Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại 2

tai lieu, document1 of 66 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYEÃN NGỌC BÌNH TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN HOÀNG NGÂN TP.Hồ Chí Minh – Năm 2008 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document2 of 66 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2008 Nguyễn Ngọc Bình Học viên cao học khóa 15 Chun ngành: Kinh tế - Tài – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document3 of 66 ii MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ MỞ ĐẦU: CHƯƠNG : NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Bất động sản gì? .6 1.1.2 Phân loại bất động sản .7 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1.4 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh .9 1.2 Thị trường bất động sản yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 10 1.2.1 Thị trường bất động sản 10 1.2.2 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản .11 1.2.2.1 Các yếu tố tác động phía “cung” bất động sản 13 1.2.2.2 Các yếu tố tác động phía “cầu” bất động sản 15 1.2.2.3 Các yếu tổ quản lý, điều tiết nhà nước bất động sản .16 1.3 Tín dụng ngân hàng vai trị tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản .18 1.3.1 Tín dụng ngân hàng 18 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document4 of 66 iii 1.3.1.1 Khái niệm tín dụng 18 1.3.1.2 Tín dụng ngân hàng 19 1.3.1.3 Tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản 19 1.3.1.4 Các sản phẩm tín dụng bất động sản 20 1.3.1.5 Định giá bất động sản ngân hàng 21 1.3.2 Vai trị tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản .21 1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho NHTM Việt Nam sau khủng hoảng cho vay cầm cố tiêu chuẩn Mỹ 22 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM .26 2.1 Thực trạng huy động vốn cho vay NHTM địa bàn .26 2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản NHTM địa bàn 28 2.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản diễn biến thị trường bất động sản 28 2.2.2 Dư nợ cho vay bất động sản có TSBĐ chiếm tỷ trọng cao 31 2.2.3 Dư nợ cho vay bất động sản trung dài hạn 32 2.3 Những thuận lợi khó khăn hoạt động tín dụng bất động sản NHTM 33 2.3.1 Những thuận lợi 33 2.3.1.1 Môi trường pháp lý 33 2.3.1.2 Sự quan tâm Nhà nước 37 2.3.1.3 Cung cầu bất động sản thị trường 37 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document5 of 66 iv 2.3.2 Những khó khăn .40 2.3.2.1 Môi trường pháp lý 40 2.3.2.2 Cung cầu bất động sản thị trường 43 2.3.2.3 Những khó khăn khác 51 CHƯƠNG : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 56 3.1 Giải pháp chế sách 56 3.1.1 Kiến nghị kịp thời thường xuyên 56 3.1.2 Xây dựng quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản .57 3.1.3 Lập sơ đồ chiến lược đầu tư dài hạn lĩnh vực bất động sản 58 3.1.4 Thành lập phịng thẩm định, quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường 59 3.2 Giải pháp cung cầu tín dụng bất động sản đạt hiệu 60 3.2.1 Tín dụng kích cung bất động sản 60 3.2.1.1 Đối với việc huy động nguồn vốn 61 3.2.1.2 Đối với việc hạn chế rủi ro .67 3.2.2 Tín dụng kích cầu bất động sản 69 3.2.2.1 Tạo lập khai thác nguồn liệu tín dụng bất động sản ngân hàng .69 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document6 of 66 v 3.2.2.2 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng việc quản lý khoản cho vay bất động sản .70 3.3 Giải pháp khác 70 3.3.1 Nâng cao lực quản trị rủi ro 71 3.3.2 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học .71 3.3.3 Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản 71 Một vài kiến nghị .72 Thành công, tồn vấn đề cần khắc phục 74 KẾT LUẬN CHUNG .76 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document7 of 66 vi DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - BĐS: bất động sản - CBRE: CB Richard Ellis, công ty bất động sản hàng đầu giới Mỹ - NHTM, ngân hàng: ngân hàng thương mại - TCTD: tổ chức tín dụng - GTCG: Giấy tờ có giá - TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh - UBND: Ủy ban nhân dân luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document8 of 66 vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ BIỂU ĐỒ - Biểu đồ 2.1: Huy động vốn cho vay NHTM địa bàn .27 - Biểu đồ 2.2: Tỷ trọng dư nợ huy động vốn .27 - Biểu đồ 2.3: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường 29 - Bảng số liệu 2.1: Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trung dài hạn/ tổng dư nợ bất động sản 32 - Bảng số liệu 2.2: Vốn nhà đầu tư nước vào thị trường bất động sản TP.HCM .46 - Bảng số liệu 3.1: Phát hành giấy tờ có giá ngân hàng địa bàn 2004 – tháng 7/2008 .63 luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document9 of 66 MỞ ĐẦU - TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay bất động sản tiêu chuẩn Mỹ làm chao đảo thị trường tài giới tạo nên nguy lớn cho ổn định phát triển ngân hàng Thông qua khủng hoảng này, cho thấy vai trò ảnh hưởng thị trường bất động sản hoạt động ngân hàng lớn Riêng Việt Nam nay, hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản, nên tác động thị trường bất động sản tăng giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng năm trở lại từ 2005-2007 không ngừng tăng lên nguồn vốn sách pháp luật cịn nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Chính lý đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, có ngân hàng Với đánh giá mang tính tổng quan trên, tác giả định chọn đề tài “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM - Thực trạng giải pháp” để nghiên cứu đưa giải pháp thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn tương lai luan van, khoa luan of 66 tai lieu, document10 of 66 - MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Tập trung nghiên cứu tồn tại, vướng mắc khó khăn hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn để từ đưa giải pháp cho vấn đề nêu, mục đích cuối nâng cao hiệu tín dụng bất động sản ngân hàng, theo có 03 vấn đề cần quan tâm: - Nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản gắn liền với hiệu kinh tế - Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản đôi với việc hạn chế phòng ngừa rủi ro - Cho vay lĩnh vực bất động sản mối quan hệ tổng thể nói chung kinh tế sách pháp luật, sách ngành ngân hàng - ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Thị trường bất động sản chịu chi phối nhiều yếu tố trị, kinh tế, văn hóa, xã hội sách pháp luật, sách kinh tế, sách xã hội yếu tố tác động mạnh Vì mà nói, việc nghiên cứu tín dụng bất động sản ngân hàng địa bàn không khỏi liên quan đến vấn đề nêu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu đề tài, giới hạn ở: Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động ngân hàng có cho vay lĩnh vực bất động sản địa bàn TP.HCM Thời gian: Khoảng thời gian số liệu dùng việc nghiên cứu năm 2004-tháng 7/2008 - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU luan van, khoa luan 10 of 66 tai lieu, document73 of 66 65 + Đối với chi nhánh, nên chủ động việc cân đối nguồn vốn sử dụng vốn thân chi nhánh, linh động và nắm bắt hội đầu tư hiệu quả, cần thiết xin trợ giúp thêm vốn Hội sở để đầu tư vào dự án hiệu (3) Chứng khốn hóa bất động sản Chứng khốn hố bất động sản mơ hình nhiều nước áp dụng hiệu Theo mơ hình này, chủ đầu tư dự án BĐS phép phát hành rộng rãi chứng BĐS không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia Cụ thể sau: - Về phía nhà đầu tư cần minh bạch thơng tin tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi trách nhiệm bên tham gia; tiến độ thực dự án vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư dự án chậm tiến độ; trường hợp rủi ro xảy - Về phía ngân hàng chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu tư sử dụng mục đích Khi dự án hoàn tất, toàn bất động sản đưa bán đấu giá Và nhà đầu tư chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng BĐS nắm giữ Đặc điểm cơng cụ chứng khốn hố bất động sản kết hợp hai hình thức đầu tư: đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản Theo hình thức này, nhà đầu tư khơng thiết phải sở hữu toàn bất động sản mà sỡ hữu phần bất động sản vào tỷ lệ chứng BĐS nắm giữ Mặt khác, là cơng cụ chứng khốn, nên việc giao dịch thị trường chứng BĐS