Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện lập thạch, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2016 – 2018

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thực cá nhân, thực sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn hướng dẫn khoa học GS.TS Nguyễn Thế Hùng Các số liệu kết luận văn trung thực, đề xuất đưa xuất phát từ thực tiễn kinh nghiệm, chưa công bố hình thức trước trình, bảo vệ công nhận Hội đồng đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ./ Tác giả luận văn Đặng Thị Quỳnh ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, hướng dẫn thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Hùng người ln theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy giáo, giáo phịng Đào tạo, khoa quản lý Tài nguyên, Khoa Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo cán Uỷ ban nhân dân huyện Lập Thạch, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Lập Thạch, Sở Tài nguyên & Mơi trường tỉnh Vĩnh Phúc, Văn Phịng Đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch, Phịng Tài - Kế hoạch, Phòng Thống kê huyện Lập Thạch, cán địa 20 xã, thị trấn địa bàn huyện Lập Thạch UBND xã Xuân Hòa, xã Quang Sơn, xã Sơn Đông, thị trấn Lập Thạch, thị trấn Hoa Sơn tất bạn bè giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Cuối tơi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt q trình tơi thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Đặng Thị Quỳnh MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nói đến tài ngun quốc gia khơng thể khơng nói đến nguồn tài ngun vơ q giá đất đai Đất đai xem tư liệu sản xuất đặc biệt thay thế, môi trường sống đất đai thành phần quan trọng hàng đầu đất đai địa bàn phân bố khu dân cư, móng để xây dựng nên cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đối với người, đất đai giữ vai trò đặc biệt quan trọng Đất tạo người người với sức lao động, cộng với trí thơng minh tuyệt vời làm thay đổi hẳn mặt trái đất Chính nhờ có đất đai người sinh tồn, thực q trình sản xuất tạo cải vật chất cho sản xuất Đất đai điều kiện, sở tất hoạt động người diễn Như vậy, người muốn tồn được, muốn sản xuất khơng thể khơng có đất đai Trong năm gầy đây, kinh tế đà tăng trưởng mạnh mẽ, tốc độ thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất người ngày tăng lên đất đai có biến động mạnh Trong đó, đất đai tài ngun có hạn Chính để đáp ứng u cầu cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước đồng thời với việc sử dụng đất đai cách hợp lý tiết kiệm hiệu phải đẩy mạnh cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Với phát triển kinh tế nay, người biến đất đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào thị trường thơng qua quyền sử dụng đất thị trường đất đai xem thị trường nóng sơi động Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất người dân diễn mạnh nhu cầu sử dụng đất nhà ở, sản xuất, kinh doanh,… người dân ngày nhiều Lập Thạch đơn vị hành cấp huyện, huyện miền núi nằm phía Tây Bắc tỉnh Vĩnh Phúc, phía bắc giáp huyện Sơn Dương, tỉnh Tun Quang với dãy núi Tam Đảo, phía đơng giáp huyện Tam Đảo huyện Tam Dương tỉnh, phía nam giáp huyện Vĩnh Tường, phía tây giáp huyện Sông Lô (được thành lập sở tách từ huyện Lập Thạch cũ kể từ ngày 23 tháng 12 năm 2008) thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ Diện tích tự nhiên huyện Lập Thạch bao gồm 32.302,2 đất nơng nghiệp chiếm 15.239,43 ha; đất lâm nghiệp chiếm 8.367,65 ha; đất chiếm 4.742,72 ha; đất chưa sử dụng 3.952,4 ha, dân cư phân bố không đồng theo đơn vị hành Huyện Lập Thạch (cũ) có số dân khoảng 207.052 người bao gồm dân tộc: Kinh, Dao, Cao Lan, Sán Dìu, Tày, Nùng, Hoa, mật độ dân số 554 người/km² Tuy nhiên, sau chia tách thành 02 huyện (huyện Sơng Lơ huyện Lập Thạch) năm 2008 huyện Lập Thạch 123.664 người với mật độ 714,4 người/km² Đây nguồn lực, tiềm kinh tế huyện nhờ có lực lượng lao động đơng đảo Bên cạnh việc phát triển ngành nghề nông nghiệp Lập Thạch tập trung phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; tạo điều kiện thuận lợi để tiếp nhận dự án đầu tư vào địa bàn huyện Vì diễn trình chuyển dịch cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp tập trung mạnh mẽ Do nhu cầu chuyển dịch QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên hoạt động thực QSDĐ có xu hướng ngày gia tăng Xuất phát từ thực tế đó, trí Ban chủ nhiệm khoa Đào tạo sau Đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, hướng dẫn GS.TS Nguyễn Thế Hùng, giúp đỡ tận tình cán Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch, tiến hành thực đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018” - Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thực trạng công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Lập Thạch - Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016-2018 - Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để tìm nguyên nhân đưa giải pháp khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học đề tài Qua trình nghiên cứu công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đánh giá thuận lợi khó khăn thực trình tự, thủ tục liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để đưa giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước đất đai 3.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Từ trình nghiên cứu rút kinh nghiệm công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chung cơng tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng Đề xuất ý kiến nhằm giúp quan chức địa phương có phương hướng việc giải khó khăn, vướng mắc địa phương, đồng thời góp phần vào cơng cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai Chương I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN, KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI Đề tài thực dựa hệ thống sách pháp luật đất đai, đặc biệt sách liên quan đến cơng tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lập Thạch, qua đề xuất giải pháp để thực Dựa kết nghiên cứu đề tài nhằm mục đích góp phần vào công tác quản lý nhà nước giao dịch liên quan đến đất đai địa bàn huyện; đồng thời góp phần hồn thiện số sách, thủ tục liên quan đến việc thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lập Thạch; thơng qua nhằm giải tỏa, hạn chế xúc, khiếu nại, kiến nghị người dân thực thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Quyền sử dụng đất - “Quyền sử dụng đất” khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu tồn dân khơng thể phân chia làm để người dân thực quyền mình? Để người dân khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu sản xuất đời sống mà lại không làm ý nghĩa tối cao tính tồn dân, khơng vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” “người sử dụng đất” sáng tạo pháp luật, giải mâu thuẫn nói làm hài hồ lợi ích quốc gia, Nhà nước người dân - Quyền SDĐ hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013) Đây quyền sở hữu quyền rộng so với quyền sở hữu khơng khác xét phương diện thực tế sử dụng đất 1.1.1.2 Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất việc người dân địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh khắc phục manh mún phân phối đất đai cơng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; người có đất địa phương (cùng xã, phường, thị trấn) có nguyện vọng thay đổi chỗ Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất vớ mục đích để thuận tiện cho việc canh tác, sản xuất mang tính chất thương mại Theo quy định Điều 190 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ” (Luật Đất đai 2013) Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định Điều 78, Điều 79 Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 2013 (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) 1.1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ: việc người sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng Việc chuyển nhượng QSDĐ diễn người sử dụng đất khơng có khả sử dụng, chuyển sang nơi hay nơi làm việc khác để thực quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Khi thực việc chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển giao đất quyền sử dụng đất nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên Đặc thù việc chuyển nhượng QSDĐ chỗ: đất đai thuộc sở hữu toàn dân việc chuyển quyền thực giới hạn thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất tiền sử dụng đất; Nhà nước quy định số trường hợp không chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký biến động đất đai, không, bị xem hành vi phạm pháp Ngày việc chuyển QSDĐ không dừng lại quan hệ dân mà phát triển thành quan hệ thương mại, dịch vụ nhu cầu việc chuyển đổi cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội; đặc biệt giao dịch thị trường bất động sản giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỉ trọng có ý nghĩa 1.1.1.4 Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ hành vi chuyển QSDĐ tình đặc biệt, người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo thỏa thuận trả tiền phải nộp thuế Cùng với quy định liên quan đến hình thức chuyển quyền này, để tránh số trường hợp người dân lợi dụng việc tặng cho QSDĐ để trốn thực nghĩa vụ tài chính, Luật thuế có quy định cụ thể đối tượng miễn thuế 1.1.1.5 Thừa kế quyền sử dụng đất Cũng giống hình thức tặng cho QSDĐ thừa kế QSDĐ việc mà người nhận QSDĐ đồng ý nhận theo thỏa thuận khơng phải trả tiền phải nộp thuế Tuy nhiên, có điểm khác biệt hình thức chuyển quyền việc thừa kế QSDĐ xảy người có quyền sử dụng đất chết để lại cho người thừa kế thông qua di chúc hợp pháp thừa kế theo pháp luật Quyền thừa kế quyền sử dụng đất quy định chủ yếu Bộ luật Dân Theo quy định Điểm đ, Khoản 1, Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2013): “Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật Hộ gia đình Nhà nước giao đất, hộ có thành viên chết quyền sử dụng đất thành viên để thừa kế theo di chúc theo pháp luật Trường hợp người thừa kế người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật nhận thừa kế quyền sử dụng đất; không thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật hưởng giá trị phần thừa kế đó” 1.1.1.6 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Một quyền người sử dụng đất việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Cho thuê quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất (gọi bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác (gọi bên thuê) để sử dụng thời gian định Việc cho thuê quyền sử dụng đất thực sở hợp đồng ký kết, bên cho thuê bên thuê đặt thỏa thuận hai bên thỏa thuận phải tuân theo quy định pháp luật Tư cách người sử dụng thuộc bên cho thuê mà tư cách chủ sở hữu; ngược lại bên thuê không công nhận chủ thể sử dụng đất, không cấp giấy chứng nhận diện tích đất thuê (trừ trường hợp thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế) - Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Đây việc mà bên thuê đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất mà thuê, nhiên việc phải bên cho thuê đất đồng ý 1.1.1.7 Thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ: hình thức chuyển QSDĐ quan hệ tín dụng, nhiên hình thức chuyển quyền không đầy đủ Đất đai lấy làm vật chấp cho người chấp vay nợ thi hành trách nhiệm vay nợ với cá nhân, tổ chức cho vay; nhiên việc không làm chuyển dịch đất đai mà đất đai người chấp chiếm hữu sử dụng dùng đảm bảo có giá trị định; đến kỳ trả nợ mà người chấp trả nợ, lúc đất đai người nhận chấp đem phát mại ưu tiên toán để thu hồi vốn Trong thị trường bất động sản chấp đất đai xem sở chấp tài sản, phần lớn giá trị nằm giá trị QSDĐ 1.1.1.8 Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn giá trị QSDĐ: việc mà người có QSDĐ tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp họ dùng đất đai QSDĐ để làm cổ phần Trong việc điều chỉnh cấu kinh tế địa phương phương thức góp vốn QSDĐ cách phát huy tiềm đất đai trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà đảm bảo việc làm thu nhập cho nông dân Đây xem lựa chọn phù hợp với đường đại hóa cơng nghiệp hố nơng nghiệp nơng thơn 1.1.2 Điều kiện thực chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau: ... trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016- 2018 - Đánh giá thuận lợi, khó khăn công tác chuyển nhượng, tặng. .. cán Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh Lập Thạch, tiến hành thực đề tài: ? ?Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh. .. 1.1.4 Các quy định chuyển quyền sử dụng đất 1.1.4.1 Căn xác lập quyền phép chuyển quyền sử dụng đất Người sử dụng đất phải Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất