Tài liệu Báo cáo " Pháp luật về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của Singapore và Trung Quốc - những gợi mở cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất " docx

Nhà nớc và pháp luật nớc ngoài 60 tạp chí luật học số 10/2010 TS. Nguyễn Quang Tuyến * ThS. Nguyễn Ngọc Minh ** I. PHP LUT V BI THNG, TI NH C KHI NH NC THU HI T CA SINGAPORE V NHNG GI M CHO VIT NAM TRONG HON THIN PHP LUT V BI THNG, TI NH C KHI NH NC THU HI T Singapore cú hai hỡnh thc s hu khỏc nhau v t ai: s hu nh nc, s hu t nhõn Phn ln t ai thuc s hu nh nc (khong 90% din tớch t t nhiờn). Phn din tớch t ai cũn li thuc s hu t nhõn. Cho dự t ai thuc hỡnh thc s hu no chng na thỡ vic qun lớ, s dng t (SD) u phi tuõn theo cỏc quy nh v quy hoch t ai do nh nc ban hnh. Lut phỏp Singapore cho phộp ngi nc ngoi c mua nh (bao gm cn h chung c hoc ngụi nh gn lin vi t ). Phn ln t ai c s dng theo hỡnh thc nh nc cho thuờ t vi thi hn thuờ t 10 - 20 nm (i vi t nụng nghip) hoc thi hn thuờ kộo di n 99 nm (i vi t , t s dng vo mc ớch thng mi). 1. V thu hi t, bi thng v tỏi nh c a. V thu hi t Lut phỏp Singapore (theo Lut v thu hi t - Land Acquisition Act) quy nh nh nc cú thm quyn thu hi t. Ngi dõn cú ngha v chp hnh quyt nh thu hi t ca nh nc. Vic thu hi t c thc hin da trờn quy hoch tng th ó c c quan cú thm quyn xột duyt v tuõn th cỏc nguyờn tc ch yu sau õy: 1) Thu hi t bt buc SD vo mc ớch cụng cng nh phỏt trin c s h tng, xõy dng cụng trỡnh phỳc li xó hi v chnh trang ụ th; 2) Hn ch vic thu hi t thuc s hu t nhõn. Loi t ny, nh nc ch thu hi trong cỏc trng hp cn thit; 3) Vic thu hi t phi c s ng ý ca chớnh ph v cỏc thnh viờn Ni cỏc chớnh ph, sau khi ó tho lun v tham kho ý kin ca cng ng; 4) Vic thu hi t c thc hin theo quy trỡnh cht ch do phỏp lut quy * Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc Lut H Ni ** Tng cụng ti bo him du khớ Tp on du khớ quc gia Vit Nam Nhà nớc và pháp luật nớc ngoài tạp chí luật học số 10/2010 61 nh. Nh nc thụng bỏo cho ngi b thu hi t bit trc t 2 n 3 nm trc khi ra quyt nh thu hi t. Trng hp ngi b thu hi t khụng thc hin quyt nh thu hi t s b nh nc ỏp dng cỏc bin phỏp cng ch hoc b pht theo Lut xõm chim t cụng (State Lands Encroachment Act). b. V chớnh sỏch bi thng Chớnh sỏch bi thng khi nh nc thu hi t Singapore cú nhng im ỏng lu ý sau õy: Th nht, v mc bi thng thit hi: Mc bi thng thit hi c xỏc nh cn c vo giỏ tr thc t bt ng sn ca ch s hu; cỏc chi phớ thỏo d, di chuyn ch hp lớ; chi phớ mua nguyờn liu xõy dng nh mi; thu nh mi v.v Trng hp ngi b thu hi t khụng tỏn thnh vi phng ỏn bi thng thit hi do nh nc xỏc nh, h cú quyn thuờ mt t chc nh giỏ t nhõn tin hnh nh giỏ li cỏc chi phớ thit hi. Nh nc tr tin cho vic lm ny. Vic xỏc nh bi thng c Nh nc Singapore thc hin cn c vo giỏ tr bt ng sn do ngi b thu hi t u t ch khụng cn c vo giỏ tr thc t ca bt ng sn. Phn giỏ tr tng thờm do s u t c s h tng ca nh nc c búc tỏch khi giỏ tr bi thng ca bt ng sn. iu ny cú ngha l nh nc khụng bi thng theo giỏ bt ng sn hin ti m bi thng theo giỏ thp hn do tr i phn giỏ tr bt ng sn tng thờm t s u t c s h tng ca nh nc. Bờn cnh ú, nh nc cng xem xột bi thng cho ngi b thu hi t cỏc thit hi sau õy: Trng hp cụng trỡnh cụng cng i ngang qua bt ng sn gõy nh hng xu n li ớch ca ngi SD nh ting n, khúi bi, ngi i ng cú th nhỡn vo nh v.v ; trng hp cụng trỡnh cụng cng gõy chia ct manh mỳn mnh t hin hu; chi phớ hon tt th tc ng tờn ch s hu hoc ch s dng i vi phn din tớch t cũn li. Nhng yờu cu sau õy ca ngi b thu hi t s khụng c xem xột bi thng: 1) Yờu cu ũi c thng cho vic di chuyn ch sm hoc c tỡnh khụng chu thc hin quyt nh thu hi t ũi mc giỏ bi thng cao hn; 2) Yờu cu ũi bi thng i vi phn chi phớ u t thờm vo ngụi nh sau khi Nh nc ó cú quyt nh thu hi t; 3) Trng hp c tỡnh xõy dng nh sau khi Nh nc ra quyt nh thu hi t trong thi hn 02 nm k t ngy cú quyt nh thu hi; 4) Yờu cu bi thng theo giỏ mua bỏn, chuyn nhng t ai thc t; 5) Trng hp thu hi bt ng sn i vi hot ng kinh doanh khụng cú giy phộp; 6) Thu hi t trong trng hp ngi SD khụng cú cn c phỏp lớ bi thng; 7) Thu hi t ca t chc, cỏ nhõn s dng bt ng sn bt hp phỏp Th hai, v phng thc thanh toỏn: Nh nc chi tr 20% tng giỏ tr bi thng khi ch nh thc hin vic thỏo d nh . Phn giỏ tr bi thng cũn li c thanh toỏn khi ngi b thu hi t hon tt vic di chuyn Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi 62 t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được Nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp. Thứ ba, trường hợp người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường, họ có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện. Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của hội đồng bồi thường thì có quyền khởi kiện vụ việc ra Toà thượng thẩm. Thứ tư, chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật. Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân. Tỉ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất). c. Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở Chính phủ Singapore rất chú trọng đến việc giải quyết vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở. Chính sách này được thực hiện gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (được gọi là nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện. Cục phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư. Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ. Công tác tái định cư ở Singapore được thực hiện theo trình tự cụ thể sau đây: Thứ nhất, tiến hành các bước chuẩn bị thực hiện tái định cư: Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ về hộ gia đình bị thu hồi đất ở trước khi thực hiện tái định cư. Việc điều tra nhằm thu thập, xác minh các thông tin sau: 1) Số lượng thành viên trong hộ gia đình; 2) nguồn thu nhập; 3) nghề nghiệp; 4) nơi làm việc; 5) tình trạng pháp lí của bất động sản v.v Bên cạnh đó, người bị thu hồi đất là cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp - thương mại… cũng được điều tra cẩn thận để đưa vào danh sách đối tượng được hưởng chính sách tái định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng. Thứ hai, điều kiện để được tái định cư: Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp phải thoả mãn điều kiện sau: Họ phải được Cơ quan quản lí đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu là các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Cục phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi về thủ tục mua và thuê nhà; được miễn thế chấp…. Công tác tái định cư được thực hiện trên cơ sở có sự phân biệt đối với từng trường hợp cụ thể. Người bị thu hồi đất ở là công dân Singapore được ưu tiên tái định cư trong các căn hộ do HDB quản lí. Trường hợp người bị thu hồi đất ở Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 63 không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore). Thứ ba, cung ứng nhiều loại nhà ở khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của đối tượng thuộc diện tái định cư: Chương trình cung cấp nhà ở công có nhiều loại nhà ở nhằm thoả mãn nhu cầu đa dạng của người dân. Các toà nhà cao tầng chủ yếu được HDB cung cấp trong việc tái định cư. Bên cạnh đó, loại căn hộ hạng sang (Executive) hoặc loại căn hộ dành cho người già (Studio Apartment) cũng được HDB cung cấp để đáp ứng nhu cầu phong phú của hầu hết người dân Singapore. Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng để ở sau 05 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB. Thứ tư, chính sách tài chính trong việc giải quyết nhà ở: Chính phủ Singapore có chính sách tài chính để hỗ trợ việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân. Việc huy động nguồn vốn để phát triển nhà ở được thực hiện thông qua các phương thức chủ yếu sau: 1) HDB huy động vốn thông qua việc vay tiền của Nhà nước, của các ngân hàng hoặc tự phát hành trái phiếu (bond) sử dụng vào việc xây dựng các khu nhà ở mới. Sau đó, HDB tiến hành bán cho người dân có nhu cầu về nhà ở để thu hồi vốn và hoàn trả lại vốn vay cho Nhà nước hoặc cho các ngân hàng; 2) Người dân mua nhà theo hình thức trả góp của HDB (có thế chấp nhà) được Nhà nước hỗ trợ vốn, thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ tiết kiệm trung ương; 3) HDB vay vốn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác. 2. Những gợi mở cho việc hoàn thiện pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam Thứ nhất, thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện dựa trên quy hoạch đất đai đã được nhà nước phê duyệt. Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng được thông báo trước cho người bị thu hồi đất biết để họ chuẩn bị các công việc di dời và sắp xếp nhằm không gây xáo trộn lớn về sản xuất và đời sống. Thứ hai, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất (tức là đảm nhiệm việc tạo ra quỹ đất “sạch”) sau đó cung cấp cho các đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch, không để xảy ra tình trạng “đối đầu” giữa chủ đầu tư với người SDĐ. Không có hiện tượng chủ đầu tư tự thương lượng với người SDĐ để mua lại đất thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh. Điều này tạo ra sự công bằng trong việc thu hồi đất, dự án được triển khai đúng tiến độ, chủ đầu tư không phải mất nhiều thời gian, công sức, tiền của vào việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; chi phí bồi thường chiếm tỉ trọng thấp trong tổng giá trị của dự án. Thứ ba, công tác thu hồi đất, bồi thường được thực hiện cẩn thận, chặt chẽ dựa trên việc tuân thủ pháp luật đảm bảo sự công bằng, minh bạch. Trước khi thu hồi đất, Nhà nước tiến hành điều tra xã hội học một cách Nhà nớc và pháp luật nớc ngoài 64 tạp chí luật học số 10/2010 t m v i tng b thu hi t nhm bo v quyn li cho ngi dõn. Cú s búc tỏch rừ rng giỏ tr tng thờm ca bt ng sn do s u t c s h tng ca nh nc to ra ra khi giỏ tr bi thng khi thu hi t. Th t, vic tỏi nh c c thc hin cú hiu qu thụng qua chớnh sỏch nh cụng nhm ỏp ng cỏc nhu cu s dng a dng ca ngi dõn; ng thi phỏp lut cú nhng quy nh c th nhm hn ch vic mua i bỏn li nh . Nh nc cú chớnh sỏch ti chớnh c th, rừ rng nhm h tr ngun vn u t phỏt trin loi nh xó hi cung cp cho i tng ngi cú thu nhp thp. Th nm, thụng qua chớnh sỏch qun lớ, SD ai rừ rng, h thng phỏp lut t ai ng b v ý thc tuõn th phỏp lut cao ca ngi dõn m nh nc Singapore ó qun lớ hiu qu th trng bt ng sn, tỡnh trng u c, mua - bỏn t ai kim li nhm y giỏ t lờn cao gp nhiu ln so vi giỏ tr thc t dng nh khụng cú iu kin tn ti. II. PHP LUT V BI THNG KHI NH NC THU HI T CA TRUNG QUC V NHNG GI M CHO VIT NAM TRONG HON THIN PHP LUT BI THNG KHI NHA NC THU HI T Trung Quc cú nhiu nột tng ng vi Vit Nam v ch s hu v cỏc hỡnh thc SD. Trung Quc, t ai thuc ch cụng hu: ch s hu ton dõn v ch s hu tp th. t ai khu vc thnh th v t xõy dng thuc s hu ton dõn (s hu nh nc). Trong khi ú, t thuc khu vc nụng thụn v t nụng nghip thuc s hu ca tp th nụng dõn lao ng. Theo quy nh ca Lut t ai Trung Quc nm 1998 (sau õy gi l Lut t ai), t ai thuc s hu nh nc c giao cho cỏc t chc, cỏ nhõn s