KIẾN NGHỊ đề XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG

Báo cáo thực tập LỜI MỞ ĐẦU Dân số tăng, kéo theo nhu cầu về bất động sản tăng tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển. Mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng đã phát triển lâu và mạnh mẽ ở các nước phát triển, nghề môi giới bất động sản (bất động sản) là nghề có vị trí rất quan trọng trong cuộc sống xã hội khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao. Chân dung nhà môi giới Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán bất động sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua - bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi. Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, và nhiệt tình trong công việc là yêu cầu hàng đầu. Vì bất động sản là sản phẩm có giá trị rất cao nên người đại diện cần có biểu hiện thuyết phục nhất đối với khách hàng. Các đại lý bất động sản thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt (họ cần nhớ không chỉ tên, mặt của khách hàng mà cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng). SV: Nguyễn Thị Thu Hà 1 Báo cáo thực tập Tại các quốc gia phát triển, ví dụ như Mỹ, môi giới bất động sản phải có giấy phép hành nghề. Thi lấy giấy phép - với người môi giới thì khó hơn với đại lý - bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan đến mua bán bất động sản. Muốn trở thành đại lý bất động sản cũng cần có giấy phép hành nghề, và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ. Với những ai muốn trở thành người môi giới bất động sản thì cần tham dự một khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ; và phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản, thường từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2 năm. Làm lợi nhất cho khách hàng Phần lớn các đại lý và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở. Một số nhỏ - thường là các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn - chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các đối tượng khách hàng. Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách hàng. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng - là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng. Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc SV: Nguyễn Thị Thu Hà 2 Báo cáo thực tập điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện. SV: Nguyễn Thị Thu Hà 3 Báo cáo thực tập PHẦN 1: GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ BẢN THÂN. Họ và tên : Nguyễn Thị Thu Hà. Ngày tháng năm sinh : 13-10-1986 Quê quán : Phường Trần Lãm – Thành phố Thái Bình. Lớp : MG9, ĐG9, S9. Mã học viên : 1120/09 Vị trí hiện tại : Sinh viên năm thứ 4. Trường : Đại học Kinh Tế Quốc Dân. Khoa : Bất Động Sản và Kinh Tế Tài Nguyên. Mobile : 0958633369 SV: Nguyễn Thị Thu Hà 4 Báo cáo thực tập PHẦN 2 : GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP. I.1 - Lịch sử hình thành I.1.1 – Khái quát Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc kỳ hoạt động chủ yếu trong hai lĩnh vực đầu tư và tư vấn tài chính. Hoạt động đầu tư của Bắc Kỳ trải rộng từ đầu tư chứng khoán, đầu tư mạo hiểm cho tới các hoạt động đầu tư bất động sản. Trong đầu tư chứng khoán, Bắc Kỳ tập trung vào cổ phiếu của một số ngành mũi nhọn như ngân hàng, công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính như công ty chứng khoán, các công ty quản lý quỹ và nhiều ngành dịch vụ khác. Trong đầu tư mạo hiểm, chúng tôi đặc biệt quan tâm đến các công ty khởi nghiệp và hết mình tạo điều kiện về tài chính cũng như con đường để giúp doanh nghiệp có chỗ đứng vững chắc trên thị trường. Trong đầu tư bất động sản, chúng tôi tập trung sự quan tâm vào lĩnh vực văn phòng cho thuê và lĩnh vực khách sạn, khu nghỉ cao cấp trên toàn quốc. Sự đa dạng trong đầu tư này tạo cho Bắc Kỳ có được thế mạnh tổng thể như: tiềm năng tài chính, khả năng huy động vốn, uy tín trên thương trường , các mối quan hệ chiến lược, các đơn vị hợp tác chiến lược, các đối tác và khách hàng tiềm năng. Với những ưu thế của mình, Công ty chúng tôi luôn hướng chiến lược hoạt động và đầu tư theo phương châm kết hợp những sự khác biệt khác nhau để tạo nên giá trị và đây cũng chính là khẩu hiệu của công ty. I.1.2 – Tên công ty Tên công ty : Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ. Tên giao dịch tiếng Anh: BK Investment. I.1.3 – Mạng lưới Trụ sở chính: SV: Nguyễn Thị Thu Hà 5 Báo cáo thực tập Phòng 611, Tầng 6, Toà nhà Mặt trời Sông Hồng ( Sun Red River ). Số 24, Phố Phan Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội. Điện thoại: + 84(4)9333414. Fax: +84(4)9333415. Website: http://www.bkinvest.com Công ty con: Tại ngày 31 tháng 12 năm 2007, Công ty có một công ty con như sau: Tên công ty Được thành lập theo Ngành hoạt động Vốn điều lệ theo giấy phép % sở hữu Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Sao Giấy phép thành lập và hoạt động số 3303070208 Tư vấn đầu tư, sử dụng các nguồn tài chính 32 tỷ đồng 70% I.1.4- Ngày thành lập Công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ là một công ty cổ phần được thành lập tại Việt Nam theo Giấy phép Đầu tư số 0103007015 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp vào ngày 14 tháng 3 năm 2005 và theo các giấy phép đầu tư điều chỉnh sau: Giấy phép đầu tư điều chỉnh số Ngày 0103007015 21 tháng 4 năm 2005 0103007015 27 tháng 7 năm 2007 0103007015 29 tháng 2 năm 2008 I.1.5 – Vốn điều lệ Vốn điều lệ ban đầu của Công ty theo giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103007015 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cấp ngày 14 tháng 3 năm 2005 là 30 tỷ đồng Việt Nam. Tại ngay 31 tháng 12 năm 2007, tổng số vốn điều lệ của Công ty là 42 tỷ 500 triệu đồng Việt Nam. SV: Nguyễn Thị Thu Hà 6 Báo cáo thực tập Trong năm 2007, Công ty có các đợt tăng vốn điều lệ như sau: Vốn tăng lên (đồng Việt Nam) Được chấp thuận theo Ngày 42.500.000.000 Giấy phép số 0103007015 29 tháng 2 năm 2008 I.1.6 – Lĩnh vực hoạt động - Tư vấn, đầu tư trong và ngoài nước. - Dịch vụ nhận uỷ thác đầu tư trong và ngoài nước. - Môi giới và xúc tiến thương mại. - Kinh doanh, môi giới bất động sản. - Xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp, cơ sở hạ tầng. - Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng. - Kinh doanh, khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp, khu văn phòng. - Dịch vụ cho thuê nhà ở, văn phòng, kho bãi, nhà xưởng. - Đại lý mua bán và ký gửi hàng hóa. I.1.7 - Đại diện pháp luật Giám đốc điều hành Kiều Anh Kiệt. I. 2 - Chức năng, hoạt động và kinh nghiệm I.2.1 - Bộ phận Bất Động Sản Tại Bắc Kỳ, cùng với lợi thế về các mối quan hệ chặt chẽ, thông tin với các chuyên môn sâu và sự nhạy bén về thị trường, chúng tôi luôn tìm kiếm các cơ hội đầu tư bất động sản dựa trên tiêu chí “ địa điểm và thời cơ”. Bên SV: Nguyễn Thị Thu Hà 7 Báo cáo thực tập cạnh đó, thông qua việc đầu tư vào các dự án đầu tư xây dựng , công ty kỳ vọng đóng góp cho xã hội, cho cộng đồng những giá trị đích thực của cuộc sống bằng sự tiện nghi cũng như giá trị thẩm mỹ, sự chia sẻ một môi trường sống, làm việc, sinh hoạt văn hoá, thư giãn giải trí trong lành. Ngoài ra, công ty có thể cộng tác, giúp đỡ các chủ đầu tư bước vào lĩnh vực đầu tư xây dựng một cách thuận lợi nhất, hiệu quả nhất bằng việc tư vấn các quá trình thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành. * Các lĩnh vực hoạt động chính: - Đầu tư bất động sản. - Môi giới Bất Động sản. - Tư vấn đầu tư các dự án đầu tư xây dựng. - Cung cấp dịch vụ quản lý, khai thác bất động sản. * Các lĩnh vực khác: - Nghiên cứu, phân tích thị trường. - Cập nhật các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đất đai và thủ tục đầu tư, hợp tác, góp vốn. - Nghiên cứu, tìm kiếm, áp dụng các biện pháp kỹ thuật, công nghệ. - Nghiên cứu về các loại sản phẩm trong lĩnh vực bất động sản. - Nghiên cứu, thiết lập các mô hình và ý tưởng kinh doanh, phương án kinh doanh. - Tìm kiếm cơ hội đầu tư. - Tìm kiếm các nguồn vốn hợp tác liên doanh. - Xúc tiến hợp tác thương mại, huy động tài chính. SV: Nguyễn Thị Thu Hà 8 Báo cáo thực tập I.2.2 – Bộ phận tài chính * Ban đầu tư tài chính: Chiến lược đầu tư tài chính được xây dựng một cách hệ thống và mang tính nguyên tắc cao dựa trên cơ sở các phân tích về môi trường kinh tế vĩ mô, triển vọng kinh doanh của từng ngành nghề tại Việt Nam. Sự nhất quát này cho phép ban đầu tư tài chính có khả năng ra quyết định đầu tư chính xác, tận dụng các cơ hội đầu tư tại thị trường chứng khoán Việt Nam nhằm tối đa hoá lợi nhuận cho công ty. Bộ phận trên cũng đã xây dựng được quy trình đầu tư và nguyên tắc đầu tư cụ thể, cho phép những quyết định đầu tư được đưa ra trên cơ sở khoa học và những kinh nghiệm được đúc kết từ lịch sử thị trường tài chính thế giới lẫn lịch sử thị trường tài chính Việt Nam. Các lĩnh vực hoạt động chính : - Đầu tư tài chính trực tiếp: Bắc Kỳ tham gia góp vốn đầu tư từ đầu vào các dụ án và các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc góp phần vốn đủ lớn để tham gia vào công việc điều hành, quản trị doanh nghiệp. Hình thức này cho phép Bắc Kỳ có được những thông tin chi tiết và thường xuyên về tình hình kinh doanh của các công ty mà Bắc Kỳ tham gia đầu tư để từ đó có thể đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp từng giai đoạn. - Đầu tư tài chính gián tiếp: Là hình thức đầu tư tài chính chứng khoán của các công ty cổ phần đang hoạt động và đã có một lịch sử kinh doanh rõ ràng . Đầu tư tài chính gián tiếp được phân thành hai giai đoạn chính đó là: o Đầu tư vào cổ phiếu các công ty niêm yết: Số lượng các công ty niêm yết đang tăng lên rất nhanh, hứa hẹn một thị trường sôi động và minh bạch. Các công ty niêm yết được giám sát cẩn thận bởi cơ quan chức năng của chính phủ ( Uỷ ban chứng khoán Nhà nước ) nên các thông tin về doanh nghiệp khá cập nhập và chính xác. SV: Nguyễn Thị Thu Hà 9 Báo cáo thực tập o Đầu tư vào cổ phiếu các công ty chưa niêm yết: Đối tượng là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần tư nhân. I.3 – Cơ cấu tổ chức và nhân sự I.3.1. Cơ cấu tổ chức I.3.2 - Nhân sự Hiện nay đội ngũ nòng cốt của Bắc Kỳ là những cán bộ trẻ trung, đầy nhiệt huyết và có trình độ, kinh nghiệm trong công tác, trong đó 40% có trình độ sau đại học và 20% tốt nghiệp tại nước ngoài ( tại Anh và Úc ). Trong thời gian tới Bắc Kỳ sẽ tiếp tục phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng nhu cầu của công việc. Hội đồng quản trị Các thành viên Hội đồng Quản trị: Ông Lê Tiến Nam Chủ tịch HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2005 Bà Nguyễn Kiều Linh Phó chủ tịch HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2005 Bà Ngô Lan Phương Thành viên HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2005 Ông Nguyễn Hoài Anh Thành viên HĐQT Bổ nhiệm 15/3/2007 SV: Nguyễn Thị Thu Hà 10 HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH KẾ TOÁN TRƯỞNG PHÓ GIÁM ĐỐC BẤT ĐỘNG SẢN PHÓ GIÁM ĐỐC TÀI CHÍNH ĐỘI NGŨ CỘNG TÁC VIÊN TƯ VẤN TÀI CHÍNH TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG & KHAI THÁC BĐS ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀNH CHÍNH KẾ TOÁN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH [...]