Tài liệu Quản Trị Rủi Ro Trong Hoạt Động Tín Dụng Bất Động Sản Tại Ngân Hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

Tai lieu, luan van1 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG VĨNH HẠNH QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM (EXIMBANK) CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh - naêm 2011 khoa luan, tieu luan1 of 102 Tai lieu, luan van2 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ĐẶNG VĨNH HẠNH QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM (EXIMBANK) CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN TẤN LỘC TP Hồ Chí Minh - năm 2011 khoa luan, tieu luan2 of 102 Tai lieu, luan van3 of 102 LỜI CAM ĐOAN  Tôi Đặng Vĩnh Hạnh, xin cam đoan luận văn thạc sĩ kinh tế tơi nghiên cứu thực Các thông tin, số liệu sử dụng luận văn trung thực xác khoa luan, tieu luan3 of 102 Tai lieu, luan van4 of 102 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng biểu LỜI MỞ ĐẦU - 1 Tính cấp thiết đề tài - Mục đích nghiên cứu - Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Phƣơng pháp nghiên cứu - Những kết đạt đƣợc Luận văn - Nội dung kết cấu Luận văn .- CHƢƠNG - TỔNG QUAN VỀ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN - 1.1 Tín dụng ngân hàng - 1.1.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng - 1.1.2 Đặc điểm tín dụng ngân hàng - 1.1.3 Phân loại tín dụng ngân hàng .- 1.1.4 Vai trò tín dụng ngân hàng - 1.2 Tín dụng bất động sản - 1.2.1 Bất động sản - 1.2.1.1 Khái niệm - 1.2.1.2 Đặc điểm bất động sản .- 1.2.2 Thị trƣờng bất động sản - 1.2.2.1 Khái niệm - - khoa luan, tieu luan4 of 102 Tai lieu, luan van5 of 102 1.2.2.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản - 1.2.2.3 Vai trò thị trƣờng bất động sản - 10 1.2.3 Tín dụng bất động sản .- 10 1.2.3.1 Khái niệm tín dụng bất động sản - 10 1.2.3.2 Đặc điểm tín dụng bất động sản - 11 1.2.3.3 Vai trị tín dụng bất động sản - 11 1.2.3.4 Các sản phẩm tín dụng bất động sản .- 12 1.2.3.5 Phƣơng thức cấp tín dụng bất động sản .- 13 1.3 Rủi ro tín dụng bất động sản - 13 1.3.1 Khái niệm rủi ro tín dụng bất động sản - 13 1.3.2 Phân loại rủi ro tín dụng bất động sản - 13 1.3.3 Đặc điểm rủi ro tín dụng bất động sản - 14 1.3.4 Nguyên nhân gây rủi ro tín dụng bất động sản - 15 1.3.4.1 Nguyên nhân khách quan - 15 1.3.4.2 Nguyên nhân chủ quan - 16 1.3.5 Dấu hiệu nhận biết rủi ro tín dụng bất động sản - 18 1.4 Quản trị rủi ro tín dụng bất động sản - 18 1.4.1 Khái niệm quản trị rủi ro tín dụng bất động sản - 18 1.4.2 Sự cần thiết quản trị rủi ro tín dụng bất động sản - 19 1.4.3 Nội dung quản trị rủi ro tín dụng bất động sản - 19 1.4.4 Đo lƣờng rủi ro tín dụng bất động sản .- 20 1.4.4.1 Phân tích định tính rủi ro tín dụng bất động sản - 20 1.4.4.2 Mô hình lƣợng hóa rủi ro tín dụng bất động sản - 21 1.4.4.3 Những để xác định rủi ro tín dụng bất động sản .- 21 KẾT LUẬN CHƢƠNG - 23 CHƢƠNG - 24 THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM - 24 2.1 Thực trạng tín dụng bất động sản NHTM - 24 - khoa luan, tieu luan5 of 102 Tai lieu, luan van6 of 102 2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản Eximbank .- 25 2.2.1 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam 25 2.2.1.1 Giới thiệu Ngân hàng Eximbank: - 25 2.2.1.2 Cơ cấu tổ chức Eximbank: - 27 2.2.1.3 Cơ cấu nguồn nhân lực Eximbank - 29 2.2.1.4 Hoạt động kinh doanh Eximbank - 29 2.2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản Eximbank - 35 2.2.2.1 Các sản phẩm tín dụng bất động sản Eximbank - 35 2.2.2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản Eximbank .- 39 2.3 Thực trạng rủi ro tín dụng bất động sản Eximbank - 41 2.4 Thực trạng quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Eximbank .- 43 2.4.1 Bộ máy tổ chức quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Eximbank 43 2.4.2 Chính sách quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Eximbank - 44 2.4.3 Quy trình quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Eximbank - 45 2.4.3.1 Quy trình cấp tín dụng bất động sản Eximbank - 45 2.4.3.2 Quy trình quản lý rủi ro tín dụng bất động sản - 51 2.4.3.3 Quản lý nợ xấu, theo dõi nợ xử lý rủi ro tín dụng bất động sản 52 2.4.4 Chính sách bảo đảm tiền vay - 53 2.5 Những mặt tích cực hạn chế quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Eximbank nguyên nhân rủi ro tín dụng bất động sản - 53 2.5.1 Những mặt tích cực - 53 2.5.2 Những hạn chế quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Eximbank .- 54 2.5.2.1 Về biện pháp quản trị .- 54 2.5.2.2 Về nội dung quản trị .- 54 2.5.2.3 Về sách quản trị - 55 - khoa luan, tieu luan6 of 102 Tai lieu, luan van7 of 102 2.5.3 Nguyên nhân rủi ro tín dụng bất động sản - 56 2.5.3.1 Từ phía Ngân hàng - 56 2.5.3.2 Từ phía NHNN - 56 KẾT LUẬN CHƢƠNG - 57 CHƢƠNG - 58 MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI EXIMBANK - 58 3.1 Định hƣớng phát triển Eximbank năm 2011 định hƣớng chiến lƣợc đến năm 2020 - 58 3.2 Các nhóm giải pháp - 60 3.2.1 Giải pháp ngƣời - 60 3.2.2 Giải pháp công nghệ - 61 3.2.3 Giải pháp quản trị rủi ro tín dụng bất động sản - 62 3.2.3.1 Xây dựng sách tín dụng hiệu - 62 3.2.3.2 Xây dựng quy trình tín dụng chặt chẽ, phù hợp - 65 3.2.3.3 Giám sát thực quy trình tín dụng - 68 3.2.3.4 Giải pháp hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản - 68 3.2.4 Một số giải pháp khác - 80 3.2.4.1 Chun mơn hóa phịng ban cơng tác quản trị rủi ro tín dụng bất động sản - 80 3.2.4.2 Định kỳ đánh giá chất lƣợng tín dụng bất động sản cấu lại nợ81 3.3 Một số kiến nghị - 83 3.3.1 Đối với Chính phủ - 83 3.3.2 Đối với NHNN .- 84 KẾT LUẬN CHƢƠNG - 85 KẾT LUẬN - 86 - khoa luan, tieu luan7 of 102 Tai lieu, luan van8 of 102 DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT NHNN Ngân Hàng Nhà Nước NHTM Ngân Hàng Thương Mại TMCP Thương Mại Cổ Phần TCTD Tổ Chức Tín Dụng CBTD Cán tín dụng CIC Trung tâm thơng tin tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm SMBC Sumo Mitsui Banking Corporation Korebank Phần mềm hệ thống Core banking Eximbank Eximbank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam NĐ Nghị định QĐ Quyết định CP Chính phủ UBND Ủy ban nhân dân TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh CMND Chứng minh nhân dân USD Đồng đô la Mỹ VND Đồng Việt Nam ĐVT Đơn vị tính HĐTD Hợp đồng tín dụng khoa luan, tieu luan8 of 102 Tai lieu, luan van9 of 102 DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC BẢNG SỐ LIỆU Bảng 2.1: Cơ cấu nguồn vốn huy động Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………………….29 Bảng 2.2: Cơ cấu dư nợ tín dụng Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………………… 32 Bảng 2.3: Tỷ trọng dư nợ tín dụng Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………………….39 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp phân loại nợ Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………………….41 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Cơ cấu nhân lực Eximbank ……………….………………29 Biểu đồ 2.2: Biểu đồ thể nguồn vốn huy động Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………… 30 Biểu đồ 2.3: Biểu đồ thể dư nợ tín dụng Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011………………………………………………………………… 33 Biểu đồ 2.4: Biểu đồ thể tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản Eximbank………………………………………………………………… 39 Biểu đồ 2.5: Biểu đồ thể tỷ lệ nợ xấu Eximbank giai đoạn 2009 – 06T2011…………………………………………………………………….42 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Eximbank ………………………………….27 Sơ đồ 2.2: Quy trình quản lý rủi ro tín dụng bất động sản………………….51 khoa luan, tieu luan9 of 102 Tai lieu, luan van10 of 102 Trang - - LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động tín dụng ngân hàng hoạt động kinh doanh đem lại nguồn thu nhập cho ngân hàng thương mại, bên cạnh việc đem lại nguồn thu nhập cho ngân hàng hoạt động tín dụng cịn chứa đựng rủi ro tiềm ẩn làm tổn hại đến nguồn vốn uy tín ngân hàng công tác quản lý rủi ro tín dụng bị lỏng lẻo thiếu tính chấp hành từ phía người trực tiếp hoạt động Cùng với phát triển nhanh q trình thị hóa, người dân tập trung khu đô thị, thành phố lớn Hà Nội TPHCM ngày nhiều làm cho nhu cầu nhà ở, mặt kinh doanh, văn phòng cho thuê,… tăng cao Do đó, bất động sản lĩnh vực có nhiều tiềm để ngân hàng gia tăng lợi nhuận Hiện nay, tín dụng bất động sản sản phẩm chiếm tỷ trọng tương đối lớn, khoảng 70 – 75% tổng dư nợ tín dụng cá nhân chiếm 10% tổng dư nợ NHTM Tuy nhiên, việc thị trường bất động sản Việt Nam chưa thực phát triển lành mạnh, bền vững, thường xuyên biến động với việc chạy đua cấp