Báo cáo " Tương đồng và khác biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam - gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai " pot

Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường: 1 Yêu cầu đòi được thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định th

TS NguyÔn Quang TuyÕn * ừng là thuộc địa của Anh, hệ thống

pháp luật Singapore dường như hoàn

toàn chịu ảnh hưởng của pháp luật Anh, chỉ

trừ một số vấn đề mang tính cá nhân đối với

cộng đồng Hồi giáo, Ấn Độ giáo và người

Hoa chịu sự điều chỉnh của luật hồi giáo,

luật Ấn Độ giáo và phong tục của người

Hoa Bên cạnh pháp luật Anh, Singapore đã

ban hành nhiều luật và pháp lệnh theo mô

hình của các nước khác phù hợp hơn với

điều kiện thực tế của mình ví dụ như thông

qua Bộ luật hình sự, Luật về chứng cứ theo

hình mẫu của các bộ luật thuộc địa Ấn Độ;

thông qua Pháp lệnh về các quan hệ công

nghiệp năm 1960 và Luật công ti năm 1967

theo mô hình của Australia Trong lĩnh vực

đất đai, pháp luật là công cụ chủ yếu để nhà

nước quản lí đất đai với việc thông qua các

đạo luật: Luật về quyền đất đai năm 1956,

Luật về thu hồi đất (Land Acquisition Act),

Luật xâm chiếm đất công (State Lands

Encroachment Act) v.v Những đạo luật này

đề cập các chế định chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, về sở hữu đất đai: Ở Singapore

có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất

đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân…

Phần lớn đất đai thuộc sở hữu nhà nước

(khoảng 90% diện tích đất tự nhiên) Phần

diện tích đất đai còn lại thuộc sở hữu tư

nhân Cho dù đất đai thuộc hình thức sở hữu nào chăng nữa thì việc quản lí, sử dụng đất (SDĐ) đều phải tuân theo các quy định về quy hoạch đất đai do nhà nước ban hành Luật pháp Singapore cho phép người nước ngoài được mua nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư hoặc ngôi nhà gắn liền với đất ở) Phần lớn đất đai được sử dụng theo hình thức nhà nước cho thuê đất với thời hạn thuê

từ 10 năm - 20 năm (đối với đất nông nghiệp) hoặc thời hạn thuê kéo dài đến 99 năm (đối với đất ở, đất sử dụng vào mục đích thương mại)

Thứ hai, về quy hoạch đất đai: Quy

hoạch đất đai ở Singapore bao gồm các loại chủ yếu sau: 1) Quy hoạch định hướng (Concept plan): Loại quy hoạch này nhằm định hướng phát triển các khu chức năng dựa trên việc nghiên cứu các khía cạnh như hướng phát triển; cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng Quy hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm; 2) Quy hoạch tổng thể (Master plan): Loại quy hoạch này có giá trị trong 05 năm Nó được xây dựng dựa trên quy hoạch định hướng bao gồm các nội dung chi tiết của từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỉ

T

* Giảng viên chính Khoa pháp luật kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội

lệ không giống nhau Sau khi xây dựng

xong, quy hoạch tổng thể được công bố

công khai, rộng rãi để mọi người dân tham

gia đóng góp ý kiến Kết thúc quá trình

tham vấn, cơ quan có trách nhiệm tiếp thu,

chỉnh sửa, trình phê duyệt và công bố chính

thức để thực hiện; 3) Việc thực hiện dự án

bắt buộc tuân thủ các quy hoạch đất đai:

