Tài liệu Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Hoạt Động Tín Dụng Bất Động Sản

Tai lieu, luan van1 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - NGUYỄN THỊ QUÝ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LẠI TIẾN DĨNH TP Hồ Chí Minh năm 2010 khoa luan, tieu luan1 of 102 Tai lieu, luan van2 of 102 MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Đặc trưng thị trường bất động sản 1.2.3 Cấu trúc thị trường bất động sản 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 11 1.3 Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại 13 1.3.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 13 1.3.2 Đặc trưng tín dụng bất động sản 14 1.3.3 Các chủ thể tham gia hoạt động tín dụng bất động sản 16 1.3.4 Chỉ tiêu đánh giá hiệu tín dụng BĐS 17 1.3.5 Thẩm định tín dụng BĐS 18 1.3.6 Rủi ro tín dụng cho vay bất động sản 19 1.4 Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ học kinh nghiệm cho Việt Nam 23 khoa luan, tieu luan2 of 102 -1- Tai lieu, luan van3 of 102 CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐỐI VỚI LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 27 2.1 Những biến động thị trường bất động sản thời gian qua 27 2.2 Đánh giá chung tình hình huy động cho vay vốn hệ thống ngân hàng thương mại 30 2.3 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh 33 2.3.1 Phân tích biến động dư nợ cho vay bất động sản 33 2.3.2 Thực trạng chấp bất động sản 39 2.3.3 Rủi ro cho vay BĐS địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 40 2.3.3.1 Phân tích thực trạng rủi ro cho vay bất động sản 40 2.3.3.2 Thực trạng nợ xấu 44 2.4 Những thuận lợi khó khăn hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng địa bàn 46 2.4.1 Những mặt thuận lợi 46 2.4.1.1 Hệ thống luật pháp 46 2.4.1.2 Về phía ngân hàng thương mại 49 2.4.2 Những khó khăn, vướng mắc 50 2.4.2.1 Về hệ thống luật pháp 50 2.4.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản 54 2.4.2.3 Đối với hoạt động cho vay 58 2.4.2.4 Đối với tài sản chấp bất động sản 60 2.4.2.5 Một số khó khăn khác 61 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 63 3.1 Những mục tiêu tín dụng bất động sản 63 khoa luan, tieu luan3 of 102 -2- Tai lieu, luan van4 of 102 3.2 Giải pháp hệ thống ngân hàng thương mại 64 3.2.1 Hoàn thiện đổi sách tín dụng nội 64 3.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản 65 3.2.3 Giải pháp xử lý nợ vay 66 3.2.4 Xây dựng phòng thẩm định phòng quản lý rủi ro vững mạnh 69 3.2.5 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân 69 3.2.6 Xây dựng hồn thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội 70 3.3 Đối với nhà kinh doanh bất động sản 71 3.4 Đối với quan nhà nước 72 3.4.1 Về chế sách thị trường bất động sản 72 3.4.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn thị trường bất động sản 76 3.4.3 Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản Ngân hàng nhà nước 79 3.5 Định hướng nghiên cứu sách nhằm kiểm sốt rủi ro tín dụng bất động sản 80 KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO khoa luan, tieu luan4 of 102 -3- Tai lieu, luan van5 of 102 DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU, HÌNH VẼ Biểu đồ 2.1: Tốc độ tăng trưởng nguồn vốn huy động NHTM địa bàn đến hết tháng 9/2010 31 Bảng 2.1: Lãi suất Việt Nam qua năm 32 Biểu đồ 2.2: Tốc độ tăng trưởng tỷ trọng dư nợ cho vay/vốn huy động NHTM địa bàn đến hết tháng 9/2010 32 Biểu đồ 2.3: Tốc độ tăng dư nợ BĐS qua năm 34 Bảng 2.2 : Cơ cấu dư nợ BĐS NHTM địa bàn 38 Bảng 2.3: Lãi suất cho vay theo thời gian BĐS số ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh 39 Biểu đồ 2.4 Tỷ lệ nợ xấu NHTM địa bàn 45 khoa luan, tieu luan5 of 102 Tai lieu, luan van6 of 102 -1- LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Hoạt động tín dụng bất động sản NHTM có liên quan mật thiết với thị trường BĐS, mà thị trường BĐS lại chịu tác động lớn nhiều yếu tố, từ yếu tố quản lý, điều tiết nhà nước BĐS đến yếu tố chủ thể tham gia người mua, người bán ngân hàng chủ thể tham gia thị trường Tại NHTM Việt Nam, hoạt động cho vay chủ yếu cho vay hình thức co đảm bảo tài sản chấp BĐS Bên cạnh đó, năm gần đây, hoạt động tín dụng bất động sản khơng ngừng gia tăng chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh nơi mà hoạt động tín dụng BĐS ln sơi động có tốc độ tăng trưởng dư nợ lĩnh vực cao nước Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho bất động sản hàng năm bên cạnh dấu hiệu tích cực việc đem lại lợi nhuận lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư ngân hàng đáp ứng nhu cầu xã hội hoạt động mang lại rủi ro cao Từ kinh nghiệm thực tiễn sau khủng hoảng thị trường cho vay chấp nhà đất chuẩn Mỹ, thời kỳ hậu khủng hoảng ngân hàng Việt Nam phải tự tìm hướng hiệu hoạt động cho vay có độ rủi ro cao Vì tìm hiểu thực trạng đề giải pháp nhằm phát triển hiệu hoạt động tín dụng bất động sản việc cần thiết nhằm giúp NHTM tăng cường hệ thống quản trị, đảm bảo an toàn tài sản ổn định hoạt động dài hạn Do tơi chọn đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Tp Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu khoa luan, tieu luan6 of 102 Tai lieu, luan van7 of 102 -2- MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Trên sở nghiên cứu vấn đề mang tính lý luận thị trường bất động sản tín dụng bất động sản đề tài tập trung giải vấn đề lớn: - Làm rõ vấn đề mặt lý luận bất động sản, thị trường bất động sản tín dụng bất động sản - Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đặt mối quan hệ với yếu tố vĩ mô khác - Phát triển hiệu hoạt động tín dụng gắn liền với việc nâng cao chất lượng hạn chế rủi ro ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài sử dụng số liệu liên quan khoảng thời gian từ đầu năm 2007 đến tháng 9/2010 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, phương pháp nghiên cứu tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực ngân hàng Thông qua phương pháp nghiên cứu trên, đề tài làm rõ mục tiêu yêu cầu đặt ra, đặc biệt có cập nhật số liệu tình hình thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói chung khoa luan, tieu luan7 of 102 Tai lieu, luan van8 of 102 -3- TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI Đề tài cung cấp nội dung khái quát diễn biến thị trường BĐS hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm gần Qua ngân hàng thương mại xem xét vị hoạt động tín dụng Đồng thời, sở phân tích cập nhật tình hình cho vay bất động sản, tác giả đề xuất giải pháp mang tính thực tiễn cao CẤU TRÚC ĐỀ TÀI Đề làm rõ vấn đề cần nghiên cứu, đề tài cấu trúc thành chương: - Chương 1: Khái quát thị trường BĐS tín dụng BĐS - Chương 2: Tình hình thực hoạt động tín dụng bất động sản NHTM thành phố Hồ Chí Minh - Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản NHTM thành phố Hồ Chí Minh khoa luan, tieu luan8 of 102 Tai lieu, luan van9 of 102 -4- CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Khái niệm Ở quốc gia giới có phân chia tài sản thành động sản bất động sản Theo quan điểm Việt Nam bất động sản hiểu theo nghĩa bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Vậy: bất động sản tài sản khơng có khả di dời,bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai xác định vị trí địa lý đất 1.1.2 Phân loại bất động sản Bất động sản phân loại phổ biến theo hai cách sau Thứ nhất: Theo Bách khoa tồn thư mở bất động sản phân làm ba loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng Gồm bất động sản sau:  Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) Đây loại bất động sản chiếm tỷ trọng lớn giao dịch thị trường bất động sản  Bất động sản nhà xưởng công trình thương mại – dịch vụ  Bất động sản hạ tầng,bất động sản trụ sở làm việc… - Bất động sản không đầu tư xây dựng khoa luan, tieu luan9 of 102 Tai lieu, luan van10 of 102 -5-  Đất nông nghiệp  Đất nuôi trồng thủy sản  Đất làm muối  Đất  Đất chưa sử dụng - Bất động sản đặc biệt: cơng trình bảo tồn quốc gia; di sản văn hóa vật thể; nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo; nghĩa trang… Thứ hai: Theo quan điểm Việt Nam, bất động sản bao gồm loại sau: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai - Tài sản gắn liền với nhà ỏ cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai 1.1.3 Đặc trưng bất động sản Bất động sản tài sản ngồi đặc điểm chung loại tài sản khác bất động sản có số đặc điểm riêng biệt sau - Độ co giãn cung theo giá bất động sản (phản ánh giá hàng hóa bất động sản tăng giảm lượng cung loại hàng hóa thị trường khơng thích ứng kịp thời) lý sau: + Quỹ đất đai có giới hạn muốn tăng lượng cung ứng lên khó khăn + Quy hoạch nhà nước Đây dược xem yếu tố nhiều vướng mắc khiến thị trường BĐS gặp phải số khó khăn tiến hành giao dịch Nhưng bên cạnh việc quy hoạch đất đai gắn liền với dự án đầu tư, cơng trình cơng cộng khác tạo điều kiện làm “nóng” thị trường + Các quy định, sách quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; quy định chiều cao, diện tích đất xây dựng, ranh lộ giới… - Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: bất động sản tài sản có giá trị cao giao dịch mua bán phải tốn nhiều thời gian, chi phí nhằm khoa luan, tieu luan10 of 102 Tai lieu, luan van74 of 102 - 69 - 3.2.4.Xây dựng phòng thẩm định phòng quản lý rủi ro vững mạnh Hiện nay, việc khó khăn lớn cán tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản việc thẩm định giá bất động sản xác, làm sở để xét duyệt cho vay Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá ngân hàng lại thường cán tín dụng thực hiện, thân cán tín dụng lại bị hạn chế trình độ thẩm định, họ khơng đào tạo chuyên môn lĩnh vực này, lại cịn bị hạn chế nguồn thơng tin bất động sản thị trường, việc định giá bất động sản hiệu quả, dễ rủi ro nhiều thời gian Chính thế, để nâng cao hiệu tín dụng bất động sản, ngân hàng cần thành lập phòng thẩm định để định giá bất động sản cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu Để thực hoạt động thẩm định có hiệu cần phải tách biệt chức định cho vay với thẩm định tín dụng, chức thẩm định tín dụng định giá tài sản đảm bảo Khơng để lãnh đạo phịng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm thành phần biểu cho vay hội đồng tín dụng để đảm bảo tính khách quan 3.2.5 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân Đây vấn đề quan trọng hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng nói riêng để giảm thiểu rủi ro Song song với việc khơng ngừng nâng cao trình độ, chất lượng đội ngũ nhân sự, ngân hàng thương mại cần có chế độ đãi ngộ hợp lý nhằm thu hút nguồn nhân lực có chất lượng cao giữ chân đội ngũ nhân giỏi có Tuy nhiên cần phải đưa quy định cụ thể, rõ ràng, gắn trách nhiệm, lợi ích nhân viên với hoạt động tín dụng ngân hàng nhằm nâng cao tinh thần đóng góp đội ngũ lãnh đạo toàn thể nhân viên Trong khoa luan, tieu luan74 of 102 Tai lieu, luan van75 of 102 - 70 - trình bổ nhiệm vị trí lãnh đạo Hội sở, Sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch phải xem xét cách cẩn trọng Những yếu tố cần quan tâm thực cơng việc là: lực, thành tích cơng tác, kinh nghiệm phẩm chất đạo đức 3.2.6 Xây dựng hồn thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội Trong giai đoạn cạnh tranh ngày gay gắt hệ thống NHTM nay, ngân hàng cần khẩn trương xây dựng , hoàn thiện đưa vào vận hành sở tiếp thu, tận dụng kinh nghiệm ngân hàng trước điều kiện thể ngân hàng Đối với NHTM vận hành quy trình xếp hạng tín dụng nội cần phải bước loại bỏ thiếu sót quy trình Tránh tư tưởng lách luật, khai thác hạn chế quy trình vay quan trọng hóa q mức quy trình mà bỏ qua nhiệm vụ quan trọng khác Hiện nay, Việt Nam, cán tín dụng ngân hàng thường trực tiếp thẩm định thông tin liên quan khách hàng Các thông tin điền vào biểu mẫu theo tiêu định trước Theo đó, cán tín dụng cho điểm tiêu Tổng số điểm khách hàng đối chiếu với thang điểm có sẵn ngân hàng để xác định nhóm tín dụng… Quy trình xử lý nhiều thời gian Đó chưa kể việc xếp hạng tín dụng đơi cịn thiếu xác, phụ thuộc vào lực cảm tính nhân viên tín dụng, nên dễ dẫn đến rủi ro Vì ngân hàng vận dụng cơng nghệ đại, tự động hóa việc phân loại tín dụngÁp dụng cơng nghệ ngồi việc giúp ngân hàng rút ngắn thời gian, tăng độ tin cậy tín dụng, cịn giúp ngân hàng tạo cảm giác thỏa mãn cho khách hàng Khi xây dựng quy trình xếp hạng tín dụng nội khách hàng ngân hàng cần trang bị đầy đủ hệ thống thông tin liệu khách hàng nguồn nhân lực để đánh giá, xếp hạng khách hàng, phân loại nợ, trích lập dự phịng xác kịp thời, đồng thời phải ý tới yếu tố sau: khoa luan, tieu luan75 of 102 Tai lieu, luan van76 of 102 - 71 -  Đánh giá cụ thể khả tài trả nợ khách hàngThơng thường, tiêu đưa vào phân tích, xếp hạng bao gồm tiêu tài bảng tổng kết tài sản bảng kết hoạt động kinh doanh tính đến thời điểm 31/12 hàng năm doanh nghiệp; tiêu quan hệ tín dụng ngân hàng, gồm tổng dư nợ ngân hàng, danh sách tổ chức tín dụng quan hệ, diễn biến dư nợ kỳ, khả trả nợ, dư nợ nguồn vốn chủ sở hữu, cố toán tiền vay ngân hàng (lịch sử vay nợ ngân hàng doanh nghiệp thời hạn năm liên tục trở trước tính từ năm xếp hạng); tiêu phi tài thời gian hoạt động doanh nghiệp, mặt hàng sản xuất - kinh doanh, thị trường tiêu thụ  Thực xác việc đánh giá xếp hạng khách hàng nhằm có biện pháp quản lý chất luợng tín dụng phù hợp  Đảm bảo tất khách hàng giống quản lý giống từ khâu thẩm định, xét duyệt, cấp tín dụng đến quy trình đánh giá, xếp hạng phân loại nợ  Thông tin đánh giá xác khả tài trả nợ khách hàng theo dõi, bổ sung cập nhật năm lần nhằm kịp thời điều chỉnh xác kết phân loại nợ có biện pháp theo dõi kịp thời khách hàng suy giảm khả trả nợ 3.3 Đối với nhà kinh doanh Bất động sản Thứ nhất, điều kiện thị trường BĐS “khát” vốn nay, chủ dự án, doanh nghiệp thực dự án bất động sản cần tăng cường huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm (các chủ đầu tư hộ, chủ đầu tư thứ cấp), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hồn thiện móng cơng trình theo tiêu chuẩn quy định Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để huy động tiền ứng trước từ nhà đầu tư tiềm (đối với dự án phân lơ bán phải khoa luan, tieu luan76 of 102 Tai lieu, luan van77 of 102 - 72 - làm xong hạ tầng huy động vốn, dự án xây nhà phải xong hạ tầng phần móng huy động vốn, huy động vốn phải theo tiến độ cơng trình) Hiện nguồn tiền từ nhà đầu tư tiềm lớn chưa khai thác tận dụng Huy động nguồn lực tài tiền tệ thơng qua giải pháp tái chấp, phát hành trái phiếu, phát hành cơng cụ tài để huy động vốn cho thị trường bất động sản Giải pháp cần có phối hợp nhà nước, doanh nghiệp nhà đầu tư tiềm Kênh huy động có tiềm lớn thời điểm chưa có khung pháp lý cho vận hành thực tiễn nên cần có phối hợp bên hữu quan Thứ hai, tái cấu danh mục đầu tư Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thầu lại dự án dạng nhà thầu phụ nhượng lại dự án, liên doanh, liên kết Trong bối cảnh nay, việc tái cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm cơng trình, quay vịng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên thị trường bất động sản giải pháp cần thiết để tạo bước đột phá phát triển thị trường bất động sản Thứ ba, rút ngắn thời gian thực dự án Theo thống kê Bộ Xây Dựng nguyên nhân làm chậm trễ, kéo dài thủ tục thực dự án có 60% chế thủ tục, đó, chiếm 30% lỗi máy cơng quyền, cịn lại 40% lỗi doanh nghiệp Chính vậy, thân doanh nghiệp phải tự ý thức vai trị việc đẩy nhanh tiến độ thực dự án để tăng tốc độ chu chuyển vốn Thứ tư, tiết kiệm chi tiêu, sáng tạo tìm tòi nguyên, vật liệu thay thế; ứng dụng khoa học, công nghệ tăng suất lao động, qua góp phần giảm thiểu chi phí hạ giá thành sản phẩm khoa luan, tieu luan77 of 102 Tai lieu, luan van78 of 102 - 73 - Thứ năm, chuyên nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản như: nhân lực, sách marketing, dịch vụ kèm… 3.4 Đối với quan nhà nước 3.4.1 Về chế sách thị trường BĐS Năm 2010, nhiều khả kinh tế vượt qua giai đoạn điều chỉnh tăng trưởng trở lại Cung với kinh tế, thị trường bất động sản dự báo la phục hồi Để thị trường phục hồi vững cần phải tiến hành đồng nhiều sách, kể đến số giải pháp sách quan trọng: Một nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản Cho dù thời điểm nhanh, chậm tùy điều kiện tình hình Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đăng ký Chỉ đăng ký, bất động sản có giá trị phải sinh Một gia trị phải sinh việc tạo nguồn vốn Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; cơng khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản Hai nghiên cứu, ban hành luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hệ thống ngân hàng tai trợ cách lành mạnh cho thị trường cần phải có hệ thống chấp thứ cấp mạnh quản lý tốt khoa luan, tieu luan78 of 102 Tai lieu, luan van79 of 102 - 74 - Ba nghiên cứu, ban hành luật quỹ tiết kiệm bất động sản Về bản, đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản thiếu vốn Vi vậy, quỹ tiết kiệm bất động sản cầu nối trung gian ngân hàng, công ty kinh doanh bất động sản nhóm người cụ thể Điều quan trọng để mơ hình thành cơng hệ thống ngân hang lành mạnh, hệ thống công ty kinh doanh bất động sản lành mạnh nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm kinh tế Bốn nghiên cứu, ban hành luật loại hình quỹ đầu tư bất động sản Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản Đây loại hình quỹ thành công nhiều quốc gia, đặc biệt từ năm đầu kỷ XX trở lại Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản Tuy nhiên, có quỹ tín thác hình thành Vi vậy, năm tới, với việc trưởng thành kinh tế, việc đời văn pháp luật cần thiết để quỹ đầu tư tín thác bất động sản hoạt động Năm nghiên cứu, ban hành văn pháp luật trái phiếu bất động sản Việc phát hành trái phiếu bất động sản manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành văn pháp quy vấn đề sớm hay muộn cần thiết để mở luồng tài cho thị trường Hướng triển khai Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Tài thơng tư liên cho thí điểm, nhân lên diện rộng ban hành sách Sáu nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch Hiện có nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành Luật Quy hoạch phát triển đô thị ban hành; Luật Quy hoạch sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường đề xuất nghiên cứu Bộ luật Đất đai; Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội ban hành Vì khoa luan, tieu luan79 of 102 Tai lieu, luan van80 of 102 - 75 - vậy, cần thống quy hoạch vào mối Mà điều thống trước hết thực thống mặt luật pháp Bảy nghiên cứu ban hành luật thông tin bất động sản để xây dựng số liên quan đến thị trường Triển khai tính thử số giá nhà Bước đầu tính thử, chỉnh sửa theo điều kiện Việt Nam, sau mở rộng, tinh cho nước, vùng, tỉnh, chí huyện quận, phường xã Căn vào kinh nghiệm thị trường hàng hóa dịch vụ, vào đặc điểm hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản đặc điểm thông tin giao dịch bất động sản thời gian tới, cần xây dựng việc tính tốn tiêu đánh giá thị trường bất động sản Trong bối cảnh thị trường nay, việc xây dựng số thị trường bất động sản mức độ hẹp thực Tám hình thành quan đủ tầm quản lý thị trường bất động sản Lĩnh vực không đơn ngành kinh tế kỹ thuật nên cần số quan nhà nước đồng thời theo dõi quản lý Tuy vậy, cần có quan đầu mối quản lý cấp nhà nước Hiện Bộ Xây dựng quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước Tuy nhiên, quan quản lý thực tế đặt đơn vị cấp cục Điều gây nên bất cập phạm vi tầm quản lý Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban Chứng khốn nhà nước để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng cục Quản lý đất đai Vi vậy, cần quan đủ tầm để quản lý thị trường bất động sản Chín tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách, ) Vì vậy, cần có nhiều khoa trường đại học, mà trước hết đặt trường kinh tế có chức chuyên môn đạo tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngành bất động sản khoa luan, tieu luan80 of 102 Tai lieu, luan van81 of 102 - 76 - Khuyến khích thành lập hội mơi giới BĐS với quy định pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, đảm bảo cho hội vào hoạt động đủ sức đào thải nhà môi giới hoạt động không đàng hoàng Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, chưa có quy định để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) vay quy định việc xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước giao đất trước chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản 3.4.2 Tạo điều kiện cho nguồn vốn thị trường BĐS Vấn đề vốn đầu tư coi toán nan giải thị trường bất động sản nhà đầu tư tham gia kinh doanh lĩnh vực sách tín dụng chưa thể mở Ngồi mức lãi suất cao, ngân hàng tiếp tục thắt chặt nguồn vốn kinh doanh bất động sản khiến nhiều đối tượng đầu tư khách hàng khó tiếp cận" Bất động sản lĩnh vực đòi hỏi phải có nguồn vốn trung dài hạn vững mạnh, kế hoạch tài ổn định Tuy nhiên, thực tế nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ứng khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn "nóng" có thời hạn năm) đổ vào thị trường bất động sản, chí có giai đoạn, nguồn vốn cịn lấn át nguồn vốn trung dài hạn việc chi phối vận động thị trường bất động sản, gây sốt nóng thị trường khoa luan, tieu luan81 of 102 Tai lieu, luan van82 of 102 - 77 - Để đảm bảo nguồn vốn ổn định hiệu cho lĩnh vực BĐS cần phải thực giải pháp sau:  Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn kêu gọi đầu tư vào bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước vào bất động sản để đảm bảo tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ… Đặc biệt, quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngồi, thành lập cơng ty phát triển quỹ đất dảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống với nhà đầu tư mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội… Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký với quan chức ngân hàng thương mại đảm nhận  Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Đây mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mau lại khoản nợ chứng khốn đảm bảo bất động sản… khoa luan, tieu luan82 of 102 Tai lieu, luan van83 of 102 - 78 - Chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư  Minh bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị trường  Với hình thức huy động vốn từ dân cư, phổ biến hoạt động huy động góp vốn từ người mua bất động sản Tuy nhiên, chế quan hệ vay vốn dân trách nhiệm bên chủ dự án giao dịch hình thức không rõ ràng, dễ gây niềm tin cho người góp vốn Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn Nhà nước phải xây dựng khung khổ pháp lý hoàn thiện, cho người góp vốn pháp luật bảo hộ có loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có cơng chứng, chứng khốn hóa cơng trình qua sàn giao dịch thức  Thực thi sách tài tiền tệ cần linh hoạt, chặt gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư DN tham gia thị trường  Bên cạnh đó, Nhà nước cần bổ sung, sửa đổi số chế sách tài - tiền tệ liên quan tới thị trường bất động sản để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, tạm hoãn thu thuế thu nhập cá nhân mua bán bất động sản; quy định huy động vốn trình triển khai dự án bất động sản, quy định cho vay kinh doanh bất động sản dựa chấp  Sớm ban hành quy định cho phép chủ đầu tư dự án nhà phép bán tối đa 20% số hộ qua sàn giao dịch bất động sản, giúp chủ đầu tư thêm nguồn vốn thực dự án, tăng nhanh nguồn cung cho thị trường  Cho phép chấp bất động sản ngân hàng nước để tận dụng lãi suất cho vay thấp, thường từ 4-5%/năm với tín dụng bất động sản khoa luan, tieu luan83 of 102 Tai lieu, luan van84 of 102 - 79 - 3.4.3 Giải pháp kiểm sốt rủi ro tín dụng BĐS Ngân hàng nhà nước Đối với kinh doanh bất động sản, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt làm thị trường đóng băng, nhiều nhà đầu tư thua lỗ, khả chi trả, gây ảnh hưởng tiêu cực đến ngân hàng thương mại Tuy nhiên, tính chất phức tạp khoản cho vay bất động sản nên Ngân hàng nhà nước cần có biện pháp đặc biệt nhằm kiểm sốt thích hợp Một số biện pháp đề xuất là: Biện pháp truyền thống mà Ngân hàng nhà nước cần tăng cuờng thắt chặt hệ thống theo dõi, tra, giám sát, quản lý rủi ro ngân hàng thương mại, xử lý nhanh chóng dấu hiệu rủi ro Trích lập hệ số rủi ro với cho vay lĩnh vực bất động sản tuỳ theo đặc điểm loại dự án, loại tài sản đảm bảo, quy định tỷ lệ dư nợ bất động sản tối đa tổng dư nợ Với biện pháp này, Ngân hàng thương mại tự kinh doanh giới hạn rủi ro cho phép Tăng cường quản lý khoản trích lập dự phịng rủi ro tổ chức tín dụng, khoản cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản nhằm tạo điều kiện hình thành quỹ dự phịng cho hoạt động tín dụng cách tập trung kịp thời Nâng cao hiệu hoạt động CIC, kịp thời cập nhật thơng tin tình hình tài chính, quan hệ tín dụng, hoạt động kinh doanh cá nhân, tổ chức Minh bạch hóa thơng tin qui trình xếp hạng tín dụng khách hàng CIC Hỗ trợ ngân hàng thương mại xây dựng qui trình xếp hạng tín dụng nội bộ, thêm sở để định cho vay ngăn ngừa rủi ro Về chế tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cần tập trung ban hành hệ thống văn mang tính chất khung pháp lý chung tổng hợp tất quy định loại hình hoạt động tín dụng Không nên quy định chi tiết thuộc nghiệp vụ kinhdoanh Tổ khoa luan, tieu luan84 of 102 Tai lieu, luan van85 of 102 - 80 - chức tín dụng để hạn chế việc can thiệp sâu không phù hợp với chế thị trường tạo chủ động cho Tổ chức tín dụng kinh doanh tín dụng Chính sách tín dụng Ngân hàng Nhà nước phải sở, định hướng cho Tổ chức tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cấu huy động nguồn vốn đầu tư tín dụng cho kinh tế Trong điều hành sách tín dụng, cần nghiên cứu tiến tới tách bạch chức quan chủ quản với chức giám sát, kiểm tra đảm bảo an tồn tín dụng an toàn hệ thống Ngân hàng Nhà nước Tiếp tục ban hành văn quy định nhằm đảm bảo an tồn cho nghiệp vụ tín dụng bất động sản quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất tài sản đảm bảo hình thành tương lai) Sử dụng linh hoạt công cụ quản lý lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thơng tin tín dụng, xử phạt tài để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh hệ thống ngân hàng hướng, an toàn hiệu quả, từ tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng nhằm mục tiêu sách tiền tệ Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm soát, trách nhiệm dân xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo luật để Tổ chức tín dụng thực 3.5 Định hướng nghiên cứu sách nhằm kiểm sốt rủi ro tín dụng BĐS Những giải pháp thực đến mục đích cuối kiểm sốt tốt rủi ro hoạt động tín dụng BĐS đồng thời phát triển ổn định thị trường BĐS Tuy nhiên hàng loạt giải pháp số định hướng nghiên cứu có xem xét tới tính hữu dụng tính khả thi đề xuất là: - Thiết kế phát triển sở liệu thống kê cho thị trường bất động sản phục vụ nhu cầu công tác quản lý, điều tiết thị trường nghiên cứu, đánh giá, dự báo tác động sách liên quan tới bất động sản khoa luan, tieu luan85 of 102 Tai lieu, luan van86 of 102 - 81 - - Bất động sản cần kèm hệ thống sản phẩm định chế quản lý tín dụng liên quan bất động sản, dạng tổ chức Finnie Mae, Freddie Mac… - Việc tính điểm tín dụng chắn phải cải thiện với hệ thống ngân hàng thương mại, làm sở để xây dựng giới thiệu với công chúng tiêu dùng nhiều loại sản phẩm tài linh hoạt đa dạng Chứng khốn hóa tài sản có nguồn gốc bất động sản xu hướng sử dụng khơng thể tránh khỏi tạo khoản Tính chất liên thông thị trường bất động sản - vốn - tiền tệ hình thành chế lây lan khuếch tán nhanh chóng hiệu ứng biến động Do vậy, cần sớm nghiên cứu kỹ thuật xử lý rủi ro tìm hiểu cơng cụ tài phù hợp với điều kiện mức độ phát triển Việt Nam khoa luan, tieu luan86 of 102 Tai lieu, luan van87 of 102 - 82 - KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng BĐS hoạt động mang lại rủi ro cao mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng đóng góp quan trọng vào việc phát triển thị trường nhà đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nước nói chung, qua góp phần phát triển kinh tế - xã hội Vì vậy, cần phải có giám sát chặt chẽ hệ thống văn bản, pháp luật hoàn thiện; quan tâm tới cung – cầu thị trường BĐS nhằm tránh xảy tình trạng phát triển q “nóng” dẫn đến phá vỡ giá trị thực thị trường Công tác tra, kiểm tra lĩnh vực ngân hàng NHNN NHTM cần tăng cường; phối hợp chặt chẽ Bộ, ngành quan chức năng, từ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS Về phía NHTM, để nâng cao hiệu tín dụng lĩnh vực có rủi cao vấn đề quan trọng hàng đầu cần phải có đầy đủ thơng tin xét duyệt hồ sơ cho vay, tài sản giá trị tài sản chấp khách hàng Đồng thời cần phải quan tâm đến yếu tố người hành vi xử lý khoản tín dụng nhằm thu hồi khoản nợ vay thời hạn Như vậy, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS NHTM địa bàn không trách nhiệm thân NHTM mà cần phải có phối hợp chặt chẽ từ nhiều phía khác Với vai trị ngày quan trọng kinh tế, hoạt động tín dụng ngân hàng ổn định, bền vững thị trường BĐS cịn vấn đề quan tâm, tìm hiểu thời gian tới khoa luan, tieu luan87 of 102 Tai lieu, luan van88 of 102 - 83 - TÀI LIỆU THAM KHẢO Các báo cáo Ngân hàng nhà nước Việt Nam – chi nhánh Hồ Chí Minh từ đầu năm 2007 đến 6/2010 Edward W.Reed Pb.D,” Ngân hàng thương mại”, NXB Thống kê năm 2007 TS Thái Bá Cẩn, “Thị trường bất động sản – vấn đề lý luận thực tiễn” PGS.TS Phan Thị Cúc, “Đầu tư kinh doanh bất động sản”, NXB Thống kê 2008 T.S Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam”, NXB Khoa học-Kỹ thuật Hà Nội Lê Duy Khánh, “Những rủi ro từ việc nhận chấp BĐS giải pháp phịng ngừa”, Tạp chí ngân hàng số 15 tháng – 2009 Nguyễn Thị Mỹ Linh, “Thị trường BĐS Việt Nam bối cảnh kiềm chế lạm phát”, Tạp chí thương mại số 38 năm 2009 Nguyễn Văn Đính, “Những yếu tố tác động tới thị trường BĐS”, Tạp chí thương mại số 17 năm 2010 Website: www.Landtoday.net “Các ngân hàng lại siết tín dụng bất động sản” 10 Website: www.diaoconline.vn, “Kiểm sốt chặt tín dụng BĐS” 11 Một số trang web khác số Ngân hàng thương mại www.saga.vn ; www.vneconomy.vn… khoa luan, tieu luan88 of 102 ... đề mang tính lý luận thị trường bất động sản tín dụng bất động sản đề tài tập trung giải vấn đề lớn: - Làm rõ vấn đề mặt lý luận bất động sản, thị trường bất động sản tín dụng bất động sản - Phân... trường BĐS tín dụng BĐS - Chương 2: Tình hình thực hoạt động tín dụng bất động sản NHTM thành phố Hồ Chí Minh - Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản NHTM... TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Khái niệm Ở quốc gia giới có phân chia tài sản thành động sản bất động sản Theo quan điểm Việt Nam bất động sản hiểu