BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU

BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH DÂN SỰ VƠ HIỆU LỜI NĨI ĐẦU Giao dịch dân quan trọng phổ biến làm phát sinh quan hệ pháp luật dân Giao dịch dân sở để bên tự thỏa thuận, giao kết xác lập quyền nghĩa vụ dân với Khi xã hội phát triển, vai trò giao dịch dân khẳng định Không phải giao dịch dân đương nhiên có hiệu lực, pháp luật quy định điều kiện mà giao dịch dân phải tuân thủ khơng bị vơ hiệu Khi khơng đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định pháp luật, giao dịch dân vô hiệu hệ tất yếu bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Tuy nhiên có trường hợp tải sản đem thực giao dịch khác với người thứ ba Vấn đề đặt quyền lợi người thứ ba tình tham gia giao dịch bảo vệ nào, giao dịch ban đầu vơ hiệu giao dịch có vơ hiệu hay khơng, người thứ ba tình có giữ lại tài hay phải trả lại cho chủ sở hữu ban đầu, quyền lợi người thứ ba ưu tiên bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu ban đầu đảm bảo nào? Bài tiểu luận “Bảo vệ quyền lợi ngƣời thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu” nhằm tìm hiểu vấn đề nêu trên, bất cập áp dụng pháp luật từ đề kiến nghị hồn thiện pháp luật hợp lý, hiệu CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU 1.1 Khái niệm ý nghĩa việc bảo vệ quyền lợi ngƣời thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu 1.1.1 Khái niệm Để hiểu rõ quy định để bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân hiểu điều kiện, hậu pháp lý trường hợp bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu trước tiên cần làm rõ giao dịch dân vơ hiệu người thứ ba tình 1.1.1.1 Giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân quan trọng phổ biến làm phát sinh quan hệ pháp luật dân Theo Từ điển Tiếng Việt giao dịch “có quan hệ gặp gỡ, tiếp xúc với nhau” Căn quy định pháp luật Dân sự, “Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Như giao dịch dân sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu pháp lý Tất giao dịch dân có điểm chung tạo thành chất giao dịch ý chí chủ thể tham gia vào giao dịch Căn vào bên tham gia vào giao dịch phân biệt giao dịch dân thành hai loại hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương Bên cạnh nguyên tắc tôn trọng quyền tự thỏa thuận bên tham gia giao dịch pháp luật đặt số yêu cầu tối thiểu xem điều kiện có hiệu lực giao dịch dân buộc chủ thể phải tuân thủ Mọi cam kết, thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc bên pháp luật bảo hộ Các điều kiện có hiệu lực giao dịch dân quy định Điều 122 Bộ luật Dân năm 2005: “1 Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; b) Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, Hà Nội, tr.392 Điều 121 Bộ luật Dân năm 2005 luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn tồn tự nguyện Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định” Điều 127 Bộ luật Dân 2005 quy định giao dich dân khơng có điều kiện quy định Điều 122 Bộ luật giao dịch vơ hiệu Như giao dịch dân có hiệu lực phải thỏa mãn tất điều kiện quy định Điều 122, vi phạm điều kiện giao dịch vơ hiệu Những quy định vô hiệu giao dịch dân có ý nghĩa quan trọng việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nhân, quan, tổ chức, Nhà nước, đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ thể giao lưu dân 1.1.1.2 Ngƣời thứ ba tình Khi giao dịch dân vơ hiệu, vấn đề bảo vệ người người thứ ba tình đặt thỏa mãn điều kiện pháp luật quy định Để hiểu rõ người thứ ba tình nhằm bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hiệu quả, cần xác định chủ thể “ngƣời thứ ba” Để bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu cần thỏa mãn điều kiện “giao dịch dân vơ hiệu” Ví dụ: A chủ sở hữu tài sản ban đầu, xác lập với B giao dịch giao dịch vơ hiệu Sau B xác lập giao dịch hợp pháp với C trường hợp C xác định “người thứ ba” Như tài sản giao dịch trải qua chuỗi giao dịch gồm hai giao dịch liên tiếp tài sản đó, giao dịch thứ vô hiệu, giao dịch thứ hai hợp pháp chủ thể cuối giao dịch thứ hai coi “người thứ ba” Bộ luật Dân 2005 sử dụng thuật ngữ “ngƣời” thứ ba tình, cần xác định nội hàm thuật ngữ “người” trường hợp chủ thể Chủ thể tham gia giao dịch dân Bộ luật Dân 2005 đề cập đến “người”, cụ thể điểm a khoản Điều 22 “người tham gia giao dịch dân sự” Điều luật dùng thuật ngữ “người” tham gia giao dịch dân cần hiểu “người” chủ thể tham gia giao dịch dân sự, mà chủ thể tham gia giao dịch dân cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Bản thân người thứ ba tình người tham gia giao dịch dân sự, thuật ngữ “người” người thứ ba tình phải hiểu bao gồm cá nhân chủ thể khác pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Ngồi ra, mục đích quy định bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu pháp luật Dân Việt Nam nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tình tham gia giao dịch Như vậy, khơng có cá nhân mà chủ thể khác tình tham gia giao dịch dân pháp luật bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Về người thứ ba tình, xác định người thứ ba cần làm rõ “ngay tình” có nội hàm Theo Từ điển Luật học “ Ngay tình lịng thẳng, thực thà, tình rõ ràng” Theo Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học “người thứ ba tình tham gia giao dịch dân vô hiệu người chuyển giao tài sản thông qua giao dịch dân mà họ khơng biết, khơng buộc phải biết tài sản