tín dụng bất động sản ngân hàng làm cho sản phẩm tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, quản trị rủi ro tín dụng bất động sản hoạt động thiếu nhằm hạn chế rủi ro khoản vay bất động sản, nâng cao chất lượng tín dụng cho ngân hàng Đối với Eximbank, tín dụng bất động sản sản phẩm chủ lực Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể tổng dư nợ xấu Eximbank Đó lý đề tài: “QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM (EXIMBANK)” lựa chọn nhằm phân tích, đánh giá thực trạng rủi ro tín dụng bất động sản quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Qua đề xuất số giải pháp kiến nghị quản trị rủi ro tín dụng bất động sản nhằm nâng cao hiệu lĩnh vực tín dụng bất động sản khoa luan, tieu luan10 of 102 Tai lieu, luan van84 of 102 Trang - 75 - Xây dựng hệ thống thơng tin tín dụng hiệu Thơng tin ln yếu tố đóng vai trị quan trọng tín dụng, thơng tin nhiều q trình định tín dụng xác Vì việc hồn thiện hệ thống thơng tin tín dụng đóng vai trị quan trọng Đây trung tâm lưu trữ liệu, thông tin khách hàng ngân hàng để làm cho việc phân tích định tín dụng Cần trọng nâng cao chất lượng thơng tin, thơng tin phải có tính dự báo, phản ánh tình hình kinh tế xã hội, mơi trường ngành, môi trường pháp lý, đặc điểm kinh doanh khách hàng, Cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn để có so sánh, sàng lọc thơng tin hỗ trợ q trình phân tích tín dụng tốt Bên cạnh đó, cần hồn thiện hệ thống thơng tin tín dụng theo nội dung sau:  Ngân hàng cần hợp tác, liên kết, thiết lập mối quan hệ với TCTD khác việc chia sẻ thông tin khách hàng, đặc biệt khách hàng lớn, có quan hệ với nhiều TCTD, kết nối kho liệu chung ngân hàng để trao đổi thơng tin xác hỗ trợ q trình phân tích thẩm định tín dụng  Thường xuyên cập nhật thông tin trung tâm CIC, việc cung cấp trung thực thông tin lên CIC ngân hàng để làm cho chất lượng thông tin tồn hệ thống ngày xác hơn, minh bạch  Qui định kiểm tra định hình sử dụng vốn vay khách hàng Các thơng tin cần cập nhật tình hình tài khách hàng, hoạt động kinh doanh; dư nợ khách hàng; trạng tài sản đảm bảo tiền vay; tình hình hoạt động bên bảo lãnh (nếu có); dư nợ khác…  Thường xuyên cập nhật, bổ sung văn luật liên quan đến hoạt động tín dụng, thay đổi sản phẩm tín dụng, sách, quy trình cẩm nang tín dụng vào hệ thống kịp thời nhằm nâng cao kiến thức nghiệp vụ chuyên môn cung cấp thông tin hữu ích cho toàn hệ thống khoa luan, tieu luan84 of 102 Tai lieu, luan van85 of 102 Trang - 76 - Phịng ngừa rủi ro tín dụng: Phịng ngừa rủi ro tín dụng bất động sản cách sử dụng năm cách thức sau:  Phân tán rủi ro Việc tập trung vào lĩnh vực, ngành nghề tiềm ẩn rủi ro lớn lĩnh vực gặp khó khăn ngân hàng chịu tác động khơng nhỏ Do đó, để hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản, Eximbank cần sử dụng biện pháp phân tán rủi ro đa dạng hóa phương thức cho vay đa dạng hóa đối tượng khách hàng Phân tán rủi ro tín dụng nguyên tắc để hạn chế rủi ro tín dụng Để phân tán rủi ro tín dụng cần tiến hành biện pháp sau:  Đa dạng hóa phương thức cho vay: cần đẩy mạnh hình thức cấp tín dụng bất động sản tại, thực thêm hình thức cấp tín dụng như: Cho vay đồng tài trợ, tài trợ dự án, tín dụng hạn mức, bảo lãnh,… đồng tài trợ phương thức hiệu để phân tán rủi ro tín dụng bất động sản  Đa dạng hóa đối tượng khách hàng: cho vay nhiều loại khách hàng, khơng nên tập trung vào nhóm khách hàng lớn tăng rủi ro cho Eximbank  Mua bảo hiểm cho khoản vay bất động sản, nhằm giảm tổn thất tín dụng, rủi ro xảy có phần bồi thường từ cơng ty bảo hiểm  Bán rủi ro: Tức thực bán khoản nợ tín dụng bất động sản thấy khoản vay có vấn đề cho cơng ty mua bán nợ nhằm chuyển giao rủi ro tín dụng bất động sản cho công ty  Bảo hiểm tín dụng Để phịng ngừa rủi ro tín dụng bất động sản, ngân hàng cần phối hợp với cơng ty bảo hiểm để mua bảo hiểm tín dụng cho khách hàng mà người thụ hưởng ngân hàng Hiện việc kết hợp ngân hàng bảo hiểm để đưa sản phẩm bảo hiểm, có bảo hiểm tín dụng cịn mẻ Việt Nam Tuy nhiên, việc ngân hàng chịu áp lực đối mặt với nợ xấu, nợ q hạn, rủi ro tín dụng, địi hỏi phải có hợp tác với công ty bảo hiểm nhằm phân tán rủi ro, tạo hội bán chéo sản phẩm, tăng thêm thu nhập cho ngân hàng khoa luan, tieu luan85 of 102 Tai lieu, luan van86 of 102 Trang - 77 