BÁO CÁO CÁC RÀO CẢN THỂ CHẾ ẢNH HƢỞNG TỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÁO CÁO CÁC RÀO CẢN THỂ CHẾ ẢNH HƢỞNG TỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM Hà Nội, năm 2018 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC BẢNG v DANH MỤC HÌNH v PHẦN 1: GIỚI THIỆU 1 Bối cảnh nghiên cứu .1 Mục tiêu nghiên cứu .2 Phƣơng pháp nghiên cứu 3.1 Cách tiếp cận 3.2 Phương pháp nghiên cứu 3.3 Phương pháp thu thập liệu 4 Phạm vi nghiên cứu PHẦN 2: TỔNG QUAN THỊ TRƢỜNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM .6 Thực trạng thị trƣờng đất nông nghiệp 1.1 Thực trạng đất nông nghiệp Việt Nam 1.2 Thị trƣờng quyền sử dụng đất nông nghiệp 12 Thực trạng đất nông nghiệp thị trƣờng đất nông nghiệp Lâm Đồng 17 2.1 Thực trạng đất SXNN .17 2.2 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất SXNN .19 Thực trạng đất nông nghiệp thị trƣờng đất nông nghiệp An Giang 20 3.1 Thực trạng đất SXNN .20 3.2 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất SXNN .21 Thực trạng đất nông nghiệp thị trƣờng đất nơng nghiệp Hịa Bình 23 4.1 Thực trạng đất SXNN .23 4.2 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất SXNN 25 Thực trạng đất nông nghiệp thị trƣờng đất nông nghiệp Hà Nam 26 5.1 Thực trạng đất SXNN .26 5.2 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất SXNN 28 PHẦN 3: CÁC RÀO CẢN THỂ CHẾ TRONG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP .30 Rào cản giao dịch chuyển nhƣợng, chuyển đổi QSDĐ SXNN 30 1.1 Về đối tƣợng tham gia giao dịch .30 1.2 Về hạn điền 32 1.3 Về định giá đất 32 1.4 Về hiệu lực giao dịch .33 1.5 Về thủ tục hồ sơ hỗ trợ giao dịch 34 1.6 Rào cản khác 35 Rào cản giao dịch thuê/cho thuê .35 i 2.1 Thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất 35 2.2 Thiếu khung pháp lý cho Nhà nƣớc thuê đất dân cho doanh nghiệp thuê lại 36 2.3 Đất th khơng thể chấp vay tín dụng 36 2.4 Một số cản trở khác doanh nghiệp thuê đất trực tiếp hộ dân 37 Rào cản giao dịch góp vốn 37 Rào cản phát triển thị trƣờng đất lúa 38 4.1 Các quy định Luật Đất đai .38 4.2 Nghị định 35/2015/NĐ-CP Chính phủ quản lý, sử dụng đất trồng lúa 38 Vấn đề bình đẳng giới thị trƣờng đất nông nghiệp .38 PHẦN 4: KẾT LUẬN 41 Quan điểm đề xuất sách thúc đẩy phát triển thị trƣờng đất đai 41 Đề xuất sách phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp 42 2.1 Đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2013 42 2.2 Đề xuất sửa đổi Nghị định 35/2015/NĐ-CP Chính phủ quản lý, sử dụng đất trồng lúa 42 2.3 Đề xuất số sách giải pháp khác thúc đẩy thị trƣờng đất SXNN 43 2.4 Đề xuất cho số tỉnh điều tra 44 TÀI LIỆU THAM KHẢO 45 ii LỜI CẢM ƠN Báo cáo đƣợc thực Viện Chính sách Chiến lƣợc Phát triển nông nghiệp nông thôn khuôn khổ dự án thành phần “Tạo điều kiện thuận lợi cho tái cấu nông thôn tăng khả cạnh tranh yếu tố thị trƣờng” thuộc Chƣơng trình “Hỗ trợ cải cách kinh tế Việt Nam” Chính phủ Ốt-xtrây-li-a tài trợ Chúng xin trân trọng cảm ơn Chƣơng trình “Hỗ trợ cải cách kinh tế Việt Nam” Bộ Ngoại giao Thƣơng mại Ôxtrâylia (DFAT) tài trợ cho Báo cáo iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BTBDHMT DTTN ĐBSCL ĐBSH ĐNB GCNQSDĐ GRDP HTX PTNT QSDĐ SXNN TDMNPB TN&MT TNHH MTV UBND Bắc Trung Bộ Duyên hải miền Trung Diện tích tự nhiên Đồng sông Hồng Đồng sông Cửu Long Đông Nam Bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hợp tác xã Phát triển nông thôn Quyền sử dụng đất Sản xuất nơng nghiệp Trung du miền núi phía Bắc Tài nguyên Môi trƣờng Trách nhiệm hữu hạn thành viên Ủy ban nhân dân iv DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Phân bổ mẫu khảo sát theo địa bàn khảo sát Bảng 2: Biến động diện tích đất nơng nghiệp tỉnh Lâm Đồng (2011-2016) 18 Bảng 3: Biến động diện tích đất nông nghiệp tỉnh An Giang (2011-2016) 20 Bảng Biến động diện tích đất nơng nghiệp tỉnh Hịa Bình 2011-2016 .23 Bảng Biến động diện tích đất nơng nghiệp tỉnh Hà Nam (2011-2016) 27 Bảng 6: Tỷ lệ đất đƣợc cấp GCNQSDĐ địa bàn điều tra 31 Bảng Tỷ lệ phụ nữ đƣợc đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (%) 39 DANH MỤC HÌNH Hình 1: Diện tích đất nơng nghiệp bình quân đầu ngƣời Hình Tỷ lệ mảnh đất SXNN Việt Nam theo quy mô Hình 3: Phân mảnh đất SXNN theo vùng Hình 4: Số mảnh đất bình qn hộ nơng nghiệp Việt Nam phân theo loại đất 10 Hình 5: Số lƣợng trang trại NLTS chia theo loại hình 11 Hình 6: Nguồn gốc mảnh ruộng hộ* 13 Hình 7: Nguồn gốc mảnh ruộng hộ giai đoạn 2013-2016 (%) .14 Hình 8: Tỷ lệ hộ có đất cho thuê phân theo loại đất 15 Hình Tỷ lệ số mảnh đất SXNN đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .30 v PHẦN 1: GIỚI THIỆU Bối cảnh nghiên cứu Ở Việt Nam, quyền sử dụng đất tài sản quan trọng việc tạo công ăn việc làm, thu nhập đảm bảo sinh kế cho ngƣời dân có sinh kế phụ thuộc vào hoạt động nơng nghiệp, đất đai yếu tố sản xuất Việc phân chia ruộng đất cho nông hộ sử dụng quản lý góp phần mang lại thành tựu to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn tăng suất nông nghiệp Tuy nhiên, đất đai manh mún phân tán thách thức lớn việc tạo sinh kế bền vững, mở rộng hội để cải thiện sinh kế ngƣời nông dân Sự manh mún phân tán đất đai ảnh hƣởng tới chi phí sản xuất, theo lợi nhuận từ sản xuất nông nghiệp Manh mún ruộng đất đồng thời kìm hãm khả chun mơn hóa, phát triển liên kết kinh doanh Đất đai manh mún đồng thời làm giảm khả phát triển loại trồng mà mang lại lợi nhuận quy mô lớn định Ngồi ra, qui mơ sản xuất nhỏ lẻ khiến cho việc tổ chức sản xuất, tổ chức ngành hàng liên kết chuỗi giá trị gặp nhiều khó khăn, không tạo đƣợc quy mô sản xuất lớn hàng hóa đồng đều, gây phức tạp cho quản lý chất lƣợng, an tồn thực phẩm, kiểm sốt dịch bệnh, tăng chi phí sản xuất chi phí giao dịch Đất đai manh mún nguyên nhân khiến suất lao động Việt Nam tụt hậu so với nƣớc khu vực Năng suất lao động nông nghiệp Việt Nam thấp so với nƣớc khu vực Năng suất lao động nông nghiệp Việt Nam tăng chậm, tụt hậu so với nƣớc khu vực từ năm 2005 trở lại Hiện nay, giá trị gia tăng nông nghiệp lao động Việt Nam thấp Lào Campuchia Năng suất lao động thấp làm ảnh hƣởng tới lực cạnh tranh trung dài hạn ngành nông nghiệp Việt Nam vốn dựa lợi chi phí sản xuất thấp Để nâng hiệu kinh tế khả cạnh tranh cần thiết phải tập trung đất đai, nhằm tăng quy mô sản xuất thu hút đầu tƣ doanh nghiệp thông qua phát triển thị trƣờng đất nơng nghiệp Mặc dù Đảng có chủ trƣơng tạo điều kiện thuận lợi cho trình tập trung đất đai, nhằm tăng quy mơ ruộng đất hình thành vùng sản xuất hàng hố lớn nơng nghiệp (Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa XI) Chính phủ ban hành nhiều sách liên quan đến tập trung đất đai, bao gồm: sách dồn điền đổi thửa, sách phát triển kinh tế trang trại, sách đào tạo nghề cho lao động nông thôn chuyển dịch lao động, sách phát triển kinh tế hợp tác, sách phát triển giới hóa, sách hỗ trợ khoa học cơng nghệ Bên cạnh đó, việc thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất, trung tâm định giá, đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành sách thuế, cung cấp thông tin đất đai, công khai minh bạch quy hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục hành mua bán, chuyển nhƣợng đất đai tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy thị trƣờng quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển Tuy nhiên, so với yêu cầu tại, hoạt động thị trƣờng đất nơng nghiệp bộc lộ khơng yếu bất cập Thị trƣờng đất nông nghiệp hoạt động yếu ớt; giao dịch chuyển nhƣợng, th mƣớn, góp vốn quyền sử dụng đất nơng nghiệp cịn hạn chế Ngun nhân thị trƣờng đất nơng nghiệp chậm phát triển tồn nhiều rào cản ảnh hƣởng đến tập trung đất đai bao gồm: sách hạn điền thời hạn sử dụng đất, sách an ninh lƣơng thực chuyển đổi mục đích sử dụng đất Bên cạnh đó, thủ tục giao dịch đất đai phức tạp, thiếu cơng cụ hỗ trợ nhƣ chƣa hình thành ngân hàng đất nơng nghiệp, hệ thống thơng tin đất đai cịn hiệu quả, v.v Trong bối cảnh trên, đƣợc hỗ trợ dự án Aus4Reform, Viện Chính sách chiến lƣợc phát triển nông nghiệp nông thôn (IPSARD) tiến hành nghiên cứu “Các rào cản thể chế ảnh hƣởng tới phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng thể nghiên cứu nhằm rà soát, đánh giá rào cản chế phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp nhằm đƣa đề xuất sửa đổi bổ sung Luật Đất Đai 2013 văn dƣới Luật (Nghị định 43/2014/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai, Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc, sách tín dụng, thu hút đầu tƣ, …) hƣớng tới tăng hiệu sử dụng đất, phát triển kinh tế nông nghiệp nông thôn Phƣơng pháp nghiên cứu 3.1 Cách tiếp cận Cách tiếp cận đa thể chế Nghiên cứu dựa khung khái niệm cách tiếp cận đa thể chế, theo sách phát triển cần thừa nhận cân nhắc hệ thống giá trị thể chế khác Với cách tiếp cận đa thể chế, sách đất đai cần hƣớng tới hệ thống quản lý đất đai mới, khai thác tốt sức mạnh đa dạng cách tiếp cận khác thay cho việc chấp nhận hình thức quản lý đất đai đơn lẻ, thƣờng có xu hƣớng thống trị áp đặt hình thức khác Cách tiếp cận đa thể chế cung cấp kiến thức hữu ích để cải thiện hệ thống quản lý đất đai hƣớng tới tăng hiệu sử dụng đất, bảo tồn tài nguyên thiên nhiên giảm thiểu xung đột xã hội Cách tiếp cận Luật Kinh tế học Trong phân tích sách đất đai, nghiên cứu sử dụng cách tiếp cận Luật Kinh tế học để đánh giá tính hiệu hiệu lực sách đất đai, nghĩa áp dụng nguyên tắc kinh tế để đánh giá quy định luật Luật, quy định, nghị định, thị đƣa ngữ cảnh pháp lý mà cá nhân tổ chức triển khai hoạt động kinh tế nhằm nâng cao lợi ích kinh tế họ Luật pháp văn pháp lý liên quan tạo động lực để khuyến khích trở ngại hoạt động kinh tế định Hành vi cá nhân tổ chức kinh tế phụ thuộc vào khuyến khích họ nhận đƣợc hạn chế mà họ gặp phải Hệ thống kinh tế xác định nguồn lực đƣợc phân bổ, sử dụng nhƣ để tạo sản phẩm, sản phẩm đƣợc phân phối khu vực, yếu tố sản xuất, thu nhập từ hoạt động sản xuất đƣợc chi nào, đâu Hệ thống pháp luật đề khung pháp lý điều chỉnh cách thức tổ chức hoạt động kinh tế Ở xã hội, việc áp dụng luật quy định thức nhƣ cách thức vận dụng cách phi thức tạo nhóm đƣợc lợi nhóm bị thiệt hại Cả hai nhóm điều chỉnh hành vi họ: nhóm đƣợc lợi tìm cách phát huy lợi mình, tiếp tục mở rộng hoạt động sinh lợi tăng cƣờng giao dịch có lợi cho tất bên khác nhóm bị thiệt hại cố gắng tận dụng hội tìm cách giảm thiểu thiệt hại họ 3.2 Phương pháp nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu phát rào cản thể chế phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp Để đạt đƣợc mục tiêu này, nghiên cứu sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu tình (case study) tỉnh đại diện cho vùng sinh thái gồm: Đồng sông Cửu Long (An Giang), Đồng sông Hồng (Hà Nam), Tây Nguyên (Lâm Đồng), Miền núi phía Bắc (Hịa Bình) Nghiên cứu tình giúp phát khó khăn, vƣớng mắc từ sách thực tế q trình triển khai địa phƣơng Đồng thời, kinh nghiệm tốt hỗ trợ phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp từ tỉnh khảo sát đƣợc tổng kết nhằm đề xuất nhân rộng Dựa nghiên cứu bàn tham vấn chuyên gia nhà quản lý thuộc Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp PTNT, nghiên cứu tiến hành nghiên cứu tình nhằm tìm hiểu rào cản phát triển thị trƣờng đất nơng nghiệp Việt Nam:  Nghiên cứu tình 1: Thực trạng rào cản thể chế phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp An Giang  Nghiên cứu tình 2: Thực trạng rào cản thể chế phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp Lâm Đồng  Nghiên cứu tình 3: Thực trạng rào cản thể chế phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp Hà Nam  Nghiên cứu tình 4: Thực trạng rào cản thể chế phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp Hịa Bình Mặc dù nghiên cứu tình khơng giúp đƣa kết luận mang tính tổng thể cho tồn quốc, nhƣng phƣơng pháp có lợi sau: (1) Phƣơng pháp kết hợp nhiều phƣơng pháp thu thập liệu, từ vấn sâu, tọa đàm để phát vấn đề nghiên cứu, kiểm tra chéo số liệu thu thập đƣợc từ nhiều phƣơng pháp thu thập liệu khác nhau; (2) Đây phƣơng pháp có hiệu để phân tích sâu vấn đề nghiên cứu bối cảnh tự nhiên, kinh tế xã hội cụ thể, từ nhiều quan điểm khác 3.3 Phương pháp thu thập liệu Số liệu thứ cấp Số liệu thứ cấp đƣợc thu thập từ nghiên cứu có liên quan; số liệu Khảo sát mức sống cƣ dân Việt Nam; Tổng Điều tra nông nghiệp nông thôn; kết điều tra nguồn lực hộ nông thôn (VARHS) Số liệu sơ cấp Số liệu sơ cấp đƣợc thu thập thông qua: - Phỏng vấn chuyên gia nhà quản lý Trung ƣơng: nghiên cứu tiến hành vấn chuyên gia nhà quản lý thuộc Tổng cục Quản lý Đất đai, Bộ Nông nghiệp PTNT nhằm thu thập thơng tin tình hình thực vấn đề tồn việc thực Luật Đất đai, sách có liên quan đến phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp - Khảo sát thực địa: nhằm bổ sung, kiểm nghiệm thông tin kết có đƣợc từ nghiên cứu bàn Bảng 1: Phân bổ mẫu khảo sát theo địa bàn khảo sát Tỉnh Chuyên gia, cán quản lý Doanh nghiệp Hộ nông dân An Giang 14 40 Lâm Đồng 12 40 Hà Nam 11 44 Hịa Bình 10 46 hỗ trợ Nhà nƣớc) đƣợc chuyển, cho tặng, cho thuê QSDĐ đƣợc UBND xác nhận chuyển khỏi địa bàn cƣ trú, chuyển sang làm nghề khác khơng cịn khả lao động có diện tích đất SXNN từ 0,6 ha/hộ trở lên Quy định cản trở lớn cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số vốn nhóm yếu tham gia thị trƣờng đất đai SXNN để tăng hiệu sản xuất nâng cao đời sống Trên thực tế, hộ đồng bào dân tộc thiểu số giao dịch đất đai nhƣng lại phải lách quy định cách xin xác nhận chuyển sang nghề khác (thƣờng chứng minh hợp đồng lao động với cơng ty) khơng cịn khả lao động Điều làm tăng chi phí nhiều cho đồng bào (chi phí phi thức để có đƣợc xác nhận này: hợp đồng lao động có trƣờng hợp mang tính hình thức thời gian ngắn hạn, xác nhận “khơng cịn khả lao động” chung chung, không rõ mức xác nhận đến đâu ) Nhìn chung, quy định tạo chế lách luật, chế xin cho tăng thêm nhiều chi phí cho đồng bào dân tộc đồng thời điều kiện để đối tƣợng muốn nhận chuyển nhƣợn QSDĐ ép giá Theo kết vấn sâu hộ gia đình xã Mê Linh, huyện Lâm Hà, Lâm Đồng, hộ đồng bào dân tộc thiểu số cho đất SXNN họ phải bán mức giá thấp (khoảng 15-20%) so với đất khu, loại ngƣời inh nhƣng họ không hiểu lý 1.2 Về hạn điền Điều 129 Luật Đất đai quy định hạn mức giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình loại đât Điều 130 Luật Đất đai quy định hạn mức nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình cá nhân (không 10 lần hạn mức giao đất Điều 129) Đồng thời Điều 12, Luật đất đai cấm nhận, chuyển QSDĐ nông nghiệp vƣợt hạn mức Nếu có diện tích mà hộ muốn đăng ký thức phải th lại Nhà nƣớc, điều có nghĩa hộ phải trả tiền lần: (i) tiền trả cho ngƣời chuyển nhƣợng; (ii) tiền thuê lại đất Nhà nƣớc Ngoài ra, trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất, hộ không đƣợc nhận đền bù diện tích đất vƣợt hạn mức Điều giảm động lực tích tụ đất đai, đầu tƣ sản xuất lớn vào nông nghiệp đồng thời tạo thị trƣờng giao dịch đất ngầm, không phản ánh thực tế Trên thực tế, có hộ nhận chuyển nhƣợng QSDĐ SXNN đến hàng trăm nên phải đứng tên nhiều ngƣời khác nhau, gây rủi ro cho giao dịch đất đai, khơng khuyến khích đầu tƣ dài hạn cho sản xuất nông nghiệp 1.3 Về định giá đất giá đất không phù hợp giá thị trƣờng dù có tiến thời gian qua Hiện nay, khung giá đất bảng giá đất đƣợc thu hẹp phạm vi áp dụng, khung giá đất đƣợc quy định chi tiết cụ thể cho vùng nhằm nâng cao tính tự giác đăng ký, nộp tiền ngƣời sử dụng đất Cụ thể giá đất phổ biến thị trƣờng biến động vƣợt 20% so với giá đất khung giá đất vịng tháng Chính Phủ điều chỉnh khung giá đất (Khoản Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP) Nhờ giá bồi thƣờng đƣợc tính sát với giá thị trƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất 32 nông nghiệp Tuy nhiên, vùng sản xuất hàng hóa lớn, bảng giá đất Nhà nƣớc không sát, thấp giá thị trƣờng ĐBSH bảng giá đất nông nghiệp lại cao so với giá đất thực tế hiệu đầu tƣ sản xuất nông nghiệp mang lại Kết điều tra An Giang cho thấy, giá đất SXNN tiếp giáp lộ giao thông nông thôn, đƣờng liên xã, giao thông thủy (kênh cấp I, cấp II) xã Lƣơng An Trà thị trƣờng trung bình 38 – 40 triệu đồng/1.000 m2, lên đến 100 triệu đồng/1.000 m2 đất tốt kề mặt đƣờng lớn (liên huyện/tỉnh)15, giá đất quy định theo khung giá quyền địa phƣơng mức: 26 – 32 triệu đồng/1.000 m2.16 giá đất theo quy định không theo sát giá thị trƣờng gây thiệt cho Nhà nƣớc thu phí chƣớc bạ thiệt cho dân họ bị thu hồi đất Trong đó, khung giá đất lúa Hà Nam 10 triệu đồng/sào (360m2) nhƣng giá giao dịch thực tế ngƣời dân thấp khung giá quy định tỉnh ( khoảng triệu-9 triệu đồng/sào) Ngoài ra, khung giá thu hồi đền bù dù cải tiến để áp theo giá giao dịch thực tế (khoản c, điều 3, điều Thông tƣ số 36/2014/TT-BTNMT) nhƣng tồn bất cập Trên thực tế, để giảm mức thuế phải nộp, giao dịch chuyển nhƣợng qua công chứng nhà nƣớc thƣờng đƣa (ghi hợp đồng) mức giá thấp nhiều so với mức giá thật giao dịch Nếu giá nhà nƣớc thu hồi đền bù áp theo mức giá hợp đồng giao dịch thành cơng thƣờng khó đạt đƣợc thỏa thuận với ngƣời dân gây thiệt thòi đáng kể cho ngƣời dân Tƣơng tự nhƣ vậy, doanh nghiệp đàm phán đền bù cho hộ dân phải trả mức giá cao17 nhƣng bù trừ vào chi phí thuê đất Nhà nƣớc áp theo khung giá thấp hơn, gây thiệt hại cho doanh nghiệp 1.4 Về hiệu lực giao dịch Khoản điều 188 Luật Đất đai quy định: “ Việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sƣ dụng đát phải đăng ký quan dăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính” Điều có nghĩa hiệu lực giao dịch dân hoàn toàn phụ thuộc vào việc đăng ký vào sổ cán địa Các bên tham gia giao dịch ngầm đối diện với nguy rủi ro từ việc không ghi vào sổ địa lý tham gia giao dịch hợp pháp 15 Phỏng vấn hộ dân cán xã xã Lƣơng An Trà, 2018 Theo Bảng giá loại đất năm 2015 áp dụng cho giai đoạn 2015 – 2019 địa bàn huyện Tri Tôn kèm theo Quyết định số 45/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 ban hành Ban hành Quy định Bảng giá loại đất năm 2015 áp dụng giai đoạn 2015 - 2019 địa bàn tỉnh An Giang 17 Đối với trường hợp không thuộc Nhà nước thu hồi đất, chủ đầu tư muốn có đất để thực dự án phải thỏa thuận với nguoiwf có đất để thực việc chuyển nhượng QSDĐ 16 33 1.5 Về thủ tục hồ sơ hỗ trợ giao dịch Thủ tục giao dịch đƣợc cải thiện, không phức tạp Tuy nhiên, thơng tin, hồ sơ đất đai cịn thiếu số địa phƣơng làm kéo dài thời gian thực giao dịch tăng chi phí Tại số địa phƣơng, phịng cơng chứng u cầu trƣớc công chứng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, ngƣời yêu cầu công chứng phải nộp kết thẩm định, đo đạc thực địa đất chuyển nhƣợng Phịng Tài ngun Mơi trƣờng cấp18 Đối với số địa phƣơng cần có xác nhận không đủ điều kiện SXNN xác nhận chủ đất liền kề ranh giới Điều thực gây khó khăn cho hộ tham gia giao dịch chủ đất bên cạnh nhiều trƣờng hợp sinh sống, làm việc vùng khác, tỉnh khác hộ có mối quan hệ khơng hịa thuận với chủ hộ có đất liền kề “Cơ sở liệu đất đai Hịa Bình, trừ huyện n Thủy, chưa cập nhật thường xuyên điện tử hóa hồ sơ đất đai nên thủ tục liên quan đến giấy tờ đất nhiều thời gian Đối với hồ sơ đầy đủ giấy tờ, điện tử hóa – 15 ngày, chưa điện tử hóa đến – tháng (theo quy định sau 30 ngày19) nhận sổ mới)”_ Theo báo cáo kết thảo luận Sở TN&MT Hòa Bình, 2018 Bên cạnh đó, chi phí đo lại đất cao tăng thêm gánh nặng cho hộ tham gia giao dịch chuyển nhƣợng: “Chi phí giao dịch chuyển nhượng QSDĐSXNN An Giang:  Công chứng làm hợp đồng mua bán UBND huyện: triệu đồng  Phí làm chước bạ, thuế thu nhập cá nhân lệ phí: 850.000 đ/1.000 m2 – hộ cụ thể loại bao nhiêu, có giấy biên lai khơng cịn giữ  Thuê địa đo lại đất: 130.000 đ/1.000 m2  Sau mua phải sửa bờ mặt ruộng khoảng triệu đồng/1.000 m2 (Theo quy định: Phí chước bạ20 tính 0,5% giá đất theo khung giá quyền địa phương quy định thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị)”_Kết điều tra hộ An Giang Ngoài ra, mức thuế liên quan đến chuyển nhƣợng đất nông nghiệp bị áp chung nhƣ bất động sản khác (thuế thu nhập cá nhân 2%) theo Khoản Điều sửa đổi Luật Thuế 2014 tƣơng đối cao so với lợi nhuận tạo từ sản xuất nơng nghiệp, đặc biệt vùng trồng lúa hàng năm Điều góp phần tăng tỷ lệ 18 theo khoảng Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất chuyển nhượng đất tranh chấp thời gian sử dụng đất 19 Theo quy định khoản Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP 20 Điều Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 Lệ phí chƣớc bạ 34 giao dịch phi thức (khơng qua cơng chứng, quyền) ngƣời dân đó, khơng tạo đƣợc thị trƣờng minh bạch, tự 1.6 Rào cản khác Tâm lý giữ đất để bảo hiểm rủi ro nhƣ tài sản đảm bảo Phần lớn hộ nông nghiệp không tham gia sản xuất nông nghiệp tuổi lao động có ngành nghề phi nơng nghiệp khác nguồn thu nhập khác Tuy nhiên, với giá chuyển nhƣợng thấp, bất ổn khơng có chế bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm hƣu từ thị trƣờng lao động phi nông nghiệp cho nguồn lao động nông thôn dẫn tới tâm lý muốn giữ lại đất sản xuất nhƣ tài sản đảm bảo trƣờng hợp không tiếp tục đƣợc công việc, nguồn thu nhập phi nông nghiệp Trong đó, ngƣời lớn tuổi khơng lao động muốn để lại đất cho cháu phòng trƣờng hợp rủi ro Ngoài ra, tƣ tƣởng giữ lại đất ông cha để lại yếu tố rào cản giao dịch chuyển nhƣợng đất SXNN Rào cản giao dịch thuê/cho thuê Bên cạnh rào cản liên quan đến quy định hạn chế đối tƣợng cho thuê/đi thuê, quy định triển khai định giá, đền bù đề cập trên, giao dịch cho thuê đất SXNN cịn tồn số rào cản khó khăn, đặc biệt giao dịch doanh nghiệp thuê đất ngƣời dân (về giao dịch thuê đất hộ dân khơng khó khăn, chƣa cụ thể vấn đề định giá, đối tƣợng đề bù đất tài sản đất đất thời kỳ cho thuê lại nằm diện thu hồi đền bù) 2.1 Thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất Thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất cho dự án phức tạp, thiếu hƣớng dẫn thẩm định nhu cầu sử dụng đất mà dự án đầu tƣ, thu hồi theo diện doanh nghiệp tự thỏa thuận bồi thƣờng: Theo quy định nay, việc chấp thuận đầu tƣ để thực dự án theo quy định pháp luật Đầu tƣ Sở Kế hoạch Đầu tƣ định, việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất Sở TN&MT thực Một để thẩm định nhu cầu sử dụng đất dự án đầu tƣ đƣợc chấp thuận Nhƣ vậy, dự án đầu tƣ đƣợc chấp thuận (đã có quy mơ sử dụng đất hồ sơ thẩm định dự án đầu tƣ) thẩm định nhu cầu sử dụng đất không phù hợp thực tế “Hưởng ứng lời kêu gọi Tỉnh xây dựng doanh nghiệp chế biến chè, trì phát triển vùng trồng chè nguyên liệu, doanh nghiệp A làm đơn xin thuê đất triển khai dự án trồng chè vào năm 2015 Hồ sơ gửi lên UBND Thành phố UBND tỉnh với khoảng thời gian tháng Sau đó, doanh nghiệp đồng ý cho th diện tích 2,5 ha, có khoảng 150 thơng nên doanh nghiệp cần phải thuê người kiểm kê rừng Chi phí thuê kiểm kê rừng xác nhận hết khoảng 100 triệu Đồng thời, thủ tục kiểm kê rừng 35 giấy tờ khác (bao gồm giấy chứng nhận đầu tư, văn đền bù giải phóng mặt bằng…) hồn thành thời gian năm Khi hồ sơ xin phê duyệt dự án đầu tư trình lên, Tỉnh yêu cầu doanh nghiệp đổi sang mảnh đất khác năm khu đất dành cho dự án tỉnh Vấn đề tiếp tục sinh với tổng diện tích đất dự kiến giao cho doanh nghiệp 3,2 (lớn diện tích cũ) có tới 2,3 rừng ( tỉnh xây dựng khu dự án vào năm 2004 thơng cịn nhỏ, đến năm 2016 thơng lớn thành rừng) Doanh nghiệp cần xây dựng phương án bảo vệ rừng Tuy nhiên, mảnh đất thông mênh mông, Doanh nghiệp Trung tâm phát triển quỹ đất xác định mốc cũ nên cần thuê đơn vị tìm mốc Hoạt động lại kéo dài thêm năm với chi phí khoảng 200 triệu đồng Đến cuối năm 2017, Doanh nghiệp làm xong thủ tục nhận thơng báo lần trước Doanh nghiệp xin kế hoạch sử dụng đất năm 2016 chưa đăng ký lại năm 2017 nên cần đợi đăng ký bổ sung Đến thời điểm điều tra nghiên cứu (tháng 6/2018), doanh nghiệp chưa nhận đất…”_ Phỏng vấn sâu doanh nghiệp chè tỉnh Lâm Đồng 2.2 Thiếu khung pháp lý cho Nhà nƣớc thuê đất dân cho doanh nghiệp th lại Doanh nghiệp khơng đƣợc khuyến khích việc nhận giao đất nhận quyền chuyển nhƣợng đất nông nghiệp Điều 55 Điều 56 Luật Đất đai quy định doanh nghiệp tƣ nhân nƣớc không đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất nơng nghiệp mà đƣợc thuê đất để đầu tƣ sản xuất nông nghiệp Đồng thời Điều 191 Luật Đất đai quy định doanh nghiệp nƣớc ngồi khơng đƣợc phép nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp Điều gần nhƣ bắt buộc doanh nghiệp phải thuê đất muốn đầu tƣ sản xuất Tuy nhiên, việc doanh nghiệp thuê trực tiếp đất hộ dân gặp nhiều khó khăn (trình bày dƣới) chƣa có khung pháp lý quy định rõ vai trò Nhà nƣớc việc thuê đất hộ dân cho doanh nghiệp th lại Mơ hình đƣợc thí điểm triển khai số địa phƣơng đƣợc ngƣời dân, doanh nghiệp ủng hộ nhƣng vƣớng phải quy định Luật Đất đai đối tƣợng thuê đất Luật ngân sách (ứng trƣớc ngân sách địa phƣơng để trả lần cho hộ dân sau thu lại tiền thuê đất doanh nghiệp) Đồng thời, chƣa có chế pháp lý rõ ràng để Nhà nƣớc tham gia vào thu hồi đất cho phát triển khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao (Điểm d Khoản Điều 62 Luật Đất đai) 2.3 Đất thuê chấp vay tín dụng Chƣa có chế pháp lý để doanh nghiệp thuê đất nông nghiệp dài hạn hộ nông nghiệp sử dụng quyền thuê làm chấp để vay vốn ngân hàng 36 2.4 Một số cản trở khác doanh nghiệp thuê đất trực tiếp hộ dân - - - Đầu tƣ lĩnh vực nông nghiệp nông thôn nhiều rủi ro, lợi nhuận thấp nhƣng chế thu hút doanh nghiệp đầu tƣ nông nghiệp nông thôn chƣa đủ mạnh (Quyết định 210 khó áp dụng, quỹ đất cơng khan hiếm, đầu tƣ sở hạ tầng giao thông hạn chế, liên kết chuỗi không bền vững…) Đất đai nhỏ lẻ, manh mún dẫn tới chi phí giao dịch cao đồng thời khó đạt đồng thuận số lƣợng lớn hộ dân (chỉ cần vài hộ không đồng ý theo thỏa thuận dừng lại dự án kéo dài thời gian đàm phán, giải phóng mật lâu) Tâm lý ngƣời dân có đất thƣờng cho thuê với thời gian ngắn (chủ yếu từ 1-5 năm) nên doanh nghiệp/tổ chức thuê đất không yên tâm sản xuất, đầu tƣ Chƣa có chế pháp lý tạo điều kiện cho doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh nông nghiệp chuyển đổi phần diện tích xây dựng sở hạ tầng hỗ trợ phục vụ cho hoạt động trƣớc sau sản xuất nơng nghiệp Đất phục vụ mục đích sản xuất nơng nghiệp (quy định Điều 10 Luật Đất đai) không bao gồm phần hỗ trợ sản xuất (nhà xƣởng sơ chế, thiết bị) “Một nhóm nơng dân Hà Nam thuê đất dân đất thành viên tổng 4ha để sản xuất rau Các hộ dân thấy cần xây dựng nhà xưởng nhỏ cánh đồng để sơ chế, trông coi hàng nên cần xin chuyển đổi mục đích sử dụng nên cần phải thành HTX xin quy hoạch xây dựng dự án sản xuất rau Quá trình xây dựng hồ sơ năm (làm /chỉnh sửa sơ đồ khu quy hoạch 70 lần duyệt, lại nhiều thời gian, đoàn kiểm tra nhiều)” _PVS HTX sản xuất rau Hà Nam Trong ngƣời dân lo sợ ngƣời thuê đất xây dựng, tổ chức sản xuất đất không trả lại trạng mặt đất hết thời hạn thuê Rào cản giao dịch góp vốn - - Chƣa quy định góp vốn đất giá trị quyền sử dụng đất Chƣa có quy định phân biệt rõ hai hình thức góp vốn để hợp tác, hƣởng lợi tức kinh doanh góp vốn để làm chủ doanh nghiệp Giá trị góp vốn đất chƣa đƣợc quy định để tính tới thay đổi theo phát triển doanh nghiệp giá trị mảnh đất theo thời gian Thiếu khung pháp lý để sử dụng vốn góp giá trị QSDĐ làm tài sản chấp vay vốn tín dụng Ngƣời dân khơng muốn góp vốn QSDĐ quen lao động, không quen với việc điều hành sản xuất, phân chia lợi nhuận nên sợ doanh nghiệp thua lỗ ngƣời dân đất Khung pháp lý chƣa quy định chế để quản lý rủi ro cho ngƣời dân góp vốn QSDĐ vào doanh nghiệp 37 - Trong đó, doanh nghiệp e ngoại ngƣời dân góp vốn, doanh ngiệp đầu tƣ sản xuất mà ngƣời dân lại thay đổi ý định, phá hợp đồng dẫn đến nguy dự án đầu tƣ bị ngừng sản xuất tiếp tục thực theo kế hoạch ban đầu Rào cản phát triển thị trƣờng đất lúa Bên cạnh rào cản chung phát triển thị trƣờng đất SXNN, thị trƣờng đất lúa bị chịu điều chỉnh số quy định sau tác động tới phát triển thị trƣờng: 4.1 Các quy định Luật Đất đai - - - Khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa không quy hoạch cứng sang đất SXNN khác: Điều 58 Luật Đất đai 2013 chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa: Thủ tục phiền hà, phức tạp khó cho doanh nghiệp, nhà đầu tƣ dự án không thuộc trƣờng hợp đƣợc Quốc hội định, Thủ tƣớng Chính phủ chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ dƣới 10 đất trồng lúa phải có văn chấp thuận hội đồng nhân dân cấp tỉnh, 10 phải có văn chấp thuận Thủ tƣớng Chính phủ Hạn chế đối tƣợng nhận chuyển nhƣợng đất lúa: Khoản 2, khoản Điều 191 quy định hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa Điều cản trở cá nhân, tổ chức kinh tế đầu tƣ vào phát triên nông nghiệp nông thôn Nghị định 01/2017/NĐ-CP cho phép chuyển đổi cấu trồng đất lúa sang đất trồng lâu năm, nhƣng chƣa cho phép chuyển đổi linh hoạt sang chăn nuôi, thủy sản 4.2 Nghị định 35/2015/NĐ-CP Chính phủ quản lý, sử dụng đất trồng lúa - Hạn chế việc thúc đẩy cấu trồng, vật nuôi đất lúa (Điều 4, Nghị định 35/2015/NĐ-CP): (i) Chƣa cho chuyển đổi từ đất lúa sang đất trồng lâu năm nên khó thu hút đƣợc doanh nghiệp nhƣ hộ muốn đầu tƣ lâu dài; (ii) Chỉ cho phép sử dụng “tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt cho nuôi trồng thủy sản, nhƣng phục hồi lại đƣợc mặt chuyển trở lại để trồng lúa” gây khó khăn triển khai thực tế với đòi hỏi đặc thù ngành thủy sản cần diện tích lớn, chi phí chuyển đối lớn - Chƣa có quy định hỗ trợ hạ tầng cho quyền địa phƣơng chuyển đổi đất lúa sang trồng, vật nuôi khác Vấn đề bình đẳng giới thị trƣờng đất nơng nghiệp Bình đẳng giới vấn đề đƣợc nhóm nghiên cứu quan tâm q trình rà sốt văn sách nhƣ khảo sát thực địa Tại tỉnh điều tra, 38 hội liên hiệp phụ nữ cấp đƣợc tham vấn Tỷ lệ nữ cán quản lý ban ngành địa phƣơng nhƣ đại diện hộ nông dân nữ đƣợc ƣu tiên vấn Phần lớn cán quản lý, doanh nghiệp ngƣời dân địa phƣơng cho khơng có vấn đề bất bình đẳng giới tiếp cận thị trƣờng đất đai Tuy nhiên, kết rà sốt điều tra cho thấy cịn tồn nhiều vấn đề hạn chế hội phụ nữ nông thông việc tham gia vào thị trƣờng đất SXNN để tăng điều kiện kinh tế cho gia đình, thân Cụ thể: Mặc dù quy định Luật đất đai từ 2003 yêu cầu bắt buộc ghi tên vợ chồng GCNQSDĐ Tuy nhiên, tỷ lệ triển khai thực tế thấp: Bảng Tỷ lệ phụ nữ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (%) An Giang Hà Nam Hịa Bình Lâm Đồng Cùng đứng tên (%) 29,8 2,9 10,8 59,8 Đƣợc đứng tên (%) 3,5 0,0 1,4 1,1 66,7 97,1 87,8 39,1 Tổng mảnh đất hộ có GCN QSD đất (mảnh) 57 70 74 87 Tổng mảnh đất khảo sát (mảnh) 69 70 98 98 hông đƣợc đứng tên (%) Nguồn: Điều tra năm 2018 Kết điều tra cho thấy tỷ lệ phụ nữ đứng tên GCNQSDĐ thấp mức đáng ngạc nhiên, đặc biệt Hà Nam, tỉnh đồng với quan giao dịch thuận tiện, dân trí cao tỷ lệ mức 2,9% hông đƣợc đứng tên GCNQSDĐ mang lại nhiều rủi ro cho ngƣời phụ nữ vấn đề quyền tài sản đất, vấn đề chấp vay vốn…Nguyên nhân chủ yếu tỷ lệ thấp GCNQSDĐ đƣợc cấp trƣớc năm 2004, đứng tên chồng tên bố mẹ chồng Các sổ đỏ cấp trƣớc năm 2004 đứng tên chống không đổi lại ( Khoản điều 88 Luật Đất đai có quy định cấp đổi “nếu có yêu cầu” nhƣng phần lớn hộ không yêu cầu suy nghĩ thời gian thủ tục rƣờm rà thấy không cần thiết Điều phản ánh thực tế phận lớn phụ nữ khơng tự nhận thức đƣợc vấn đề quyền lợi để đấu tranh cho quyền Bên cạnh đó, phụ nữ nơng thơn cịn dễ bị tổn thƣơng liên quan đến vấn đề thừa kế đất đai Thừa kế đất đai đƣợc quy định rõ ràng luật nhƣng thực tế thực thi nhiều vấn đề nhƣ: phụ nữ nông thôn thƣờng không đƣợc nhận quyền thừa kế từ bố mẹ (thƣờng cho trai) Ngoài ra, phụ nữ làm dâu dù sinh sống gia đình chồng nhiều năm (đóng góp, xây dựng, chăm sóc bố mẹ già) nhƣng khơng đƣợc thừa 39 kế có định cho miệng từ nhà chồng, có vấn đề trục trặc hôn nhân, ngƣời phụ nữ bị đẩy đƣờng mà không đƣợc hƣởng quyền lợi liên quan đến đất tài sản đất Ngoài ra, vấn đề thu hồi đền bù đất đai phục vụ dự án đầu tƣ ảnh hƣởng nhiều đến đời sống phụ nữ nông thôn Phụ nữ lực lƣợng lại nơng thơn lao động nông nghiệp, đất đai bị thu hồi, họ lại đối tƣợng thiếu sức khỏe kỹ để chuyển đổi công việc (các doanh nghiệp, khu chế xuất không thuê lao động nữ lớn tuổi) phải chịu áp lực chăm lo đời sống gia đình, 40 PHẦN 4: KẾT LUẬN Trong thời gian gần đây, đóng góp đất đai vào tăng trƣởng nông nghiệp dƣờng nhƣ tới hạn Giá trị sản lƣợng nông nghiệp đất tăng nhƣng tốc độ tăng trƣởng giảm dần thấp nƣớc khu vực Ruộng đất phân tán, manh mún cản trở cho việc nâng cao hiệu giá trị gia tăng đơn vị diện tích đất Quy mơ đất SXNN bình qn đầu ngƣời thấp, thị trƣờng nông sản bấp bênh khiến cho thu nhập từ sản xuất nông nghiệp, đặc biệt sản xuất lúa không tƣơng xứng với sức lao động ngƣời nông dân bỏ ra, nguyên nhân dẫn đến tình trạng bỏ ruộng thời gian gần Trong đó, cá nhân, hộ sản xuất, doanh nghiệp muốn đầu tƣ vào sản xuất nơng nghiệp, nơng thơn lại chƣa đƣợc khuyến khích tạo điều kiện hợp lý Quy mô đất nhỏ, đất đai manh mún, kèm với hạn chế quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi rào cản giao dịch làm cho doanh nghiệp muốn đầu tƣ đồng bộ, quy mô lớn cho sản xuất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn, chi phí cao Tính pháp lý yếu tố để đất đai trở thành hóa hóa Đất đai cần đƣợc xác định rõ ranh giới, có đầy đủ hồ sơ, ngƣời dân cần có giấy tờ chứng nhận QSDĐ tài sản đất để tham gia thị trƣờng Trên thực tế, hồ sơ đất đai cịn thiếu, khơng cập nhật, thơng tin mảnh đất không công khai, minh bạch, tỷ lệ cấp lại GCNQSDĐ thấp cản trở ngƣời dân tham gia thị trƣờng đất đai Thị trƣờng đất nông nghiệp hoạt động yếu ớt Ảnh hƣởng rõ thị trƣờng đất nông nghiệp hoạt động hiệu ruộng đất không đƣợc đƣa đến ngƣời sử dụng tốt nhất, khó áp dụng KHCN để nâng cao suất, chất lƣợng, hiệu Quan điểm đề xuất sách thúc đẩy phát triển thị trƣờng đất đai - - - Đất đai nói chung, đất SXNN nói riêng tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia, nguồn nội lực phát triển đất nƣớc, cần sử dụng hợp lý, hiệu quả, bền vững để đáp ứng yêu cầu phát triển vùng nông nghiệp nông thôn Việt Nam cho hệ hệ mai sau Quyền sử dụng đất SXNN phải đƣợc coi nhƣ quyền tài sản để ngƣời dân dễ dàng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, góp vốn, chấp thị trƣờng giao dịch thống nhất, minh bạch mang lại hiệu kinh tế cao Phát triển thị trƣờng đất SXNN, tăng hiệu sử dụng đất nông nghiệp phải gắn liền với phát triển bền vững đảm bảo ổn định an ninh, kinh tế, trị xã hội 41 Đề xuất sách phát triển thị trƣờng đất nông nghiệp 2.1 Đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2013 - - - - - - - Sửa đổi khoản mục a Điều 188 yêu cầu phải có GCNQSDĐ theo hƣớng xây dựng chi tiết hƣớng dẫn, bổ sung quy định cho trƣờng hợp chƣa cấp lần đầu thu để cấp lại nhƣng chƣa cấp lại GCNQSDĐ Sửa Khoản điều 188 Luật Đất đai theo hƣớng giao dịch đất đai có hiệu lực giao dịch dân hoàn thành theo quy định pháp luật Sửa đổi Khoản 1, Điều 192 Luật Đất đai cho phép tổ chức kinh tế, cá nhân hộ gia đình sinh sống khơng phân khu đƣợc tham gia giao dịch nhận QSDĐ có tiềm lực mong muốn đầu tƣ phát triển sản xuất phù hợp Sửa khoản 2, khoản Điều 191 theo hƣớng cho phép hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế `đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa Xem xét bỏ khoản b Điều 179 Luật Đất đai quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định “chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phƣờng, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác” Sửa Điều 129 Luật Đất đai theo hƣớng nâng hạn mức giao đất nông nghiệp lên gấp 10 lần (tƣơng ứng với loại đất nông nghiệp) Xem xét bỏ Điều 130 để tránh tƣợng chuyển nhƣợng chui Nếu muốn hạn chế việc tích tụ đất lớn, mà sử dụng khơng hiệu dùng sách thuế sử dụng đất nông nghiệp Bổ sung Điều 10 Luật Đất đai đất phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm phần hỗ trợ sản xuất (nhà xƣởng sơ chế, thiết bị) Bổ sung Điều 65 Luật Đất đai thu hồi đất trƣờng hợp đất SXNN doanh nghiệp thỏa thuận mua ngƣời dân, giao lại Nhà nƣớc để doanh nghiệp thuê lại, thu hồi sau thỏa thuận đền bù cho ngƣời dân để phát triển dự án sản xuất nông nghiệp công nghệ cao Bổ sung điều Luật Đất đai giải thích từ ngữ, nêu rõ khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất (có chuyển hay khơng chuyển quyền sử dụng đất) Sửa đổi Điều 58, Luật Đất đai 2013 theo hƣớng giao cho địa phƣơng thẩm định phƣơng án chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa sang mục đích nơng nghiệp, chăn ni thủy sản với diện tích dƣới 300ha theo quy hoạch 2.2 Đề xuất sửa đổi Nghị định 35/2015/NĐ-CP Chính phủ quản lý, sử dụng đất trồng lúa - Bổ sung Điều 4: Cho phép chuyển đổi đất lúa sang lâu năm, chăn nuôi nuôi trồng thủy sản Bổ sung Điều 4: Quy định cụ thể cho vùng chuyển đổi hoàn toàn sang trồng hàng năm bỏ quy định “ hông làm điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại” 42 - Sửa Điều 4: Bỏ điều chỉnh phần quy định tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt cho nuôi trồng thủy sản, nhƣ quy định giữ nguyên trạng đất trồng lúa trở lại phần diện tích kết hợp ni trồng thủy sản 2.3 Đề xuất số sách giải pháp khác thúc đẩy thị trƣờng đất SXNN Các sách giải pháp liên quan trực tiếp đến thị trường đất đai: - Sửa đổi, bổ sung quy định thông tin thị trƣờng giao đất , cho thuê, cho phép chuyển đổi, chuyển nhƣợng đƣợc công khai, minh bạch - Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai sở thiết lập đồng