dng theo cỏc hỡnh thc: 1) Cp t (giao t khụng thu tin SD); 2) xut nhng t (giao t cú thu tin SD); 3) cho thuờ t. - t thuc din c cp, bao gm: t s dng cho c quan nh nc, phc v mc ớch cụng cng, xõy dng c s h tng v phc v mc ớch quc phũng, an ninh. - t s dng vo mc ớch sn xut - kinh doanh c nh nc giao theo hỡnh thc xut nhng t. iu ny cú ngha l khi c nh nc giao t, ngi SD phi tr tin SD. Bờn cnh ú, loi t ny cng cú th c nh nc cho thuờ t. - Ngi c nh nc giao t cú quyn s dng trong thi hn s dng c xỏc nh c th nh sau: 1) Mt nm i vi t xõy dng cụng trỡnh tm thi; 2) Bn mi nm i vi t s dng vo mc ớch thng nghip, du lch, vui chi, gii trớ; 3) Nm mi nm i vi t s dng xõy dng cỏc cụng trỡnh cụng nghip, trng hc, bnh vin, khu th thao; 4) By mi nm i vi t lm nh . Trong trng hp nh nc cn thu hi t ca ngi ang s dng s dng vo mc ớch cụng cng, li ớch quc gia thỡ Nh nc cú chớnh sỏch bi thng v t chc tỏi nh c cho ngi b thu hi t. Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 65 1. Khái quát về vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau: Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước. Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định người nào SDĐ thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người SDĐ trả. Khoản tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí SDĐ phải nộp cho nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. - Lệ phí SDĐ phải nộp cho nhà nước: Theo quy định của pháp luật, 70% mức lệ phí này được giữ lại ở ngân sách nhà nước cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào ngân sách nhà nước cấp trung ương. Lệ phí SDĐ bao gồm: 1) Lệ phí khai khẩn đất đai, tuỳ theo vị trí các lô đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau. Ví dụ: Ở Bắc Kinh quy định 1 ha đất nông nghiệp phải nộp 375.000 nhân dân tệ và 1 ha các loại đất khác phải nộp 300.000 nhân dân tệ …; 2) Lệ phí chống lũ lụt, mức nộp được quy định là 20 nhân dân tệ/1m 2 ; 3) Lệ phí chuyển mục đích SDĐ, mức nộp là 32 nhân dân tệ/1m2 đối với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/1m 2 đối với khu vực miền núi, xa xôi, hẻo lánh. Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp từ 442.000 - 1.175.000 nhân dân tệ/1 ha. - Các khoản bồi thường cho người SDĐ bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau đây: 1) Tiền bồi thường đất đai; 2) Tiền trợ cấp về tái định cư; 3) Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Ví dụ: Ở Bắc Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu được tính bằng 06 - 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước đó cộng lại; tiền tái định cư được xác định bằng 4 - 6 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước đó. Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của mảnh đất đó. Thứ ba, về nguyên tắc bồi thường: Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi 66 t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình sử dụng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường này mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải toả mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường. Thứ tư, về thời điểm bồi thường: Thời điểm được xác định bồi thường cho người SDĐ bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ. Thứ năm, cơ quan quản lí giải toả mặt bằng: Cục quản lí tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lí giải toả mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải toả). Thứ sáu, về đối tượng được bồi thường khi giải toả mặt bằng: Trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó. Thứ bảy, vấn đề quản lí đất đai sau khi giao đất, cho thuê đất: Đất được giao, chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định sẽ bị nhà nước ra quyết định thu hồi. Nếu diện tích đất này không bị giải toả hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí không đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đích thì nhà đầu tư phải thay đổi mục đích SDĐ phù hợp với mục đích đã ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển mục đích SDĐ cho Nhà nước. Thứ tám, về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: 1) Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; 2) Giá đất tiêu chuẩn; 3) Trợ cấp về giá cả. Giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Việc trợ cấp về giá cả do chính quyền xác định. Khoản tiền bồi thường này được tính theo m 2 , cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở. Người dân sẽ Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 67 được nhận số tiền đó và có thể đi mua nhà trên thị trường. Trường hợp nhà nước có diện tích nhà ở tái định cư thì nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã được nhận bồi thường. 2. Phân biệt bồi thường về nhà ở giữa khu vực thành thị và nông thôn Do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở khu vực thành thị và khu vực nông thôn, nên có sự phân biệt bồi thường về nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với trường hợp bồi thường nhà ở cho người dân ở thành thị chủ yếu nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức tư vấn về giá đất xác định căn cứ vào giá thị trường bất động sản tại thời điểm thu hồi. Ngược lại, việc bồi thường nhà ở cho người dân ở khu vực nông thôn có những đặc điểm riêng như sau: Thứ nhất, nhà nước quan tâm tới người nông dân, tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả của quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá khi thu hồi đất: Đất nông nghiệp ở Trung Quốc thuộc sở hữu tập thể của nông dân. Vì vậy, người nông dân SDĐ nông nghiệp theo hình thức nhận khoán ruộng đất của tập thể. Khu vực nông thôn thường thành lập các xí nghiệp hương, trấn. Các xí nghiệp này có quyền SDĐ đai. Còn đối với đất xây dựng nhà ở của người nông dân thì họ có quyền SDĐ. Khi chính quyền thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích khác, phải chú ý đến lợi ích của nông dân và có sự bồi thường hợp lí. Thứ hai, cách thức bồi thường linh hoạt: Nếu nhà nước cần thu hồi ruộng đất của nông dân thì tuỳ đối tượng mà áp dụng cách thức bồi thường khác nhau: 1) Tiền bồi thường về SDĐ đai. Khoản tiền này chỉ bồi thường cho tập thể; 2) Tiền bồi thường về hoa màu. Khoản tiền này, người nông dân hoặc người nhận khoán ruộng đất được hưởng; 3) Tiền bồi thường về tài sản cho tập thể như tường, kho tàng của thôn… Khoản tiền này, thôn hoặc tập thể người lao động được hưởng. Thứ ba, gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội. Khi bị thu hồi ruộng đất, thông thường người nông dân khó tìm được việc làm thích hợp với khả năng của mình. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc thực hiện chính sách như sau: - Đối với người già thì thực hiện chế độ dưỡng lão cho họ. Theo quy định, phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở lên được trả từ 90.000 - 110.000 nhân dân tệ/1 lần cho Cục bảo hiểm xã hội. Cục bảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người này. - Đối với những người trong độ tuổi lao động thì trả cho họ một khoản tiền khoảng từ 100.000 - 120.000 nhân dân tệ để các đối tượng này tự đi tìm việc làm mới. Thứ tư, đối với việc bồi thường về tái tạo đất canh tác: Trường hợp nhà đầu tư sử dụng ruộng đất vào các mục đích phi nông nghiệp, theo quy định họ phải bồi thường phần đất nông nghiệp