Pháp luật Hoa Kỳ bảo vệ người mua căn hộ du lịch - những gợi mở cho Việt Nam

Quy định của pháp luật về căn hộ du lịch tại Hoa Kỳ đã được phát triển theo hướng bảo vệ người mua căn hộ du lịch và cũng đã góp phần tạo ra sự thành công của mô hình khách sạn kiểu mới ở đất nước này. Mô hình kinh doanh này được phổ biến và phát triển nhanh chóng ở nhiều quốc gia khác, trong đó có Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ PHÁP LUẬT HOA KỲ BẢO VỆ NGƯỜI MUA CĂN HỘ DU LỊCH NHỮNG GỢI MỞ CHO VIỆT NAM Đào Thu Hà* * ThS Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Thông tin viết: Tóm tắt: Từ khóa: Căn hộ du lịch, pháp luật hộ du lịch, người mua hộ du lịch, bảo vệ người mua hộ du lịch Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 05/02/2021 : 26/02/2021 : 03/3/2021 Article Infomation: Abstract: Keywords: Vacation apartment; legal regulation on vacation apartment; buyers of vacation apartments; protection of vacation apartment buyers Article History: Received Edited Approved Quy định pháp luật hộ du lịch Hoa Kỳ phát triển theo hướng bảo vệ người mua hộ du lịch góp phần tạo thành cơng mơ hình khách sạn kiểu đất nước Mơ hình kinh doanh phổ biến phát triển nhanh chóng nhiều quốc gia khác, có Việt Nam giai đoạn Do vậy, việc nghiên cứu quy định pháp luật Hoa Kỳ bảo vệ người mua hộ du lịch hữu ích, để rút gợi mở cho việc xây dựng pháp luật nhằm phát triển vận hành tổ hợp hộ du lịch nước ta thời gian tới In the United States, the legal regulations of the vacation apartments have been developed on the orientation towards the protection of the buyers, which has also provided a significant contribution to the success of this new type of hotel modality in this country This business model is popular and rapidly developed in many other countries, including Vietnam in the current period Therefore, it is very helpful to study the legal regulations of the US on the protection of vacation apartment buyers to give out recommendations for the development of legal regulations for the vacation apartments in our country in the near future : 05 Feb 2021 : 26 Feb 2021 : 03 Mar 2021 Dẫn nhập Từ năm 1960, nhằm mục đích giảm nhẹ gánh nặng chi phí tài để tài trợ cho việc phát triển dự án khách sạn thu hồi vốn đầu tư nhanh chóng, tổ hợp hộ du lịch - mơ hình khách sạn kiểu hình thành Hoa Kỳ, sau phổ biến nhanh chóng nhiều quốc gia khác giới, đặc biệt mơ hình khách sạn phát triển mạnh mẽ Hồng Kông, Bangkok, Bắc Kinh, Manila1 Tuy tổ hợp hộ du lịch trở nên phổ biến giới, đến nay, học giả chưa thống khái niệm chung tổ hợp Xem Mark C K Lu (2005), The Cause and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii, Unpublished dissertation, Massachusetts Institute of Technology, USA; Desire Ann Greenberg (2017), The Development, Geography and Organisation of Serviced Apartments in South Africa, Dissertation submitted to the Faculty of Science, University of Johannesburg, South Africa 54 Số 07(431) - T4/2021 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ hộ du lịch, chí thuật ngữ sử dụng để xác định mơ hình khách sạn khác nhiều quốc gia (ở Hoa Kỳ serviced apartments, condominiums condo-hotel; châu Âu aparthotel corporate housing; Vương Quốc Anh commonhold leasehold; Australia New Zealand strata multi strata; Việt Nam condotel…) Mặc dù không thống khái niệm, nhà nghiên cứu số đặc điểm chung hộ du lịch cung cấp chỗ khép kín, đầy đủ tiện nghi, bao gồm phòng bếp nhỏ, phòng khách bên cạnh (các) phòng ngủ, để phục vụ khách lưu trú ngắn hạn với số dịch vụ bổ sung Ngoài ra, hộ du lịch cịn có hai thuộc tính pháp lý là: (1) Căn hộ thuộc quyền sở hữu cá nhân có lợi ích riêng biệt; (2) Chủ sở hữu hộ có quyền sở hữu chung chủ sở hữu hộ khác khu vực chung thuộc tòa nhà, mà khu vực chung vận hành nhà điều hành khách sạn2 Nói cách khác, hộ du lịch hộ thuộc tòa nhà chung cư mà tịa nhà chung cư quản lý vận hành khách sạn Có quan điểm đó, tác giả Mark C.K Lu đưa khái niệm: “Căn hộ du lịch hộ thuộc sở hữu cá nhân nhà đầu tư nhỏ, nằm tòa nhà chung cư vận hành chuyên nghiệp với dịch vụ tiện nghi khách sạn”3 Tương tự, Irvin W.Sandman and Kelly C Aldrich cho rằng, tổ hợp hộ du lịch khách sạn số tất hộ bán cho cá nhân, sau chủ sở hữu hộ cho thuê hộ phần hoạt động khách sạn4 Có thể thấy rằng, phát triển khách sạn dạng tổ hợp hộ du lịch, làm phát sinh quan hệ mua bán nhà đầu tư phát triển tổ hợp hộ du lịch (nhà đầu tư phát triển) với người mua hộ du lịch, theo sau mối quan hệ nhiều loại quan hệ khác phát sinh quan hệ người mua với ngân hàng cho vay để mua hộ du lịch, quan hệ nhà đầu tư phát triển với tổ chức thuê để vận hành tổ hợp hộ du lịch (người vận hành) đưa vào khai thác, quan hệ người mua - trở thành chủ sở hữu hộ du lịch với người vận hành, quan hệ chủ sở hữu hộ du lịch với Nhìn chung, trình hình thành, phát triển đưa vào vận hành tổ hợp hộ du lịch đem lại lợi ích kinh tế cho tất bên nêu Tuy nhiên, việc khai thác hộ du lịch không thuận lợi kỳ vọng và/hoặc thỏa thuận bên có cấu trúc khơng phù hợp tổ hợp hộ du lịch lại trở thành tình - - mất5, mà người chịu rủi ro, thiệt hại nhiều trường hợp chủ sở hữu hộ du lịch Do vậy, pháp luật quốc gia điều tiết quan hệ liên quan Xem Desire Ann Greenberg (2017), The Development, Geography and Organisation of Serviced Apartments in South Africa, Dissertation submitted to the Faculty of Science, University of Johannesburg, South Africa Xem Mark C K Lu (2005), The Cause and Consequences of Condo Hotel Conversion in Waikiki, Hawaii, Unpublished dissertation, Massachusetts Institute of Technology, USA Xem Irvin W.Sandman and Kelly C Aldrich (2006), Condo-Hotels: How Developers and Owners’ Associations can Avert a Hotel Implosion, Fifth Annual Hospitality Law Conference, Houston, Texas, USA Xem Jim Butler and the Global Hospitality Group (2014), Using condo hotels for financing new hotel development: Traditional condo hotel structures as “non-securities, https://hotellaw.jmbm.com/originalformula-condo-hotels-as-non-securities.html, truy cập ngày 27/8/2020 Số 07(431) - T4/2021 55 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ đến phát triển vận hành tổ hợp hộ du lịch thường có xu hướng bảo vệ chủ thể người mua hộ du lịch, mà người sau trở thành chủ sở hữu hộ du lịch, nhằm bảo đảm lợi ích đáng tất bên mối quan hệ với Ở Việt Nam, tổ hợp hộ du lịch xuất vào năm 2009 sau nhiều dự án tổ hợp hộ du lịch chào bán, đặc biệt giai đoạn năm 2016 đến 2018 Trong thời gian này, nhiều vấn đề phức tạp phát sinh từ mối quan hệ bên bán bên mua hộ du lịch, mà người mua bên chịu nhiều rủi ro, thua thiệt Cụ thể, gần liên tiếp xảy tình trạng nhà đầu tư phát triển tuyên bố không tiếp tục chi trả lợi nhuận cam kết, đồng thời người mua hộ phải chịu tiền lãi ngân hàng cho khoản tiền vay để mua hộ du lịch, nhiều trường hợp người mua chưa nhận bàn giao hộ du lịch (trường hợp tổ hợp hộ du lịch Cocobay - Đà Nẵng tổ hợp hộ du lịch tập đoàn FLC)… Thực tiễn dẫn đến nhu cầu cần phải có quy định để điều chỉnh hiệu mối quan hệ phát sinh trình phát triển vận hành tổ hợp hộ du lịch Việt Nam; đó, cần có quy định bảo vệ quyền, lợi ích đáng chủ sở hữu hộ du lịch Pháp luật bảo vệ người mua hộ du lịch Hoa Kỳ Hệ thống pháp luật Hoa Kỳ hệ thống pháp luật thơng luật (Common Law) có nguồn gốc từ nước Anh, đồng thời hệ thống bao gồm quy định pháp luật thành văn phát triển Khơng có tính phức tạp nguồn luật, hệ thống pháp luật Hoa Kỳ cịn có tính phức tạp cấu trúc, hệ thống tập hợp hệ thống pháp luật liên bang 50 hệ thống pháp luật tiểu bang6 Do đó, nhiều lĩnh vực pháp luật khác Hoa Kỳ, pháp luật bảo vệ người mua hộ du lịch tập hợp quy định pháp luật thành văn nguyên tắc pháp lý nằm rải rác nhiều đạo luật ban hành quan lập pháp liên bang tiểu bang, với nhiều phán giải tranh chấp cụ thể tòa án liên bang tiểu bang Vì quan hệ người mua hộ du lịch với bên khác nhà đầu tư phát triển, người vận hành… liên quan đến phát triển vận hành hộ du lịch mối quan hệ tư nên quan hệ trước hết điều chỉnh pháp luật hợp đồng Bên cạnh đó, hộ du lịch phận khách sạn kiểu - loại khách sạn phát triển dạng chung cư, nên quy định nhà chung cư nguồn luật quan trọng điều chỉnh mối quan hệ người mua hộ du lịch (mà sau tiếp nhận quyền sở hữu thông qua việc mua bán hộ du lịch người mua trở thành chủ sở hữu hộ du lịch) với bên khác việc quản lý vận hành tổ hợp hộ du lịch Như vậy, dựa đặc điểm quan hệ xã hội bên người mua hộ du lịch với (các) bên khác liên quan trình khai thác vận hành tổ hợp hộ du lịch nguồn luật điều chỉnh quan hệ người mua hộ du lịch bên khác gồm luật hợp đồng luật chung cư nêu Tuy nhiên, với chất hệ thống thông luật đầy tính sáng tạo khơng ngừng phát triển, hệ thống pháp Xem Alan B Morrison (ed.,1998), Những vấn đề luật pháp Mỹ, Lê Thị Thu cộng dịch, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 56 Số 07(431) - T4/2021 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ luật Hoa Kỳ dần dần, bước xác lập quy tắc pháp lý thông qua thực tiễn xét xử tòa án tranh chấp cụ thể, thực tế vào năm 1946, việc xét xử vụ án Ủy ban Chứng khoán Giao dịch (Securities and Exchange Commission SEC) kiện W.J Howey Co.7 tòa án mở khả cho phép người mua hộ du lịch sử dụng Luật Chứng khoán năm 1933 (Securities Act) để bảo vệ quyền lợi ích mối quan hệ với nhà đầu tư phát triển tổ hợp hộ du lịch Từ án lệ nêu trên, năm 1973, SEC ban hành Thông cáo số 33-5347 xác định, việc chào bán hộ chung cư kèm theo chương trình quản lý cho thuê giao dịch mua bán hộ xem hợp đồng đầu tư điều chỉnh luật chứng khoán8 Như vậy, pháp luật bảo vệ người mua hộ du lịch Hoa Kỳ bao gồm quy định luật chứng khoán, luật chung cư luật hợp đồng Trong đó, luật chứng khốn (sẽ áp dụng điều chỉnh quan hệ mua bán hộ du lịch việc chào bán hộ du lịch ban đầu cấu thành hợp đồng đầu tư; vấn đề khác phát triển vận hành hộ du lịch điều chỉnh luật chung cư luật hợp đồng Luật chung cư (từ năm 1980) tập hợp quy định pháp luật quan lập pháp tiểu bang ban hành sở quy định Luật Chung cư thống (Uniform Condominium Act - UCA) để điều chỉnh việc phát triển quản lý nhà chung cư với mục đích chủ yếu bảo vệ người mua chủ sở hữu hộ chung cư9 Còn luật hợp đồng (khác với hai lĩnh vực luật chứng khốn luật chung cư) lĩnh vực thơng luật, tập hợp tiền lệ tư pháp - kết việc giải tranh chấp hợp đồng riêng rẽ, mà từ xác lập quyền nghĩa vụ bên tư nhân việc hình thành, thực thi kết thúc thỏa thuận sở trí bên10 2.1 Bảo vệ người mua hộ du lịch luật chứng khốn Hoa Kỳ Luật chứng khốn hay nói xác quy định pháp luật điều tiết thị trường chứng khoán, bao gồm Luật Chứng khoán năm 1933; Luật Sở giao dịch chứng khoản năm 1934; bốn (04) văn luật khác ban hành năm 1988 là: Luật Công ty đầu tư; Luật Tư vấn đầu tư; Luật Thoả thuận tín thác; Luật Cơng ty mẹ - cơng ích Luật Chứng khốn năm 1933 giải thích thuật ngữ “chứng khốn” có nghĩa ghi nào, cổ phiếu, cổ phiếu quỹ, chứng khoán tương lai, hoán đổi dựa chứng khoán, trái phiếu, giấy ghi nợ, chứng mắc nợ, chứng lãi suất tham gia vào thỏa thuận phân chia lợi nhuận nào, chứng tài sản đảm bảo, chứng đăng ký mua chứng khốn chưa phát hành, cổ phần chuyển nhượng, hợp đồng đầu tư, chứng Xem Supreme Court of The United States (1946), Securities and Exchange Commission v W J Howey Co., 328 U.S 293, USA Xem Arthur Spaulding (2013), Condo-Hotel Unit Sales, Rental Programs and Securities Laws, https://www hotelexecutive.com/business_review/3677/condo-hotel-unit-sales-rental-programs-and-securities-laws, truy cập ngày 21/8/2020 Xem Alan B Morrison (ed.,1998), Những vấn đề luật pháp Mỹ, Lê Thị Thu cộng dịch, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 Mặc dù vậy, năm gần đây, nguồn luật hợp đồng Hoa Kỳ bao gồm số quy định (đặc biệt Điều 2) Bộ luật Thương mại thống (Uniform Commercial Code – UCC) Số 07(431) - T4/2021 57 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ ủy thác biểu quyết…, hay lãi suất công cụ thường gọi chứng khoán…11 Theo định nghĩa đó, “chứng khốn” thuật ngữ sử dụng để mô tả cho vô số kế hoạch nghĩ người muốn tìm cách sử dụng tiền người khác kèm theo cam kết chia sẻ lợi nhuận với người đầu tư Tuy vậy, Luật Chứng khốn năm 1933 khơng giải thích hợp đồng đầu tư, phải thông qua vụ án Ủy ban Chứng khoán Giao dịch kiện W.J Howey Co vào năm 1946, Tòa án tối cao liên bang diễn giải khái niệm Trong vụ án đó, W.J Howey Co bị kiện chào bán phần đất khu đất trồng cam Florida cho người mua (hầu hết người không sống Florida nông dân), kèm theo lời giới thiệu việc người mua đất lựa chọn sử dụng dịch vụ chăm sóc vườn cam cung cấp Howey-in-the-Hills Service, Inc.12 (Công ty dịch vụ) Công ty dịch vụ làm đại lý tiếp thị tiêu thụ trái thu hoạch từ vườn người mua Khi chào bán phần đất đó, W.J Howey Co nhấn mạnh tính ưu việt dịch vụ Công ty dịch vụ cung cấp hứa hẹn lợi nhuận đáng kể mà người mua đất thu Theo Ủy ban Chứng khoán Giao dịch, việc chào bán tài sản dịch vụ W.J Howey Co cấu thành việc chào bán chứng khốn, cơng ty khơng thực việc cơng khai thơng tin theo quy định Luật Chứng khốn năm 1933 Tòa án tối cao liên bang kết luận hoạt động chào bán tài sản W.J Howey hợp đồng đầu tư theo nghĩa Luật Chứng khoán năm 1933 đưa diễn giải hợp đồng đầu tư, hợp đồng hay giao dịch kế hoạch mà theo người đầu tư tiền vào doanh nghiệp dẫn đến việc mong đợi lợi nhuận từ nỗ lực người quảng bá bên thứ ba, không phụ thuộc vào việc cổ phần doanh nghiệp chứng minh chứng thức lợi ích danh nghĩa tài sản vật chất sử dụng doanh nghiệp đó13 Trên sở án lệ Howey nêu trên, năm 1973, Ủy ban Chứng khoán Giao dịch phát hành Thông cáo số 33-5347 (Thông cáo số 33) hướng dẫn áp dụng luật chứng khoán liên bang việc bán hộ chung cư đơn vị bất động sản Nội dung Thông cáo số 33 nêu rõ chào bán hộ chung cư đồng thời đưa loại gợi ý đề nghị14 sau bị coi chào bán chứng khốn hình thức hợp đồng đồng tư15: (1) Giới thiệu hình thức cho thuê hộ dịch vụ tương tự với mục đích nhấn mạnh lợi ích kinh tế mà người mua thu từ nỗ lực quản lý người xúc tiến (hoặc bên thứ ba người xúc tiến định xếp, từ tiền cho thuê hộ; (2) Đề nghị tham gia vào thỏa thuận cho thuê hồ bơi; (3) Đề nghị cho thuê thỏa thuận tương tự, theo người mua phải giữ Xem Sec (a) (1) Securities Act (1933) Đây công ty sở hữu điều hành người sở hữu điều hành W.J Howey Co 13 Xem Supreme Court of The United States (1946), Securities and Exchange Commission v W J Howey Co., 328 U.S 293, USA 14 Các gợi ý đề nghị đưa dạng quảng cáo, tài liệu bán hàng, chương trình khuyến mại tuyên bố miệng nhằm nhấn mạnh lợi ích kinh tế mà người mua hộ thu từ nỗ lực quản lý người bán bên thứ ba người bán định 15 Xem Securities and Exchange Commission (1973), Condominium Release No 33-5347, USA 11 12 58 Số 07(431) - T4/2021 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ hộ có sẵn thuê thời điểm năm, phải sử dụng đại lý cho thuê độc quyền người mua bị hạn chế nghiêm ngặt việc sử dụng tự cho th hộ Thơng cáo số 33 cho thấy Luật Chứng khoán năm 1933 điều chỉnh việc chào bán hộ du lịch việc chào bán cấu thành hợp đồng đầu tư dẫn Thông cáo, điều có nghĩa khơng phải trường hợp chào bán hộ du lịch chào bán chứng khốn Trường hợp chào bán hộ du lịch khơng bị coi chào bán chứng khoán Thư cấm hành động SEC gửi cho Intrawest16 (Thư cấm hành động) để phản hồi yêu cầu cần giải đáp công ty vào năm 2002 Thực chất Thư cấm hành động Thông cáo cập nhật, sửa đổi Thông cáo số 3317 Nội dung Thư cấm hành động đưa danh sách hướng dẫn cách thức chào bán hộ du lịch mà không bị coi chào bán chứng khoán18 Theo khuyến nghị Thư cấm hành động nêu trên, hộ du lịch bán tách rời không liên quan với thảo luận tiềm cho thuê hộ du lịch việc chào bán hộ du lịch khơng phải chào bán chứng khốn khơng chịu điều chỉnh Luật Chứng khốn năm 193319 Với mục đích hạn chế hành vi đầu để kiếm lời bất thị trường chứng khoán, Luật Chứng khoán năm 1933 tạo chế công khai thông tin bắt buộc người phát hành chứng khoán chào bán chứng khoán công chúng Nội dung Luật xuất phát từ lý thuyết cho rằng, việc bán khoản đầu tư tồi bất hợp pháp, trừ tất thơng tin khoản đầu tư tồi cung cấp xác cho người mua Theo đó, Luật Chứng khoán năm 1933 đảm bảo rằng: (1) Nhà đầu tư phải nhận đầy đủ xác thơng tin chứng khoán trước họ định đầu tư; (2) Người phát hành có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ chịu trách nhiệm tính xác thơng tin chứng khốn chào bán20 Cụ thể Luật Chứng khoán năm 1933 buộc tất người phát hành chứng khốn cơng chúng phải có tuyên bố đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Giao dịch trước chào bán chứng khốn, kể họ thơng qua tổ chức thương mại xuyên bang để bán chứng khốn cho họ phải đăng ký tuyên bố Nội dung tuyên bố phải có 32 nhóm thơng tin u cầu theo phụ lục A Luật Chứng khoán năm 1933, bao gồm: Các thông tin mô tả người (công ty) phát hành chứng khốn; thơng tin mơ tả loại chứng khoán, số lượng giá chứng khoán chào bán, ước tính số tiền thu từ bán chứng khoán, số tiền phải trả cho bên bảo lãnh phát hành môi giới Intrawest nhà phát triển điều hành khu nghỉ dưỡng núi hàng đầu Bắc Mỹ Thông cáo số 33 cập nhật (sửa đổi) nhiều lần, bổ sung thêm tình chào bán hộ du lịch coi chào bán chứng khốn, lần sửa đổi gần Thơng cáo Thư cấm hành động SEC gửi cho Intrawest 18 Xem Securities and Exchange Commission (2002), No Action, Interpretive and/or Exemptive Letter: Intrawest Corporation, USA 19 Xem Arthur Spaulding (2013), Condo-Hotel Unit Sales, Rental Programs and Securities Laws, https:// www.hotelexecutive.com/business_review/3677/condo-hotel-unit-sales-rental-programs-and-securities-laws, truy cập ngày 21/8/2020 20 Xem United States Congress (1933), Securities Act, USA 16 17 Số 07(431) - T4/2021 59 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ chào bán chứng khoán; kế hoạch sử dụng số tiền thu từ bán chứng khốn; mơ tả quyền lợi người mua chứng khoán (bao gồm quyền lý chứng khốn); mơ tả đặc điểm sở hữu vốn lợi ích người quản lý (giám đốc) cơng ty phát hành chứng khốn; báo cáo tài bảng cân đối kế tốn cơng ty phát hành chứng khoán21 Người phát hành chứng khoán bị yêu cầu phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt thông tin tuyên bố đăng ký, chịu trách nhiệm cập nhật thông tin để khơng xảy tình trạng thơng tin sai lệch việc chào bán bán chứng khốn22 Có thể nói rằng, cách bắt buộc người bán chứng khoán phải cơng khai thơng tin chứng khốn việc bán chứng khoán, Luật Chứng khoán năm 1933 tạo cho nhà đầu tư (mua chứng khoán) quyền biết đầy đủ thơng tin để tự bảo vệ việc mua chứng khoán Ngược lại, trường hợp người bán không thực nghĩa vụ cung cấp thông tin theo quy định khơng trung thực luật cở sở để tòa án tuyên bố giao dịch mua bán chứng khốn vơ hiệu theo u cầu người mua buộc người bán chứng khốn phải hồn trả tiền bồi thường thiệt hại cho người mua Thực tế Hoa Kỳ có nhiều vụ kiện người mua hộ du lịch kiện nhà đầu tư phát triển tổ hợp hộ du lịch với cáo buộc nhà đầu tư phát triển vi phạm luật chứng khoán liên bang bán hộ du lịch loại chứng khoán mà khơng tn thủ quy định đăng ký bán chứng khốn với SEC Các nguyên đơn yêu cầu biện pháp khắc phục hủy bỏ hợp đồng mua bán họ bị đơn phải bồi thường thiệt hại Những vụ kiện thường xảy người mua hộ du lịch không nhận lợi nhuận kỳ vọng viện dẫn luật chứng khốn vụ kiện họ thoát khỏi hợp đồng mua bán hộ du lịch23 Một số vụ kiện cáo buộc bên bán hộ du lịch vi phạm luật chứng khoán thành cơng, số khác bị Tịa án bác bỏ khơng đủ chứng việc người bán hộ du lịch chào bán với quảng cáo, chương trình khuyến mại, cung cấp thơng tin nhằm nhấn mạnh lợi ích kinh tế hộ du lịch đem lại, làm cho người mua kỳ vọng việc thu lợi nhuận từ nỗ lực quản lý, kinh doanh người bán bên thứ ba người bán định Các phán Tòa án hủy bỏ hợp đồng mua bán hộ du lịch kết việc áp dụng Luật Chứng khốn năm 1933 để bảo vệ quyền lợi cho người mua hộ du lịch mối quan hệ với người bán Các vụ kiện đòi hủy hợp đồng mua bán đòi bồi thường người mua hộ du lịch ảnh hưởng đến phương thức chào bán hộ du lịch Trong thời gian gần đây, nhà đầu tư phát triển dựa vào gợi ý Thư cấm hành động để thiết kế chương trình bán hộ du lịch cho việc chào bán không bị coi chào bán chứng khoán dạng hợp đồng đầu tư, từ né tránh việc tuân thủ quy định Luật Chứng khoán năm 1933 Nhưng Xem Sec Schedule A Securities Act (1933) Xem Alan B Morrison (ed.,1998), Những vấn đề luật pháp Mỹ, Lê Thị Thu cộng dịch, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Xem Dan Brown (2010), Condo Hotels As Securities: Has the Litigation Boom Begun?, https://www hotelexecutive.com/business_review/1293/condo-hotels-as-securities-has-the-litigation-boom-begun, truy cập ngày 21/8/2020 21 22 60 Số 07(431) - T4/2021 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ dù sao, Luật chứng khoán cung cấp số giải pháp để bảo vệ người mua hộ du lịch mối quan hệ với nhà đầu tư phát triển 2.2 Bảo vệ người mua hộ du lịch luật chung cư Hoa Kỳ Do tổ hợp hộ du lịch vừa khách sạn đồng thời chung cư, nên việc quản lý, vận hành, khai thác tổ hợp hộ du lịch phải chịu điều chỉnh Luật Chung cư thống Luật Chung cư thống Ủy ban Luật thống (Uniform Law Commission - ULC) soạn thảo giới thiệu năm 1980, sau quan lập pháp bang thơng qua (có số sửa đổi) trở thành Luật Chung cư bang Trước có Luật Chung cư thống năm 1980, việc phát triển quản lý nhà chung cư điều chỉnh quy định luật bất động sản luật sở hữu nhà chung cư quan lập pháp bang ban hành Những quy định tạo ràng buộc ý muốn nhà phát triển chung cư chủ sở hữu hộ (trước người mua hộ) Chúng can thiệp khơng cần thiết vào hoạt động phát triển nhà chung cư nhà phát triển, đồng thời can thiệp không cần thiết quyền tự quản lý tài sản chủ sở hữu hộ khu chung cư sau nhà phát triển bàn giao tịa nhà cho chủ sở hữu Nhìn chung, Luật Chung cư thống có tính linh hoạt cao, vừa bảo vệ lợi ích chủ sở hữu hộ, cho phép bên liên quan đến nhà chung cư thực ý tưởng đổi Do vậy, từ Luật Chung cư thống quan lập pháp bang thông qua, dự án nhà chung cư có phát triển nhanh chóng, đặc biệt xuất nhiều tổ hợp hộ du lịch Hoa Kỳ24 Ngoài điều khoản chung xác định khái niệm áp dụng chung, Luật Chung cư thống quy định bốn vấn đề sau: (1) Tạo lập, thay đổi chấm dứt hoạt động nhà chung cư; (2) Quản lý nhà chung cư; (3) Bảo vệ người mua hộ; (4) Quản lý hành việc đăng ký nhà chung cư Trong đó, quy định tạo lập, thay đổi chấm dứt hoạt động nhà chung cư cho phép nhà đầu tư phát triển linh hoạt việc tạo dự án chung cư, điều khoản hạn chế hoạt động nhà đầu tư phát triển gây hại cho người mua hộ đưa có nội dung hợp lý so với quy định nhà chung cư trước Luật Chung cư thống quy định cách thức tổ chức Hiệp hội chủ sở hữu hộ, quy định nhiệm vụ quyền hạn Hiệp hội, việc bầu cử bãi bỏ chức danh quản lý Hiệp hội, quy tắc quản lý nhà chung cư…; theo chủ sở hữu hộ quyền tham gia trở thành thành viên ban điều hành nhà chung cư giai đoạn đầu trình phát triển dự án, sau tham gia vào q trình quản lý nhà chung cư Luật Chung cư thống quy định việc chào bán công khai hộ chung cư nhà đầu tư phát triển, quy định trách nhiệm bảo đảm chất lượng hộ bảo hành, trách nhiệm pháp lý hành vi lạm dụng nhà đầu tư phát triển, quy định người tiêu dùng phải công bố thông tin khai báo trước chuyển nhượng hộ cho người mua khác… Cuối cùng, Luật Chung cư thống đề cập đến việc quản Xem Stephen B Cohen, Allen Goldberg and Conrad M Mulvaney (1981), Condominium Law: A comparison of the Uniform Act with the Illinois Act, The John Marshall Law Review, 14 (2), 387-440 24 Số 07(431) - T4/2021 61 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ lý hành đăng ký nhà chung cư, quy định việc giám sát hành hoạt động người có nghĩa vụ kê khai thông tin nhà chung cư Điểm tiến Luật Chung cư thống so với quy định trước nhà chung cư bang ban hành là: Quy định Luật Chung cư thống hướng tới bảo vệ chủ sở hữu hộ Điều chủ yếu thể thông qua quy định thành lập, quản lý chấm dứt hoạt động Hiệp hội chủ sở hữu Chính việc áp dụng quy định trình quản lý, vận hành tổ hợp hộ du lịch góp phần bảo vệ quyền, lợi ích cho chủ sở hữu hộ25 Theo quy định Điều Luật Chung cư thống nhất, việc tổ chức Hiệp hội chủ sở hữu hộ phải thực chủ sở hữu hộ chuyển đến; Hiệp hội bao gồm tất chủ sở hữu hộ; Hiệp hội phải tổ chức dạng công ty quỹ tín thác, hình thức tổ chức khác pháp luật bang cho phép; Hiệp hội phải có ban điều hành Hiệp hội bầu (hoặc chưa thành lập Hiệp hội nhà đầu tư phát triển định) Văn luật xác định quyền hạn nhiệm vụ Hiệp hội chủ sở hữu như: Hiệp hội thông qua sửa đổi quy tắc nhà chung cư; quản lý ngân sách chung, định đầu tư quỹ Hiệp hội; định việc sửa chữa; thuê sa thải nhà vận hành khách sạn, nhân viên khác, nhà thầu sửa chữa độc lập; khởi kiện đại diện chủ sở hữu hộ khởi kiện bên gây ảnh hưởng đến lợi ích chung nhà chung cư, có quyền đình quyền đặc quyền (trừ quyền sử dụng hộ, quyền biểu tham gia ứng cử vào ban điều hành hiệp hội) chủ sở hữu hộ người khơng nộp quỹ Hiệp hội Hiệp hội phải tuân theo hạn chế không ngừng cung cấp dịch vụ cho hộ chủ sở hữu hộ không nộp quỹ việc ngừng cung cấp dịch vụ gây nguy hiểm cho sức khỏe, an toàn tài sản người khác Đối với ban điều hành Hiệp hội chủ sở hữu, Luật Chung cư Thống áp đặt nhiệm vụ cho ban điều hành phải quan tâm trung thành với lợi ích Hiệp hội, phải tuân thủ quy tắc tránh xung đột lợi ích giống quy định pháp luật trách nhiệm giám đốc người quản lý công ty Bên cạnh đó, Luật Chung cư thống trao quyền cho chủ sở hữu hộ khởi kiện Hiệp hội chủ sở hữu Hiệp hội ban điều hành có sơ suất, có vi phạm hợp đồng, nghĩa vụ ủy thác tiêu chuẩn quản lý, bảo dưỡng, bảo trì nhà chung cư Như vậy, quy định Luật Chung cư thống nhất, đặc biệt quy định Hiệp hội chủ sở hữu tạo điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu hộ du lịch quản lý tài sản hiệu hơn, tránh lạm dụng, xâm hại quyền lợi tổ chức vận hành khách sạn hay nhà đầu tư phát triển, họ có hội tham gia phần vào việc quản lý, giám sát việc quản lý tài sản hộ du lịch mình, cụ thể họ tham gia vào định thuê hoặc chấm dứt việc thuê tổ chức vận hành khách sạn, tham gia vào định bảo trì, nâng cấp tổ hợp hộ du lịch tiện ích phục vụ hoạt động tổ hợp hộ du lịch… nhà đầu tư phát triển có giữ lại phần lớn Xem Irvin W.Sandman and Kelly C Aldrich (2006), Condo-Hotels: How Developers and Owners’ Associations can Avert a Hotel Implosion, Fifth Annual Hospitality Law Conference, Houston, Texas, USA 25 62 Số 07(431) - T4/2021 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ hộ du lịch tiện ích thương mại tổ hợp hộ du lịch Những gợi mở cho Việt Nam Trên sở nghiên cứu quy định pháp luật Hoa Kỳ hộ du lịch, rút số gợi mở cho trình xây dựng pháp luật nhằm phát triển vận hành tổ hợp hộ du lịch Việt Nam sau đây: 3.1 Xây dựng quy định nhằm đảm bảo quan hệ nhà đầu tư phát triển người mua hộ du lịch xác lập sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Pháp luật điều chỉnh quan hệ nhà đầu tư phát triển người mua hộ du lịch nói riêng pháp luật điều chỉnh quan hệ tư nói chung phải đảm bảo quan hệ xác lập sở tự do, tự nguyện cam kết Bởi vì, bên tham gia giao dịch tự cân nhắc đưa định tự nguyện cam kết xác lập giao dịch giao dịch coi cơng có hiệu lực ràng buộc bên Tự do, tự nguyện cam kết nghĩa không bên bị ép buộc, bị đe dọa mà phải tham gia giao dịch mà khơng mong muốn, có nghĩa khơng bên bị lừa dối hay bị nhầm lẫn mà đến định tham gia giao dịch Tự do, tự nguyện cam kết đòi hỏi bên phải biết đầy đủ xác tất thơng tin liên quan đến đối tượng giao dịch điều kiện giao dịch, đặc biệt trường hợp mà bất cân xứng thông tin bên giao dịch gây thiệt hại lớn cho bên đem lại lợi nhuận khơng đáng cho bên lại Do vậy, nhằm đảm bảo quan hệ nhà đầu tư phát triển người mua hộ du lịch xác lập sở tự do, tự nguyện, pháp luật Việt Nam cần phải đặt quy định nghĩa vụ cung cấp thơng tin đầy đủ xác đối tượng giao dịch Quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin người phát hành chứng khoán Luật Chứng khoán năm 1933 Hoa Kỳ gợi ý tốt để xây dựng quy định pháp luật Việt Nam nghĩa vụ cung cấp thông tin nhà đầu tư phát triển chào bán hộ du lịch Trong bối cảnh Việt Nam nay, quy định nghĩa vụ cung cấp thơng tin nên xây dựng ban hành hình thức nghị định Chính phủ, bao gồm nội dung sau: Thứ nhất, quy định hình thức cung cấp thông tin Nhà đầu tư phát triển phải cung cấp thông tin dạng tuyên bố, tuyên bố thông tin phải đăng ký với quan quản lý nhà nước Sự tham gia quan quản lý nhà nước trường hợp cần thiết để kiểm sốt tính đầy đủ thông tin cung cấp, bảo vệ lợi ích người mua hộ du lịch Nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm tính đầy đủ trung thực thông tin tuyên bố Thứ hai, quy định quan quản lý nhà nước tổ chức thực đăng ký tuyên bố nhà đầu tư phát triển Nhằm đảm bảo quản lý thống nhất, việc đăng ký tuyên bố nhà đầu tư phát triển cần giao quan quản lý xây dựng địa phương (Sở Xây dựng) Vì việc phát triển tổ hợp hộ du lịch liên quan đến cấp phép, quản lý xây dựng cơng trình, đồng thời, q trình vận hành tổ hợp hộ du lịch liên quan đến quản lý, sử dụng chung cư thuộc quyền quản lý quan Sở Xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra tuyên bố nhà đầu tư phát triển đăng ký phải công Số 07(431) - T4/2021 63 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ khai đầy đủ tuyên bố nhà đầu tư phát triển đáp ứng đủ yêu cầu nội dung thông tin Thứ ba, quy định quyền tiếp cận đầy đủ nội dung tuyên bố chủ thể có nhu cầu Thứ tư, quy định nội dung thông tin cần phải có tuyên bố nhà đầu tư phát triển Các thông tin gồm: thông tin dự án tổ hợp hộ du lịch (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, số lượng hộ chào bán, số lượng hộ nhà đầu tư phát triển giữ lại, tài sản chung tài sản riêng bên sau hoàn tất việc mua bán ); thông tin kế hoạch khai thác tổ hợp hộ du lịch, người quản lý, vận hành tổ hợp hộ du lịch; thông tin đặc điểm thiết kế, kỹ thuật hộ, chi tiết trang thiết bị kèm theo hộ, phương pháp xác định giá bán ; thông tin tiện ích phục vụ hoạt động khách sạn tổ hợp dự án hộ du lịch; thông tin mẫu hợp đồng mua bán hộ du lịch, thỏa thuận hợp tác khai thác, vận hành hộ du lịch nội quy quản lý, sử dụng hộ du lịch 3.2 Xây dựng quy định nhằm bảo vệ người mua hộ du lịch Hiện nay, tổ hợp hộ du lịch Việt Nam điều hành, khai thác nhà đầu tư phát triển bên nhà đầu tư phát triển định mối quan hệ (các) bên với người mua hộ du lịch dựa thỏa thuận “ủy thác kinh doanh” nhà đầu tư phát triển soạn thảo Về chất, tổ hợp hộ du lịch có tính chất tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư, nhà đầu tư phát triển Việt Nam lập luận rằng, hộ du lịch nhà nên quy 64 Số 07(431) - T4/2021 định quản lý, sử dụng nhà chung cư với việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư không áp dụng trình khai thác, quản lý khách sạn kiểu Hậu người mua hộ du lịch khơng có sở để thực quyền giám sát việc quản lý, sử dụng hộ mà ủy thác kinh doanh; khơng thể bảo vệ khỏi hành vi gian lận tính tốn doanh thu, chi phí lợi nhuận hoạt động cho thuê hộ du lịch; họ bị quyền giám sát việc khai thác bảo trì, nâng cấp tài sản thuộc sở hữu chung sử dụng để phục vụ việc khai thác tổ hợp hộ du lịch, bao gồm việc sử dụng quỹ bảo trì mà họ đóng góp Quy định bảo vệ quyền chủ sở hữu hộ chung cư Luật Chung cư thống Hoa Kỳ gợi ý tốt cho việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam nhằm bảo vệ người mua hộ du lịch Theo đó, Việt Nam cần ban hành quy định đảm bảo người mua hộ du lịch có quyền tham gia vào định lựa chọn thuê chấm dứt việc thuê tổ chức vận hành khách sạn, định sửa chữa, nâng cấp tài sản ủy thác (căn hộ du lịch tài sản thuộc sở hữu chung khác) để vận hành kinh doanh khách sạn; quyền kiểm tra hoạt động vận hành khách sạn, kiểm toán tài hoạt động kinh doanh khách sạn; quyền tham gia đàm phán giá dịch vụ, tiện ích thương mại phục vụ hoạt động khai thác tổ hợp hộ du lịch; quyền khởi kiện tổ chức vận hành khách sạn, nhà đầu tư phát triển cá nhân khác (ra tòa án, trọng tài thương mại trung tâm hòa giải thương mại) hành vi gây thiệt hại người gây trình quản lý, khai thác vận hành tổ hợp hộ du lịch  ... 07(431) - T4/2021 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ hộ du lịch tiện ích thương mại tổ hợp hộ du lịch Những gợi mở cho Việt Nam Trên sở nghiên cứu quy định pháp luật Hoa Kỳ hộ du lịch, rút số gợi mở cho trình... Nam; đó, cần có quy định bảo vệ quyền, lợi ích đáng chủ sở hữu hộ du lịch Pháp luật bảo vệ người mua hộ du lịch Hoa Kỳ Hệ thống pháp luật Hoa Kỳ hệ thống pháp luật thông luật (Common Law) có nguồn... hợp hộ du lịch thường có xu hướng bảo vệ chủ thể người mua hộ du lịch, mà người sau trở thành chủ sở hữu hộ du lịch, nhằm bảo đảm lợi ích đáng tất bên mối quan hệ với Ở Việt Nam, tổ hợp hộ du lịch