Nghiên cứu thực trạng công tác quyền sử dụng đất ở tại thành phố hội an, tỉnh quảng nam

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Huế, ngày 20 tháng năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Trung Nhân ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, nỗ lực thân, xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế Khoa Tài ngun đất & Mơi trường nơng nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học tận tình truyền đạt cho kiến thức quý báu tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian học tập viết Luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn giáo, PGS.TS Hồng Thị Thái Hịa, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo giúp đỡ tơi nhiều để hồn thành Luận văn Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới UBND thành phố Hội An, phịng Tài ngun & Mơi trường; phòng ban, đơn vị địa bàn thành phố, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Quảng Nam, Cơng ty Cổ phần Tư vấn tài giá Quảng Nam, cán nhân dân xã, phường địa bàn nghiên cứu tận tình giúp đỡ tơi q trình thu thập số liệu Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, quan, đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện động viên giúp đỡ vật chất lẫn tinh thần để tơi hồn thành đề tài Huế, ngày 20 tháng năm 2015 Nguyễn Trung Nhân iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG .vi DANH MỤC HÌNH VẼ vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục đích nghiên cứu Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận đề tài 1.1.1 Khái niệm đất đai thị trường đất đai 1.1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản giới .6 1.1.3 Đất đai, nhà thị trường bất động sản năm qua nước ta .15 1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài .22 1.2.1 Những quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất .22 1.2.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá Việt Nam 27 1.2.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 30 1.3 Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài .33 CHƯƠNG MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Mục tiêu cụ thể .35 2.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.2.1 Phạm vi không gian .35 2.2.2 Phạm vi thời gian 35 2.3 Đối tượng nghiên cứu .35 2.4 Nội dung nghiên cứu 35 2.5 Phương pháp nghiên cứu 35 2.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 35 iv 2.5.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 36 2.5.3 Phương pháp chuyên gia .36 2.5.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 36 2.5.5 Phương pháp xử lý số liệu 36 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .37 3.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thực trạng quản lý sử dụng đất đai thành phố Hội An .37 3.1.1 Khái quát chung thành phố Hội An 37 3.1.2 Hiện trạng sử dụng khái quát tình hình quản lý đất đai thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam 44 3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An .47 3.2.1 Tóm tắt dự án nghiên cứu .47 3.2.2 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng thành phố Hội An 48 3.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Nam 50 3.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá thành phố Hội An 56 3.3 Phân tích hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An 66 3.3.1 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An 66 3.3.2 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An 70 3.4 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An .71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .73 Kết luận 73 Kiến nghị 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO .75 PHỤ LỤC 78 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ Tư pháp GCN Giấy chứng nhận GKĐ Giá khởi điểm GTT Giá thị trường MNCD Mặt nước chuyên dùng NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QH Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất TCĐC Tổng cục Địa TĐG Trúng đấu giá Trđ Triệu đồng TTLB Thông tư liên Bộ UBND Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 So sánh diện tích loại đất 19 Bảng 3.1 Dân số, đất đai theo xã, phường Hội An năm 2013 .42 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hội An tháng 01 năm 2014 44 Bảng 3.3 Khái quát đặc điểm dự án .47 Bảng 3.4 Văn đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng thành phố Hội An 48 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất phường Tân An 57 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền sử dụng đất KDC Sơn Phô 59 Bảng 3.