Tài sản là vấn đề đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Thuật ngữ “tài sản” được hiểu là của cải của con người. “Của cải” là một khái niệm luôn luôn biến đổi với sự phát hiển về quan niệm giá trị vật chất. Và trên thực tế tài sản cũng tồn tại ở rất nhiều dạng khác nhau, vô cũng phong phú và đa dạng.
A MỞ ĐẦU Tài sản vấn đề đề trung tâm, cốt lõi quan hệ xã hội nói chung quan hệ pháp luật nói riêng Thuật ngữ “tài sản” hiểu cải người “Của cải” khái niệm luôn biến đổi với phát hiển quan niệm giá trị vật chất Và thực tế tài sản tồn nhiều dạng khác nhau, vô phong phú đa dạng Tuy nhiên, loại tài sản lại có đặc tính khác nên cần thiết phải có chế pháp lí điều chỉnh riêng Chính vậy, việc phân loại tài sản cần thiết khơng có ý nghĩa hoạt động lập pháp mà cịn có ý nghĩa lớn thực tiễn áp dụng pháp luật Trong quy định pháp luật hay thực tế, tài sản sản pần loại theo nhiều cách khác Song, cách phân loại phổ biến pháp luật hầu phân chia tài sản thành động sản bất động sản Cách phân loại áp dụng cho tất nguồn cải Theo cách phân loại này, người ta thường xác định rõ loại tài sản bất động sản, dùng phương pháp loại trừ để quy đinh tất tài sản lại động sản B NỘI DUNG I Khái niệm động sản, bất động sản Điều 174 BLDS năm 2005 quy đinh: “ Bất động sản động sản: Bẩt động sản tài sản bao gồm: a Đất đai b Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đẩt đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c Các tài sản khác gắn liền với đẩt đai; d Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản ” Cũng giống nhu định nghĩa tài sản, BLDS sử dụng phuơng pháp liệt kê để định nghĩa bất động sản Căn vào quy định đất đai tài sản gắn liền với đất đai nhu nhà, cơng hình xây dựng, cối, tài ngun đuợc coi bất động sản Nhu vậy, đất đai đứng đầu danh mục tài sản đuợc xác định bất động sản, đồng thời để xác định tài sản khác bất đống sản Bởi theo khái niêm hên, đặc trung để xác định bất động sản khác truớc tiên thuộc tính “gắn liền với đất đai” tài sản Tuy nhiên, pháp liệt kê mở khơng liệt kê khép kín nhu điều 163, BLDS 2005 Theo Điều 163 BLDS 2005 “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” Nhu vậy, bất động sản khác vật quyền tài sản, chúng gắn liền với đất đai Vật bất động sản theo BLDS bao gồm nhà, cơng trình xây dựng gắn với đất đai, tài sản khác gắn với đất đai, tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng Tuy nhiên, chua cho giải thích thức khái niệm “gắn với đất đai”, dẫn đến cách hiểu khác mức độ gắn liền với đất đai nhu coi bất động sản Ví dụ hoa lợi từ cối (hoa quả) coi bất động sản hay động sản? Những nhà tạm, cầu tạm, chuồng trại chăn ni nhỏ lẻ, có coi bất động sản hay khơng? Như vậy, coi vật khơng cố định vị trí đất (bàn ghề, tàu, xe ) động sản, vật không đất sinh (gia súc, gia cầm ) vật tách rời khỏi mặt đất (vụ mùa thu hoạch, khoáng sản khai thác ) động sản Nói đến quyền tài sản, quyền tài sản động sản bất động sản Những quyền tài sản gắn với đất đai thường coi bất động sản Theo quy định Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất bất động sản II Một sế vấn đề lí luận động sản bất động sản: Cách phân loại tài sản thành động sản bất động sản cách phân loại chủ yếu dựa vào đặc tính vật lí tài sản di dời hay không Cách phân loại tiêu chí mà hầu hết pháp luật nước hên giới áp dụng việc xác lập, thực giao dịch liên quan đến hai loại tài sản khác cần phải có quy phạm điều chỉnh riêng loại Theo pháp luật dân Việt Nam, việc phân chia tài sản thành động sản bất động sản có nhiều ý nghĩa Sau số vấn đề lí luận động sản bất động sản Xác lập thủ tục đăng kí động sản bất động sản Quyền sở hữu tài sản quyền bản, quan họng Khi quyền sở hữu thuộc chủ thể chủ thể có quyền tun bố với người khác sở hữu tài sản Cịn chủ thể khác phải tơn họng quyền sở hữu chủ thể đó, vi