LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Con người có nhiều nhu cầu khác nhau như ăn, mặc, ở, vui chơi, giải trí… chỗ ở hay nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của con người từ xưa đến nay, nó có một ý nghĩa to lớn được người xưa thể hiện qua quan niệm: có “an cư” mới “lạc nghiệp”. Nhà ở là một loại tài sản có giá trị đặc biệt, bởi nó không chỉ cung cấp không gian sinh hoạt mà còn thể hiện trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, giáo dục của một quốc gia. Cùng với sự hợp tác ngày càng sâu rộng giữa các nước trên thế giới, nhu cầu về nhà ở của con người phát triển không ngừng, không còn gói gọn trên phạm vi đất nước họ mà còn ở nhiều nước khác nhau. Nắm bắt được nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Nghị quyết số 192008QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nước ta bước đầu mở ra chế định về việc sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Toàn cầu hóa là một xu thế chung của toàn thế giới, Việt Nam cũng không ngoại lệ, Việt Nam đã và đang đặt mối quan hệ hợp tác với nhiều nước trên thế giới trong nhiều lĩnh vực khác nhau như y tế, văn hóa, chính trị, giáo dục… kéo theo việc người nước ngoài đến Việt Nam làm ăn và sinh sống lâu dài với những nhu cầu khác nhau như du lịch, làm việc hay là đầu tư… Ngày nay, người nước ngoài không chỉ là đồng nghiệp, hàng xóm hay cả là người thân ở một bộ phận gia đình Việt Nam như trong mối quan hệ kết hôn, nuôi con nuôi có yếu tố nước ngoài… Từ đó, nhà ở luôn là nhu cầu không thể thiếu của nhóm đối tượng này. Chính vì thế, trong những năm qua nước ta không ngừng xây dựng cũng như hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Gần nhất là Luật Nhà ở năm 2014 đánh đấu bước phát triển vượt bậc của chế định này. Quy định mới đã mở rộng đối tượng cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở, loại hình cũng như tăng thời gian sở hữu, bên cạnh đó đã hoàn thiện hơn về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 ra đời đã có nhiều đổi mới trong chế định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, khi những quy định này được áp dụng trên thực tế thì lại phát sinh nhiều bất cập, gây nhiều khó khăn cho cả cơ quan thực thi pháp luật cũng như đối tượng được điều chỉnh. Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam cũng luôn thay đổi, kéo theo những hoạt động liên quan đến quyền sở hữu này cũng trở nên phức tạp. Chính vì thế, người viết chọn đề tài “Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam” để nghiên cứu, với mong muốn tìm ra những hạn chế và góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. 2. Mục đích nghiên cứu Người viết đi vào nghiên cứu đề tài này với mục đích phân tích cơ sở lý luận; đánh giá quy định pháp luật hiện hành liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; chỉ ra những bất cập trong pháp luật và những tồn tại trong thực tiễn áp dụng. Từ đó góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật cũng như khắc phục những tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật. 3. Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi đề tài “Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam”, người viết tập trung phân tích những quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đang có hiệu lực pháp lý như: người nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài cũng như những nội dung xoay quanh quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Cuối cùng người viết tìm hiểu về một số bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. 4. Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thiện đề tài nghiên cứu, người viết đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, nhưng chủ yếu là các phương pháp truyền thống như: phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp lịch sử, khảo sát thực tiễn và tư duy logic. 5. Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm có ba chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Trong chương này, người viết tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận chung trong nội hàm của đề tài nghiên cứu. Cụ thể làm rõ khái niệm và phân loại về người nước ngoài cũng như dựa trên khái niệm mà so sánh với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Thêm vào đó còn chỉ ra ý nghĩa cũng như sơ lược về quá trình hình thành và phát triển của chế định quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Đây là tiền đề để phân tích, đánh giá và nghiên cứu thực trạng thực hiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Chương 2: Pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Nội dung chính của Chương 2 là tập trung hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam như : các quy định về đối tượng sở hữu, điều kiện sở hữu, thời gian sở hữu nhà ở…Đây là cơ sở để chỉ ra những điểm tiến bộ so với quy định cũ, cũng như những tồn tại trong quy định của pháp luật và những bất cập xảy ra trên thực tế khi áp dụng pháp luật. Chương 3: Một số bất cập về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Trọng tâm của chương này là nhận diện những bất cập của chế định pháp luật và đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trong lĩnh vực sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam từ đó đưa ra giải pháp khắc phục. Qua đó, thấy được những hạn chế của quy định pháp luật cũng như những khó khăn trong quá trình thực thi các quy định hiện hành từ đó dưa ra giải pháp khắc phục giúp cho chế định ngày càng phù hợp với thực tiễn áp dụng.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỆ ĐÀO TẠO: CHÍNH QUY KHĨA:42 (2016 - 2020) PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: LÂM THỊ BÍCH TRÂM MAI THÀNH ĐƠ Bộ mơn: Luật Hành MSSV: B1602571 Lớp: Luật Hành Cần Thơ, tháng 11 năm 2020 LỜI CẢM ƠN … Lời xin cho người viết gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô khoa LuậtTrường Đại học Cần Thơ, tận tâm truyền đạt kiến thức để người viết thực hồn thành luận văn Người viết xin chân thành cảm ơn đến Cô Lâm Thị Bích Trâm hướng dẫn luận văn, tận tình hướng dẫn, dạy, động viên giúp đỡ cho người viết để hoàn thành luận văn Cuối cùng, người viết gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình bạn bè giúp đỡ, tạo điều kiện, động viên đồng hành người viết suốt thời gian vừa qua Luận văn hồn thành hẳn có nhiều thiếu sót điều kiện thời gian có hạn, kiến thức, khả nghiên cứu với kinh nghiệm thực tế người viết hạn chế Nhưng với nghiêm túc trình nghiên cứu niềm đam mê học hỏi người viết mong đề tài nghiên cứu tư liệu nghiên cứu, đóng góp nhỏ phát phát triển khoa học pháp lý Mong nhận đóng góp ý kiến q thầy cơ, anh chị trước bạn đọc giả quan tâm đến đề tài Xin chân thành cảm ơn! Người viết Mai Thành Đô NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẨN ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm phân loại người nước 1.1.1 Khái niệm người nước 1.1.2 Phân loại người nước 1.1.3 Phân biệt người nước người Việt Nam định cư nước ngoài……………………………………………………………………………… …………… 1.2 Khái niệm nội dung quyền sở hữu nhà cá nhân nước theo pháp luật Việt Nam 1.2.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà cá nhân nước theo pháp luật Việt Nam……… …………………………………………………………………………………… 1.2.2 Nội dung quyền sở hữu nhà cá nhân nước theo pháp luật Việt Nam……… …………………………………………………………………………………… 1.2.2.1 Quyền sử dụng nhà cá nhân nước 1.2.2.2 Quyền định đoạt nhà cá nhân nước 10 1.2.2.3 Quyền chiếm hữu nhà cá nhân nước 11 1.3 Ý nghĩa quyền sở hữu nhà Việt Nam cá nhân nước 12 1.3.1 Đối với hợp tác nước giới với Việt Nam 12 1.3.2 Đối với thị trường bất động sản kinh tế Việt Nam 13 1.3.3 Đối với môi trường sống làm việc Việt Nam cho cá nhân nước ngoài…………………………………………………………………………… 14 1.4.Lược sử quy định pháp luật Việt Nam quyền sở hữu nhà người nước ngoài… 15 1.4.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến trước ngày 01/7/2006 15 1.4.2 Giai đoạn Luật Nhà năm 2005 có hiêu lực đến trước ngày 01/7/2014 16 1.4.3 Giai đoạn Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực đến 17 CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 19 2.1 Đối tượng điều kiện sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam……… 19 2.1.1 Đối tượng sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 19 2.1.2 Điều kiện sở hữu nhà cá nhân nước ngồi Việt Nam 21 2.2 Hình thức sở hữu nhà ở, loại nhà sở hữu cá nhân nước Việt Nam… 24 2.2.1 Hình thức sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 24 2.2.2 Loại nhà sở hữu cá nhân nước Việt Nam 26 2.3 Số lượng nhà sở hữu thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 26 2.3.1 Số lượng nhà sở hữu cá nhân nước Việt Nam 26 2.3.2 Thời hạn sờ hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 27 2.4 Quyền cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam 29 2.4.1 Các quyền nhà Việt Nam cá nhân nước 29 2.4.2 Một số điểm bật quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam… 30 2.5 Công nhận quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 35 2.5.1 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 35 2.5.2 Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 36 2.5.3 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 37 2.5.4 Các trường hợp không công nhận quyền sở hữu nhà Việt Nam………………………………………………………………………………… 40 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 43 3.1 Những điểm tiến chế định quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 43 3.2 Một số bất cập quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam đề xuất hoàn thiện…………………………………………………….………….46 3.2.1 Sự thiếu thống văn quy phạm pháp luật chế định quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 46 3.2.2 Xác định khu vực cá nhân nước ngồi khơng phép sở hữu nhà Việt Nam………………………………………………………………………………… 49 3.2.3 Quy định hình thức sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam……… 52 3.2.4 Thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 54 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Con người có nhiều nhu cầu khác ăn, mặc, ở, vui chơi, giải trí… chỗ hay nhà nhu cầu thiết yếu người từ xưa đến nay, có ý nghĩa to lớn người xưa thể qua quan niệm: có “an cư” “lạc nghiệp” Nhà loại tài sản có giá trị đặc biệt, khơng cung cấp khơng gian sinh hoạt mà cịn thể trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, giáo dục quốc gia Cùng với hợp tác ngày sâu rộng nước giới, nhu cầu nhà người phát triển khơng ngừng, khơng cịn gói gọn phạm vi đất nước họ mà nhiều nước khác Nắm bắt nhu cầu nhà người nước Việt Nam Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 Quốc hội thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, nước ta bước đầu mở chế định việc sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam Tồn cầu hóa xu chung tồn giới, Việt Nam khơng ngoại lệ, Việt Nam đặt mối quan hệ hợp tác với nhiều nước giới nhiều lĩnh vực khác y tế, văn hóa, trị, giáo dục… kéo theo việc người nước đến Việt Nam làm ăn sinh sống lâu dài với nhu cầu khác du lịch, làm việc đầu tư… Ngày nay, người nước ngồi khơng đồng nghiệp, hàng xóm người thân phận gia đình Việt Nam mối quan hệ kết hơn, ni ni có yếu tố nước ngồi… Từ đó, nhà ln nhu cầu khơng thể thiếu nhóm đối tượng Chính thế, năm qua nước ta khơng ngừng xây dựng hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam Gần Luật Nhà năm 2014 đánh đấu bước phát triển vượt bậc chế định Quy định mở rộng đối tượng cá nhân nước phép sở hữu nhà ở, loại tăng thời gian sở hữu, bên cạnh hồn thiện quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà Mặc dù Luật Nhà năm 2014 đời có nhiều đổi chế định quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam Tuy nhiên, quy định áp dụng thực tế lại phát sinh nhiều bất cập, gây nhiều khó khăn cho quan thực thi pháp luật đối tượng điều chỉnh Bên cạnh đó, nhu cầu nhà cá nhân nước Việt Nam thay đổi, kéo theo hoạt động liên quan đến quyền sở hữu trở nên phức tạp Chính thế, người viết chọn đề tài “Pháp luật quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam” để GVHD: Lâm Thị Bích Trâm SVTH: Mai Thành Đơ cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà ở57 Từ chậm trễ Bộ Quốc phòng, Bộ Cơng an việc thực nhiệm vụ Chính phủ giao tạo lỗ hỏng lớn quy định pháp luật Điều khơng gây khó khăn cho quan thi hành pháp luật mà đối tượng bị pháp luật điều chỉnh Khi khơng có sở để xác định khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh, quan nhà nước có thẩm quyền khơng thể cấp Giấy chứng nhận cho nhiều trường hợp, từ làm ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền sở hữu nhà cá nhân nước ngồi Có thể nói lý khiến số lượng người nước mua nhà Việt Nam khiêm tốn so với mong đợi Bên cạnh đó, điều cịn làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư dự án xây dựng nhà chủ đầu tư, dễ dẫn đến rủi ro thực dự án nhà thương mại có bán cho người nước ngồi hay khơng rủi ro phải bồi thường thiệt hại bán cho người nước sau dự án bị xác định thuộc khu vực người nước ngồi khơng sở hữu nhà Đứng trước khó khăn lớn cho ngành xây dựng, từ tháng năm 2016, Bộ Xây dựng có cơng văn đề nghị Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an sớm ban hành văn xác định khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh địa phương để tạo điều kiện cho UBND cấp tỉnh có đạo Sở Xây dựng công khai danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại địa bàn nằm khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng phép sở hữu nhà Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng yêu cầu địa phương nội dung văn số 10328/BQP-TM ngày 19 tháng 10 năm 2016 Bộ Quốc phòng văn số 786/BCA-TCAN ngày 19 tháng năm 2017 Bộ Công an, phối hợp với Công an Bộ Chỉ huy quân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để xác định cụ thể khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng địa phương Danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nằm khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà phải xác định rõ ràng Hiện nay, quy định Luật Nhà 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, văn hướng dẫn nêu Bộ Cơng an, Bộ Quốc phịng số địa phương thực việc công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại cho phép danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại không cho phép tổ chức, cá nhân nước mua sở Khoản Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 57 GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 50 SVTH: Mai Thành Đô hữu nhà như: Hà Nội, Thành phố Đà Nẵng, tỉnh Nghệ An, tỉnh Thừa Thiên - Huế, tỉnh Thanh Hóa, tỉnh Kon Tum, tỉnh Trà Vinh, tỉnh Hậu Giang, tỉnh Ninh Thuận, tỉnh An Giang….58 Tuy nhiên có số tỉnh, thành phố chưa công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nằm khu vực khơng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi quyền sở hữu nhà Khi tỉnh, thành phố công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nằm khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà nằm khu vực quốc phịng, an ninh lại có vấn đề phát sinh, giải với cá nhân nước sở hữu nhà khu vực quốc phòng, an ninh trước tỉnh, thành phố công bố danh mục công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nằm khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà ● Đề xuất hồn thiện Có thể thấy bất cập diễn thời gian dài, song song Bộ Xây dựng có cơng văn gửi đến Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an Nhưng đến Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an bắt đầu thực hiện, đến hai quan có trách nhiệm thực xong nhiệm vụ Chính phủ giao Có thể nói giải pháp thiết thực quan nhà nước có thẩm quyền phải có văn đạo, yêu cầu Bộ Quốc Phịng, Bộ Cơng an phải nhanh chóng xác định cụ thể khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh địa phương Từ thơng báo với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại địa bàn không cho phép cá nhân nước quyền sở hữu Với vấn đề giải với cá nhân nước sở hữu nhà khu vực quốc phòng, an ninh trước tỉnh, thành phố công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nằm khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà Theo quan điểm người viết cho phép cá nhân nước tiếp tục sở hữu nhà thời hạn cịn lại, thời hạn 50 năm tính từ ngày kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận không gia hạn thêm Với quan điểm Khánh An, “Hướng dẫn xác định danh mục đầu tư xây dựng nhà thương mại địa bàn TP Hồ Chí Minh khơng cho phép tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu, Hướng dẫn xác định danh mục đầu tư xây dựng nhà thương mại địa” http://baoxaydung.com.vn/huong-dan-xac-dinh-danh-mucdau-tu-xay-dung-nha-o-thuong-mai-tren-dia-ban-tp-ho-chi-minh-khong-cho-phep-to-chuc-ca-nhannuoc-ngoai-mua-va-so-huu-255781.htm, [ truy cập ngày 23-11-2019 ] 58 GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 51 SVTH: Mai Thành Đơ Nhà nước Việt Nam thể ưu với cá nhân nước kiên việc đảm bảo quốc phòng an ninh cho quốc gia 3.2.3 Quy định hình thức sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam ● Bất cập Như trình bày, cá nhân nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam thơng qua hai hình thức gồm đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà thương mại dự án đầu tư xây dựng nhà Pháp luật hành quy định cụ thể cách thức xác lập quyền sở hữu nhà cá nhân nước ngồi thơng qua hai hình thức này, thực tế hầu hết quyền sở hữu nhà cá nhân nước ngồi xác lập thơng qua hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà thương mại dự án đầu tư xây dựng nhà Mặc dù quyền sở hữu nhà Việt Nam cá nhân nước ngồi thơng qua hình thức đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam đề cập từ Luật Nhà năm 2005, trước nghị việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam đời Việc hình thức sở hữu nhà thông qua hoạt động mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà thương mại dự án đầu tư xây dựng nhà áp dụng nhiều hơn, thực tế cá nhân nước ngồi khơng thể xác lập quyền sở hữu nhà thơng qua hình thức đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam Nếu muốn xác lập quyền sở hữu thông qua hình thức này, cá nhân nước ngồi buộc phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật, mà cá nhân nước ngồi khơng thể trở thành chủ đầu tư xây dựng nhà với tư cách cá nhân Bởi theo quy định Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản Điều Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản cá nhân nước ngồi muốn thành lập doanh nghiệp phải tuân theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) phải có vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng đầu tư xây dựng dự án nhà Việt Nam Qua quy định này, hiểu cá nhân nước ngồi muốn thành lập doanh nghiệp Việt Nam phải thành lập theo pháp luật Việt Nam Tại Khoản Điều Luật Doanh nghiệp năm 2014 doanh nghiệp thành lập theo pháp luật Việt Nam có trụ sở Việt Nam doanh nghiệp Việt Nam Như vậy, cá nhân nước muốn sở hữu nhà thơng qua hình thức đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam phải thành lập doanh nghiệp mang quốc tịch Việt GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 52 SVTH: Mai Thành Đơ Nam Mọi hoạt động cá nhân nước liên quan đến việc đầu tư dự án xây dựng nhà tiến hành danh nghĩa doanh nghiệp mà cá nhân thành lập Từ khẳng định, cá nhân nước ngồi khơng thể xác lập quyền sở hữu nhà Việt Nam thơng qua hình thức đầu tư xây dựng nhà Việt Nam Tuy nhiên, pháp luật quy định hình thức mà cá nhân nước ngồi xác lập quyền sở hữu nhà Việt Nam, gây nhiều nhằm lẫn cho đối tượng tiếp cận với quy định Hơn khiến quy định trở nên hình thức, khơng có giá trị áp dụng thực tế ● Đề xuất hoàn thiện Để khắc phục bất cập trên, theo quan điểm người viết khơng nên quy định hình thức “đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam” hình thức để cá nhân nước ngồi xác lập quyền sở hữu nhà Việt Nam Điều 159 Luật Nhà năm 2014, lý sau: Thứ nhất, từ đầu Nhà nước ban hành quy định pháp luật nhằm trao quyền sở hữu nhà Việt Nam cho cá nhân nước ngồi, mục đích ưu tiên hàng đầu giải nhu cầu nhà ngày tăng cho cá nhân nước sinh sống, làm việc Việt Nam Thơng qua hướng đến mục đích phát triển thị trường bất động sản, thu hút đầu tư hay tạo động lực thúc đẩy kinh tế Trong đó, thơng qua hình thức đầu tư xây nhà theo dự án Việt Nam cá nhân nước ngồi lại khơng xác lập quyền sở hữu nhà Bên cạnh đó, cá nhân nước ngồi đầu tư dự án xây dựng nhà Việt Nam hầu hết mục đích sinh lợi, khơng phải muốn sở hữu nhà để sinh sống mà đầu tư xây dựng nhà Việt Nam Mục đích thể thông qua hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc dự án đầu tư, quyền sở hữu nhà nêu xác lập thông thường gắn với quyền định đoạt quyền sử dụng nhà Chính thế, hình thức đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam khơng phù hợp với mục đích ban đầu việc cho phép cá nhân nước sở hữu nhà ở, không đáp ứng mục đích cá nhân nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam, sử dụng nhà thuộc sở hữu để phục vụ nhu cầu sinh sống làm việc Việt Nam Thứ hai, với hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà thương mại dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cá nhân nước hồn tồn xác lập quyền sở hữu nhà để đáp ứng nhu cầu nhà Việt Nam Hay nói cách GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 53 SVTH: Mai Thành Đơ khác, pháp luật cho phép cá nhân nước sở hữu nhà thơng qua hình thức mua, th mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở, đảm bảo cá nhân nước xác lập quyền sở hữu nhà phù hợp với nhu cầu thực tế Thứ ba, thực chất cá nhân nước ngồi khơng thể xác lập quyền sở hữu nhà thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam, việc đặt hình thức mang tính hình thức, khơng có giá trị áp dụng thực tế Ngồi ra, cịn làm cho điều luật trở nên phức tạp hơn, dễ gây nhầm lẫn, khó hiểu cho đối tượng việc tiếp cận hình thức xác lập quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 3.2.4 Thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam ● Bất cập Hiện nay, cá nhân nước mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà sở hữu nhà thời hạn không 50 năm gia hạn lần không 50 năm hết thời hạn sở hữu lần đầu Với tổng thời gian sở hữu nhà lên đến 100 năm, hồn tồn đáp ứng nhu cầu sinh sống, làm việc người nước Việt Nam Đồng thời việc cho phép gia hạn thời hạn sở hữu nhà có nhu cầu làm tăng tính linh hoạt quyền sở hữu nhà đối tượng Nếu so sánh với nước khu vực, nói thời hạn sở hữu nhà người nước Việt Nam dài, thuộc nước có thời hạn sở hữu lâu Chẳng hạn Singapore Malaysia quy định thời hạn sở hữu nhà 99 năm hay Nhật Bản cá nhân nước ngồi có tồn quyền sử dụng sở hữu nhà ở, Philippines cho phép cá nhân nước sở hữu nhà thời hạn 75 năm hay Indonesia 70 năm59 Luật Nhà năm 2014 có nhiều thay đổi việc quy định thời gian sở hữu nhà cá nhân nước ngoài, quy định rõ ràng cách xác định thời hạn này, tạo sở pháp lý vững cho công tác quản lý nhà cá nhân nước Tuy nhiên, thực tế tiến hành xác định thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước lại gặp phải số vướng mắc sau: Thứ nhất, pháp luật hành cho phép cá nhân nước bán tặng cho nhà cho cá nhân nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam, cá Chính phủ: “Tổng hợp kinh nghiệm nước số vấn đề quy định dự thảo luật nhà ở”, Dự thảo online, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=807 &TabIndex=2&TaiLieuID=1558 [truy cập ngày 29-9-2019] 59 GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 54 SVTH: Mai Thành Đơ nhân nước ngồi bên mua, bên nhận tặng cho sở hữu nhà thời hạn lại: Khi hết thời hạn cịn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn Nhà nước xem xét, gia hạn theo quy định pháp luật Vấn đề đặt “thời hạn lại” mà cá nhân nước bên mua, bên nhận tặng cho nhà phép sở hữu tính từ Ngồi pháp luật hành cho phép cá nhân nước bên mua, bên nhận tặng cho sở hữu nhà thời hạn lại liệu có hợp lý phù hợp với nhu cầu thực tiễn khơng? Thứ hai, trình bày phần theo quy định pháp luật hành cá nhân nước ngồi hồn tồn đồng sở hữu nhà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ngồi thơng qua hoạt động mua, th mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước trường hợp Đối với vấn đề này, Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản có câu trả lời Cổng thơng tin điện tử Bộ Xây dựng sau: “Pháp luật nhà hành quy định việc công nhận quyền sở hữu nhà Việt Nam cá nhân nước ngồi cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam nước (khơng có quy định đến với trường hợp cá nhân nước góp vốn với cơng dân Việt Nam để mua sở hữu nhà Việt Nam) Do vậy, trường hợp bên thỏa thuận để hai bên đại diện đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà mua”60 Mặc dù, Bộ Xây dựng có hướng giải vấn đề này, nhiên chưa hợp lý khơng đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp tất bên Bởi vì, bên thỏa thuận để bên làm đại diện chủ sở hữu, mặt pháp lý bên cịn lại khơng chủ sở nhà ở, tức khơng có quyền chủ sở hữu nhà Điều dẫn đến việc, bên lại bị động việc thực quyền bảo vệ lợi ích đáng mình, khả phải chịu rủi ro cao Ngoài ra, hướng giải dễ dẫn đến tranh chấp, vấn đề mà bên không thỏa thuận để thỏa thuận lại xảy thực tế Qua thấy, hướng giải Bộ Xây dựng khơng hợp lý khó để áp dụng thực tế Đối với trường hợp này, cần có quy định cụ thể Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản: “Căn hộ có vốn góp nước ngồi, cấp quyền sở hữu nào?’ Báo điện tử Bộ Xây dựng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, http://www.chinhsachonline.chinhphu.vn/Chi-tiet-cau-hoi/Can-ho-co-von-gop-cua-nguoi-nuoc-ngoaicap-quyen-so-huu-the-nao/19340.vgp[truy cập ngày 29-9-2019] 60 GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 55 SVTH: Mai Thành Đơ cho phép cá nhân nước ngồi đồng sở hữu nhà với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước, thời hạn sở hữu cá nhân nước ngồi quy định theo hai hướng sau; cho phép cá nhân nước sở hữu nhà ổn định lâu dài (tương tự trường hợp cá nhân nước kết hôn với Công dân Việt Nam kết hôn với người Việt Nam định cư nước ngoài) xác định không 50 năm gia hạn lần không 50 năm Thứ ba, theo quy định Điểm c Khoản Điều 161 Luật Nhà năm 2014 Trường hợp cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam kết với người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà thời hạn ổn định lâu dài, quy định tạo ưu đãi lớn cho chủ sở hữu nhà cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư nước Tuy nhiên, pháp luật nhà hành chưa dự liệu hết tình phát sinh từ mối quan hệ hôn nhân liên quan đến thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước ngồi Cụ thể, pháp luật chưa có quy định rõ ràng trường hợp cá nhân nước ngồi sau ly với cơng dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư nước ngồi, thời hạn sở hữu nhà cá nhân xác định nào? Cá nhân tiếp tục sở hữu nhà ổn định lâu dài hay thời hạn sở hữu nhà xác định trở lại ban đầu Thứ tư, cá nhân nước ngồi tặng cho bán nhà thuộc sở hữu hợp pháp cho đối tượng thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam trước hết hạn sở hữu theo quy định pháp luật61 Từ quy định hiểu, trước hết hạn sở hữu nhà ở, cá nhân nước phép tặng cho bán nhà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước tổ chức, cá nhân nước Với đối tượng bên mua, bên nhận tặng cho khác nhau, thời hạn sở hữu nhà xác định tương ứng khác Trong đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước trở thành bên mua, bên nhận tặng cho nhà trường hợp sở hữu nhà ổn định lâu dài62 Đến đây, có vấn đề phát sinh tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước thực việc tặng cho nhà mua nhận tặng cho trước lại cho cá nhân nước ngồi sở hữu nhà kễ gia hạn sở hữu Bởi cá nhân nước nhận tặng cho nhà xác lập Điểm d Khoản Điều 161 Luật Nhà năm 2014 Điểm a Khoản Điều Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn số điều luật nhà năm 2014 61 62 GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 56 SVTH: Mai Thành Đô quyền sở hữu thời hạn không 50 năm (gia hạn lần không 50 năm) nhà mà trước hết thời hạn sở hữu Pháp luật hành không dự liệu đến giai đoạn chủ thể nhận chuyển giao quyền sở hữu nhà từ cá nhân nước tiếp tục chuyển giao cho cá nhân nước ngồi Những giao dịch nhà chủ thể pháp luật cho phép, việc cá nhân nước tặng cho nhà cho cá nhân nước hay việc cá nhân nước nhận tặng cho nhà cho cá nhân nước hay việc cá nhân nước nhận tặng cho nhà từ đối tượng không trái với quy định pháp luật63 Pháp luật hành lại khơng cấm việc cá nhân nước ngồi sau bán nhà cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước (do hết thời hạn sở hữu), có mua lại nhà để sử dụng thêm 50 năm hay không Với thiếu sót trên, pháp luật hành tạo khoảng trống lớn quy định pháp luật Điều tạo hội cho cá nhân nước ngồi lách luật để tiếp tục sở hữu nhà với thời hạn tính lại từ đầu nhà hết hạn trước Khiến quy định thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước hay số lần gia hạn hình thức có giá trị hạn chế mặt thực tế ● Đề xuất hoàn thiện Để khắc phục hạn chế trên, tạo sở pháp lý vững quy định thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam, người viết cho rằng: Thứ nhất, nhằm đảm bảo tạo bình đẳng quy định quyền sở hữu nhà cá nhân nước ngoài, để cá nhân nước dù người mua, người nhận tặng cho thứ nhà thời hạn sở hữu nhà Đồng thời hạn chế tình trạng lách luật liên quan đến cách tính thời hạn sở hữu nhà Vì thế, nên quy định thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước bên mua, nhận tặng cho nhà từ cá nhân nước “50 năm gia hạn lần khơng q 50 năm", thay sở hữu nhà thời hạn lại Bên cạnh đó, để tạo rõ ràng, thông quy định pháp luật, cần nêu rõ thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước trường hợp xác định kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận Khoản Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn số Luật Nhà năm 2014 63 GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 57 SVTH: Mai Thành Đơ Thứ hai, cần bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà trường hợp cá nhân nước đồng sở hữu nhà với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước Cụ thể, thời hạn xác định tương tự trường hợp người nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam ổn định, lâu dài có đảm bảo quyền lợi hợp pháp họ Nếu cá nhân nước hết thời hạn sở hữu trước người đồng sở hữu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước nhà khơng cịn cá nước nửa mà trở thành tài sản người đồng sở hữu Việc cho phép cá nhân nước sở hữu nhà ổn định lâu dài nhằm khuyến kích, tạo điều kiện để cá nhân nước định cư lâu dài Việt Nam Thứ ba, để giải vướng mắc xuất phát từ quy định cho phép cá nhân nước sở hữu nhà ổn định lâu dài kết hôn với công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư nước ngoài, pháp luật nhà hành cần bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết thi hành quy định này, theo hướng sau: Đối với trường hợp cá nhân nước sau ly hôn với công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư nước ngồi, hạn sở hữu nhà cá nhân xác định sau: Nếu sau ly hôn, bên tiến hành phân chia tài sản nhà thuộc sở hữu chung vợ chồng, cá nhân nước có quyền sở hữu nhà hay sau ly hơn, cá nhân nước ngồi cơng dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư nước tiếp tục đồng sở hữu nhà thời hạn sở hữu nhà xác định tương tự với trường hợp đồng sở hữu nhà ở, cụ thể cá nhân nước sở hữu nhà ổn định, lâu dài Như vậy, sau ly hôn với công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư nước ngồi, cá nhân nước ngồi tiếp tục sở hữu nhà thời hạn sở hữu nhà ổn định, lâu dài Như vậy, từ sở người thân thích hay người đồng sở hữu nhà với cá nhân nước có quyền sở hữu nhà ổn định lâu dài, việc cho phép cá nhân nước đồng sở hữu nhà với công dân Việt Nam hay cá nhân nước ngồi (có giấy xác nhận gốc Việt Nam) sở hữu nhà thời hạn ổn định lâu dài, tương tự với trường hợp cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư nước hoàn toàn hợp lý Thứ tư, nên đặt quy định không cho phép cá nhân nước xác lập lại quyền sở hữu nhà mà trước cá nhân nước sở hữu hết thời hạn sở hữu Chẳng hạn như, thông qua việc bán nhà cho chủ thể sở hữu nhà ổn định GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 58 SVTH: Mai Thành Đơ lâu dài, sau nhận tặng cho nhà từ chủ thể Bởi thơng qua quy định thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước ngồi, thấy mục đích quy định nhằm ngăn chặn việc cá nhân nước sở hữu nhà thời hạn lâu, tiềm ẩn nguy gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh, trật tự Việt Nam Quy định hạn chế việc cá nhân nước xác lập lại quyền sở hữu nhà mà trước hết thời hạn sở hữu, giúp ngăn chặn tình trạng lách luật liên quan đến cách tính thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước ngoài, phát huy tối đa giá trị áp dụng thực tế quy định GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 59 SVTH: Mai Thành Đô KẾT LUẬN Dựa phân tích nghiên cứu quy định pháp luật hành quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam thực trạng thi hành pháp luật thực tế quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam kết luận sau: Pháp luật thực định quyền sở hữu nhà cá nhân nước ngồi ln thay đổi, nhằm đáp ứng nhu cầu phát sinh từ thực tế Các văn quy phạm pháp luật hành dần hoàn thiện, tạo khung pháp lý ngày vững để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cá nhân nước tham gia vào mối quan hệ sở hữu Hiện nay, hoạt động sở hữu nhà Việt Nam cá nhân nước nhiều văn quy phạm pháp luật điều chỉnh Luật Nhà năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Bộ luật Dân năm 2015, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 hay Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 số văn chuyên ngành khác Pháp luật hành tạo nhiều thành tựu khả quan, song trình thực thi pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam, hệ thống pháp luật bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn thực tế Chẳng hạn, không quán Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 quyền sử dụng đất cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam, quy định thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước hay việc hạn chế cá nhân nước tham gia vào giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà điều làm giảm hiệu thực thi pháp luật thực tế Chế định quyền sở hữu nhà cá nhân nước chế định quan trọng pháp luật nhà giai đoạn Trong giai đoạn, việc cho phép cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam gắn với mục đích khác Ở giai đoạn Luật Nhà năm 2014, chế định quyền sở hữu nhà cá nhân nước không đơn giải nhu cầu nhà ngày tăng cá nhân nước ngoài, mà chế định động lực thúc đẩy trình phát triển thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nước ta Từ đó, thúc đẩy phát triển kinh tế, thông qua việc thu hút lượng lớn vốn đầu tư nhà đầu tư nước vào Việt Nam Chính thế, hồn thiện pháp luật nhằm đảm bảo GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 60 SVTH: Mai Thành Đơ vận hành có hiệu chế định quyền sở hữu nhà cá nhân nước thời gian tới Để hoàn thành mục tiêu này, giải pháp cần thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hồn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà cá nhân nước coi nhiệm vụ trọng tâm cần trú trọng số vấn đề sau: Một là, bước hoàn thiện quy định pháp luật quyền sở hữu nhà cá nhân nước quy định điều kiện sở hữu nhà ở, vị trí nhà phép sở hữu hay thời hạn sở hữu nhà Trong đó, cần đặc biệt trọng, quan tâm sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến quyền chủ sở hữu nhà ở, yếu tố quan trọng giúp thể rõ nét quyền sở hữu nhà cá nhân nước ngoài, bên cạnh cịn cho thấy ưu đãi Nhà nước cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam Hai là, cần tiến hành tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam, chẳng hạn tổng kết số lượng cá nhân nước sở hữu nhà ở, tình hình cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân nước ngồi quan nhà nước có thẩm quyền Từ đánh giá quy định pháp luật có liên quan, tìm hạn chế, thiếu sót, đề xuất giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam Ba là, cần triển khai đồng có hiệu giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thực thi áp dụng pháp luật quyền sở hữu nhà cá nhân nước ngoài, nâng cao lực cho đội ngũ cán bộ, áp dụng công nghệ thông tin, phát huy phối hợp quan nhà nước có thẩm quyền./ GVHD: Lâm Thị Bích Trâm 61 SVTH: Mai Thành Đô TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật (hết hiệu lực) Luật Nhà năm 2005 (hết hiệu lực) Pháp lệnh Hội đống Nhà nước số 51-LCT/HĐNN ngày 06 tháng năm 1991 nhà (hết hiệu lực) Pháp lệnh Ủy ban thường vụ Quốc hội số 24/1999/PL-UBTVQH10 ngày 28 tháng