giống giao dịch loại giấy tờ có luan van, khoa luan 73 of 66 tai lieu, document74 of 66 66 giá khác trái phiếu, cổ phiếu Điều góp phần thu hút đơng đảo nhà đầu tư tham gia, nhà đầu tư nhỏ lẻ có hội tham gia thị trường bất động sản thơng qua hình thức đầu tư Như thế, việc thu hút vốn thông qua mơ hình chứng khốn hố bất động sản tạo nên đột phá cho thị trường bất động sản nguồn vốn huy động thị trường Các chủ đầu tư dự án nhanh chóng chuyển quyền sở hữu bất động sản tương lai cho nhà đầu tư khác hình thức chứng bất động sản (mỗi chứng bất động sản tương ứng với phần giá trị bất động sản chứng khốn hóa) Việc chuyển quyền sở hữu chứng bất động sản thuận lợi nhanh chóng nhiều so với việc chuyển quyền sở hữu bất động sản vốn chậm chạp nhiều chi phí (4) Thực liên kết ngân hàng với tổ chức kinh tế khác Hiện nay, với môi trường hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi thân ngân hàng thành phần kinh tế khác phải tăng trưởng quy mô tài sản, thị trường hoạt động, đồng thời tận dụng lợi người khổng lồ, dẫn tới việc hợp nhất, sáp nhập liên kết đầu tư xảy Dưới góc độ giải pháp kích cung cho thị trường bất động sản, ngân hàng sử dụng chiến lược liên kết với đối tác sau: - Liên kết ngân hàng với công ty kinh doanh địa ốc: Sự liên kết ngân hàng với công ty địa ốc, tạo nên gắn bó mặt lợi ích, tận dụng lợi mặt chuyên môn lẫn nhau, công ty kinh doanh địa ốc có chun mơn xây dựng, thiết kế địa ốc, nhân chuyên luan van, khoa luan 74 of 66 tai lieu, document75 of 66 67 nghiệp thẩm định đánh giá tài sản, đó, ngân hàng lại có lợi vốn, khả thẩm định hiệu dự án, lĩnh vực tốn, ngân quỹ, Do đó, kết hợp ngân hàng công ty địa ốc, tạo nên hiệu hoạt động cao cho ngân hàng công ty địa ốc việc đầu tư vào bất động sản hạn chế rủi ro lĩnh vực Vấn đề lại việc chọn lựa đối tác để liên kết đầu tư, mức độ liên kết đầu tư, quyền nghĩa vụ bên tham gia đầu tư để hoạt động liên kết ngân hàng công ty kinh doanh địa ốc đạt hiệu điều ngân hàng cần quan tâm tiếp tục nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm - Liên kết ngân hàng với bảo hiểm Việc liên kết ngân hàng với bảo hiểm, góp phần gia tăng nguồn vốn huy động ngân hàng, đồng thời hạn chế rủi ro cho ngân hàng thực liên kết với bảo hiểm Hoạt động bảo hiểm thân hoạt động quản trị rủi ro, liên kết có hai định chế tài tạo nên sức mạnh cho ngân hàng lẫn bảo hiểm chất lượng hoạt động quy mơ thị trường Vấn đề cịn lại mơ hình liên kết phải tạo nên hài lòng khách hàng khách hàng người định có dùng dịch vụ ngân hàng bảo hiểm liên kết hay không? 3.2.1.2 Đối với việc hạn chế rủi ro: (1) Cho vay đồng tài trợ Để hạn chế rủi ro, đồng thời tham gia vào dự án lớn, dự án đòi hỏi nguồn vốn sử dụng vượt khả cho vay theo quy định hạn chế cho vay ngân hàng nhà nước, ngân hàng thương mại sử dụng hình thức cho vay đồng tài trợ luan van, khoa luan 75 of 66 tai lieu, document76 of 66 68 Về mặt pháp lý, ngân hàng nhà nước có quy định quy chế cho vay đồng tài trợ tổ chức tín dụng thực hiện, ngân hàng thực đồng tài trợ thuận lợi nhiều Tuy nhiên, vay đồng tài trợ hiệu thuận lợi, cần phải có ngân hàng có uy tín, đứng “thu xếp”, trực tiếp làm việc với ngân hàng khác tham gia tài trợ, trực tiếp làm việc với khách hàng Do đó, ngân hàng thực sách ngân hàng nhỏ, chưa đủ uy tín bị động việc thực chiến lược đồng tài trợ, có ngân hàng lớn có uy tín, chủ động thực sách đồng tài trợ đạt hiệu mong muốn (2) Nâng cao đào tạo cán chuyên trách lĩnh vực bất động sản Các ngân hàng nay, không quan tâm đến việc đào tạo nhân lực chuyên môn bất động sản, việc cho vay lĩnh vực bất động sản hay thẩm định, định giá bất động sản tín dụng, phịng tín dụng, phịng thẩm định tín dụng thực Trong đó, thân cán tín dụng lại khơng có kiến thức lẫn kinh nghiệm việc định giá bất động sản, khả đánh giá nhận định xu hướng phát triển thị trường bất động sản, đó, rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản xảy Cùng với việc phát triển kinh tế, tính cạnh tranh rủi ro thị trường ngày tăng, điều đòi hỏi ngân hàng phải thường xun có sách đào tạo cho nhân viên lĩnh vực bất động sản nên có cán chuyên trách lĩnh vực để nghiên cứu, đánh giá, tìm hiểu xu hướng phát triển thị trường bất động sản, sản phẩm bất động sản tăng giá, giảm luan van, khoa luan 76 of 66 tai lieu, document77 of 66 69 giá có xu hướng bảo hịa, làm sở để cán tín dụng xét duyệt cho vay 3.2.2 Tín dụng kích cầu bất động sản Tín dụng kích cầu bất động sản hướng tới đáp ứng nhu cầu bất động sản, khơng thể loại trừ số nhà đầu tư, đầu bất động sản vay tiền ngân hàng để kinh doanh Tuy nhiên, đại phận khách hàng tín dụng kích cầu phải người có nhu cầu thực nhà ở, đất ở, hộ chung cư, Các giải pháp cụ thể sau: 3.2.2.1 Tạo lập khai thác nguồn liệu tín dụng bất động sản ngân hàng Hiện nay, hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng nói riêng hoạt động cho vay nói chung ngân hàng chủ yếu cho vay có bảo đảm tài sản, rào cản lớn cho cạnh tranh ngân hàng tương lai, mặt khác, xu hướng đánh giá khách hàng khả trả nợ khách hàng không đơn dựa vào tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm phận thứ yếu tổng thể hồ sơ xét duyệt khoản vay ngân hàng mà thơi) Vì thế, ngân hàng nên tạo lập sử dụng nguồn số liệu thu thập khách hàng vay vốn liên quan đến bất động sản, nguồn liệu sở để ngân hàng theo dõi, thống kê, chấm điểm, khách hàng Những việc làm khơng giúp cho ngân hàng xét duyệt khoản vay nhanh hơn, hạn chế rủi ro mà thơng qua đó, ngân hàng chủ động sàn lọc khách hàng, chủ luan van, khoa luan 77 of 66 tai lieu, document78 of 66 70 động hướng tới khách hàng thay chờ đợi thụ động khách hàng tìm đến ngân hàng Thơng qua hệ thống liệu theo dõi khách hàng, ngân hàng tìm khách hàng tiềm năng, khách hàng đang, người có nhu cầu bất động sản để tìm kiếm, tiếp thị sản phẩm tín dụng bất động sản ngân hàng cho khách hàng 3.2.2.2 Ứng dụng cơng nghệ tin học ngân hàng việc quản lý khoản cho vay bất động sản Trong hoạt động cho vay bất động sản, liên quan đến việc thẩm định khả trả nợ khách hàng, định giá tài sản bảo đảm, theo dõi trình thu hồi nợ, trả nợ khách hàng, Những điều đó, cần thiết phải xây dựng chương trình tổng thể chung cho việc đánh giá khách hàng, việc địi hỏi phải có ứng dụng cơng nghệ tin học q trình quản lý khoản cho vay, từ việc đánh giá cho điểm khách hàng vay vốn liên quan đến bất động sản liên tục đánh giá lại theo biến động thị trường hoàn cảnh khách hàng, từ ngân hàng chủ động việc hạn chế phòng ngừa rủi ro hoạt động tín dụng bất động sản 3.3 GIẢI PHÁP KHÁC Các giải pháp đưa phần giải pháp chung đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên củng cố hoàn thiện, giải pháp mặt trực tiếp gián tiếp, tác động đến hiệu giải pháp nói phần Cụ thể sau: 3.3.1 Nâng cao lực quản trị rủi ro luan van, khoa luan 78 of 66 tai lieu, document79 of 66 71 Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, trí cịn quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng 3.3.2 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học Việc giám sát hoạt động thông qua ứng dụng công nghệ tin học việc ngân hàng thực kết nối online toàn hệ thống, từ hội sở đến chi nhánh phòng giao dịch, điểm giao dịch, từ hoạt động huy động vốn, cho vay, khả khoản, đơn vị toàn hệ thống cập nhật, giám sát, xử lý cách nhanh chóng nhất, hiệu Thông qua ứng dụng công nghệ, tổng giám đốc, chủ tịch hội đồng quản trị ngân hàng tiến hành họp giao ban trực tuyến với giám đốc chi nhánh; ban hành, đạo việc thực hiện, xử lý vướng mắc có liên quan mà khơng tốn nhiều thời gian chi phí lại 3.3.3 Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chun mơn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thẩm định bất động sản, sở để tăng cường hiệu hoạt động tín luan van, khoa luan 79 of 66 tai lieu, document80 of 66 72 dụng bất động sản ngân hàng Giải pháp cịn tùy theo quy mơ hoạt động, sách phát triển ngân hàng áp dụng Hiện nay, ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín thành lập cơng ty chun kinh doanh bất động sản MỘT VÀI KIẾN NGHỊ Vì thị trường bất động sản chịu chi phối lớn sách pháp luật nhà nước, vận dụng thực thi pháp luật ban ngành khác nên ngân hàng tham gia vào trình vận hành thị trường bất động sản, chịu tác động sách này, thế, phần kiến nghị tập trung vào vấn đề mà thân ngân hàng giải quyết, vấn đề nằm ngồi khả ngân hàng, lại có tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng - Đối với Quốc Hội Chính phủ Kiến nghị Quốc Hội Chính phủ tiếp tục hồn thiện luật chế sách điều chỉnh thị trường bất động sản hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, sở tránh tượng mâu thuẫn quy định, đồng thời nghiên cứu mơ hình quản lý thị trường bất động sản theo chế thị trường, loại bỏ chế giá (giá nhà, đất UBND tỉnh, thành phố công bố giá thị trường ấn định), lại chế giá thị trường tạo lập hình thành theo thời kỳ; nghiên cứu áp dụng tính số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng thực tốt Luật kinh doanh bất luan van, khoa luan 80 of 66 tai lieu, document81 of 66 73 động sản nhằm giảm thiểu phát triển tràn lan khó kiểm sốt thị trường mua bán bất động sản khơng thức - Đối với UBND thành phố ban ngành địa phương Các sách bất động sản, đặc biệt vấn đề quyền sử dụng đất yếu tố quan trọng việc tạo lập sở pháp lý cho việc phân định quyền nghĩa vụ đất đai đối tượng liên quan giao dịch bất động sản Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản khơng phải hồn tồn chế, sách bất động sản chưa minh bạch mà việc thực thi quy định pháp luật bất động sản quan Nhà nước cịn chậm trễ khơng qn Ngun nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng ban ngành, vấn đề người lực cán quan Nhà nước điều đặt cho cải cách hành nói chung đổi hành lĩnh vực bất động sản nói riêng Do đó, vấn đề kiến nghị UBND thành phố tiếp tục đạo sở ban ngành phải khắc phục, đổi thường xuyên thực công tác kiểm tra, đôn đốc giải vướng mắc nẩy sinh liên quan đến thị trường bất động sản vấn đề giải tỏa, đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, - Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam - Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu luan van, khoa luan 81 of 66 tai lieu, document82 of 66 74 tư, kinh doanh bất động sản làm sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương tập trung vào giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn với nhóm giải pháp bản: - Giải pháp chế sách - Giải pháp cung cầu tín dụng bất động sản đạt hiệu - Giải pháp khác Ngồi ra, có số vấn đề nằm khả ngân hàng nên phần đưa số kiến nghị quan quản lý nhà nước để góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường bất động sản hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng THÀNH CÔNG, TỒN TẠI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN KHẮC PHỤC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHTM TRONG THỜI GIAN QUA - Về thành công: + Đối với thị trường bất động sản: Rõ ràng thành công lớn thị trường bất động sản thời gian qua tính minh bạch thị trường bất động sản ngày quan tâm Cơ chế vận hành cung cầu thị trường bất động sản ngày rõ nét, giao dịch thức thơng qua cơng ty kinh luan van, khoa luan 82 of 66 tai lieu, document83 of 66 75 doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản ngày nhiều Mặt khác, chế sách Nhà nước ngày thể rõ việc điều hành thị trường bất động sản ban hành Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, + Đối với tín dụng bất động sản NHTM: Điểm bật thành công ngân hàng thị trường bất động sản góp vốn cho thị trường bất động sản phát triển Trong năm qua, từ 2004-7/2008, NHTM cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên sở vật chất, hạ tầng giao thông, phục vụ cho nhu cầu bất động sản xã hội Thông qua việc đầu tư bất động sản ngân hàng, kích thích phát triển ngành xây dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao tăng trưởng kinh tế nước nói chung thị trường bất động sản nói riêng - Về tồn cần khắc phục: + Đối với thị trường bất động sản: Bất cập chế sách điều hành thị trường bất động sản tạo nên hạn chế cho phát triển thị trường Thủ tục hành cịn rườm rà làm tăng chi phí giao dịch bất động sản Sự minh bạch hố thơng tin cịn chưa tốt làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, gây nên tượng đầu tư theo “phong trào”, đầu tư theo tâm lý bầy đàn gây ảnh hưởng đến phát triển bền vững thị trường bất động sản Do đó, thời gian tới, với việc nâng cao hiệu điều hành thị trường bất động sản Nhà nước, triển khai vào thực quy định Luật kinh doanh bất động sản, sở để minh bạch hố thơng luan van, khoa luan 83 of 66 tai lieu, document84 of 66 76 tin thị trường, hạn chế tâm lý đầu tư bầy đàn, góp phần ổn định thị trường bất động sản theo hướng minh bạch hoá hơn, bền vững + Đối với tín dụng bất động sản NHTM: Cho vay lĩnh vực bất động sản NHTM phần nhiều dựa vào tài sản chấp, chưa đánh giá lực trả nợ khách hàng làm sở cho vay Đây điểm yếu NHTM thời gian qua Để hạn chế điểm yếu này, NHTM cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập khách hàng thông qua ngân hàng, thực chun mơn hố hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến động thị trường, biến động thu nhập khách hàng làm sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý Mặt khác, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường nguồn vốn trung dài hạn, đó, để hạn chế rủi ro thiếu khoản chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất biến động lãi suất thị trường, NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường; trích lập dự phịng rủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn cách hợp lý KẾT LUẬN CHUNG Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn chế sách mơi trường pháp lý nhà nước Chính chế sách nhà nước tạo nên kích cung kích cầu cho thị trường bất động sản, tạo chế khai thơng nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển luan van, khoa luan 84 of 66 tai lieu, document85 of 66 77 Bản thân ngân hàng, chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động cần phát triển định chế tài khác thị trường chứng khốn, thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với công cụ chứng bất động sản, chứng khốn hóa bất động sản Về phía ngân hàng, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động cần phải có ý thức quan tâm sâu sắc thị trường bất động sản chế tín dụng cho phát triển thị trường bất động sản Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực này./ .o0o luan van, khoa luan 85 of 66 tai lieu, document86 of 66 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ Tạp chí ngân hàng số 9, tháng 5/2006, “Vai trò ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp khu chế xuất – khu công nghiệp đầu tư phát triển” Tạp chí ngân hàng số 12, tháng 6/2006, “Tín thác bất động sản Đài Loan học kinh nghiệm ứng dụng Việt Nam” Tạp chí ngân hàng số 2+3, Xuân Mậu Tý năm 2008, “Khủng hoảng tài thị trường cho vay cầm cố tiêu chuẩn học cho ngân hàng Việt Nam” .o0o luan van, khoa luan 86 of 66 tai lieu, document87 of 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật dân sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7, từ ngày 05 tháng đến ngày 14 tháng năm 2005 Trường đại học kinh tế TP.HCM (2007), “Quản trị ngân hàng thương mại”, Nhà xuất lao động xã hội TS.Nguyễn Văn Thọ (2007), “Vai trò thẩm định giá việc phát triển lành mạnh thị trường bất động sản” Tài liệu hội thảo ngày 02/7/2007 - Thị trường bất động sản – Năm mới, vận hội mới, TP.HCM Giang Xuân Hoa (2006), “Nghiệp vụ cho vay bất động sản” Tài liệu hội thảo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp Land bank of Taiwan tổ chức tháng năm 2006 Các báo cáo Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM từ 2004-tháng 7/2008 Công ty Bảo hiểm Bảo Việt (tháng 1/2008), “Báo cáo ngành bất động sản” Công ty cổ phần chứng khoán Bảo Việt (24/7/2008), “Hệ thống ngân hàng Việt Nam - Thực trạng dự báo” Chứng bất động sản, giải pháp tạo nguồn vốn cho thị trường nhà đất Việt Nam Báo niên 09/8/2006 Tham luận Hội thảo: “Thị trường bất động sản – Năm mới, vận hội mới”, ngày 02/7/2007 .o0o luan van, khoa luan 87 of 66 ... 1.3.1 .2 Tín dụng ngân hàng 19 1.3.1.3 Tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản 19 1.3.1.4 Các sản phẩm tín dụng bất động sản 20 1.3.1.5 Định giá bất động sản ngân hàng 21 ... KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2. 3.1 Những thuận lợi Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, cho vay lĩnh vực bất động sản (tín dụng bất động sản) lĩnh vực... document34 of 66 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, tín dụng bất động sản thường ngân hàng xem hình