NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ HẠNG b VỚI 3 DỰ án PARK IX OFFICE BUIDING, ETOWN BUIDING VÀ HÀ đô SOUTH BUIDING TẠI QUẬN TÂN BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHẠM THỊ THANH THANH LÝ Đề tài: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ HẠNG B VỚI DỰ ÁN PARK IX OFFICE BUIDING, ETOWN BUIDING VÀ HÀ ĐÔ SOUTH BUIDING TẠI QUẬN TÂN BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THÁNG 8, NĂM 20 BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ HẠNG B VỚI DỰ ÁN PARK IX OFFICE BUIDING, ETOWN BUIDING VÀ HÀ ĐÔ SOUTH BUIDING TẠI QUẬN TÂN BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀO THÁNG 8/2020 THỰC HÀNH NGHỀ NGHIỆP SINH VIÊN THỰC HIỆN: PHẠM THỊ THANH THANH LÝ - 17DKB2 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: THS NGUYỄN THỊ THANH CHÂU THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THÁNG 8, NĂM 2020 LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn trước hướng dẫn nhiệt tình, tận tâm Nguyễn Thị Thanh Châu Khoa Thẩm Định Giá – Kinh doanh BĐS Tơi xin tỏ lịng biết ơn lần sửa kĩ lưỡng cô , cám ơn tận tụy cô cố gắng truyền đạt kinh nghiệm viết kinh nghiệm khảo sát, cám ơn nhiệt tình bất chấp dịch bệnh,… Sự thành công môn học lần chắn khơng thể thiếu đóng góp to lớn điều giúp đỡ tơi nhóm tạo nên báo cáo hồn chỉnh Với tình cảm sâu sắc chân thành nhất, cho phép gửi lời cảm ơn đến tất thầy cô khoa Thẩm định giá – Kinh doanh bất động sản trường đại học Tài – Marketing cá nhân tổ chức tạo điều kiện hỗ trợ, giúp đỡ tơi q trình học tập nghiên cứu đề tài Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập trường đến nay, nhận nhiều quan tâm Quý Thầy Cô bạn bè Cuối cùng, tơi xin kính chúc Q Thầy Cơ thật nhiều sức khỏe đạt nhiều thành công tốt đẹp công việc sống TP.HCM, ngày 08 tháng 09 năm 2020 Sinh viên thực Phạm Thị Thanh Thanh Lý NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ………………………………………………………… ………………………………………………………… ………………………………………………………… ………………………………………………………… ………………………………………………………… ………………………………………………………… ………………………………………………………… ………………………………………………………… ………………………………………………………… ………………………………………………………… ………………………………………………………… …………………………………………… ……………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… ĐIỂM SỐ: KÝ TÊN ĐIỂM CHỮ: MỤC LỤC CHÍNH PHẦN MỞ ĐẦU .1 Tính cần thiết dự án .1 Mục tiêu nghiên cứu dự án 3 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Nguồn liệu nghiên cứu Kết cấu luận văn PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Phân loại BĐS .6 1.1.3 Thuộc tính BĐS 1.1.4 Đặc điểm BĐS 1.1.5 Gía trị giá BĐS 1.2 Thị trường bất động sản .11 1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 11 1.2.2 Phân loại thị trường BĐS 11 1.2.3 Đặc điểm thị trường BĐS 15 1.2.4 Các chủ thể tham gia thị trường BĐS 18 1.3 Văn phòng cho thuê .20 1.3.1 Khái niệm văn phòng 20 1.3.2 Khái niệm văn phòng cho thuê 20 1.3.3 Phân loại văn phòng cho thuê 20 CHƯƠNG 2: 25 THU THẬP THÔNG TIN CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN VĂN PHÒNG CHO THUÊ HẠNG B TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH TP.HCM 25 2.1 Tổng quan quận Tân Bình .25 2.2 Nhận diện nguồn cung BĐS văn phòng cho thuê hạng B địa bàn quận Tân Bình 32 2.2.1 Nguồn cung BĐS văn phòng cho thuê hạng B địa bàn quận Tân Bình 32 2.2.2 Lượng cung BĐS địa bàn quận Tân Bình 34 2.3 Nhận diện khách hàng 45 2.3.1 Phân nhóm khách hàng mục tiêu .45 2.3.2 Khảo sát nhóm khách hàng 45 CHƯƠNG 3: 54 PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TÂN BÌNH TP.HCM 54 3.1 Tình hình cung BĐS văn phịng cho th hạng B địa bàn quận Tân Bình54 3.2 Tình hình cầu BĐS văn phòng cho thuê hạng B địa bàn quận Tân Bình 56 3.3 Đánh giá chung 03 dự án 64 3.4 Phân tích SWOT phân khúc văn phịng cho thuê hạng B 65 3.5 Nhận định xu hướng thị trường BĐS văn phòng cho thuê hạng B địa bàn quận Tân Bình tương lai 66 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1 Các chủ thể bất động sản .18 Hình 2.1: Bản đồ khu vực quận Tân Bình .26 Hình 2.2.: Bản đồ quy hoạch tổng mặt quận Tân Bình 29 Hình 2.3: Phối cảnh dự án văn phòng Park XI Office Buiding 34 Hình 2.4: Hình ảnh thực tế dự Etown Buiding từ việc khảo sát vào ngày 25/08/202037 Hình 2.5: Vị trí tọa lạc tịa Etown Buiding 39 Hình 2.6: Phối cảnh dự án văn phịng Hà Đơ South Buiding 42 Hình 3.1: Biểu đồ thể nguồn cung văn phịng cho th TP.HCM 55 Hình 3.2: Biểu đồ thể nguồn cầu văn phòng cho thuê TP.HCM 57 Hình 3.3: 10 nhà đầu tư nước ngồi lớn Việt Nam tính đến ngày 20/12/2019 58 Hình 3.4: Biểu đồ lĩnh vực hoạt động 59 Hình 3.5: biểu đồ yếu tố tác động đến nhu cầu th phịng .60 Hình 3.7: Biểu đồ thể số lượng nhân viên 61 Hình 3.8: Biểu đồ thể diện tích thuê mong muốn 61 Hình 3.8: Biểu đồ thể phương thức tốn 62 Hình 3.9 : Biểu đồ thể giá thuê 62 Hình 3.10: biểu đồ thể nhu cầu thuê đơn vị thiết kế .63 Hình 3.12: Biểu đồ thể mong muốn thuê văn phòng bàn giao 63 Hình 3.13: Biểu đồ thể loại hình cơng ty .64 Hình 3.14: Tiến độ xây dựng tuyến Metro số .68 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Tiêu chí phân hạng văn phịng cho th 24 Bảng 2.1 :Nguồn cung bất động sản địa bàn quận Tân Bình 33 CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT ĐẦY ĐỦ ASEAN Association of Southeast Asian Nations BĐS Bất động sản CBRE Coldwell Banker Richard Ellis FDI Foreign Direct Investment TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 62 Chiếm tỉ lệ cao công ty cổ phần với 36.8%, công ty đa quốc qia công ty TNHH có tỉ lệ ngang 23.5% 26.5% loại hình khác chiếm 13.2% Hình 3.12: Biểu đồ thể mong muốn thuê văn phịng bàn giao Hình 3.13: Biểu đồ thể loại hình cơng ty  Để phân tích yêu tố ảnh hưởng đến cầu thị trường văn phòng cho thuê hạng B địa bàn quận Tân Bình tác giả tiến hành lấy 68 mẫu khảo sát online cách dùng phần mềm Google Form, nằm dịch vụ lưu trữ Google Drive trực tuyến thời gian từ ngày 9-12 tháng năm 2020 Vì thời gian có hạn nên số mẫu khảo sát hạn chế Tuy nhiên phân tích khách quan xác yếu tố ảnh hưởng đến cầu thị trường văn phòng cho thuê hạng B địa bàn quận Tân Bình 3.3 Đánh giá chung 03 dự án 63  Điểm giống - Đều dự án sở hữu vị trí đắc địa địa bàn quận Tân Bình, đặc biệt tọa lạc mặt tiền đường đắt giá, thị trường diễn sôi nổi, sầm uất - Đều sở hữu tiện ích đẳng cấp, thuận tiện cho việc di chuyển tạo không gian thoải mái cho doanh nghiệp - Đều mang đến cho khách hàng thiết kế sang trọng bậc nhất, đa dạng diện tích - Đều giáp với sân bay Tân Sơn Nhất - Đều có thời gian thuê tối thiểu năm - Đều tòa nhà hạng B  Điểm khác Tiêu chí Chủ đầu tư Kết cấu Hướng Giá thuê (USD/m2/tháng) Diện tích cho th Park IX Office Buiding Cơng ty Sài Gịn Tầng hầm + 16 Tầng cao Tây Nam Etown Buiding Hà Đô South Buiding Ree Crop Hầm – Trệt – 12 Tầng Bắc Hà Đô Group 12 tầng - tầng hầm 21USD 15USD 15USD 185 - 250 - 400 610 m2 75 -164 -227 -293 -458- 590-1.418 m2 135 – 249-550-600620 m2 Tây Bắc 3.4 Phân tích SWOT phân khúc văn phịng cho th hạng B Điểm mạnh  Sở hữu vị trí đắc địa nằm mặt tiền đường  Tiện ích cao cấp, đầy đủ từ nội khu lẫn ngoại khu  Quy mơ diện tích lớn, đa dạng, đáp ứng nhu cầu thuê doanh nghiệp  dịch vụ phục vụ chu đáo, không Điểm yếu  Thị trường cạnh tranh khốc liệt  Chu kỳ giá tăng nhẹ, có biến động tăng vọt  Nhà đầu tư cần nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường  Các doanh nghiệp có xu hướng cho nhân viện làm việc nhà thời gian dịch bệnh 64 gian làm việc “xanh” văn minh  An ninh an toàn, vệ sinh  Thời gian thuê linh hoạt Cơ hội  Nhu cầu thuê văn phòng tăng cao động lực để nhà đầu tư tiếp tục triển khai dự án đưa thị trường  Triển vọng từ doanh nghiệp nước có xu hướng đầu tư vào việt nam  Dịng vốn đầu tư từ nước ngồi kích cầu thị trường BĐS nước  Nền trị ổn định, hạ tầng giao thơng dần phát triển, q trình thị hóa diễn mạnh mẽ  Nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát dịch tốt vượt qua dịch bệnh điểm sáng an toàn dịch tễ, kinh tế trị, từ tạo niềm tin, thu hút kiều bào nước đầu tư người nước đến sinh sống làm việc lượng người Việt Nam tránh dịch ngày tăng Thách thức  Khó khăn mặt pháp lý dẫn tới việc thiếu nguồn cung cho thị trường  Cung – cầu bị lệch pha  Hạn chế tín dụng cho vay mua bất động sản  Các nhà đầu tư cá nhân gặp nhiều khó khăn hoạt động riêng họ nên nhu cầu đầu tư giảm  Nguồn vốn FDI dịch chuyển sang lĩnh vực khác cụ thể BĐS công nghiệp,…  lên không gian làm việc linh hoạt (Coworking space) dần thay đổi cấu khách thuê khối văn phòng truyền thống 3.5 Nhận định xu hướng thị trường BĐS văn phòng cho thuê hạng B địa bàn quận Tân Bình tương lai Thị trường văn phòng TP.HCM đến cuối 2022, có 24 dự án gia nhập thị trường với 376.000m2 Nguồn cung tương lai tiếp tục khẳng định niềm tin chủ đầu tư thị trường Hơn 70% dự án tương lai giai đoạn hoàn thiện Xu hướng phát triển khu vực trung tâm kỳ vọng giảm bớt áp lực cho thị trường thời gian tới Khách thuê đề cao phương pháp làm việc linh hoạt thuê không gian làm việc chung phân bổ nhân lực 65 nhiều văn phòng nhiều khu vực khác địa bàn thành phố Thêm vào khách thuê bắt đầu quan tâm yếu tố sức khỏe nhân viên thông qua việc lựa chọn mặt văn phịng tịa nhà có chất lượng cao thay quan tâm đến việc tiết kiệm chi phí trước Xét xu hướng khách thuê ngày đa dạng Hầu hết khách thuê từ ngành truyền thống như: Dịch vụ, sản xuất tài ngân hàng cịn có thêm nhóm khách nghành IT – logistics Bên cạnh nguồn khách chủ lực nêu trên, nhân tố nguồn cầu xuất nhiều thị trường công nghệ, thương mại điện tử phát triển nhanh chóng Việt Nam sử dụng lượng lớn lao động nhu cầu việc làm Các lĩnh vực khác Co – Working, Logistics chiếm lượng lớn hấp thu thị trường văn phòng TP.HCM Trong tương lai, công ty Công nghệ Không gian làm việc linh hoạt tiếp tục xu hướng bật nhu cầu thuê văn phòng thị trường TP.HCM thúc đẩy số lượng công ty khởi nghiệp phát triển ngành công nghệ Việt Nam năm gần Ngồi ra, việc thị trường có thêm nhiều tịa nhà giúp cho khách thuê có nhiều lựa chọn chiếm ưu thương lượng với chủ nhà Trước kiện tuyến tàu điện ngầm TP.HCM dự kiến vào hoạt động vào năm 2020, tất người dân sinh sống làm việc thành phố háo hức chờ đợi thay đổi lớn thú vị mà tuyến đường sắt đô thị mang lại Riêng ngành bất động sản, chơi chứng kiến đổi thay ngoạn mục Kinh nghiệm từ nước khác cho thấy dự án tàu điện ngầm có ảnh hưởng nhiều lên giá trị bất động sản Việc phát triển trạm tàu điện giúp mang lại diện mạo cho khu vực quanh đó: giá đất tăng, dự án bất động sản bùng nổ, đơn vị bán lẻ dự án văn phòng phát triển hiệu khu vực có thị trường nhà đất phát triển mạnh hệ thống giao thông công cộng đáng tin cậy giúp người dân kết nối hiệu với công việc điểm đến khác, mức chênh lệch giá cao nhiều so với mức trung bình 66 Hình 3.14: Tiến độ xây dựng tuyến Metro số Việc mắt hệ thống tàu điện ngầm mang đến nhiều lợi ích Đặc biệt giúp cải thiện khả tiếp cận người dân với khu vực làm việc, vui chơi giải trí mua sắm năm gần đây, khu Tây lên điểm sáng thị trường, khu vực quận 6, 8, 11, Bình Tân, Tân Phú Tân Bình xem vùng trũng với giá đất cạnh tranh Theo khảo sát, mức độ biến động giá BĐS khu Tây Sài Gòn rơi vào ngưỡng trung bình từ 20-25%/năm Lý BĐS nơi có biên độ tăng giá tốt hạ tầng giao thông đầu tư Thời gian qua, theo ghi nhận nhiều nhà đầu tư chuyển hướng vào khu Tây Sài Gịn để đón đầu hội hệ thống sở hạ tầng khu vực nâng cao, BĐS nơi tăng giá ngày.Lợi ngày rõ nét tuyến metro số Bến Thành – Tham Lương, tuyến metro số Bình Phú kết nối tuyến metro số 3A Bến Thành-bến xe miền Tây vòng xoay Phú Lâm tuyến metro số Bà Quẹo hoàn thành Ngoài tuyến metro, Tp.HCM chuẩn bị khởi công tuyến đường Vành đai 3, giúp giao thông khu Tây Sài Gòn kết nối với quận nội thành Bình Dương, Đồng Nai, Long An thuận tiện Việc sở hạ tầng trọng đầu tư, nâng cấp hệ tất yếu kéo theo thị trường bất động sản khu Tây Sài Gòn – quận Tân Bình trở nên sơi động, trở thành bánh béo bở cho giới đầu tư ngồi nước, mà khơng thiếu doanh nghiệp lớn, uy tín quốc tế từ giúp cho thị trường văn phịng có thay đổi tích cực, hiệu PHẦN KẾT LUẬN Tóm lại, đề án “ Nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê khu vực quận Tân Bình thị trường TP HCM vào tháng 8/2020” đưa nhìn rõ nét khách quan nguồn cung thị trường BĐS văn phòng cho thuê lẫn nhu cầu khách hàng loại hình bất chấp tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp giới Việt Nam Đối với chủ đầu tư cho thuê, giai đoạn khăn vừa đảm bảo nguồn thu tài chính, vừa phải đưa sách ưu đãi nhằm giữ chân khách hàng chuẩn bị cho thuê Đồng thời giai đoạn cho nhà đầu tư chuẩn bị tốt cho tư trang nguồn lực để trở lại mạnh mẽ sau dịch kết thúc Đối với doanh nghiệp, cơng ty giai đoạn khó khăn, nhiên cân đối lực tài thời điểm vàng để có cho văn phịng làm việc mong đợi với mức giá không gian làm việc dễ thở so với trước Tuy dịch bệnh gây ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê với nhìn khách quan tảng kinh tế tăng trưởng ổn định sở hạ tầng ngày cải thiện mạnh mẽ với xuất tuyến Metro tới dấu hiệu tích cực cho cao ốc văn phịng cho th Với lượng thơng tin thu thập, xác minh xác đề án đạt số kết định: Xây dựng hệ thống lý thuyết cách chi tiết, xác BĐS lẫn thị trường BĐS văn phòng cho thuê giúp cho đối tượng lần đầu tiếp cận với BĐS hay có ý định muốn th văn phịng nắm kiến thức Thu thập, xử lý nguồn thông tin kết hợp với điều tra, khảo sát thực tế giúp đem lại thơng tin có giá trị cao Phân tích nguồn cung lẫn cầu thị trường BĐS văn phòng cho thuê hạng B, yếu tố ảnh hưởng đến cung – cầu thị trường Đánh giá dự án tiêu biểu sở đánh giá phân khúc BĐS văn phịng hạng B Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức phân khúc BĐS văn phòng cho thuê Cuối đưa nhận định xu hướng phát triển loại hình tương lai Thơng qua đề tài này, tác giả rèn luyện kĩ thu hập thông tin thực khảo sát phân khúc thị trường bất động sản chọn Hệ thống lại kiến thức môn học chuyên ngành kinh doanh bất động sản mà tác giả TÀI LIỆU THAM KHẢO - Các Luật hành: Luật đất đai 2015, Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà 2014 - Các quan quản lý thị trường BĐS: Bộ Xây Dựng, Sở Xây dựng, - Các doanh nghiệp nghiên cứu thị trường: Savills, CREB, DKRA, Casland, Knight Frank,… - Các hiệp hội BĐS: Hiệp hội BĐS TP.HCM, Hiệp hội BĐS Việt Nam,…  Sách Tiếng Việt: Nguyễn Thế Phượng , (2011) Giáo trình Thẩm Định Giá Bất Động Sản Nxb Phương Đông  Website: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/ https://thuvienphapluat.vn/ https://moj.gov.vn/Pages/home.aspx https://cafeland.vn/ http://vnrea.vn/tap-chi-dien-tu-bat-dong-san-viet-nam-13.html https://cafef.vn/bat-dong-san.chn http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/ https://batdongsan.com.vn/bat-dong-san-tp-hcm https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/ https://batdongsanexpress.vn/ ... IX OFFICE BUIDING, ETOWN BUIDING VÀ HÀ ĐÔ SOUTH BUIDING khu vực quận Tân B? ?nh 2.2.2.1 Dự án Park XI Office Buiding  Tổng quan dự án Park XI Office Buiding Hình 2 .3: Phối cảnh dự án văn phịng Park. .. thị trường văn phòng cho thuê định hướng xây dựng đề tài: “NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ HẠNG B VỚI DỰ ÁN PARK IX OFFICE BUIDING, ETOWN BUIDING VÀ HÀ ĐÔ SOUTH BUIDING TẠI Hiệp hội... CẦU B? ??T ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA B? ?N QUẬN TÂN B? ?NH TP.HCM 54 3. 1 Tình hình cung B? ?S văn phịng cho thuê hạng B địa b? ?n quận Tân B? ?nh54 3. 2 Tình hình cầu B? ?S văn phịng cho th hạng B địa b? ?n