Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện lập thạch, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2016 – 2018

Dựa trên kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm mục đích góp phần vàocông tác quản lý nhà nước và các giao dịch liên quan đến đất đai trên địa bànhuyện; đồng thời góp phần hoàn thiện một số

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp này là công trìnhnghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lýthuyết, kiến thức và sự nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sựhướng dẫn khoa học của GS.TS Nguyễn Thế Hùng

Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề xuấtđưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dướibất kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánhgiá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ./

Tác giả luận văn

Đặng Thị Quỳnh

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bảnthân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, hướng dẫn của các thầy cô,bạn bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn ThếHùng người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quátrình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy giáo, cô giáo trong phòngĐào tạo, khoa quản lý Tài nguyên, Khoa Môi trường, Trường Đại Học NôngLâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dânhuyện Lập Thạch, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lập Thạch, Sở Tàinguyên & Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, Văn Phòng Đăng ký đất đai chi nhánhLập Thạch, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Thống kê huyện Lập Thạch,các cán bộ địa chính của 20 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Lập Thạch vàUBND các xã Xuân Hòa, xã Quang Sơn, xã Sơn Đông, thị trấn Lập Thạch, thịtrấn Hoa Sơn cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điềukiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Đặng Thị Quỳnh

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nói đến tài nguyên quốc gia thì không thể không nói đến nguồn tàinguyên vô cùng quý giá đó là đất đai Đất đai được xem là tư liệu sản xuất đặcbiệt không thể thay thế, đối với môi trường sống thì đất đai là thành phần quantrọng hàng đầu và hơn nữa đất đai là địa bàn phân bố các khu dân cư, là nềnmóng để xây dựng nên các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh vàquốc phòng

Đối với con người, đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng Đất đãtạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minhtuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất Chính nhờ có đấtđai con người có thể sinh tồn, có thể thực hiện được quá trình sản xuất và tạo

ra của cải vật chất cho sản xuất Đất đai chính là điều kiện, là cơ sở để cho tất

cả mọi hoạt động của con người được diễn ra Như vậy, con người muốn tồntại được, muốn sản xuất được thì không thể không có đất đai

Trong những năm gầy đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởngmạnh mẽ, tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất của con người ngàycàng tăng lên thì đất đai đã có những sự biến động mạnh Trong khi đó, đấtđai là tài nguyên có hạn Chính vì vậy để đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa,hiện đại hóa đất nước đồng thời cùng với việc sử dụng đất đai một cách hợp lýtiết kiệm và hiệu quả thì phải đẩy mạnh hơn nữa công tác quản lý của Nhànước về đất đai Với sự phát triển của nền kinh tế như hiện nay, con người đãbiến đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trườngthông qua quyền sử dụng đất và thị trường về đất đai được xem là một trongnhững thị trường nóng và sôi động nhất hiện nay Các hình thức chuyển quyền

sử dụng đất của người dân diễn ra mạnh do nhu cầu sử dụng đất về nhà ở, sảnxuất, kinh doanh,… của người dân ngày càng nhiều

Lập Thạch là một đơn vị hành chính cấp huyện, là một huyện miền núinằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Vĩnh Phúc, phía bắc giáp huyện Sơn Dương, tỉnhTuyên Quang với dãy núi Tam Đảo, phía đông giáp huyện Tam Đảo và huyệnTam Dương cùng tỉnh, phía nam giáp huyện Vĩnh Tường, phía tây giáp huyệnSông Lô (được thành lập trên cơ sở tách ra từ huyện Lập Thạch cũ kể từ ngày

23 tháng 12 năm 2008) và thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ Diện tích tự nhiêncủa huyện Lập Thạch bao gồm 32.302,2 ha trong đó đất nông nghiệp chiếm15.239,43 ha; đất lâm nghiệp chiếm 8.367,65 ha; đất ở chiếm 4.742,72 ha; vàđất chưa sử dụng là 3.952,4 ha, dân cư phân bố không đồng đều theo đơn vịhành chính Huyện Lập Thạch (cũ) có số dân khoảng 207.052 người bao gồm

7 dân tộc: Kinh, Dao, Cao Lan, Sán Dìu, Tày, Nùng, Hoa, mật độ dân số 554người/km² Tuy nhiên, sau chia tách thành 02 huyện (huyện Sông Lô và huyệnLập Thạch) năm 2008 thì huyện Lập Thạch chỉ còn 123.664 người với mật độ714,4 người/km² Đây chính là nguồn lực, tiềm năng kinh tế của huyện nhờ cólực lượng lao động đông đảo

Bên cạnh việc phát triển các ngành nghề nông nghiệp thì hiện nay LậpThạch đang tập trung phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều kiệnthuận lợi để tiếp nhận các dự án đầu tư vào địa bàn huyện Vì vậy tại đây đangdiễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầuphát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp mới tập trung rất mạnh mẽ Do nhucầu về chuyển dịch QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạtđộng thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng Xuất phát từ thực tế

đó, được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Đào tạo sau Đại học của trường Đạihọc Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS Nguyễn Thế Hùng,

sự giúp đỡ tận tình của các cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập

Thạch, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lập Thạch

- Đánh giá được thực trạng của công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân ở huyện Lập Thạch, tỉnhVĩnh Phúc trong giai đoạn 2016-2018

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển nhượng,tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để tìm ra các nguyên nhân và đưa ra nhữnggiải pháp khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện nay

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Qua quá trình nghiên cứu về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kếquyền sử dụng đất đánh giá được những thuận lợi và khó khăn khi thực hiệncác trình tự, thủ tục liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sửdụng đất để đưa ra những giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích cho người

sử dụng đất và đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tácquản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển nhượng, tặng cho,thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơquan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyếtnhững khó khăn, vướng mắc ở địa phương, đồng thời góp phần vào công cuộccải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

Chương I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN, KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài được thực hiện dựa trên hệ thống các chính sách pháp luật về đấtđai, đặc biệt là các chính sách liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặngcho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch, qua đó đề xuấtcác giải pháp để thực hiện

Dựa trên kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm mục đích góp phần vàocông tác quản lý nhà nước và các giao dịch liên quan đến đất đai trên địa bànhuyện; đồng thời góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục liên quanđến việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sửdụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch; thông qua đó nhằm giải tỏa, hạn chếnhững bức xúc, khiếu nại, kiến nghị của người dân khi thực hiện các thủ tụcchuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Quyền sử dụng đất

- “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân vàkhông thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền củamình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng đượcnhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao củatính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của

Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là

sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà đượccác lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân

- Quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất baogồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167

Luật Đất đai 2013) Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyềnnăng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xéttrên phương diện thực tế sử dụng đất.

1.1.1.2 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người dân cùng một địa phương(cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất

có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa,chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắcphục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu,

có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi quyền

sử dụng đất vớ mục đích là để thuận tiện cho việc canh tác, sản xuất chứkhông phải mang tính chất thương mại

Theo quy định tại Điều 190 của Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện

chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất

nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền

sử dụng đất và lệ phí trước bạ” (Luật Đất đai 2013).

Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tạiĐiều 78, Điều 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiếtthi hành một số điều của Luật đất đai 2013 (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)

1.1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ: là việc người sử dụng đất chuyển giao đất vàquyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng Việc chuyển nhượng QSDĐ diễn

ra khi người sử dụng đất không có khả năng sử dụng, chuyển sang nơi ở haynơi làm việc khác hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật chophép, Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển giao đất vàquyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụngđất theo sự thỏa thuận của các bên Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là

ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiệntrong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tôchênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sửdụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyểnQSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đấtđai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

Ngày nay việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự

mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ do nhu cầu củaviệc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội; và đặc biệttrong các giao dịch trên thị trường bất động sản thì giá trị của chuyển nhượngQSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa

1.1.1.4 Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo sự thỏa thuận và không phải trả tiềnnhưng có thể phải nộp thuế

Cùng với những quy định liên quan đến hình thức chuyển quyền này, đểtránh một số trường hợp người dân lợi dụng việc tặng cho QSDĐ để trốn thựchiện nghĩa vụ tài chính, Luật thuế đã có những quy định cụ thể về những đốitượng được miễn thuế

1.1.1.5 Thừa kế quyền sử dụng đất

Cũng giống như hình thức tặng cho QSDĐ thì thừa kế QSDĐ cũng làviệc mà người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo sự thỏa thuận và không phải trảtiền nhưng có thể phải nộp thuế Tuy nhiên, có một điểm khác biệt giữa 2

hình thức chuyển quyền này đó là việc thừa kế QSDĐ chỉ có thể xảy ra khingười có quyền sử dụng đất chết và để lại cho người thừa kế thông qua dichúc hợp pháp hoặc thừa kế theo pháp luật.

Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luậtDân sự

Theo quy định tại Điểm đ, Khoản 1, Điều 179 của Luật đất đai 2013quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2013):

“Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó” 1.1.1.6 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Một trong những quyền của người sử dụng đất đó chính là việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên chothuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác (gọi là bênthuê) để sử dụng trong một thời gian nhất định Việc cho thuê quyền sử dụngđất được thực hiện trên cơ sở hợp đồng đã ký kết, bên cho thuê và bên thuê sẽđặt ra những thỏa thuận giữa hai bên nhưng sự thỏa thuận này vẫn phải tuântheo các quy định của pháp luật Tư cách của người sử dụng thuộc về bên chothuê mà không phải là tư cách chủ sở hữu; ngược lại bên thuê không đượccông nhận là chủ thể sử dụng đất, không được cấp giấy chứng nhận đối vớidiện tích đất thuê (trừ trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm

công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế).

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Đây là việc mà bên thuê đất có quyềncho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê, tuy nhiên việc này phải đượcbên cho thuê đất đồng ý

1.1.1.7 Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín dụng,tuy nhiên đây là một hình thức chuyển quyền không đầy đủ Đất đai được lấylàm vật thế chấp cho người thế chấp vay nợ và thi hành trách nhiệm vay nợ với

cá nhân, tổ chức cho vay; tuy nhiên việc này không làm chuyển dịch đất đai màđất đai vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giátrị nhất định; khi đến kỳ trả nợ mà người thế chấp không thể trả được nợ, lúc đóđất đai sẽ được người nhận thế chấp đem phát mại và ưu tiên thanh toán để thuhồi vốn Trong thị trường bất động sản thì thế chấp đất đai được xem là cơ sở củathế chấp tài sản, phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ

1.1.2 Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định là người sửdụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sửdụng đất khi có các điều kiện sau:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều

186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Bên cạnh việc phải đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì Điều 192Luật Đất đai 2013 còn quy định một số các trường hợp hộ gia đình, cá nhân

chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện như sau (Luật Đất

2 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

3 Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.”

Tuy nhiên, không phải trong trường hợp nào cũng được phép thực hiệnviệc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ Tại Điều 191 Luật đất đai 2013 quyđịnh các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất như sau (Luật Đất đai 2013):

“1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong

phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

1.1.3 Công tác quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Pháp luật là công cụ để Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung

và đất đai nói riêng Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành một hệthống pháp luật đồ sộ dành riêng cho lĩnh vực đất đai (Nguyễn Khắc TháiSơn, 2007)

Bên cạnh đó, ở từng địa phương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, Thành phốtrực thuộc Trung ương cũng đã ban hành nhiều văn bản liên quan đến lĩnh vựcđất đai để tổ chức thi hành Chính vì có sự ban hành một hệ thống văn bảnquy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong hơn 20 năm qua đã tạo ra

cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lýnhà nước về đất đai Các mối quan hệ về đất đai đã được giải quyết khá tốtnhờ vào hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, và cũng đã phần nào đáp ứngđược các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá(CNH) và đô thị hoá Cùng với những yêu cầu về phát triển kinh tế, bảo đảm

an ninh, quốc phòng và ổn định xã hội; hệ thống pháp luật đất đai (PLĐĐ)luôn có những sự đổi mới để ngày càng phù hợp hơn Hệ thống PLĐĐ đã baogồm cả nội dung hành chính và nội dung kinh tế – xã hội (KT-XH) để phùhợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhànước

Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sảnđược phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…

Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lậpthành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực củaUBND xã, phường, thị trấn

Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúchoặc theo pháp luật…

Việc quyền sử dụng đất được pháp luật cho phép tham gia vào các giaodịch trên thị trường đã thể hiện việc quyền sử dụng đất đang giữ một vai trò

mới, nó trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ thế chấp,bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng, góp vốn sản xuất, kinh doanh chứkhông chỉ là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích củađất Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường bất động sản ở nước ta

và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường

1.1.3.2 Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhânđược thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức cánhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất vàquyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài Trong thời gian sử dụng đất

do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ

sử dụng đất cho người khác Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thựchiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụngđất và cấp giấy chứng nhận QSD đất Giao dịch chuyển quyền sử dụng đấtphải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định

Không phải mọi chủ thể, mọi loại đất đều được pháp luật cho phépchuyển quyền sử dụng đất mà Pháp luật có quy định cụ thể về chủ thể nào,loại đất nào được phép chuyển quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục để thựchiện việc chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật quy định dựa trên các vănbản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ

1.1.4 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyểnQSDĐ phù hợp với quy định của Pháp luật

1.1.4.2 Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng,văn bản và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

1.1.4.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất

Có 3 cơ sở để áp dụng giá chuyển quyền sử dụng đất đó là:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

cụ thể giá đất 5 năm một lần (theo Luật đất đai 2013 quy định)

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do thoả thuận của người sử dụng đất với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

1.1.4.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất chỉ có quyền chuyển quyền sử dụng đất khi được pháp luật cho phép

- Người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ

- Tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển quyền sửdụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứngnhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương

- Các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng khi chuyểnquyền sử dụng đất nhưng nội dung đó phải phù hợp với quy định của phápluật về đất đai

1.2 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa

1.2.1 Trình tự thực hiện

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu

- Thời gian nhận hồ sơ vào các ngày làm việc trong tuần

- Trường hợp kiểm tra hồ sơ có sự sai khác về hình thể, kích thước vàdiện tích so với Giấy chứng nhận đã cấp thì đề nghị người sử dụng đất thựchiện cấp đổi hoặc đăng ký biến động về sự thay đổi thông tin về thửa đất trướckhi thực hiện quyền

- Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phầnthửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đaithực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền củangười sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời giantối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫnngười nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ

và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

-Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 01ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển

hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ,nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các côngviệc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báothu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chínhtheo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.+ Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi đượctrao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định Chinhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã

ký hoặc lập hồ sơ chuyển Văn phòng đăng ký đất đai để trình cơ quan có thẩmquyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tàinguyên và Môi trường (Bộ luật dân sự, 2015)

Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính vềquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấpGiấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật (Luậtthuế thu nhập cá nhân)

+ Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp Giấy chứng nhận theo quy định

- Người được cấp giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận vào giấy chứng nhận (Nghị định 01/2017/NĐ-CP)

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắnliền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kếquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khiđược trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

- Nếu bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐgồm nhiều người hoặc hai vợ chồng mà có nhu cầu đứng tên một người trênGiấy chứng nhận phải có văn bản có đủ chữ ký của những người có quyền sửdụng đất ký và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc đồng ý để mộtngười đứng tên trên Giấy chứng nhận.

- Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ýchuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứngthực theo quy định của pháp luật

* Số lượng hồ sơ: 1 bộ + hồ sơ chuyển thuế

Hồ sơ chuyển thuế gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính) Tờ khai thuế sử dụng đất phinông nghiệp (nếu có), Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanhbất động sản) theo quy định của pháp luật về thuế (bản chính, nếu có)

- Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoảnnghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minhthuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (bản sao, nếucó)

* Hồ sơ miễn thuế đối với trường hợp tặng cho, thừa kế bất động sản

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa vợ với chồng cần một trongcác giấy tờ sau: Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hônhoặc Quyết định của Tòa án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà

do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn)

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần

có một trong hai giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộ khẩu) hoặcbản sao Giấy khai sinh

Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa cha nuôi, mẹ nuôi với connuôi cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu (nếu cùng Sổ hộkhẩu) hoặc bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan cóthẩm quyền.

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa ông nội, bà nội với cháu nộicần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khaisinh của bố cháu nội; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữaông nội, bà nội với cháu nội

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháungoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản saoGiấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu có thể hiện mốiquan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa anh, chị, em ruột với nhaucần có giấy tờ sau: bản sao Sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của ngườichuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ cóchung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy

tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống

+ Đối với việc chuyển quyền QSDĐ giữa cha chồng, mẹ chồng với condâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Bản sao Sổ hộ khẩu ghi rõmối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ vớicon rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồnghoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là chachồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể

Trường hợp chuyển quyền SDĐ thuộc đối tượng được miễn thuế nêutrên nhưng người chuyển quyền không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thìphải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa ngườichuyển quyền và người nhận chuyển quyền làm căn cứ để xác định thu nhậpđược miễn thuế (UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2018)

1.2.4 Thời hạn giải quyết

* Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Cụ thể như sau:

- Thời gian nhận ở cấp xã: không quá 01 ngày làm việc;

- Thời gian giải quyết ở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: không quá 06 ngày làm việc;

- Thời gian giải quyết của cơ quan thuế: không quá 5 ngày làm việc (không tính vào thời gian thực hiện TTHC)

- Thời gian giải quyết ở Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh: không quá 03 ngày làm việc;

* Không quá 20 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn Cụ thể như sau:

- Thời gian giải quyết hồ sơ ở cấp xã: không quá 02 ngày làm việc;

- Thời gian giải quyết ở Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: không quá 15 ngày làm việc;

- Thời gian giải quyết của cơ quan thuế: không quá 5 ngày làm việc (không tính vào thời gian thực hiện TTHC);

- Thời gian giải quyết ở Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh: không quá 03 ngày làm việc;

Thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tínhthời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thờigian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sửdụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất

có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc

kể từ ngày có kết quả giải quyết (UBND tỉnh Vĩnh Phúc, 2018)

1.2.5 Kết quả thực hiện thủ tục hành chính

- Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ để Nhà nước quản lý

- Giấy chứng nhận

1.3 Căn cứ pháp lý

1.3.1 Các văn bản của Nhà nước

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013,

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổsung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày06/01/2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiếtthi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướngdẫn thi hành Luật Đất đai

- Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tàichính; Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tụctiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người

sử dụng đất

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 củ Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/nđ-cp vànghị định số 44/2014/nđ-cp ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ;

- Thông tư 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thi hành nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01/10/2014 của Chínhphủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế

- Thông tư 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính sửađổi, bổ sung một số điều của thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013,thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013, thông tư số 219/2013/TT-BTCngày 31/12/2013, thông tư số 08/2013/TT-BTC ngày 10/01/2013, thông tư số85/2011/TT-BTC ngày 17/6/2011, thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày31/3/2014 và thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của bộ tài chính

để cải cách, đơn giản các thủ tục hành chính về thuế

1.3.2 Các văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc

- Nghị quyết số 56/2016/NQ-HĐND ngày 12/12/2016 của UBND tỉnhVĩnh Phúc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng các khoảnphí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh

- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 9 năm 2014 củaUBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định về giao đất xây dựng nhà ở không thông quađấu giá quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện tíchđất ở và diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu, hạn mức giao đất trống, đồinúi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cánhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

- Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18 tháng 5 năm 2016 củaUBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy định

về giao đất xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện tíchđất ở và diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu; hạn mức giao đất trống đồinúi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ban hành kèm theo Quyết định số

42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc

- Quyết định số 39/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 10 năm 2016 củaUBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành quy chế phối hợp giữa Văn phòngđăng ký đất đai với các cơ quan, đơn vị trong việc thực hiện một số thủ tụchành chính về đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

- Quyết định số 3981/QĐ-UBND, ngày 07/12/2016 của UBND tỉnh phêduyệt Danh mục, thời hạn giải quyết các thủ tục hành chính thực hiện theo cơchế một cửa, một cửa liên thông tại các sở, ban, ngành, UBND cấp huyện vàUBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

- Quyết định số 890/QĐ-UBND ngày 18 tháng 4 năm 2018 của UBNDtỉnh Vĩnh Phúc về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giảiquyết của UBND cấp huyện; UBND cấp xã thuộc phạm vi, chức năng quản lýcủa ngành tài nguyên và môi trường

- Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 củaUBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địabàn tỉnh Vĩnh Phúc 5 năm 2015-2019

1.4 Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam

1.4.1 Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới

* Tại Thụy Điển

Pháp luật đất đai tại Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tưnhân về đất đai và nền kinh tế thị trường với một hệ thống pháp luật gồm córất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địachính và quản lý đất đai Cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụngđất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đấtđai v.v đều được luật hoá

Khi thực hiện chuyển nhượng đất đai tại Thụy Điển thì việc đăng kýquyền sở hữu được Toà án thực hiện Người nhận quyền phải đăng ký quyền

sở hữu của mình trong vòng 3 tháng kể từ ngày thực hiện chuyển nhượngQSDĐ Bên nhận quyền nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký, sau đóToà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất và sẽ tiến hành đăng kýquyền sở hữu cho chủ sở hữu mới nếu thấy hợp pháp

Việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng

về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên hệ quảpháp lý quan trọng xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký đấtđai, vì vậy rất khó kiểm soát việc đăng ký

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia quy định chủ sở hữu cóquyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc màkhông có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào; như vậy luật pháp Australia thừanhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các côngtrình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theoquy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyểnnhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cụcquản lý đất đai Australia- DOLA).(Nguyễn Đình Bồng, 2006)

*Tại Trung Quốc

Việc tư hữu đối với đất đai không được thừa nhận ở Trung Quốc Ngaysau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 thì quyền

sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phầnlớn đều bị quốc hữu hóa dưới một hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa(XHCN) Nhà nước Trung Quốc là người đại diện cho toàn dân và có toànquyền của một chủ sở hữu

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, các tổ chức, cánhân không được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượngđất đai dưới bất kỳ hình thức nào Như vậy có thể nói ở Trung Quốc lúc bấygiờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể traođổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là việc sử dụng đất đai không hiệuquả và trở nên lãng phí Chính vì quy định này nó đi ngược lại với quy luậtkhách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội nên chỉ có hiệu lực trong mộtthời gian ngắn Đất đai trên thực tế vẫn được người SDĐ tiến hành trao đổiđất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, ở Trung Quốc thị trường đất đai

“không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động

đã bắt đầu xuất hiện Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc chothuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo

đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này

Giá đất ở Trung Quốc không ngừng tăng do tốc độ tăng trưởng kinh tếcao và nhu cầu về bất động sản lớn Vào cuối những năm 1980, hệ thống kinh

tế thị trường ở Trung Quốc được thiết lập đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ

“giao” Các cá nhân, tổ chức được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đấtnhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thôngthường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này cóthể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá và người sửdụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai khi đã có được QSDĐ

Có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng QSDĐ, đó là: đã hoànthành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏvốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ítnhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống vớiđiều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu

Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơnquy định của pháp luật Việt Nam Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho việcthực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, trong 15 ngày kể từ ngày ký

hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòngquản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

và giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứngnhà nước

Về giá cả: Nhà nước không can thiệp và cũng không có quy định nào

của pháp luật xác định cụ thể giá chuyển nhượng mà giá chuyển nhượng dobên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận với nhau Tuynhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghingờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trongtrường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trongchuyển nhượng QSDĐ

1.4.2 Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.2 1 Cơ sở hình thành, phát triển công tác chuyển QSDĐ ở Việt Nam

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta đó là đất đaithuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Tuy nhiên trên thực

tế thì đất đai lại không do Nhà nước chiếm hữu, sử dụng mà tổ chức, hộ giađình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài.Trong thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụngđất theo quy định của Nhà nước.

Cùng với nền kinh tế, xã hội có sự phát triển nhanh chóng, sự tác độngcủa cơ chế kinh tế thị trường đến thực tế cuộc sống đã làm cho quan hệ đất đaicàng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993chưa có quy định trong khi đó nhiều vấn đề lịch sử vẫn còn chưa được xử lý.(Đỗ Thị Lan & cs, 2007)

Luật đất đai năm 1998 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1993

ra đời đã có những quy định mới bổ sung, trong đó có những quy định mới vềquyền của người sử dụng đất như bổ sung thêm quyền cho thuê lại QSDĐ,quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ Các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp,cho thuê lại QSDĐ, góp vốn được áp dụng cho cả các tổ chức, hộ gia đình, cánhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu

tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm Riêng tổ chức, hộ giađình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thếchấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Luật đất đai lại được tiếp tục sửa đổi, bổ sung tại Quốc hội khoá X, kỳhọp thứ 9 ngày 29/6/2001 khi Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sungmột số điều của Luật Đất đai Trong đó, một số vấn đề về liên quan đến côngtác chuyển QSDĐ đã được Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung như sau:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được phép thực hiện thế chấp giá trịQSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tàisản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng đượcphép hoạt động tại Việt Nam Với quy định này đồng nghĩa với việc người sửdụng đất được đến các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánhngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốnnước ngoài để thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ của mình

Tuy nhiên, sau 3 năm thực hiện cho thấy Luật Đất đai sửa đổi 2001 vẫncòn bộc lộ những điểm hạn chế, thiếu sót Vì vậy, cần thiết phải có sự sửa đổi,

bổ sung Luật Đất đai 1993 với mục đích nhằm góp phần tháo gỡ những vướngmắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật,đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng vềđất đai trong thời kỳ mới

Chính vì lẽ đó mà tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 và bắt đầu cóhiệu lực từ ngày 01/7/2004 Nhiều vấn đề liên quan đến QSDĐ của hộ giađình, cá nhân đã được kế thừa tại Luật Đất đai năm 2003 đồng thời bổ sungthêm quyền của người sử dụng đất đó là quyền tặng, cho QSDĐ của hộ giađình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.Người sử đụng đất khi thựchiện quyền chuyển nhượng không quy định về các điều kiện hạn chế và quyềnthừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được bổ sung để người sửdụng đất thực hiện các quyền của mình thuận lợi hơn

Và đến khi Luật đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014

và cho đến nay vẫn đang có hiệu lực được xem là một bước tiến trong chínhsách quản lý về đất đai, sử dụng đất đai của Nhà nước với những quy định đầy

đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Cụ thể, quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân bao gồm: “Quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyềnthế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ” (Luật Đất đai, 2013)

1.4.2.2 Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Có thể nói quyền sử dụng đất ở nước ta được bắt đầu hình thành và pháttriển chính thức kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời Do mới hình thành vàphát triển nên các hoạt động liên quan đến các quyền của người sử dụng đấtvẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình thức dân sự

Tuy nhiên, trong những giai đoạn về sau Nhà nước đã trao quyền sửdụng đất bằng nhiều hình thức giao đất, cho thuê đất khác nhau cho các hộ giađình và các quy định về giao đất, cho thuê đất cũng ngày càng được hoànthiện Chính vì thế đã góp phần làm cho thị trường QSDĐ với các giao dịch

về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thếchấp, bảo lãnh, góp vốn ngày càng phát triển Quyền của người sử dụng ngàycàng được mở rộng trong các quy định của pháp Luật Đất đai Trong đó, cácquyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ với xu thế ngày càng pháttriển cũng đã có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ (Nguyễn ĐìnhBồng, 2006)

- Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã

thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đấtnông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu

tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu chongân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm cókhoảng 100.000 đến 200.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếuthông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện,còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện cóđiều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nôngthôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quannhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp

- Về tình hình tặng cho, thừa kế QSDĐ: Tặng cho, thừa kế QSDĐ

diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơquan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đềucho rằng việc tặng cho, thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình tặng chonhau, tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phảikhai báo với cơ quan nhà nước Chính vì nguyên nhân đó đã dẫn đến nhiềutranh chấp giữa những người được tặng cho, thừa kế QSDĐ

1.5 Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai tại tỉnh Vĩnh Phúc.

Là một tỉnh thuộc khu vực Đồng Bằng Sông Hồng của Việt Nam, sựphát triển của tỉnh Vĩnh Phúc so với các thành phố khác vẫn chưa thực sựtương xứng với tiềm năng của vùng Mặc dù vậy, để phát triển các ngành kinh

tế phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung hiện nay thì việc sửdụng đất của tỉnh đang ngày một gia tăng và ngày càng nhận được nhiều sựquan tâm của các cấp, các ngành Theo báo cáo cuối năm cuối năm 2018 của

sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, dự án đo đạc, lập bản đồ địachính huyện Lập Thạch đã được triển khai và thực hiện xong đối với 20/20 xã,thị trấn trên địa bàn huyện

Công tác quản lý đất đai tiếp tục được quan tâm Công tác thu hồi đất,giao đất, bồi thường GPMB, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấpGCNQSDĐ lần đầu cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất các cấp trên địa bàn tỉnh cơ bản đã được triển khai lập và phê duyệt

và đã được thực hiện xong trước tháng 7/2018 theo quy định của Luật Đất đai.(Sở Tài nguyên & môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, 2018)

Theo tinh thần Nghị quyết số 07/NQ-QH và Nghị quyết số 30/NQ-QHcủa Quốc hội, công tác chỉ đạo, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất lần đầu cho các chủ sử dụng đất trên địa bàn toàn tỉnh đã hoàn thành đốivới hầu hết các loại đất chính

Đặc biệt có sự biến động lớn trong công tác chuyển quyền sử dụng đấtcủa tỉnh nói chung Người dân thực hiện việc chuyển quyền tương đối nhiều,nhưng chủ yếu là chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sửdụng đất

1.6 Sơ lược về tình hình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất tại huyện Lập Thạch

Huyện Lập Thạch có 20 đơn vị hành chính trong đó có 18 xã và 02 thịtrấn với tổng diện tích tự nhiên là 173,10 km2, huyện Lập Thạch đã được đo

đạc bản đồ địa chính đối với đất Lâm nghiệp, đất ở, đất nông nghiệp theo lướitọa độ quốc gia với tỷ lệ 1/2000 (UBND huyện Lập Thạch, 2018)

Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lập Thạch kể

từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đã đạt được nhiều thành tựugóp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển nền kinh tế và ổn định chính trị - xã hội.Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy vẫn còn nhiều bất cập, thiếu sót trong công tácquản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh và cần được đánh giá, làm rõ nguyênnhân, đề ra những giải pháp khắc phục để công tác quản lý và sử dụng đất đivào nề nếp, ổn định và nâng cao hơn nữa năng lực quản lý, công tác cấpGCNQSD đất, công tác chuyển quyền sử dụng đất trong đó có công tácchuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ trên địa bàn

Được sự chỉ đạo của cấp trên thì UBND tỉnh Vĩnh Phúc cũng đã raQuyết định số 890/QĐ-UBND ngày 18 tháng 4 năm 2018 của UBND tỉnhVĩnh Phúc về việc công bố thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyếtcủa UBND cấp huyện; UBND cấp xã thuộc phạm vi, chức năng quản lý củangành tài nguyên và môi trường Có thể nói tình hình chuyển QSDĐ dướihình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế trên địa bàn huyện Lập Thạchdiễn ra khá sôi động, thực hiện nhanh gọn, hoàn thành thủ tục và được giảiquyết theo đúng quy định của pháp luật Chính vì vậy mà công tác chuyểnnhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trong thời gian qua trên địa bànhuyện Lập Thạch đã đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứngđược nhu cầu của nhân dân

Giai đoạn từ năm 2016 -2018, công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa

kế QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện Lập Thạch đã đạt kết quả khá cao Nổitrội là các xã, thị trấn như: thị trấn Lập Thạch, xã Xuân Hòa, xã Sơn Đông cókết quả khá tốt Trong đó, thị trấn Lập Thạch có số lượng hồ sơ chuyểnnhượng, tặng cho, thừa kế quyền đạt cao nhất

Cụ thể kết quả được thể hiện qua bảng số liệu 1.1 như sau:

Bảng 1.1 Kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016-2018

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch)

1.7 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài

- Tạp chí Cộng Sản: “Công tác quản lý đất đai – những vấn đề đang đặt

ra” thì quản lý nhà nước về đất đai được xem là nhu cầu khách quan, là công

cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là

bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai Và để làm được nhiệm vụ này thì cần phải

đổi mới công tác quản lý nhà nước để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương

xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong từng giai đoạn

Tại tạp chí này đã đề cập đến những thành tựu quan trọng đạt được trong công

tác quản lý đất đai, kết quả của công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau khi

tiến hành điều tra, thống kê, kiểm kê đất đai và những bất cập, tồn tại củacông tác này, đồng thời cũng nêu ra những giải pháp để giải quyết hiệu quảnhững bất cập mới trong công tác quản lý đất đai trong thời gian tới (PhùngVăn Nghệ).

- “Quản lý nhà nước về đất đai”, NXB Nông Nghiệp Hà Nội Trongcuốn sách, các tác giả nêu lên một số vấn đề lý luận về quản lý nhà nước vềđất đai và bộ máy quản lý nhà nước về đất đai Tác giả đã làm rõ cơ sở pháp

lý về hoạt động quản lý đất đai, như: Một số quy định về lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất; Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất; Quản lý việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thống kê, kiểm kêđất đai; quản lý giám sát việc thực hiện quyền của ngườisử dụng đất; Thanhtra kiểm tra việc chấp hành các quy định của Pháp luật về đất đai; Giải quyếttranh chấp đất đai (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)

- Bài nghiên cứu trao đổi “Tiếp cận giải quyết vấn đề “quyền sở hữu đấtđai” ở nước ta hiện nay” trên Tạp chí cộng sản điện tử ngày 06/12/2013: Nộidung đề cập đến các vấn đề như: Chế độ sở hữu đất đai là cơ sở của mọi quan

hệ về đất đai, quyền sở hữu đất đai là do người sở hữu đất đai nắm giữ, đây làquyền lợi đặc biệt không có người thứ hai và được pháp luật nhà nước bảo hộ.Chế độ sở hữu đất đai có thể chia thành hai loại lớn là chế độ công hữu đất đai

và chế độ tư hữu đất đai Quyền sở hữu đất đai có thể chia nhỏ ra thành cácquyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền thu lợi, quyền định đoạt.(Trần Kim Chung, 2013)

- “Quản lý nhà nước đối với quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phúc Thọ, Hà Nội” và luận văn thạc sỹ Trường Đại học Thương mại của tác giả Nguyễn Đức Quý (2014), “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội” Hai công trình đều tập trung nghiên cứu về vấn đề văn bản pháp

lý quản lý nhà nước về đất đai, thủ tục hình thức văn bản đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn khác nhau thuộc hai huyện của thành phố Hà Nội.

Các tác giả đã chỉ rõ được thực trạng quản lý nhà nước về đất đai, đánh giáđược những thành tựu và hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế từ đó làm

cơ sở cho định hướng và những giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý đất đai tạiđịa phương (Nguyễn Hữu Hoan, 2014)

- “Nghiên cứu sự biến động đất nông nghiệp do ảnh hưởng của quátrình công nghiệp hóa và đô thị hóa huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”, luậnvăn thạc sỹ, Trường Đại học Khoa học tự nhiên Tác giả đã nghiên cứu đặcđiểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội, nghiêncứu tình hình thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất nông nghiệp và phân tích sựbiến động đất nông nghiệp do ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hóa - đôthị hóa ở huyện Sóc Sơn; dự báo sự biến động diện tích đất nông nghiệp đếnnăm 2020, chỉ ra những hạn chế khó khăn trong việc đăng ký chuyển quyền

sử dụng đất nông nghiệp từ đó đề xuất giải pháp bảo vệ và sử dụng hiệu quảtài nguyên đất nông nghiệp (Dương Thị Thơm, 2012)

- Luận văn Thạc sĩ “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp tăngcường hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lập Thạch,tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2010 – 2014” Luận văn đề cập đến các vấn đề nhưhình thức chuyển quyền sử dụng đất; thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụngđất Thông qua phương pháp nghiên cứu và điều tra số liệu tác giả đã đánh giáđưa ra những khó khăn hạn chế từ đó đề xuất giải pháp khắc phục những hạnchế đó (Nguyễn Thị Mai, 2014)

1.8 Kết luận rút ra từ Tổng quan tài liệu

Có thể nói, một trong những bước ngoặt quan trọng nhất liên quan đếnlĩnh vực đất đai đó là sự ra đời của Luật đất đai 2013 Luật Đất đai năm 2013

có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều so với Luật Đất đai năm

2003 và đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trongquá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là một đạo luật quan trọng và

có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được

sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Bên cạnh việc kế thừa những quy định củaLuật đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có những điểm mới quantrọng và được hướng dẫn thi hành theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ.

Nổi bật và đáng chú ý nhất trong những điểm mới của Luật Đất đai năm

2013 liên quan đến công tác chuyển quyền SDĐ nói chung và công tácchuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ nói riêng đó là việc thành lập Vănphòng đăng ký đất đai một cấp và phân quyền cấp giấy chứng nhận

Cụ thể tại Điểm a, b Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất

đai quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương” và “Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh”; tại Khoản 5 Điều 5 quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai phải được thành lập hoặc tổ chức lại trước ngày 31 tháng 12 năm 2015”.

Vĩnh Phúc là một trong số những tỉnh đi đầu cả nước trong việc thựchiện đề án thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp và đã thành lập Vănphòng đăng ký đất đai một cấp vào cuối năm 2014 với 9 chi nhánh tại 9huyện, thành thị và 01 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh phúc nằm trong

Sở Tài nguyên & Môi trường tỉn Vĩnh Phúc Việc thành lập Văn phòng đăng

ký đất đai một cấp đã khắc phục được nhiều tồn tại trong quá trình thực hiệnnhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trước đây và nâng caohơn nữa chất lượng thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất trong đó có công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ giađình, cá nhân sau khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và bảo đảm sự

thống nhất trong thực hiện với sự quản lý, điều hành tập trung có tính chuyênnghiệp hơn.

Song song cùng với quy định nêu trên, Luật Đất đai năm 2013 và 02Nghị định hướng dẫn cũng đã có quy định về việc phân quyền cấp giấy chứngnhận QSDĐ Theo đó, đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng kýđất đai trong đó có tỉnh Vĩnh Phúc thì Sở Tài nguyên và Môi trường là cơquan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tàisản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trong trườnghợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Với điểm mới trong quy định này thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứngnhận QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện chuyển quyền SDĐthuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường chứ không còn thuộcthẩm quyền của UBND cấp huyện như quy định tại Luật Đất đai năm 2003

Với những quy định mới được xem là bước ngoặt quan trọng trongchính sách về pháp luật đất đai nêu trên đã nâng cao chất lượng, hiệu quảtrong công tác thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN của các hộ gia đình, cánhân sau khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Việc tiếp nhận và giải quyết

hồ sơ chuyển quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân được thực hiện tại Vănphòng Đăng ký đất đai các Chi nhánh đã góp phần rút ngắn thời gian thựchiện thủ tục hành chính về đất đai

UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã ban hành Quyết định công bố thủ tục hànhchính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện; UBND cấp xãthuộc phạm vi, chức năng quản lý của ngành tài nguyên và môi trường Trong

đó thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sởhữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảngắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá

10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngàylàm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điềukiện kinh tế - xã hội khó khăn Có thể nói, thời gian thực hiện thủ tục hànhchính về đất đai đã được rút ngắn hơn rất nhiều so với trước đây tạo điều kiệncho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình một cách nhanhchóng và thuận lợi hơn Từ đó góp phần làm cho công tác chuyển quyền sửdụng đất trên địa bàn tỉnh nói chung và trên địa bàn huyện Lập Thạch nóiriêng ngày càng được đẩy mạnh

Luật Đất đai năm 2013 là một bước tiến bộ trong chính sách quản lý vềđất đai, sử dụng đất đai của nhà nước quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽhơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Tuy nhiên trong thực tế thihành Luật Đất đai còn một số tồn tại vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợicủa người sử dụng đất như sau:

- Về quy định của Luật Đất đai đối với thời hạn sử dụng đất và gia hạnthời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định về thời hạn sử dụng đất không đạtđược ý nghĩa vì rất nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đấtđược Nhà nước giao đã chuyển nhượng lại cho người khác; cũng rất ít trườnghợp khi thời hạn sử dụng đất đã hết mà người dân đến cơ quan có thẩm quyềnxin gia hạn thời hạn sử dụng đất

- Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản 1 Điều 166 LuậtĐất đai 2013 quy định người sử dụng đất: “được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất” Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền nàycủa người sử dụng đất bị xem như là nghĩa vụ Để được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, vì vậy

dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìnchung còn chậm làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong việcthực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.

Như vậy việc thực hiện các hoạt động liên quan đến công tác chuyểnnhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tuy đã được pháp luật quy địnhsong những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định vàhướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quanchuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực,đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạnchế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng QSDĐ Do những tồn tạinêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tácđộng xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việcquản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Là hoạt động liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kếquyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại huyện Lập Thạch – tỉnhVĩnh Phúc, các văn bản pháp quy, các quy định của pháp luật xung quanh vấn

đề này

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Thực trạng hoạt động liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho,thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân của huyện Lập Thạch,tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018

Khu vực trung tâm: thị trấn Lập Thạch, thị trấn Hoa Sơn

Khu vực gần trung tâm: xã Xuân Hòa

Khu vực xa trung tâm: xã Sơn Đông, xã Quang Sơn

2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu

2.2.1 Địa điểm nghiên cứu

Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2 Thời gian nghiên cứu

- Thủy văn

- Thổ nhưỡng

- Các tài nguyên khác

* Điều kiện kinh tế - xã hội

- Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Thực trạng phát triển kinh tế

- Dân số, lao động và việc làm

- Văn hóa xã hội

- Tình hình xây dựng cơ sở hạ tầng

* Đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lập Thạch

- Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2018

- Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai

N

ộ i dung 2: Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018

- Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐcủa các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 –

2018 theo từng hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

- Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐcủa các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 –

ộ i dung 3: Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn huyện Lập Thạch giai đoạn 2016 – 2018 thông qua ý kiến của cán bộ quản lý và người dân