Tính hợp pháp và tính hợp lý của quyết định quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam

Thực trạng giá đất ở nước ta cho thấy đây là nội dung phát sinh nhiều xung đột, mâu thuẫn trong quản lý đất đai. Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng quyết định quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam.

TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 48/2021 TÍNH HỢP PHÁP VÀ TÍNH HỢP LÝ CỦA QUYẾT ĐỊNH QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM CHÂU HOÀNG THÂN Ngày nhận bài: 24/06/2021 Ngày phản biện: 02/07/2021 Ngày đăng bài: 30/09/2021 Tóm tắt: Abstract: Thực trạng giá đất nước ta cho thấy nội dung phát sinh nhiều xung đột, mâu thuẫn quản lý đất đai Chất lượng định quản lý nhà nước giá đất nguyên nhân gây hạn chế công tác quản lý giá đất Trong phạm vi viết này, tác giả đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng định quản lý nhà nước giá đất Việt Nam The reality of land price in Vietnam has shown that this issue has created many conflicts and contradictions in land administration Quality of decisions on land price administration is one of the causes of limitations in land price administration In the scope of this article, the author will evaluate the situation and propose potential solutions for the improvement of government decisions in land-price administration in Vietnam Từ khóa: Keywords: Giá đất, định, quản lý đất đai Price of Land, decision, land administration Đặt vấn đề Khoản 10 Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 lần quy định danh giá đất nội dung quản lý lĩnh vực đất đai Chính điều đặt yêu cầu mức độ hoàn thiện hệ thống định quản lý nhà nước (QLNN) giá đất định QLNN phương tiện thiếu để thực chức năng, nhiệm vụ chủ thể quản lý Với tiêu chí khác định QLNN phân chia đa dạng; xét tính chất pháp lý tác động dẫn đến thay đổi chế điều chỉnh pháp luật định QLNN chia thành ba loại phổ biến gồm: chủ đạo, quy phạm cá biệt1 Trong đó, định quy phạm đóng vai trị quan trọng, cụ thể hóa chủ trương, sách định chủ đạo, hình thành quy tắc quản lý, sở ban hành định cá biệt Vì vậy, phạm vi viết này, định quy phạm pháp luật quản lý giá đất đối tượng xem xét đánh giá kiến nghị hoàn thiện  ThS NCS., Trường Đại học Cần Thơ; Email: chthan@ctu.edu.vn Cao Vũ Minh (2017), Quyết định quản lý nhà nước Chính phủ - Lý luận thực tiễn”, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr.24 94 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ Tính hợp pháp tính hợp lý hai yêu cầu bản, khoa học để đánh giá định quản lý giá đất Tính hợp pháp định QLNN giá đất thể qua tiêu chí cụ thể sau2: (i) Được ban hành quy định thẩm quyền, hình thức trình tự, thủ tục; (ii) Nội dung định phải phù hợp với quy định tương ứng vấn đề Hiến pháp, pháp luật văn quan hành nhà nước cấp trên; (iii) Quyết định ban hành phải bảo đảm tính kịp thời Tính hợp lý định QLNN giá đất xem xét với tiêu chí sau3: (i) Quyết định phải bảo đảm tính tồn diện cụ thể; (ii) Bảo đảm tính khả thi; (iii) Quyết định phải hài hịa nhóm lợi ích liên quan; (iv) Ngôn ngữ, văn phong phải chuẩn mực, rõ ràng, dễ hiểu, xác Thực trạng tính hợp pháp tính hợp lý định quản lý nhà nƣớc giá đất Theo Báo cáo Chính phủ4 tình hình quản lý đất đai cơng tác ban hành định quản lý khái quát sau: đến năm 2018, Chính phủ ban hành 13 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; năm 2019 thêm 03 Nghị định gồm: Nghị định số 79/2019/NĐ-CP ngày 26/10/2019 sửa đổi Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định khung giá đất năm 2020 ban hành 02 Nghị định: Nghị định số 06/2020/NĐ-CP ngày 03/01/2020 sửa đổi Điều 17 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Bộ, ngành ban hành 48 Thông tư, Thông tư liên tịch, Bộ Tài ngun Mơi trường chủ trì ban hành 33 Thơng tư UBND (Ủy ban nhân dân) cấp tỉnh ban hành 1.141 văn quy định cụ thể 41 nội dung theo phân cấp, có giá đất Thực trạng ban hành định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai QLNN giá đất qua thời kỳ Luật khái quát sau: Luật Đất đai năm 1993 thời kỳ Luật quy định giá đất với 055 văn hướng dẫn thi hành tần suất sửa đổi, bổ sung, thay 13 tháng Thời kỳ Luật Đất đai năm 2003 với 066 văn hướng dẫn thi hành tần suất sửa đổi, thay Nghị định 32 tháng Thông tư 15 tháng 15 ngày Đến giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 số lượng văn hướng dẫn thi hành giá đất tăng cao Cao Vũ Minh (2017), Quyết định quản lý nhà nước Chính phủ, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr.202-209; 215-219 Cao Vũ Minh, tlđd, tr.209-214; 226-234 Báo cáo Chính phủ số 221/BC-CP ngày 31/5/2018 báo cáo tình hình quản lý đất đai kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XIV Gồm: Nghị định số 80-CP, Nghị định số 87-CP, Quyết định số 302/QĐ-TTg, Nghị định số 17/1998/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 94/TT/LB Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư số 114/2004/TT-BTC, Thông tư số 80/2005/TT-BTC, Thông tư số 145/2007/TT-BTC, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC 95 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 48/2021 với 127, tần suất sửa đổi, thay quy định thường xuyên hơn, cụ thể 13 tháng 18 ngày Nghị định tháng Thơng tư Tính ổn định Nghị định thời kỳ Luật Đất đai năm 2013 giảm đáng kể so với giai đoạn liền trước, cụ thể từ 32 tháng xuống cịn 13 tháng 18 ngày; Thơng tư sửa đổi, bổ sung sau tháng áp dụng, giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 15 tháng 15 ngày Những số liệu phần cho thấy giá đất giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có nhiều ảnh hưởng diễn biến phức tạp thực tiễn đặt nhu cầu hoàn thiện quy định, bắt đầu quy định áp dụng phổ biến giá đất cụ thể Theo nội dung phân cấp quản lý giá đất, định quản lý giá đất địa phương ban hành chủ yếu gồm: Nghị Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất; UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định ban hành bảng giá đất, Quyết định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm Bên cạnh đó, thực tiễn quản lý địa phương đặt yêu cầu ban hành định quy phạm nhằm giải bất cập, vướng mắc thực tiễn quản lý, ví dụ: ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể như: Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 03/01/2017 UBND tỉnh Gia Lai, Quyết định số 23/2019/QĐUBND ngày 19/8/2019 UBND tỉnh Quảng Bình Ngồi ra, ban hành quy định việc Ủy quyền định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện, ví dụ: Quyết định số 04/2018/QĐ-CP ngày 26/3/2018 UBND tỉnh Vĩnh Phúc, Quyết định số 31/2016/QĐ-UBND ngày 29/3/2016 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 54/2018/QĐ-CP ngày 28/12/2018 UBND tỉnh Nghệ An, Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 21/01/2020 UBND tỉnh Hà Tĩnh… Thực trạng đặt vấn đề nội dung quản lý giá đất mà địa phương ban hành định quy phạm? Theo quy định khoản Điều 127 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015 UBND cấp tỉnh ban hành định quy định chi tiết phải vào văn quy phạm pháp luật quan nhà nước trung ương, Nghị Hội đồng nhân dân cấp để xác định rõ nội dung, phạm vi giao quy định cụ thể Tuy nhiên, đối chiếu quy định giá đất cụ thể Nghị định số 44/2014/NĐ-CP khơng phân cấp thẩm quyền ban hành quy định chi tiết trình tự xác định giá đất cụ thể cho UBND cấp tỉnh Bên cạnh đó, quy định Ủy quyền phê duyệt giá đất cụ thể số địa phương đặt vấn đề sau: (i) Đối với địa phương ủy quyền phê duyệt giá đất cụ thể8 không quy định giai đoạn xây dựng phương án giá đất cụ thể, thẩm định phương án giá đất cụ thể gây nhiều khó khăn bất hợp lý trình thực Vì Hiện nay, có 12 văn quy định trực tiếp giá đất gồm 05 Nghị định: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 104/2014/NĐ-CP (hết hiệu lực), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 136/2018/NĐ-CP, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP (trong có 02 Nghị định sửa đổi, bổ sung) 07 Thông tư gồm: Thông tư số 36/2014/TTBTNMT, Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT, Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTNMT-BTC, Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, Thơng tư số 69/2017/TT-BTNMT Điển hình như: Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 21/01/2020 UBND tỉnh Hà Tĩnh Quyết định số 20/2020/QĐ-UBND ngày 29/4/2020 UBND tỉnh Vĩnh Phúc 96 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ theo quy định Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể khoản Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Chủ tịch Hội đồng thẩm định Chủ tịch UBND cấp tỉnh chủ yếu Sở ngành cấp tỉnh Như vậy, hồ sơ trình lên cấp tỉnh thẩm định xong lại giao cho UBND cấp huyện ban hành định phê duyệt, với quy trình UBND cấp huyện có đủ quyền uy để không thống với giá đất phương án Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thông qua hay khơng? Đồng thời quy trình kéo dài thời gian thực hồ sơ phải luân chuyển cấp nhiều lần; không thật phát huy ý nghĩa quy định Ủy quyền (ii) Đối với địa phương Ủy quyền tồn q trình xác định, thẩm định phê duyệt giá đất cụ thể9, địa phương quy định thành phần Hội đồng thẩm định phương án giá đất cụ thể cấp huyện trình UBND cấp huyện phê duyệt giá đất cụ thể Điều không quy định Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, thẩm quyền thẩm định thuộc Hội đồng thẩm định UBND cấp tỉnh thành lập Với nguồn nhân lực điều kiện vật chất quan nhà nước cấp huyện việc thực nội dung Ủy quyền phê duyệt giá đất cụ thể khó khăn Mặc dù, quy định khoản Điều 21 Luật Tổ chức quyền địa phương năm 2015 UBND cấp tỉnh phép thực phân cấp, Ủy quyền thực trạng cho thấy việc ban hành định quy phạm quản lý giá đất địa phương chưa thống nhất, tồn nhiều bất cập Đối chiếu với yêu cầu tính hợp pháp tính hợp lý định QLNN cho thấy hạn chế, bất cập định quản lý giá đất sau: (i) Tính hợp pháp định quản lý nhà nƣớc giá đất Một là, chưa bảo đảm tính hợp pháp thẩm quyền, hình thức trình tự ban hành định Điều 15, Điều 17 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Điều 29, Điều 32 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định thẩm quyền ban hành Quyết định phê duyệt kế hoạch định giá đất cụ thể thẩm quyền ban hành Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể UBND cấp tỉnh Tuy nhiên, thực tiễn số địa phương lại ban hành định cá biệt theo thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp tỉnh, ví dụ: Quyết định số 434/QĐ-UBND ngày 13/02/2020 Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai định phê duyệt kế hoạch định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2020 Quyết định số 763/QĐ-UBND ngày 08/4/2016 Chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực công trình địa bàn thành phố Đà Lạt Mặc dù mặt hình thức định hành cá biệt UBND hay Chủ tịch UBND Chủ tịch UBND ký ban hành thể thức trình bày quy trình ban hành hai loại định khác biệt, điển hình định Điển hình như: Quyết định số 15/2020/QĐ-UBND ngày 10/4/2020 UBND tỉnh Thanh Hóa Điều Quyết định quy định UBND cấp huyện định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gồm Chủ tịch/Phó Chủ tịch UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện lãnh đạo Phịng Tài - Kế hoạch làm Thường trực Hội đồng; Lãnh đạo Phịng Tài ngun Mơi trường, phòng ban liên quan thuộc UBND huyện; Lãnh đạo Chi cục Thuế, Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất làm thành viên hội đồng Quy định không phù hợp với thành phần Hội đồng thẩm định khoản Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP 97 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 48/2021 UBND Chủ tịch UBND ký ban hành có dịng “TM Ủy ban nhân dân” bên “Chủ tịch” ký tên Các định nêu quy định thuộc thẩm quyền ban hành tập thể UBND địa phương lại ban hành theo thẩm quyền cá nhân - Chủ tịch UBND Bên cạnh đó, trình tự hình thức ban hành định quản lý giá đất thực tế nhiều hạn chế, điển hình trình ban hành Nghị định số 96/2019/NĐ-CP khung giá đất chưa bảo đảm thời gian, dẫn đến Nghị định có hiệu lực ban hành Theo Điều 151 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2020 văn quy phạm pháp luật trung ương có hiệu lực khơng sớm 45 ngày kể từ ngày thông qua ký ban hành, văn ban hành theo trình tự, thủ tục rút gọn có hiệu lực thơng qua ký ban hành Đối chiếu Điều 146 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015 việc ban hành khung giá đất không thuộc trường hợp ban hành theo thủ tục rút gọn Có quan điểm cho rằng, việc ban hành Nghị định số 96/2019/NĐ-CP thuộc trường hợp khoản Điều 146 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật cho việc ban hành Nghị định khung giá đất không thuộc trường hợp cần sửa đổi cho phù hợp với văn quy phạm pháp luật ban hành mà Nghị định số 96/2019/NĐ-CP nhằm thay Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Hơn nữa, Điều 113 Luật Đất đai quy định khung giá đất Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm lần nên ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP biết 05 năm sau phải ban hành Khung giá đất để thay Vì vậy, việc ban hành khung giá đất Nghị định số 96/2019/NĐ-CP thể bị động, chậm trễ trình tự, thủ tục ban hành định Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc chậm ban hành bảng giá đất địa phương, không bảo đảm quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ Hai là, nội dung định bất cập, chưa phù hợp với văn quan cấp trên, chồng chéo quy định vấn đề Điển hình chồng chéo quy định phương pháp định giá đất Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC thẩm định giá bất động sản gồm phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp thặng dư Đối chiếu với 05 phương pháp định giá đất Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP phương pháp hệ số điều chỉnh giá Nghị định số 44/2014/NĐ-CP không tương thích với phương pháp Điều gây nhiều bất cập doanh nghiệp thẩm định giá tham gia trình định giá đất, doanh nghiệp tiến hành thẩm định giá áp dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm phương pháp thẩm định giá bất động sản Ngoài ra, quy định kết hoạt động tư vấn xác định giá đất thiếu thống nhất, cụ thể theo Tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 05 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC kết quy trình thẩm định giá “chứng thư thẩm định giá” Trong đó, khoản Điều 30 Thông tư số 98 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ 36/2014/TT-BTNMT quy định tổ chức tư vấn phải xây dựng kết “chứng thư định giá đất” theo mẫu số 21 phụ lục 05 kèm theo Thông tư Hai mẫu với nhiều nội dung khác biệt gây khó khăn định trình áp dụng Ba là, chưa kịp thời ban hành định để triển khai quy định vào thực tiễn quản lý Quá trình ban hành văn hướng dẫn thi hành chưa đồng để đáp ứng hiệu lực thực thi, cụ thể hạn chế xây dựng CSDL giá đất cập nhật biến động giá đất Mặc dù Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định công tác xây dựng liệu giá đất, lập đồ giá đất công bố số biến động giá đất Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT quy định xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thơng tin đất đai khơng có hướng dẫn việc xây dựng khai thác thông tin giá đất Đến tháng 4/2017, Bộ trưởng Bộ TN&MT ban hành Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT quy định quy trình xây dựng CSDL đất đai khơng quy định chi tiết đồ giá đất, việc cập nhật khai thác liệu giá đất Đồng thời, quy định hướng dẫn xây dựng công bố số biến động giá đất chưa ban hành, khơng thể triển khai vào thực tiễn (ii) Tính hợp lý định quản lý nhà nƣớc giá đất Thứ nhất, chưa bảo đảm tính tồn diện tính cụ thể định Các định quản lý chưa bao phủ toàn diện nội dung thiết yếu QLNN giá đất như: giá đất khung giá đất ban hành Nghị định số 104/2014/NĐ-CP không xác định rõ giá đất thời hạn năm từ bảng giá đất địa phương ban hành áp dụng giai đoạn 2015 - 2019 không xác định thời hạn đất sử dụng có thời hạn Điều khơng bảo đảm quy định nguyên tắc định giá đất điểm b khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 “theo thời hạn sử dụng đất” Hạn chế khắc phục lần sửa đổi, bổ sung Nghị định số 01/2017/NĐ-CP chưa thật hoàn chỉnh, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung khoản Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định: “giá đất khung giá đất, bảng giá đất đất sử dụng có thời hạn tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất 70 năm” Tuy nhiên, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp 50 năm Bên cạnh đó, pháp luật chưa quy định sở xây dựng liệu, theo dõi giá đất giao dịch thực tế thị trường Thực trạng phổ biến nước ta, giao dịch bất động sản người dân với ghi giá hợp đồng giao dịch thấp nhiều so với giá giao dịch thực tế đến chưa xây dựng quy định để thu thập liệu giá giao dịch thực tế xây dựng CSDL khoa học nguồn giá Dữ liệu giá đất thực tế thị trường sở chứng minh tính hợp lý định ban hành; liệu giá đất khơng tồn diện ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính hợp lý định ban hành Thứ hai, hạn chế tính khả thi cân lợi ích định Điều Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất phổ biến thị trường tăng, giảm từ 20% so với mức giá tối đa, tối thiểu khung giá, bảng giá kéo dài 180 ngày 99 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 48/2021 liên tục điều chỉnh khung giá, bảng giá Nhưng thực tế khơng có CSDL giá đất phổ biến thị trường, quan, cơng cụ theo dõi diễn biến giá đất thị trường nên thực áp dụng quy định nêu Bên cạnh đó, quy định khoản Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP việc xây dựng bảng giá đất đến đất chưa hợp lý Trong điều kiện quản lý đất đai nước ta điều không khả thi tốn kém; thực tế, đến chưa địa phương xây dựng bảng giá đất đến đất Ngoài ra, quy định nguyên tắc định giá đất Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 phù hợp giá đất phổ biến thị trường lại giới hạn quy định khung giá đất Điều Nghị định số 96/2019/NĐ-CP bất hợp lý phải ban hành bảng giá đất bối cảnh Những quy định thiếu khả thi, mang ý chí chủ quan nêu ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quản lý giá đất hiệu lực thi hành định Bài tốn cân lợi ích bên liên quan định quản lý giá đất quan trọng Điển hình việc cân lợi ích định giá đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất nhiều hạn chế, dự án nhà thương mại, dự án khu thị tiến hành thu hồi đất phân phối đất đai, khai thác dự án khu đất cụ thể xuất 03 loại giá đất: Một là, giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất thu hồi; hai là, giá đất thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư; ba là, giá đất nhà đầu tư thu từ việc khai thác dự án Ba loại giá đất có mức chênh lệch cao, thấp giá đất tính tiền bồi thường Chính hạn chế chế điều tiết phần giá trị tăng thêm định ban hành, chưa hài hịa lợi ích bên tạo nên xúc người có đất thu hồi định giá đất q trình giải phóng mặt Thứ ba, chưa bảo đảm yêu cầu kỹ thuật ban hành định, tồn quy định định tính, tùy nghi phụ thuộc vào ý chí chủ quan chủ thể c thẩm quyền Cụ thể: quy định điều kiện định giá đất, cụm từ “điều kiện tương tự” tiến hành khảo sát, thu thập thông tin giá để định giá sử dụng 08 lần nội dung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT hướng dẫn phương pháp định giá đất tiêu chí để định lượng cụ thể việc xác định tương tự chưa quy định rõ ràng Thuật ngữ “phù hợp” giá đất phổ biến thị trường điều kiện bình thường Điều 112 Luật Đất đai chưa hướng dẫn tỉ lệ, số cụ thể để xác định mức độ phù hợp Bên cạnh đó, tùy nghi quy định giá đất thể cảm tính, chủ quan thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến kết áp dụng định Ví dụ, quy định quy trình thẩm định giá đất Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hành không bắt buộc phải áp dụng nhiều phương pháp hay cứng nhắc trường hợp phải áp dụng phương pháp mà quy định mang tính nguyên tắc, phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ thể thẩm định giá Tuy nhiên, thực trạng Kiểm toán nhà nước áp dụng phương pháp khác cho đất lại lệch vài chục lần giá trị,10 điều dễ dẫn đến sai phạm, tiêu cực lựa chọn phương pháp áp dụng 10 Hà My (2018), Những lỗ hổng khiến tham nhũng, lãng phí đất đai lớn, Tạp chí Tài online (Bộ Tài chính), http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/nhieu-lo-hong-khien-tham-nhung-lang-phi-dat-dai-lon-300532.html, truy cập ngày 17/5/2021 100 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ Giải pháp nâng cao chất lƣợng định quản lý nhà nƣớc giá đất Việt Nam Ban hành định quản lý giá đất nội dung trọng tâm, xây dựng cứ, sở áp dụng biện pháp quản lý giá đất Trước thực trạng định quản lý giá đất nước ta, tác giả kiến nghị giải pháp cụ thể sau: Một là, hệ thống quy định phải thể tồn diện vai trị quản lý Nhà nước giá đất đáp ứng yêu cầu quản trị đất đai đại Chúng ta phải xác định đầy đủ vai trò quản lý Nhà nước giá đất, khơng bó hẹp quyền định giá đất Trên sở xác định tồn diện vai trị quản lý giá đất Nhà nước, Luật Đất đai phải bổ sung quy định nguyên tắc, nội dung QLNN giá đất, làm tảng triển khai quy định chi tiết nội dung quản lý cụ thể Bên cạnh đó, hệ thống định giá đất phải bao phủ toàn diện nội dung quản lý đáp ứng yêu cầu thể chế quản trị đất đai đại, cụ thể: công khai, minh bạch thông tin, ban hành nội dung định; trách nhiệm giải trình chủ thể ban hành định phải quy định thực thi nghiêm túc; bảo đảm hiệu lực, hiệu tham gia Nhân dân trình ban hành định quản lý; nội dung định phải phù hợp chất giá đất, quy luật thị trường cân lợi ích; tuân thủ quy định nội dung trình tự, hình thức ban hành định quản lý, đáp ứng tính toàn diện, đồng bộ, thống nhất, khả thi hiệu lực định quản lý giá đất Hai là, quy định cụ thể nội dung phân cấp ban hành định quản lý giá đất Trước thực trạng thiếu thống địa phương ban hành quy định chi tiết quản lý giá đất, cần xem xét quy định cụ thể nội dung phân cấp cho địa phương Theo đó, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định rõ nội dung UBND cấp tỉnh quyền ban hành quy định chi tiết, điển hình như: quy định trình tự xác định, thẩm định phê duyệt giá đất cụ thể Phân cấp ban hành định cho địa phương phải bảo đảm yêu cầu phân cấp quản lý, tối ưu hiệu quản lý Ba là, bảo đảm tính hợp pháp định quản lý điều kiện tiên khẳng định thượng tôn pháp luật QLNN giá đất Để bảo đảm tính hợp pháp định, trước hết tuân thủ quy định thẩm quyền chủ thể quản lý Việc phân cấp, Ủy quyền ban hành định quản lý phải bảo đảm phù hợp quy định, khả thi, đạt hiệu tối ưu xác định rõ trách nhiệm, với nguyên tắc, bảo đảm tính chuyên nghiệp, hiệu quả, chi phí phân cấp Điển hình, nghiên cứu hồn thiện thống chế phân cấp định giá đất cụ thể địa phương Khắc phục hạn chế, chồng chéo, mâu thuẫn quy định giá đất; thống quy định thẩm định giá đất pháp luật đất đai với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, đặc biệt quy định phương pháp định giá đất; tuân thủ quy định hình thức, trình tự ban hành định, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, kịp thời phát huy hiệu thực tiễn Từ góc độ đối tượng quản lý, để bảo 101 TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 48/2021 đảm tính hợp pháp định nội dung định quản lý giá đất phải phù hợp đặc điểm giá đất dựa tảng thị trường Bốn là, tính hợp lý định quản lý giá đất tạo đồng thuận cộng đồng, giải bất đồng, mâu thuẫn giá đất; bảo đảm tính khả thi hiệu lực định Với đặc điểm giá đất mục tiêu QLNN giá đất dung hồ tính tồn diện cụ thể định tiền đề bảo đảm tính hợp lý định quản lý giá đất Quyết định ban hành phải điều chỉnh đầy đủ nội dung, tương tác phù hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để mang lại hiệu quản lý cao Bên cạnh đó, định phải thỏa mãn tính cụ thể đối tượng quản lý giá đất nhà nước mối quan hệ tác động chế hai giá đất Để đánh giá tính hợp lý định quản lý giá đất chủ yếu dựa vào tính khả thi, có vấn đề lợi ích định Để bảo đảm yếu tố định quản lý phải ban hành sở vận dụng linh hoạt tính khuôn mẫu, định hướng quản lý tảng thị trường Ngoài ra, định phải bảo đảm tính khả thi, phù hợp với điều kiện tại, không áp đặt mong muốn chủ thể quản lý Đồng thời, tính có định tạo sở chặt chẽ, nâng cao tính thuyết phục định Tính kết hợp pháp lý dư luận xã hội định Khi hài hòa nhóm lợi ích tạo đồng thuận cao cộng đồng định ban hành Điều yêu cầu trình ban hành định chủ thể có thẩm quyền phải xem xét thận trọng, thảo luận để lựa chọn giải pháp tối ưu nhất, đặc biệt công khai, minh bạch thông tin mở rộng tham gia chủ thể ngồi nhà nước q trình ban hành định, định giá đất Song song đó, hồn thiện kỹ thuật ban hành định cần thiết, cần bảo đảm tính xác, thống ngôn từ; hạn chế tối đa quy định tùy nghi, ý chí Q trình ban hành định quản lý phải tuân thủ, kết hợp hài hịa tính hợp pháp tính hợp lý định Đây nội dung quan trọng, định hiệu quản lý giá đất qua hình thức mang tính pháp lý Vì vậy, quy định thẩm quyền, trình tự ban hành định phải chuẩn hóa Ngồi ra, định quản lý giá đất phải tổ chức lấy ý kiến đóng góp, tiếp thu giải trình đầy đủ, nâng cao tính cơng khai, minh bạch trình ban hành định Quyết định phải tuyên truyền kịp thời, phổ biến rộng rãi để triển khai vào thực tiễn, có chế bảo đảm hiệu lực thi hành Những thay đổi, chuyển biến công tác ban hành định QLNN giá đất cần khởi phát từ định chủ đạo sở thay đổi tư mối quan hệ quản lý Nhà nước giá đất Mức độ toàn diện, thống nhất, đồng bộ, khả thi định quy phạm quản lý giá đất tảng bảo đảm hiệu QLNN giá đất Kết luận Ban hành định quản lý nội dung yếu QLNN giá đất, vừa thiết lập hệ thống quy tắc vừa kết áp dụng pháp luật Quyết định quản lý phải thể 102 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT, ĐẠI HỌC HUẾ tồn diện vai trị quản lý Nhà nước giá đất; bảo đảm tính thống nhất, hiệu lực hiệu hệ thống định quản lý Ban hành định quản lý hình thức quản lý quan trọng, tiêu biểu hình thức mang tính pháp lý Vì vậy, hồn thiện cơng tác ban hành định QLNN giá đất tiền đề bảo đảm thượng tôn pháp luật quản lý giá đất, tảng thiết lập vận hành hiệu chế quản lý nhà nước giá đất, góp phần phát vai trị giá đất thực mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 2013 Luật Tổ chức quyền địa phương năm 2015 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định khung giá loại đất Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Cao Vũ Minh (2017), Quyết định quản lý nhà nước Chính phủ, Nxb Chính trị quốc gia thật, Hà Nội Hà My (2018), “Những lỗ hổng khiến tham nhũng, lãng phí đất đai lớn”, Tạp chí Tài online (Bộ Tài chính), http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/nhieu-lo-hongkhien-tham-nhung-lang-phi-dat-dai-lon-300532.html [truy cập ngày 17/5/2021] Học viện hành quốc gia (2006), Giáo trình Luật Hành tài phán hành Việt Nam, Nxb Giáo dục, Hà Nội 10 Nguyễn Cửu Việt (2013), Giáo trình Luật Hành Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Hành Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 12 Vũ Thư (2003), Tính hợp pháp hợp lý văn pháp luật biện pháp xử lý khiếm khuyết nó, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 103 ... Giải pháp nâng cao chất lƣợng định quản lý nhà nƣớc giá đất Việt Nam Ban hành định quản lý giá đất nội dung trọng tâm, xây dựng cứ, sở áp dụng biện pháp quản lý giá đất Trước thực trạng định quản. .. TẠP CHÍ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN - SỐ 48/2021 đảm tính hợp pháp định nội dung định quản lý giá đất phải phù hợp đặc điểm giá đất dựa tảng thị trường Bốn là, tính hợp lý định quản lý giá đất tạo... ta phải xác định đầy đủ vai trò quản lý Nhà nước giá đất, khơng bó hẹp quyền định giá đất Trên sở xác định tồn diện vai trị quản lý giá đất Nhà nước, Luật Đất đai phải bổ sung quy định nguyên