Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh quảng bình

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG THỊ THANH HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG Chun ngành: Quản lý đất đai HUẾ-2017 ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG THỊ THANH HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG Chun ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ-2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan thông tin, số liệu phục vụ mục đích nghiên cứu đề tài cho phép sử dụng quan, tổ chức, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Trương Thị Thanh Hương ii LỜI CẢM ƠN Luận văn thạc sĩ kỹ thuật chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tỉnh Quảng Bình” kết q trình cố gắng khơng ngừng thân giúp đỡ, động viên khích lệ thầy, bạn bè đồng nghiệp người thân Qua trang viết tác giả xin gửi lời cảm ơn tới người giúp đỡ thời gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua Tơi xin tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương trực tiếp tận tình hướng dẫn cung cấp tài liệu thông tin khoa học cần thiết cho luận văn Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo trường Đại học Nông Lâm Huế, khoa Tài nguyên Đất Môi trường – Nông nghiệp tạo điều kiện cho tơi hồn thành tốt cơng việc nghiên cứu khoa học Cuối tơi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, đơn vị công tác giúp đỡ tơi q trình học tập thực Luận văn TÁC GIẢ Trương Thị Thanh Hương iii TÓM TẮT NỘI DUNG Giao dịch bảo đảm BĐS nói chung, chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói riêng có vai trò, ý nghĩa lớn kinh tế nước ta Ngồi ra, hoạt động cịn đảm bảo ổn định xã hội đảm bảo quyền lợi ích bên tham gia đăng ký chấp, việc đăng ký chấp nhằm công khai hố thơng tin giao dịch bảo đảm xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản trường hợp tài sản chấp để thực cho nhiều nghĩa vụ Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu thực trạngvà đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tỉnh Quảng Bình” đem lại nhiều đóng góp cho lĩnh vực Ở đây, tác giả nghiên cứu phạm vi bất cập quy định pháp luật thực trạng đăng ký Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình cho tổ chức kinh tế Mục đích nghiên cứu đề tài chủ yếu điều tra, đánh giá thực trạng công tác chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tỉnh Quảng Bình Từ đó, đề xuất số vấn đề cần thay đổi quy định pháp luật công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Quảng Bình Trên sở thu thập số liệu từ việc vấn trực tiếp tổ chức kinh tế báo cáo Văn phòng Đăng ký QSD đất, Sở Tài Nguyên Môi trường bình luận khoa học liên quan đến đề tài, tác giả rút vấn đề bản, thiết thực phù hợp vói thực tế hoạt động đăng ký chấp QSD đất tài sản gắn liền với đất Các phương pháp nghiên cứu khác phương pháp thống kê xử lý số liệu, phương pháp kế thừa tham khảo tài liệu liên quan, phương pháp so sánh để đưa kết nghiên cứu đề tài Dựa vào bảng thống kê số liệu, phân tích biểu đồ…Kết nghiên cứu cho thấy: Điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội công tác quản lý, sử dụng đất đai địa bàn tỉnh Quảng Bình Những khó khăn vương, vướng mắc cơng tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tê địa tỉnh Quảng bình Trên sở thực tiễn địa bàn nghiên cứu, từ đề xuất số giải pháp nhằm thực tốt công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT NỘI DUNG iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIÊT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Giao dịch bảo đảm 1.1.2 Một số vấn đề chung chấp 1.1.3 Tổ chức kinh tế 10 1.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 12 1.2.1 Thực tiễn quản lý đất đai đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 12 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 17 1.3 Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 19 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 2.2 Nội dung nghiên cứu: 22 2.3 Phương pháp nghiên cứu 22 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 22 v 2.3.2 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 23 2.3.3 Phương pháp tham khảo, kế thừa tài liệu liên quan 23 2.3.4 Phương pháp so sánh 23 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Bình 24 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 24 3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 29 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 35 3.2 Khái quát số nội dung quản lý nhà nước đất đai tỉnh Quảng Bình 38 3.2.1 Việc ban hành văn quy phạm pháp luật tổ chức thực 38 3.2.2 Công tác giải tranh chấp đất đai, giải khiếu nại, tố cáo công dân liên quan đến vi phạm quản lý sử dụng đất đai 39 3.2.3 Thống kê, kiểm kê đất đai 40 3.2.4 Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 40 3.2.5 Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 41 3.2.6 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41 3.2.7 Quản lý thị trường quyền sử dụng đất bất động sản 44 3.2.8 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 45 3.3.Thực trạng công tác chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tỉnh Quảng Bình 45 3.3.1 Thực trạng công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 46 3.3.2 Thời gian quy trình thực chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 49 3.3.3 Những bất cập, khó khăn 55 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 63 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65 KẾT LUẬN 65 KIẾN NGHỊ 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIÊT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật dân GCN: Giấy chứng nhận GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND: Hội đồng nhân dân QSD: Quyền sử dụng QSDĐ: Quyền sử dụng đất TCTD: Tổ chức tín dụng TNHH: Trách nhiệm hữu hạn 10 UBND: Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tăng trưởng GDP bình quân qua năm tỉnh Quảng Bình 29 Bảng 3.2 Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất cho tổ chức đến 12/ 2016 42 Bảng 3.3 Tình hình cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đến 12/2016 44 Bảng 3.4 Thống kê tình hình chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất giai đoạn từ năm 2012- 2016 (Tính đến ngày 30/12/2016) 47 Bảng 3.5 Kết vấn 30 tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Quảng Bình 56 Bảng 3.6 Kết vấn 30 cán tính dụng 11 tổ chức tín dụng địa bàn tỉnh Quảng Bình 58 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ địa bàn nghiên cứu 24 Hình 3.2 Tỷ lệ tăng trưởng GDP qua năm 30 Hình 3.3 Tỷ lệ Giấy chứng nhận cấp tổ chức 43 Hình 3.4 Tỷ lệ trường hợp đăng ký chấp qua năm 48 Hình 3.5 Quy trình đăng ký chấp tỉnh Quảng Bình 51 Hình 3.6 Mẫu GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 53 Hình 3.7 Mẫu Trang bổ sung Giấy chứng nhận 54 56 bên chấp, bên nhận chấp.Văn phòng đăng ký QSD đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường nắm trường hợp chấp quyền sử dụng đất, trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất để từ xác định trường hợp không chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn… quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Có thể tổng hợp kết vấn thành bảng sau: Bảng 3.5 Kết vấn 30 tổ chức kinh tế địa bàn tỉnh Quảng Bình Nội dung vấn Tởng số Tổng phiếu Tỉ lệ (%) Theo bạn có nên thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký QSD đất hay không? - Nên 25 83 - Không nên 17 Thời gian thực việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Nhanh 28 93 - Chậm Năng lực thái độ phục vụ cán thực nào? - Tốt 29 97 - Chưa tốt - Cơ chế cửa liên thông 23 - Tại Văn phòng đăng ký QSD đất 23 77 Thiện thủ tục đăng ký chấp theo chế cửa liên thơng hay nộp trược tiếp Văn phịng đăng ký QSD đất? (Nguồn: Phỏng vấn thực tế) 57 Qua Bảng 3.5 cho thấy phần đa, tổ chức khinh tế ghi nhận thủ tục đăng ký chấp Sở Tài nguyên Môi trường thực nhanh chống (chiếm 93% tỉ lệ vấn), nhiên số tổ chức kinh tế phàn nàn thủ tục đăng ký chấp châm (chiếm 7%), làm ảnh hưởng đến việc vay vốn tổ chức, ảnh hưởng đến việc sản xuất, kinh doanh họ Tuy nhiên, hầu hết tổ chức kinh tế có ý kiến cho rằng, nên thực thủ tục đăng ký chấp Văn phòng đăng ký QSD đất thay thực theo chế cửa liên thơng, điều góp phần giảm bớt thời gian thực thủ tục đăng ký Để làm rỏ việc thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tiến hành điều tra số cán tín dụng số ngân hàng đóng địa bàn như: - Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam; - Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam; - Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; Phiếu điều tra gồm câu hỏi sau: Câu 1: Ngân hàng, quỹ tín dụng cho tổ chức kinh tế vay vốn mức nào? Câu 2: Căn để ngân hàng cho vay gì? Câu 3: Thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký QSD đất? Câu 4: Có nên thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đấttại Văn phòng đăng ký QSD đất hay khơng? Có thể tổng hợp kết vấn thành bảng sau: 58 Bảng 3.6 Kết vấn 30 cán tính dụng 11 tổ chức tín dụng địa bàn tỉnh Quảng Bình Nội dung vấn Tổng số Tổng phiếu Tỉ lệ Ngân hàng, quỹ tín dụng cho tổ chức kinh tế vay vốn mức nào? - Dưới 30% giá trị quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà 10 - Từ 30% - 70% giá trị quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà 25 83 - Trên 70% giá trị quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà - Giá trị nhà, đất: 10 - Khả toán khách hàng: 27 90 - Khác: Căn để ngân hàng cho vay gì? Thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký QSD đất - Đơn giản: 27 90 - Phức tạp: 10 - Khác: Có nên thực đăng ký chấp Văn phịng ĐKQSDĐ hay khơng? - Có: 30 - Không: - Khác: 100 Thiện thủ tục đăng ký chấp theo chế cửa liên thơng hay nộp trược tiếp Văn phịng đăng ký QSD đất? - Cơ chế cửa liên thông 13 - Tại Văn phòng đăng ký QSD đất 26 87 - Khác (Nguồn: Phỏng vấn thực tế) 59 Qua kết điều tra Bảng 3.6, ngân hàng cho tổ chức kinh tế vay vốn có mức vay tương đối giống 83% tổ chức kinh tế ngân hàng, quỹ tín dụng cho vay mức từ 30% đến 70%, mức 30 % chiếm tỉ lệ 10%, lại mức 70% chiếm tỉ lệ Tuy nhiên, để ngân hàng cho vay lại dựa khả toán tổ chức kinh tế, việc áp dụng mức cho vây từ 30% đến 70% có phần thiệt thịi cho tổ chức kinh tế phần lớn tâm lý chung bên vay vốn muốn vay số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh Phần lớn cán tín dụng cho nên thực việc đăng ký chấp trực tiếp Văn phòng đăng ký QSD đất không nên thực theo chế cửa liên thông Đặc biệt 100% cán cho việc đăng ký chấp cần thiết bảo vệ quyền lợi bên nhận chấp tổ chức kinh tế khơng thể tốn khoản vay Từ nghiên cứu thực tế thực Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên Môi trường ý kiến tổ chức kinh tế cán tín dụng nhận thấy bất cập, khó khăn việc thực là: - Quy trình thực đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thực chủ trương cải cách thủ tục hành với chế cửa liên thơng Tuy nhiên, tính chất đặc thù hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liềnvới đất cần chứng nhận Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất việc tiếp nhận hồ sơ từ phận cửa lại gây rườm rà, nhiều thời gian Hồ sơ để đến người thụ lý phải qua nhiều bước luân chuyển hồ sơ (Chưa tính trường hợp lãnh đạo họp, vắng mặt… hồ sơ luân chuyển chậm) Điều dẫn đến việc giải hồ sơ chưa thực nhanh chống, hiệu - Hiện nay, theo quy định chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất, chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất có nhu cầu (đối với trường hợp phép chấp), khơng có quy định bắt buộc việc chấp đồng thời quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Thế chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại, lần quy định Khoản 2, Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm; sửa đổi, bổ sung Nghị định 11/2012/NĐ-CP Tuy nhiên thực tế, khối tài sản chung, tách rời Nếu chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp QSDĐ ngược lại, khó khăn việc xử lý tài sản bảo đảm, gây rủi ro cho bên nhận chấp Đặc biệt trường hợp chấp QSDĐ TCTD chấp tài sản gắn liền với đất ngân hàng khác 60 Điều 325 Điều 326 Bộ luật Dân 2015 tiếp tục kế thừa phát triển quy định Khoản 2, Điều 68, Nghị định 163/2006/NĐ-CP Tuy nhiên, với nội dung quy định việc chấp QSDĐ khơng chấp tài sản gắn liền với đất ngược lại, khó triển khai thực tế Cụ thể, theo quy định Khoản 1, Điều 325, Bộ luật Dân 2015 trường hợp chấp QSDĐ mà khơng chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản gắn liền với đất xử lý đồng thời với QSDĐ Như vậy, dù chấp tài sản gắn liền với đất QSDĐ hay khơng bên nhận chấp đất xử lý đồng thời tài sản gắn liền với đất Do đó, việc chấp QSDĐ mà không chấp tài sản gắn liền với đất khơng có nhiều ý nghĩa bên chấp Bên cạnh đó, theo quy định Khoản 2, Điều 325, Bộ luật Dân 2015, trường hợp chấp QSDĐ mà không chấp tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất theo thỏa thuận người sử dụng đất chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Với quy định bên nhận chấp khơng thể xử lý QSDĐ, khơng có tổ chức, cá nhân chấp nhận việc nhận chuyển nhượng QSDĐ (tài sản bảo đảm) mà khơng có quyền sở hữu, sử dụng QSDĐ đó; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn thỏa thuận với bên chấp mà đất đai thời hạn lên đến vài chục năm Do đó, quy định khơng có tính khả thi, gây khó khăn cho bên nhận chấp xử lý tài sản bảo đảm Điều 326 Bộ luật Dân 2015 quy định trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp QSDĐ (không phân biệt chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất người chủ thể khác nhau) Theo đó, trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà khơng chấp QSDĐ xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Quy định nêu khơng có nhiều ý nghĩa bên chấp trường hợp bên chấp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời người sử dụng đất Vì trường hợp, người mua tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất Quy định không đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất, người mua tài sản gắn liền với đất dưng sử dụng đất mà bên chấp khơng có quyền đất Ở lại nảy sinh vấn đề khác Giả sử, doanh nghiệp chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu ngân hàng A chấp QSDĐ 61 ngân hàng B Khi phải xử lý tài sản bảo đảm, chiếu theo quy định Khoản 1, Điều 325, Bộ luật Dân 2015 dự thảo ngân hàng A xử lý tài sản gắn liền với đất đồng thời với xử lý QSDĐ, hay nói cách khác người nhận chuyển nhượng QSDĐ đồng thời nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, chiếu theo quy định Điều 326, Bộ luật Dân 2015 người mua tài sản gắn liền với đất xử lý ngân hàng B tiếp tục sử dụng đất mà ngân hàng A xử lý Như vậy, có chồng chéo xử lý tài sản bảo đảm Các đối tượng bắt buộc phải đăng ký chấp gồm bất động sản đất đất Đây khối tài sản chung, tách rời Nếu chấp thứ, tài sản khơng chấp, khó khăn xử lý, đặc biệt trường hợp chấp nhiều tổ chức tín dụng Khác với tài sản chấp nhiều nơi, nghĩa vụ đến hạn, nghĩa vụ coi đến hạn xử lý tài sản bảo đảm, cịn việc chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, bị xung đột pháp luật, hai loại tài sản bất động sản lại có chế độ pháp lý khác - Hệ thống văn pháp luật giao dịch bảo đảm nói chung, chấp nói riêng cịn phân tán nhiều văn luật, chưa tập trung, thiếu đồng bộ: quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định, nhà Luật Nhà 2014 quy định, chấp Luật Dân 2015 quy định Một loạt nghị định giao dịch bảo đảm: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm hết hiệu lực phần, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư liên tịch Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTPBTNMT ngày 23/06/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Hệ thống hồ sơ địa chính, chưa cập nhật đầy đủ thơng tin đất q trình biến động Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi đồng đăng ký chấp Vì vây, việc tra cứu cung cấp thơng tin địa cịn chưa đầy đủ Theo quy định Khoản Điều Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm Văn phòng Đăng ký QSD đất ghi nội dung đăng ký vào Sổ Địa Việc khơng thực đăng ký vào Sổ Địa hồ sơ địa khơng hồn thiện cán tiếp nhận hồ sơ không điền thời điểm đăng ký vào đơn yêu cầu đăng ký chấpdẫn đến khó khăn việc xác định thời điểm chấp thực nghĩa vụ dân - Phương thức nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định Điều Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT gồm có 03 phương thức: Nộp trực tiếp, gửi qua đường bưu điện có bảo đảm, gửi qua 62 hệ thống đăng ký trực tuyến Đối phương thức gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến áp dụng địa phương vận hành hệ thống sở liệu đất đai Tuy nhiên, điều trái theo quy định Khoản Điều 20 Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thực Trang bổ sung Giấy chứng nhận Chưa có quy định cụ thể pháp luật việc thực đăng ký chấp QSD đất tài sản gắn liền với đất tổ chức nộp hồ sơ trực tuyến - “Thế chấp” “Bảo lãnh” biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân quy định Điều 318 Bộ luật Dân năm 2005 Thời gian qua, giao dịch “thế chấp quyền sử dụng đất” để bảo đảm thực nghĩa vụ xem biện pháp “bảo lãnh” cho người thứ ba vay vốn hoạt động cấp tín dụng, điều không phù hợp với quy định Luật Đất đai năm 2013 Do đó, gây khơng khó khăn cho người dân cộng đồng doanh nghiệp việc tiếp cận tín, dụng để đầu tư sản xuất, kinh doanh Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác biện pháp bảo đảm sử dụng phổ biến hoạt động cấp tín dụng có bảo đảm tài sản Tuy nhiên, liên quan đến hình thức bảo đảm này, cịn có số ý kiến cho rằng, biện pháp bảo lãnh cho người thứ ba vay vốn Trên quan điểm cách tiếp cận này, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối đăng ký chấp trường hợp người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác với lý Luật Đất đai năm 2013 khơng có quy định người sử dụng đất quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất, vậy, việc người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác không phù hợp với quy định Luật Đất đai năm 2013[1] Thực tiễn cho thấy, ứng xử pháp lý nói gây khó khăn cho người dân cộng đồng doanh nghiệp việc tiếp cận tín dụng để đầu tư sản xuất, kinh doanh Vấn đề đặt là, chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác có phải biện pháp bảo lãnh? Theo quy định Bộ luật Dân năm 2005, bảo lãnh cam kết thực nghĩa vụ thay (không dùng tài sản), chấp việc dùng tài sản để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân nghĩa vụ nghĩa vụ (của bên chấp) người khác (không phải bên chấp) Vấn đề trở nên rõ ràng Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm (sau gọi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP), theo đó, khoản Điều khẳng định, bên chấp dùng tài sản (bao gồm quyền sử 63 dụng đất) để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân người khác Thống với cách tiếp cận nói Bộ luật Dân năm 2005 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất người sử dụng đất (khoản Điều 167) Tuy nhiên, cần phải nói thêm rằng, Bộ luật Dân năm 2005 có quyđịnh gây nhầm lẫn, dẫn đến cách hiểu bên chấp bên vay (bên có nghĩa vụ) quan hệ chấp quan hệ hai bên, quan hệ bảo lãnh quan hệ ba bên nên thực tiễn, có đồng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác quan hệ bảo lãnh Với định nghĩa bảo lãnh (Điều 335) chấp (Điều 317) cho thấy, Bộ luật Dân năm 2015 tiếp tục kế thừa quan điểm bảo lãnh biện pháp bảo đảm mang tính chất đối nhân, chấp biện pháp bảo đảm có tính chất đối vật Bộ luật Dân năm 2005 Tuy nhiên, Bộ luật Dân năm 2015 lại không khẳng định cách rõ ràng việc bên chấp có quyền dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác hay không Qua nghiên cứu cho thấy, chủ sở hữu tài sản quyền tự định đoạt việc dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ, không phụ thuộc bị giới hạn