công ty bảo hiểm Hơn tín dụng bất động sản sản phẩm tín dụng rủi ro cao, thời gian dài, quy mô lớn, nên việc mua bảo hiểm cho khoản vay điều cần thiết giúp hạn chế rủi ro tín dụng cho ngân hàng Sản phẩm bảo hiểm tín dụng bất động sản bao gồm: Bảo hiểm tài sản đảm bảo giúp bảo vệ khách hàng gặp mát, tổn thất tài sản như: Bị bão lũ, cháy nổ, hỏa hoạn, hư hỏng thiết bị… hay bảo hiểm trách nhiệm trả nợ khách hàng khách hàng không may gặp rủi ro tử vong thương tật toàn vĩnh viễn nguyên nhân trước thời hạn đáo hạn nợ vay, bảo hiểm rủi ro quyền sở hữu tài sản…  Chuyển giao rủi ro Để phòng ngừa rủi ro tín dụng bất động sản, Eximbank nên bán khoản tín dụng bất động sản có dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro cao cho đối tác mua rủi ro tín dụng nhằm chuyển giao rủi ro tín dụng bất động sản Đây biện pháp nhằm giảm gánh nặng nợ xấu cho ngân hàng, nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản Việc bán rủi ro tín dụng bất động sản cho đối tác khác thực thơng qua hợp đồng hốn đổi rủi ro tín dụng Hợp đồng thỏa thuận bên bán bên mua nhằm trao đổi rủi ro tín dụng hai bên Ngồi ra, Eximbank thành lập công ty Quản lý nợ khai thác tài sản hoạt động tiếp nhận quản lý khoản nợ, khai thác có hiệu tài sản bảo đảm nhằm giảm gánh nặng nợ xấu cho Eximbank với nhiều biện pháp thích hợp như: cải tạo, sửa chữa, cho thuê, khai thác kinh doanh, góp vốn liên doanh tài sản để thu hồi nợ; cấu lại nợ tồn đọng nhiều biện pháp chuyển đổi nợ thành vốn góp…Bên cạnh đó, cơng ty thực mua, bán khoản nợ TCTD công ty quản lý nợ khai thác tài sản khác theo quy định pháp luật  Cho vay Đồng tài trợ (hay cho vay hợp vốn) Tín dụng bất động sản loại hình tín dụng trung dài hạn, có quy mơ vốn lớn, đặc biệt dự án đầu tư bất động sản Do đó, để phịng ngừa rủi ro tín khoa luan, tieu luan86 of 102 Tai lieu, luan van87 of 102 Trang - 78 dụng xảy ra, Eximbank nên hợp tác với ngân hàng khác vay đồng tài trợ dự án nhằm phân tán rủi ro tín dụng Mức độ rủi ro tương đương với tỷ lệ vốn tham gia vào dự án, giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Đồng tài trợ phương thức hữu hiệu giúp ngân hàng phân tán rủi ro tín dụng bất động sản, khơng cần phải tập trung lượng vốn lớn vào dự án bất động sản Để thực dự án cho vay đồng tài trợ, điểm cần ý chế chiến lược ngân hàng cho vay đồng tài trợ ngân hàng chịu trách nhiệm làm ngân hàng đầu mối Các ngân hàng tham gia đồng tài trợ vốn phải tuân thủ theo Quyết định 286/2002/QĐ – NHNN NHNN ban hành ngày 03/04/2002 Quyết định 886/2003/QĐ – NHNN NHNN ban hành ngày 11/08/2003 quy chế cho vay đồng tài trợ TCTD  Tài sản đảm bảo Việc cấp tín dụng ngân hàng dựa sở tin cậy ngân hàng khách hàng Tuy nhiên, tình trạng thơng tin bất cân xứng thị trường tài Việt Nam chưa hoàn thiện; ngân hàng lại khó xác định uy tín, tài sản vơ hình khách hàng nên rủi ro tín dụng điều không tránh khỏi Hơn nữa, bất động sản tài sản có giá trị lớn nên quy mơ khoản vay tín dụng bất động sản lớn Do để giảm thiểu rủi ro, ngân hàng sử dụng hình thức đảm bảo tín dụng tài sản, mà chủ yếu bất động sản để làm biện pháp phòng thủ cuối nhằm giảm bớt tổn thất cho ngân hàng người vay lý khơng tốn nợ cho ngân hàng làm động lực thúc đẩy khách hàng thực nghĩa vụ trả nợ Cần quy định rõ ràng, cụ thể danh mục tài sản sử dụng làm đảm bảo tiền vay, tiêu chuẩn TSĐB Trong trình thẩm định TSĐB, cán thẩm định phải đặc biệt ý đến tiêu chuẩn TSĐB Cụ thể, tài sản đảm bảo tiền vay phải đáp ứng năm tiêu chuẩn sau:  Về pháp lý: Tài sản phải chắn sở hữu người vay  Về giá cả: Ngân hàng phải biết xác giá tài sản, tài sản có giá khơng rõ ràng khơng nhận Ngồi ra, Phịng thẩm định giá phải định giá khoa luan, tieu luan87 of 102 Tai lieu, luan van88 of 102 Trang - 79 xác giá trị tài sản làm TSĐB thời điểm khách hàng vay  Tài sản phải có thị trường tiêu thụ: Nếu tài sản đánh giá giá trị rủi ro xảy ra, ngân hàng khơng thể bán khơng có thị trường tiêu thụ tức tính khoản tài sản nguy hiểm cho vấn đề thu hồi nợ Do đó, q trình thẩm định tài sản, cán định giá thẩm định tài sản phải xác định tài sản có tính khoản tốt chấp nhận làm tài sản đảm bảo tiền vay  Cùng với tài sản, ngân hàng phải nhận văn chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng nắm giữ suốt thời hạn vay Sau lý hợp đồng tín dụng, ngân hàng tiến hành giải chấp, trả lại hồ sơ, giấy tờ tài sản cho khách hàng  Tài sản sử dụng đảm bảo tiền vay phải tài sản không bị pháp luật nước CHXHCN Việt Nam cấm Ngồi ra, TSĐB tín dụng bất động sản chủ yếu bất động sản nên công tác giám sát, tái xét định giá lại tài sản đảm bảo cần thiết Giá trị thị trường bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố, nên tăng giảm nhanh chóng, việc định kỳ định giá lại giá trị TSĐB giúp ngân hàng xác định giá trị thực bất động sản đảm bảo tiền vay để tiến hành định gia hạn nợ vay, ân hạn nợ vay cho hợp lý Việc cập nhật giá trị TSĐB kịp thời giúp ngân hàng phản ánh giá trị tài sản, tính khoản tài sản đồng thời đảm bảo số tiền trích lập dự phịng cụ thể xác nhằm hạn chế rủi ro xảy - Tăng cƣờng cơng tác quản trị khoản: Tín dụng bất động sản loại hình tín dụng trung dài hạn, thường 15 20 năm hoàn trả khoản vay Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường nguồn vốn trung dài hạn Mặt khác, NHTM Việt Nam lại chủ yếu huy động nguồn vốn tiền gửi ngắn hạn khách hàng Do đó, để hạn chế rủi ro khoản chênh lệch kỳ hạn rủi ro chênh lệch lãi suất, khoa luan, tieu luan88 of 102 Tai lieu, luan van89 of 102 Trang - 80 Eximbank cần tăng cường biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường để tạo nguồn vốn cho tín dụng bất động sản; cân đối nguồn vốn huy động nguồn vốn cho vay đồng thời trích lập dự phịng rủi ro theo quy định NHNN để tránh rủi ro nợ xấu Hơn nữa, việc cho vay mua bất động sản từ dự án kinh doanh bất động sản dùng bất động sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo tiền vay tiềm ẩn rủi ro lớn khoản Vì địi hỏi Eximbank phải có biện pháp ràng buộc sản phẩm cho vay để tránh rủi ro khoản xảy thị trường lắng xuống 3.2.4 Một số giải pháp khác 3.2.4.1 Chun mơn hóa phịng ban cơng tác quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Để tiến tới mơ hình ngân hàng đại, phù hợp với xu hội nhập, Eximbank cần có phân công chức năng, nhiệm vụ rõ ràng phòng ban, tăng cường vai trò phịng ban liên quan đến cơng tác quản trị rủi ro tín dụng bất động sản nhằm giám sát, quản lý rủi ro tín dụng nói chung tín dụng bất động sản nói riêng ngày tốt hơn, chất lượng tín dụng nâng cao Cụ thể:  Đối với phịng Quản lý rủi ro tín dụng:  Xây dựng quy trình cấp tín dụng thống khoa học  Duy trì quy trình giám sát đo lường rủi ro tín dụng hợp lý  Bảo đảm kiểm sốt chặt chẽ rủi ro tín dụng  Thu hút khách hàng dự án tín dụng tốt  Tham mưu, nghiên cứu xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng cho tồn hệ thống Eximbank  Tổ chức triển khai, đơn đốc giám sát việc thực sách quản lý rủi ro tín dụng tồn hệ thống Eximbank  Quản lý, đánh giá kiểm soát rủi ro tín dụng hệ thống khoa luan, tieu luan89 of 102 Tai lieu, luan van90 of 102 Trang - 81 Eximbank  Đối với phòng Pháp chế tuân thủ: Trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, việc đảm bảo hoạt động kinh doanh doanh nghiệp pháp luật, phòng tránh rủi ro pháp lý kinh doanh vô quan trọng Ngân hàng doanh nghiệp đặc biệt nên vai trò cố vấn pháp lý phòng Pháp chế tuân thủ đóng vai trị quan trọng Do cần phát huy vai trò phận Pháp chế tuân thủ với chức nhiệm vụ sau:  Thực tham mưu mặt pháp lý kinh doanh ngân hàng  Soạn thảo loại văn hoạt động ngân hàng  Tham mưu chế độ sách, tham gia tuyển dụng, kỷ luật…  Tham gia bảo vệ quyền lợi ngân hàng việc tố tụng giải tranh chấp Tòa án, Trọng tài kinh tế quan khác nước sở pháp luật  Đối với phịng Kiểm tra kiểm sốt nội bộ:  Thực kiểm tra, rà soát, đánh giá độc lập, khách quan hệ thống kiểm tra, kiểm soát nội bộ; hệ thống nhận dạng quản lý rủi ro; phương pháp đánh giá vốn; hệ thống thơng tin báo cáo tài thơng tin quản lý; quy trình, quy định nội ngân hàng  Tăng cường kiểm tra, giám sát khách hàng có nợ xấu định kỳ báo cáo cho ban điểu hành ban quản trị để có hướng xử lý kịp thời  Đối với phịng Xử lý nợ: Phối hợp với phòng quản lý rủi ro tín dụng, phịng kiểm sốt nội bộ, phịng pháp chế tuân thủ để có biện pháp xử lý nợ hạn, nợ xấu cách triệt để nhằm hạn chế rủi ro tín dụng mức thấp 3.2.4.2 Định kỳ đánh giá chất lƣợng tín dụng bất động sản cấu lại nợ Ngân hàng nên thường xuyên tiến hành đánh giá lại khoản tín dụng bất động sản nhằm đánh giá chất lượng khoản vay kiểm sốt rủi ro tín dụng bất động khoa luan, tieu luan90 of 102 Tai lieu, luan van91 of 102 Trang - 82 sản, nâng cao chất lượng quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Các vấn đề cần đánh giá là:  Đối tượng khách hàng cá nhân, hộ kinh doanh cá thể, doanh nghiệp…  Mức độ ổn định nguồn thu nhập trả nợ (từ lương, từ tiền kinh doanh, từ nguồn thu khác…)  Lịch sử trả nợ khách hàng  Quan hệ tín dụng khách hàng với TCTD khác  Định giá lại tài sản đảm bảo, so sánh với dư nợ vay để có sách điều chỉnh kịp thời giá trị tài sản đảm bảo bị giảm giá so với ban đầu  Khả tài khách hàng Sau đánh giá khoản tín dụng bất động sản, ngân hàng nên tiến hành xếp, phân loại khoản vay theo nhóm như: Nhóm khách hàng mua nhà để chấp tài sản khác, nhóm khách hàng mua nhà dùng ngơi nhà làm tài sản đảm bảo tiền vay, nhóm khách hàng vay để trang trải cho nhu cầu sửa chữa, xây dựng nhà ở, nhóm khách hàng mua bất động sản với mục đích thương mại, cho phù hợp để có giải pháp quản trị rủi ro tín dụng bất động sản phù hợp hiệu Một số biện pháp để xử lý khoản vay là:  Cơ cấu lại đối tượng cho vay: Ngân hàng nên phân chia nhóm khách hàng có nhu cầu khác bất động sản để có sách điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, thời gian ân hạn, lãi suất cho vay hợp lý, phù hợp nhu cầu khách hàng  Gia hạn nợ vay: Biện pháp áp dụng cho số khách hàng có uy tín trả nợ, quan hệ tín dụng lâu năm với ngân hàng, gia hạn nợ vay làm cho rủi ro nợ hạn ngân hàng gia tăng, ngân hàng phải trích lập dự phịng nhiều hơn, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh ngân hàng  Xử lý khoản nợ khơng có khả tốn: Khi khoản nợ khả tốn ngân hàng buộc phải sử dụng biện pháp để xử lý nợ vay Khi tiến hành đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo, giá trị tài sản không đủ đảm bảo khoản vay yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản chấp khoa luan, tieu luan91 of 102 Tai lieu, luan van92 of 102 Trang - 83 khơng bắt buộc ngân hàng phải xử lý tài sản đảm bảo nợ vay, vấn đề phức tạp Do ngân hàng nên liên kết với công ty mua bán nợ, công ty bất động sản để bán lại khoản tín dụng bất động sản có vấn đề 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Đối với Chính phủ Đất đai sở hữu toàn dân chịu quản lý Nhà nước, thị trường bất động sản chịu tác động trực tiếp sách pháp luật Nhà nước Tuy nhiên thời gian qua thị trường bất động sản nước ta chưa thực phát triển lành mạnh, bền vững Những người có nhu cầu nhà thực người có thu nhập thấp trung bình, dự án bất động sản lại phần lớn trọng đến đối tượng có thu nhập cao xã hội Cung cầu thường xuyên cân đối Thị trường biến động thường xuyên, từ trạng thái “đóng băng” chuyển sang trạng thái “sốt nóng”, gây hệ lụy xấu cho kinh tế Do cần có chế sách cụ thể, hiệu điều hành thị trường bất động sản, cần hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, tránh tình trạng lúc phát triển ạt, tự phát, thiếu tính minh bạch Ngồi để giảm bớt khó khăn tài cho doanh nghiệp, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng nhà nước nên có dự báo thị trường có sách phù hợp tránh lúc lại thắt chặt, hạn chế cho vay, không giải ngân dự án bất động sản dang dở Bên cạnh đó, Chính phủ nên có giải pháp để tạo nguồn vốn huy động cho lĩnh vực bất động sản sau:  Chứng khốn hóa khoản vay bất động sản: Chứng khốn hóa bất động sản việc kết hợp hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết phải nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn Việc chứng khốn hóa khoản vay bất động sản khoa luan, tieu luan92 of 102 Tai lieu, luan van93 of 102 Trang - 84 giúp thu hút lượng tiền nhàn rỗi lớn từ dân cư Tuy nhiên phải kiểm tra, giám sát kỹ hoạt động này, tránh tình trạng khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ năm 2007 mà phần chứng khốn hóa khoản vay bất động sản  Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản: Đây mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu người khác vay tiền, mua lại khoản nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản  Thu hút vốn đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản: Hoàn thiện môi trường pháp lý, chế tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản Ngồi cần ban hành sách quản lý thị trường bất động sản theo chế thị trường, giá phải thị trường định, tránh tình trạng có chế hai nay: Giá nhà, đất UBND tỉnh, thành phố công bố giá thị trường định, chênh lệch giá theo chế lớn, không phản ánh giá thị trường với thơng tin thiếu tính minh bạch, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực nhà Thị trường bất động sản thị trường tảng kinh tế Do việc phát triển lành mạnh bền vững thị trường thu hút dự án đầu tư nhà có chất lượng, hiệu làm cho kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đáp ứng nhu cầu nhà người dân 3.3.2 Đối với NHNN Ngân hàng nhà nước xem xét xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản chi tiết khoản mục như: vay xây dựng khu thị; vay xây dựng văn phịng, cao ốc cho thuê; vay xây dựng để chuyển nhượng trung tâm thương mại; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất bồi thường giải phóng mặt bằng, khởi cơng dự án khoa luan, tieu luan93 of 102 Tai lieu, luan van94 of 102 Trang - 85 mới… để tạo điều kiện cho ngân hàng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững NHNN cần ban hành quy chế chung cấp tín dụng bất động sản để NHTM áp dụng thống toàn hệ thống nhằm hạn chế rủi ro tín dụng bất động sản Đồng thời cần tăng cường công tác tra, giám sát lĩnh vực tín dụng bất động sản NHTM để tránh khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản NHNN cần có dự báo thị trường bất động sản, đưa sách phù hợp, kịp thời nhằm hướng dẫn, định hướng cho NHTM thực theo vai trị điều tiết vĩ mơ NHNN Tháo gỡ vướng mắc cho vay ngân hàng kinh doanh bất động sản Ngoài ra, NHNN cần hoàn thiện trung tâm thông tin CIC Hiện Việt Nam, CIC trung tâm cung cấp thơng tín dụng NHNN cho NHTM, nhiên nhiều thông tin khách hàng chưa trung tâm cập nhật cách thường xuyên, chất lượng thông tin chưa đáp ứng yêu cầu NHTM, thơng tin cung cấp cịn hạn chế, chưa đa dạng NHNN cần nghiên cứu cho áp dụng mơ hình cơng ty xếp hạng tín nhiệm độc lập cơng ty xếp hạng tín nhiệm tiếng Standard & Poor’s để hỗ trợ NHTM hoạt động cung cấp thơng tin, xếp hạng tín nhiệm khách hàng KẾT LUẬN CHƢƠNG Trên sở phân tích thực trạng tín dụng bất động sản quản trị rủi ro tín dụng bất động sản chương 2, chương đưa nhóm giải pháp để quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Eximbank, bao gồm nhóm giải pháp người, cơng nghệ, quản trị rủi ro tín dụng bất động sản nghiệp vụ, quy trình Ngồi chương cịn có số kiến nghị Chính phủ NHNN nhằm hồn thiện mơi trường pháp lý, tăng cường kiểm tra giám sát khoản tín dụng bất động sản khoa luan, tieu luan94 of 102 Tai lieu, luan van95 of 102 Trang - 86 - KẾT LUẬN Trên sở vận dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu, lý thuyết học chương trình đào tạo bậc cao học - Trường đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh vào điều kiện thực tế Việt Nam, Luận văn thực nội dung sau đây: Thứ nhất, phân tích nội dung quản trị rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản ngân hàng quản trị rủi ro tín dụng bất động sản Thứ hai, phân tích đánh giá thực trạng rủi ro tín dụng bất động sản Eximbank, từ tìm hạn chế, tồn số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động thời gian đến Eximbank Qua nội dung phân tích, ta thấy quản trị rủi ro tín dụng bất động sản có vai trị quan trọng ngân hàng Tín dụng bất động sản sản phẩm tín dụng phổ biến danh mục tín dụng ngân hàng nay, sản phẩm tiềm ẩn nhiều rủi ro chịu tác động yếu tố thị trường, thời gian vay vốn dài, có quy mơ lớn Để hạn chế rủi ro nợ hạn tín dụng bất động mối quan tâm hàng đầu ngân hàng có ý nghĩa to lớn an tồn hệ thống Luận văn mong góp phần nhỏ bé vào việc đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản trị rủi ro tín dụng bất động Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Luận văn hoàn thành với giảng dạy tận tình tập thể giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, hướng dẫn đầy tâm huyết TS Trần Tấn Lộc Luận văn thực với tìm tịi cố gắng tối đa, trình độ thời gian có hạn nên khơng tránh khỏi sai sót Rất mong quý thầy cô Hội đồng TS Trần Tấn Lộc cảm thông cho ý kiến để thân nâng cao kỹ nghiên cứu thời gian đến Xin chân thành cám ơn! khoa luan, tieu luan95 of 102 Tai lieu, luan van96 of 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách tham khảo:  Peter S Rose (1998) Quản trị ngân hàng thương mại Hà Nội: NXB Tài  TS Hồ Diệu (2003) Quản trị ngân hàng TP Hồ Chí Minh: NXB Thống kê  TS Hồ Diệu (2001) Tín dụng ngân hàng TP Hồ Chí Minh: NXB Thống kê  PGS.TS Nguyễn Văn Tiến (2005) Quản trị rủi ro kinh doanh ngân hàng TP Hồ Chí Minh: NXB Thống kê  ThS Bùi Diệu Anh, TS Hồ Diệu, TS Lê Thị Hiệp Thương (2008) Nghiệp vụ tín dụng ngân hàng TP Hồ Chí Minh: NXB Phương Đơng  PGS.TS Bùi Kim Yến (2008) Thị trường tài chính, thị trường chứng khốn TP Hồ Chí Minh: NXB Thống kê  TS Nguyễn Minh Kiều (2009) Nghiệp vụ ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh: NXB Thống kê  PGS.TS Lê Văn Tề, PGS.TS Ngô Hướng, TS Đỗ Linh Hiệp, TS Hồ Diệu, TS Lê Thẩm Dương (2007) Nghiệp vụ ngân hàng thương mại (Tái lần thứ 4) TP Hồ Chí Minh: NXB Thống kê Văn luật:  Quyết định 1059/EIB-TGĐ/07 Tổng Giám đốc NH TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam ban hành ngày 13/09/2007 quy định “Tiêu chuẩn cán thuộc phận tín dụng Eximbank”  Quyết định 1263/2008/EIB/QĐ-TGĐ Tổng Giám đốc NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam ban hành ngày 28/10/2008 quy định “Hệ thống xếp hạng tín dụng nội Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam”  Quyết định 1635/2010/EIB/QĐ-TGĐ Tổng Giám đốc NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam ban hành ngày 20/09/2010 quy định “Cho vay liên khoa luan, tieu luan96 of 102 Tai lieu, luan van97 of 102 quan đến bất động sản Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam”  Quyết định 200/2011/EIB/QĐ-HĐQT Chủ Tịch Hội Đồng Quản Trị NHTMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam ban hành ngày 09/06/2011 quy định “Cấp tín dụng, quản lý tiền vay để đảm bảo việc sử dụng vốn vay mục đích Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam”  Văn quy phạm pháp luật, Nghị 11/NQ-CP Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 24/02/2011 “Những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội”  Văn quy phạm pháp luật, Chỉ thị 01/CT-NHNN Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 01/03/2011 “Thực giải pháp tiền tệ hoạt động ngân hàng nhằm kiểm sốt lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ”  Văn quy phạm pháp luật, Quyết định số 1627/2001/QĐ – NHNN Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 31/12/2001 quy định “Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng”  Văn quy phạm pháp luật, Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 Quốc Hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 16/06/2010  Văn quy phạm pháp luật, Thông tư 13/2010/TT-NHNN Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 20/05/2010 quy định “Các tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng” thông tư 19/2010/TT - NHNN sửa đổi ngày 27/09/2010  Văn quy phạm pháp luật, Quyết định số 493/2005/QĐ – NHNN Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 22/04/2005 quy định “Phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng” định bổ sung 18/2007/QĐ – NHNN ngày 25/04/2007  Văn quy phạm pháp luật, Quyết định số 286/2002/QĐ – NHNN Ngân khoa luan, tieu luan97 of 102 Tai lieu, luan van98 of 102 hàng nhà nước Việt Nam ban hành ngày 03/04/2002 quy định “Quy chế đồng tài trợ tổ chức tín dụng” định bổ sung số 886/2003/QĐ – NHNN ngày 11/08/2003  Văn quy phạm pháp luật, Quyết định 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 23/06/2010 quy định “Chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở” thông tư 16/2010/TT-BXD Bộ xây dựng ban hành ngày 01/09/2010 việc “Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung định 71/2010/NĐ-CP” Tài liệu Internet:  http://www.sbv.gov.vn  http://www.eximbank.com.vn  http://www.vneconomy.vn  http://www.cafef.vn  http://www.vnexpress.net  http://www.thuvienphapluat.com  http://www.saga.vn khoa luan, tieu luan98 of 102 ... hóa vấn đề tín dụng ngân hàng, tín dụng bất động sản, rủi ro tín dụng bất động sản quản trị rủi ro tín dụng bất động sản ngân hàng  Phân tích thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản Eximbank... QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 2.1 Thực trạng tín dụng bất động sản NHTM Tín dụng bất động sản sản phẩm chiếm tỷ trọng lớn cấu cho vay ngân hàng. .. thu nhập cho ngân hàng Trong hoạt động tín dụng ngân hàng tín dụng bất động sản sản phẩm tín dụng chiếm dư nợ lớn tổng dư nợ tín dụng ngân hàng nhu cầu bất động sản lớn giá trị bất động sản đảm