bộ, đại hồ sơ địa chính, đảm bảo sở liệu đáp ứng yêu cầu đăng ký ban đầu, đăng ký biến động cấp GCNQSDĐ tài sản gắn liền với đất - Bỏ quy định lấy xác nhận hộ liền kề mảnh đất xác nhận giao dịch - Xem xét điều chỉnh quy định để thống hợp lý Luật đầu tƣ ( Bộ Kế hoạch Đầu tƣ) liên quan đến thủ tục thẩm định dự án thẩm định đánh giá nhu cầu sử dụng đất doanh nghiệp ( Bộ Tài nguyên môi trƣờng) - Xây dựng hƣớng dẫn, văn sửa đổi Điều chỉnh Khoản Điều sửa đổi Luật Thuế 2014 nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân giao dịch đất SXNN - Xây dựng chế, nguyên tắc góp vốn quyền sử dụng đất cụ thể cho trƣờng hợp góp vốn để hƣởng lợi tức kinh doanh góp vốn tham gia điều hành doanh nghiệp, chế tính tốn lợi tức ngƣời góp vốn đƣợc hƣởng theo phát triển doanh nghiệp, chế để doanh nghiệp chấp quyền sử dụng đất vay tín dụng - Tạo quỹ đất tăng hiệu sử dụng đất thông qua thúc đẩy thực nghiêm ngặt thu hồi đất không sử dụng, sử dụng không hiệu theo quy định điều 64 Luật Đất đai Các sách thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp nông thôn: - - Hỗ trợ phát triển sở hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện cho hoạt động sản xuất, hậu cần quy mô thƣơng mại Có sách hỗ trợ phát triển liên kết chuỗi (thành lập HTX, tổ nhóm nơng dân, tăng cƣờng lực HTX, tổ nhóm, đứng làm đơn vị trung gian đảm bảo cam kết doanh nghiệp ngƣời dân thực theo cam kết…) Có sách ƣu đãi thuế tín dụng cho doanh nghiệp đầu tƣ vào nông nghiệp nông thôn, nâng cao giá trị sử dụng đất phù hợp Xây dựng chế doanh nghiệp thuê đất lâu dài chấp tiền thuê đất tài sản đất để vay vốn tín dụng 43 Các sách hỗ trợ người dân tham gia thị trường đất SXNN: - - - Tiếp tục thúc đẩy phát triển kinh tế trang trại, tích tụ tập trung ruộng đất thơng qua hỗ trợ ƣu đãi sở hạ tầng, tín dụng, thuế, khoa học kỹ thuật, thông tin kết nối thị trƣờng Có sách, chƣơng trình cụ thể hỗ trợ chuyển dịch lao động, đào tạo nghề cho lao động nông thôn chuyển sang làm dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp q trình tích tụ tập trung ruộng đất Chính thức hóa thị trƣờng lao động phi nông nghiệp thông qua quy định hợp đồng lao động, quy định bảo hiểm, hỗ trợ thất nghiệp 2.4 Đề xuất cho số tỉnh điều tra Tỉnh Lâm Đồng: Xem xét bỏ khoản c điều Quyết định 08/2015/QĐ-UBND ngày 30/1/2015 quy định đồng bào dân tộc thiểu số đƣợc chuyển, cho tặng, cho thuê QSDĐ đƣợc UBND xác nhận chuyển khỏi địa bàn cƣ trú, chuyển sang làm nghề khác khơng cịn khả lao động có diện tích đất SXNN từ 0,6 ha/hộ trở lên Tỉnh An Giang Hà Nam: Vấn đề xây dựng chế để quyền/Nhà nƣớc thuê đất hộ dân cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn chế pháp lý, cần xem xét giải thời gian dài Trƣớc mắt, đề đảm bảo tính pháp lý, cần tăng cƣờng lực Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, trao thêm quyền nguồn lực cho Trung tâm đứng xây dựng ngân hàng đất đai (từ thu hồi đèn bù, thu hồi diện tích dự án sử dụng khơng hiệu thuê ngƣời dân) doanh nghiệp thuê lại Tỉnh Hịa Bình: Cần tăng cƣờng nguồn lực, lực để xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu quản lý đất đai, hồ sơ mảnh đất, đăng ký cấp GCNQSDĐ nhằm tạo điều kiện để phát triển thị trƣờng 44 TÀI LIỆU THAM KHẢO Viện Chính sách Chiến lƣợc PTNNT (2016), Báo cáo sách 07/2016_ Báo cáo sách đề xuất nghiên cứu chuyển đổi đất lúa Sergi Zorya, Bài trình bày “Options for improving farm land use eficeiency through the Land Law’s Revision in Vietnam” , World Bank, 26/2/2018 Đặng im Sơn, Bài trình bày “CPTPP hội cho nông nghiệp định hướng nghiên cứu đẩy mạnh hợp tác Việt – Úc”, tháng 5/2018 Các sách văn đạo điều hành Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ “Quy định chi tiết số điều Luật Đât đai” Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 ” Lệ phí chƣớc bạ” Nghị định 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 Chính phủ “Quản lý, sử dụng đất trồng lúa” Quyết định số 2311/QĐ – BTNMT ngày 28/9/2017 “Phê duyệt cơng bố kết thống kê diện tích đất đai năm 2016” Quyết định 1482/QĐ – BTNMT ngày 10/9/2012 “Phê duyệt công bố kế thống kê diện tích đất đai năm 2011” Quyết định số 45/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 “Ban hành Ban hành Quy định Bảng giá loại đất năm 2015 áp dụng giai đoạn 2015 - 2019 địa bàn tỉnh An Giang” Báo cáo số 267/BC-SNN&PTNT ngày 09/10/2017 Sở Nông nghiệp phát triển nông thôn tỉnh An Giang “ ết hoạt động ngành nông nghiệp năm 2017, phƣơng hƣớng nhiệm vụ năm 2018” Báo cáo số 69/BC-STNMT, ngày 10/4/2018 Sở Tài nguyên Môi trƣờng tỉnh Hịa Bình “Tình hình tập trung, tích tụ đất đai để phát triển sản xuất nông nghiệp tập trung tỉnh Hịa Bình” 10 Báo cáo số 89/BC-STNMT ngày 08/6/2017 Sở Tài nguyên Môi trƣờng tỉnh Hịa Bình “Thống kê, phân loại chi tiết trƣờng hợp tồn đọng theo nguyên nhân chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” 11 Văn số 1429/STNMT-ĐĐ ngày 23/5/2018 việc “Cung cấp kết thực sách phát triển nơng nghiệp, nông dân, nông thôn giai đoạn 2008 - 2017 thuộc lĩnh vực đất đai” Các nguồn số liệu: Số liệu World Development Index Bộ số liệu Tổng điều tra nông nghiệp nông thôn (Agrocencus) 2011, 2016 Thống kê Nông Lâm Thủy Sản Tổng Cục Thống kê 45 Bộ số liệu Điều tra nguồn lực hộ gia đình (VARHS) 2012, 2016 Bộ số liệu Điều tra mức sống hộ gia đình Việt Nam (VHLSS) 2012, 2016 46