THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA đất số 205, tờ bản đồ số 23, PHƯỜNG cát lái, QUẬN 2, THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH CHO mục ĐÍCH VAY vốn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT LỜI CẢM ƠNĐAI KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - Trên thực tế khơng có thành công mà không gắn liền với - hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người xung quanh Để có kết ngày hơm ngồi nỗ lực thân thiếu quan tâm, giúp đỡ gia đình, thầy (cơ) bạn bè Trước tiên tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thầy (cô) trường Đại học Tài Nguyên Môi trường Tp Hồ Chí Minh nói chung thầy (cơ) khoa Quản lý đât đai nói riêng nói riêng tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tơi kiến thức, kinh nghiệm quý báu suốt thời gian qua Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn đến Thạc sỹ Nguyễn Văn Cương tận tình giúp đỡ, trực tiếp bảo, hướng dẫn tơi suốt q trình làm khóa luận tốt nghiệp Tơi chân thành cảm ơnNguyễn Công tyTrung Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đặc biệt Toán anh Lê Trọng Hữu anh, chị làm việc công ty giúp đỡ, tạo điềuTHẨM kiện cho tơi nghiênGIÁ cứu vàTHỬA hồn thiện đề tàiSỐ khóa205, luận.TỜ BẢN ĐỒ ĐỊNH ĐẤT Xin chânĐỊNH thành cảm ơn!THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ THẨM GIÁ SỐ SỐ 23, 23, PHƯỜNG PHƯỜNG CÁT CÁT LÁI, LÁI, QUẬN QUẬN 2, 2, THÀNH THÀNH PHỐ PHỐ HỒ CHÍ CHÍ MINH MINH CHO CHO MỤC MỤC ĐÍCH ĐÍCH VAY VAY VỐN VỐN HỒ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã ngành: 52850103 Mã ngành: 52850103 Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trung Toán MSSV: 0350040361 Chuyên ngành: Quản lý bất động sản Niên khóa: 2014–2018 Giảng viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Văn Cương Tp Hồ Chí Minh, năm 2018 Tp Hồ Chí Minh, năm 2018 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt BĐS CENVALUE CLCL CTXD NĐ – CP QĐ QSDĐ TSĐG TSSS TT Nội dung Bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Chất lượng cịn lại Cơng trình xây dựng Nghị định – Chính Phủ Quyết định Quyền sử dụng đất Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh Thông tư DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH MỤC LỤC KHĨA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tại khu Đơng Sài Gịn, Quận hứa hẹn trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa giáo dục quy mơ Các đồ án quy hoạch xây dựng chuẩn mực song song với sở hạ tầng hình thành nên nhiều khu thị như: khu đô thị Thủ Thiêm, khu đô thị Cát Lái, khu đô thị An Phú – An Khánh, khu đô thị Thảo Điền, khu đô thị Thạnh Mỹ Lợi,… Trong đó, khu thị Cát Lái có diện tích 152,92ha điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc – giao thông, góp phần thay đổi diện mạo của ngõ phía Đơng thành phố Hồ Chí Minh tiến trình đại hóa đất nước Với diện tích 7988,9m2 sử dụng vào mục đích xây dựng nhà cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ đất số 205, tờ đồ số 23 địa (theo tài liệu năm 2004) thuộc vị trí trung tâm khu đô thị Cát Lái Sự gắn kết khu nhà cao tầng với mảng xanh đồng hóa khu nhà thấp tầng , cộng hưởng với khu dân cư hình thành tạo nên cực vị khu vực Do đó, việc sử dụng quỹ đất có hiệu góp phần tạo nên sức bật tương lai gần Theo đó, cơng tác thẩm định giá bất động sản vấn đề quan trọng khơng thể thiếu; nói vừa “địn bẩy” hoạt động kinh tế kinh tế thị trường vừa công cụ để điều chỉnh giám sát thị trường Việc thẩm định giá đất sát với giá thị trường đóng vai trị quan trọng kinh tế, thông qua kết định giá giúp cho Nhà nước chủ đầu tư có định đắn quản lý, kinh doanh giao dịch dân Tuy nhiên, để xác định tốt giá trị đất đai cần phải biết lựa chọn phương pháp định giá phù hợp vận dụng cách linh hoạt Bởi vì, định giá có phương pháp áp dụng để định giá cho nhiều loại bất động sản, có phương pháp sử dụng phạm vi hẹp để định giá vài loại bất động sản Điều tạo nên “mù mờ” việc xác định giá trị đất đai Việc xác định giá trị thị trường đất đai, thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch việc thẩm định giá đất hoạt động tất yếu Chính vậy, kết hợp với kiến thức thực tiễn trình thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, lý thuyết học tập trường Đại học Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, tơi nhận thấy có số vấn đề phương pháp thẩm định giá đất xây dựng nhà cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ để phục vụ cho mục đích vay vốn Nhằm nghiên cứu kỹ sâu vấn đề thẩm định giá nói chung phương pháp thẩm định giá đất đai nói riêng, tơi chọn chun đề: “Thẩm định giá đất số 205, tờ đồ số 23, phường Cát Lái, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh cho mục đích vay vốn” làm chuyên đề cho khóa luận KHĨA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác thẩm định định giá đất đai cụ thể Võ Thị Như Ánh (2015), luận văn thạc sỹ: Hồn thiện cơng tác thẩm định giá Bất động sản việc vay vốn Ngân hàng Thương mại cổ phần xuất nhập Việt Nam, trường đại học Đà Nẵng Luận văn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá BĐS cho vay, phân tích đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS ngân hàng Điểm hạn chế luận văn đề xuất phương pháp điển hình, mà khơng đưa phương pháp khác để kiểm chứng thẩm định tài sản cho thu nhập tương lai, nên mang tính chủ quan Phùng Thị Thúy Nga (2014), luận văn cử nhân: Hồn thiện cơng tác định giá Bất động sản sàn giao dịch Bất động sản THT, trường đại học Thăng Long Luận văn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản sử dụng làm định mua, bán Luận văn áp dụng chủ yếu phương pháp so sánh để xác định giá trị BĐS, chưa chứng minh tỷ lệ điều chỉnh Nguyễn Thị Kim Dung (2014), luận văn cử nhân: Hoàn thiện việc vận dụng quy trình phương pháp thẩm định giá Bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, trường đại học Thăng Long Luận văn nêu quy trình thẩm định đơn vị thực tập áp dụng vào việc thẩm định giá bất động sản, qua đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Luận văn chưa sâu vào giải pháp hồn thiện cơng tác định giá Lê Thị Kim Phụng (2014), luận văn cử nhân: Thẩm định giá trị khu đất số Phạm Phú Thứ, phường 11, quận Tân Bình với dự án đầu tư xây dựng cơng trình trung tâm thương mại hộ cao cấp Luxury Tower cho mục đích vay vốn,trường đại học Tài – Marketing Luận văn đề xuất số cần thiết việc thẩm định giá tài sản phương pháp thu nhập, từ bất cập công tác định giá nước ta, đề xuất giải pháp hoàn thiện Tuy nhiên, việc thẩm định dừng lại phương pháp, chưa so sánh đối chiếu kết để đưa nhận định giá theo thị trường dẫn đến khách quan chưa thể tốt luận Các cơng trình nghiên cứu nêu đề cập giải vấn đề bất cập ngân hàng công ty cụ thể mà chưa đề cập đến giải vấn đề công tác thẩm định giá đất dự án khu đô thị Cát Lái, phường Cát Lái, quận 2, Tp.HCM phục vụ mục đích vay vốn Do đó, luận văn tơi tập trung nghiên cứu giá trị BĐS cụ thể khu vực Cát Lái hướng đến khách quan Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu KHÓA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN Đánh giá thực trạng thẩm định giá đất đai dự án xây dựng nhà cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ thuộc dự án khu dân cư Cát Lái, quận 2, Tp.HCM phục vụ cho mục đích vay vốn, xác định vấn đề tồn đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất đai để giá đất xác định có hài hịa lợi ích bên liên quan 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu – Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý thẩm định giá đất đai – Phân tích thực trạng cơng tác thẩm định giá đất đai dự án xây dựng nhà cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ thuộc dự án khu dân cư Cát Lái, quận 2, Tp.HCM phục vụ cho mục đích vay vốn – Giải pháp hồn thiện công tác thẩm định giá đất đai dự án xây dựng nhà cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ thuộc dự án khu dân cư Cát Lái, quận 2, Tp.HCM phục vụ cho mục đích vay vốn Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu – Giá trị hình thức biểu giá trị đất đai; – Các yếu tố tiêu chí phản ánh đặc điểm đất đai cấu thành giá trị đất đai; – Nguyên tắc, quy trình phương pháp xác định giá trị đất đai 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực phạm vi không gian địa bàn quận 2, Tp Hồ Chí Minh, thời gian từ tháng 01/2018 đến tháng 06/2018 với nội dung nghiên cứu tập trung vào hoàn thiện phương pháp định giá đất đai Phương pháp nghiên cứu – Phương pháp điều tra: Thu thập tài liệu, văn pháp luật đất đai, sách đất đai có liên quan đến cơng tác định giá bất động sản khung giá Chính phủ, Nghị định quy định giá đất, giá quy định Nhà nước giá bồi thường – Phương pháp thống kê: Thông qua việc điều tra, thống kê tài liệu, số liệu thu thập đề tài nghiên cứu sau dùng phương pháp thống kê tập hợp số liệu để có nhìn tổng qt tình hình cơng tác định giá BĐS – Phương pháp so sánh: Thực so sánh số liệu thống kê được, làm sở để thực phân tích xác gồm: so sánh giá đất cần định giá với đất biết giá; so sánh loại bất động sản;… khu vực khảo sát giá KHÓA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN – Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích, tổng hợp trường hợp thực tế Từ thấy ưu, nhược điểm trình định giá BĐS để có nhìn tổng qt tình hình thực trạng – Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến đóng góp giảng viên hướng dẫn thuộc khoa Quản lý đất đai anh, chị có chun mơn nghiệp vụ cơng ty – Phương pháp toán kinh tế: Sử dụng cơng thức kinh tế để tính tốn từ sử dụng để phân tích phục vụ cơng tác định giá – Phương pháp đối chứng: Thông qua việc đối chứng tài sản, đất đai để tìm giá phù hợp cho công tác định giá bất động sản Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ hạn chế thẩm định giá đất đai cụ thể đề xuất giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá đất đai để giá đất đai xác định có hài hịa lợi ích bên liên quan Kết cấu dự kiến luận văn Nội dung Luận văn dự kiến trình bày khoảng … trang với kết cấu sau: – Mở đầu – Chương Những vấn đề lý luận liên quan đến vấn đề nghiên cứu – Chương Thực trạng công tác định giá đất đai cụ thể công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ – Chương Thẩm định giá đất số 205, tờ đồ số 23, phường Cát Lái, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh cho mục đích vay vốn – Kết luận – Danh mục tài liệu tham khảo – Phụ lục KHÓA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận định giá đất 1.1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm vai trò đất đai 1.1.1.1 Khái niệm Đất đai hiểu bao gồm đất người, nên có tính chất tự nhiên xã hội Do đó, đất đai vật địa lý – kinh tế, kết mối quan hệ tổng hòa đất hoạt động kinh tế xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định [1] Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá chuyển tiếp qua hệ, đồng thời coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Đất đai tài sản đất đai có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng; người có khả chiếm hữu sử dụng; đối tượng trao đổi mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự) cần phải thấy đất đai loại hàng hố khơng đồng nhất, đa dạng, loại tài sản mà giá thị trường phản ánh thân giá trị đất mà cịn phản ánh vị trí tài sản tạo lập gắn với đất đai [2] 1.1.1.2 Tính chất đặc điểm đất đai Đất đai vật địa lý – kinh tế, kết mối quan hệ tổng hòa đất hoạt động kinh tế − xã hội người cộng đồng dân tộc lãnh thổ định Về mặt khơng gian đất đai bao gồm phần diện tích bề mặt với khơng gian bên bề sâu lòng đất Đất đai hiểu bao gồm đất người Trong đó, người yếu tố định đến hình thành phát triển đất đai Khơng có người có đất trái đất Dưới góc độ trị pháp lý đất đai phận tách rời lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, dấu hiệu để xác định tồn quốc gia, dân tộc Có thể nói đất đai tài sản quý giá quốc gia tài sản quý giá phải bảo vệ xương máu vốn đất đai mà quốc gia có thể sức mạnh, địa vị quốc gia Dưới góc độ kinh tế, đất đai nguồn tạo cải vật chất, với khả tổ chức trình lao động sản xuất, đất đai trở thành yếu tố sản xuất đầu vào đồng thời sản phẩm đầu hoạt động đầu tư phát triển Ở góc độ này, đất đai tài sản BĐS có giá trị cao người tạo Đất đai tài nguyên thiên nhiên tài sản BĐS, nên đất đai có tính chất tự nhiên tính chất xã hội đặc trưng cho khả đất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế − xã hội người KHÓA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN Tính chất tự nhiên đặc điểm khơng gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn đặc điểm địa lý hóa sinh mơi trường đất, đặc điểm kỹ thuật hạ tầng đất đai Con người tác động làm thay đổi tính chất tự nhiên đất Nếu sử dụng thích đáng đất đai không ngừng tốt lên Trong mối quan hệ với người tính chất tự nhiên đất đai có chất lượng định việc đáp ứng nhu cầu vật chất người Tính chất xã hội đất đai đặc điểm văn hóa, xã hội kinh tế người Tính chất xã hội cịn gọi vị đất đai Vị hiểu tổng hịa mối quan hệ xã hội hình thành từ tương tác thị trường phi thị trường, xác định thông qua số lượng, chất lượng cường độ quan hệ xã hội Đây thước đo mong muốn mặt xã hội gắn với vị trí đất đai định Các tính chất mối quan hệ với người xuất phạm trù chất lượng tự nhiên vị xã hội Các phạm trù mang tính chất bất định xác định mối quan hệ người với tính chất tự nhiên xã hội đất đai Tổ hợp vị xã hội chất lượng tự nhiên đất cụ thể tạo khả đáp ứng nhu cầu hoạt động KT–XH người, gọi lợi ích hay dịch vụ đất đai Đất đai có khả tái tạo nâng cao chất lượng tự nhiên vị xã hội thông qua hoạt động đầu tư người Hình 1.1 Tính chất đặc điểm đất đai Ngồi đất đai cịn có số đặc tính khác như: tính cố định vị trí, tính khan khơng gian, tính vơ hạn thời gian sử dụng, tính dị biệt, tính thích ứng tính tăng trị [1] 1.1.1.3 Vai trò đất đai Vai trò đất đai đời sống người: Đất đai sản phẩm tự nhiên, có vai trị vơ quan trọng tồn phát triển sinh vật trái đất nói chung người nói riêng Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người, người dựa vào để ni sống Đất đai ln ln thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, KHĨA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN khơng có đất đai khơng thể có sống Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện cần để sinh tồn” Vai trò đất đai phát triển ngành kinh tế: Đất đai có trước lao động ngày trở thành yếu tố vô quan trọng phát triển ngành kinh tế Đất đai tham gia vào tất ngành sản xuất vật chất xã hội tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên vai trò đất đai ngành sản xuất khác kinh tế lại thể khác Đặc biệt ngành sản xuất nông nghịêp, đất đai có vị trí vơ quan trọng Nó yếu tố hàng đầu ngành sản xuất này, khơng có đất đai khơng thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu thay Đất đai vừa đối tượng lao động vừa công cụ lao động người Đối với ngành sản xuất khác đất đai nơi xây dựng công xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi địa điểm để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác gián tiếp cho công nghiệp chế biến thông qua ngành nông nghiệp Với ngành du lịch đặc thù tự nhiên, địa hình, địa đất đai đóng vai trò quan trọng [2] 1.1.2 Giá trị hình thái biểu giá trị đất đai 1.1.2.1 Các quan điểm giá trị đất đai Cũng giống loại hàng hóa thơng thường khác, giá đất đai hình thành sở quan hệ cung cầu lợi ích đất đai thị trường Giá biểu tiền giá trị Giá trị thị trường đất đai giá trị trao đổi đất đai thị trường Theo cách liệt kê mô tả Tiến sĩ Trần Thanh Hùng có quan điểm giá trị đất đai : quan điểm kinh tế học trị Mác–xít; quan điểm kinh tế học tân cổ điển; quan điểm kinh tế học hành vi Cụ thể: – Quan điểm kinh tế học trị Mác – xít: hàng hóa có “ hai thuộc tính giá trị giá trị sử dụng” Giá trị sử dụng thuộc tính vật chất tự nhiên hàng hóa thỏa mãn nhu cầu người Giá trị thuộc tính xã hội, lao động xã hội kết tinh sản hàng hóa Quan điểm cho đất đai “khơng có giá trị, đất đai khơng phải người làm khơng có lao động xã hội kết tinh”trong Vì làm giảm giá đất đai nên không phù hợp – Quan điểm kinh tế học Tân cổ điển: đất đai có tính hữu dụng đất đai đối tượng trao đổi thị trường đất đai có giá trị trao đổi Quan điểm khơng đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động” “Bất kỳ sản phẩm có khả đáp ứng mong muốn người coi có giá trị sử dụng” Năng lực giá trị sử dụng việc trao đổi với sản phẩm/ hàng hóa/ dịch vụ khác gọi giá trị trao đổi Dẫn đến nhầm lẫn giá trị sử dụng giá trị trao đổi 10 KHĨA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN Do đó, việc thu thập chứng thị trường để so sánh hạn chế, đơi phải chấp nhận khơng cịn chứng khác thay – Ở Việt Nam, đến chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin giao dịch BĐS thị trường, thiếu liệu cho cơng tác thẩm định giá Thư viện điện tử sở liệu quan trọng cho TĐV trình thẩm định giá, với thương vụ đòi hỏi phải sử dụng liệu khứ Nếu khơng có liệu này, TĐV phải tự tìm hiểu chứng khác, tốn nhiều thời gian, chí khơng thu kết cần thiết – Nhu cầu thẩm định giá ngày nhiều, số lượng công ty thẩm định giá ngày tăng lên, song số trường đào tạo nhân lĩnh vực cách khơng nhiều, chí Do đó, đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp lĩnh vực định giá đặc biệt định giá BĐS thiếu số lượng chất lượng  Nguyên nhân chủ quan: – Đội ngũ nhân viên hoạt động lĩnh vực thẩm định giá BĐS cịn ít, khơng phải có đầy đủ kinh nghiệm nghề nghiệp mà với lĩnh vực BĐS cần nhiều kinh nghiệm nghiệp vụ định giá kiến thức xây dựng, kiến trúc, văn hóa, xã hội Là cơng ty hoạt động chuyên nghiệp lĩnh vực thẩm định giá, song đội ngũ TĐV CENVALUE lại chưa nhiều khiến TĐV phải làm nhiều hợp đồng lúc, mà thời gian để thực hợp đồng thẩm định giá có hạn, kết thẩm định giá mắc phải số hạn chế định khơng thể tránh khỏi Đây tình trạng chung nhiều công ty thẩm định giá Việt Nam khơng riêng CENVALUE – Cơng tác đào tạo chưa quan tâm Hiện nhiều cơng ty, tập đồn lớn BĐS có mở khóa đào tạo nghiệp vụ BĐS song CENVALUE chưa tổ chức khóa đào tạo dẫn tới tuyển dụng thêm chuyên viên chun viên có kinh nghiệm (khá so với lực lượng sinh viên trẻ trường chưa có kinh nghiệm) hai phải học việc, thực tập thời gian dài Tiểu kết chương Khái quát đơn vị thực tập – công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ, giới thiệu quy trình nghiệp vụ cơng ty Đánh giá thành tích hạn chế trình thẩm định giá BĐS công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Ứng dụng phương pháp thực để xác định giá trị khu đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà cao tầng, với mức đơn giá xác định 44.233.000 VND/m2 Từ đó, tìm hiểu ngun nhân cịn tồn cơng tác thẩm định giá trị tài sản cơng ty 58 KHĨA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN CHƯƠNG THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ SỐ 23, PHƯỜNG CÁT LÁI, QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN 3.1 Giải pháp chung Thơng qua đánh giá, phân tích để rõ hạn chế ngun nhân cịn tồn cơng tác thẩm định giá đất thương mại – dịch vụ khu dân cư Cát Lái, phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM sử dụng vào mục đích vay vốn ngân hàng thực giải pháp sau: – Về khách quan kết thẩm định: sử dụng thêm phương pháp so sánh để xác định lại giá trị TSTĐ, so sánh kết với để lựa chọn kết phù hợp – Về thơng tin: Thơng tin xác đóng vai trị quan trọng thị trường bất động sản nói chung nghiệp vụ định giá nói riêng Để có kết xác, địi hỏi phải tiến hành thu thập thơng tin bất động sản Vì vậy, trình thẩm định, bên cạnh việc thu thập thông tin TSTĐ, TSSS, thông tin đầu vào, thơng tin đầu cần phải thu thập thêm thông tin thị trường xu hướng tương lai – Về hạn chế phương pháp thặng dư: Hạn chế phương pháp xuất phát từ đặc thù phương pháp chiết khấu dòng tiền nhân viên định giá phải tiến hành dự báo luồng tiền tương lai Để xác định xác, phù hợp vơi giá trị tài sản, dự báo phải tương đối xác giai đoạn trị trường bất động sản có nhiều biến động Ngồi ra, phương pháp cần có định đồ quy hoạch chi tiết sử dụng đất tương lai, cần đánh giá cách khách quan, trung thực yếu tố ảnh hưởng đến giá trị TSTĐ để có lựa chọn phù hợp 3.2 Giải pháp cụ thể 3.2.1 Thông tin thu thập từ thị trường Căn giá thực tế thị trường khu vực đặc điểm tài sản bất động sản tiến hành khảo sát, thu thập thông tin bất động sản có đặc điểm tương tự với đất cần định giá mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, … 59 KHĨA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN Bảng 3.1 Thông tin tài sản thu thập giá đất khu vực ST T Nội dung Địa điểm Pháp lý Mục đích sử dụng Diện tích đất (m2) Diện tích sàn xây dựng (m2) Chiều rộng mặt tiền (m) Chiều dài lô đất (m) Đường trước lô đất (m) Hướng 10 Hình dáng lơ đất 11 Vị trí lô đất 12 Cấu trúc bất động sản Tài sản thẩm định Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh Thửa số 205, Tờ đồ 23 địa (theo tài liệu năm 2004) Phường Cát Lái, quận 2, Tp.Hồ Chí Minh Hồn chỉnh Đất thị ( Xây dựng chung cư) 7988,90 Đường 70 – CL Phường Cát Lái, quận 2, Tp Hồ Chí Minh Đường 31 – CL, Phường Cát Lái, quận 2, Tp.HCM Mặt tiền đường Võ Chí Cơng Hồn chỉnh Đất thị ( Xây dựng chung cư) 6652,00 Hoàn chỉnh Đất thị ( Xây dựng chung cư) 8312,10 Hồn chỉnh Đất đô thị ( Xây dựng chung cư) 6873,00 0 0 ~ 82 ~ 76,2 ~ 134 ~ 70 ~ 99,53 ~ 87,3 ~ 61 98 Đường rộng 24 m Đường rộng 24 m Đường rộng 22 m Đường rộng 30 m Không xác định Không xác định Không xác định Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Tiếp giáp 02 đường nội trải đá rộng khoảng 16 – 24 m đường dự kiến Tiếp giáp 02 đường nội trải đá rộng khoảng 16 – 24 m đường dự kiến Tiếp giáp 02 đường nội trải đá rộng khoảng 22 m Không xác định Tương đối vng vức Cách đường vịng xoay Nguyễn Thị Định, Võ Chí Cơng khoảng 700m Đất trống Đất trống Đất trống Đất trống 60 KHÓA LUẬN TỐT NGHIÊP ST T 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN Nội dung Tài sản thẩm định Cơ sở hạ tầng Giao thông Môi trường kinh doanh Phong thủy Tình trạng giao dịch Giá rao bán Giá thương lượng Giá trị QSDĐ (đ) Đơn giá QSDĐ (đ/m2) Hoàn chỉnh Thuận lợi Xây dựng chung cư, văn phịng Tốt Nguồn thơng tin Tài sản so sánh Tài sản so sánh Tài sản so sánh 278.271.194.000 278.271.194.000 Hoàn chỉnh Thuận lợi Xây dựng chung cư, văn phòng Tốt Đang rao bán tháng 04/2018 385.729.000.000 347.156.100.000 347.156.100.000 Hoàn chỉnh Thuận lợi Xây dựng chung cư, văn phòng Tốt Đang rao bán tháng 04/2018 389.291.000.000 350.361.900.000 350.361.900.000 41.832.711 41.765.150 50.976.560 Chứng thư Thẩm định giá N181193, phát hành ngày 17/01/2018 http://2dhreal.com/ra ovat/Du–An–53.html Anh Hữu 0934006803 Hoàn chỉnh Thuận lợi Xây dựng chung cư, văn phòng Tốt Đã giải ngân tháng 01/2018 Trong đó: 61 KHĨA LUẬN TỐT NGHIÊP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN 62 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN Hình 3.1 Vị ví TSTĐ TSSS 3.2.2 Kết thực thẩm định giá Trên sở phân tích yếu tố có ảnh hưởng theo dõi biến động thị trường bất động sản khu vực tài sản thẩm định giá Giá trị TSTĐ bị ảnh hưởng yếu tố chủ yếu diện tích, độ rộng đường, lợi mặt tiền, Tuy nhiên cần ý tới cá yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS Bảng 3.2 Ước tính yếu tố tác động đến giá trị TSTĐ Stt Yếu tố so sánh A Đơn giá QSDĐ (VND/m²) B Điều chỉnh theo yếu tố so sánh Tài sản so sánh 01 02 03 41.765.15 50.976.56 41.832.711 0 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Đường 70 – CL Phường Cát Lái, quận 2, Tp Hồ Chí Minh Đường rộng 24 m 100% 0,00% Mức điều chỉnh 2.196.847 6652,00 110% 8312,10 93% Vị trí Tài sản TĐG Quy mơ diện tích Tỷ lệ Đường 70 – CL Phường Cát Lái, quận 2, Tp Hồ Chí Minh Đường rộng 24 m 7988,90 Đường 31 – CL, Phường Cát Lái, quận 2, Tp.HCM Đường rộng 22 m 95% 5,26% Mặt tiền đường Võ Chí Cơng Đường rộng 30 m 115% –13,04% – 6.647.343 6873,00 110% 63 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Stt Yếu tố so sánh Tỷ lệ điều chỉnh Lợi mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN Tài sản TĐG ~ 82 Mức điều chỉnh C D Chiều dài Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh ~ 99,53 Hình dáng Tương đối vuông vức Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giao thông Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Thuận lợi Môi trường kinh doanh Xây dựng chung cư, văn phòng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Phong thủy Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn (VND/m2) Nhận định mức giá trung bình đất ODT (VND/m2) H Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn E Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh (VND) Tổng giá trị điều chỉnh gộp (VND) Tốt Tài sản so sánh 01 02 03 –9,09% 7,53% –9,09% ~ 76,2 ~ 134 ~ 70 93% 115% 95% 7,53% –13,04% 5,26% – 3.150.003 2.681.367 5.446.176 ~ 87,3 ~ 61 98,0m 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Tương đối Tương đối Tương đối vuông vức vuông vức vuông vức 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Thuận lợi Thuận lợi Thuận lợi 100,0% 100,0% 100,0% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Xây dựng Xây dựng Xây dựng chung cư, chung cư, chung cư, văn phòng văn phòng văn phòng 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Tốt Tốt Tốt 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 41.660.73 42.376.81 41.180.121 41.739.224 –1,34% –0,19% 1,53% –652.590 –104.413 6.952.597 10.787.93 – 8.599.746 13.962.48 Nhận xét phân tích tài sản so sánh tài sản thẩm định: 64 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN Qua phân tích thực điều chỉnh, đề xuất sử dụng bình quân đơn giá đất sau điều chỉnh tài sản so sánh để làm đơn giá dẫn cho tài sản thẩm định Đơn giá đất dẫn xác định là: 41.739.224 VND/m2 Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất (m2) x Đơn giá đất (VND/m2) 7988,90 = x 41.739.224 = 333.450.486.614 Theo phương pháp tiếp cận thông tin từ thị trường, giá trị tài sản thẩm định 333.450.486.614 VND, đơn giá đất sau điều chỉnh 41.739.000 VND/m2 3.2.3 Một số thông tin khác giá đất khu vực khảo sát Nhằm kiểm tra tiếp lại mức độ xác giá trị thẩm định, tác giả tiến hành điều tra thêm thông tin giao dịch khu vực lân cận tài sản thẩm định để làm sở tham khảo Bảng 3.3 Thông tin giá đất khu vực khảo sát ST T Nội dung Địa điểm Pháp lý Mục đích sử dụng Diện tích đất (m2) Diện tích sàn xây dựng (m2) Chiều rộng mặt tiền (m) Chiều dài lô đất (m) Đường trước lô đất (m) Hình dáng lơ đất 10 Vị trí lơ đất Tài sản Tài sản Tài sản BĐS so sánh tọa lạc dự án Citibella 2, MT đường 35–CL, Phường Cát Lái, quận 2, Tp Hồ Chí Minh Hồn chỉnh BĐS so sánh tọa lạc dự án Citibella 2, MT đường 35–CL, Phường Cát Lái, quận 2, Tp Hồ Chí Minh Hồn chỉnh BĐS so sánh tọa lạc góc dự án Citibella 1, MT đường 35–CL, Phường Cát Lái, quận 2, Tp Hồ Chí Minh Hồn chỉnh ODT ODT ODT 85,00 85,00 92,00 175,00 175,00 177,00 5,00 5,00 6,20 17,00 17,00 15,68 Đường trải nhựa rộng 24m Đường trải nhựa rộng 24m Đường trải nhựa rộng 24m Tương đối vuông vức Cách đường Nguyễn Thị Định khoảng 1,3km, Tương đối vương vức Cách đường Nguyễn Thị Định khoảng 1,3km, Tương đối vuông vức Cách đường Nguyễn Thị Định khoảng 1,2km, 65 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ST T 11 12 13 Nội dung Cấu trúc bất động sản Cơ sở hạ tầng Giao thông 14 Môi trường kinh doanh 15 Phong thủy 16 17 18 18 19 20 Tình trạng giao dịch Giá rao bán Giá thương lượng CLCL Đơn giá xây dựng Giá trị cơng trình Giá trị QSDĐ (VND) Đơn giá QSDĐ (VND/m2) Nguồn thơng tin SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN Tài sản Tài sản Tài sản cách giao lộ Võ Chí Cơng – Nguyễn Thị Định khoảng 1,9km cách giao lộ Võ Chí Cơng – Nguyễn Thị Định khoảng 1,9km cách giao lộ Võ Chí Cơng – Nguyễn Thị Định khoảng 1,8km Biệt thự tầng Biệt thự tầng Biệt thự tầng Hồn chỉnh Thuận tiện Thích hợp để cho thuê, kinh doanh tốt Không có bất lợi mặt phong thủy Đang rao bán 04/2018 5.820.000.000 Hồn chỉnh Thuận tiện Thích hợp để cho th, kinh doanh tốt Khơng có bất lợi mặt phong thủy Đang rao bán 04/2018 5.850.000.000 Hoàn chỉnh Thuận tiện Thích hợp để cho thuê, kinh doanh tốt 5.529.000.000 5.557.500.000 5.795.000.000 100,0% 100,0% 95,0% 9.400.000 9.400.000 Khơng có bất lợi mặt phong thủy Đang rao bán 04/2018 6.100.000.000 9.400.000 1.645.000.000 1.645.000.000 1.580.610.000 3.884.000.000 3.912.500.000 4.214.390.000 45.694.118 46.029.412 45.808.587 Chị Duyên 0909613929 Anh Hùng 0915979186 Anh Trung 0933338596 Qua khảo sát thu thập thông tin giá đất khu vực, đơn giá đất xác định Đơn giá đất = 45.694.118 + 46.029.412 + 45.808.587 = 45.844.039 → Trung bình giá đất khảo sát khu vực khảo sát 45.844.000 VND/m2 (làm trịn) Theo đó, định 59/2014/ QĐ–UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân Thành phố mức đơn giá đất mặt tiền đường 70 – CL 4.500.000 VND/m2 66 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN 3.3 Tổng hợp kết Từ kết từ hai phương pháp trên, giá trị tài sản thẩm định tổng hợp bảng sau: Bảng 3.4 Kết thẩm định giá đất Đơn vị tính: VND Giá trị khu đất (VND) Diện tích (m2) Đơn giá đất (VND/m2) Đơn giá làm tròn (VND/m2) Phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh 353.369.191.723 7988,9 44.232.522 333.450.486.614 7988,9 41.739.224 Kết theo định số 59/2014/QĐ– UBND 35.950.050.000 7988,9 4.500.000 44.233.000 41.739.000 4.500.000 Từ bảng 3.20, đơn giá đất xác định từ phương pháp thặng dư, cao đơn giá từ phương pháp so sánh đơn giá bảng giá đất TP.HCM Qua q trình khảo sát thơng tin từ thị trường ý kiến nhiều chuyên gia, báo cao thống kê nhận thấy giá đất khu vực khảo sát "thổi" lên cao đồng quy hoạch, hạ tầng, Trong đó, việc xác định giá trị đất vào thông tin đầu vào đầu Kết tiến hành nghiên cứu ngưỡng thị trường thấp giá xác định từ phương pháp thặng dư nhận thấy lại có hợp lý Ngồi ra, giai đoạn Quý II/2018, thị trường bất động sản tồn rủi ro cao = 0,7 ( tháng 05/2018) ( Hệ số : dùng đo lường mức độ rủi ro thị trường) Để giảm bớt mức độ rủi ro cho ngân hàng xét thấy giá đất xác định theo phương pháp so sánh phù hợp với giá đoạn Theo đó, định số 59/2014/QĐ–UBND giá đất thương mại dịch vụ thấp giá đất liền kề khu vực nên tác giả đề xuất đơn giá xác định theo phương pháp so sánh Đơn giá đề xuất cho trường hợp đề xuất 41.739.224 VND/m2 , tương ứng với mức đơn giá làm tròn 41.739.000 VND/m2 Giá trị tài sản thẩm định là: 333.450.486.614 VND/m2, tương ứng với mức giá làm tròn 333.450.000.000 VND/m2 Với kết thẩm định giá trị tài sản giúp ngân hàng làm tham khảo để tiến hành giải ngân cho doanh nghiệp thực vay vốn Vì mức giá giúp ngân hàng giả bớt rủi ro 67 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN 3.4 Một số kiến nghị góp phần hoàn chỉnh hệ thống thẩm định giá 3.4.1 Đối với Nhà nước – Ban hành bổ sung định chế chuẩn quy định cho doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định viên Việt Nam như: quy định hệ thống biểu giá đất cho giá thị trường không chênh lệch nhiều so với giá ủy ban nay; quy định chế độ kiểm tra, kiểm soát chất lượng thẩm định giá doanh nghiệp; quy định hệ thống đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ cho thẩm định viên thẩm định giá doanh nghiệp, – Có sách khuyến khích thành lập doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam thuộc thành phần kinh tế, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, cơng thơng qua sách thuế, quy định biểu phí dịch vụ tư vấn thẩm định giá, quy định quảng cáo,… – Nhà nước cần thiết đầu tư phát triển sở hạ tầng cho dịch vụ thẩm định giá việc thiết lập hệ thống ngân hàng liệu – thông tin bất động sản Việt Nam, viện nghiên cứu hợp tác quốc tế thẩm định giá – Chính phủ, Bộ giáo dục đào tạo cần tạo điều kiện cho trường đại học, cao đẳng nước Nhà nước giao nhiệm vụ đào tạo thẩm định giá ngâng cao chất lượng đào tạo, thông qua đầu tư sở vật chất trường, thông qua đầu tư cho lực lượng giảng viên đào tạo quy thẩm định giá nước có công nghệ thẩm định giá phát triển 3.4.2.Đối với doanh nghiệp – Tự giác chấp hành tốt quy định Nhà nước quản lý hoạt động thẩm định giá phối hợp quan quản lý Nhà nước thực chiến lược phát triển ứng dụng khoa học thẩm định giá – Tham gia hiệp hội nghề nghiệp, tương trợ, hợp tác để phát triển – Tăng cường quan hệ hợp tác với quan, tổ chức thẩm định giá nước nhằm nâng cao hiệu hội nhập – phát triển cách cách trao đổi thông tin, kinh nghiệm, phong cách làm việc – Đầu tư cho đào tạo nâng cao nghiệp cho nhân viên thẩm định trang bị sở liệu thông tin – Tích cực tham gia quan quản lý Nhà nước việc nghiên cứu, xây dựng chế, sách, văn pháp quy có liên quan đến thẩm định giá – Doanh nghiệp thẩm định viên ln cần hồn thiện lực quản lý, lực chuyên môn đạo đức nghề nghiệp để nâng cao chất lượng dich vụ 3.4.3 Đối với công tác đào tạo – Coi trọng nâng cao nhận thức kỹ thẩm định giá nên tổ chức buổi hội thảo chuyên ngành doanh nghiệp thẩm định giá, 68 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN hiệp hội nghề nghiệp chuyên ngành thẩm định giá nhằm cung cấp kiến thức thực tiễn giải đáp thắc mắc người học chuyên ngành thẩm định giá – Các trường cao đẳng đào tạo thẩm định giá cần trọng việc bồi dưỡng kiến thức cho sinh viên, tăng cường tiếp cận thực tế để hoàn thiện kỹ – Giáo viên, sinh viên chủ động tìm kiếm kiến thức góp phần hoàn thiện kỹ Tiểu kết chương Đưa giải pháp để kiểm định lại kết quả, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để đánh giá lại kết quả, sau tiến hành điều tra thu thập tính tốn mức đơn giá 41.739.224 VND/m2 Sau tiến hàng so sánh phân tích hai kết hai phương pháp thặng dư phương pháp so sánh, tác giả lựa chọn kết tính tốn từ phương pháp so sánh tương ứng với mức đơn giá làm tròn 41.739.000 VND/m2 Với mức giá giúp cho ngân hàng thực định tài cho doanh nghiệp để thực kinh doanh tạo cải cho xã hội phát triển Ngồi giải pháp cho cơng tác thẩm định giá đất thương mại – dịch vụ khu đô thị Cát Lái, tác giả đề xuất kiến ghị góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá 69 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN KẾT LUẬN Hệ thống hóa sở pháp lý lý luận đất đai, vai trò, đặc điểm đất đai người thẩm định giá, phương pháp định giá đất đai góc nhìn lý thuyết vị – chất lượng phương pháp định giá đất từ làm sáng tỏ chất giá đất sử dụng phương pháp định giá đất Dự án nhà cao tầng nhà cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ đất số 205, tờ đồ số 23 địa (theo tài liệu năm 2004) thuộc vị trí trung tâm khu thị Cát Lái Địa chỉ: phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM Dự án nhằm cụ thể hóa quy hoạch chung, phê duyệt góp phần khai thác quỹ đất hiệu quả, tạo nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mặt đô thị Cát Lái tương lai Trên sở tài liệu điều tra thu thập, tiến hành thẩm định giá đất phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh Kết thu được: + Phương pháp thu nhập: mức đơn giá đề xuất 44.233.000 VND/m2 +Phương pháp so sánh: mức đơn giá đề xuất 41.739.000 VND/m2 Với mục đích ban đầu thẩm định giá đất làm sở cho ngân hàng định vay vốn, nên đơn giá đất lựa chọn 41.739.000 VND/m2 nhằm tạo cân lợi ích chủ đầu tư ngân hàng Để từ đưa định phù hợp kinh doanh Đề xuất số kiến nghị góp phần phát triển cơng tác thẩm định giá Việt Nam, doanh nghiệp, thẩm định viên công tác giảng dạy thẩm định giá sở đào tạo để hồn thiện Thực tập cơng ty Thẩm định giá Thế Kỷ giúp hiểu rõ công việc thẩm định viên giá, cấu tổ chức hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá Tơi có hội áp dụng kiến thức học vào công việc thẩm định giá thực tế, trực tiếp thực điều tra , khảo sát thị trường thu thập, phân tích loại thơng tin cần thiết cho việc thẩm định giá Đặc biệt, tơi hiểu biết thêm dịch vụ thẩm định giá như: thẩm định giá động sản – bất động sản, tư vấn tài chính, thẩm định giá trị doanh nghiệp, Qua đó, khẳng định vai trị thẩm định giá việc đánh giá định giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định Điều có ý quan trọng tổ chức, cá nhân ban hành định có liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố chấp kinh doanh tài sản, 70 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP SVTH: NGUYỄN TRUNG TOÁN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Trần Thanh Hùng, Giáo trình Định giá đất, Khoa quản lý đất đai Trường Đại học Tài Nguyên Môi trường TP.HCM TS Hồ thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, khoa Đất Mơi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa (2016), Giáo trình Thẩm định giá trị Bất động sản , Nhà xuất lao động xã hội Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Thông tư số 36/2014/TT – BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Thông tư số 145/2016/TT – BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 Thông tư số 45/2013/TT–BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Thông tư số 13/LB–TT BTC–XD–VGCP ngày 18/8/1994 hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại Công văn số 1326/BXD–QLN ngày 08/08/2011 hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định nhà, vật kiến trúc 10 Quyết định số 1161/QĐ–BXD ngày 15/10/2015 Bộ Xây dựng việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu công trình năm 2014 11 Quyết định số 01/2016/HD–GĐ hướng dẫn thẩm định giá tài sản BĐS Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 12 Các trang Web điện tử nguồn tài liệu khác V.v… 71 KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP SVTH: NGUYỄN TRUNG TỐN PHỤ LỤC Phụ lục 01 – Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Phụ lục 02 – Quyết định việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Cát Lái, quận công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ thành phố Hồ Chí Minh ( Invesco) làm chủ đầu tư ( Quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc – giao thông) 72 ... công tác định giá đất đai cụ thể công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ – Chương Thẩm định giá đất số 205, tờ đồ số 23, phường Cát Lái, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh cho mục đích vay vốn – Kết... vụ cho mục đích vay vốn Nhằm nghiên cứu kỹ sâu vấn đề thẩm định giá nói chung phương pháp thẩm định giá đất đai nói riêng, tơi chọn chun đề: ? ?Thẩm định giá đất số 205, tờ đồ số 23, phường Cát Lái,. .. xác định, phục vụ cho mục đích xác định trước phương pháp phù hợp 1.1.4.3 Các mục đích thẩm định giá Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho cơng việc định Mục đích thẩm