năm 2000 Nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú người nước Việt Nam (hết hiệu lực) Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 thàng năm 2008 Quốc hội khóa XII thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam (hết hiệu lực) Nghị số 51/2009/NQ-CP ngày 03 tháng năm 2009 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 thàng năm 2008 Quốc hội khóa XII thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam (hết hiệu lực) Văn quy phạm pháp luật (hiện hành) Hiến pháp năm 2013 Bộ Luật Dân năm 2015 Luật Quốc tịch năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 20014 Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 (ban hành ngày 16 tháng năm 2014) Luật Xây dựng năm 2014 (ban hành ngày 18 tháng năm 2014) Luật Hơn nhân gia đình năm 2014 (ban hành ngày 19 tháng năm 2014) Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014) Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú người nước Việt Nam năm 2014 10 Luật Đầu tư năm 2014 (ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2014) 11 Nghị số 43/2014/NQ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chí tiết thi hành số điều Luật Đất đai 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản 13 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 14 Thông tư liên tịch số 05/2013/TTLT-BTP-BNG-BCA ngày 31/01/2013 Bộ Tư pháp, Bộ Ngoại giao Bộ Công an sửa đổi bổ sung số điều Thông tư liên tịch số 05/2015/TTLT-BTP-BNG-BCA ngày 01/3/2010 Bộ Tư pháp, Bộ Ngoại giao, Bộ Công an hướng dẫn thi hành số điều Nghị định số 78/2009/NĐCP ngày 22/9/2009 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Quốc tịch 15 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16 Thông tư số 19/2016/TT – BXD ngày 30 tháng năm 2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 Danh mục sách, luận án, luận văn, viết Bùi Xuân Nhụ: Giáo trình Tư pháp quốc tế, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2013 Nguyễn Ngọc Điện: Giáo trình Luật Dân sư Việt Nam tập 1, Nxb Chính trị quốc gia, Hồ Chí Minh Nguyễn Ngọc Quang: Tiến trình lịch sử Việt Nam, Nxb Giáo dục, Việt Nam, 2007 Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trần Vang Phủ: “Chế định sở hữu nhà người nước Việt nam” Tạp chí nghiên cứu lập pháp , số 1(337) T1/2019 Trang thơng tin điện tử Chính phủ: “Tổng hợp kinh nghiệm nước số vấn đề quy định dự thảo luật nhà ở”, Dự thảo online, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail aspx?ItemID=807&TabIndex=2&TaiLieuID=1558,[truy cập ngày 29-9-2019] Chính phủ: “Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho người nước ngồi?”, Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, http://baochinhphu.vn/traloi-cong-dan/Duoc-chuyen-nhuong-hop-dong-mua-ban-nha-cho-nguoi-nuocngoai/325998.vgp ,[truy cập ngày 25-9-2019] Cục quản lý nhà Thị trường bất động sản: “Điều kiện người nước sở hữu nhà Việt Nam”, Báo điện tử Bộ Xây dựng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/hoi-_-dap/dieu-kien-nguoinuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-tai-viet-nam.html, [truy cập ngày 10-9-2019] Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản: “Căn hộ có vốn góp người nước ngoài, cấp quyền sở hữu nào?’ Báo điện tử Bộ Xây dựng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, http://www.chinhsachonline.chinhphu.vn/Chi-tiet-cau- hoi/Can-ho-co-von-gop-cua-nguoi-nuoc-ngoai-cap-quyen-so-huu-thenao/19340.vgp, [truy cập ngày 29-9-2019] Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản: “Quy định sở hữu nhà Việt Nam cá nhân nước ngoài” Báo điện tử Bộ Xây dựng nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Http://www.moc.gov.vn/2/faqzh2O/24/32/432843/14/quy-dinhve-so-huu-nha-o-tai-viet-nam-cua-ca-nhan-nuoc-ngoai.html, [truy cập ngày 19-92019] Nguyễn Hòa, “Thu hút FDI năm 2017 – tăng cao năm trở lại đây”, Báo Công Thương Điện Tử, https://congthuong.vn/thu-hut-fdi-nam-2017-tang-cao-nhattrong-10-nam-tro-lai-day-97945.html, [Truy cập ngày 5-9-2019] P.V, “ Mơi trường sống: Tiêu chí hàng đầu người nước chọn mua BĐS”, Báo Tiền phong, https://www.tienphong.vn/dia-oc/moi-truong-song-tieu-chi-hangdau-cua-nguoi-nuoc-ngoai-chon-mua-bds-1352589.tpo, [Truy cập ngày 5-9-2019] Savills.” Tiêu điểm Luật Nhà sửa đổi”, Savills, http://pdf.savills.asia/asia-pacificresearch/vietnam-research/hcmc/housing-law-2015-vn.pdf,[Truy cập ngày 6-92019] Thu Hằng, Xác định khu vực không cho phép người nước quyền sở hữu nhà ở, https://www.vietnamplus.vn/xac-dinh-khu-vuc-khong-cho-phep-nguoinuoc-ngoai-so-huu-nha-o/446337.vnp, [ truy cập ngày 25-9-2019] ... CHƯƠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 2.1 Đối tượng điều kiện sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam 2.1.1 Đối tượng sở hữu nhà cá nhân nước Việt Nam Cá nhân nước. .. chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà thuộc quyền sở hữu Những quyền nội dung quyền sở hữu mà chủ sở hữu có nhà thuộc quyền sở hữu Từ phân tích trên, ta khái qt quyền sở hữu nhà cá nhân nước quyền. .. lực pháp lý như: người nước ngoài, quyền sở hữu nhà cá nhân nước nội dung xoay quanh quyền sở hữu nhà cá nhân nước ngồi Cuối người viết tìm hiểu số bất cập trình áp dụng pháp luật quyền sở hữu nhà