pham quyền kể luật dân có loạt quy định để bảo quyền chủ sở hữu Để người biết quyền sở hữu phải có chế cơng khai quyền Theo quy định pháp luật hành Việt Nam thủ tục đăng kí tài sản, Điều 167 BLDS 2005 quy định: “Quyền sở hữu đổi với bất động sản đăng kí theo quy định luật pháp luật đăng kí bất động sản Quyền sở hữu đổi với động sản đăng kỉ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác ” Nhu vậy, đổi với động sản: chiếm hữu cách biểu thị công khai quyền sở hữu Tuy nhiên tài sản có giá trị (nhu phuơng tiên giao thông: oto, xe máy, tàu biển ) có chế độ đăng kí (và để nhà nuớc quản lí nhàu đảm bảo an tồn giao thơng nguồn nguy hiểm cao độ) Đổi với bất động sản: đăng kí biện pháp công khai quyền bất động sản Xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu động sản bất động sản Theo điều 168 BLDS 2005 quy định: “1 Việc chuyển quyền sở hữ đổi với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quỷ định khác Việc chuyển quyền sở hữu đổi với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác ” Theo quy định điều việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng lí quyền sở hữu, trừ truờng họp pháp luật có quy định khác Nhu vậy, đăng kí điều kiện làm phát sinh hiệu lực chuyển dịch quyền sở hữu quyền khác bất động sản (ví dụ nhu quyền sử đụng đất), khơng có đăng kí chuyển dich quyền khơng có hiệu lực Đối với động sản, theo quy định khoản Điều 168 BLDS, việc chuyển quyền sở hữu động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản đuợc chuyển giao, trừ truờng hợp pháp luật có quy định khác Nếu coi việc chiếm hữu công khai cách biểu thị quyền sở hữu động sản thời điểm việc chuyển quyền sở hữu động sản coi thời điểm động sản đuợc chuyển giao, nguời sở hữu chiếm hữu động sản Xác định xác lập quyền sở hữu Quyền sở hữu quan hệ pháp luật dấn sở hữu Do đó, giống nhu quan hệ pháp luật dân khác, quyền sở hữu phát sinh phải dựa pháp lí định Nó xuất có kiện thực tế mà BLDS có quy định ý nghĩa pháp lí kiện Căn xác lập quyền sở hữu kiện pháp lí pháp luật quy định mà xuất kiện quyền sở hữu chủ thể tài sản đuợc phát sinh Việc xác định xác lập quyền sở hữu có ý nghĩa pháp lí vơ quan trọng, pháp luật công nhận bảo vệ quyền chủ sở hữu quyền đuợc xác lập pháp luật quy định Việc xác lập quyền sở hữu đuợc khái quát điều 170 BLDS đuợc coi quyền sở hữu họp pháp Việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản có ý nghĩa lớn việc xác lập quyền sở hữu tài sản Trong số xác lập quyền sở hữu, chất tài sản có ý nghĩa định, có khác lớn tài sản động sản bất động sản Ý nghĩa thể qua số điều luật sau * Khoản 2, Điều 236 BLDS quy định: “Khi người sáp nhập tài sản động sản người khác vào tài sản động sản mình, biết phải biết tài sản khơng phải không đồng ỷ chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có quyền sau đây: a) Yêu cầu người sáp nhập tài sản giao tài sản cho tốn cho người sáp nhập giả trị tài sản người đó; b) Yêu cầu người sáp nhập tài sản toán giả trị phần tài sản bồi thường thiệt hại, không nhận tài sản Khi người sáp nhập tài sản động sản người khác vào tài sản bất động sản mình, biết phải biết tài sản khơng phải khơng đồng ỷ chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập tài sản tốn giá trị phần tài sản bồi thường thiệt hại ” Khi xem xét đến vấn đề sáp nhập, trước hết phải xét đến tài sản trước sáp nhập Tài sản đem sáp nhập động sản bất động sản, loại có ý nghĩa riêng: Khi sáp nhập động sản với động sản, tài sản sau sáp nhập động sản bất động sản (Ví dụ sáp nhập linh kiện xe máy tạo thành xe máy hoàn chỉnh, sáp nhập vật liệu xây dựng thành nhà ) Khi sáp nhập bất động sản với nhau, tài sản sau sáp nhập luôn bất động sản Khi sáp nhập tài sản động sản với tài sản bất động sản, tài sản sau sáp nhập luôn bất động sản Việc xác định tài sản trước sáp nhập có ý nghĩa việc xác định vật sau sáp nhập Tài sản tạo thành thường tài sản kết họp giá trị sử dụng tài sản đem sáp nhập Xác định tài sản động sản hay bất động sản có ý nghĩa lớn việc xác định quyền sở hữu tài sản sau sáp nhập BLDS có quy định sáp nhập tài sản động sản với động sản, tài sản động sản với tài sản bất động sản Đối với trường hợp người đem sáp nhập tài sản động sản người khác với tài sản động sản mình, mà khơng có đồng ý họ, quyền sở hữu vật tạo thành thuộc chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập thuộc người sáp nhập, theo lựa chọn chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập Chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập yêu cầu người sáp nhập giao tài sản cho thành toán cho người sáp nhập phần giá trị tài sản người Nếu khơng nhận tài sản tạo thành, chủ sở hữu tài sản đem sáp nhập có quyền u cầu nguời sáp nhập tốn giá trị tài sản bồi thuờng thiệt hại Đối với truờng hợp sáp nhập tài sản động sản nguời khác vào tài sản bất động sản mình, chủ sở hữu (hoặc chủ sủ dụng) bất động sản biết phải biết động sản đem sát nhập khơng phải khơng đuợc đồng ý chủ sở hữu động sản bị sát nhập chủ sở hữu động sản bị sát nhập có quyền yêu cầu nguời sát nhập toán giá trị phần tài sản bồi thuờng thiệt hại Trên thực tế, truờng họp xảy nhiều, chủ sở hữu động sản biết đuợc việc tài sản bị đem sáp nhập khó địi lại đuợc sau sáp nhập, bất động sản vật cịn động sản vật phụ, nên luật quy định nhu phù hợp với thực tế * Điều 239 Xác lập quyền sở hữu đối vói vật vơ chủ, vật không xác định chủ sở hữu quy định: “1 Vật vô chủ vật mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu đổi với vật Người phát vật vơ chủ động sản có quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật; vật phát bất động sản thuộc Nhà nước Người phát vật không xác định chủ sở hữu phải thông báo giao nộp cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn công an sở gần để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại Việc giao nộp phải lập biên bản, ghi rõ họ, tên, địa người giao nộp, người nhận, tình trạng, sổ lượng, khối lượng tài sản giao nộp Uỷ ban nhân dân công an sở nhận vật phải thông báo cho người phát kết xác định chủ sở hữu Trong trường hợp vật không xác định chủ sở hữu động sản sau năm, kể từ ngày thơng báo cơng khai, mà không xác định chủ sở hữu động sản thuộc sở hữu người phát theo quy định pháp luật; vật bất động sản sau năm năm, kể từ ngày thông báo công khai chưa xác định chủ sở hữu bất động sản thuộc Nhà nước; người phát hưởng khoản tiền thưởng theo quy định pháp luật ” Trong điều luật quy định xác lập quyền sở hữu vật vô chủ vật không xác định đuợc chủ sở hữu Đối với tài sản động sản hay tài sản bất động sản pháp luật có quy định riêng, khác rõ ràng tính chất hai loại tài sản Vật đuợc coi vật vô chủ biết chắn rằng, chủ sở hữu từ bỏ quyền sỏ hữu vật Sự từ bỏ quyền sở hữu đuợc chủ sở hữu thực lời tuyên bố (bằng văn hay miệng) hay hành vi cụ thể Vật vô chủ, vật không xác định đuợc chủ sở hữu động sản bất động sản Trong truờng họp nguời phát vật vô chủ động sản có quyền sở hữu vật đó, vật phát là bất động sản thuộc Nhà nuớc Nếu phát vật mà chua có để xác định chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu vật đó, vật đuợc coi vật không xác định đuợc chủ sở hữu Khi tìm vật khơng xác định đuợc chủ sở hữu mà sau thực đầy đủ thủ tục tìm chủ sở hữu mà khơng xác định đuợc chủ sở hữu tài sản đó, Bộ luật dân áp dụng thời hiệu để xác lập quyền sở hữu nhu sau: Nếu tài sản động sản thuộc sở hữu nguời phát sau năm kế từ ngày thông báo công khai Nếu tài sản bất động sản, sau năm năm kể từ ngày thơng báo cơng khai, bất động sản thuộc sở hữu nhà nuớc * Khoản Điều 247 xác lập quyền sở hữu theo thòi hiệu: “1 Người chiếm hữu, người lợi tài sản khơng có cử pháp luật tình, liên tục, cơng khai thời hạn mười năm động sản, ba mươi năm đổi với bất động sản trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định khoản Điều ” Tại khoản điều quy đinh xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu truờng hợp chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật, nhung tình, liên tục, công khai Đối với tài sản bị chiếm hữu với đặc điểm nêu việc chiếm hữu tài sản đuợc thực vịng muời năm động sản ba muơi năm bất động sản nguời chiếm hữu đuợc huởng lợi từ tài sản trở thành chủ sở hữu tài sản Xác định phương thức bảo vệ quyền sở hữu Bảo vệ quyền sở hữu đuợc hiểu biện pháp nhằm tác động pháp luật hành vi xử nguời qua bảo đảm cho chủ sở hữu, nguời chiếm hữu họp pháp thực quyền sở hữu tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền chiếm hữu Trong luật dân quy định phuơng pháp bảo vệ quyền sở hữu, phuơng thức phuơng thức kiện dân Các phuơng thức kiện dân có ý nghĩa lớn việc bảo vệ quyền nguời chủ sở hữu nguời chiếm hữu họp pháp Một số phuơng thức bảo vệ quyền sở hữu kiện đòi tài sản Khi xác định phuơng thức kiện dân đòi lại tài sản truờng họp tài sản thuộc chiếm hữu nguời chiếm hữu tình, với loại tài sản (động sản bất động sản) lại có điều kiện để chủ thể u cầu kiện địi lại tài sản khác Những điều kiện đuợc quy định Điều 257, 258 BLDS Điều 257 BLDS quy định: “Chủ sở hữu có quyền địi lại động sản khơng phải đăng kỉ quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình trường hợp người chiếm hữu tình có động sản thơng qua hợp đồng khơng có đền bù với người khơng có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng hợp đồng có đền bù chủ sở hữu có quyền địi lại động sản động sản bị lẩy cắp, bị mẩt trường hợp khác bị chiếm hữu ỷ chủ sở hữu Điều 258 BLDS quy định quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu bất động sản từ nguời chiếm hữu tình: “Chủ sở hữu địi lại động sản phải đăng kỷ quyền sở hữu bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu tình nhận tài sản thông qua bán đẩu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị huỷ, sửa” Điều 257 258 BLDS quy định quyền đòi lại động sản bất động sản từ nguời chiếm hữu tình Ta thấy khác tuơng đối lớn điều kiện để địi lại động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu với động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản Pháp luật quy định có khác nhu tính chất khác loại tài sản Đối với tài sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu khó xác định đuợc tài sản thuộc chúng khơng có dấu hiệu vật đặc định, vấn đề xuất phát tính chất tài sản động sản, nên dễ dàng di chuyển chúng từ nơi đến nơi khác (đối với tài sản vật) Đối với truờng hợp muốn địi lại tài sản động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu, chủ sở hữu phải có để xác định tài sản thuộc quyền sở hữu (chẳng hạn hố đơn mua bán tài sản có ghi số hiệu kí hiệu tài sản, dấu hiệu đặc trung tài sản ) Tài sản động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản pháp luật có quy định khác động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu loại tài sản thuờng tài sản có giá trị sử dụng lớn chúng đuợc đăng kí quyền sở hữu sử dụng nên dễ dàng xác định chủ sở hữu qua đăng kí Nhu nêu phần trên, việc đăng kí loại tài sản thể công khai quyền sở hữu, nên nguyên tăc, nguời đứng tến chứng nhận quyền sở hữu (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản quyền sử dụng đất) nguời đuợc pháp luật công nhận bảo vệ quyền sở hữu (quyền sử dụng) Từ tính chất khác biệt loại tài sản hên pháp luật quy định nhu sau quyền đòi lại tài sản từ nguời chiếm hữu tình Điều 257 quy định quyền địi lại động sản khơng phải đăng kí từ nguời chiếm hữu tình truờng họp nguời chiếm hữu tình có đuợc tài sản thơng qua họp đồng khơng có đến bù với nguời khơng có quyền đinh đoạt tài sản Ví dụ nguời chiếm hữu tình đuợc nguời khác tặng cho động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu, nhung nguời tặng lại khơng phải nguời có quyền định đoạt tài sản đó, nguời chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản Điều 257 BLDS quy định nguời chiếm hữu tình có đuợc động sản khơng phải đăng kí thơng qua họp đồng có đền bù với nguời khơng phải chủ sở hữu tài sản chủ sở hữu tài sản có quyền địi lại động sản khơng phải đăng kí động sản bị lấy cắp, bị trường họp bị chiếm hữu ngồi ý chí chủ sở hữu Ngoài trường họp nêu hên, chủ sở hữu khơng địi lại động sản khơng phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình Đối với tài sản động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản, quyền đòi lại loại tài sản chủ sở hữu từ người chiếm hữu tình quy định điều 258 BLDS Điều luật quy định, chủ sở hữu động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản có quyền địi lại tài sản từ người chiếm hữu tình trừ trường họp người chiếm hữu tình nhận tài sản thơng qua bán đấu giá giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau người khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị huỷ, sửa Như vậy, theo ngun tắc chủ sở hữu địi lại động sản bất động sản đứng tên họ giấy chứng nhận quyền sở hữu từ người chiếm hữu tình trừ trường họp luật định tài sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản người có tên giấy chứng nhận quyền sở hữu chủ sở hữu tài sản, pháp luật bảo vệ quyền lợi 5 Xác định chủ thể loại tài sản BLDS phân loại tài sản thành động sản bất động sản, loại tài sản, chủ thể lại có quyền khác Đối với động sản, chủ sở hữu nguời có quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng Nguời chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng cho nguời khác, chuyển số quyền cho nguời khác thông qua giao dịch dân Đối với bất động sản, với tính chất tài sản gắn liền với đất đai, khó di dời có giá trị sử dụng lớn, nên vấn đề chủ sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đuợc quy định rõ ràng khác so với động sản Đối với bất động sản đất đai, pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nuớc đại diện chủ sở hữu Nhung chủ thể sử dụng trực tiếp đất đai lại cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình , chủ thể khơng có quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng (Quy định Luật đất đai năm 2003, Điều 688 BLDS 2005 ) Đối với bất động sản đặc tính vật lí khó di dời nên việc thực quyền quyền sở hữu, sử dụng loại tài sản gặp hạn chế định Chính vậy, pháp luật ghi nhận cho chủ thể có quyền định tài sản nguời khác đề bất động sản khai thác đuợc cơng dụng cách tốt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đuợc quy định luật dân từ Điều 273 đến Điều 278 Điều 273 BLDS 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, nguời sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu nguời khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, nuớc, cấp khí ga, đuờng dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách họp lý, nhung phải đền bù, thoả thuận khác.” Nhu vậy, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề bao gồm: Quyền lối qua bất động sản liền kề (Điều 275) Quyền mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề (Điều 276) Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều277) Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác (Điều278) Quyền sử dụng hạn chế quyền liên quan khác với bất động sản liền kề xác lập theo thoả thuận theo quy định pháp luật (quy định Điều 274) Xác định địa điểm thực nghĩa vụ dân trường hợp bên khơng có thoả thuận Khoản Điều 284 BLDS 2005 quy định: “Trong trường hợp khơng có thoả thuận địa điểm thực nghĩa vụ dân xác định sau: a) Nơi có bất động sản, đổi tượng nghĩa vụ dân bất động sản; b) Nơi cư trú trụ sở bên có quyền, đổi tượng nghĩa vụ dân bất động sản Khi bên có quyền thay đổi nơi cư trú trụ sở phải báo cho bên có nghĩa vụ phải chịu chi phỉ tăng lên việc thay đổi nơi cư trú trụ sở, trừ trường hợp có thoả thuận khác ” Điều luật quy định địa điểm thực nghĩa vụ dân trường hợp bên khơng có thoả thuận Địa điểm thực nghĩa vụ dân khác trường họp đối tượng nghĩa vụ dấn động sản hay bất động sản Nếu bất động sản địa điểm thực nghĩa vụ nơi có bất động sản cịn động sản địa điếm thực nghĩa vụ nơi cư hú hụ sở bên có quyền Pháp luật quy định khác tính chất khó di dời bất động sản tính dễ di dời động sản 7 Xác định hình thức hợp đồng Họp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân (Điều 388) Bản chất họp đồng thoả thuận hai bên tham gia giao kết họp đồng Có nhiều loại hợp đồng dấn sự, loại họp đồng dân lại có quy định khác hình thức cụ thể loại Khi đối tuợng họp đồng dân loại tài sản khác quy định hình thức họp đồng khác Bởi, đối tuợng bất động sản, giá trị sử dụng lớn, dễ xảy hanh chấp, quy định hình thức họp đồng dân đối tuợng hợp đồng bất động sản thuờng quy định hình thức văn bản, đối tuợng họp đồng động sản lời nói văn Những quy định nhằm tạo điều kiện cho bên tham gia giao kết họp đồng dân thực dễ dàng, hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền lợi ích họp pháp cho bên Khi đối tuợng họp đồng dân bất động sản pháp luật thuờng quy định hình thức họp đồng dân hình thức văn Cụ thể số loại họp đồng sau: Hình thức họp đồng mua bán nhà ở, nhà bất động sản điển hình, pháp luật quy định cụ thể họp đồng mua bán nhà phải đuợc lập thành văn có chứng nhận công chứng chứng thức, trừ truờng họp pháp luật có quy đinh khác, (theo Điều 450 BLDS 2005) Pháp luật quy định bán đấu giá bất động sản việc bán đấu giá bất động sản phải đuợc lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực phải đuợc đăng kí, pháp luật quy định (Khoản Điều 459 BLDS 2005) Quy định hình thức họp đồng tặng cho bất động sản tặng cho bất động sản phải đuợc lập thành văn có cơng chứng, chứng thực phải đăng ký, theo quy định pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu (theo Khoản Điều 467 BLDS 2005) Quy định hình thức họp đồng thuê nhà ở: Họp đồng thuê nhà phải đuợc lập thành văn bản, thời hạn th từ sáu tháng trở lên phải có công chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường họp pháp luật có quy định khác (Điều 492 BLDS 2005) Xấc định thời hạn, thời hiệu thủ tục khác hợp đồng dân sự: Việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản có ý nghĩa lớn việc xác định thời hạn, thời hiệu, thủ tục khác hợp đồng dân Mỗi loại tài sản lại có đặc trưng riêng chúng trở thành đối tượng hợp đồng dân pháp luật quy định khác nhiều vấn đề họp đồng dân Một số vấn đề là: Xác định thời hạn họp đồng dân sự: thời hạn thông báo công khai tài sản bán đấu giá chậm bảy ngày động sản, ba mươi ngày bất động sản (Điều 457, BLDS 2005) Thời gian chuộc lại tài sản bán họp đồng mua bán có chuộc lại động sản năm bất động sản năm năm (Điều 462, BLDS 2005) Việc bán đấu giá bất động sản thực nơi có bất động sản nơi người bán đấu giá xác định Sau có thơng báo việc bán đấu giá bất động sản, người muốn mua phải đăng ký mua phải nộp khoản tiền đặt trước Danh sách người đăng ký mua công bố công khai nơi bán đấu giá Trong trường họp mua tài sản bán đấu giá khoản tiền đặt trước trừ vào giá mua; người mua từ chối mua khơng hồn khoản tiền Người bán đấu giá phải hồn khoản tiền đặt trước cho người khác đăng ký mà không mua tài sản bán đấu giá (Điều 459 BLDS 2005) Họp đồng tặng cho động sản có hiệu lực bên tặng cho nhận tài sản; động sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 466, BLDS 2005) III Một sế vấn đề thực tiễn động sản bất động sản Bộ luật dân Việt Nam chia tài sản thành động sản bất động sản Đây cách phân loại tài sản phổ biến chủ yếu giới Cách phân loại tài sản có nhiều ý nghĩa việc xây dựng pháp luật áp dụng pháp luật vào thực tiễn Khi áp dụng luật pháp vào thực tế sống, có nhiều vấn đề dễ dàng nảy sinh, vấn đề lỗ hổng, vấn đề mà luật pháp chưa đáp ứng đước hết so với thực tế Sau đây, em xin đưa số vấn đề thực tiễn xem xét tài sản động sản bất động sản Nói đến vẩn đề khái niệm “động sản ” “ bất động sản ”, hai Bộ luật dân Việt Nam (năm 1995 2005) không đưa khái niệm bất động sản hay động sản, mà liệt kê tài sản bất động sản phương pháp loại trừ, Bộ luật dân quy định “động sản tài sản bất động sản” (khoản Điều 174 BLDS 2005) Trên sở Điều 174 BLDS 2005 áp dụng vào thực tế, có tài sản chuyển từ bất động sản sang động sản ngược lại Ví dụ: thiết bị nhà hay cơng trình xấy dựng gắn chặt với ngơi nhà, hay cơng trình xây dựng thiết bị động sản Chúng ta hiểu rằng, khối bất động sản, tài sản gắn chặt với đất đai, nhà cơng trình xây dựng khác gắn với đất đai Khi tháo rời thiết bị khỏi ngơi nhà cơng trình xây dựng, chúng bị tính chất bất động sản “khơng di dời được”, vậy, chúng lại trở thành bất động sản Tuy nhiên, cần nhận thấy rằng, Điều 174 BLDS 2005 phân loại tài sản thành bất động sản động sản cần có quy định hướng dẫn cụ thể tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng phải có tính chất, mục đích, cơng dụng mức độ “gắn liền” gọi bất động sản Trên thực tế, 16 bất động sản đem chấp để đảm bảo thực nghĩa vụ dân Như vậy, máy điều hoà gắn chặt với tường nhà, chủ sở hữu đem chấp riêng máy điều hồ nhiệt độ để đảm bảo thi hành nghĩa vụ hay không? Một tranh gắn liền với tường nhà khơng thể coi riêng hanh bất động sản Nên thiết bị gắn nhà cơng trình xây dựng coi bất động sản khơng dựa vào tính chất khơng thể di dời mà phụ thuộc vào công dụng tài sản này? Bởi tài sản xét theo đặc điểm vật lí động sản, lại gắn vào bất động sản yếu tố cần thiết cho việc khai thác bất động sản tư động theo bất động sản hở thành bất động sản theo công dụng chúng Khi xét đến vẩn đề đăng kỉ bất động sản động sản, có nhiều vấn đề tồn nhiều năm nước ta sửa đổi thay đổi nhiều lần chưa phát huy hết tác dụng Đó quy định đăng kí bất động sản, đối với quy định chưa đầy đủ, có nhiều điểm bất họp lí sau: Thứ nhất, thời gian dài pháp luật hành nước ta có quy định đăng kí quyền sử dụng đất, đăng kí nhà ở, đăng kí cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, cịn chưa có quy định cụ thể đăng kí loại tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng Việc chưa có quy định cụ thể vậy, gây khó khăn cho chủ thể việc xác lập quyền sở hữu tài sản vần đề có khiến cho nảy sinh nhiều tranh chấp tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở, cơng hình xây dưng mà chưa có hướng giải rõ ràng Thứ hai, đăng kí quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất trình tự thủ tục riêng biết quan có thẩm quyền khác thực Điều hên thực tế khiến cho chủ sở hữu, chủ sử dụng phải thực nhiều thủ tục hành bất cập cho việc sử dụng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy 17 chứng nhận quyền sử dụng đất ở, gấy chứng nhận quyền sở hữu công hình xây dựng, đồng thời gây khó khăn cho việc xem xét thông tin liên quan đến đất đai Trong vấn đề động sản bất động sản, có vấn đề liên quan trực tiếp tới bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu, việc xác định phuơng thức kiện dân Điều 258 BLDS 2005 quy định quyền đòi lại động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản từ nguời chiếm hữu tình, mặt lí thuyết, pháp luật quy định rằng, chủ sở hữu đuợc địi lại động sản phải đăng kí quyền sở hữu bất động sản từ nguời chiếm hữu tình ngoại truờng hợp luật định Với quy định nhu kèm theo quy định pháp luật đăng kí quyền sở hữu động sản đăng kí quyền sở hữu sử dụng với bất động sản quyền sở hữu đuợc cơng nhận nguời chủ sở hữu đứng tên giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Nhung thực tế, động sản phải đăng kí quyền sở hữu phuơng tiện giao thông, chủ thể đem phuơng tiện giao thông làm đối tuợng giao dịch dân sự, theo quy định pháp luật nguời chủ sở hữu phải thực thủ tục mà pháp luật đăng kí quyền sở hữu yêu cầu, nhung phần lớn thực tế, chủ sở hữu nhằm trốn khoản thuế nộp cho nhà nuớc họ không thực thủ tục Theo quy định pháp luật, pháp luật cơng nhận bảo vệ lợi ích nguời đứng tên tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nên nhung nguời chủ sở hữu (chủ thể thực tế) không đuợc coi chủ sở hữu thực tài sản mặt pháp lí họ thực quyền kiện dân để bảo vệ quyền sở hữu mình, vấn đề khiến cho nhiều tranh chấp xảy mà quan có thẩm quyền khơng thể giải cho phù họp với thực tế Trên thực tế tình trạng mua bán phuơng tiện giao thông mà không đăng ký lại xảy nhiều nhung quan chức có thẩm quyền nuớc ta khơng có biện pháp nhu quy định để giải tình trạng Ở nuớc ta, việc đăng kí quyền sở hữu động sản đăng kí quyền sử dụng, sở hữu bất động sản nghiêng mục tiêu quản kí nhà nuớc tài sản phải đăng kí quyền sở hữu, sử dụng mà coi nhẹ ý nghĩa bảo vệ quyền sở hữu, sử dung họp pháp chủ sở hữu Vấn đề ý thức thực pháp luật nguời dân nuớc ta mà nhà nuớc lại khơng có chế tài bắt buộc truờng họp này, quy định thiếu rõ ràng khiến cho việc chủ thể tham gia pháp luật dân chua thể tự bảo vệ quyền lợi cho thân Trên số vấn đề thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quan hệ xã hội Một số vấn đề số nhiều vấn đề mà thực tiễn đua thực pháp luật nói chung vấn đề động sản bất động sản nói riêng IV Một sế giải pháp cho vấn đề động sản bất động sản Bộ luật dân Việt Nam năm 2005 luật tuơng đối hoàn chỉnh có nhiều điếm so với Bộ luật dân năm 1995 Tuy nhiên, Bộ luật cịn khơng vấn đề chua phù họp với thực tế, nhung điều luật đua nhung chua thể áp dụng đuợc thực tế, tồn nhiều kiện, tình thực tế mà pháp luật chua điều chỉnh tới khiến cho nảy sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp mà quan có thẩm quyền giải khó mà giải đuợc Từ vấn đề thực tiễn nêu phần trcn, em xin đua số biện pháp giải nhu sau: Các nhà xây dựng pháp luật nuớc ta cần xem xét sửa đổi bổ sung số điều luật chua rõ ràng, chua phù họp với thực tế sống Cần ban hành nhanh văn huớng dẫn thi hành, các nghị định, thông tu để nhanh chóng áp dụng, thực pháp luật vào sống Nhà nuớc cần có biện pháp đảm bảo cho luật đuợc thực ý thức thực pháp luật nuớc ta Pháp luật dân nuớc ta cần đuợc bổ sung cần nâng cao tầm quan trọng việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ thể c KẾT LUẬN Tài sản chế định quan trọng quy định luật dân quốc gia giới Trong việc phân loại tài sản mang ý nghĩa lớn mà đặc biệt cách phân loại tài sản thành bất động sản động sản Với cách phân loại này, Bộ luật dân Việt Nam năm 2005 có nhiều điều luật dựa hên khác biệt động sản bất động sản Bài viết em phân tích vấn đề lí luận luật nhữg vấn đề thực tiễn áp dụng pháp luật vào điều chỉnh quan hệ xã hội sống, đưa số biện pháp chủ quan nhằm giải bất cập tồn vấn đề động sản bất động sản Bài viết em với ý kiến chủ quan nhiều thiếu sót, mong thầy châm trước sửa chữa ... thân Trên số vấn đề thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quan hệ xã hội Một số vấn đề số nhiều vấn đề mà thực tiễn đua thực pháp luật nói chung vấn đề động sản bất động sản nói riêng IV Một sế giải... Những quyền tài sản gắn với đất đai thường coi bất động sản Theo quy định Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất bất động sản II Một sế vấn đề lí luận động sản bất động sản: Cách phân... dụng tài sản này? Bởi tài sản xét theo đặc điểm vật lí động sản, lại gắn vào bất động sản yếu tố cần thiết cho việc khai thác bất động sản tư động theo bất động sản hở thành bất động sản theo