người chuyển giao cho họ thu từ giao dịch vô hiệu” Bộ luật Dân có đề cập đến tình dừng lại định nghĩa “Người chiếm hữu khơng có pháp luật tình” Điều 189 Bộ luật Dân 2005 (Điều 195 Bộ luật Dân 1995) sau: “người chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật tình người chiếm hữu mà biết việc chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật” Theo Điều 189 nói “Người chiếm hữu khơng có pháp luật tình” cịn Điều 138 đề cập đến “Người thứ ba tình” nội hàm “ngay tình” hai khái niệm cịn vấn đề chưa rõ ràng Ngồi pháp luật dân khơng có quy định cụ thể khác nói người thứ ba tình Nhìn chung tình hay khơng tình cịn khó xác định rõ phụ thuộc vào ý chí người thứ ba nhận thức tài sản mà họ giao dịch có phải đối tượng giao dịch vơ hiệu trước hay khơng Tuy nhiên hiểu đơn giản tình khơng biết pháp luật khơng bắt buộc phải biết tài sản họ giao dịch đối tượng giao dịch vơ hiệu trước 1.1.2 Ý nghĩa việc bảo vệ quyền lợi ngƣời thứ ba tình Một nguyên tắc thừa nhận chế định sở hữu quyền Bộ Tư Pháp, Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXN Từ điển Bách khoa - Tư pháp, Hà Nội, tr 550 Trường Đại học Luật Hà Nội (1995), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NBB Công an nhân dân, Hà Nội, tr 95 Đỗ Văn Đại (2014), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận, tập 2, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.87 chủ sở hữu pháp luật tôn trọng bảo vệ tuyệt đối, thông qua quy định cho phép chủ sở hữu đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng, người lợi tài sản khơng có pháp luật Chủ sở hữu có quyền địi tài sản từ chủ thể có mối quan hệ trực tiếp với chủ sở hữu lẽ hoàn toàn tất yếu, hợp lý lẫn tình Có thể phân chia mối quan hệ thành loại: Những quan hệ mà tài sản rời khỏi chủ sở hữu phù hợp với ý chí chủ sở hữu quan hệ cho thuê, cho mượn tài sản, dùng tài sản để cầm cố, chấp… Vậy, theo chất quan hệ thoả thuận bên quan hệ nên chủ sở hữu hoàn toàn có để địi lại tài sản mình; Những quan hệ mà tài sản rời khỏi chủ sở hữu ngồi ý chí họ, có loại: thứ nhất, tài sản bị chiếm đoạt trái pháp luật bị trộm cắp, cướp giật, lừa đảo; thứ hai, tài sản chủ sở hữu mà người khác có được lợi, vơ tình phát nhặt được…nhưng không thông báo theo luật định Công nhận cho chủ sở hữu đòi lại tài sản trường hợp đáng chủ thể nắm giữ tài sản có động bất hợp pháp, không sáng tham lam chiếm giữ tài sản Nhưng người thực tế chiếm giữ tài sản người thứ ba tình quyền đòi tài sản chủ sở hữu trì hạn chế phạm vi định Ở đây, nhà làm luật cần phải cân nhắc xung đột lợi ích quyền chủ sở hữu tài sản lợi ích hợp pháp người thứ ba tình Thực chất, đứng sau quyền lợi người thứ ba tình cịn lợi ích chung xã hội, cụ thể ổn định an toàn giao dịch dân chủ thể xác lập Nếu tuyệt đối hố hồn tồn quyền địi tài sản chủ sở hữu tất tạo tâm lý e dè, lo sợ chủ thể định thực giao dịch dân để xác lập quyền sở hữu tài sản cụ thể Và vơ hình định tạo rào cản cho thúc đẩy giao lưu dân sự, thương mại phát triển kìm hãm phát triển kinh tế xã hội nói chung, đặc biệt bối cảnh kinh tế thị trường chuyển hội nhập nước ta Để cân xung đột lợi ích trường hợp này, chế định bảo vệ quyền sở hữu Bộ luật Dân 2005 có quy định mềm dẻo linh hoạt, đặc biệt dành thái độ tôn trọng bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình – điểm tiến hẳn so với quy định BLDS 1995 trước Việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi đáng chủ thể tham gia giao dịch Pháp luật ưu tiên bảo vệ quyền lợi lợi ích chủ sở hữu quy định bảo vệ quyền lợi thứ ba tình tạo chế điều hịa lợi ích chủ sở hữu người thứ ba tình Việc cân đối quyền lợi chủ sở hữu người thứ ba tình có mục đích bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu hợp pháp tài sản, quyền lợi đáng, hợp lý hợp pháp bên tham gia giao dịch đồng thời xem xét đến việc đảm bảo tính ổn định quan hệ dân sự, tránh xáo trộn khơng cần thiết, khuyến khích chủ thể tự bảo vệ quyền lợi mình, góp phần xây dựng ý thức pháp luật bên quan hệ dân 1.2 Bảo vệ quyền lợi ngƣời thứ ba tình trƣờng hợp tài sản giao dịch động sản đăng ký quyền sở hữu 1.2.1 Điều kiện để bảo vệ quyền lợi ngƣời thứ ba tình trƣờng hợp tài sản giao dịch động sản đăng ký quyền sở hữu 1.2.1.1 Giao dịch ban đầu Bộ luật Dân 2005 đưa số điều kiện để người thứ ba tình bảo vệ Điều 138 Ở điều kiện giao dịch ban đầu tài sản động sản đăng ký quyền sở hữu phải giao dịch dân vô hiệu Điều kiện áp dụng trường hợp bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu Ví dụ: Quyết định số 58/2011/DS-GĐT ngày 21/02/2011 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao Theo vụ việc trên, ông Khải, bà Linh, bà Ngẫu lập giấy sang nhượng diện tích đất xác định ơng Nhơn cho anh Long Sau có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh Nhơn chuyển nhượng diện tích cho Tấn Hưng Đối với giao dịch bà Ngẫu, ông Khải, bà Linh với anh Long Tòa án xác định giao dịch “vi phạm điểm b khoản khoản Điều 122 Bộ luật Dân nên bị vô hiệu” Quyết định số 459/2009/DS-GĐT ngày 25/9/2009 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao Theo vụ việc trên, bà Dễ, bà Út, bà Mai ông Hơn đến phịng cơng chứng ký “Thỏa thuận phân chia tài sản” với nội dung xác định nhà 24, đường 35 thuộc đất số 525 đồ số 27 di sản bố mẹ để lại bà Dễ, bà Út, bà Mai đồng ý cho ơng Hơn tồn kỷ phần Sau cấp giấy chứng nhận ơng Hơn chuyển nhượng nhà đất cho bà Mai Khi sảy tranh chấp, Viện kiểm sát cho “Thỏa thuận phân chia di sản” có “vi phạm hình thức lẫn nội nên vơ hiệu” Tịa án xét “Thỏa thuận phân chia di sản” có cơng chứng “có vi phạm hình thức lẫn nội dung” Như để người thứ ba tình bảo vệ theo quy định Điều 138 Bộ luật Dân 2005 giao dịch ban đầu tài sản (cho dù động sản hay bất động sản có phải đăng ký quyền sở hữu hay không) phải giao dịch dân vô hiệu Về giao dịch dân vô hiệu phân tích Vấn đề pháp luật quy định rõ ràng thực tiễn áp dụng khơng có bất cập, vướng mắc 1.2.1.2 Đối tƣợng giao dịch Trong trường hợp này, điều kiện để bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu đối tượng giao dịch động sản đăng ký quyền sở hữu Pháp luật dân có quy định động sản Điều 174 Bộ luật Dân 2005 sau: “Điều 174 Bất động sản động sản Bất động sản loại tài sản gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các loại tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các loại tài sản khác pháp luật quy định Động sản loại tài sản bất động sản.” Như Bộ luật Dân không đưa khái niệm động sản mà liệt kê tài sản bất động sản loại trừ “động sản tài sản bất động sản” Theo Từ điển Tiếng Việt phổ thơng “động sản tài sản chuyển dời tiền của, đồ đạc, ” Về việc đăng kí động sản, Điều 167 Bộ luật Dân 2005 quy định “Quyền sở hữu bất động sản Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, NXB Tp Hồ Chí Minh, T.p Hồ Chí Minh, tr,307 khơng phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Bộ luật Dân văn pháp luật hành không quy định bắt buộc tất các loại tài sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu Việc đăng ký quyền sở hữu động sản thường áp dụng tài sản có ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội cần quản lý Nhà nước, tài sản mà việc đảm bảo quyền sở hữu gặp nhiều khó khăn khơng thực việc đăng ký Trong trường hợp này, việc xác định tài sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu có ý nghĩa việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình cách xác, phù hợp “Những trường hợp pháp luật có quy định khác” đăng ký quyền sở hữu động sản quy định riêng lẻ nhiều văn khác Ví dụ: phương tiện giao thơng đường (Luật Giao thông đường 2008), máy bay (Luật Hàng không dân dụng Việt Nam 2006), phương tiện giao thông đường sắt (Luật đường sắt 2005), bảo vật quốc gia (Luật di sản văn hóa 2001, sửa đổi bổ sung 2009), tàu biển (Bộ luật hàng hải 2005), phương tiện thủy nội địa (Thông tư 21/2011/TT-BGTVT ngày 31/3/2011 Bộ Giao thông vận tải đăng ký phương tiện thủy nội địa), tàu cá (Nghị định 66/2005/NĐ-CP ngày 19/5/2005 Chính phủ đảm bao an tồn cho người tàu cá) Như vậy, động sản đăng kí quyền sở hữu động sản khơng bao gồm loại kể Việc xác định tài sản động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu tạo cho việc bảo vệ hiệu quả, phù hợp với quy định pháp luật quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu pháp luật quy định hai trường hợp bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình trường hợp tài sản giao dịch động sản trường hợp tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu 1.2.1.3 Chủ thể đƣợc bảo vệ Để quyền lợi hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch dân bảo vệ giao dịch dân vô hiệu trường hợp tài sản giao dịch động sản đăng ký quyền sở hữu chủ thể bảo vệ phải người thứ ba tình Tính chất tình đóng vai trị định việc giao dịch người thứ ba có có hiệu lực hay khơng Khi người thứ ba xác định Điều 138 Bộ luật Dân năm 2005 tình quyền lợi họ bảo vệ cách cơng nhận giao dịch họ có hiệu lực Việc công nhận giao dịch người thứ ba tình giúp bảo vệ quyền lợi người thứ ba cách tuyệt đối Tuy nhiên quyền lợi người thứ ba tình bảo vệ cách tuyệt đối họ có động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu thơng qua hợp đồng có đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản Có hai ngoại lệ việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu trường hợp tài sản giao dịch động sản đăng ký quyền sở hữu hai trường hợp quy định Điều 257 Bộ luật Dân 2005; thứ người chiếm hữu tình có động sản thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản, thứ hai động sản bị lấy cắp, bị trường hợp khác bị chiếm hữu ngồi ý chí chủ sở hữu * Đối với trƣờng hợp công nhận giao dịch ngƣời thứ ba tình có hiệu lực ngƣời thứ ba tình phải có đƣợc động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu thông qua hợp đồng có đền bù với ngƣời khơng có quyền định đoạt tài sản “Hợp đồng có đề bù loại hợp đồng mà bên chủ thể sau thực cho bên lợi ích nhận từ bên lợi ích tương ứng” Lợi ích tương ứng khơng đồng nghĩa với lợi ích ngang lợi ích bên dành cho khơng phải lúc tính chất hay chủng loại Hợp đồng có đền bù giao dịch dân phổ biến, ví dụ hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng trao đổi tài sản Người quyền định đoạt tài sản người khơng phải chủ sở hữu tài sản không chủ sở hữu tài sản pháp luật cho phép chuyển dịch tài sản thực tế chuyển dịch cho người thứ ba, ví dụ bán tài sản trông giữ, cho thuê tài sản mượn mà không đồng ý chủ sở hữu Việc cơng nhận giao dịch người thứ ba có hiệu lực cách bảo vệ tốt quyền lợi hợp pháp người thứ ba tình * Đối với trƣờng hợp ngƣời thứ ba tình có đƣợc động sản đăng ký quyền sở hữu thông qua hợp đồng khơng có đền bù với ngƣời khơng có quyền định đoạt tài sản hợp đồng ngƣời thứ ba tình vơ hiệu chủ sở hữu tài sản hợp pháp có quyền địi lại tài sản từ Trường ĐH Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 2, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, tr.103 người chiếm hữu vơ tình quy định Điều 257 Bộ luật Dân 2005 Hợp đồng khơng có đền bù hợp đồng bên nhận lợi ích mà khơng phải giao lại cho bên lợi ích nào, ví dụ hợp đồng tặng cho tài sản Đối với hợp đồng khơng có đền bù, pháp luật nghiêng hướng bảo vệ bên tham gia giao dịch lợi ích mà khơng nhận lại lợi ích từ bên tham gia giao dịch cịn lại Người thứ ba tình có động sản thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản, thân họ tham gia giao dịch nhận lợi ích mà khơng lợi ích Vì pháp luật thiên hướng bảo vệ chủ sở hữu đích thực tài sản động sản khơng đăng ký quyền sở hữu cách không công nhận giao dịch người thứ ba tình có hiệu lực cho phép chủ sở hữu hợp pháp có quyền địi lại tài sản Tuy nhiên khơng phải trường hợp quyền lợi ích hợp pháp người thứ ba không bảo vệ Căn vào quy định pháp luật hậu pháp lý giao dịch dân vơ hiệu quyền lợi hợp pháp người thứ ba tình bảo vệ * Đối với trƣờng hợp ngƣời chiếm hữu tình có đƣợc động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu trƣờng hợp hợp đồng hợp đồng có đền bù chủ sở hữu có quyền địi lại động sản động sản bị lấy cắp, bị trƣờng hợp chiếm hữu ngồi ý chí chủ sở hữu quy định Điều 257 Bộ luật Dân 2005 Trường hợp khơng cần phải xem xét phạm vi nghiên cứu tiểu luận bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu Điều có nghĩa tồn giao dịch chủ sở hữu, giao dịch nằm ý chí chủ sở hữu, loại trừ trường hợp tài sản giao dịch bị lấy cắp, bị trường hợp chiếm hữu ngồi ý chí chủ sở hữu 1.2.2 Hậu pháp lý việc bảo vệ quyền lợi ngƣời thứ ba tình trƣờng hợp tài sản giao dịch động sản đăng ký quyền sở hữu 1.2.2.1 Trƣờng hợp ngƣời thứ ba tình có đƣợc động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu thơng qua hợp đồng có đền bù với ngƣời khơng có quyền định đoạt tài sản Về nguyên tắc, giao dịch dân vô hiệu giao dịch dân vô hiệu Tuy nhiên việc người thứ ba tình tham gia vào 10 động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu Cách hiểu thứ hai: đối tượng thuộc phạm vi điều chỉnh khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005 động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản (kể bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản đăng ký quyền sở hữu) Để làm rõ cách hiểu hợp lý, trước tiên cần biết bất động sản Pháp luật dân có quy định bất động sản khoản Điều 174 Bộ luật Dân 2005 sau: “Bất động sản loại tài sản gồm: e) Đất đai; f) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; g) Các loại tài sản khác gắn liền với đất đai; h) Các loại tài sản khác pháp luật quy định” Như nhà làm luật đưa khái niệm bất động sản phương pháp liệt kê Theo Từ điển Tiếng việt phổ thông, “bất động sản tài sản 12 chuyển dời được, ruộng đất, nhà cửa, ” Việc phân loại tài sản bất động sản hay động sản phụ thuộc vào tính chất có di dời, di chuyển vật hay không Vấn đề đặt có phải bất động sản phải đăng ký hay không? Nếu bất động sản phải đăng ký khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005 hiểu đơn nghĩa Điều 167 Bộ luật Dân 2005 quy định “quyền sở hữu bất động sản đăng ký theo quy định Bộ luật pháp luật đăng ký bất động sản” Tuy nhiên vấn đề đăng ký động sản chưa có quy định cụ thể, rõ ràng thấy có bất động sản khơng bắt buộc phải đăng ký trồng đất, cột thu lôi gắn vào nhà, Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản có ý nghĩa quan trọng việc cơng khai cơng khai tình trạng pháp ý tài sản mà pháp luật buộc phải đăng ký, chủ thể biết thơng tin tài sản đăng ký nhằm xác lập giao dịch Như thấy khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005 hiểu theo 12 Viện ngôn ngữ học (2002), Từ điển Tiếng Việt phổ thông, NXB Tp Hồ Chí Minh, T.p Hồ Chí Minh, tr,44 16 cách thứ hợp lý khẳng định tầm quan trọng việc đăng ký quyền sở hữu tài sản 1.3.1.3 Chủ thể đƣợc bảo vệ Để quyền lợi hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch dân bảo vệ giao dịch dân vô hiệu chủ thể bảo vệ phải người thứ ba tình Tính chất tình đóng vai trò định việc người thứ ba tham gia giao dịch có phải luật bảo vệ hay không tài sản giao dịch mà họ nhận từ giao dịch vơ hiệu trước * Đối với trƣờng hợp tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu đƣợc chuyển giao giao dịch khác cho ngƣời thứ ba tình mà khơng phải hai trƣờng hợp (1) ngƣời thứ ba tình nhận đƣợc tài sản thông qua bán đấu giá (2) giao dịch với ngƣời mà theo án, định quan nhà nƣớc có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản nhƣng sau ngƣời chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa giao dịch với người thứ ba 13 tình bị vơ hiệu Như trừ hai ngoại lệ nêu trên, trường hợp người thứ ba tình giao dịch với tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu giao dịch họ vơ hiệu * Đối với trƣờng hợp tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu đƣợc chuyển giao giao dịch khác cho ngƣời thứ ba tình mà ngƣời thứ ba tình nhận đƣợc tài sản thơng qua bán đấu giá khơng cơng nhận giao dịch người thứ ba không vô hiệu “Bán đấu giá tài sản hình thức bán tài sản cơng khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc trình tự 14 pháp luật quy định” Đặc trưng việc bán đấu giá tài sản tính cơng khai Tính công khai thể việc bán đấu giá công khai phương tiện thông tin đại chúng, tồn trình tự, thủ tục bán đấu giá theo phải theo quy định pháp luật, việc bán đấu giá tài sản giúp hiểu rõ tài sản đấu giá vào quy định pháp luật mà hiểu rõ trình tự, thủ tục việc bán đấu giá có với quy định pháp luật 13 14 Khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005 Điều Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 bán đấu giá tài sản 17 hay không Pháp luật bán đấu giá tài sản quy định khoản Điều Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 bán đấu giá tài sản “Trong trường hợp có định quan nhà nước có thẩm quyền việc sửa đổi phần hủy bỏ toàn Quyết định liên quan đến tài sản bán đấu giá có vi phạm pháp luật trước tài sản đưa bán đấu giá trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản đảm bảo tuân theo đầy đủ quy định pháp luật tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng người mua tài sản bán đấu giá” Quy định pháp luật bán đấu giá tài sản hoàn toàn phù hợp với quy định Bộ luật Dân 2005 việc bảo vệ người thứ ba tình trường hợp nhận tài sản bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu thơng qua bán đấu giá Nhìn góc độ luật so sánh, Điều 2280 Bộ luật Dân Pháp quy định, người giữ vật người khác bị mà mua vật chợ, hội chợ, bán đấu giá, chủ sở hữu có quyền lấy lại vật cách trả cho người giữ vật số tiền mua Ngồi ra, điều luật cịn qui định, người cho thuê muốn đòi lại động sản cho thuê bị chuyển dịch, muốn đòi lại vật phải trả cho người 15 có vật số tiền mua vật Theo quy định người tình mua thơng qua bán đấu giá, hội chợ chưa xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu chủ sở hữu lấy lại tài sản phương thức mua lại tài sản Quy định phù hợp với thực tế, lẽ người mua qua đấu giá, hội chợ khơng buộc phải biết nguồn gốc tài sản có hợp pháp hay khơng, mua bán cơng khai nơi cơng cộng mà mua bán, để đảm bảo cho giao lưu dân thơng thống, ổn định, cần phải bảo vệ người mua tình Việc cơng nhận người thứ ba tình nhận tài sản thơng qua bán đấu giá quy định hợp lý, phù hợp với thực tế để bảo vệ quyền lợi hợp pháp người thứ ba tình * Đối với trƣờng hợp tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu đƣợc chuyển giao giao dịch khác cho ngƣời thứ ba tình mà ngƣời thứ ba tình nhận đƣợc tài sản giao dịch với ngƣời mà theo án, định quan nhà nƣớc có 15 Nguyễn Minh Tuấn (2007), “Quy định kiện đòi tài sản theo pháp luật Việt Nam số nước giới”, Chuyên đề hội thảo khoa học cấp trường môn dân - Khoa luật Dân trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức ngày 11/12/2007 18 thẩm quyền chủ sở hữu tài sản nhƣng sau ngƣời khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa giao dịch với người thứ ba tình khơng vơ hiệu Có hai trường hợp giao dịch người thứ ba tình khơng bị vơ hiệu: Trường hợp một: người thứ ba nhận tài sản thông qua giao dịch với người mà theo Bản án xác nhận người chủ sở hữu sau người khơng phải chủ sở hữu Bản án bị hủy, sửa Trường hợp hai: người thứ ba nhận tài sản thông qua giao dịch với người mà theo Quyết định quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận người chủ sở hữu sau người khơng phải chủ sở hữu định bị hủy, sửa Có thể thấy trường hợp người thứ ba tình vào tình trạng pháp lý tài sản để giao dịch Tình trạng pháp lý bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu xác nhận Bản án, Quyết định quan nhà nước có thẩm quyền Người thứ ba tình vào án, định quan nhà nước có thẩm quyền cho thấy tài sản giao dịch bên giao dịch với Tại thời điểm giao dịch, bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp chủ thể giao dịch với người thứ ba xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền thơng qua Bản án, Quyết định Về nguyên tắc, thời điểm xác lập giao dịch, đáp ứng đủ điều kiện giao dịch có hiệu lực giao dịch cơng nhận không bị vô hiệu Việc sau giao dịch người thực giao dịch với người thứ ba chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa việc người thứ ba không lường trước biết thời điểm giao dịch Bản án, định quan nhà nước có thẩm quyền pháp lý, xác nhận tình trạng tài sản giao dịch chủ sở hữu tài sản giao dịch Tại thời điểm giao dịch, giao dịch người thứ ba tình khơng vi phạm pháp luật có hiệu lực, sau có Quyết định, Bản án quan nhà nước hủy, sửa giao dịch vi phạm phạm luật người đem tài sản giao dịch chủ sở hữu Vì quan nhà nước có thẩm quyền thay đổi tình trạng sở hữu 19 tài sản, hồn tồn khách quan với ý chí mong muốn người thứ ba tình nên quyền lợi giao người thứ ba tình trường hợp pháp luật dân bảo vệ cách giao dịch người thứ ba tình không vô hiệu 1.3.2 Hậu pháp lý việc bảo vệ quyền lợi ngƣời thứ ba tình trƣờng hợp tài sản giao dịch bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu 1.3.2.1 Trƣờng hợp ngƣời thứ ba tình có đƣợc bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu hai trƣờng hợp nhận đƣợc tài sản thông qua bán đấu giá giao dịch với ngƣời mà theo án, định quan nhà nƣớc có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản nhƣng sau ngƣời khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa Đối với trường hợp người thứ ba tình có bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu trường hợp giao dịch người thứ ba tình không công nhận hiệu lực, nghĩa giao dịch vơ hiệu Giao dịch người thứ ba tình vô hiệu chủ sở hữu ban đầu quyền địi lại tài sản vấn đề lợi ích người thứ ba tình bảo vệ đặt giống trường hợp người thứ ba tình có động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu thông qua hợp đồng 16 đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản Khi xem xét quyền lợi người thứ ba tình chủ sở hữu ban đầu, bắt buộc phải hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu ban đầu người thứ ba bảo vệ cách yêu cầu bồi thường thiệt hại Khi giao dịch người thứ ba tình vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập; bên phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại theo quy định Điều 137 Bộ luật Dân 2005 Trong trường hợp người thứ ba quyền yêu cầu người phải xác lập 16 Xem mục 1.2.2.2 20 giao dịch với bồi thường thiệt hại giao dịch này, thân người thứ ba tình khơng có lỗi lỗi thuộc người xác lập giao dịch với người thứ ba Ngoài ra, người thứ ba tình nhận tài sản từ giao dịch với người khơng có quyền định đoạt tài sản họ sửa chửa, thay đổi, làm tăng giá trị tài sản ban đầu Theo Điều 603 Bộ luật Dân 2005 “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp, người bị thiệt hại hồn trả tài sản phải tốn chi phí cần thiết mà người chiếm hữu, người sử dụng tài sản khơng có pháp luật tình bỏ để làm tăng giá trị tài sản” Khi chủ sở hữu đòi lại tài sản quyền lợi người thứ ba tình bảo vệ cách yêu cầu bồi thường thiệt hại Vấn đề hoa lợi, lợi tức phát sinh thời gian người thứ ba tình chiếm hữu hài sản giải giống trường hợp người thứ ba tình có động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu thông qua hợp đồng đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản Căn khoản Điều 194 Bộ luật Dân 2005 “Người chiếm hữu khơng có pháp luật tình có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo quy định pháp luật” Như người thứ ba tình hưởng hoa lợi, lợi tức pháp sinh trình chiếm hữu tài sản mà khơng bị chủ sở hữu tài sản ban đầu địi lại đòi tài sản Quy định pháp luật cho thấy vấn đề không công nhận giao dịch người thứ ba tình mang lại hệ pháp lý chủ sở hữu ban đầu quyền địi lại tài sản, người thứ ba tình phải trả lại tài sản quyền lợi hợp pháp người thứ ba tình bảo vệ 1.3.2.1 Trƣờng hợp ngƣời thứ ba tình có đƣợc bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông qua bán đấu giá giao dịch với ngƣời mà theo án, định quan nhà nƣớc có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản nhƣng sau ngƣời khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa Khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005 quy định người thứ ba tình có tài sản hai trường hợp giao dịch người thứ ba tình khơng bị vô hiệu Khẳng định giao dịch người thứ ba tình khơng bị vơ hiệu có nghĩa công nhận giao dịch người thứ ba 21 17 tình có hiệu lực Việc cơng nhận giao dịch người thứ ba tình có hiệu lực cách tối ưu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp người thứ ba tình họ quyền giữ lại tài sản giao dịch Xét cho cùng, mục đích chủ thể tham gia giao dịch mong muốn giao dịch hợp pháp, có hiệu lực bên thực giao dịch cơng nhận giao dịch người thứ ba tình có hiệu lực, cho phép họ giữ lại tài sản giao dịch cách thức vô hiệu để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đáng họ Vấn đề đặt quyền lợi chủ sở hữu tài sản bảo vệ giao dịch người thứ ba tình có hiệu lực người thứ ba tình quyền nhận tài sản giao dịch? Điều 260 BLDS quy định: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu bồi thường thiệt hại” Trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh có đủ yếu tố sau đây: +Hành vi gây thiệt hại hành vi trái pháp luật; +Có thiệt hại thực tế xảy ra; +Có lỗi người gây thiệt hại; +Có mối liên hệ nhân hành vi trái pháp luật thiệt hại xảy Do để bảo vệ quyền lợi mình, chủ sở hữu có quyền kiện đòi người bán tài sản, hưởng lợi khơng đáng từ tài sản phải bồi thường thiệt hại cho Ngồi ra, trường hợp người thứ ba tình có bất động sản động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông qua giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa quan nhà nước có thẩm quyền có lỗi việc ban hành Bản án, Quyết định có trách nhiệm bồi thường cho chủ sở hữu Toà án quan Nhà nước phải chịu trách nhiệm dân theo Điều 619 Điều 620 Bộ luật Dân 2005 Điều 257 258 Bộ luật Dân 2005 bảo vệ quyền chủ sở hữu lợi ích người chiếm hữu tình Mặc khác, quy trách nhiệm dân cho quan nhà nước Toà án cán cơng chức Thẩm phán trình độ chuyên môn yếu hành vi cố ý công nhận quyền 17 Tòa án nhân dân tối cao, Viện khoa học xét xử (2006), TLđđ 23, tr 17 22 sở hữu cho cá nhân, tổ chức trái pháp luật Như giao dịch người thứ ba tình có hiệu lực, họ khơng phải hồn trả lại tài sản chủ sở hữu ban đầu yêu cầu bồi thường thiệt hại để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp 23 CHƢƠNG 2: NHỮNG BẤT CẬP KHI ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI THỨ BA NGAY TÌNH VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN 2.1 Những bất cập áp dụng pháp luật bảo vệ quyền lợi ngƣời thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu Các quy định hành chưa bảo vệ cách triệt để quyền lợi người thứ ba mà việc giao dịch họ thiện chí, tình số trường hợp chưa bảo đảm tính ổn định giao dịch dân Đặc biệt giao dịch dân mà đối tượng giao dịch tài sản đăng ký quyền sở hữu người thứ ba vào tình trạng đăng ký tài sản để thực việc giao dịch Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản thực theo quy định pháp luật quan Nhà nước có thẩm quyền Thơng qua việc đăng ký quyền sở hữu, chủ sở hữu hợp pháp hóa quyền sở hữu việc đăng ký có ý nghĩa làm minh bạch thông tin tài sản, tạo sở cho việc kiểm tra tình trạng pháp lý tài sản Vì việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thực quan Nhà nước có thẩm quyền nên người mua, nhận chuyển nhượng tài sản vào việc đăng ký tài sản để giao dịch điều đương nhiên Họ tin vào quan Nhà nước thơng tin tình trạng pháp lý tải sản khó để người mua tự tiếp cận có đầy đủ thơng tin, việc đăng ký quan nhà nước bao gồm hoạt động thu thập thơng tin tình trạng pháp lý tài sản đó, đủ điều kiện theo quy định pháp luật tài sản đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu người thứ ba vào việc đăng ký mà xác lập giao dịch thấy trường hợp này, họ “người thứ ba tình” Bản thân họ khơng biết biết tài sản đăng ký quan Nhà nước không thuộc quyền sở hữu người đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản từ giao dịch vô hiệu trước Giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp hóa tài sản giao dịch Ví dụ: đầu năm 2011, bà Phan Thị Ngọc Anh (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM) mua ông N nhà đường Đào Duy Anh, quận Phú Nhuận với giá 10 tỉ đồng Sau cơng chứng hồn thành nghĩa vụ thuế, 24 bà Anh thấy giấy hồng cũ nhà bị rách gáy nên làm hồ sơ đăng đổi giấy hồng Sau đó, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Phú Nhuận viết giấy hẹn bà Anh vào 22-11-2011 đến nhận giấy Bất ngờ vào sáng 20-11-2011, UBND quận Phú Nhuận gửi thông báo cho bà Anh nhà bà mua bị quan thi hành án định tạm dừng việc chuyển quyền sở hữu người chủ cũ phải thi hành án với người khác Lúc mua nhà bà hồn tồn khơng biết thơng tin nhà, việc cơng chứng hợp đồng mua bán nhà diễn bình thường, khơng bị ngăn chặn… Tương tự, tháng 8-2009, anh Nguyễn Chiến Thắng mua anh H nhà ba tầng TP Bắc Ninh (nhà chấp ngân hàng) Anh Thắng anh H đến ngân hàng toán nợ, ngân hàng lý hợp đồng, trả lại giấy tờ nhà Sau đó, anh Thắng mang giấy tờ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xin xóa chấp xác nhận Cùng ngày, hai bên phường làm thủ tục mua bán phường xác nhận Tuy nhiên, gần năm sau, Chi cục Thi hành án dân TP Bắc Ninh lại kê biên 18 nhà với lý để đảm bảo việc thi hành án người bán Trong hai vụ việc trên, bà Anh anh Thắng vào giấy đăng ký quyền sử dụng đất để xác lập giao dịch Họ vốn biết tài sản mua bị quan Thi hành án kê biên Trong trường hợp ta thấy áp dụng khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005 giao dịch bà Anh anh Thắng vơ hiệu, có nghĩa họ khơng giữ lại nhà họ mua Nếu muốn bảo vệ quyền lợi bà Anh anh Thắng khởi kiện người bán nhà cho u cầu bồi thường thiệt hại Việc bồi thường thiệt hại khơng phải mục đích mà bà Anh anh Thắng hướng đến, họ muốn mua nhà sở hữu nhà, vào việc đăng ký mà việc nhà bị kê biên Có thể thấy quyền lợi bà Anh anh Thắng không đảm bảo áp dụng quy định pháp luật hành đối người người thứ ba tình Những vụ việc cho thấy khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005 hành đẩy người mua, nhận chuyển nhượng, nhận chấp thuê nhà đất, ô tô, xe máy… phải đối mặt với rủi ro pháp lý cao Vì thực giao dịch, người dân thường biết tin vào giấy tờ quan nhà nước, tin vào quan công chứng chứng nhận tính hợp pháp giao dịch Họ 18 http://phapluattp.vn/phap-luat/sua-blds-nguoi-thu-ba-ngay-tinh-het-thiet-thoi-543664.html 25 biết tranh chấp, rắc rối liên quan đến tài sản có rủi ro họ lại phải gánh chịu Ngồi ra, vấn đề tài sản có nhiều đồng sở hữu giấy đăng ký quyền sở hữu đứng tên người, họ đồng sở hữu khác đồng ý mà giao dịch với người thứ ba, người thứ ba vào giấy đăng ký mà giao dịch đồng sở hữu khác kiện, theo khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005 người thứ ba phải trả lại tài sản Tài sản di sản đồng thừa kế, tài sản thuộc sở hữu chung giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đứng tên người người đứng tên giấy tờ đứng bán, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh, cầm cố… Sau bán, chuyển nhượng… người mua làm thủ tục giấy tờ sở hữu làm xong thủ tục giấy tờ, người mua đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đồng thừa kế, đồng sở hữu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vơ hiệu, Tịa án xét xử chấp nhận yêu cầu người khởi kiện, người thứ ba tình khơng bảo vệ Tài sản (chủ yếu nhà, đất) đứng tên hộ gia đình người hộ gia đình đứng bán, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh… dẫn đến tranh chấp người thứ ba tình bị thiệt hại, người thứ ba chiếm hữu tình khơng thể biết hộ gia đình gồm ai, thành viên hộ gia đình khơng tham gia đầy đủ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh… Vì vậy, thành viên khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng vơ hiệu, Tịa án chấp nhận u cầu người khởi kiện Tài sản chủ sở hữu người khác đứng tên hộ người đem bán, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh… chủ sở hữu tài sản khởi kiện u cầu Tịa án tun bố hợp đồng, giao dịch vơ hiệu, Tòa án xét xử chấp nhận yêu cầu người khởi kiện Người thứ ba tình khơng bảo vệ Chủ sở hữu ủy quyền cho người có quyền chấp, bảo lãnh, chuyển quyền sử dụng, nội dung thể giấy ủy quyền khơng thật rõ nên giải thích khác Người ủy quyền đem tài sản chấp, bảo lãnh chuyển nhượng Sau xảy tranh chấp chủ sở hữu khởi kiện yêu cầu Tịa án tun bố giao dịch vơ hiệu 26 Trong chủ thể quan hệ tài sản chung vợ chồng hay tài sản đồng sở hữu, đồng thừa kế, tài sản hộ gia đình, tài sản người khác đứng tên hộ… người biết rõ tình trạng tài sản, có điều kiện buộc phải quan tâm đến tình trạng tài sản, tình trạng giấy tờ tài sản Các chủ thể có đủ thơng tin, điều kiện chủ thể khác để thực việc bảo tồn tài sản thực việc kê khai, đăng ký, làm giấy tờ chứng nhận sở hữu tài sản theo quy định pháp luật kê khai, đăng ký Nếu họ có ủy quyền để thành viên quản lý, kê khai, làm thủ tục giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng họ đủ điều kiện thuận lợi chủ thể khác kiểm tra, xem xét tài sản, giấy tờ tài sản Nếu họ không thực tốt, không quan tâm đầy đủ đến việc kiểm sốt phần quyền tài sản họ đáng chịu nhiều rủi ro so với người thứ ba tình Ngồi thực tế có trường hợp đồng sở hữu, sử dụng, người có quyền lợi tài sản biết người đứng tên giấy tờ tham gia giao dịch dân (bán, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh) biết từ giao dịch diễn sau biết khơng phản đối, ngầm không biết, sau đứng khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng (việc Tòa án thu thập chứng chứng minh họ biết không phản đối khó, thu thập khơng chấp nhận yêu cầu họ, không thu thập được, thực tiễn xét xử buộc phải chấp nhận yêu cầu người khởi kiện hủy hợp đồng, quyền lợi người thứ ba tình khơng bảo vệ hợp lý) Do đó, cần quy định cho buộc đồng sở hữu phải có lựa chọn, biết có giao dịch khơng đồng ý phải phản đối ngay, ngăn chặn giao dịch diễn ra, họ biết giao dịch diễn không phản đối quyền lợi người thứ ba cần bảo vệ Thiết nghĩ cần quy định đối tượng giao dịch dân tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao giao dịch khác cho người thứ ba người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vơ hiệu lẽ sau: Một là, quy định vây góp phần đảm bảo tốt hơn, công bằng, hợp lý quyền, lợi ích hợp pháp người thiện chí, tình giao lưu dân sự, theo người thứ ba tình vào việc đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch người thứ ba tình bảo 27 vệ Hai là, Điều 168, Điều 439, Điều 692 Bộ luật Dân 2005, khoản Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định thời điểm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu tính từ thời điểm đăng ký Do việc bảo vệ người thứ ba tình trường hợp tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản nay, đảm bảo đồng nhất, ổn định quan hệ dân Ba là, việc quy định góp phần thay đổi nhận thức người dân công tác đăng ký tài sản, đồng thời góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm cán làm công tác đăng ký tài sản Theo phân tích trên, loại trừ trường giao dịch tài sản đăng ký quyền sở hữu người thứ ba vào tình trạng đăng ký tài sản để thực việc giao dịch quyền lợi người thứ ba tình bảo vệ cách giao dịch người thứ ba tình khơng bị vơ hiệu; trường hợp cịn lại đối tượng giao dịch dân tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản chưa đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền chuyển giao giao dịch khác cho người thứ ba theo tinh thần khoản Điều 138 Bộ luạt Dân 2005, theo giao dịch bị vơ hiệu, trừ trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị huỷ, sửa 2.2 Kiến nghị hồn thiện Vì lẽ trên, luật dân cần phân chia trường hợp đối tượng giao dịch tài sản phải đăng ký quyền sở hữu chưa đăng ký quyền sở hữu đăng ký quyền sở hữu mà người thứ ba vào việc đăng ký để xác lập giao dịch dẫn đến hệ việc công nhận giao dịch người thứ ba tình khác nhau, nhằm bảo vệ hợp lý quyền lợi người thứ ba tình, cụ thể sau: Khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2005: “Trường hợp đối tượng giao dịch dân tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau 28 chuyển giao giao dịch khác cho người thứ ba người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vô hiệu Trường hợp đối tượng giao dịch dân tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà tài sản chưa đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền chuyển giao giao dịch khác cho người thứ ba giao dịch bị vơ hiệu, trừ trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị huỷ, sửa” 29 KẾT LUẬN Vấn đề bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu vấn đề cần quan tâm làm rõ thực tiễn tranh chấp vấn đề phổ biến Sau tìm hiểu vấn đề trên, rút kết luận: Thứ nhất, giao dịch dân vô hiệu, vấn đề bảo vệ người thứ ba tình đặt ra, nhiên việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình phải đặt cân với lợi ích chủ sở hữu ban đầu Thứ hai, cơng nhận giao dịch có hiệu lực cách tối ưu để bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình khơng phải trường hợp giao dịch người thứ ba tình cơng nhận có hiệu lực Nếu cơng nhận giao dịch người thứ ba tình có hiệu lực họ nhận tài sản giao dịch, giao dịch người thứ ba ngày tình vơ hiệu quyền lợi họ bảo vệ cách yêu cầu bồi thường thiệt hại Thứ ba, để góp phần bảo vệ hợp lý quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu, pháp luật cần phân chia trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà người thứ ba tình vào tình trạng đăng ký để xác lập giao dịch giao dịch người thứ ba không bị vô hiệu 30 ... để bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân hiểu điều kiện, hậu pháp lý trường hợp bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu trước tiên cần làm rõ giao dịch dân vô hiệu người. .. CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU 1.1 Khái niệm ý nghĩa việc bảo vệ quyền lợi ngƣời thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu 1.1.1 Khái niệm... Việc bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu nhằm bảo vệ quyền lợi đáng chủ thể tham gia giao dịch Pháp luật ưu tiên bảo vệ quyền lợi lợi ích chủ sở hữu quy định bảo vệ quyền lợi