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xen cư phường Cẩm Phô .61 Bảng 3.8 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư Thanh Hà 63 Bảng 3.9 Tổng hợp thực trạng đấu giá QSDĐ thành phố Hội An .64 Bảng 3.10 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 67 Bảng 3.11 Chênh lệch giá đất giá thị trường giá trúng đấu giá .67 vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1 Trình tự tổ chức đấu giá BĐS Nhật Bản 12 Hình 3.1 Vị trí địa lý thành phố Hội An .37 Hình Cơ cấu ngành kinh tế Hội An năm 2013 41 Hình 3.3 Lao động theo xã, phường Hội An năm 2013 43 Hình 3.4 Thực trạng đấu giá QSDĐ thành phố Hội An .65 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quan trọng vô quý giá quốc gia, người, đất đai đóng vai trò định cho tồn phát triển xã hội loài người, điều kiện sống cho động vật, thực vật người trái đất Nếu không có đất đai rõ ràng khơng có ngành sản xuất nào, có tồn loài người Đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư cố định không gian, di chuyển theo ý muốn chủ quan người Đất đai thước đo giàu có quốc gia, nguồn nội lực để xây dựng phát triển đất nước ngồi đất đai cịn bảo hiểm cho sống, bảo hiểm tài chính, chuyển nhượng cải qua hệ nguồn lực cho mục đích tiêu dùng Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế, xã hội, sở khơng gian q trình sản xuất, tư liệu sản xuất đặc biệt nông nghiệp, thành phần quan trọng môi trường sống Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi…Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng gạch ngói, xi măng, gốm sứ… Trên thực tế, nước phát triển hoạt động thị trường bất động sản có hiệu thông qua nguồn tài nguyên đất đai mang lại nhiều lợi ích thiết thực đó lợi ích chung toàn xã hội, nó chiếm tỷ trọng cao hoạt động kinh tế Có hiệu đó Chính phủ nước sớm nhận biết tầm quan trọng đất đai đưa biện pháp phù hợp Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu phải trở thành hàng hóa, đó đất đai ngoại lệ Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo nguồn vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế số thành quả, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá cho khu đất dùng để toán chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành không chặt chẽ Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Việc sử dụng nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế đó việc bán đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách Chính sách đã, kỳ vọng tạo nguồn lực kinh tế cho việc xây dựng sở vật chất, đầu tư cho xây dựng sở hạ tầng thực nhiều địa phương Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thể tính ưu việt nó hình thức giao đất khác, nó thực hướng cho việc khai thác quỹ đất Nhà nước phát triển thị trường bất động sản Giá đất quy định Nhà nước giá đất thị trường xích lại gần thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai Tuy nhiên q trình triển khai, bên cạnh mặt tích cực nảy sinh bất cập làm ảnh hưởng tới giảm hiệu sách, đặc biệt ảnh hưởng tiến độ triển khai thực chương trình xây dựng sở hạ tầng địa phương Những năm gần đây, để nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam thực chủ trương Nhà nước “sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng” với hình thức đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất, đó thực tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ổn định thị trường bất động sản Đây giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất quyền địa phương thường xuyên tổ chức thực để giao đất cho người sử dụng đất Tuy nhiên, q trình thực cịn số hạn chế việc điều tra để xây dựng giá khởi điểm chưa khoa học mang nặng tính hành chính, quy trình đấu giá cịn số nội dung chưa hợp lý, tượng thông thầu người tham gia đấu giá xảy phổ biến Xuất phát từ vấn đề trên, nhằm đánh giá lại hiệu quả, đề xuất phương pháp tổ chức thực hợp lý, góp phần tăng hiệu đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam” Mục đích nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa điểm nghiên cứu Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao Góp phần bổ sung hồn thiện sách liên quan đến tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết nghiên cứu đề tài phản ánh thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An Nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất nhân dân, đảm bảo tính cơng khai, dân chủ, hiệu sử dụng đất, có phương pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý sau đó nhân rộng mơ hình đấu giá quyền sử dụng đất cho địa phương khác Thông qua nghiên cứu để khẳng định tính đắn hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần giúp nhà quản lý có cách nhìn khách quan sát thực để tổ chức đợt đấu giá lần sau đạt hiệu 68 Qua bảng 3.11 ta thấy có dự án khu vực phường Tân An có giá thị trường thấp giá trúng đấu giá khu vực cách xa trung tâm thành phố sở hạ tầng chưa hồn chỉnh Cịn lại dự án khác có giá trúng đấu giá thấp giá thị trường Đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do người sử dụng đất thêm tiền thuế chuyển QSDĐ Đấu giá QSDĐ bước lôi kéo ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường quy phát triển Thực tế chứng minh, nguồn thu từ đất vô tận, từ nguồn thu này, Nhà nước có nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh tế bền vững, bất biến tạo sở vững chắc trình phát triển kinh tế đất nước 3.3.1.2 Hiệu xã hội Đấu giá QSDĐ hình thức đảm bảo cho chủ trương “đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng” thực hiệu Ngoài khu vực đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng trước đưa vào đấu giá địa phương cịn sử dụng kinh phí từ đấu giá đất để tiếp tục đầu tư xây dựng sở hạ tầng Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Với nguồn thu lớn từ đấu giá QSDĐ, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thủy lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Nhiều mơ hình sản xuất nơng nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng nông thôn Như vậy, đấu giá QSDĐ góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người 69 nhận QSDĐ (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp Đấu giá đất cách xã hội hóa để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ đó tạo nguồn vốn để giải sách xã khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xóa “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững 3.3.1.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, có thể khẳng định đấu giá QSDĐ biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá QSDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSDĐ hàng hóa hoạt động thị trường BĐS Thông qua đấu giá QSDĐ, việc thực giao đất cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản đất có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo quy định Chính điều tạo niềm tin với người sử dụng đất xã hội cơng tác đấu giá QSDĐ Đấu QSDĐ hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đồng thời đấu giá QSDĐ loại bỏ yếu tố tiêu cực công tác giao đất, góp phần lành mạnh hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi để đất đai sử dụng hiệu quả, tiết kiệm pháp luật, đẩy nhanh trình công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Giá đất trúng đấu giá công bố đấu giá QSDĐ sở, để địa phương tiến hành định giá đất Nếu đấu giá QSDĐ tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi thành phố giúp địa phương thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, phường khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp địa phương định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai Để thực việc đấu giá QSDĐ hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây 70 dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi cao Chính mà quy hoạch sử dụng đất phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch, góp phần thực hoàn thành quy hoạch sử dụng đất địa phương Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nơng nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn cơng trình khác Đấu giá QSDĐ cịn góp phần hình thành, tạo ổn định giá trị