chủ thể nghĩa vụ bảo đảm (của chủ sở hữu người khác), trừ trường hợp bị hạn chế quyền dân quy định khoản Điều Bộ luật Dân năm 2015: quyền dân bị hạn chế theo quy định luật trường hợp cần thiết lý quốc phịng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe cộng đồng;theo Khoản Điều Bộ luật Dân năm 2015: cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tơn trọng Theo ngun lý này, bên có quyền tự lựa chọn hình thức chấp (bao gồm hình thức chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác) quyền dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội, đồng thời, không thuộc trường hợp bị hạn chế quyền theo quy định luật 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 3.4.1 Giải pháp chế sách quản lý, điều hành, thực công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cần rà soát để đề xuất bải bỏ quy định hành với thủ tục đăng ký rườm rà, bất hợp lý cản trở hệ thống đăng ký, gây phiền hà cho tổ chức kinh tế việc điều chỉnh cải cách thủ tục hành theo chế cửa liên thơng thủ tục chấp quyền sử 64 dụng đất tài sản gắn liền với đất Vì đăng ký chấp thủ tục giải ngày cần Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chứng nhận nên thực chế liên thông không cần thiết Việc thực đăng ký thực trực tiếp Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất - Cần xây dựng chế trao đổi thơng tình trạng pháp lý tài sản chấp quan đăng ký chấp với tổ chức có liên quan Cơ chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất với quan có liên quan tổ chức hành nghề công chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát…còn gặp trở ngại lớn sở pháp lý trình tự, thủ tục thực Để tổ chức hoạt động hệ thống quan đăng ký ngày hoàn thiện phát huy vai trị đời sồng kinh tế xã hội việc xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm cần thiết - Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Do vậy, việc triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày mở rộng đối tượng (không tổ chức tín dụng mà cịn doanh nghiệp, cán làm công tác quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm tổ chức kinh tế, đa dạng hình thức (tổ chức Tọa đàm, mở lớp tập huấn, tài liệu hỏi đáp nghiệp vụ) 3.4.2 Giải pháp quy định pháp luật: - Về quy định thời gian thực đăng ký chấp, cần có hướng dẫn rõ ràng trường hợp phải thực ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trường hợp phải kéo dài thời gian đến 03 ngày để tránh tình trạng tùy thuộc vào cán bộ, quan thụ lý giải hồ sơ - Để khắc phục bất cập xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, cần quy định rõ trường hợp nhận chấp QSDĐ riêng tài sản gắn liền với đất riêng Chẳng hạn, hai loại không chấp trường hợp QSDĐ không phép chấp (đất thuê trả tiền hàng năm, đất giao không thu tiền sử dụng đất ), cơng trình xây dựng trái phép Các trường hợp lại, việc chấp bất động sản phải gắn liền với chấp QSDĐ ngược lại 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Công tác quản lý đất đai địa bàn tỉnh Quảng Bình quan tâm đạo cửa HĐND UBND tỉnh nên đạt kết định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa bàn tỉnh Quảng Bình Từ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, việc quản lý sử dụng đất đai tỉnh Quảng Bình có nhiều chuyển biến tích cực Cơng tác đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý hồ sơ địa thực hiện, thủ tục đất đai Từ năm 2011 đến năm 2016, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Mơi trường Quảng Bình tiếp nhận thực 805 hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, bao gồm hồ sơ đăng ký, xóa đăng ký, thay đổi nội dung đăng ký…Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất không xuất phát từ ý thức mà xuất phát từ nhu cầu vay vốn hay xuất phát từ quyền lợi tổ chức kinh tế Chính mà phần lớn ý kiến tổ chức kinh tế cần thực vay vốn với tổ chức tín dụng, việc đăng ký quan nhà nước rườm rà, thời gian Thực vai trị cơng tác đăng ký chấp quan nhà nước có vai trị quan trọng việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên, đảm bảo ổn định cho kinh tế Hoạt động đăng ký chấp QSD đất tài sản gắn liền với đất khơng phải hoạt động mẽ Tuy nhiên, văn pháp luật quy đinh lĩnh vực lại thường xuyên thay đổi, chồng chéo dẫn đến việc áp dụng thực tế nhiều khó khăn vướng mắc KIẾN NGHỊ Vì thời gian có hạn, nên đề tài tập trung nghiên công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tổ chức kinh tế Văn phòng đăng ký QSD đất tỉnh Quảng Bình Do vậy, để có nhìn khái quát hơn, đầy đủ hơnđề tài cần nghiên cứu lĩnh vực tổ chức tín dụng hay Văn phịng cơng chứng Từ kết nghiên cứu thực trạng công tác đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tỉnh Quảng Bình, để thực cơng tác tốt hơn, đề tài nghiên cứu xin nêu lên số đề nghị sau: Giữa quan có liên quan đến đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cần có mối liên hệ chặt chẽ với Các tổ chức tín dụng, ngân hàng, văn phịng cơng chứng Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cần có 66 trao đổi thông tin thường xuyên với để quản lý chặt chẽ thông tin liên quan đến công tác đăng ký chấp Đối với văn pháp luật, cần có quy định thống nhất, cụ thể thời hạn thực giải hồ sơ Các quy định pháp luật dân nói chung, quy định Bộ Tư Pháp Bộ Tài nguyên môi trường nói riêng, cần quy định rõ trường hợp nhận chấp QSDĐ riêng tài sản gắn liền với đất riêng Các trường hợp lại, việc chấp bất động sản phải gắn liền với chấp QSDĐ ngược lại Điều góp phần nâng cao hiệu quản lý công tác đăng ký chấp, xử lý tài sản chấp Về phía tổ chức tín dụng, ngân hàng cần rà soát lại mức cho vay tổ chức kinh tế cho hợp lý Vừa đảm bảo tạo điều kiện cho tổ chức kinh tế vay vốn để sản xuất kinh doanh, vừa đảm bảo mức an toàn cho phép nghiệp vụ ngân hàng Đối với hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác cần xem xét thêm nhiều gốc độ Dưới gốc độ thực tiễn: Hiện tại, việc ký kết hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác thực phổ biến Việc thiết lập hợp đồng không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội, không thuộc trường hợp bị hạn chế quyền dân sự; đồng thời, thực tiễn áp dụng khơng phát sinh vướng mắc, bất cập Nhà nước cần thừa nhận, tôn trọng, bảo vệ nhằm đảm bảo phát triển ổn định bền vững quan hệ chấp, tránh xáo trộn, biến động cho thị trường tín dụng có bảo đảm tài sản - Dưới giác độ lý luận - pháp lý: Việc tuyệt đối hóa chấp quan hệ hai bên, bảo lãnh quan hệ ba bên có phần cứng nhắc Để đảm bảo tính “thị trường” pháp luật dân sự, chúng tơi cho rằng, cần có cách tiếp cận mềm dẻo linh hoạt Vì suy cho cùng, chấp hay bảo lãnh, khác biệt không nằm số lượng chủ thể (các bên) tham gia quan hệ mà nằm nội dung quan hệ khách thể quan hệ Theo đó, tùy thuộc vào nội dung thỏa thuận quyền nghĩa vụ bên để nhận diện quan hệ bảo lãnh hay chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Trường hợp cam kết thực nghĩa vụ thay phải xác định quan hệ bảo lãnh, trường hợp bên thỏa thuận bên chấp dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ (có thể bên chấp người khác) phải xác định quan hệ chấp - Dưới giác độ quyền tự kinh doanh: Một nội dung quan trọng cấu thành quyền tự kinh doanh, quyền tự hợp đồng Có thể khẳng định, khơng có quyền tự hợp đồng, khơng có quyền tự kinh doanh Do vậy, việc công nhận hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ 67 người khác biểu ghi nhận, tôn trọng, bảo vệ bảo đảm thực quyền tự kinh doanh công dân lĩnh vực bảo đảm thực nghĩa vụ Theo đó, cơng dân có quyền tự lựa chọn biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ hình thức (loại hình) hợp đồng bảo đảm thực nghĩa vụ Các quan nhà nước không nên can thiệp hay hạn chế quyền công dân việc lựa chọn hình thức hợp đồng bảo đảm nói chung, hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác nói riêng Bên cạnh đó, cần tạo nên chế trao đổi thơng tình trạng pháp lý tài sản chấp quan đăng ký chấp với tổ chức có liên quan Điều góp phần quản lý chặt chẽ công tác đăng ký chấp 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tư pháp – Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm Bộ Tư pháp – Tài nguyên Môi trường (2016),Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/20104/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm Chính phủ (2010),Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ thi hành Luật đất đai năm 2014 Nguyễn Thu Hồng, Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ khoa học hợp tác Quốc tế 10 Hoàng Thế Liên, Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005 (2010),Nhà xuất trị quốc gia 11 Phùng Văn Nghệ, Những vấn đề đặt công tác quản lý đất đai đề xuất số biện pháp đẩy mạnh công tác quản lý đất đai thời gian tới (2012), website Bộ Tài 12 Trương Thị Phương Nguyên, Đề tài thạc sĩ: Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế tỉnh Quảng Trị: thực trạng giải 69 pháp (2014), Trường Đại học Nông lâm 13 Nguyễn Quang Hương Trà, Những vướng mắc phát sinh thực tiễn chấp bất động sản kiến nghị hồn thiện pháp luật (2015),Tạp chí Dân chủ Pháp luật số chuyên đề Pháp luật thị trường kinh doanh bất động sản 14 Lê Thị Thu Thủy, Đỗ Minh Tuấn, Giao dịch bảo đảm khía cạnh so sánh luật học(2015), Tạp chí Dân chủ Pháp Luật Ngày 21/12/2016 15 Vũ Hải Sơn, Đề tài thạc sĩ: Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội(2015), Học viện Nông nghiệp Việt Nam 16 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993), Luật đất đai 1993, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 19 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1995), Luật dân 1995, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 20 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật dân 2005, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 21 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Doanh nghiệp 2005, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật nhà 2005, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 23 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 24 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Dân – Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội 25 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai – Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội 26 Sở Tài ngun Mơi trường – Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất (2011) Báo cáo tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2011 tổ chức 27 Sở Tài nguyên Môi trường – Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (2012) Báo cáo tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản 70 gắn liền với đất năm 2012 tổ chức 28 Sở Tài ngun Mơi trường – Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất (2013) Báo cáo tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2013 tổ chức 29 Sở Tài nguyên Môi trường – Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (2014) Báo cáo tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2014 tổ chức 30 Sở Tài ngun Mơi trường – Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất (2015) Báo cáo tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2015 tổ chức 31 Sở Tài nguyên Môi trường – Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (2016) Báo cáo tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2016 tổ chức 32 Tổng cục Quản lý đất đai (2009), Tuyển tập báo cáo Hội nghị Khoa học chia sẻ kinh nghiệm quốc tế cho xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại Việt Nam, Hà Nội ngày 29/8/2009 ... Quảng bình - Thực trạng công tác chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tỉnh Quảng Bình - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói... việc nghiên cứu đề tài ? ?Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tỉnh Quảng Bình? ?? thực cần thiết.Việc nghiên cứu đề tài khơng... THANH HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI TỈNH QUẢNG BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