Khái niệm về giá đất Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đấtsau đây gọi là giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quyđịnh hoặc đ
Trang 1LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kếtquả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được sửdụng để bảo vệ một học vị nào
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đượccám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc
Thái nguyên, ngày tháng năm
2020
Tác giả luận văn
Đinh Thị Phương Anh
Trang 2LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của thầy giáoPGS.TS Trần Văn Điền, cùng các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài Nguyên,phòng đào tạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trongquá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Bình, tập thể lãnh đạo,cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái, cán bộ PhòngTài nguyên và Môi trường huyện Yên Bình, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai vàPhát triển quỹ đất huyện Yên Bình, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sảntỉnh Yên Bái, cán bộ UBND xã Cảm Nhân, cán bộ UBND xã Đại Minh, cán bộUBND xã Vũ Linh đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện
đề tài
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọiđiều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thànhluận văn./
Thái nguyên, ngày tháng năm
2020
Tác giả luận văn
Đinh Thị Phương Anh
Trang 3MỞ ĐẦU
1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt khôngthay thế được, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại vàphát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thịtrường đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướngmọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hóa,trong đó có đất đai
Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu cho sự phát triển kinh tế
và xã hội, đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đang diễn ra mạnh
mẽ, dân số ngày càng tăng nhanh việc sử dụng đất hợp lý là vô cùng quan trọng củacon người Chính điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khácnhau ngày càng trở lên khó khăn và đất đai càng trở lên quý giá Cùng với sự pháttriển của nền kinh tế đất nước, sự hoàn thiện cơ chế pháp lý về đất đai trong việcmua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhaunhưng chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước Để phát huy nguồn nội lực từ đấtđai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủtướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xâydựng cơ sở hạ tầng Thực tế hình thức này đã đạt được một số thành quả làm đổimới bộ mặt của nhiều đia phương, nhưng trong quá trình thực hiện còn tồn tại việcgiá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ Để khắc phục những tồn tại
đó, Nhà nước đã thay đổi dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầngtheo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường đãđóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước ta trong
những năm qua Với vai trò đó, cùng với Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) điều đó thể hiện rõ quan điểm nhất quán của Nhà nước là
bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo cơ sở pháp lý vững
Trang 4chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong việcthực hiện pháp luật về đất đai Mặt khác, thị trường bất động sản, mà trong đó phầnquan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thịtrường Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nền nếp, đảm bảo sựcông khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thungân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quảnguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu giá chặtchẽ, đảm bảo thống nhất Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản đã được Quốc hộiban hành, trong đó quy định rõ và thể hiện cụ thể về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấugiá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấugiá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lýnhà nước về đấu giá tài sản Tạo hành lang pháp lý vững chắc cho công cuộc đổimới toàn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng đất nướcViệt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, côngbằng, văn minh.
Yên Bình là huyện miền núi nằm ở phía đông nam tỉnh Yên Bái Trung tâmhuyện cách thành phố Yên Bái 8Km về phía đông nam, cách thủ đô Hà Nội 170Km
về phía tây bắc, phía đông nam giáp huyện Đoan Hùng của tỉnh Phú Thọ, phía tâynam giáp thành phố Yên Bái, phía tây bắc giáp thành phố Yên Bái, huyện Trấn Yên
và Huyện Văn Yên, phía đông bắc giáp huyện Hàm Yên của tỉnh Tuyên Quang, phíabắc giáp huyện Lục Yên Trên địa bàn có tuyến quốc lộ 70 từ Hà Nội đi Yên Bái và
đi Lào Cai chạy qua trung tâm và một số xã của huyện Huyện Yên Bình có tổngdiện tích tự nhiên là 77.319,67 ha trong đó diện tích đất nông nghiệp có 57.690,43
ha chiếm 74,61% tổng diện tích tự nhiên
Là địa phương có nhiều lợi thế so sánh về vị trí địa lý, là đầu mối giao lưu kinh
tế quan trọng của Tỉnh Yên Bái và Lào Cai với Hà nội, là cửa ngõ của vùng TâyBắc,đó là thuận lợi quan trọng để phát triển kinh tế dịch vụ
Để đáp ứng được quá trình chuyển hóa mạnh mẽ trên đà phát triển của huyệntheo hướng Công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhưng phải đảm bảo đúng mục tiêu,chiến lược đúng với quy hoạch đã được phê duyệt, thì việc xây dựng cơ sở hạ tầng
Trang 5là một yếu tố quyết địnhcơ bản đến sự thành công của mục tiêu đã đề ra Để giảiquyết kinh phí phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở hạ tầng như: giao thông, điện,nước, trường học, trạm y tế, … cũng như hạn chế tối đa sự thiếu lành mạnh của thịtrường bất động sản Được sự nhất trí của Ủy ban nhân tỉnh, Ủy ban nhân dân huyện
đã tiến hành thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở để tạo nguồn kinh phí
Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lýNhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ Trên cơ
sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụngđất là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả củacông tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quátrình CNH - HĐH đất nước Vì vậy, Tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái” Nhằm đánh giá một cách trung thực, khách quan về
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện
2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất; tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
- Phân tích, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án củahuyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình
3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của côngtác đấu giá quyền sử dụng đất, những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền
sử dụng đất của khu đất được đấu giá Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu thamkhảo cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền sử dụngđất
- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụngđất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề
Trang 6xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao.
Trang 7Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1 Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Khái niệm về giá đất
Theo Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quyđịnh hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Giá đất được hình thành trongcác trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quankhi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đấttính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đốivới một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định - (Quốc hội, 2013)
Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương phápđịnh giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm địnhgiá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loạiđất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụngđất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụngđất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khảnăng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá nhưnhau Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuấthiện nhiều mức giá đất trên thị trường
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hànhđịnh kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực
Trang 8hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặcgiảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Trên thực tế giá đất có hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thịtrường Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thịtrường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước, là người đại diện chủ sở hữuquy định ra giá đất, Nhà nước sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý
và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đểđánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai
Giá đất do Nhà nước quy định nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đấtgiữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giaođất hoặc cho thuê đất Trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất,thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng đất thì không áp dụng giá này Ngược lại,giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sửdụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giánày đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Qua đó,
để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải cóhình thức đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1.2 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa vàdịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nàotrả giá cao nhất sẽ mua được hàng Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức,trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu Đặcđiểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không có sự gặp
gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của
họ mang tính cạnh tranh Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tínhcạnh tranh”
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức báncông khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham giatrả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người
Trang 9mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bántài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạtđộng bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ
sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiệnviệc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010)
1.1.2 Bất động sản
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tàisản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liềnvới đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định" (Quốchội, 2013)
Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS NhiềuBĐS không phải là BĐS hàng hoá Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chấtcông cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ởnước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013),đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trongthị trường BĐS
1.1.2.1 Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS
Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS Có nhiềucách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểmchung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS đượcthực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, các đặc trưng của hànghóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộhoạt động của thị trường BĐS
sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
Trang 10lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người tađặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
1.1.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1 Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánhtrực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dưđược xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 củaChính phủ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4,Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thôngqua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sửdụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,loại đất cần định giá
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằngthương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tíchđất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác địnhgiá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mạiNhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tàisản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏitổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền vớiđất)
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sửdụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự pháttriển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủyban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Phương pháp
Trang 11này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn;xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án
có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thunhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau Việc bổ sung phương pháp này đáp ứngđược yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thịtrường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởinhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giáthị trường Trong trường hợp đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giátrúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạtđộng đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minhbạch và phù hợp với thị trường Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn
để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với nhữngthửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đấtvới số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lựccủa đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế
1.1.3.2 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạtđộng đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuêđất Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền
sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩmquyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của thửađất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấptỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh quy định)
Trang 12- Tại Mục 1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xácdịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Xác định giá khởi điểm để đấugiá quyền sử dụng đất như sau:
Giá khởi điểm đấu giá quyền = Diện tích đất x Giá đất cụ thể
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấphuyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền
a Các văn bản qui định giá đất theo Luật Đất đai 2003
- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã banhành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giáđất và khung giá các loại đất Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chứcmạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đấttheo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị định số17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản
Trang 13- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩmđịnh giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC về hướngdẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định số24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam;Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩmđịnh giá Việt Nam Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điềukiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất Thông tư
số 03/2012/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mứcthu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phícấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế
độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc cho thuê đất
b Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013
- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hànhNghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư
số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy địnhchi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụthể và tư vấn xác định giá đất
- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hànhThông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của BộTài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giáquyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Bộ Tàichính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5 tháng 1 năm 2015 của Bộ Tàichính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng
3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chínhtrong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặccho thuê đất
Trang 141.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việcxác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh(ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khuvực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan trọng trongsinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợicủa các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các vị trí ở khu trung tâm văn hóa,kinh tế - xã hội, thương mại Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trímặt tiền) Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giácủa khu đất
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích
sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sửdụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽlàm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đốivới mục đích sử dụng đó
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như
hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt đượcxây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thếnào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, vănphòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khácđến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ởđây tăng lên
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố cóảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiênđấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giátrúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)
Trang 15Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ lànhững yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay đổigiá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút nhữngngười có nhu cầu.
1.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1 Các văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật Dân sự năm 2015
- Luật Đấu giá tài sản 2016
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chitiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3 năm 2010của Chính phủ về bán đấu giá tài sản
- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫnmức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệphí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫnviệc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sửdụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vềthu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai
Trang 17định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật đấu giá tài sản.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môitrường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giáđất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc sửđổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của
Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt độngđấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của BộTài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giáquyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
- Thông tư 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính về việc về việc quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản
1.1.4.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giảipháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính côngkhai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Tuy nhiên, trong thực tế việc làmnày chưa được áp dụng phổ biến Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đấtđai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyếtliệt, đồng bộ và hiệu quả
Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:
Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong
bồi thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thườngchưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồithường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giaocho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đấtnông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu
đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sảnphát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)
Trang 18Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất,thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm địnhgiá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyếtđịnh giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá.Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hìnhthức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường,góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốnđang là vấn đề bức xúc hiện nay
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”
trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảysinh Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điềukiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội choviệc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng
“quân xanh, quân đỏ”… Song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thứcnày Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế
“xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựachọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự
án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanhchóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽhạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụngnhư đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giáquyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang (Nguyễn Tân Thịnh Đấu giá quyền
sử dụng đất công cụ giải quyết bức xúc về đất đai, Tạp chí Tài chính số 10/2012)
Trang 191.1.4.3 Ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giáquyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ,khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơcấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng đượcmột phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần chongười dân, xây dựng nông thôn mới, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế
- xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng
Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quyhoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đãđược xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống Tiền thu được
từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thôngqua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiềuđịa phương
Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, côngbằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước vàlợi ích của người sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiệnnay Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại LuậtĐất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất Đó là giá đất do Nhà nướcquy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền sử dụng đất, giá đấthình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất Trên thực tế, do nhiều lý do mà hiện naygiá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường chuyểnnhượng, so với giá trị thực của đất Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thứcchỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhànước quy định Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai giá đất” Người hưởng lợi nhiều nhất từ
cơ chế này là một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theohình thức chỉ định Thiệt hại lớn nhất thuộc về người sử dụng đất có đất bị thu hồi
và Nhà nước Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”;tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho
Trang 20phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết
và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi íchngười có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư Do trong đấu giá quyền sử dụngđất người sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ramột khoản tiền không nhỏ để có quyền sử dụng đất Nên khi được Nhà nước giaođất hoặc cho thuê đất họ biết họ phải làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý
và hiệu quả hơn
Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất với vai trò đảm bảo thực hiện nghĩa vụcủa người sử dụng đất là vấn đề tất yếu cần được quy định cụ thể và thực hiện thốngnhất nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn chỉnh ở nước
ta Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất là một loạihàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên thị trường bằng nhiều cách thức, trong
đó có đấu giá như các loại tài sản khác (nguồn internet)
1.2 ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 1.2.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà đất" ra đời năm 1994, và thị trường BĐSthực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền
sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước vềquyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ
Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể,quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐcủa UBND huyện trở lên để làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế vàphương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo vớiChính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việcgiao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là
do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợphình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện
Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầuhoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương
Trang 21mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiệnphương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới
có thể dùng phương thức thương lượng song phương
Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượngsong phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiềnSDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựngCSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và cácbiện pháp sử dụng cụ thể
Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏathuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giáBĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên tráchcung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở TrungQuốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chứcTrung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đaiQuốc gia (Doãn Quang Hùng, 2010)
1.2.2 Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với cáctài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sauthời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnhhưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con
nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm
cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhânkhông thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanhtoán cho những khoản nợ (Doãn Quang Hùng, 2010)
1.2.3 Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ bán đấu giá bất động sản đã trở nên vôcùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chónghơn Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường chonhững người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhấtcho tất cả mọi người Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và
Trang 22khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình
tự của nó
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nóitrực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng Những người nộp hồ sơ phải đặt trước mộtkhoản đặt cọc và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyếtđịnh
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệuquả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao bao gồm:
- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá
- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất
- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào
- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người
có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra
- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp
- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng
- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá
- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo nhữnghợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục
- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá (Mạng internet)
Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết địnhkhi phiên đấu giá diễn ra Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêucực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người thamgia Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹdường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người
Trang 23tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích
mà hình thức đấu giá có thể mang lại
Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổchức bán đấu giá Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấugiá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá
1.2.4 Một số nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ - me mới
có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữuđối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng
- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.
Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 đượcgọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua
chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sáchtài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua cácngân hàng
- Philíppin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu
thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt độngkinh doanh BĐS
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, phápluật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lýđất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tácđịnh giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coitrọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thựchiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS (DoãnQuang Hùng, 2010)
1.2.5 Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu đượctrong phát triển sản xuất Các nước trên thế giới đều có các chính sách, pháp luậtphù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngàycàng có hiệu quả hơn trong những năm qua Có thể thấy mặc dù các thể chế chínhtrị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chứcquản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới,
Trang 24nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nướctrên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ cónhững điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơchế thị trường bất động sản.
1.3 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.3.1 Sơ lược về tình hình đấu giá đất
Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cánhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được chọn, tổ chứchay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lậplại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựngcông trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệmnộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá vàkết quả trúng đấu giá
Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụngrộng rãi như sau:
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng
- Đấu giá công khai bằng lời
1.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm củathành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quyphạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiềuvăn bản quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất
Ngày 29/5/2003 UBND thành phố Hà nội đã ban hành Quyết định số66/2003/QĐ-UB về việc Ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốnđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội
Ngày 23/10/2008 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số43/2008/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trang 25Ngày 14/9/2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số29/2011/QĐ-UBND về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.Ngày 15/9/2014 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số71/2014/QĐ-UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất, hoặc cho thuê trên địa bàn Thành phố
Sau khi nhận được các văn bản của các cấp, các địa phương đã tổ chức triểnkhai thực hiện các văn bản đó kịp thời, hiệu quả và đã đạt được những kết quả rấtquan trọng, góp phần thực hiện hoàn thành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trênđịa bàn cả thành phố
1.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng
1.3.3.1 Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng hiện có 27 đấu giá viên đang hành nghề tại 11
tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp, các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn
từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó số lượng đấu giá viên
có chuyên môn về luật là 15/27 chiếm 55,55% số lượng đấu giá viên
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Đà Nẵng (sau đây gọi làTrung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp có địa chỉ tại số 8 Phan BộiChâu, phường Thạch Thang, quận Hải Châu, thành Phố Đà Nẵng; được thành lậptheo Quyết định số 1540/QĐ-UB ngày 03 tháng 6 năm 1997 của UBND lâm thờithành phố Đà Nẵng và được bổ sung thêm nhiệm vụ mới theo Quyết định số01/2006/QĐ-UBND ngày 04/1/2006 của UBND thành phố Đà Nẵng Ủy ban nhândân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trungtâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu Trung tâm là đơn vị sựnghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên và thực hiện quyền tựchủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định
* Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 8 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:
Trang 26+ Về ngành nghề kinh doanh: có 04 doanh nghiệp và 02 chi nhánh doanhnghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 04 doanh nghiệp hoạt động đa ngành nghề cókinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 05 công ty cổ phần; 03 công ty trách nhiệmhữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 02 chi nhánh công ty trách nhiệm hữu hạn từ 01thành viên trở lên
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 08 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 08 quận - huyện Hội đồng do Chủtịch UBND Quận - Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện
vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống raquyết định tịch thu theo quy định của pháp luật Hội đồng có thành phần gồm đạidiện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, Phòng Tài chính Kếhoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phốchưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặcbiệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP
có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá
- Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m², mỗi người tham gia đấugiá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn.Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắ lại 03 lần), quá 05phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá
Trang 27- Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản.
1.3.3.3 Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá:
- Giá khởi điểm do ủy ban nhân dân thành phố quyết định giao động từ3.900.000 - 5.330.000 đồng/m², giá bỏ thầu từ 4.200.000 - 12.000.000 đồng/m² vàgiá đất trúng thầu từ 4.850.000 - 12.900.000 đồng/m² cao hơn 1,24 - 2,42 lần so vớigiá khởi điểm quy định Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giákhởi điểm như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằngmức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125 -
130 trường hợp), chỉ có 0,5 trường hợp cho là cao hơn giá trị thị trường
- Tiền đặt cược: Trước khi tham gia đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá phảinộp một khoản tiền đặt cược bằng 10% đối với khu đất (thửa đất) có tổng giá trịtheo giá khởi điểm từ 2.000.000.000 đồng trở xuống; nộp bằng 3% - 5% đối với khuđất (thửa đất) có tổng giá trị theo giá khởi điểm trên 2.000.000.000 đồng và giao choHội đồng đấu giá đề xuất mức tỷ lệ cụ thể tùy theo tổng giá trị khu đất (thửa đất) đểtrình Chủ tịch UBND thành phố quyết định
- Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng quy định đối với khu vựcnày trước khi có dự án là 560.000.000 đồng/m² và giá đất đền bù khi giải phóng mặtbằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000.000 đồng/m²
- Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa khôngquá 45 ngày phải thanh toán xong
1.3.4 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh
1.3.4.1 Cơ cấu tổ chức
* Đội ngũ đấu giá viên
Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 53 tổ chức bán đấu giá tài sảnchuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độ chuyên môn từ cử nhân trở lênthuộc nhiều chuyên ngành khác nhau
* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp
- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi
là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theo
Trang 28Quyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND thành phố HồChí Minh Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất và điềukiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu.Trung tâm là đơn vị sự nghiệp tự đảm bảo toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên
và thực hiện quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính theo quy định
+ Về nhân sự: Trung tâm có 10 đấu giá viên (tất cả đấu giá viên đều có trình
độ từ cử nhân luật trở lên) và 15 nhân viên khác
+ Về cơ sở vật chất: Trung tâm có trụ sở mới xây tại số 19/5 Hoàng Việt,phường 4, quận Tân Bình; kho tài sản tại số 32 Lê Lai, phường 3, quận Gò Vấp và
cơ sở vật chất, các trang thiết bị cần thiết khác đảm bảo tốt cho hoạt động bán đấugiá tài sản
- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 43 doanh nghiệp và 09 chi nhánh doanh nghiệp, trong đó có:
+ Về ngành nghề kinh doanh: có 28 doanh nghiệp và 06 chi nhánh doanhnghiệp bán đấu giá (chuyên doanh); 17 doanh nghiệp và 01 chi nhánh doanh nghiệphoạt động đa ngành nghề có kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản
+ Về hình thức doanh nghiệp: có 26 công ty cổ phần, 15 công ty trách nhiệmhữu hạn từ 01 thành viên trở lên; 05 chi nhánh công ty cổ phần và 06 chi nhánhcông ty trách nhiệm hữu hạn từ 01 thành viên trở lên
* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:
Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 quận - huyện Hội đồng do Chủtịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phương tiện
vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trở xuống raquyết định tịch thu theo quy định của pháp luật Hội đồng có thành phần gồm đạidiện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, phòng Tài chính Kếhoạch, phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan
* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt
Trong 05 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thành phốchưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trường hợp đặcbiệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP
Trang 291.3.4.2 Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất
Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hànhQuyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giáquyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận, huyện
và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:
- Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận, huyệnđược thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 của UBNDthành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyết định số76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp cho UBNDcác quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất
- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thựchiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải kýhợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giáquyền sử dụng đất
- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2014)
1.3.5 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái
1.3.5.1 Về triển khai Luật đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật đấu giá tài sản năm 2016 được Quốc hội Khóa XIV thông qua ngày17/11/2016 với 8 chương, 81 điều đã đánh dấu mốc quan trọng trong việc hoànthiện, thống nhất khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đấu giá tài sản và có hiệu lựcthi hành từ ngày 01/7/2017 Có thể nói đây là lần đầu tiên có một văn bản có giá trịpháp lý cao nhất điều chỉnh về lĩnh vực đấu giá tài sản Luật đấu giá tài sản 2016được ban hành đã tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, chặt chẽ, khoa học, đảmbảo nguyên tắc công khai, minh bạch, độc lập, trung thực, khách quan, bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người muađược tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và đấu giá viên Trình tự, thủ tục đấugiá được quy định rõ hơn, chặt chẽ hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển hoạt động hànhnghề đấu giá trong tình hình mới, tiếp cận với xu thế phát triển của thế giới cũngnhư hạn chế thông đồng, dìm giá, thu hút được nhiều người tham gia
Trang 30Được sự hướng dẫn của Bộ Tư pháp và sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Sở
Tư pháp, Trung tâm đã khẩn trương triển khai nghiên cứu, thực hiện Luật đấu giá tàisản và các văn bản hướng dẫn thi hành; tổ chức Hội nghị triển khai thi hành Luật vàcác văn bản pháp luật có liên quan nhằm phổ biến, quán triệt các nội dung cơ bảnđến các đối tượng có liên quan và viên chức, người lao động trong Trung tâm; thốngnhất các quy trình thủ tục trong hoạt động đấu giá theo đúng quy định, soạn thảo cácbiểu mẫu mới phù hợp với quy định của Luật; chuẩn bị mọi nguồn lực để thực hiệnviệc đấu giá theo quy định của Luật
Trung tâm nhanh chóng trao đổi, làm việc, thống nhất cách thức thực hiện và thoảthuận mức thù lao dịch vụ đấu giá với các tổ chức có tài sản phải bán thông qua đấugiá Đặc biệt là làm việc với các Trung tâm Phát triển quỹ đất các huyện, thị xã để
ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện,thị xã theo quy định mới Nếu như trước đây Trung tâm chỉ cử đấu giá viên về điềuhành đấu giá tại các huyện, thị xã nhưng từ khi Luật đấu giá tài sản có hiệu lực từngày 01/7/2017, Trung tâm đã thực hiện ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất vớicác Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện toàn bộ trình tự, thủ tục về đấu giátheo quy định
1.3.5.2 Về tăng cường nguồn lực đảm bảo cơ sở vật chất, điều kiện tốt nhất cho công tác đấu giá tài sản
Tiếp tục thực hiện Đề án vị trí việc làm, Trung tâm đã quan tâm công tác kiệntoàn tổ chức bộ máy, nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động thông qua việcthực hiện cải cách thủ tục hành chính, chấn chỉnh kỷ luật, kỹ cương, thái độ phục vụkhách hàng; nâng cao kỹ năng hành nghề và thái độ chuyên môn, nghiệp vụ cho đấugiá viên Bộ máy Trung tâm hiện có 01 Giám đốc, 01 Phó Giám đốc, 8 đấu giá viên,
8 chuyên viên và nhân viên đều có trình độ cử nhân luật, cử nhân kinh tế
Được sự quan tâm của UBND tỉnh và các ngành có liên quan, Trung tâm đã hoànthành nhiệm vụ chủ đầu tư Dự án Mở rộng trụ sở Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sảntỉnh Yên Bái Quá trình triển khai đã thực hiện đúng quy định về quy trình đầu tưxây dựng cơ bản, đơn vị đã giám sát việc xây dựng công trình đảm bảo đúng tiến độ
Trang 31đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, đáp ứng yêu cầu tổ chức đấu giá, đảm bảo anninh, an toàn được kiểm soát dễ dàng và chặt chẽ hơn.