tương đương với diện tích đất bị thu hồi. Tuy nhiên, họ cũng có thể bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương với phần đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích khác để tái tạo đất canh tác. Nhµ n−íc vµ ph¸p luËt n−íc ngoµi 68 t¹p chÝ luËt häc sè 10/2010 3. Những gợi mở cho việc hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam Tiếp cận, tìm hiểu pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc có thể rút ra một số gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện chế định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; cụ thể: Thứ nhất, Trung Quốc đặc biệt quan tâm giải quyết các vấn đề xã hội phát sinh trực tiếp từ việc Nhà nước thu hồi đất; theo đó: - Đối với trường hợp thu hồi đất ở, pháp luật Trung Quốc quy định rõ việc bồi thường cho người bị thu hồi đất dựa trên nguyên tắc bảo đảm cho người dân nhanh chóng có chỗ ở mới để ổn định cuộc sống. Phương thức bồi thường trong trường hợp này bao gồm: bồi thường bằng tiền và bồi thường bằng việc giao đất ở mới có diện tích tương đương. Việc bồi thường bằng tiền phải đảm bảo cho người bị thu hồi đất ở có khả năng tự lo chỗ ở mới hoặc đủ khả năng để mua hay thuê nhà ở của Nhà nước. - Quy định rõ người nào SDĐ thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Điều này giúp làm giảm gánh nặng ngân sách nhà nước trong việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. - Pháp luật Trung Quốc đặc biệt quan tâm đến các điều kiện ăn, ở sinh hoạt của người dân tại khu tái định cư thông qua quy định điều kiện của khu tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Có như vậy mới tạo được sự đồng thuận của người dân trong việc chấp hành quyết định thu hồi đất và nhanh chóng bàn giao mặt bằng cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích chung. - Chính phủ Trung Quốc rất quan tâm đến lợi ích của người nông dân Trung Quốc khi bị thu hồi đất nông nghiệp. Để đảm bảo công ăn, việc làm cho người nông dân bị mất đất sản xuất, pháp luật Trung Quốc phân biệt rõ hai nhóm đối tượng bị thu hồi đất: 1) Nhóm đối tượng những người nông dân trong độ tuổi lao động sẽ được bồi thường một khoản tiền đủ để họ tự tìm kiếm việc làm mới; 2) Nhóm đối tượng người nông dân hết tuổi lao động, khi bị thu hồi đất nông nghiệp sẽ được bồi thường một khoản tiền dưỡng lão đủ để họ duy trì cuộc sống. Thứ hai, pháp luật Trung Quốc quy định khoản tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm tiền bồi thường về đất, tiền bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất, tiền chuyển mục đích SDĐ v.v Điều này sẽ giúp bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất. Thứ ba, với tư cách là một nước đông dân nhất thế giới, Trung Quốc ý thức sâu sắc tầm quan trọng của đất nông nghiệp trong việc bảo đảm vấn đề an ninh lương thực quốc gia. Do vậy, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc quy định rõ trường hợp nhà đầu tư sử dụng ruộng đất vào các mục đích phi nông nghiệp, theo quy định họ phải bồi thường phần đất nông nghiệp tương đương với diện tích đất bị thu hồi. Điều này giúp cho nhà nước có thêm nguồn vốn đầu tư, bồi bổ cải tạo và mở rộng diện tích đất nông nghiệp bù đắp cho phần đất nông nghiệp bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác; bảo đảm giữ vững sự ổn định về lương thực quốc gia./. . hạn) và các thể chế tài chính khác. 2. Những gợi mở cho việc hoàn thiện pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam Thứ. khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam Tiếp cận, tìm hiểu pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc có thể rút ra một số gợi mở cho