Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán bđs tại thị trường việt nam 35

mục lục Lời mở đầu Nội dung Chương I: Cơ sở lý luận định giá BĐS phương pháp so sánh Những khái niệm định giá, cần thiết định giá BĐS 1.1 Khái niệm định giá BĐS 1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS 1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản Phương pháp định giá so sánh 10 2.1 Khái niệm ý nghĩa phương pháp so sánh 10 2.2 Các nguyên tắc áp dụng phương pháp so sánh 10 2.3 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu phương pháp so sánh 13 2.4 Các bước tiến hành phương pháp so sánh 15 2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá phương pháp so sánh 15 2.6 Các hạn chế phương pháp 18 Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh định giá số loại BĐS mua bán .20 Định giá BĐS mua bán dân cư 20 1.1 Bất động sản dân cư 20 1.2 Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư 21 1.3 Các yếu tố so sánh 21 1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút số giá trị 22 Định giá BĐS mua bán thương mại 26 2.1 Bất động sản thương mại 26 2.2 Các yếu tố so sánh 26 2.3 Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại 26 2.4 Phương pháp áp dụng 27 Định giá mua bán số loại BĐS khác 27 3.1 Điều kiện áp dụng 27 3.2 Phương pháp áp dụng 27 Chương III: Một số ý kiến giải pháp xây dựng sở liệu điều kiện áp dụng phương pháp so sánh mua bán BĐS nước ta 28 Tổ chức xây dựng sở liệu 28 1.1 Thu thập thông tin 28 1.2 Tổ chức hệ thống liệu 28 1.3 Lựa chọn liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS phương pháp so sánh 33 Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh điều kiện thị trường BĐS Việt Nam 33 2.1 Một số vấn đề tồn định giá bất động sản 33 2.2 Một số ý kiến điều kiện áp dụng phương pháp 35 Đào tạo định giá viên BĐS 36 Kết luận 37 Lời mở đầu Định giá bất động sản hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường bất động sản coi hoạt động đặc thù kinh tế, lẽ: thị trường BĐS có vị trí vai trị vơ quan trọng kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ BĐS chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS để xác định giá BĐS thị trường Do định giá BĐS có vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, số hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, góp vốn bất động sản diễn phổ biến hầu hết tỉnh thành nước Tất giao dịch đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá bất động sản nước ta giai đoạn đầu q trình hình thành, ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi việc nghiên cứu vấn đề tồn công tác định giá nước ta trở nên vơ quan trọng cấp thiết để đưa giải pháp tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày hoàn thiện phát triển Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, có phương pháp so sánh Phương pháp áp dụng cách phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế Phương pháp khơng gặp khó khăn mặt kỹ thuật thể đánh giá giá trị thị truờng, sử dụng chứng thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao Từ thực tế việc định giá thị trường Việt Nam tầm quan trọng phương pháo so sánh em chọn đề án môn học “ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS thị trường Việt Nam” Mục đích nghiên cứu đề án : Làm rõ sở lý luận phương pháp định giá so sánh, phân tích vận dụng phương pháp định giá so sánh định giá số loại BĐS điều kiện Việt Nam, từ đưa số đề xuất giải pháp việc xây dựng sở liệu điều kiện áp dụng phương pháp định giá so sánh cho mục đích mua bán BĐS VN Kết cấu đề án là: Ngồi phần mở kết luận đề án gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá BĐS phương pháp so sánh Chương 2: Vận dụng phương pháp định giá so sánh định giá số loại BĐS mua bán Chương 3: Một số ý kiến giải pháp xây dựng sở liệu điều kiện áp dụng phương pháp so sánh mua bán BĐS nước ta Để thực việc nghiên cứu đó, đề án sử dụng phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp vật biện chứng Qua em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo giúp đỡ em trình hoàn thành đề án Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Nguyễn Thị Trang Nội dung Chương I: Cơ sở lý luận định giá BĐS phương pháp so sánh Những khái niệm định giá, cần thiết định giá BĐS 1.1 Khái niệm định giá BĐS Có nhiều khái niệm định giá BĐS theo nhà thẩm định giá tài sản nói chung cho rằng: “ Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày trở nên quan trọng thiếu hoạt động thị trường BĐS “Định giá BĐS nghệ thuật khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS bao gồm lĩnh vực đầu tư” Thực chất việc định giá BĐS định giá đất tài sản gắn liền với đất BĐS tài sản khơng thể di dời bao gồm đất đai nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản khác theo quy định pháp luật 1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS Hàng hoá bất động sản loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hố thơng thường nên thị trường bất động sản có đặc điểm khác biệt Đối với hàng hố thơng thường, địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hoá giao dịch, cịn hàng hố bất động sản , địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch Đó đặc điểm hàng hố bất động sản có vị trí cố định, di dời Đặc biệt trình giao dịch bất động sản diễn tương đối dài bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền dễ gặp biến cố thực tiễn biến động giá thay đổi, thay đổi pháp luật hay thay đổi điều kiện mơi trường…Việc khơng có thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, chất giao động thị truờng bất động sản nhân tố làm tăng cần thiết phải có chuyên viên định giá chuyên nghiệp Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể người ta có nhu cầu định giá BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền sử dụng BĐS gồm : Định giá BĐS cho việc mua, bán, chấp, cho thuê, bảo hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu tư, cho giải quyêt tranh chấp, án Định giá mua người cụ thể cho khách hàng phù hợp không xem xét giá trị thị trường mà phải xem khả tài khách hàng, đặc điểm cá nhân khách hàng từ người định giá đưa giá phù hợp cho khách hàng Định giá bán : giá trị thị trường người bán mong muốn giá cao phản ánh giá trị thị trường BĐS, xem xét mối tương quan người mua người bán, nhìn vào thị trường số giao dịch, tốc độ giao dịch nói lên thị trường sôi động hay trầm lắng, thời gian giao bán đến thời gian hồn tất cần phải tìm hiểu đặc điểm BĐS nghiên cứu biến động thị trường dẫn đến cần có chuyên gia lĩnh vực định giá Định giá chấp: Định giá nhà cửa, đất đai nguyên tắc giống định giá mua, bán khác người định giá phải đặt giá trị BĐS vào lúc thị trường trầm lắng, suy thối, thị trường khơng thuận lợi Trong thực tế Ngân Hàng thuộc sở hữu nhà nước tính khung giá nhà nước, chi phí xây dựng cơng trình cho vay 70% giá trị Đối với Ngân Hàng Quốc Doanh định giá BĐS xác định theo giá thị trường cho vay 70% giá trị thị trường Định giá cho thuê không giống định giá mua bán mà định giá xem xét giá cho thuê hàng tháng BĐS khác, xuất phát từ đặc điểm BĐS tạo thu nhập Định giá bảo hiểm: tính tốn chi phí thay thế, tái tạo cơng trình phần BĐS bị rủi ro, lũ lụt, định giá đền bù giải phóng mặt Định giá đánh thuế : thuế sử dụng đất theo loại đất, khu vực, dựa thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế đất phi nông nghiệp Định giá cho hạch tốn Doanh Nghiệp: tính giá trị đất đai hạch tốn Doanh Nghiệp, tính giá trị thị trường thời điểm xác định Định giá cho thừa kế định giá BĐS khứ, định giá giải tranh chấp định giá phần hỏng hóc tài sản thời điểm xảy Định giá cho mục đích đầu tư định giá cho tương lai, có hội kiếm thu nhập từ BĐS BĐS sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mục đích phải cần xác định giá trị BĐS đó cơng việc định giá cần thết Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng kích cỡ khác mà có người có chun mơn định giá Những phức tạp pháp luật có người định giá có kiến thức hiểu biết pháp luật định giá Sự khác biệt giá trị thay đổi vùng kinh tế, đa dạng thị trường BĐS, BĐS đa dạng mục đích sử dụng khác nhau, quyền chủ sở hữu khác mà có người hiểu biết pháp luật chun mơn hạn chế BĐS, đặc điểm để từ có thơng tin xác cho việc định giá Từ lý cho thấy cần thiết việc định giá BDS 1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 1.3.1 Chính sách nhà nước Thị trường bất động sản nước ta thời kỳ hình thành phát triển Do để thị trường bất động sản nói chung hoạt động định giá nói riêng hoạt động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh bất động sản Một nhân tố ảnh hưởng đến định giá sách, quy định nhà nước liên quan đến giá đất Nghị định 181, nghị định 188 khung giá đất có vai trị quan trọng cơng tác định giá Một số sách nhà nước phát triển kinh tế xã hội, sách quy hoạch phân bổ đất đai ảnh hưởng đến công tác định giấ, sở cho người định giá xác định giá trị bất động sản 1.3.2 Sự quản lý nhà nước Mức độ quản lý nhà nước thị trường bất động sản tác động gián tiếp lên hoạt động định giá Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thống thị trường hoạt động công khai hiệu Từ tạo thuận lợi cho người định giá tiến hành thu thập xử lý thông tin thị trường Đồng thời nhà nước tăng cưòng kiểm tra giám sát cơng tác định giá làm tăng tính pháp lý nghĩa vụ cho trung tâm định giá 1.3.3 Sự phát triển hệ thống công nghệ thông tin Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh gay gắt sản phẩm lẫn thông tin liên quan đến sản phẩm Do bất động sản có giá trị lớn việc định mua bán diễn nhanh chóng mà địi hỏi thời gian định Theo lý thuyết để sử dụng phương pháp định giá, thông tin mua bán phải đầy đủ, hai bên tham gia giao dịch phải nắm thơng tin xác bất động sản Để có thơng tin xác đầy đủ địi hỏi người định giá phải thu thập, tìm hiểu thông tin từ nguồn cung cấp đáng tin cậy Điều lại phụ thuộc vào phát triển hệ thống công nghệ thông tin vào quản lý nhà nước Thông tin yếu tố quan trọng định đến tính xác công tác định giá Định giá phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào thông tin thị trường, giao dịch bất động sản tương tự thị trường để tìm giá bất động sản mục tiêu Do thơng tin có xác, đủ việc định giá xác Số liệu thu thập mua bán tương tự hay thông tin kinh tế – thị trường, luật pháp quy hoạch phủ quan trọng trình định giá 1.3.4 Năng lực ý kiến chủ quan người định giá Người định giá người trực tiếp thực trình định giá khâu thu thập thông tin việc đưa giá bất động sản Do đó, người định giá có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới kết định cách tiến hành định giá Dựa quy trình định giá có sẵn, người định giá tiến hành thu thập điều chỉnh thông tin, lựa chọn sử dụng phương pháp định giá Do với người định giá có chun mơn, kinh nghiệm, ln nắm bắt thông tin thị trường đưa kết xác Bên cạnh cơng tác định giá đòi hỏi người định giá phải am hiểu xây dựng, kiến trúc, đặc biệt hiểu biết vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản Năng lực ý kiến chủ quan người định giá cịn ảnh hưởng tới quy trình xử lý thơng tin, số liệu điều hồ số giá trị 1.3.5 Các yếu tố kinh tế – xã hội Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng khơng nhỏ đến trình định giá Sự phát triển ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc với đổi không ngừng bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng tuổi thọ cơng trình Chúng ảnh hưởng tới việc định giá chi phí cấu thành sản phẩm tới kết việc điề chỉnh khác biệt bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu Bên cạnh cịn có yếu tố xã hội Đây yếu tố thiếu việc xác định ảnh hưởng tới định giá bất động sản Các yếu tố xã hội bao gồm yếu tố tâm linh, sở thích, trào lưu phong tục tập quán Chúng tác động tới định giá bất động sản Như vậy, từ nhân tố ảnh hưởng đến trình định giá ta thấy định giá hoạt động độc lập mà chịu tác động nhiều yếu tố Phương pháp định giá so sánh 2.1 Khái niệm ý nghĩa phương pháp so sánh 2.1.1 Khái niệm Phương pháp so sánh việc xác định giá BĐS mục tiêu thông qua việc so sánh với BĐS bán thị trường, việc xem xét giá bán bất động sản tương tự so với bất động sản cần định giá liệu có liên quan đến thị trường, xác định mức giá dự tính q trình so sánh Nguyên lý phương pháp giá thị trường bất động sản có liên hệ chặt chẽ với giá trị bất động sản tương tự so sánh ý nghĩa phương pháp phương pháp sử dụng phổ biến, không gặp khó khăn mặt kỹ thuật Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản tương tự, có mua bán tương tự 2.2.2 Cơ sở khoa học phương pháp Phương pháp dựa lý thuyết giá thị trường bất động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự mua bán thị trường Việc so sánh phải lưu ý yếu tố địa điểm, thời gian giao dịch khoản tiền thu 2.2 Các nguyên tắc áp dụng phương pháp so sánh Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt Bất động sản loại tài sản có khả sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, số có sử dụng hợp pháp, có sử dụng bị coi không hợp pháp Xét mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thời gian ngắn, có sử dụng cho thu nhập thấp kéo dài Trong số nhiều cách sử dụng khác nhau, thông thường bất động sản có sử dụng vừa hợp pháp vừa 10 Sau người định giá thực bước điều chỉnh hợp số giá trị: Stt Các yếu tố so sánh Giá bán(tr.đ) Các điều chỉnh Quyền BĐS BĐS mục tiêu BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh 1300 1450 1280 1600 1500 tương tự tương tự tương tự tương tự tương tự 1300 1450 1280 1600 1500 thị trường thị trường thị trường thị trường người thân 0 0 +80 1300 1450 1280 1600 1580 Thanh toán toán chậm tháng chậm tháng toán chậm tháng ngay Toàn quyền sở hữu Giá điều chỉnh Điều kiện bán thị trường Mức điều chỉnh(tr.đ) Giá điều chỉnh 24 Điều kiện toán Mức điều chỉnh 0.2%*1450 0.4%*1280 0.54%*1500 Giá điều chỉnh 1300 1452.9 1295.36 1600 1631.192 Thời gian bán tháng tháng 10 tháng tháng tháng Mức điều chỉnh 3%*1300 1%*1452.9 5%*1295.36 0.5%*1600 Giá điều chỉnh 1339 1467.429 1360.128 1608 1631.192 Vị trí khơng phải điều chỉnh Diện tích xây dựng 120m2 150m2 120m2 155m2 150m2 Mức điều chỉnh +20tr.đ/m2*30 +20*30 -10 Giá điều chỉnh 1399 1467.429 1420.128 1598 1631.192 Bếp phịng ngủ Nhà vệ sinh khơng phải điều chỉnh 2 Mức điều chỉnh +7 +7 -7 Giá điều chỉnh 1406 1474.429 1420.128 1591 1631.192 4 Mức điều chỉnh +10 +10 0 Giá điều chỉnh 1416 1474.429 1430.128 1591 1631.192 11 Tổng mức điều chỉnh 116 24.429 150.128 25 131.192 12 Điều chỉnh -116 +24.429 +150.128 -9 +131.192 35.4 34.289 35.753 35.355 36.248 10 Phòng ngủ 13 Gán trọng số 14 Giá điều chỉnh/ Diện tích dất sử dụng 25 150m2 Từ ta suy giá điều chỉnh bất động sản mục tiêu/ diện tích sử dụng đất=( (35.4*3)+(34.289*5)+(35.753*1)+(35.55*4)+(36.248*2))/15= 35.154tr.đ/m2 Suy giá bất động sản mục tiêu= 35.154*45= 158.946 tr.đ Định giá BĐS mua bán thương mại 2.1 Bất động sản thương mại Bất động sản thương mại hầu hết bất động sản tạo thu nhập văn phòng, trung tâm mua sắm, địa điểm cơng cơng Mục đích sử dụng bất động sản khác Có thể bất động snả danh cho công sở cung cấp dịch vụ cho người sử dung nhóm ngành sử dụng Bất động sản thương mại cửa hàng cung cấp hàng hố, cửa hàng có cửa hàng kiểu đơn lẻ, trung tâm buôn bán hàng cho vùng, khu vực Đặc điểm bất động sản dùng vào mục đích kinh doanh, yếu tố vị trí bất động sản quan Người định giá phải quan tâm đến khả tạo thu nhập từ bất động sản 2.2 Các yếu tố so sánh Trong phương pháp so sánh, định giá bất động sản thương mại người định giá cần thu thập lựa chọn yếu tố so sánh sau: Quyền Bất động sản, điều kiện toán, điều kiện bán, điều kiện thị trường, vị trí bất động sản, thu nhập từ việc kinh doanh cửa hàng 2.3 Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại Cũng giống bất động sản, điều kiện áp dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại tương tự Điều kiện bất động sản so sánh bất đông sản tương bất động sản mục tiêu, bất động sản có mục đích định giá thường định giá để thuê, mua bán Các giao dịch phải diễn phổ biến thị trường, thời gian gần với thời điểm định giá Thị trường phải tương đối ổn định, thông tin phải lựa chon phân tích xác phù hợp với yêu cầu định giá 26 2.4 Phương pháp áp dụng Việc định giá bất động sản thương mại áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phân tích số liệu theo cặp, phân tích định lượng kết hợp với phân tích định tính Định giá mua bán số loại BĐS khác 3.1 Điều kiện áp dụng Bất động sản khác bất động sản chuyên dùng khác, có mục đích sử dụng đặc biệt Khi sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản phải bất động sản phổ biến thị trường, bất động sản so sánh khu vực, có đặc điểm tương tự với bất động sản mục tiêu Điều kiện thị trường phải tương đối ổn định, thông tin thu thập phải phù hợp với yêu cầu định giá 3.2 Phương pháp áp dụng Sử dụng phương pháp phân tích trực tiếp, phương pháp phân tích định lượng kết hợp với phân tích định tính 27 Chương III: Một số ý kiến giải pháp xây dựng sở liệu điều kiện áp dụng phương pháp so sánh mua bán BĐS nước ta Tổ chức xây dựng sở liệu 1.1 Thu thập thông tin Trong định giá có nhóm thơng tin cần thu thập phân tích: Thơng tin chung: thơng tin vùng bao gồm thông tin xã hội, kinh tế, mơi trường can thiệp phủ Phân tích xu hướng phát triển vùng nào, ảnh hưởng đến bất động sản Thông tin cụ thể Bất động sản so sánh được: Quy mơ, diện sử dụng, diện tích đất xây dựng Có thể tìm BĐS so sánh với BĐS cần định giá thị trường, mục đích sử dụng, vật liệu xây dựng, loại hình xây dựng Từ phân tích cho ta số điều chỉnh Cung cầu cạnh tranh thị trường mục tiêu: Kiểm kê BĐS cạnh tranh, danh mục giá bán, bất động sản bỏ trống mời chào, tỷ lệ hấp thụ thị trường Nghiên cứu cầu bất động sản Phân tích sử dụng cao nhất, tốt bất động sản, coi đất mảnh đất trống xem có mảnh đất tương tự có khả cạnh tranh, liệu mảnh đất cho sử dụng hiệu qủa vào mục đích Từ đánh giá xem bất động sản mục tiêu sử dụng hợp pháp đạt hiệu cao chưa 1.2 Tổ chức hệ thống liệu 1.2.1 Phân tích hệ thống số liệu Hệ thống liệu gồm: Các số liệu chung, số liệu cụ thể, số liệu cung cầu cạnh tranh Các số liệu chung bao gồm thông tin yếu tố xã hội, kinh tế, quyền môi trường Người định giá cần phải quan sát vận hành nguyên tắc định giá cách nghiên cứu tác động qua lại nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS khu vực 28 Phân tích xu hướng kinh tế: dự báo điều kiện thị trường, hiểu xu hướng kinh tế( quy mô định hướng thay đổi kinh tế) ảnh hưởng đến giá trị BĐS Phân tích xu hướng kinh tế cụ thể tuỳ thuộc vào vấn đề cần định giá Phân tích xu hướng kinh tế quốc tế Phân tích xu hướng kinh tế quốc gia vùng lãnh thổ: GDP, CPI Phân tích xu hướng kinh tế địa phương: thu nhập, việc làm, việc cấp giấy phép xây dựng Phân tích việc làm sở kinh tế vùng: người định giá cần dựa vào kết việc phân tích đưa tỷ lệ thất nghiệp, cấu việc làm vùng Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá, vùng có tỷ lệ thất nghiệp thấp, thu nhập lao động tăng từ nhu cầu bất động sản tăng làm giá bất động sản tăng Cơ sở kinh tế vùng ảnh hưởng đến xu hướng phát triển thị trường bất động sản, khả phát triển sở hạ tầng Việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư xây dựng cơng trình vùng Nếu vùng có khả phát triển tốt tạo nhiều lượng cung bất động sản đáp ứng nhu cầu vùng ảnh hưởng đến giá bất động sản Phân tích nguồn gốc thành phố kiểu tăng trưởng: Việc phân tích xem thành phố phát triển theo hình thái gì, Thành phố công nghiệp, Thương mại, Dịch vụ Xu hướng tăng trưởng thành phố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố phát triển tương lai trở thành thành phố cơng nghiệp theo dự báo có nhu cầu đất xâydựng khu cơng nghiệp, việc xây dựng sở hạ tầng cần thiết cho việc thu hút vốn đầu tư từ nước ngồi Từ có nhiều giao dịch thị trường diễn đòi hỏi người định giá phải có đủ thơng tin để xác định xem bất động sản cần định giá sử dụng vào mục đích có xu hướng tương lai 29 Phân tích xu hướng ảnh hưởng đến đất nông thôn: Xem xét khả cạnh tranh vùng đất nông thôn, khả cạnh tranh có ảnh hưởng đến giá bất động sản Đồng thời phân tích xu hướng vi mơ, vĩ mơ vùng Xem xét thị trường địa phương, dân số học, quy định phủ quan điểm xã hội Đánh giá phát triển kinh tế địa phương, khả cung hàng hoá, cầu hàng hoá khách hàng Đánh giá tiềm thay đổi, đặc điểm nhân học Đặc biệt quy định phủ có ảnh hưởng đến giao dịch bất động sản, luật kinh doanh điều tiết hành vi hoạt động kinh doanh, liên quan đến trình hoạt động, điều tiết lợi ích hoạt động kinh doanh thuế thu nhập doanh nghiệp, quyền có liên quan đến hàng hố bất động sản sử dụng vào việc Các quan điểm xã hội , nhận thức khách hàng ảnh hưởng đến trình định giá bất động sản yếu tố phong thủy, kiến trúc bất động sản từ có điều chỉnh thích hợp ảnh hưởng mức giá, sức mua, giao động xây dựng, chi phí xây dựng Mức giá bất động sản phù hợp vơi thu nhập người dân không, có phản ánh giá trị thị trường khơng, mức giá phù hợp để đưa vào so sánh rút số giá trị bất động sản mục tiêu Sự giao động xây dựng thể mật độ xây dựng, điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật giao động theo chu kỳ kinh doanh Xác định chi phí xây dựng cơng trình, tính giá chi phí cơng trình, chi phí xây dựng cơng trình Thuế vấn đề tài hoạt động kinh doanh bất động sản, thuế chuyển nhượng cá nhân, gia đình 1%, đất đai 2% có ảnh hưởng đến giá bất động sản Nguồn số liệu chung: Người định giá thu thập từ nguồn số liệu thống kê, báo cáo kinh tế phủ quyền địa phương Số liệu hiệp hội thương mại, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, số kinh tế hàng tháng công bố báo tạp chí kết hợp số liệu điều tra 30 Các số liệu cụ thể bao gồm số liệu chi tiết bất động sản cần định giá bất động sản bán, qua cho thuê so sánh được, đặc điểm thị trường địa phương Các yếu tố phản ánh đặc điểm thị trường: Số giao bán bất động sản, khoảng cách thời gian bán, sẵn có BĐS giao bán, tỷ lệ hấp thụ thị trường, tỷ lệ quay vòng( mức độ hoạt động BĐS số lượng giao dịch), đặc điểm động người mua người bán, sử dụng BĐS trước sau bán Các nguồn số liệu Số liệu thu thập từ : Các ghi chép trung tâm giao dịch, nguồn tài liệu ấn hành báo chí, tạp chí Số liệu người định giá, người quản lý bất động sản người môi giới, số liệu từ người phát triển, người xây dựng Số liệu cung cầu cạnh tranh Số liệu cung: người định giá cần kiểm kê cung cạnh tranh bao gồm cạnh tranh bất động sản giao bán, cạnh tranh tiềm ẩn bất động sản xây dựng phê duyệt Sô liệu cầu: Nghiên cứu cầu tương đối phức tạp, nằm phạm vi hoạt động thực hành định giá Người định giá nên sử dụng số liệu quan nghiên cứu thị trường Tuy người định giá cần phát triển kỹ nghiên cứu cần thiết để thực nghiên cứu cầu: tỷ lệ bỏ trống lời mời chào BĐS cạnh tranh Nguồn thu thập số liệu: Người định giá thu thập từ việc nghiên cứu trường khu vực thị trường mục tiêu khu vực cạnh tranh Bằng việc vấn chủ sở hữu, người quản lý BĐS, người môi giới BĐS, người phát triển người lập kế hoạch quyền địa phương Số liệu cầu nghiên cứu qua số liệu dân số học, số liệu kinh tế phòng thương mại, phòng lao động thống kê ấn phẩm khác 1.2.2 Tổ chức xếp liệu 31 Số liệu thông tin thu thập xếp theo mạng dãy số liệu: Bao gồm số liệu giá bán bất động sản, quyền bất động sản, vấn đề tài chính, điều kiện tốn, động bán, đặc điểm bất động sản bất động sản so sánh 32 1.3 Lựa chọn liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS phương pháp so sánh Phương pháp định giá so sánh đòi hỏi người định giá phải lựa chọn liệu phục vụ cho yêu cầu phương pháp Những số liệu liên quan đến bất động sản cần định giá bất động sản bán, cho thuê so sánh Các yếu tố phản ánh đặc điểm thị trường: Số bán bất động sản, khoảng cách thời gian bán, sẵn có bất động sản giao bán, tỷ lệ hấp thụ thị trường Các số liệu liên quan đến giá thị trường bất động sản bán thị trường, quyền bất động sản, ta xếp theo bảng mẫu sau cách ghi chép tất số liệu mua bán thị trường: Các yếu tố BĐS mục tiêu BĐS so sánh BĐS so sánh Giá bán Các quyền BĐS Các điều kiện tốn: hình thức toán, phương thức toán Thời gian bán Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh điều kiện thị trường BĐS Việt Nam 2.1 Một số vấn đề tồn định giá bất động sản 2.1.1 Những hạn chế trình thu thập, lựa chọn phân tích thơng tin sử dụng làm liệu đầu vào trình định giá 33 Đây cơng việc qui trình định giá bất động sản Thông tin, số liệu bất động sản mục tiêu, bất động sản so sánh đóng vai trị sở, tảng cho cơng việc định giá Thơng tin sử dụng thơng tin khách hàng cung cấp thông tin chuyên viên định giá tự tìm kiếm, thu thập hay phân tích Tuy có điều chỉnh khơng thể tránh khỏi vướng mắc, khơng xác sau: - Thông tin bất động sản mục tiêu người định giá sử dụng dựa vào thông tin khách hàng cung cấp Đó văn luật, cơng trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất diện tích xây dựng, phương án xây dựng tất vấn đề có liên quan đến bất động sản mục tiêu bất động sản so sánh liên quan không thực đầy đủ xác - Thơng tin thị trường thu thập rộng rãi, nhiên việc chọn lọc xử lý thơng tin để có liệu tính tốn thực chưa tốt Trong u cầu trình phải tìm kiếm bất động sản so sánh tương tự, có đặc điểm sử dụng giống tương đồng với bất động sản mục tiêu Trong cách sử dụng liệu so sánh này, người định giá chưa thu thập phân loại, xếp thứ tự gần giống với bất động sản mục tiêu Vì vậy, dẫn đến việc trung bình số so sánh, việc gán trọng số khơng xác làm cho giá bất động sản mục tiêu co sai số lớn 2.1.2 Những hạn chế cách sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Trong thực tế, định giá bất động sản người định giá dựa vào giá bán số bất động sản so sánh có đặc điểm tương tự bất động sản mục tiêu nằm điều kiện vùng Sau tiến hành điều hoà số đưa giá bất động sản mục tiêu cách chia giá so sánh Cách làm thể quan điểm trung hoà, đứng thông tin giá so sánh mà không đưa điều chỉnh với bất 34 động sản mục tiêu Việc áp dụng không thực đánh giá, xếp loại giống nhau, tương tự so với bất động sản mục tiêu, để từ gắn trọng số với số giá tính giá bất động sản mục tiêu Mặt khác, thực tế khách hàng có bất động sản cần đinh giá quan tâm đến việc đưa giá cuối bất động sản mà không quan tâm đên q trình tính tốn Chính mà, nhân viên định giá bỏ qua số bước trình định giá Đã bỏ qua việc thu thập dẫn chứng so sánh để từ tiến hành điều chỉnh, mà họ trực tiếp đưa giá bất động sản.Do việc áp dụng phương pháp khơng xác, khơng có sở khoa học mà chủ yếu dựa vào ý kiến đánh giá chủ quan người định giá bất động sản Sự sai khác trình áp dụng phương pháp so sánh thực tiễn định giá bất động sản dẫn đến việc thu thập thông tin thị trường, thông tin so sánh trở nên vơ ích cách định giá trở nên thiếu khoa học xác 2.2 Một số ý kiến điều kiện áp dụng phương pháp Phương pháp so sánh áp dụng để định giá bất động sản mua bán phổ biến thị trường Điều kiện áp dụng: điều kiện bất động sản áp dụng, điều kiện thị trường Bất động sản sử dụng định giá bất động sản giao dịch cách bình thường thị trường, có thông tin đầy đủ Điều kiện thị trường Việt Nam thường không ổn định, thông tin thị trường thiếu xác, người định giá thường gặp khó khăn q trình thu thập thơng tin, số giá tiêu dùng khơng ổn định, lạm phát cao Do mà kết định giá khơng xác Vì lý mà định giá bất động sản người định giá phải có kinh nghiệm, biết lựa chọn bất động sản so sánh gần với bất động sản mục tiêu Các bất động sản so sánh bất động sản bán chào bán, tốt tài sản bán thị trường 35 Cuộc mua bán thu thập phải diễn thời gian gần với thời điểm điều tra Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao phải kiểm tra, thẩm định chặt chẽ Đào tạo định giá viên BĐS Trong trình hoạt động định giá bất động sản nước ta yếu tố cịn gặp nhiều hạn chế trình độ chun môn, nghiệp vụ định giá cán định giá Trên thực tế số lượng định giá viên cịn nhiều hạn chế số lượng lẫn chất lượng Do thị trường định giá bất động sản hình thành phát triển Số lượng định giá viên không đáp ứng đủ yêu cầu đặc biệt trình độ chun mơn cịn gặp nhiều yếu kém, họ chưa đào tạo theo quy chuẩn Trong thực tế địi hỏi tất yếu phải có q trình định giá ngày nâng cao chất lượng định giá, mà bước phải nâng câo chất lương người định giá viên Từ lý yêu cầu phải xây dựng quy trình đào tạo định giá viên Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện lực, trình độ làm việc cách làm việc chuyên nghiệp người định giá cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ cấp giấy chứng hành nghề định giá cho người có khả Để thực việc làm đòi hỏi nhà nước ta lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo kiểm tra, giám sát hoạt động định giá cán định giá Đào tạo định giá viên thông qua việc mở trung tâm đào tạo định giá Bộ giáo dục cấp giấy, đào tạo trường cao đẳng, đại học theo chuyên ngành định giá bất động sản thuộc kinh tế bất động sản Sau đào tạo kiến thức định giá sau tham gia vào lĩnh vực hoạt động định giá có hội xin cấp giấy chứng hành nghề định giá Theo khoản điều 55 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản quy định cá nhân cấp chứng định giá bất động sản có đủ điều kiện sau đây: - Có lực hành vi dân đầy đủ; 36 - Có trình độ từ cao đẳng trở nên; - Đã đào tạo định giá bất động sản; - Có hồ sơ xin cấp chứng định giá bất đống sản Như vậy, để đáp ứng yêu cầu ngày nâng cao chất lượng công tác định giá việc đào tạo định giá viên cần thiết Đồng thời phải có nhiều giải pháp để sớm hồn thiện phát triển thị trường định giá bất động sản nước ta Kết luận Thị trường bất động sản nước ta hình thành giai đoạn phát triển Nó tồn nhiều vấn đề bất cập đòi hỏi Nhà nước ta phải nhanh chóng đưa giải pháp nhằm đưa thị trường bất động sản vào hoạt động ổn định phát triển Trong hoạt động định giá hoạt động quan trọng thị trường bất động sản Hoạt động định giá bất động sản có vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Có nhiều phương pháp định giá khác để định giá bất động sản Tuy nhiên phương pháp so sánh đánh giá phương pháp sử dụng phổ biến dễ sử dụng Trong khuôn khổ nghiên cứu đề án, em tập trung tìm hiểu vấn đề định giá bất động sản, trọng nghiên cứu phương pháp so sánh, nhân tố ảnh hưởng đến trình định giá Trên sở liệu thu thập được, đề án phân tích việc áp dụng cụ thể phương pháp so sánh bất động sản cụ thể Dựa theo điều kiện áp dụng việc ứng dụng phương pháp vào định giá số loại bất động sản thị trưòng Việt Nam, em đưa số ý kiến đóng góp việc tổ chức sở liệu áp dụng phương pháp so sánh để ngày nâng cao chất lương công tác định giá 37 Tuy nhiên , viết tránh khỏi sai sót hạn chế định Em xin mong nhiều đóng góp ý kiến dẫn giáo để em hồn thiện nội dung đề án Cuối cùng, em xin gửu lời cảm ơn sâu sắc tới cố giáo Thạc Sỹ Vũ Thị Thảo giúp đỡ em q trình hồn thành đề án mơn học Em xin chân thành cảm ơn cô! 38 ... phương pháp so sánh 2.3.1 Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thông dụng sử dụng có thị trường mua bán, định giá tất bất động sản giao dịch mua bán thị trường Phương pháp. .. thực tế việc định giá thị trường Việt Nam tầm quan trọng phương pháo so sánh em chọn đề án môn học ? ?ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS thị trường Việt Nam? ?? Mục đích nghiên cứu... luận phương pháp định giá so sánh, phân tích vận dụng phương pháp định giá so sánh định giá số loại BĐS điều kiện Việt Nam, từ đưa số đề xuất giải pháp việc xây dựng sở liệu điều kiện áp dụng phương