QSDĐ khu vực định giá, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố Hội An ngày phát triển 3.3.2 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An 3.3.2.1 Công tác tổ chức thực Một số khu đất đưa đấu giá không có quy định cụ thể quy chế quản lý xây dựng thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà dẫn đến tình trạng sau đấu giá đất để đất hoang hóa khơng sử dụng gây lãng phí tài ngun Công tác bồi thường giải phóng mặt số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tư sở hạ tầng nhiều bất cập Chẳng hạn, dự án thực đấu giá QSDĐ lấy đất nơng nghiệp hộ gia đình cá nhân có giá trị bồi thường không cao Trong đó, sau sở hạ tầng dự án hồn thành khu vực đất có giá trúng đấu giá cao Điều làm cho nhân dân cảm thấy xúc, gây khó khăn giải phóng mặt số dự án Mức tiền đặt trước theo quy định UBND tỉnh 10% giá khởi điểm đất, khu đất phí tham gia đấu giá cịn thấp nên có số trường hợp trúng đấu giá không nộp tiền để nhận QSDĐ tham gia đấu giá với mục đích thơng thầu Vì UBND tỉnh cần sớm điều chỉnh quy định mức tiền đặt trước phí tham gia đấu giá để đảm bảo ràng buộc quan tổ chức đấu giá người tham gia đấu giá Công tác kiểm tra hồ sơ người tham gia đấu giá chưa chặt chẽ, tượng nhờ người thân nộp đơn để đấu giá đất xảy hầu hết dự án Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất hạn chế Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiệu chưa cao 71 3.3.2.2 Đối với người tham gia đấu giá Một số trường hợp người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường Việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá, giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Một số người tham gia đấu giá khơng tìm hiểu kỹ quy chế đấu giá nên lúng túng phiên đấu giá Một số người tham gia đấu giá thực quy chế đấu giá không nghiêm túc, tượng mua hồ sơ người thân nộp hồ sơ để đấu giá đất diễn phổ biến Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá 3.3.2.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị Các dự án đấu giá QSDĐ thực thành công tạo mặt giá đất khu vực, dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục số khu vực có dự án đấu giá đất Việc quản lý chưa thống lỏng lẽo khu đất sau đưa đấu giá dẫn đến việc xây dựng nhà sai so với giấy phép diễn nhiều nơi 3.4 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có thể có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư Kiểm tra kỹ hồ sơ người tham gia đấu giá, bên cạnh đó cần giám sát chặt chẽ phiên đấu giá nhằm giảm bớt tượng thông thầu xảy Bên cạnh đó nên tiếp nhận hồ sơ trước thời điểm đấu giá đất, biện pháp có thể nhiều thời gian phiên đấu giá giảm bớt tượng “họp dàn xếp” giá trước phiên đấu giá Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án sắp tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin Trước đấu giá nên có sách bảo đảm Ngân hàng quan tài số tiền mà người trúng đấu giá có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất người đó trúng đấu giá, tránh trường hợp người trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách nộp chậm hạn chế số lượng cò tham gia 72 Các dự án đấu giá đất phải đầu tư hạ tầng đồng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ làm nhà Cần rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá nâng mức đặt cọc cao gấp - lần để tránh tình trạng trúng đấu giá khơng nộp đủ tiền sử dụng đất Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá sàn cần xây dựng vừa phải, cịn lơ lớn giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án Sau có kết trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp đủ tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước, chủ đầu tư cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá Những dự án có thu hồi đất nông nghiệp nhằm phục vụ cho đấu giá quyền QSDĐ ở, muốn đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất quyền địa phương cần đề xuất để trích lại tỷ lệ định phần chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm cho người sử dụng đất nông nghiệp có đất bị thu hồi Đối với dự án nhằm giải nhu cầu đất thực cho người dân Nhà nước cần xem xét để đưa điều kiện ràng buộc người tham gia đấu giá Vì theo quy định nay, người có thu nhập