Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện yên bình, tỉnh yên bái

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực, khách quan chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Đinh Thị Phương Anh ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn hướng dẫn trực tiếp quý báu thầy giáo PGS.TS Trần Văn Điền, thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài Nguyên, phịng đào tạo trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Bình, tập thể lãnh đạo, cán Văn phòng Đăng ký đất đai Phát triển quỹ đất tỉnh n Bái, cán Phịng Tài ngun Mơi trường huyện n Bình, cán Văn phịng Đăng ký đất đai Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình, cán Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái, cán UBND xã Cảm Nhân, cán UBND xã Đại Minh, cán UBND xã Vũ Linh giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận văn./ Thái nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Đinh Thị Phương Anh MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay được, điều kiện đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội tồn phát triển Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường làm cho thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, có đất đai Đất đai coi nguồn lực quan trọng hàng đầu cho phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt q trình cơng nghiệp hố - đại hoá diễn mạnh mẽ, dân số ngày tăng nhanh việc sử dụng đất hợp lý vô quan trọng người Chính điều làm cho việc phân bổ đất đai vào mục đích khác ngày trở lên khó khăn đất đai trở lên quý giá Cùng với phát triển kinh tế đất nước, hoàn thiện chế pháp lý đất đai việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn nhiều hình thức khác chưa có quản lý chặt chẽ Nhà nước Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Thực tế hình thức đạt số thành làm đổi mặt nhiều đia phương, trình thực cịn tồn việc giá đất khơng cụ thể, tốn tiền khơng chặt chẽ Để khắc phục tồn đó, Nhà nước thay đổi dùng chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất kinh tế thị trường đóng vai trị quan trọng q trình phát triển kinh tế - xã hội Nhà nước ta năm qua Với vai trị đó, với Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (khoản Điều 54), “Quyền sử dụng đất Nhà nước bảo hộ” (khoản Điều 54) điều thể rõ quan điểm quán Nhà nước bảo vệ quyền sử dụng đất công dân vừa tạo sở pháp lý vững để phòng chống xử lý nghiêm minh trường hợp sai phạm việc thực pháp luật đất đai Mặt khác, thị trường bất động sản, mà phần quan trọng thị trường đất đai, yếu tố thiếu kinh tế thị trường Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày vào nếp, đảm bảo cơng khai, minh bạch sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản nhà nước, địi hỏi phải có quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản Quốc hội ban hành, quy định rõ thể cụ thể nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước đấu giá tài sản Tạo hành lang pháp lý vững cho cơng đổi tồn diện đất nước thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, cơng bằng, văn minh n Bình huyện miền núi nằm phía đơng nam tỉnh n Bái Trung tâm huyện cách thành phố Yên Bái 8Km phía đơng nam, cách thủ Hà Nội 170Km phía tây bắc, phía đơng nam giáp huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ, phía tây nam giáp thành phố Yên Bái, phía tây bắc giáp thành phố Yên Bái, huyện Trấn n Huyện Văn n, phía đơng bắc giáp huyện Hàm Yên tỉnh Tuyên Quang, phía bắc giáp huyện Lục Yên Trên địa bàn có tuyến quốc lộ 70 từ Hà Nội Yên Bái Lào Cai chạy qua trung tâm số xã huyện Huyện n Bình có tổng diện tích tự nhiên 77.319,67 diện tích đất nơng nghiệp có 57.690,43 chiếm 74,61% tổng diện tích tự nhiên Là địa phương có nhiều lợi so sánh vị trí địa lý, đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng Tỉnh Yên Bái Lào Cai với Hà nội, cửa ngõ vùng Tây Bắc,đó thuận lợi quan trọng để phát triển kinh tế dịch vụ Để đáp ứng q trình chuyển hóa mạnh mẽ đà phát triển huyện theo hướng Cơng nghiệp hóa - đại hóa phải đảm bảo mục tiêu, chiến lược với quy hoạch phê duyệt, việc xây dựng sở hạ tầng yếu tố địnhcơ đến thành công mục tiêu đề Để giải kinh phí phục vụ cho cơng tác xây dựng sở hạ tầng như: giao thông, điện, nước, trường học, trạm y tế, … hạn chế tối đa thiếu lành mạnh thị trường bất động sản Được trí Ủy ban nhân tỉnh, Ủy ban nhân dân huyện tiến hành thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn kinh phí Lợi ích việc đấu giá QSDĐ mang lại mặt kinh tế, xã hội quản lý Nhà nước đất đai yếu tố nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ Trên sở khoa học, pháp lý thực tiễn việc nghiên cứu đấu giá quyền sử dụng đất cần thiết góp phần hồn thiện quy trình, chế, tăng cường hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trình CNH - HĐH đất nước Vì vậy, Tơi tiến hành nghiên cứu thực đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái” Nhằm đánh giá cách trung thực, khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện - MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất; tình hình cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình, tỉnh n Bái - Phân tích, đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình - Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác đấu giá quyền sử dụng đất, yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất khu đất đấu giá Luận văn sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua dự án khác nhau, với phương án đấu giá khác để đề xuất, rút quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem lại hiệu cao Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm giá đất Theo Khoản 23 Điều Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch QSDĐ Giá đất hình thành trường hợp sau: - - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng Do người sử dụng đất thỏa thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất Theo Điều Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất, giá trị QSDĐ giá trị tiền QSDĐ diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định - (Quốc hội, 2013) Theo quy định Điều 112 Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Nguyên tắc giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất nhiều mức giá đất thị trường Theo Điều 113, 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất ban hành định kỳ năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu điều chỉnh giá đất cho phù hợp Trên thực tế giá đất có hai loại: Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Giá Nhà nước quy định thường trạng thái tĩnh thấp giá thị trường lại trạng thái động cao giá Nhà nước, người đại diện chủ sở hữu quy định giá đất, Nhà nước sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai Giá đất Nhà nước quy định nhằm để giải mối quan hệ kinh tế đất Nhà nước - chủ sở hữu đất người sử dụng đất - người Nhà nước giao đất cho thuê đất Trong giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh…Giữa chủ sử dụng đất khơng áp dụng giá Ngược lại, giá thị trường giá hình thành trình thực chuyển quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn tài sản đất chủ sử dụng đất Hai loại giá có mặt việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp gián tiếp) Nhà nước với người sử dụng đất người sử dụng đất với Qua đó, để tạo cơng việc xử lý mối quan hệ đất đai nói cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.2 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Theo từ điển kinh tế học đại: “Đấu giá phương pháp bán hàng hóa dịch vụ cách xướng giá tối thiểu, sau người trả giá, người trả giá cao mua hàng Thị trường đấu giá thị trường có tổ chức, giá điều chỉnh liên tục theo dịch chuyển cung cầu Đặc điểm thị trường đấu giá có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, khơng có gặp gỡ trực tiếp người mua người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi họ mang tính cạnh tranh Đây mơ hình tuyệt vời cung ứng hàng hóa tính cạnh tranh” Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học “Bán đấu giá tài sản hình thức bán công khai tài sản, khối tài sản; theo có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao không thấp giá khởi điểm người mua tài sản” Bản chất bán đấu giá tài sản quan hệ dân mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán tài sản với giá cao Hoạt động bán đấu giá tài sản diễn theo ý chí chủ sở hữu người chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức bán đấu giá tài sản thực việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010) 1.1.2 Bất động sản Ở nước ta, Bộ Luật Dân năm 2015 quy định: "Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác pháp luật quy định" (Quốc hội, 2013) Không phải tất loại BĐS tham gia vào thị trường BĐS Nhiều BĐS BĐS hàng hố Thí dụ: cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng sử dụng chung; đất đai BĐS theo pháp luật chế độ sở hữu nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), đất đai khơng phải hàng hố, mà có quyền sử dụng đất hàng hoá thị trường BĐS 1.1.2.1 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hợp phần bắt buộc sản xuất hàng hóa BĐS Nó đời phát triển với đời phát triển hàng hóa BĐS Có nhiều cách hiểu khác thị trường BĐS, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trường BĐS tổng hòa quan hệ giao dịch BĐS thực thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, đặc trưng hàng hóa thị trường đất đai ln yếu tố đóng vai trị trọng tâm chi phối toàn hoạt động thị trường BĐS 1.1.2.2 Thị trường quyền sử dụng đất Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm loại hình: Thứ nhất, thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình thị trường sơ cấp Thứ hai, thị trường giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất thông qua việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình thị trường thứ cấp 1.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Các phương pháp định giá đất Phương pháp định giá đất quy định Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ phương pháp thặng dư xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính Phủ - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại thị, loại đường phố vị trí) để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá - Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) - Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển giả định bất động sản - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành Phương pháp ... đất; tình hình cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái - Phân tích, đánh giá cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái - Đề xuất số giải... Bình, tỉnh Yên Bái? ?? Nhằm đánh giá cách trung thực, khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện - MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất; tình... SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm giá đất Theo Khoản 23 Điều Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất