Báo cáo " Tương đồng và khác biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam - gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai " pot

nghiªn cøu - trao ®æi 52 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 TS. NguyÔn Quang TuyÕn * ừng là thuộc địa của Anh, hệ thống pháp luật Singapore dường như hoàn toàn chịu ảnh hưởng của pháp luật Anh, chỉ trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với cộng đồng Hồi giáo, Ấn Độ giáo và người Hoa chịu sự điều chỉnh của luật hồi giáo, luật Ấn Độ giáo và phong tục của người Hoa. Bên cạnh pháp luật Anh, Singapore đã ban hành nhiều luật và pháp lệnh theo mô hình của các nước khác phù hợp hơn với điều kiện thực tế của mình ví dụ như thông qua Bộ luật hình sự, Luật về chứng cứ theo hình mẫu của các bộ luật thuộc địa Ấn Độ; thông qua Pháp lệnh về các quan hệ công nghiệp năm 1960 và Luật công ti năm 1967 theo mô hình của Australia. Trong lĩnh vực đất đai, pháp luật là công cụ chủ yếu để nhà nước quản lí đất đai với việc thông qua các đạo luật: Luật về quyền đất đai năm 1956, Luật về thu hồi đất (Land Acquisition Act), Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act) v.v Những đạo luật này đề cập các chế định chủ yếu sau đây: Thứ nhất, về sở hữu đất đai: Ở Singapore có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân… Phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước (khoảng 90% diện tích đất tự nhiên). Phần diện tích đất đai còn lại thuộc sở hữu tư nhân. Cho dù đất đai thuộc hình thức sở hữu nào chăng nữa thì việc quản lí, sử dụng đất (SDĐ) đều phải tuân theo các quy định về quy hoạch đất đai do nhà nước ban hành. Luật pháp Singapore cho phép người nước ngoài được mua nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư hoặc ngôi nhà gắn liền với đất ở). Phần lớn đất đai được sử dụng theo hình thức nhà nước cho thuê đất với thời hạn thuê từ 10 năm - 20 năm (đối với đất nông nghiệp) hoặc thời hạn thuê kéo dài đến 99 năm (đối với đất ở, đất sử dụng vào mục đích thương mại). Thứ hai, về quy hoạch đất đai: Quy hoạch đất đai ở Singapore bao gồm các loại chủ yếu sau: 1) Quy hoạch định hướng (Concept plan): Loại quy hoạch này nhằm định hướng phát triển các khu chức năng dựa trên việc nghiên cứu các khía cạnh như hướng phát triển; cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng. Quy hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm; 2) Quy hoạch tổng thể (Master plan): Loại quy hoạch này có giá trị trong 05 năm. Nó được xây dựng dựa trên quy hoạch định hướng bao gồm các nội dung chi tiết của từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỉ T * Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 53 lệ không giống nhau. Sau khi xây dựng xong, quy hoạch tổng thể được công bố công khai, rộng rãi để mọi người dân tham gia đóng góp ý kiến. Kết thúc quá trình tham vấn, cơ quan có trách nhiệm tiếp thu, chỉnh sửa, trình phê duyệt và công bố chính thức để thực hiện; 3) Việc thực hiện dự án bắt buộc tuân thủ các quy hoạch đất đai: Trước khi triển khai dự án, chủ đầu tư phải lập dự án cụ thể, chi tiết phù hợp với quy hoạch đất đai. Sau đó, họ trình dự án này với Cơ quan tái phát triển đô thị (URA) để xem xét, phê duyệt (Guiding plan). Căn cứ trên cơ sở quy hoạch đất đai sẽ xác định việc phân bổ SDĐ hợp lí. Thứ ba, về thu hồi đất: Luật pháp Singapore (theo Luật về thu hồi đất) quy định nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất. Người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước. Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây: 1) Thu hồi đất bắt buộc để SDĐ vào mục đích công cộng như phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng công trình phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị; 2) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân. Loại đất này, nhà nước chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết; 3) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ và các thành viên nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; 4) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất; Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act). Thứ tư, về mức bồi thường thiệt hại. Mức bồi thường thiệt hại được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản (BĐS) của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lí; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho việc làm này. Việc xác định bồi thường được Nhà nước Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị BĐS do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của BĐS. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của BĐS. Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá BĐS hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị BĐS tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước. Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua BĐS gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất (SDĐ) như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà v.v. trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại. nghiªn cøu - trao ®æi 54 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường: 1) Yêu cầu đòi được thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; 2) Yêu cầu đòi bồi thường đối với phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; 3) Trường hợp cố tình xây dựng nhà sau khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất trong thời hạn 02 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi; 4) Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; 5) Trường hợp thu hồi BĐS đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép; 6) Thu hồi đất trong trường hợp người SDĐ không có căn cứ pháp lí để bồi thường; 7) Thu hồi đất của tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS bất hợp pháp…; Thứ năm, về tái định cư: Chính phủ Singapore rất chú trọng đến việc giải quyết vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở. Chính sách này được thực hiện gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (được gọi là nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện. Cục phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư. Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ; Thứ sáu, nhà nước thực hiện phân phối đất đai cho các nhu cầu của xã hội thông qua những hình thức chủ yếu sau đây: 1) Đấu giá hoặc đấu thầu đất đai; 2) Bán trực tiếp; 3) Đấu thầu hạn chế. 2. Những điểm tương đồng giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam So sánh các chế định cơ bản của pháp luật đất đai Singapore với pháp luật đất đai Việt Nam có thể rút những điểm tương đồng chủ yếu sau đây: Thứ nhất, về chế độ sở hữu đất đai: Hình thức sở hữu nhà nước về đất đai đều hiện diện trong hệ thống pháp luật của hai nước. Ở Singapore, 90% diện tích đất đai thuộc sở hữu nhà nước; tương tự, ở Việt Nam, toàn bộ vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật đất đai năm 2003). Để phân phối đất đai cho các nhu cầu sử dụng của xã hội, pháp luật hai nước đều quy định hình thức nhà nước cho thuê đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài; Thứ hai, do tầm quan trọng đặc biệt của đất đai mà pháp luật của hai nước đều quy định nhà nước quản lí chặt chẽ vốn đất đai. Ở cả hai nước, nhà nước đều sử dụng quy hoạch như là một trong những biện pháp cơ bản để quản lí đất đai. Thứ ba, pháp luật đất đai của Singapore và Việt Nam đều cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở thông qua việc mua căn hộ để ở. Thứ tư, ở Singapore quy hoạch đất đai bao gồm quy hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm và quy hoạch tổng thể có thời hạn thực hiện trong vòng 05 năm. Quy hoạch tổng thể được xây dựng dựa trên quy hoạch định hướng. Tương tự ở Việt Nam, pháp luật đất đai có các quy định về quy hoạch SDĐ và kế hoạch SDĐ đai. Kì quy nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 55 hoạch SDĐ là 10 năm và kì kế hoạch SDĐ là 05 năm (Điều 24 Luật đất đai năm 2003). Kế hoạch SDĐ được xây dựng căn cứ vào quy hoạch SDĐ và gắn với kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội 05 năm của cả nước và ở từng địa phương (khoản 2 Điều 22 Luật đất đai năm 2003). Pháp luật đất đai của hai nước đều coi trọng tính dân chủ, công khai minh bạch của việc xây dựng và thực hiện quy hoạch đất đai, thể hiện: - Ở Singapore, quy hoạch tổng thể được công bố công khai, rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố chính thức để thực hiện. - Ở Việt Nam, pháp luật đất đai quy định trong quá trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch SDĐ chi tiết, cơ quan có thẩm quyền phải lấy ý kiến đóng góp của người dân (khoản 5 Điều 25 Luật đất đai năm 2003) hoặc “Trong vòng 30 ngày làm việc, kể từ ngày quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, uỷ ban nhân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai tại trụ sở uỷ ban nhân dân. Cơ quan quản lí đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai tại trụ sở cơ quan và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Việc công bố công khai được thực hiện trong suốt kì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực” (Điều 28 Luật đất đai năm 2003). Thứ năm, pháp luật đất đai của hai nước đều có các quy định về thu hồi đất sử dụng vào mục đích chung, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; việc thu hồi đất do Nhà nước ra quyết định thu hồi. Hơn nữa, pháp luật đất đai của Việt Nam và Singapore đều quy định cụ thể, rõ ràng những trường hợp thu hồi đất nhằm hạn chế việc tùy tiện thu hồi đất. Một điểm tương đồng khác trong pháp luật đất đai của Việt Nam và Singapore là đều coi trọng tính công khai minh bạch và bảo đảm quyền lợi cho người dân trong việc thu hồi đất bằng quy định trước khi thu hồi đất, Nhà nước thông báo trước cho người dân từ 2 - 3 năm (Luật đất đai Singapore). Còn Luật đất đai Việt Nam quy định: “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lí do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường thiệt hại” (Điều 39). Thứ sáu, về chính sách bồi thường cho người bị thu hồi đất. Pháp luật đất đai của Việt Nam và Singapore đều có các quy định cụ thể về việc bồi thường. Những điểm tương đồng chủ yếu trong pháp luật đất đai của hai nước về vấn đề này bao gồm: 1) Người bị thu hồi đất được Nhà nước bồi thường; 2) Mức bồi thường căn cứ vào giá trị BĐS được tạo ra từ sự đầu tư của người SDĐ đai; 3) Giá tính bồi thường thấp hơn giá chuyển nhượng đất đai thực tế trên thị trường; 4) Quy định cụ thể các trường hợp người bị thu hồi đất không được bồi thường nhằm giảm những khiếu kiện, tranh chấp không cần thiết; 5) Quy định về thực hiện hỗ trợ, tạo điều kiện giúp đỡ về công ăn, việc làm cho người nông dân bị mất đất sản xuất; 6) Quy định về việc bố trí tái nghiªn cøu - trao ®æi 56 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở thông qua việc thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; 7) Quy định về trình tự, thủ tục chặt chẽ của việc thực hiện tái định cư; 8) Quy định cho phép người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại về giá trị bồi thường với cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp không nhất trí với quyết định giải quyết khiếu nại của hội đồng bồi thường, họ có quyền khởi kiện vụ việc ra toà án. Thứ bảy, pháp luật đất đai của Việt Nam và pháp luật đất đai của Singapore đều quy định việc nhà nước sử dụng hình thức đấu giá hoặc đấu thầu trong phân phối đất đai để bảo đảm sự bình đẳng, công khai minh bạch giữa những người có nhu cầu SDĐ trong việc tiếp cận đất đai. Hơn nữa, vấn đề này còn được quy định cụ thể, rõ ràng về trình tự, thủ tục thực hiện đấu giá, đấu thầu đất đai. 2. Những điểm khác biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam Bên cạnh những điểm tương đồng, so sánh các chế định chủ yếu của pháp luật đất đai Singapore và Việt Nam có thể rút ra một số điểm khác biệt cơ bản sau đây: Thứ nhất, về hình thức sở hữu: Ở Singapore có các hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân; trong khi đó ở Việt Nam, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu đất đai duy nhất: Sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chưa được pháp luật thừa nhận. Thứ hai, theo pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài bị hạn chế hơn so với pháp luật của Singapore. Cụ thể theo quy định, “tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 1. Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp (DN) đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về DN, bao gồm DN trong nước và DN có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí trong DN đó; 2. Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định; 3. Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế-xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kĩ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; 4. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; 5. DN có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh BĐS, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại DN đó ở; Cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng trên đây được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn này được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong thời hạn 12 tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 8/2010 57 i tng quy nh ti khon ny phi bỏn hoc tng cho nh ú (Ngh quyt s 19/2008/NQ-QH12 ca Quc hi ngy 03/06/2008 v vic thớ im cho t chc, cỏ nhõn nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam). Trong khi ú, Singapore ngi nc ngoi c quyn s hu cn h hoc cn nh (bit th) kốm theo vi t . Th ba, phỏp lut Vit Nam quy nh Nh nc giao t, cho thuờ t cho cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng n nh lõu di vi thi hn t 20 nm n 50 nm. Trng hp u t vo vựng cú iu kin kinh t-xó hi khú khn hoc c bit khú khn thỡ thi hn thuờ t cú th kộo di nhng ti a khụng quỏ 70 nm (iu 67 Lut t ai nm 2003). Trong khi ú Singapore, ch SD ph bin l hp ng thuờ t ca nh nc vi thi hn thuờ t 10 nm n 99 nm ỏp dng i vi tng loi t vi mc ớch s dng khỏc nhau. Th t, Singapore, quy hoch khụng ph thuc vo ranh gii hnh chớnh m theo cỏc phõn khu chc nng, do ú vic quy hoch v trin khai thc hin thng nht. Nh nc khụng cho phộp ch u t mua i bỏn li trờn mnh t c giao, tr mt s trng hp c bit. Trong khi ú, Vit Nam quy hoch, k hoch SD c lp theo tng cp n v hnh chớnh: Chớnh ph lp quy hoch, k hoch SD ca c nc; U ban nhõn dõn (UBND) tnh, thnh ph trc thuc trung ng, UBND huyn, qun, th xó, thnh ph thuc tnh v UBND xó, phng, th trn t chc vic lp quy hoch, k hoch SD ca a phng mỡnh (iu 25 Lut t ai nm 2003). iu ny d ny sinh vic lp quy hoch, k hoch SD chng chộo hoc mõu thun, khú thc hin thng nht v ny sinh nguy c d dng thay i quy hoch SD ó c xột duyt. Th nm, cỏc quy nh v thu hi t, bi thng, tỏi nh c ca Singapore v Vit Nam cú nhng nột khỏc bit ch yu sau õy: - V thi hn thụng bỏo quyt nh thu hi t: Lut phỏp Singapore quy nh trc khi thu hi t, nh nc thụng bỏo cho ngi SD bit trc t 2 - 3 nm. Trong khi ú, lut t ai Vit Nam ch quy nh trc khi thu hi t chm nht l 90 ngy i vi t nụng nghip v 180 ngy i vi t phi nụng nghip, c quan nh nc cú thm quyn thu hi t phi thụng bỏo cho ngi SD bit lớ do thu hi t (iu 39 Lut t ai nm 2003). - Lut phỏp Singapore búc tỏch rừ phn giỏ tr tng thờm t t ai do nh nc u t c s h tng khụng c tớnh vo mc giỏ tr bi thng khi nh nc thu hi t. Vit Nam li cha quy nh rừ v vn ny. - Singapore l nc cụng nghip phỏt trin nờn s lng ngi lm nụng nghip khụng nhiu; vỡ vy vic to iu kin chuyn i ngh nghip, tỡm kim cụng n vic lm cho ngi b mt t sn xut khụng cũn l vn nghiờm trng. Cũn Vit Nam vi iu kin cú khong 65% dõn s lm nụng nghip thỡ vic o to chuyn i ngh nghip, bo m i sng cho ngi nụng dõn b mt t sn xut ang l vn núng bng v l mt trong nhng thỏch thc ca quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, nghiªn cøu - trao ®æi 58 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 hiện đại hoá hiện nay. - Ở Singapore, pháp luật không cho phép người nông dân chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư. Trong khi đó, luật đất đai Việt Nam lại cho phép người nông dân được chuyển quyền SDĐ cho nhà đầu tư để thực hiện dự án theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền SDĐ (Điều 40 Luật đất đai năm 2003). Điều này dẫn đến việc phát sinh những mức giá bồi thường khác nhau giữa các dự án; gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (đặc biệt đối với các dự án do Nhà nước thực hiện việc bồi thường). - Ở Singapore, tiền bồi thường chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án; trong khi đó tỉ lệ này ở Việt Nam có thể lên đến 70 - 80% tổng giá trị đầu tư. Điều này gây ra rất nhiều khó khăn khi triển khai các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và làm nản lòng các nhà đầu tư. - Ở Singapore, việc tái định cư được thực hiện thông qua chương trình phát triển và bố trí nhà ở công với các loại nhà ở khác nhau đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. Bên cạnh đó, chính phủ Singapore có chính sách tài chính nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho cơ quan phát triển nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở mới làm tăng lượng nhà ở hàng hoá thoả mãn nhu cầu xã hội. Hơn nữa, để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán nhà ở kiếm lời, luật pháp của Singapore quy định người dân chỉ được bán nhà khi đã sử dụng nhà ở trong một thời hạn nhất định; quy định thời gian cụ thể được mua tiếp căn nhà thứ 2 kể từ khi bán nhà ở. Trong khi đó, pháp luật đất đai Việt Nam quy định việc giải quyết tái định cư cho người bị thu hồi đất ở được thực hiện bằng các hình thức: 1) Ở khu vực đô thị, người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng tiền hoặc ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 42 Luật đất đai năm 2003). Tuy nhiên, quá trình thực thi nảy sinh vấn đề đó là tiền bồi thường thấp hơn so với giá nhà ở trên thị trường nên người được bồi thường không thể mua được nhà ở mới. Nhà ở tái định cư được xây dựng với chất lượng thấp hoặc do sự không công khai, minh bạch trong việc bán nhà ở tái định cư nên người bị thu hồi đất ở gặp nhiều khó khăn trong việc tìm chỗ ở mới. Mặt khác, chính sách tài chính của Nhà nước trong việc hỗ trợ nguồn vốn cho chủ đầu tư nhằm phát triển loại nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư không rõ ràng, thiếu đồng bộ là trở ngại làm cho quỹ nhà ở khan hiếm, không đáp ứng được nhu cầu của người dân. Hơn nữa, Việt Nam lại chưa có quy định về việc sử dụng nhà ở tái định cư trong một thời hạn nhất định rồi mới được bán nên nhiều người dân được mua hoặc thuê nhà ở tái định cư đã bán lại kiếm lời làm cho thị trường BĐS phát triển khó kiểm soát; 2) Ở khu vực nông thôn: Người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng việc giao đất ở mới. Do không có quy định về điều kiện thời gian sử dụng tối thiểu nên một số người dân sau khi nhận bồi thường đất tái định cư đã chuyển nhượng cho người khác kiếm lời; Thứ sáu, về các hình thức phân phối đất đai của Nhà nước: Ở Singapore, Nhà nước phân phối đất đai theo các hình thức cho nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 59 thuê đất; đấu thầu hoặc đấu giá đất; bán trực tiếp và đấu thầu hạn chế. Trong khi đó ở Việt Nam, Nhà nước phân phối đất đai cho nhu cầu sử dụng của xã hội thông qua các hình thức: giao đất (bao gồm giao đất không thu tiền SDĐ và giao đất có thu tiền SDĐ); cho thuê đất (bao gồm cho thuê đất trả tiền hàng năm và cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê) và công nhận quyền SDĐ đang sử dụng ổn định (khoản 4 Điều 5 Luật đất đai năm 2003). Thứ bảy, về cơ chế pháp lí giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai: Ở Singapore, các tranh chấp, khiếu nại về đất đai đều được giải quyết tại toà án. Trong khi đó ở Việt Nam, việc giải quyết tranh chấp trước hết phải do các bên tranh chấp tự hoà giải hoặc thông qua hoà giải của UBND xã, phường, thị trấn, nếu không thành mới đưa ra toà án giải quyết (Điều 135 và Điều 136 Luật đất đai năm 2003). Đối với việc giải quyết các khiếu nại về đất đai, trước tiên người khiếu nại phải gửi đơn khiếu nại đến cơ quan bị khiếu nại để yêu cầu giải quyết. Sau khi nhận được trả lời của cơ quan này mà người khiếu nại không nhất trí thì mới tiếp tục khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên của cơ quan bị khiếu nại hoặc gửi đơn đến toà hành chính để yêu cầu giải quyết. Như vậy, việc giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất đai thường kéo dài, qua nhiều thủ tục phức tạp, hiệu quả giải quyết không cao. 3. Những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai Thứ nhất, ở Singapore, Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động quản lí đất đai. Vai trò quản lí đất đai của nhà nước Singapore được thể hiện đậm nét trên các khía cạnh cơ bản sau: 1) Để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai kiếm lời, pháp luật đất đai của Singapore quy định những điều kiện chặt chẽ trong việc chuyển nhượng đất đai và nhà ở; 2) Coi trọng và sử dụng quy hoạch để quản lí đất đai. Điều này có nghĩa là việc giao đất, thực hiện dự án đều dựa trên cơ sở quy hoạch; 3) Nhà nước thực thi chính sách nhà ở xã hội thông qua việc đầu tư vốn xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho người có thu nhập thấp hay người bị thu hồi đất ở thuê, mua v.v Thứ hai, ở Singapore, công tác quy hoạch đất đai đặc biệt được coi trọng và được xác định là phương thức quan trọng nhất để quản lí đất đai. Việc xây dựng quy hoạch được thực hiện cụ thể, tỉ mỉ dựa trên những căn cứ khoa học và lấy ý kiến đóng góp rộng rãi của nhân dân trước khi công bố công khai. Quy hoạch đất đai không xây dựng theo phạm vi địa giới hành chính mà theo khu vực chức năng nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và dễ thực hiện, dễ quản lí trên thực tế. Kỉ luật chấp hành quy hoạch đất đai được tuân thủ nghiêm ngặt trong việc thực hiện các dự án đầu tư. Thứ ba, Nhà nước Singapore chịu trách nhiệm thu hồi đất (tức là đảm nhiệm việc tạo ra quỹ đất “sạch”) sau đó cung cấp cho các đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch. Không có hiện tượng chủ đầu tư tự thương lượng với người SDĐ để mua lại đất thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án được triển khai đúng tiến độ, chủ đầu tư không phải mất nhiều thời gian, công sức, tiền của nghiªn cøu - trao ®æi 60 t¹p chÝ luËt häc sè 8/2010 vào việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; chi phí bồi thường chiếm tỉ trọng thấp trong tổng giá trị của dự án. Thứ tư, ở Singapore, công tác thu hồi đất, bồi thường được thực hiện cẩn thận, chặt chẽ dựa trên việc tuân thủ pháp luật đảm bảo sự công bằng, minh bạch. Trước khi thu hồi đất, nhà nước tiến hành điều tra xã hội học một cách tỉ mỉ về đối tượng bị thu hồi đất nhằm bảo vệ quyền lợi cho người dân. Có sự “bóc tách” rõ ràng giá trị tăng thêm của BĐS do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước tạo ra ra khỏi giá trị bồi thường khi thu hồi đất. Bởi lẽ, chính phủ Singapore nhận thức sâu sắc được sự phức tạp của việc bồi thường cho người bị thu hồi đất. Muốn tạo sự đồng thuận rộng rãi của người dân thì việc thu hồi đất phải thực hiện công khai, minh bạch, công bằng, khách quan và đúng pháp luật. Thứ năm, Chính phủ Singapore thực hiện thành công việc tái định cư thông qua chính sách nhà ở công nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng đa dạng của người dân; đồng thời pháp luật có những quy định cụ thể nhằm hạn chế việc “mua đi - bán lại” nhà ở. Nhà nước có chính sách tài chính cụ thể, rõ ràng nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư phát triển loại nhà ở xã hội cung cấp cho đối tượng là người có thu nhập thấp. Thứ sáu, chính sách quản lí, SDĐ rõ ràng. Hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ và ý thức tuân thủ pháp luật cao của người dân mà nhà nước Singapore đã quản lí hiệu quả thị trường BĐS, tình trạng đầu cơ, mua - bán đất đai kiếm lời nhằm đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực tế dường như ít có điều kiện tồn tại. Thứ bảy, theo pháp luật đất đai của Singapore, mọi tranh chấp đất đai, khiếu nại về đất đai được giải quyết tại toà án đảm bảo sự công bằng, minh bạch, đúng pháp luật và có hiệu quả. Người dân không phải tốn quá nhiều công sức, thời gian và tiền bạc vào việc theo đuổi các vụ kiện tụng liên quan đến đất đai. Thứ tám, việc phân phối đất đai cho các nhu cầu SDĐ của xã hội được nhà nước Singapore áp dụng cơ chế thị trường để thực hiện thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, bán trực tiếp hoặc đấu thầu hạn chế. Điều này đảm bảo sự công bằng, minh bạch cho mọi chủ thể có nhu cầu SDĐ trong việc tiếp cận vốn đất đai của Nhà nước. Thứ chín, ở Singapore, việc quản lí đất đai theo hệ thống Torres (quản lí đất đai theo thửa đất) không chỉ bảo đảm cho Nhà nước nắm chắc được các thông tin chi tiết của thửa đất và mọi biến động của quá trình SDĐ mà còn giúp người SDĐ dễ dàng, thuận tiện trong việc đăng kí quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đối với đất đai; thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Thứ mười, pháp luật đất đai Singapore không hạn chế người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở. Điều này không chỉ góp phần làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư - kinh doanh mà còn làm cho nền kinh tế thị trường của Singapore phát triển năng động và có tính cạnh tranh cao./. . Những điểm khác biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam Bên cạnh những điểm tương đồng, so sánh các chế định chủ yếu của pháp luật đất đai Singapore và Việt Nam có. giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam So sánh các chế định cơ bản của pháp luật đất đai Singapore với pháp luật đất đai Việt Nam có thể rút những điểm tương đồng chủ. bồi thường cho người bị thu hồi đất. Pháp luật đất đai của Việt Nam và Singapore đều có các quy định cụ thể về việc bồi thường. Những điểm tương đồng chủ yếu trong pháp luật đất đai của hai