Trước khi triển khai dự án, chủ đầu tư phải

lập dự án cụ thể, chi tiết phù hợp với quy

hoạch đất đai Sau đó, họ trình dự án này

với Cơ quan tái phát triển đô thị (URA) để

xem xét, phê duyệt (Guiding plan) Căn cứ

trên cơ sở quy hoạch đất đai sẽ xác định

việc phân bổ SDĐ hợp lí

Thứ ba, về thu hồi đất: Luật pháp Singapore

(theo Luật về thu hồi đất) quy định nhà nước

có thẩm quyền thu hồi đất Người dân có

nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất

của nhà nước Việc thu hồi đất được thực

hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được cơ

quan có thẩm quyền xét duyệt và tuân thủ

các nguyên tắc chủ yếu sau đây: 1) Thu hồi

đất bắt buộc để SDĐ vào mục đích công

cộng như phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng

công trình phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô

thị; 2) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu

tư nhân Loại đất này, nhà nước chỉ thu hồi

trong các trường hợp cần thiết; 3) Việc thu

hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ

và các thành viên nội các Chính phủ, sau khi

đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng

đồng; 4) Việc thu hồi đất được thực hiện

theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy

định Nhà nước thông báo cho người bị thu

hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra

quyết định thu hồi đất;

Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc

bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)

Thứ tư, về mức bồi thường thiệt hại

Mức bồi thường thiệt hại được xác định căn

cứ vào giá trị thực tế bất động sản (BĐS) của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lí; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác định, họ có quyền thuê tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền cho việc làm này Việc xác định bồi thường được Nhà nước Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị BĐS do người bị thu hồi đất đầu

tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của BĐS Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ

sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của BĐS Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá BĐS hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị BĐS tăng thêm từ

sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước

Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua BĐS gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất (SDĐ) như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà v.v trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ

sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại

Những yêu cầu sau đây của người bị thu

hồi đất sẽ không được xem xét để bồi

thường: 1) Yêu cầu đòi được thưởng cho

việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình

không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất

để đòi mức giá bồi thường cao hơn; 2) Yêu

cầu đòi bồi thường đối với phần chi phí đầu

tư thêm vào ngôi nhà sau khi nhà nước đã có

quyết định thu hồi đất; 3) Trường hợp cố

tình xây dựng nhà sau khi nhà nước ra quyết

định thu hồi đất trong thời hạn 02 năm kể từ

ngày có quyết định thu hồi; 4) Yêu cầu bồi

thường theo giá mua bán, chuyển nhượng

đất đai thực tế; 5) Trường hợp thu hồi BĐS

đối với hoạt động kinh doanh không có giấy

phép; 6) Thu hồi đất trong trường hợp người

SDĐ không có căn cứ pháp lí để bồi thường;

7) Thu hồi đất của tổ chức, cá nhân sử dụng

BĐS bất hợp pháp…;

Thứ năm, về tái định cư: Chính phủ

Singapore rất chú trọng đến việc giải quyết

vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở

Chính sách này được thực hiện gắn với việc

bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (được gọi

là nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm

với một số điều kiện Cục phát triển nhà

(HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm

vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong

đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư

Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung

cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2%

người dân được thuê căn hộ;

Thứ sáu, nhà nước thực hiện phân phối

đất đai cho các nhu cầu của xã hội thông qua

những hình thức chủ yếu sau đây: 1) Đấu giá

hoặc đấu thầu đất đai; 2) Bán trực tiếp; 3)

Đấu thầu hạn chế

2 Những điểm tương đồng giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất

đai Việt Nam

So sánh các chế định cơ bản của pháp luật đất đai Singapore với pháp luật đất đai Việt Nam có thể rút những điểm tương đồng chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, về chế độ sở hữu đất đai: Hình

thức sở hữu nhà nước về đất đai đều hiện diện trong hệ thống pháp luật của hai nước

Ở Singapore, 90% diện tích đất đai thuộc sở hữu nhà nước; tương tự, ở Việt Nam, toàn bộ vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5 Luật đất đai năm 2003)

Để phân phối đất đai cho các nhu cầu sử dụng của xã hội, pháp luật hai nước đều quy định hình thức nhà nước cho thuê đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài;

Thứ hai, do tầm quan trọng đặc biệt của

đất đai mà pháp luật của hai nước đều quy định nhà nước quản lí chặt chẽ vốn đất đai

Ở cả hai nước, nhà nước đều sử dụng quy hoạch như là một trong những biện pháp cơ bản để quản lí đất đai

Thứ ba, pháp luật đất đai của Singapore

và Việt Nam đều cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở thông qua việc mua căn hộ để ở

Thứ tư, ở Singapore quy hoạch đất đai

bao gồm quy hoạch định hướng có giá trị trong 10 năm và quy hoạch tổng thể có thời hạn thực hiện trong vòng 05 năm Quy hoạch tổng thể được xây dựng dựa trên quy hoạch định hướng Tương tự ở Việt Nam, pháp luật đất đai có các quy định về quy hoạch SDĐ và kế hoạch SDĐ đai Kì quy

hoạch SDĐ là 10 năm và kì kế hoạch SDĐ

là 05 năm (Điều 24 Luật đất đai năm 2003)

Kế hoạch SDĐ được xây dựng căn cứ vào

quy hoạch SDĐ và gắn với kế hoạch phát

triển kinh tế-xã hội 05 năm của cả nước và

ở từng địa phương (khoản 2 Điều 22 Luật

đất đai năm 2003)

Pháp luật đất đai của hai nước đều coi

trọng tính dân chủ, công khai minh bạch của

việc xây dựng và thực hiện quy hoạch đất

đai, thể hiện:

- Ở Singapore, quy hoạch tổng thể được

công bố công khai, rộng rãi cho mọi người

dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố

chính thức để thực hiện

- Ở Việt Nam, pháp luật đất đai quy định

trong quá trình xây dựng quy hoạch, kế

hoạch SDĐ chi tiết, cơ quan có thẩm quyền

phải lấy ý kiến đóng góp của người dân

(khoản 5 Điều 25 Luật đất đai năm 2003)

hoặc “Trong vòng 30 ngày làm việc, kể từ

ngày quy hoạch sử dụng đất được cấp có

thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, uỷ

ban nhân xã, phường, thị trấn có trách

nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đai tại trụ sở uỷ ban nhân

dân Cơ quan quản lí đất đai các cấp có

trách nhiệm công bố công khai quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đai tại trụ sở cơ quan

và trên các phương tiện thông tin đại chúng

Việc công bố công khai được thực hiện trong

suốt kì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có

hiệu lực” (Điều 28 Luật đất đai năm 2003)

Thứ năm, pháp luật đất đai của hai nước

đều có các quy định về thu hồi đất sử dụng

vào mục đích chung, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng; việc thu hồi đất do Nhà nước ra

quyết định thu hồi Hơn nữa, pháp luật đất đai của Việt Nam và Singapore đều quy định

cụ thể, rõ ràng những trường hợp thu hồi đất nhằm hạn chế việc tùy tiện thu hồi đất Một điểm tương đồng khác trong pháp luật đất đai của Việt Nam và Singapore là đều coi trọng tính công khai minh bạch và bảo đảm quyền lợi cho người dân trong việc thu hồi đất bằng quy định trước khi thu hồi đất, Nhà nước thông báo trước cho người dân từ 2 - 3 năm (Luật đất đai Singapore) Còn Luật đất đai Việt Nam quy định:

“Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lí do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường thiệt hại” (Điều 39) Thứ sáu, về chính sách bồi thường cho

người bị thu hồi đất Pháp luật đất đai của Việt Nam và Singapore đều có các quy định

cụ thể về việc bồi thường Những điểm tương đồng chủ yếu trong pháp luật đất đai của hai nước về vấn đề này bao gồm: 1) Người bị thu hồi đất được Nhà nước bồi thường; 2) Mức bồi thường căn cứ vào giá trị BĐS được tạo ra từ sự đầu tư của người SDĐ đai; 3) Giá tính bồi thường thấp hơn giá chuyển nhượng đất đai thực tế trên thị trường; 4) Quy định cụ thể các trường hợp người bị thu hồi đất không được bồi thường nhằm giảm những khiếu kiện, tranh chấp không cần thiết; 5) Quy định về thực hiện hỗ trợ, tạo điều kiện giúp đỡ về công

ăn, việc làm cho người nông dân bị mất đất sản xuất; 6) Quy định về việc bố trí tái

định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải

di chuyển chỗ ở thông qua việc thuê hoặc

mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; 7) Quy

định về trình tự, thủ tục chặt chẽ của việc

thực hiện tái định cư; 8) Quy định cho

phép người bị thu hồi đất có quyền khiếu

nại về giá trị bồi thường với cơ quan có

thẩm quyền Trường hợp không nhất trí với

quyết định giải quyết khiếu nại của hội

đồng bồi thường, họ có quyền khởi kiện vụ

việc ra toà án

Thứ bảy, pháp luật đất đai của Việt

Nam và pháp luật đất đai của Singapore

đều quy định việc nhà nước sử dụng hình

thức đấu giá hoặc đấu thầu trong phân phối

đất đai để bảo đảm sự bình đẳng, công khai

minh bạch giữa những người có nhu cầu

SDĐ trong việc tiếp cận đất đai Hơn nữa,

vấn đề này còn được quy định cụ thể, rõ

ràng về trình tự, thủ tục thực hiện đấu giá,

đấu thầu đất đai

2 Những điểm khác biệt giữa pháp

luật đất đai Singapore và pháp luật đất

đai Việt Nam

Bên cạnh những điểm tương đồng, so

sánh các chế định chủ yếu của pháp luật đất

đai Singapore và Việt Nam có thể rút ra một

số điểm khác biệt cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về hình thức sở hữu: Ở Singapore

có các hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà

nước, sở hữu tư nhân; trong khi đó ở Việt

Nam, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức

sở hữu đất đai duy nhất: Sở hữu toàn dân về

đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Hình thức sở hữu tư nhân về đất đai chưa

được pháp luật thừa nhận

Thứ hai, theo pháp luật Việt Nam, quyền

sở hữu nhà ở của người nước ngoài bị hạn chế hơn so với pháp luật của Singapore Cụ

thể theo quy định, “tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua

và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

1 Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp (DN) đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về DN, bao gồm DN trong nước và DN có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí trong DN đó;

2 Cá nhân nước ngoài có công đóng

góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;

3 Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế-xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kĩ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

4 Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;

5 DN có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh BĐS,

có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại DN đó ở;

Cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng trên đây được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Thời hạn này được ghi trong giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở Trong thời hạn 12 tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam,

đối tượng quy định tại khoản này phải bán

hoặc tặng cho nhà ở đó” (Nghị quyết số

19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội ngày

03/06/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá

nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam) Trong khi đó, ở Singapore người

nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc

căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở

Thứ ba, pháp luật Việt Nam quy định

Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định

lâu dài với thời hạn từ 20 năm đến 50 năm

Trường hợp đầu tư vào vùng có điều kiện

kinh tế-xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó

khăn thì thời hạn thuê đất có thể kéo dài

nhưng tối đa không quá 70 năm (Điều 67

Luật đất đai năm 2003) Trong khi đó ở

Singapore, chế độ SDĐ phổ biến là hợp

đồng thuê đất của nhà nước với thời hạn thuê

từ 10 năm đến 99 năm áp dụng đối với từng

loại đất với mục đích sử dụng khác nhau

Thứ tư, ở Singapore, quy hoạch không

phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo

các phân khu chức năng, do đó việc quy

hoạch và triển khai thực hiện thống nhất

Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi

bán lại trên mảnh đất được giao, trừ một số

trường hợp đặc biệt Trong khi đó, ở Việt

Nam quy hoạch, kế hoạch SDĐ được lập

theo từng cấp đơn vị hành chính: Chính phủ

lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cả nước;

Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương, UBND huyện, quận,

thị xã, thành phố thuộc tỉnh và UBND xã,

phường, thị trấn tổ chức việc lập quy hoạch,

kế hoạch SDĐ của địa phương mình (Điều

25 Luật đất đai năm 2003) Điều này dễ nảy

sinh việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ chồng chéo hoặc mâu thuẫn, khó thực hiện thống nhất và nảy sinh nguy cơ dễ dàng thay đổi quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt

Thứ năm, các quy định về thu hồi đất,

bồi thường, tái định cư của Singapore và Việt Nam có những nét khác biệt chủ yếu sau đây:

- Về thời hạn thông báo quyết định thu hồi đất: Luật pháp Singapore quy định trước khi thu hồi đất, nhà nước thông báo cho người SDĐ biết trước từ 2 - 3 năm Trong khi đó, luật đất đai Việt Nam chỉ quy định trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất phải thông báo cho người SDĐ biết lí do thu hồi đất (Điều 39 Luật đất đai năm 2003)

- Luật pháp Singapore bóc tách rõ phần giá trị tăng thêm từ đất đai do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng không được tính vào mức giá trị bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Việt Nam lại chưa quy định rõ về vấn đề này

- Singapore là nước công nghiệp phát triển nên số lượng người làm nông nghiệp không nhiều; vì vậy việc tạo điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm công ăn việc làm cho người bị mất đất sản xuất không còn là vấn đề nghiêm trọng Còn ở Việt Nam với điều kiện có khoảng 65% dân

số làm nông nghiệp thì việc đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, bảo đảm đời sống cho người nông dân bị mất đất sản xuất đang là vấn đề nóng bỏng và là một trong những thách thức của quá trình công nghiệp hoá,

hiện đại hoá hiện nay

- Ở Singapore, pháp luật không cho

phép người nông dân chuyển nhượng đất

cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư

Trong khi đó, luật đất đai Việt Nam lại cho

phép người nông dân được chuyển quyền

SDĐ cho nhà đầu tư để thực hiện dự án

theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê

hoặc góp vốn bằng quyền SDĐ (Điều 40

Luật đất đai năm 2003) Điều này dẫn đến

việc phát sinh những mức giá bồi thường

khác nhau giữa các dự án; gây khó khăn cho

công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

(đặc biệt đối với các dự án do Nhà nước

thực hiện việc bồi thường)

- Ở Singapore, tiền bồi thường chỉ chiếm

khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án;

trong khi đó tỉ lệ này ở Việt Nam có thể lên

đến 70 - 80% tổng giá trị đầu tư Điều này

gây ra rất nhiều khó khăn khi triển khai các

dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và làm

nản lòng các nhà đầu tư

- Ở Singapore, việc tái định cư được

thực hiện thông qua chương trình phát triển

và bố trí nhà ở công với các loại nhà ở khác

nhau đáp ứng nhu cầu đa dạng của người

dân Bên cạnh đó, chính phủ Singapore có

chính sách tài chính nhằm hỗ trợ nguồn vốn

cho cơ quan phát triển nhà đầu tư xây dựng

các khu nhà ở mới làm tăng lượng nhà ở

hàng hoá thoả mãn nhu cầu xã hội Hơn

nữa, để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán

nhà ở kiếm lời, luật pháp của Singapore quy

định người dân chỉ được bán nhà khi đã sử

dụng nhà ở trong một thời hạn nhất định;

quy định thời gian cụ thể được mua tiếp căn

nhà thứ 2 kể từ khi bán nhà ở Trong khi đó,

pháp luật đất đai Việt Nam quy định việc giải quyết tái định cư cho người bị thu hồi đất ở được thực hiện bằng các hình thức: 1)

Ở khu vực đô thị, người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng tiền hoặc ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 42 Luật đất đai năm 2003) Tuy nhiên, quá trình thực thi nảy sinh vấn đề đó

là tiền bồi thường thấp hơn so với giá nhà ở trên thị trường nên người được bồi thường không thể mua được nhà ở mới Nhà ở tái định cư được xây dựng với chất lượng thấp hoặc do sự không công khai, minh bạch trong việc bán nhà ở tái định cư nên người

bị thu hồi đất ở gặp nhiều khó khăn trong việc tìm chỗ ở mới Mặt khác, chính sách tài chính của Nhà nước trong việc hỗ trợ nguồn vốn cho chủ đầu tư nhằm phát triển loại nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư không

rõ ràng, thiếu đồng bộ là trở ngại làm cho quỹ nhà ở khan hiếm, không đáp ứng được nhu cầu của người dân Hơn nữa, Việt Nam lại chưa có quy định về việc sử dụng nhà ở tái định cư trong một thời hạn nhất định rồi mới được bán nên nhiều người dân được mua hoặc thuê nhà ở tái định cư đã bán lại kiếm lời làm cho thị trường BĐS phát triển khó kiểm soát; 2) Ở khu vực nông thôn: Người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng việc giao đất ở mới Do không có quy định về điều kiện thời gian sử dụng tối thiểu nên một số người dân sau khi nhận bồi thường đất tái định cư đã chuyển nhượng cho người khác kiếm lời;

Thứ sáu, về các hình thức phân phối đất

đai của Nhà nước: Ở Singapore, Nhà nước phân phối đất đai theo các hình thức cho

thuê đất; đấu thầu hoặc đấu giá đất; bán trực

tiếp và đấu thầu hạn chế Trong khi đó ở

Việt Nam, Nhà nước phân phối đất đai cho

nhu cầu sử dụng của xã hội thông qua các

hình thức: giao đất (bao gồm giao đất không

thu tiền SDĐ và giao đất có thu tiền SDĐ);

cho thuê đất (bao gồm cho thuê đất trả tiền

hàng năm và cho thuê đất trả tiền 1 lần cho

cả thời gian thuê) và công nhận quyền SDĐ

đang sử dụng ổn định (khoản 4 Điều 5 Luật

đất đai năm 2003)

Thứ bảy, về cơ chế pháp lí giải quyết

khiếu nại, tranh chấp về đất đai: Ở Singapore,

các tranh chấp, khiếu nại về đất đai đều được

giải quyết tại toà án Trong khi đó ở Việt

Nam, việc giải quyết tranh chấp trước hết

phải do các bên tranh chấp tự hoà giải hoặc

thông qua hoà giải của UBND xã, phường,

thị trấn, nếu không thành mới đưa ra toà án

giải quyết (Điều 135 và Điều 136 Luật đất

đai năm 2003) Đối với việc giải quyết các

khiếu nại về đất đai, trước tiên người khiếu

nại phải gửi đơn khiếu nại đến cơ quan bị

khiếu nại để yêu cầu giải quyết Sau khi

nhận được trả lời của cơ quan này mà người

khiếu nại không nhất trí thì mới tiếp tục

khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên của

cơ quan bị khiếu nại hoặc gửi đơn đến toà

hành chính để yêu cầu giải quyết Như vậy,

việc giải quyết khiếu nại, tranh chấp về đất

đai thường kéo dài, qua nhiều thủ tục phức

tạp, hiệu quả giải quyết không cao

3 Những gợi mở cho Việt Nam trong

quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai

Thứ nhất, ở Singapore, Nhà nước đóng

vai trò trung tâm và chủ động quản lí đất đai

Vai trò quản lí đất đai của nhà nước

Singapore được thể hiện đậm nét trên các khía cạnh cơ bản sau: 1) Để hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai kiếm lời, pháp luật đất đai của Singapore quy định những điều kiện chặt chẽ trong việc chuyển nhượng đất đai và nhà ở; 2) Coi trọng và sử dụng quy hoạch để quản lí đất đai Điều này có nghĩa là việc giao đất, thực hiện dự án đều dựa trên cơ sở quy hoạch; 3) Nhà nước thực thi chính sách nhà ở xã hội thông qua việc đầu tư vốn xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho người có thu nhập thấp hay người

bị thu hồi đất ở thuê, mua v.v

Thứ hai, ở Singapore, công tác quy

hoạch đất đai đặc biệt được coi trọng và được xác định là phương thức quan trọng nhất để quản lí đất đai Việc xây dựng quy hoạch được thực hiện cụ thể, tỉ mỉ dựa trên những căn cứ khoa học và lấy ý kiến đóng góp rộng rãi của nhân dân trước khi công bố công khai Quy hoạch đất đai không xây dựng theo phạm vi địa giới hành chính mà theo khu vực chức năng nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và dễ thực hiện, dễ quản

lí trên thực tế Kỉ luật chấp hành quy hoạch đất đai được tuân thủ nghiêm ngặt trong việc thực hiện các dự án đầu tư

Thứ ba, Nhà nước Singapore chịu trách

nhiệm thu hồi đất (tức là đảm nhiệm việc tạo

ra quỹ đất “sạch”) sau đó cung cấp cho các đơn vị thực hiện dự án theo quy hoạch Không có hiện tượng chủ đầu tư tự thương lượng với người SDĐ để mua lại đất thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án được triển khai đúng tiến độ, chủ đầu tư không phải mất nhiều thời gian, công sức, tiền của

vào việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;

chi phí bồi thường chiếm tỉ trọng thấp trong

tổng giá trị của dự án

Thứ tư, ở Singapore, công tác thu hồi

đất, bồi thường được thực hiện cẩn thận,

chặt chẽ dựa trên việc tuân thủ pháp luật

đảm bảo sự công bằng, minh bạch Trước

khi thu hồi đất, nhà nước tiến hành điều tra

xã hội học một cách tỉ mỉ về đối tượng bị

thu hồi đất nhằm bảo vệ quyền lợi cho

người dân Có sự “bóc tách” rõ ràng giá trị

tăng thêm của BĐS do sự đầu tư cơ sở hạ

tầng của Nhà nước tạo ra ra khỏi giá trị bồi

thường khi thu hồi đất Bởi lẽ, chính phủ

Singapore nhận thức sâu sắc được sự phức

tạp của việc bồi thường cho người bị thu

hồi đất Muốn tạo sự đồng thuận rộng rãi

của người dân thì việc thu hồi đất phải thực

hiện công khai, minh bạch, công bằng,

khách quan và đúng pháp luật

Thứ năm, Chính phủ Singapore thực hiện

thành công việc tái định cư thông qua chính

sách nhà ở công nhằm đáp ứng các nhu cầu

sử dụng đa dạng của người dân; đồng thời

pháp luật có những quy định cụ thể nhằm

hạn chế việc “mua đi - bán lại” nhà ở Nhà

nước có chính sách tài chính cụ thể, rõ ràng

nhằm hỗ trợ nguồn vốn cho các doanh

nghiệp kinh doanh BĐS đầu tư phát triển

loại nhà ở xã hội cung cấp cho đối tượng là

người có thu nhập thấp

Thứ sáu, chính sách quản lí, SDĐ rõ

ràng Hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ và

ý thức tuân thủ pháp luật cao của người dân

mà nhà nước Singapore đã quản lí hiệu quả

thị trường BĐS, tình trạng đầu cơ, mua - bán

đất đai kiếm lời nhằm đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực tế dường như ít có điều kiện tồn tại

Thứ bảy, theo pháp luật đất đai của

Singapore, mọi tranh chấp đất đai, khiếu nại

về đất đai được giải quyết tại toà án đảm bảo

sự công bằng, minh bạch, đúng pháp luật và

có hiệu quả Người dân không phải tốn quá nhiều công sức, thời gian và tiền bạc vào việc theo đuổi các vụ kiện tụng liên quan đến đất đai

Thứ tám, việc phân phối đất đai cho các

nhu cầu SDĐ của xã hội được nhà nước Singapore áp dụng cơ chế thị trường để thực hiện thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, bán trực tiếp hoặc đấu thầu hạn chế Điều này đảm bảo sự công bằng, minh bạch cho mọi chủ thể có nhu cầu SDĐ trong việc tiếp cận vốn đất đai của Nhà nước

Thứ chín, ở Singapore, việc quản lí đất

đai theo hệ thống Torres (quản lí đất đai theo thửa đất) không chỉ bảo đảm cho Nhà nước nắm chắc được các thông tin chi tiết của thửa đất và mọi biến động của quá trình SDĐ mà còn giúp người SDĐ dễ dàng, thuận tiện trong việc đăng kí quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đối với đất đai; thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS

Thứ mười, pháp luật đất đai Singapore

không hạn chế người nước ngoài được quyền

sở hữu nhà ở Điều này không chỉ góp phần làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư

- kinh doanh mà còn làm cho nền kinh tế thị trường của Singapore phát triển năng động

và có tính cạnh tranh cao./