín dụng hoạt động mua bất động sản VCB – Chi nhánh Tân Bình Dương 68 2.2.5 Đánh giá quản trị rủi ro tín dụng hoạt động cho vay mua bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương 72 2.3 Đánh giá chung công tác quản trị RRTD cho vay mua bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương 73 2.3.1 Những kết đạt công tác quản trị RRTD cho vay mua bất động sản ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam – Chi Nhánh Tân Bình Dương: 73 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân công tác quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương 75 KẾT LUẬN CHƯƠNG 81 viii CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH TÂN BÌNH DƯƠNG 82 3.1 Định hướng hồn thiện rủi ro tín dụng hoạt động cho vay mua bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương 82 3.1.1 Định hướng phát triển Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam 82 3.1.2 Định hướng Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Tân Bình Dương 83 3.1.2.1 Những hạn chế cho vay mua bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Tân Bình Dương thời gian đến 83 3.1.2.2 Những thuận lợi khó khăn cho vay tiêu dùng Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương thời gian đến 83 3.1.2.3 Định hướng cho vay mua BĐS Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh Tân Bình Dương 84 3.1.2.4 Định hướng quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương 85 3.1.2.5 Mục tiêu hồn thiện quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua BĐS Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương 86 3.2 Giải pháp hoàn thiện rủi ro cho vay mua bất động sản Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương: 87 3.2.1 Tăng cường cơng tác đào tạo, tập huấn, nâng cao trình độ nghiệp vụ đội ngũ chuyên viên 87 3.2.2 Tăng cường kiểm soát việc sử dụng vốn tự có khách hàng trước vốn vay 90 3.2.3 Chú trọng việc mua bảo hiểm tài sản đảm bảo 91 3.2.4 Đa dạng hóa mục đích vay vốn, hồn thiện nâng cao chất lượng sản phẩm cho vay mua bất động sản 92 3.2.5 Các giải pháp khác 92 3.3 Một số kiến nghị Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Trụ sở quan khác 93 KẾT LUẬN CHƯƠNG 100 KẾT LUẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I 90 tiếp quản công việc, nhận bàn giao hồ sơ tín dụng phát sai sót cán điều chuyển, phát sớm dấu hiệu rủi ro đạo đức, gian lận để ngân hàng có biện pháp xử lý kịp thời Theo dõi biểu bất thường lối sống cán bộ: cán hay vay mượn tiền đồng nghiệp; có thói quen cờ bạc, cá độ; cán có mức sống nhu cầu chi tiêu cao thu nhập bình quân; Những biểu lối sống thể rõ đạo đức nguy thối hóa đạo đức cán bộ, mức sống nhu cầu tiêu dùng cá nhân cán cao thu nhập tình cấp thiết, cán tìm đến cách thức lừa đảo ngân hàng nhằm chiếm đoạt vốn ngân hàng để phục vụ cho mục đích chi tiêu cá nhân, nguy hiểm sử dụng cho mục đích bất hợp pháp cờ bạc, cá độ, 3.2.2 Tăng cường kiểm soát việc sử dụng vốn tự có khách hàng trước vốn vay Theo sách vay vốn hành VCB, khách hàng vay phục vụ mục đích mua BĐS VCB tài trợ 100% nhu cầu vốn khách hàng chấp tài sản có khách hàng, tài sản bù đắp trường hợp vay bù đắp tài chính; trường hợp khách hàng sử dụng tài sản liên quan đến mục đích vay vốn làm tài sản chấp ngân hàng tài trợ tối đa 70% nhu cầu, số tiền lại khách hàng phải sử dụng vốn tự có Tuy nhiên, việc tài trợ lên đến 100% nhu cầu vốn khách hàng rủi ro, phân tích chương 2, sử dụng vốn tự có cách để ngân hàng kiểm tra mục đích sử dụng vốn trước cho vay yếu tố quan trọng để ràng buộc trách nhiệ m khách hàng với phương án sử dụng vốn Vì vậy, ngân hàng cần phải quy định tỷ lệ vốn tự có tối thiểu tham gia vào phương án khách hàng kể trường hợp khách hàng không sử dụng tài sản chấp tài sản liên quan đến mục đích vay, khách hàng phải sử dụng vốn tự có trước sau đến vốn vay CBTĐ phải kiểm tra việc sử dụng vốn tự có khách hàng cách chặt chẽ để hạn chế việc khách hàng sử dụng vốn vay để phục vụ cho mục đích khác: 91 - Đối với khách hàng vay vốn để xây nhà: khách hàng phải sử dụng vốn tự có để xây dựng phần nhà, ngân hàng không giải ngân vốn vay khách hàng chưa khởi công xây dựng Trường hợp tốn tiền thi cơng theo tiến độ, vốn vay không sử dụng để tốn tiền thi cơng đợt đầu; lần giải ngân thêm vốn vay, cán khách hàng phải đến tài sản để chụp hình tiến độ hồn thành cơng trình trước giải ngân - Đối với khách hàng vay vốn để mua đất ở, nhà ở: thời điểm đề nghị vay vốn, khách hàng phải cung cấp hợp đồng đặt cọc sổ đỏ mua, CBTĐ dựa vào giá tài sản thỏa thuận hợp đồng đặt cọc giá tài sản tương tự rao bán trang web mua bán BĐS để xác định tương đối mức giá tài sản mua, từ làm để đưa mức cho vay tối đa Trường hợp tài sản dùng để bảo đảm cho khoản vay tài sản mua cán khách hàng số tiền vay tối đa dựa giá định giá công ty thẩm định cho vay tối đa 70% giá trị tài sản theo quy định TSBĐ VCB - Đối với khách hàng vay vốn để bù đắp tài chính: Vì hồ sơ giải ngân trường hợp khách hàng vay vốn để bù đắp tài đơn giản, khách hàng cần cung cấp giấy tờ thể số tiền khách hàng toán cho bên bán giấy mượn tiền làm sở giải ngân nên để hạn chế trường hợp khách hàng sử dụng tài sản để lúc vay bù đắp nhiều ngân hàng khách hàng bán tài sản lúc vay bù đắp tài VCB sử dụng vốn vào mục đích khác với mục đích vay vốn ban đầu ngân hàng nên quy định sử dụng tài sản bù đắp làm tài sản chấp Như vậy, ngân hàng vừa hạn chế trường hợp chiếm dụng vốn ngân hàng sử dụng sai mục đích vừa có sở xác định mức cho vay phù hợp với nhu cầu vốn thật khách hàng, kiểm soát việc sử dụng vốn tự có khách hàng 3.2.3 Chú trọng việc mua bảo hiểm tài sản đảm bảo Hiện nay, mua bảo hiểm bắt buộc thực số tài sản đối tượng vay vốn cụ thể, chưa có quy định bắt buộc tất khách hàng vay vốn phải tham gia bảo hiểm Trong rủi ro xảy đến với đối tượng 92 tài sản nào, gây thiệt hại cho chi nhánh không bảo hiểm Do đó, để bảo vệ lợi ích hạn chế thiệt hại xảy rủi ro cho khách hàng ngân hàng, chi nhánh cần có quy định cụ thể việc bắt buộc tham gia bảo hiểm tất đối tượng vay vốn, đồng thời cán bán hàng trình tư vấn bên cạnh việc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm điều kiện ràng buộc vay làm khách hàng khó chịu cảm giác bị tiền nên tư vấn thêm cho khách hàng lợi ích tham gia bảo hiểm nên tư vấn loại bảo hiểm phù hợp với khách hàng để khác hàng cảm thấy hài lịng tham gia bảo hiểm Ngồi ra, nhằm khuyến khích khách hàng tham gia bảo hiểm, chi nhánh nên có biện pháp hỗ trợ phí bảo hiểm cho khách hàng chẳng hạn giảm lãi suất vay vốn, giảm phí trả nợ trước hạn, 3.2.4 Đa dạng hóa mục đích vay vốn, hồn thiện nâng cao chất lượng sản phẩm cho vay mua bất động sản Ngân hàng cần quan tâm đến đa dạng hóa đối tượng vay vốn, nguồn thu nhập mục đích vay vốn khách hàng nhằm phân tán rủi ro, bên cạnh cần kiểm sốt chặt chẽ khoản cấp tín dụng có mục đích mua bất động sản để kinh doanh Hạn chế tập trung phần lớn dư nợ vào khách hàng đầu tư bất động sản để kinh doanh nhằm hạn chế rủi ro rớt giá bất động sản bối cảnh thị trường bất động sản có diễn biến bất thường Ngân hàng có sản phẩm vay mua đất linh hoạt hơn, kèm theo nhiều tiện ích có nhiều ưu điểm vượt trội thu hút đơng đảo khách hàng đến với ngân hàng để có đủ nguồn tài nguyên khách hàng để nâng cao chất lượng khách hàng 3.2.5 Các giải pháp khác CBQHKH CBTĐ thực theo chức năng, nhiệm vụ phận Trong trường hợp khách hàng hay người quen CBTĐ cần tư vấn vay CBTĐ chuyển thơng tin liên hệ sang cho CBQHKH tư vấn tiếp nhận hồ 93 sơ, hạn chế trường hợp CBTĐ tư vấn nhận hồ sơ từ khách hàng vay, dù khách hàng hữu hay người quen Khi CBQHKH nghỉ phép, việc tư vấn bán hàng CBTĐ đảm nhiệm, lãnh đạo phịng làm cơng việc CBTĐ, tuyệt đối không để CBTĐ vừa thực chức CBQHKH CBTĐ vắng mặt CBQHKH Tương tự, CBQHKH không can thiệp vào công việc CBTĐ, không tự ý hướng dẫn khách hàng làm giả hồ sơ hay tác động đến CBTĐ để thẩm định hồ sơ sơ sài Chú trọng việc đa dạng hóa tín dụng khách hàng, thu nhập mục đích vay vốn để phân tán rủi ro, kiểm sốt chặt chẽ việc cấp tín dụng mục đích mua BĐS Tránh tập trung phần lớn dư nợ vào khách hàng đầu tư BĐS để hạn chế rủi ro rớt giá BĐS Tăng cường kiểm tra nội hoạt động tín dụng mua BĐS nhằm ngăn chặn có chế tài xử lý nghiêm hành vi tiếp tay cho đối tượng xã hội đen cho vay nặng lãi Để công tác kiểm soát RRTD tốt hơn, chi nhánh cần thành lập phịng ban kiểm sốt, kiểm tra tín dụng thường xuyên để kịp thời phát hiện, hạn chế dấu hiệu RRTD Ban lãnh đạo chi nhánh cần tăng cường xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với cấp quyền, tổ chức trị- xã hội địa phương để nắm bắt kịp thời đầy đủ thơng tin, sách, sản phẩm cho vay hỗ trợ người dân tiếp cận sản phẩm cho vay hiệu Lãnh đạo cán tín dụng cần tuân thủ thực nghiêm túc quy định pháp luật, nhà nước VCB hoạt động cho vay, trọng tuân thủ quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp cán VCB Nghiêm cấm tiến hành biện pháp mang tính “kỹ thuật” nhằm tạo doanh số ảo để đạt kế hoạch kinh doanh, phản ánh khơng tình hình kinh doanh phịng 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM - TRỤ SỞ CHÍNH VÀ CÁC CƠ QUAN KHÁC a Hồn thiện quy trình tín dụng Mơ hình tín dụng theo quy trình tín dụng VCB CBQHKH 94 đảm nhiệm việc tìm kiếm, tư vấn khách hàng, tiếp nhận hồ sơ vay vốn bán tất sản phẩm dịch vụ ngân hàng; CBTĐ người thực gần tất bước thẩm định đề xuất cho vay, soạn thảo hồ sơ, giải ngân, kể kiểm tra sau cho vay Với số lượng khách hàng hồ sơ vay vốn mua BĐS VCB TBD khối lượng công việc CBTĐ tải Thay trước đây, theo quy trình cũ, hai cán tín dụng làm việc độc lập với với chức nhiệm vụ CBTĐ đảm nhiệm việc thẩm định kiểm soát hồ sơ khách hàng CBQHKH trước đây, khoảng thời gian đầu năm 2020, tình hình BĐS thành phố Dĩ An Thành Phố Thuận An sau có định chuyển đổi sang thành phố trực thuộc tỉnh BĐS lên đỉnh điểm, CBTĐ chịu áp lực lớn vừa phải thẩm định khách hàng chặt chẽ vừa phải đảm bảo thời gian giải ngân vốn vay cho khách hàng Do đó, nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng, quy trình tín dụng cần sửa đổi, tách biệt chức trách nhiệm CBTĐ cán hỗ trợ Theo đó, việc tìm kiếm tư vấn khách hàng CBQHKH đảm nhiệm, CBTĐ phụ trách việc đánh giá, thẩm định khách hàng lập đề xuất báo cáo thẩm định khách hàng, lại việc soạn hợp đồng tín dụng, thực cơng chứng đăng ký giao dịch bảo đảm cán hỗ trợ phụ trách Như vậy, CBTĐ tập trung thẩm định khách hàng tốt hơn, hạn chế nhiều trường hợp rủi bất cẩn, đồng thời việc tách biệt rõ ràng phân công phân nhiệm phận chun mơn hóa nhân sự, tổ chức cán theo mạnh, chuyên môn người, nâng cao chất lượng cho vay Theo đó, cán cơng tác tín dụng chia thành ba chức danh tương ứng với ba nhiệm vụ khác nhau: - CBQHKH: tên chức danh, cán có nhiệm vụ bán hàng CBQHKH trực tiếp tìm kiếm, tiếp xúc khách hàng, tư vấn tiếp nhận hồ sơ vay vốn, bán sản phẩm dịch vụ VCB, chăm sóc khách hàng, người chịu trách nhiệm tiêu kinh doanh phịng - CBTĐ: cán có nhiệm vụ thẩm định hồ sơ, khách hàng tài sản chấp Sau tư vấn tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng, cán bán 95 hàng chuyển nhu cầu hồ sơ sang cho CBTĐ để tiến hành bước thẩm định CBTĐ kiểm tra thẩm định hồ sơ độc lập, không bị phụ thuộc vào cán bán hàng, không chịu tiêu tăng trưởng tín dụng mà chịu tiêu chất lượng nợ để việc thẩm định khách quan, chặt chẽ - Cán hỗ trợ: phận có chức hỗ trợ cho cán thẩm định việc soạn hồ sơ vay vốn dựa đề xuất báo cáo thẩm định cấp tín dụng CBTĐ, cơng chứng hồ sơ chấp đăng ký giao dịch bảo đảm Bên cạnh đó, việc thực giám sát khoản vay, thu hồi nợ kiểm tra sau giải ngân nên thực đôn đốc cán quản lý nợ thay CBTĐ Thực tế, chức phận quản lý nợ chi nhánh lưu trữ hồ sơ vay vốn, tạo tài khoản vay Vì giải ngân vốn vay, tồn hồ sơ vay mua BĐS bàn giao cho cán phòng quản lý nợ theo dõi lưu trữ, lúc này, cán quản lý nợ người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ vay vốn tính đầy đủ hợp lý Do đó, việc kiểm tra định kỳ sau giải ngân nên thực cán quản lý nợ cán quản lý nợ phối hợp với cán thẩm định Đồng thời, cán quản lý nợ với chức truy cập vào vào hệ thống để kết xuất liệu thuận tiện cán thẩm định việc thực giám sát khoản vay thu hồi nợ, nhận diện phát kịp thời dấu hiệu rủi ro đề xuất phương án để xử lý, thu hồi nợ Việc phân công phận quản lý nợ làm chức chuyên trách giúp công tác kiểm soát RRTD chặt chẽ b Cập nhật hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội Như nêu trên, hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội VCB cịn đơn giản, thơng tin đầu vào cịn sơ sài, chủ yếu thông tin lựa chọn từ trường hợp mặc định sẵn hệ thống, chưa có đặc điểm riêng khách hàng Đối với phần thông tin phi tài chính, hệ thống chấm điểm dựa thông tin khách hàng vay, chưa thể thông tin người đồng trả nợ vợ, chồng khách hàng hợp đồng tín dụng thể khách hàng vay bao gồm vợ chồng khách hàng, đồng thời hệ thống chưa đánh giá công việc 96 khách hàng thuộc ngành nghề gì, mức độ rủi ro cơng việc Đối với thơng tin tài chính, tương tự thơng tin phi tài chính, hệ thống yêu cầu nhập mức thu nhập bình quân khách hàng vay chưa đánh giá thu nhập người đồng trả nợ Bên cạnh đó, hệ thống chưa đề cập đến thơng tin tài sản chấp, giá trị khoản vay, thời gian vay mục đích vay Do đó, hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội nên nâng cấp, đưa thêm thông tin đầu vào, cụ thể: - Thông tin người đồng trả nợ: hệ thống xếp hạng tín dụng yêu cầu thông tin khách hàng vay, thơng tin người đồng trả nợ hay vợ/chồng khách hàng vay, số trường hợp, nguồn trả nợ từ thu nhập người đồng trả nợ - Thông tin tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm quan trọng việc đánh giá khách hàng có cấp tín dụng hay không xác định hạn mức vay vốn khách hàng Tuy nhiên, hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng chưa có thơng tin TSBĐ, việc chấm điểm khách hàng chưa toàn diện Tối thiểu, hệ thống phải đánh giá khách hàng dựa thông tin chủ sở hữu tài sản khách hàng vay hay bên thứ 3, vị trí giá trị tài sản - Thơng tin dư nợ khách hàng khoản vay đề xuất lần này: Căn vào số tiền vay đề xuất dư nợ khách hàng, hệ thống tính với mức thu nhập khách hàng có đủ khả tốn cho khoản vay hay khơng Hệ thống dừng lại thơng tin tình trạng nhóm nợ khách hàng, chưa yêu cầu cung cấp thông tin dư nợ khách hàng TCTD nào, giá trị khoản vay đề nghị lần thời gian vay để tính tốn khả trả nợ hợp lý Tổng hợp tất thông tin trên, hệ thống đánh giá khách hàng có đủ đảm bảo cho việc vay vốn toán nợ vay VCB khơng việc xếp hạng tín dụng xác 97 c Thường xuyên tổ chức buổi đào tạo tập trung, trao đổi chuyên môn, cập nhật văn bản, quy định liên quan đến cơng tác tín dụng cho cán lãnh đạo Hiện nay, khóa đào tạo tập trung tổ chức cho nhân viên khóa học chuyên sâu với số lượng nhân viên tham gia hạn chế Ngoài ra, buổi học qua cầu truyền hình tổ chức có thay đổi sản phẩm hay quy trình cho vay với thời gian ngắn thường buổi làm việc Do buổi học cịn chưa hiệu VCB trụ sở cần thường xuyên tổ chức lớp đào tạo qua cầu truyền hình cho cán lãnh đạo vào ngày cuối tuần để tất cán tham gia, mục đích nhằm trao đổi, cập nhật, hướng dẫn điểm mới, văn quy định nhà nước liên quan đến hoạt động tín dụng; học hỏi, trao đổi thông tin, kiến thức, kinh nghiệm cán tín dụng chi nhánh, giải đáp vướng mắc, khó khăn cơng việc, nâng cao trình độ chun mơn, tay nghề, nghiệp vụ kỹ cần thiết Bên cạnh đó, trụ sở cần thường xuyên tổ chức đợt kiểm tra nghiệp vụ, kì thi cơng tác tín dụng để cán củng cố lại nghiệp vụ, kiến thức, nắm rõ quy trình sản phẩm, đồng thời giải thưởng hấp dẫn từ thi tạo động lực tiếp thêm tinh thần cho cán thi đua sơi Bên cạnh đó, phịng sách sản phẩm bán lẻ VCB trụ sở cần trọng việc cập nhật văn mới, thay đổi nhà nước, Chính phủ, NHNN đơn vị liên quan đến hoạt động tín dụng, ban hành văn liên quan để đạo điều chỉnh kịp thời với thay đổi nhà nước Các văn cần cập nhật kịp thời, có hệ thống đường dẫn cơng văn chung tồn Ngân hàng Mặt khác, nay, chiêu trò lừa đảo tội phạm ngày tinh vi, giấy tờ giả, hồ sơ giả, chữ ký dấu làm giả nhiều mà mặt thường khó phát Do đó, VCB nên thường xuyên tổ chức buổi đào tạo cho cán lãnh đạo làm công tác tín dụng nhằm nâng cao tinh thần cảnh giác, lường trường hợp gian lận xảy ra, cách nhận biết phòng 98 tránh Đồng thời, VCB cần phải tổ chức buổi teambuilding buổi tọa đàm, trò chuyện chuyên gia, diễn giả để nâng cao đạo đức tinh thần nhiệt huyết cán d Xây dựng hệ thống văn liên quan đến hoạt động tín dụng Hiện nay, văn bản, quy định liên quan đến hoạt động tín dụng nhà nước VCB chưa có hệ thống tra cứu cụ thể Các văn cập nhật đường cơng văn chung tồn hệ thống theo thứ tự thời gian cập nhật Tuy nhiên, xếp vây, việc tra cứu khó khăn, đường dẫn cơng văn chung toàn hệ thống thường xuyên cập nhật nhiều tin tức tất hoạt động VCB hệ thống ngân hàng nên thông tin lộn xộn khó tìm kiếm Hơn nữa, nhân viên mới, việc tìm hiểu cơng văn cũ khó khơng có kho liệu để tra cứu, dẫn đến cán chưa hiểu biết so sánh thay đổi quy định sản phẩm Bộ phận đề án công nghệ VCB trụ sở cần phân tách đường dẫn cơng văn thành nhiều mục như: - Mục “thông tin chung”: Cập nhật tin tức nhân sự, hoạt động VCB, chương trình, kiện - Mục “tín dụng bán lẻ”: chia thành thư mục nhỏ “văn pháp luật” cập nhật thông tư, định, văn thay đổi Nhà nước, Chính phủ, NHNN ngành liên quan đến hoạt động tín dụng bán lẻ; mục “cơng văn nội bộ” cập nhật sản phẩm, quy định, điều chỉnh, văn liên quan đến sản phẩm cho vay, quy trình tín dụng quy định liên quan khác VCB tín dụng bán lẻ; Mục “lãi suất” cập nhật thay đổi lãi suất cho vay sản phẩm vay vốn; Mục “mẫu biểu” cập nhật mẫu biểu hiệu lực sản phẩm bán lẻ VCB - Mục “tín dụng bán bn”: bao gồm thư mục nhỏ “tín dụng bán lẻ” - Và mục cần thiết khác Việc xếp công văn thành mục giúp cho cán 99 người liên quan tra cứu công văn hiệu lực cách dễ dàng Tránh trường hợp cán tra cứu sai công văn, áp dụng nhầm công văn hết hiệu lực, dẫn đến sai quy trình, quy định cho vay Thực tế, chi nhánh có nhiều trường hợp cán bộ, đặc biệt cán áp dụng sai lãi suất hết hiệu lực, cấp tín dụng cho khách hàng vượt tỷ lệ cấp tín dụng tối đa giá trị TSBĐ tra cứu, cập nhật sai công văn e Nâng cấp hệ thống nhắc nợ khách hàng tự động Theo ý kiến nhiều chi nhánh VCB toàn quốc, từ khoảng nửa cuối năm 2018, VCB đưa vào thử nghiệm dịch vụ gửi tin nhắn nhắc nợ tự động đến số điện thoại đăng ký dịch vụ SMS- banking khách hàng vay Theo đó, hàng tháng, trước 05 đến hạn khoản vay, hệ thống tự động gửi tin nhắn cho khách hàng báo số tiền gốc lãi phát sinh tháng ngày đến hạn để khách hàng chuẩn bị tài Tuy nhiên, đến nhiều khách hàng phản hồi nhiều tháng liên tiếp khách hàng không nhận thông báo nhắc nợ dịch vụ SMS – banking kích hoạt, dẫn đến khách hàng nghĩ chưa đến hạn tốn khơng biết tổng số tiền gốc lãi vay phải trả làm cho khoản vay bị q hạn VCB trụ sở cần hồn thiện, nâng cấp chương trình để tránh trường hợp nợ bị hạn khách hàng không thông báo nợ kịp thời f Giao tiêu tăng trưởng tín dụng phù hợp Mặc dù tăng trưởng tín dụng nhiệm vụ hàng đầu chi nhánh, ban lãnh đạo VCB cần xem xét kỹ tình hình kinh tế, xã hội tỉnh thành, vị trí thị phần chi nhánh VCB, khả cạnh tranh, lực hoạt động chi nhánh để đưa kế hoạch tiêu tăng trưởng tín dụng phù hợp, cho cân đối việc phát triển dư nợ an tồn tín dụng; tránh trường hợp tiêu tăng trưởng cao dẫn đến việc chi nhánh phải chạy theo dư nợ để hoàn thành tiêu mà bỏ qua việc kiểm sốt RRTD, khơng tn thủ theo quy trình, quy định tín dụng, hạ chuẩn để lôi kéo khách hàng không tốt nhằm đạt dư nợ, hồn thành tiêu phát triển Đó nguyên nhân lớn dẫn đến RRTD tương lai 100 KẾT LUẬN CHƯƠNG Chương 3, nêu mục tiêu định hướng hoạt động quản trị rủi ro tín dụng cho mua bất động sản VCB TBD thời gian tới Trên sở thành công đạt được, hạn chế nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua BĐS VCB TBD, chương đưa giải pháp cụ thể để hoàn thiện hoạt động Đồng thời đề xuất số giải pháp gửi đến VCB TBD số kiến nghị VCB nhằm để tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ, hồn thiện hoạt động quản trị rủi ro tín dụng cho mua BĐS chi nhánh hướng đến mục tiêu: tăng trưởng tín dụng đơi với chất lượng tín dụng 101 KẾT LUẬN Quản trị RRTD khâu cần thiết hoạt động tín dụng NHTM Trong năm gần đây, công tác quản trị RRTD cho vay mua BĐS chi nhánh thực tốt góp phần việc giảm tỉ lệ nợ xấu, nâng cao chất lượng tín dụng cho vay BĐS chi nhánh Cùng với kế hoạch tăng trưởng quy mơ tín dụng bán lẻ năm tới, hoạt động kiểm sốt RRTD cho vay mua BĐS VCB nói chung chi nhánh Tân Bình Dương nói riêng ngày trọng Vận dụng phương pháp nghiên cứu khoa học, với sở lý luận kết hợp với tình hình thực tiễn, luận văn trình bày nội dung sau: - Khái quát sở lý luận hoạt động cho vay mua BĐS, RRTD cơng tác kiểm sốt RRTD cho vay mua BĐS - Đánh giá thực trạng tình hình cho vay mua BĐS chi nhánh Tân Bình Dương; phân tích biện pháp kiểm sốt RRTD cho vay mua BĐS chi nhánh áp dụng Từ đó, đưa kết quả, hạn chế với nguyên nhân hoạt động kiểm soát RRTD cho vay mua BĐS chi nhánh - Dựa thực trạng hạn chế, luận văn đề xuất số khuyến nghị VCB TBD VCB trụ sở nhằm mục đích hồn thiện hoạt động kiểm soát RRTD cho vay mua BĐS I DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Quyết định số 772/QĐ-TTg ngày 26/06/2018 Thủ tướng Chính phủ tổng điều tra dân số nhà [2] Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngày 15/11/2019 [3] Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật tổ chức tín dụng ngày 20 tháng 11 năm 2017 [4] Quốc hội Khóa 12, Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16 tháng 06 năm 2010 [5] Nguyễn Minh Kiều (2007), Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng, NXB Tài [6] Thơng tư số 22/2019 ngày 15 tháng 11 năm 2019 NHNN quy định giới hạn , tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, chi nhánh nước [7] Nghị định số 16/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 02 năm 2017 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Ngân hàng Nhà nước Việt Nam [8] Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 NHNN quy định giới hạn , tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, chi nhánh nước ngồi [9] Thơng tư số 16/2018/TT-NHNN ngày 31 tháng năm 2018 NHNN sửa đổi, bổ sung số điều thông tư 36/2014/NHNN II [10] Nghị định số 156/2013/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 21013 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; [11] Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngân hàng nhà nước ban hành ngày 30/12/2016 quy định hoạt động cho vay TCTD, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng [12] Nghị định 69/2016/NĐ-CP ngày 01/07/2016 Chính phủ điều kiện kinh doanh dịch vụ mua bán nợ [13] Thông tư 11/2021/TT-NHNN ngày 30/7/2021 NHNN Việt Nam quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phịng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước [14] Nguyễn Văn Tiến (2013), Giáo trình Quản trị ngân hàng thương mại, NXB Thống kê [15] Lê Thị Hạnh (2017), Kiểm soát rủi ro tín dụng theo Basel II Ngân hàng thương mại Việt Nam, Tạp chí tài chính, http://tapchitaichinh.vn/tai-chinhkinh-doanh/tai-chinh-doanh-nghiep/kiem-soat-rui-ro-tin-dung-theo-basel-ii-taicac-ngan-hang-thuong-mai-viet-nam-100966.html [16] Vũ Cao Đàm (2007), Phương pháp luận nghiên cứu khoa học, Nhà xuất Giáo dục Hà Nội [17] Nguyễn Văn Dũng (2014), Quản trị rủi ro tín dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam – Chi Nhánh Ba Đình, Luận văn thạc sĩ tài ngân hàng, Đại học Thăng Long [18] Lê Kiều Mai Ngân (2019), Hoàn thiện hoạt động quản trị rủi ro tín dụng theo Basel II Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), Luận văn thạc sĩ tài ngân hàng, Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh III [19] Hà Quốc Tuấn (2017), Kiểm soát rủi ro tín dụng cho vay doanh nghiệp Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam- Chi nhánh Đà Nẵng, luận văn thạc sĩ tài ngân ... VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận cho vay mua bất động sản Ngân hàng Thương Mại 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Cho vay. .. tác quản trị RRTD cho vay mua BĐS Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tân Bình Dương CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG... 17 1.2.3 Quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản NHTM 18 1.2.3.1 Rủi ro cho vay mua bất động sản NHTM 18 1.2.3.2 Quản trị rủi ro tín dụng cho vay mua bất động sản NHTM 19