... thập thông tin: 12 2 Kỹ năng giao dịch với khách hàng 17 3 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng môi giới bất động sản 18 PHẦN 4 : KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG 23 I Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp .23 1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS: .23 2/ Mô hình hoạt động: 24 3/ Thực trạng loại hình tổ... Hà BÊN B 22 Báo cáo thực tập PHẦN 4 : KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG I Môi giới bất động sản, mô hình và giải pháp 1/ Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS: - Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản) - Nhà môi giới bất động sản: chịu... thương lượng giải quyết, nếu thỏa thuận không đạt dược sẽ nhờ sự can thiệp của các cơ quan pháp luật ĐIỀU VII: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi bên mua/thuê bất động sản đã mua/thuê được bất động sản như yêu cầu Hợp đồng này được lập thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản và có giá trị pháp lý như nhau BÊN A SV: Nguyễn Thị Thu Hà BÊN B 22 Báo cáo thực tập PHẦN 4 : KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT... chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ khác c/ Kiểm soát về chất lượng tư vấn môi giới: Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận các thông tin pháp lý về BĐS) Cần tổ chức các lớp đào tạo trong và ngoài nước về môi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ và đưa các cán bộ có nghiệp vụ về môi giới... được hưởng % hoa hồng, số tiền hoa hồng này được quy định rất rõ trước khi ký hợp đồng 5/ Kiến nghị giải pháp: Sau khi tìm hiểu thực trạng hoạt động của các tổ chức môi giới trên thị trường BĐS và tham khảo kinh nghiệm của nước Mỹ về mô hình hoạt động của tổ chức này, đề nghị Chính phủ cần thực thi một số biện pháp quản lý hữu hiệu hoạt động của hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất trên thị trường BĐS... được giao dịch một cách hợp pháp, cơ quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các dịch vụ này Nên chăng cần có 1 sàn giao dịch BĐS và tổ chức môi giới sẽ nằm trong sàn giao dịch này??! Tổ chức này sẽ thay mặt các bên có nhu cầu thực hiện các thủ tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối thanh toán giữa 2 bên theo đúng quy định của pháp luật SV: Nguyễn Thị Thu... Biết chấp nhận: Biết những hoàn cảnh bên ngoài và bên trong của nhau để chấp nhận những thách thức trong hành động Thể hiện cụ thể là biết chấp nhận điều kiện lâu dài và vận dụng thành thạo giải pháp tình thế và giải pháp cơ bản - Nguyên tắc 7: Biết điều: Biết tôn trọng những quy luật khách quan của hành động, hiểu được quy luật các mặt trái khác nhau của quá trình vận động và phát triển để hành động... động: 25 3.2 Điều kiện hoạt động: SV: Nguyễn Thị Thu Hà 31 Báo cáo thực tập 3.3 Về các nội dung khác: 26 4/ Tham khảo kinh nghiệm nước ngoài: 26 5/ Kiến nghị giải pháp: .29 SV: Nguyễn Thị Thu Hà 32 ... giới BĐS hiện nay đều là do các cá nhân, hộ gia đình có tiền mở văn phòng, trung tâm môi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu của người dân và theo các cơn sốt nhà đất trên thị trường và họ coi đây như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng ký hành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Phần lớn các văn phòng nhà đất này đều do những người không có nghề nghiệp, không được đào tạo kiến thức về tư vấn... tiêu chuẩn đầu vào cần thiết, nếu không đáp ứng được thì sẽ không được cấp giấy phép hoạt động d/ Kiến nghị khác: Phát triển các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS; dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý của BĐS; dịch vụ định giá BĐS; dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp BĐS và dịch vụ hoàn . thể là biết chấp nhận điều kiện lâu dài và vận dụng thành thạo giải pháp tình thế và giải pháp cơ bản. - Nguyên tắc 7: Biết điều: Biết tôn trọng những. Cập nhật các vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đất đai và thủ tục đầu tư, hợp tác, góp vốn. - Nghiên cứu, tìm kiếm, áp dụng các biện pháp kỹ thuật, công