1.3.5.3 Về công tác đấu giá tài sản
Năm 2017, Trung tâm đã tích cực liên hệ với các tổ chức, cá nhân để ký kếthợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, phối hợp với với Ngân hàng, tổ chức tín dụng xử
lý tài sản cầm cố, thế chấp, đẩy nhanh công tác đấu giá tài sản tịch thu sung quỹNhà nước do các ngành chuyển giao theo quy định, phối hợp với cơ quan thi hành
án giải quyết các hồ sơ còn tồn đọng Đã ký kết được 143 Hợp đồng dịch vụ đấu giátài sản, tăng 22% so với cùng kỳ năm trước (Cùng kỳ năm 2016 ký kết được 117Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản); tổ chức 1.498 cuộc đấu giá thành, tăng 290% sovới cùng kỳ năm trước (Cùng kỳ năm 2016 tổ chức 384 cuộc đấu giá thành), giá trịtài sản bán được hơn 697 tỷ đồng, tăng 11,3% so với cùng kỳ năm trước (Cùng kỳnăm 2016 giá trị tài sản bán được hơn 626 tỷ đồng), chênh lệch tăng so với giá khởiđiểm hơn 130 tỷ đồng, tăng 176% so với cùng kỳ năm trước (Cùng kỳ năm 2016 là
47 tỷ đồng)
1.3.5.4 Về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Một trong những điểm nổi bật của Luật đấu giá tài sản đó là bổ sung thêmhình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp Được sự chỉ đạo của Sở Tư pháp và
sự thống nhất cao của các đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất,
từ ngày 01/7/2017, Trung tâm đã áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếptrong đấu giá quyền sử dụng đất và đã thu được kết quả chênh lệch so với giá khởiđiểm cao Riêng tại địa bàn thành phố Yên Bái, Trung tâm đã tổ chức 295 cuộc đấugiá thành, với giá trị quyền sử dụng đất bán được 329 tỷ đồng, chênh lệch tăng sovới giá khởi điểm hơn 28 tỷ đồng Tại địa bàn các huyện, thị xã, Trung tâm đã tổchức 1.203 cuộc đấu giá thành, với giá trị quyền sử dụng đất bán được 368 tỷ đồng,chênh lệch tăng so với giá khởi điểm hơn 102 tỷ đồng
Thực tiễn áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp đã thu đượckết quả khả quan Tình trạng thông đồng, dìm giá hầu như không xảy ra, an ninh trật
tự tại thời điểm bỏ phiếu trả giá và buổi công bố kết quả trả giá được đảm bảo,khách hàng tham gia đấu giá hoàn toàn yên tâm và tin tưởng
Trang 32Với những kết quả nổi bật trên, năm qua, tập thể Trung tâm đã được UBND tỉnhtặng Cờ thi đua, 01 đồng chí Giám đốc Sở tặng Giấy khen, 01 đồng chí đạt danhhiệu chiến sỹ thi đua cơ sở, 05 đồng chí hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, 12 đồng chíđạt danh hiệu Lao động tiên tiến.
Năm 2019, dự báo tiếp tục là một năm đầy khó khăn, thách thức đối vớiTrung tâm Vì thế, ngay từ đầu năm, Trung tâm đã xác định thực hiện nhữngphương hướng, nhiệm vụ sau:
Một là,tiếp tục đẩy mạnh công tác chỉ đạo, điều hành, cải tiến lề lối làm việc,
nêu cao tinh thần trách nhiệm của lãnh đạo đơn vị, phát huy tính chủ động, sáng tạocủa toàn thể viên chức và nhân viên trong đơn vị, phấn đấu đạt kết quả cao nhấttrong thực hiện nhiệm vụ được giao
Hai là, tiếp tục triển khai thực hiện Luật đấu giá tài sản và các văn bản
hướng dẫn thi hành; bám sát các chương trình trọng tâm, kế hoạch hoạt động cụ thểcủa UBND tỉnh, Sở Tư pháp để triển khai thực hiện nhiệm vụ đấu giá tài sản Tiếptục triển khai thực hiện Kế hoạch 333/KH–UBND ngày 25/3/2014 của UBND tỉnh
về triển khai Đề án phát triển và tăng cường năng lực đội ngũ Đấu giá viên đến năm
2015 và định hướng phát triển đến 2020 trên địa bàn tỉnh Quảng Bình Thực hiệncác hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản đã ký kết với các cơ quan, tổ chức đảm bảochất lượng, có hiệu quả Chú trọng xây dựng mối quan hệ phối hợp trong công tácđấu giá giữa Trung tâm với các Trung tâm phát triển quỹ đất; Cơ quan thi hành ándân sự, Tổ chức tín dụng, Chi cục quản lý thị trường và các cơ quan khác có thẩmquyền xử lý tài sản nhà nước theo quy định Phấn đấu năm 2018 đạt mức cao hơnnăm 2017 trên tất cả các mặt: số hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, số cuộc đấu giá,
số cuộc đấu giá thành và giá trị tài sản đấu giá
Ba là, nghiên cứu, sáng tạo và áp dụng linh hoạt các sáng kiến, giải pháp
trong hoạt động đấu giá có hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng đấu giá tài sản, tăngnguồn thu cho ngân sách nhà nước
Bốn là, tăng cường các hoạt động kiểm soát các thủ tục hành chính; thực
hành tiết kiệm, chống lãng phí; phòng, chống tham nhũng trong Trung tâm Tăngcường kỷ cương hành chính, kỷ luật lao động; kiên quyết xử lý các trường hợp vi
Trang 33phạm pháp luật, kỷ luật, chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp Quan tâm, chú trọng côngtác tiếp công dân, giải quyết kịp thời, chính xác những khiếu nại, tố cáo và nghiêmchỉnh thực hiện việc niêm yết công khai trong thực hiện nhiệm vụ đấu giá.
Năm là,tiếp tục chăm lo đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn
nghiệp vụ, lý luận chính trị, tin học cho viên chức Đồng thời tăng cường công tácgiáo dục chính trị, tư tưởng, đặc biệt là thực hiện tốt cuộc vận động “Đẩy mạnh họctập và làm theo tư tưởng, đạo đức, phong cách Hồ Chí Minh” gắn với thực hiện cácnhiệm vụ chính trị của cơ quan; thực hiện Nghị quyết Trung ương 4 (khóa XII) vềtăng cường xây dựng chỉnh đốn đảng; ngăn chặn, đẩy lùi sự suy thoái về tử tưởngchính trị, đạo đức lối sống, những biểu hiện “tự diễn biến”, “tự chuyển hóa” trongnội bộ
1.3.5.4 Nguồn thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Năm 2018 tỉnh Yên Bái Đã tích cực triển khai thực hiện công tác tạo quỹđất sạch, tổ chức bán đấu giá; thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, đến hết ngày31/12/2018, đã thu nộp vào ngân sách được là 547,8 tỷ đồng/520 tỷ đồng đạt105,3% kế hoạch Tỉnh ủy giao
- Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm tăng ngân sách nhà nước của tỉnh, tạo nguồn vốn cho nhiều dự án quan trọng trên địa bàn tỉnh như:
+ Trích 30% số thu phát sinh hàng năm để bổ sung vốn cho Quỹ phát triểnđất Trường hợp Dự án do tỉnh vay vốn của Quỹ đầu tư phát triển hoặc Quỹ pháttriển đất, hoặc tạm ứng vốn tạm thời nhàn rỗi của ngân sách tỉnh để tạo quỹ đất bánđấu giá thì thực hiện trích 30% bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất sau khi đã trừcác khoản chi phí của Dự án như sau: chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phíđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹ đất để bán đấu giá
+ Hoàn trả các khoản ngân sách tỉnh vay, tạm ứng để đầu tư phát triển đến hạn phải trả trong năm
+ Bố trí 10% số kinh phí còn lại để thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai,
đo đạc bản đồ địa chính
Trang 34+ Bố trí đủ vốn thanh toán cho các công trình xây dựng cơ bản, có tính chấtxây dựng cơ bản đã quyết toán hoặc có khối lượng hoàn thành, chuyển tiếp từnhững năm trước.
+ Bồi thường, hỗ trợ tái định cư và chi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹđất để bán đấu giá (chuẩn bị đầu tư, thiết kế quy hoạch, san tạo mặt bằng, xây dựngnền, mặt đường, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước)
+ Chi đầu tư cơ sở hạ tầng các xã trong quy hoạch xây dựng nông thônmới
+ San tạo mặt bằng và xây dựng các công trình phụ trợ của các điểm trườngthuộc Chương trình kiên cố hóa trường, lớp học, xây dựng các công trình cho cáctrường học nhằm đạt chuẩn quốc gia, xây dựng, sửa chữa trụ sở và trạm xá xã, hỗtrợ làm nhà văn hóa thôn, bản, cụm dân cư, xây dựng hạ tầng du lịch, xây dựngđường giao thông, kiến thiết thị chính và các công trình phục vụ công cộng, sửachữa trụ sở các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp do huyện, thành phố quản lý
Trang 35Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là người tham gia đấu giá và cán bộ quản lýcông tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái, thông qua 03
+ Thời gian: Giai đoạn từ cuối 2017 đến đầu năm 2019
2.2 ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
2.2.1 Địa điểm nghiên cứu
Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triểnquỹ đất huyện Yên Bình cụ thể qua 3 dự án đã đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- Dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
- Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Cát Lem, xã Đại Minh, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
- Dự án 3: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
Trang 362.2.2 Thời gian nghiên cứu
- Thời gian tiến hành nghiên cứu từ tháng 01/2019 đến tháng 10/2019
- Số liệu thứ cấp cần điều tra thu thập từ năm 2017 đến năm 2019
2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
2.3.1 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất tại huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
- Công tác quản lý đất đai huyện Yên Bình năm 2017
- Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2017
2.3.2 Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
- Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình
- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
- Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
- Đánh giá chung về hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địabàn huyện Yên Bình
2.3.3 Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
- Đặc điểm của 03 dự án đấu giá QSDĐ nghiên cứu
- Kết quả của 03 dự án đấu giá QSDĐ nghiên cứu
- Kết quả đánh giá cán bộ và người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu
- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu
- Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình
2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
- Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ
Trang 372.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội,tình hình quản lý đất đai, Quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH huyện Yên Bình,tỉnh Yên Bái đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 tại Ủy ban nhân dân huyệnYên Bình và Ủy ban nhân dân xã của 03 dự án nghiên cứu
- Điều tra thu thập các tài liệu, báo cáo liên quan đến các dự án đấu giáquyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá tại Văn phòngĐăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình và tại Trung tâm dịch vụ bánđấu giá tài sản tỉnh Yên Bái
- Thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, các tài liệu
có liên quan tại các Sở, Ban, Nghành như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở TàiChính tỉnh Yên Bái
2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Trong giai đoạn 2017 - 2019, trên địa bàn huyện Yên Bình đã lập và tổ chứcđấu giá được 25 dự án bán đấu giá QSDĐ tại 08 xã, thị trấn Để nghiên cứu cụ thể
về công tác đấu giá QSDĐ của huyện đề tài chọn 03 dự án đấu giá QSDĐ tại xã ĐạiMinh, xã Vũ Linh và xã Cảm Nhân là các dự án đều nằm trong những khu dân cưmới, có vị trí thuận lợi cho giao thương phát triển kinh tế; có nhiều người tham giađấu giá tạo tính cạnh tranh cao và số tiền thu được sau đấu giá cao hơn nhiều so vớigiá khởi điểm đem lại nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước
Thông tin số liệu sơ cấp được thu thập qua quá trình khảo sát điều tra xã hộihọc trên hai nhóm đối tượng là cán bộ công chức, viên chức và người dân tham giađấu giá với tổng số 75 phiếu điều tra đã chuẩn bị sẵn bao gồm:
- Nhóm người dân, khách hàng là những người tham gia đấu giá QSD đấtqua các phiên đấu Dựa vào quy mô dân số và tỉ lệ hồ sơ tham gia đấu giá tác giảtiến hành điều tra tổng số 50 phiếu chủ yếu là trên 3 dự án:
+ Dự án 1: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Phạ 3, xã Cảm Nhân, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái chọn phỏng vấn: 20 phiếu
Trang 38+ Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Cát Lem, xã Đại Minh, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái Bái chọn phỏng vấn: 15 phiếu.
+ Dự án 3: Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thôn Làng Ngần, xã Vũ Linh, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái chọn phỏng vấn: 15 phiếu
Nội dung bảng hỏi qua các phiếu điều tra để phỏng vấn tập trung làm rõ ýkiến đánh giá của những người đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự ánlựa chọn
Trong bảng hỏi có các mức độ từ 1 đến 4 để ghi nhận đánh giá của ngườiđược hỏi về các nội dung ảnh hưởng tới chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụngđất tại các dự án lựa chọn
- Nhóm Cán bộ công chức, viên chức làm công tác quản lý liên quan tới côngtác đấu giá đất: Nội dụng phỏng vấn tập trung vào hoạt động công khai quy hoạch,công khai dự án đấu giá, bao nhiêu người được đánh giá là được công khai, mức độcông khai giá đấu giá, tính phù hợp của khu vực dự án vv…với tổng số 25 phiếubao gồm:
+ Cán bộ địa chính: 10 phiếu
+ Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường: 5 phiếu
+ Cán bộ Văn phòng ĐKĐĐ và PTQĐ huyện Yên Bình: 5 phiếu
+ Cán bộ Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái: 5 phiếu
2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá từ 2017 - 2019
- Phương pháp phân tích xử lý số liệu: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tốđến giá đấu giá quyền sử dụng đất, so sánh giá khởi điểm và giá thị trường, giátrúng đấu giá quyền sử dụng đất để đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụngđất trên địa bàn nghiên cứu
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel
2.4.4 Phương pháp đánh giá theo tiêu chí
Để làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
sử dụng phương pháp đánh giá với các tiêu chí cụ thể sau:
Trang 39- Đánh giá quy trình tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ.
- Đánh giá tính công khai, minh bạch trong đấu giá QSDĐ
- Đánh giá hiệu quả đấu giá QSDĐ tại 03 dự án
Trang 40Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 HIỆN TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI
3.1.1 Công tác quản lý đất đai của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
Để quản lý, sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai trên địa bàn UBND huyệnYên Bình đã tập trung chỉ đạo và thực hiện đầy đủ các văn bản pháp luật đất đai nhưLuật Đất đai, các Nghị định, Thông tư theo chủ trương đường lối chính sách củaĐảng và Nhà nước cũng như chủ trương, chính sách của tỉnh đề ra
UBND huyện đã hướng dẫn thực hiện các văn bản của tỉnh ban hành các quyđịnh (về giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về bồi thường hỗ trợ giảiphóng mặt bằng và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; tài chính về đất đai, giá đất)
và ban hành những văn bản thuộc thẩm quyền của UBND huyện để thực hiện theoquy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành
3.1.1.1 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Thực hiện chỉ thị 364/CT-HĐBT ngày 06 tháng 11 năm 1991 của Chủ tịchHội đồng bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về vạch định địa giới hành chínhcác cấp, huyện đã tiến hành công tác xác định địa giới hành chính của huyện YênBình với các huyện lân cận và của các xã, thị trấn trực thuộc Việc lập và quản lý Hồ
sơ địa giới hành chính đảm bảo đúng quy định Đến nay toàn bộ hệ thống bản đồ địagiới hành chính của huyện đã giao nộp và quản lý theo quy định - (UBND huyệnYên Bình, 2019)
3.1.1.2 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Công tác đo đạc địa chính được Ủy ban nhân dân huyện đặc biệt quan tâmnhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn Tổngdiện tích đất trên địa bàn huyện đã được đo đạc thành lập bản đồ địa chính đến năm
2019 là 77.212,68 ha;