thấp trung bình khó trúng đấu giá nhằm giải nhu cầu đất thực 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua trình tìm hiểu sách liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, thực trạng tổ chức thực kết nghiên cứu hiệu đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn thành phố Hội An cho thấy: - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An thực theo quy định chung Nhà nước bán đấu giá quyền sử dụng đất Hệ thống văn sách pháp luật bán đấu giá tài sản nói chung đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng áp dụng địa bàn thành phố Hội An dần hoàn thiện, bước khắc phục tồn đấu giá quyền sử dụng đất - Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu định lĩnh vực: Về mặt kinh tế: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án giúp Nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Trong năm từ 2012 đến 2014 thành phố Hội An thực khai thác 14.031,4 m2 đất để thực đấu giá quyền sử dụng đất Qua đó thu cho ngân sách Nhà nước tổng cộng gần 88 tỷ đồng, đó số tiền tăng thêm đấu giá quyền sử dụng đất gần 8,5 tỷ đồng (tỷ lệ tăng 11% so với giá khởi điểm) Ngoài đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh cho người tham gia đấu giá, giúp họ mua đất với giá xác định thường thấp so với việc mua theo cách thông thường thị trường Người mua đất không phí mơi giới loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt ra, người sử dụng đất thuế chuyển quyền sử dụng đất Về mặt xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất dự án thành phố Hội An tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu kinh doanh người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung góp phần cải thiện đời sống nhân dân Nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng hỗ trợ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng Giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, góp phần bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững 74 Đối với công tác quản lý sử dụng đất đai: Thông qua thực tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, sách đấu giá tài sản nói chung đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng từ Trung ương đến địa phương bước bổ sung, hoàn thiện dần khắc phục tồn đấu giá Hiệu đấu giá quyền sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai cấp, tạo điều kiện tốt để thực cấp giấy chứng nhận, đẩy nhanh tiến độ thực quy hoạch, sở để xây dựng giá đất sát với giá thị trường giúp cho công tác quản lý đất đai thành phố Hội An ngày hoàn thiện chặt chẽ - Hiện tượng thông thầu người thân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất xảy hầu hết dự án quyền địa phương chưa có biện pháp hữu hiệu để khắc phục tượng Kiến nghị Nhà nước cần nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật bán đấu giá tài sản nói chung đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng để dần khắc phục tồn đấu giá Đặc biệt cần đưa giải pháp có chế tài xử lý mạnh hành vi vi phạm bán đấu giá tài sản nói chung bán đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng Trong thời gian đến thành phố Hội An cần hoàn thiện đồng sở hạ tầng dự án trước đấu giá để tăng giá trị khu đất đấu giá Bên cạnh đó đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cho người dân Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực bất động sản nói chung thị trường đất đai nói riêng, ví dụ trung tâm giao dịch bất động sản, phát triển mạnh cấu tổ chức phát triển quỹ đất Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thêm nhiều nguời tham gia Thu hút tham gia ngân hàng, tổ chức tín dụng vào dự án đấu giá để chia sẻ khó khăn tài trước dự án hoàn thiện để đấu giá 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tư pháp (2010), Thông tư 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Về bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định giá đất, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 11 Chính phủ, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Về việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 12 Chi cục thống kê tỉnh Quảng Nam, Niên giám thống kê năm 2013 13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 76 15 Phạm Thị Huyền Nga (2011), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 16 Nguyễn Võ Tiến Sơn (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 17 Phạm Tấn Thịnh (2014), Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế 18 Tổng cục thống kê (1010), Tổng điều tra dân số nhà Việt Nam năm 2009, Hà Nội 19 Phạm Ngọc Văn (2007), Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 20 Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Hội An, Báo cáo tổng kết phong trào thi đua thực nhiệm vụ trị năm 2014 phương hướng, nhiệm vụ năm 2015 21 Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Hội An, Báo cáo kết thực công tác năm 2012 phương hướng, nhiệm vụ năm 2013 22 Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Hội An, Báo cáo kết thực công tác năm 2013 phương hướng, nhiệm vụ năm 2014 23 Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Hội An, Báo cáo kết thực công tác năm 2014 phương hướng, nhiệm vụ năm 2015 24 UBND thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, Báo cáo kiểm kê đất đai đến tháng năm 2014 25 UBND tỉnh Quảng Nam, Thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm đầu kỳ (2011-2015) thành phố Hội An 26 UBND Tỉnh Quảng Nam, Quyết định số 02/2011/QĐ-UBND ngày 7/1/2011 việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Quảng Nam, Quảng Nam 27 UBND tỉnh Quảng Nam, Quyết định số 37/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 việc Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Quảng Nam 77 Website 28 Trần Kim Chung, “Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013 triển vọng năm 2014”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, March 10th 2015, http://www.tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Thi-truong-bat-dong-san-o-VietNam-nam-2013-va-trien-vong-nam-2014/39842.tctc 29 Phương Sanh Tín, “Toàn cảnh tranh thị trường bất động sản năm 2014”, March 10th 2015, http://vietstock.vn/2015/01/toan-canh-buc-tranh-thi-truong-bat-dongsan-nam-2014-763-399674.htm 30 “Kịch thị trường năm 2015”, March 10th 2015, http://vietbao.vn/Nhadat/Kich-ban-thi-truong-2015/2147540543/507/ 31 “Nhu cầu nhà xã hội lớn”, March 13th 2015, http://www.misa.com.vn/tabid/91/newsid/34403/Nhu-cau-nha-o-xa-hoi-van-con-ratlon.aspx 32 “Hiện trạng sử dụng đất”, March 10th 2015, http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=386&idmid=3&ItemID=15578 33 Phùng Văn Nghệ, “Lịch sử hình thành phát triển ngành Quản lý Đất đai Việt Nam”, Tổng cục Quản lý Đất đai, March 10th 2015, http://lrem.hcmuaf.edu.vn/lrem19967-1/vn/lich-su-hinh-thanh-va-phat-trien-nganh-quan-ly-dat-dai-viet-nam.html 34 Trương Hữu Ngữ, “Góp vốn đất: hiểu cho hợp lý?”, March 13th 2015, http://www.thesaigontimes.vn/121620/Gop-von-bang-dat-hieu-sao-cho-hop-ly?.html 35 “Phố cổ Hội An”, April 8th 2015, http://vi.wikipedia.org/wiki/Ph%E1%BB%91_c%E1%BB%95_H%E1%BB%99i_An 36 “Tìm hiểu định giá đất, bất động sản số mơ hình giới”, April 9th 2015, http://text.123doc.org/document/129076-tim-hieu-ve-dinh-gia-dat-bat-dongsan-va-mot-so-mo-hinh-tren-the-gioi.htm 37 Phùng Ngọc Phương, “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hóa”, April 9th 2015, http://gdla.gov.vn/index.php/vi/du-an/De-tai/DE-TAI-NGHIEN-CUU-THUCTRANG-VA-DE-XUAT-GIAI-PHAP-NANG-CAO-HIEU-QUA-DAU-GIAQUYEN-SU-DUNG-DAT-TRONG-QUA-TRINH-DO-THI-HOA-20.html 78 PHỤ LỤC Phụ lục Kết đấu giá quyền sử dụng đất Phường Tân An TT Số Diện tích (m2) Đơn giá (trđ/m2) GKĐ cho (trđ) Lô 210 4,4 924 935,5 4,45 11,5 1,24 Lô 204 4,0 816 816,0 4,00 - 1,00 Lô 204 4,0 816 826,3 4,05 10,3 1,26 Lô 210 4,4 924 934,6 4,45 10,6 1,15 Lô 16 204 4,0 816 816,0 4,00 - 1,00 Lô 17 204 4,0 816 826,3 4,05 10,3 1,26 Lô 18 210 4,4 924 934,6 4,45 10,6 1,15 6.036 13 6.089,3 41,8 4,52 Tổng cộng 1.446 Số người tham gia ĐG Giá TĐG (trđ) Giá TĐG (trđ/m2) Chênh lệch giá TĐG GKĐ (trđ) Tỷ lệ tăng (%) 79 Phụ lục Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu tái định cư Sơn Phô TT Số IA-01 IA-02 IA-03 IA-04 IA-05 IA-06 IA-07 IA-08 IA-09 10 IA-10 11 IB-01 12 IB-02 13 IB-03 14 IB-04 15 IB-05 16 IB-06 17 IB-07 18 IB-08 19 IB-09 20 IB-10 21 IB-11 22 III-01 23 III-02 24 III-03 25 III-04 26 III-05 27 III-06 28 III-07 Tổng cộng Diện tích (m2) Đơn giá (trđ/m2) 309 200 200 200 200 200 200 200 200 200 318 200 200 200 200 200 200 200 200 200 221 463 250 250 250 250 250 250 6.411 8,8 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 6,6 6,6 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 5,5 GKĐ cho (trđ) 2.719,2 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.600 1.749 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.458,6 3.055,8 1.375 1.375 1.375 1.375 1.375 1.375 41.532,6 Số người tham gia ĐG 2 3 2 4 84 Giá TĐG (trđ) 2.740,6 1.610,5 1.630,1 1.610,9 1.611,1 1.610,4 1.610,1 1.612,0 1.611,5 1.612,5 1.765,0 1.251,0 1.110,5 1.499,9 1.111,0 1.113,5 1.112,0 1.112,0 1.112,0 1.112,0 1.469,8 4.130,0 1.980,0 1.935,0 1.389,0 1.625,0 1.388,0 1.389,0 44.864,4 Chênh Giá lệch giá TĐG TĐG (trđ/m2) GKĐ (trđ) 8,87 21,4 8,05 10,5 8,15 30,1 8,05 10,9 8,06 11,1 8,05 10,4 8,05 10,1 8,06 12,0 8,06 11,5 8,06 12,5 5,55 16,0 6,26 151,0 5,55 10,5 7,50 399,9 5,56 11,0 5,57 13,5 5,56 12,0 5,56 12,0 5,56 12,0 5,56 12,0 6,65 11,2 8,92 1074,2 7,92 605,0 7,74 560,0 5,56 14,0 6,50 250,0 5,55 13,0 5,56 14,0 3.331,8 Tỷ lệ tăng (%) 0,79 0,66 1,88 0,68 0,69 0,65 0,63 0,75 0,72 0,78 0,91 13,73 0,95 36,35 1,00 1,23 1,09 1,09 1,09 1,09 0,77 35,15 44,00 40,73 1,02 18,18 0,95 1,02 8,02 80 Phụ lục Kết đấu giá quyền sử dụng đất xen cư phường Cẩm Phô Số GKĐ người cho tham gia (trđ) ĐG TT Số Diện tích (m2) Đơn giá (trđ/m2) Lô A 1.625 10,5 17.062,5 19.800 12,18 2.737,5 16,04 Thửa 319,1 1,6 510,6 652,00 2,04 141,44 27,70 Thửa 139,1 1,6 222,6 457,00 3,29 234,44 105,34 Thửa 101,0 1,6 161,6 167,60 1,66 6,00 3,71 135 63,8 1,8 114,8 235,00 3,68 120,16 104,63 91,8 1,8 165,2 176,00 1,92 10,76 6,51 119,0 1,8 214,2 221,20 1,86 7,00 3,27 130,0 1,8 234,0 270,00 2,08 36,00 15,38 216,5 3,0 649,5 866,00 4,00 216,50 33,33 195,0 3,0 585,0 893,75 4,58 308,75 52,78 213,6 3,0 640,8 850,53 3,98 209,73 32,73 106,0 2,7 286,2 350,19 3,30 63,99 22,36 20.847 48 24.939,27 4.092,27 19,63 10 11 12 Lô (thửa 32) Lô (thửa 32) Lô (thửa 73) Lô (thửa BCS) Lô (thửa BCS) Lô (thửa BCS) 154 Tổng cộng 3.319,9 Giá TĐG (trđ) Chênh Giá lệch giá TĐG TĐG (trđ/m2) GKĐ (trđ) Tỷ lệ tăng (%) 81 Phụ lục Kết đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư Thanh Hà Số Đơn GKĐ người giá cho tham (trđ/m2) (trđ) gia ĐG TT Số Diện tích (m2) 148 200,0 3,5 700,0 720,10 3,60 20,10 2,87 149 200,0 3,5 700,0 725,00 3,63 25,00 3,57 150 200,0 3,5 700,0 730,00 3,65 30,00 4,29 151 200,0 3,5 700,0 715,00 3,58 15,00 2,14 152 200,0 3,5 700,0 745,00 3,73 45,00 6,43 153 200,0 3,5 700,0 730,00 3,65 30,00 4,29 154 200,0 3,5 700,0 730,00 3,65 30,00 4,29 155 200,0 3,5 700,0 820,00 4,10 120,00 17,14 Lô 01 136,0 3,2 435,2 492,00 3,62 56,80 13,05 10 Lô 02 129,5 3,2 414,4 481,00 3,71 66,60 16,07 11 Lô 03 150,5 3,2 481,6 592,00 3,93 110,40 22,92 12 Lô 04 118,0 3,2 377,6 435,00 3,69 57,40 15,20 13 Lô 05 114,5 3,2 366,4 420,00 3,67 53,60 14,63 14 Lô 06 111,5 3,0 334,5 397,00 3,56 62,50 18,68 15 Lô 07 149,0 3,0 447,0 532,00 3,57 85,00 19,02 16 Lô 08 173,5 3,0 520,5 587,00 3,38 66,50 12,78 17 Lô 09 119,0 2,8 333,2 362,00 3,04 28,80 8,64 18 Lô 10 118,5 2,8 331,8 358,00 3,02 26,20 7,90 19 Lô 11 175,0 3,2 560,0 617,00 3,53 57,00 10,18 20 Lô 12 173,5 3,2 555,2 604,00 3,48 48,80 8,79 10.757,4 68 11.792,1 1.034,7 9,62 Tổng 3.268,5 Giá TĐG (trđ) Chênh Giá lệch giá TĐG TĐG (trđ/m2) GKĐ (trđ) Tỷ lệ tăng (%) 82 Phụ lục Một số hình ảnh phiên đấu giá Ông: Trương Văn Vỵ - Giám đốc Trung tâm DVBĐG tài sản Quảng Nam Thành phần tham gia phiên đấu giá Công bố thông tin thửa đất, giá khởi điểm bước giá ... công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam? ?? Mục đích nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, nhằm đề xuất giải... hội, trạng sử dụng tình hình quản lý đất đai thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam - Thực trạng đấu giá QSDĐ thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam - Phân tích hiệu hạn chế công tác đấu giá QSDĐ thành phố. .. thực tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở, từ đó đề xuất phương pháp tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn nghiên cứu + Nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện