điều kiện áp dụng của pp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản

Môn thi: Định giá tài sản Số thứ tự: 34 Họ tên: Nguyễn Thúy Quỳnh Mã sinh viên: 1973402010270 Lớp tín chỉ: CQ57/02.2LT1 Tên tiểu luận: Điều kiện áp dụng việc đánh giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp – từ lý thuyết đến thực tiễn Ngày 16 tháng 12 năm 2021 Giờ thi: 9h15 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu LỜI MỞ ĐẦU I Tổng quan định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp Tổng quan bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.2 Giá trị yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp II Tình Tình Tình 10 III.Điều kiện áp dụng việc đánh giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp( cụ thể tình trên) 11 LỜI MỞ ĐẦU Thẩm định giá bất động sản q trình ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản đơn vị tiền tệ Mục đích q trình xác định rõ mức tiền bất động sản cho giao dịch thị trường với phương pháp phù hợp Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, Có nhiều yếu tố để xác định phương pháp sử dụng thích hợp Trong tiểu luận này, ta tìm hiểu điều kiện áp dụng định giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp Tổng quan định giá bất động sản theo phương pháp so I sánh trực tiếp Tổng quan bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản - Khái niệm: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liến với đất đai, tài sản pháp luật quy định - Đặc điểm bất động sản:  Bất động sản có tính cố định vị trí  Bất động sản có tính bền vững  Bất động sản có tính khác biệt  Bất động sản có tính khan  Bất động sản có tính có giá trị lớn  Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn 1.2 Giá trị yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản - Giá trị bất động sản ln có xu hướng biến động theo thời gian qua thời kỳ, có nhiều yếu tố khác tác động đến giá trị bất động sản - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:  Vị trí bất động sản  Độ rộng đường, hẻm tiếp gián hẻm dẫn vào bất động sản  Kích thước diện tích  Quy hoạch, pháp lý  Hình dáng hướng bất động sản  Tiện ích khu vực  Địa hình hạ tầng khu vực 1.3 Định giá bất động sản - Định giá bất động sản việc ước tính giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình kiến trúc gắn liền với đất mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thông lệ quốc tế - Các nguyên tắc định giá bất động sản:  Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu  Nguyên tắc thay  Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai  Nguyên tắc đóng góp  Nguyên tắc cung cầu - Các phương pháp định giá bất động sản:  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp thu nhập  Phương pháp chi phí  Phương pháp thặng dư Phương pháp so sánh trực tiếp 2.1 - Cơ sở lý luận nội dung Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản - Nguyên tắc chi phối chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp nguyên tắc thay - Cơ sở nguyên tắc: giá trị tài sản mục tiêu hồn tồn so sánh ngang với giá trị tài sản tương đương - Nội dung nguyên tắc: phải ước tính giá trị bất động sản dựa chứng thị trường bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần 2.2 Các bước tiến hành Bước 1: tìm kiếm thơng tin bất động sản giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu mặt, yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí… Bước 2: tiến hành kiểm tra phân tích giao dịch chứng nhằm đảm bảo tính chất so sánh với bất động sản mục tiêu Để thực tốt bước này, kiểm tra phân tích giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch Bước 3: lựa chọn số bất động sản so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm, thường lấy từ đến bất động sản để so sánh Theo quy định hành Việt Nam, thẩm định viên phải tìm tối tiểu bất động sản tương tự áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Bước 4: xác định yếu tố khác bất động sản mục tiêu bất động sản chứng cớ Đồng thời dựa yếu tố khác nhau, tiến hành xác định yếu tố khác bất động sản mục tiêu bất động sản chứng cớ Đồng thời, dựa yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá bất động sản so sánh Bước 5: ước tính giá trị bất động sản mục tiêu sở giá bất động sản điều chỉnh Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp 3.1 Ưu điểm - Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật, khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị - Là phương pháp thể đánh giá thị trường – chứng rõ ràng- thừa nhận thực tế giá trị bất động sản Vì có sở vững để khách hàng quan pháp lý công nhận - Là sở hay gọi đầu vào phương pháp khác, như: phương pháp chi phí phương pháp thặng dư Phương pháp trở nên có ưu có trợ giúp máy tính Thơng thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để định giá bất động sản 3.2 Nhược điểm - Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực sử dụng so sánh Nếu có bất động sản so sánh đáp ứng yêu cầu, kết có độ xác kem - Các thơng tin chứng thường mang tính chất lịch sử Đây điều tránh khỏi Nếu thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn, tính xác thấp - Phương pháp địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường tiến hành định giá cách thích hợp 3.3 Điều kiện áp dụng - Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy kiểm tra - Thị trường phải ổn định Nếu thị trường biến động có sai số lớn, đối tượng so sánh giống nhiều mặt Trên thực tế, phương pháp chung để định giá bất động sản dùng cho mục đích mua bán, thể chấp thường dùng trường hợp: bất động sản có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, cac nhà riêng biệt bán riêng biệt… - Để giảm bớt tác động định kiến tính chủ quan việc đánh giá yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng phương pháp thống kê, phân tích xác suất máy tính Điều cho phép thẩm định viên rút kết luận từ tập hợp tài liệu sở phân tích luật số lớn nhận kết II Tình Tình Để thẩm định giá đất xây dựng nhà dân cư ABC có diện tích 100m2 phường A thành phố X, thẩm định viên Q sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành theo bước sau:  Bước 1: thẩm định viên tiến hành nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường  Bước 2: Kiểm tra phân tích giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất so sánh với BĐS mục tiêu Để thực tốt bước này, thẩm định viên cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc điểm tính chất giao dịch  Bước 3: Sau bước trên, thẩm định viên lựa bất động sản(đã giao dịch thành công niêm yết sàn BĐS vòng năm thời điểm cần thẩm định giá lô đất ABC) so sánh thích hợp với bất động sản ABC sau: STT Yếu tố so Thửa đất ABC sánh Gần chợ, trường Vị trí học, khu vui chơi, khu đông dân cư Thửa đất Không gần chợ, trường học Thửa đất Thửa đất Gần chợ, trường Không gần học, khu vui chợ, trường chơi Diện tích Hướng Đã cấp QSDĐ 100 𝑚2 tây Đã cấp QSDĐ 150 𝑚2 Tây bắc Cơ sở hạ Điện ổn định, cấp Điện ổn định, nước tốt, thoát cấp thoát tầng nước kém, ngập nước tốt mưa to Điện không ổn định, bị ngập nước Pháp lý Đã QSDĐ 100 𝑚2 đông cấp học, bệnh viện Đã cấp QSDĐ 105 𝑚2 Đông nam Điện ổn định, cấp nước tốt, bị ngập  Bước 4: Sau lựa chọn BĐS so sánh, thẩm định viên cần yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS so sánh Tiến hành điều chỉnh giá BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh có yếu tố tốt điều chỉnh giảm giá trị xuống ngược lại a Chỉ yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS so sánh - Qua bảng so sánh bước ta thấy BĐS cần định giá với đất so sánh có yếu tố giống (pháp lý), yếu tố khác biệt(vị trí, diện tích, hướng, sở hạ tầng)  Xử lý tình huống: - Mục tiêu: ước tính giá trị thị trường bất động sản ABC - Cơ sở thẩm định giá: giá trị thị trường - Phương pháp sử dụng: phương pháp so sánh trực tiếp  Cơ sở nguyên tắc thu nhập: giá trị tài sản mục tiêu hoàn tồn so sánh ngang với giá trị tài sản tương đương  Nội dung nguyên tắc: phải ước tính giá trị bất động sản dựa chứng thị trường bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần - Các tài sản so sánh tình đưa đáp ứng nhu cầu so sánh (khơng thuộc tình trạng ép buộc mua, ép buộc bán, thời điểm giao dịch đảm bảo không năm,…) b Sau thu thập phân tích, TĐV tính tốn mức điều chỉnh cụ thể lô đất mục tiêu lô đất so sánh thông số so sánh bảng sau: Chỉ tiêu Diện tích (m2) Giá trị Giá đất Vị trí Diện tích Thửa đất 100 Mức điều chỉnh Cơ sở hạ tầng 1960 13,067 0% -1% 105 1305 12,43 3% +0,36 trđ/m2 0% -0,13 trđ/m2 1% -2% -3% +0,12 trđ/m2 -0,26 trđ/m2 -0,37 trđ/m2 Tỷ lệ điều chỉnh -2% Mức điều chỉnh Thửa đất 150 (triệu đồng) 1200 (triệu đồng/m2) 12 Tỷ lệ điều chỉnh 3% Mức điều chỉnh +0,36 trđ/m2 Tỷ lệ điều chỉnh 0% Mức điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh Hướng Thửa đất -0,24 trđ/m2 + 1% +1% +0,13 trđ/m2 +0,124 trđ/m2 Giá đất ước tính đất 12,24 trđ/m2 12,807 trđ/m2 12,544 trđ/m2 ABC theo ruộng so sánh ( tác giả tự tính tốn dựa số liệu thu thập được)  Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn TSSS, rút mức giá đại diện để ước tính giá trị tài sản thẩm định giá  Xác định giá đất đất cần định giá: Giá đất ABC = 12,24+12,807+12,5443 Thửa đất = 12,53 (triệu đồng) Thửa đất Thửa đất -2,16% -0,11% Chênh lệch so với giá dẫn trung bình 2,37% Số điều chỉnh tuyệt đối 0,72 0,52 0,854 Số lần điều chỉnh 3 Biên độ điều chỉnh 2% -2% 1% Số điều chỉnh 0,24 -0,26 0,114 - Từ bảng trên, xét thứ tự ưu tiên giá trị tuyệt đối tổng điều chỉnh nhỏ nhất, số lần điều chỉnh nhất, biên độ điều chỉnh nhỏ tốt, tổng giá trị điều chỉnh nhỏ đơn giá ước tính cho lơ đất A 12,807 triệu đồng/m2  Giá trị thị trường đất ABC là: 12,807 x 100= 1280,7 triệu đồng/m2 Tình - Tương tự tình 1, ta có tình 2: khảo sát thị trường, thu thập thơng tin giá đất đất(gọi tắt B,C,D) đô thị chuyển nhượng thành công khoảng thời gian năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với đất X - Tiến hành thu thập thông tin đất so sánh B, C, D Yếu tố so sánh Mục đích so sánh Thửa đất X Thửa đất C Thửa đất D Đất khu đô Đất khu đô Đất khu Đất khu đô thị thị đô thị thị Tiếp giáp mặt Vị trí Thửa đất B Tiếp giáp mặt Tiếp giáp mặt Tiếp giáp mặt đường, gần chợ, đường, gần đường, cách đường cách bệnh viện, trường học,… đất X đất X 100m 300m… Pháp lý Đã cấp QSDĐ Đã cấp QSDĐ Đã cấp QSDĐ Đã cấp QSDĐ Diện tích 120𝑚2 150𝑚2 100𝑚2 110𝑚2 Cơ sở hạ tầng Cấp nước tốt Cấp nước không Cấp nước ổn định không ổn định Cấp nước tốt Tài sản gắn liền không Không không không Hướng đông Bắc Tây bắc Đơng bắc - Sau thu thập phân tích, TĐV tính tốn mức điều chỉnh cụ thể lô đất mục tiêu lô đất so sánh thông số so sánh bảng sau: 10 Chỉ tiêu Diện tích(m2) Giá trị Giá đất (triệu đồng) (triệu đồng/m2) Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh Vị trí Diện tích Mức điều chỉnh Mức điều chỉnh Cơ sở hạ tầng Thửa đất C Thửa đất D 150 100 110 4500 3200 3740 30 32 34 4% +1,2 trđ/m2 -2% 2% +0,64 trđ/m2 +1% 0% 0% +0,32 trđ/m2 -0,6trđ/m2 1% Tỷ lệ điều chỉnh Hướng Thửa đất B -2% +0,3 trđ/m2 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh -0,64 trđ/m2 -2% -2% -0,6trđ/m2 -1,02trđ/m2 0% - -0,64trđ/m2 Giá đất ước tính 30,3 trđ/m2 31,68trđ/m2 đất X theo ruộng so sánh ( tác giả tự tính tốn dựa số liệu thu thập được)  Giá đất X = -3% 30,3+31,68+32,98 32,98trđ/m2 = 31,65 (triệu đồng) Thửa đất B Thửa đất C Thửa đất D Chênh lệch so với giá dẫn trung bình Số điều chỉnh tuyệt đối - -4,45% 1,35 +0,73% +3,16% 0,23 1,04 Từ bảng trên, xét thứ tự ưu tiên giá trị tuyệt đối tổng điều chỉnh nhỏ nhất, đơn giá ước tính cho lơ đất X 31,68 triệu đồng/m2 III Điều kiện áp dụng việc đánh giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp( cụ thể tình trên) Hai tình sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá lô đất đáp ứng đầy đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp: 11 - Các thông tin bất động sản phù hợp, đầy đủ đáng tin cậy, cụ thể: bất động sản tương tự với BĐS cần định giá bất động sản có đầy đủ thơng tin có chứng cụ thể, giao dịch thành công thị trường niêm yết sàn giao dịch bất động sản - Thời gian giao dịch bất động sản so sánh năm trở lại, thời gian năm thị trường bất động sản ổn định, khơng có biến động q lớn nên không gây sai số nhiều - Thẩm định viên sử dụng phương pháp thống kê, phân tích xác suất máy tính nên việc đánh giá yếu tố so sánh khách quan hơn, tránh trường hợp có định kiến, khơng tin tưởng vào kết 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình định giá tài sản – Học Viện Tài Chính Tác giả: TS Nguyễn Minh Hồng TS Phạm Văn Bình Bài tập định giá tài sản – Học Viện Tài Chính Tập thể tác giả: TS Phạm Văn Bình (Chủ biên) TS Nguyễn Minh Hồng Ths Nguyễn Thị Tuyết Mai Ths Nguyễn Hồ Phi Hà Ths Vũ Thị Lan Nhung Ths.Vương Minh Phương Ths Trần Thị Thanh Hà (Thư ký) 13 ... phân tích, điều chỉnh giá bất động sản so sánh Bước 5: ước tính giá trị bất động sản mục tiêu sở giá bất động sản điều chỉnh Ưu điểm, hạn chế điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp 3.1... dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để định giá bất động sản 3.2 Nhược điểm - Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực sử dụng so sánh Nếu có bất động sản so. .. sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá lô đất ? ?áp ứng đầy đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp: 11 - Các thông tin bất động sản phù hợp, đầy đủ đáng tin cậy, cụ thể: bất