Lập dự án xây dựng tổ hợp trung tâm thương mại và khách sạn hp noel hotel

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHÁCH SẠN HP NOEL HOTEL NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Trương Hoàng Hà MSSV: 7101140011 KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 i ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o Dán ảnh, đặt bìa lót ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHÁCH SẠN HP NOEL HOTEL NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Trương Hồng Hà MSSV: 7101140011 GVHD 1: KS Nguyễn Văn Linh GVHD 2: KS Bùi Thị Thu Vĩ KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 ii LỜI MỞ ĐẦU Kính gửi thầy giáo, Thời gian năm ngồi giảng đường đại học khơng dài đủ để đặt nên móng nghiệp cho kỹ sư tương lai Thời gian khoản thời gian đểem truyền thụ học, đạo lý làm người giúp em ngày hoàn thiện thân Tuy nhiên điều khơng có em khơng có quan tâm, động viên gia đình, giúp đỡ bạn bè đặc biệt kiến thức quý báu mà thầy cô truyền đạt cho em Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến cô Bùi Thị Thu Vĩ thầy Nguyễn Văn Linh, thầy cô trực tiếp hướng dẫn em thực đồ án Em xin cảm ơn giúp đỡ tận tình anh chị Sở văn hóa, thể thao du lịch tỉnh Quảng Bình, Chi cục thống kê tỉnh Quảng Bình nhiệt tình hỗ trợ em trình tìm số liệu Dẫu ngày tháng thực đồ án giúp em hiểu rõ có nhìn tồn diện ngành học theo đuổi, nhiên thân em nhiều hạn chế lần đầu vận dụng toàn kiến thức đồ án tốt nghiệp khơng thiếu sai sót Kính mong thầy góp ý dẫn để em bổ sung thêm kiến thức cho Điều làm hành trang cho em bước tiếp đường nghiệp say Cuối em xin kính gửi đến thầy với lịng biết ơn tơn kính sâu sắc Em xin kính chúc thầy gia đình sức khỏe, hạnh phúc thành cơng iii iv MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU i MỤC LỤC v DANH SÁCH HÌNH VẼ .viii DANH SÁCH BẢNG BIỂU ix PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Một số lý luận lập dự án đầu tư xây dựng 1.2 Một số lý luận phân tích đầu tư dự án xây dựng PHẦN THỨ HAI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH TỔ HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – KHÁCH SẠN HP NOEL HOTEL QUẢNG BÌNH CHƯƠNG 1.1 Giới thiệu tổng quan du lịch Quảng Bình 1.2 Xu hướng phát triển du lịch khách sạn Quảng Bình CHƯƠNG 2.1 Xuất xứ pháp lý hình thành dự án 2.2 Sơ lược chủ đầu tư 2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trạng nhu cầu dự án 2.4 Mục tiêu đầu tư dự án 25 2.5 Kết luận cần thiết phải đầu tư dự án 25 CHƯƠNG 26 3.1 Phân tích loại hình doanh nghiệp quản lý khai thác dự án 26 3.2 Quy mơ, tiêu chuẩn cấp cơng trình dự án 29 3.3 Cơ cấu sản phẩm lựa chọn cấu sản phẩm hợp lý 29 3.4 Phân tích chọn hình thức cơng suất thích hợp 30 CHƯƠNG 32 4.1 Giới thiệu địa điểm xây dựng dự án 32 4.2 Phân tích đánh giá địa điểm phương án 32 4.3 Xác định khối lượng giải phóng mặt 36 4.4 Xác định khối lượng phải đền bù 36 4.5 Xác định chi phí đền bù, giải phóng mặt 39 v 4.6 Kế hoạch giải phóng mặt 39 4.7 Phương án đền bù 40 4.8 Phương án kế hoạch hình thành khu tái định cư 40 CHƯƠNG 43 5.1 Xác định cấp hạng cơng trình 43 5.2 Phương án kiến trúc 43 5.3 Giải pháp sử dụng vật liệu cơng trình 49 5.4 Giải pháp tổng mặt 52 5.5 Phương án kết cấu 52 5.6 Giải pháp hệ thống kĩ thuật 53 CHƯƠNG 61 6.1 Tác động dự án đến môi trường xã hội, cảnh quan khu vực xung quanh 61 6.2 Tác động dự án đến môi trường tự nhiên 61 6.3 Giải pháp xử lý 63 6.4 Các giải pháp an toàn lao động 64 CHƯƠNG 66 7.1 Bộ máy tổ chức vận hành dự án 66 7.2 Nguồn nhân lực kế hoạch tuyển dụng 68 7.3 Chính sách trả lương khoản theo lương 69 7.4 Kế hoạch đào tạo nhân sự: 69 7.5 Chính sách quản lý, khuyến khích người lao động 70 7.6 Tiến độ thực dự án 70 CHƯƠNG 72 8.1 Phân tích nguồn vốn có khả huy động cho dự án 72 8.2 Xác định quy mô nguồn vốn dự án 72 8.3 Tổng mức đầu tư dự án 72 8.4 Cơ cấu tỷ trọng nguồn vốn dự án 76 8.5 Bảng kế hoạch huy động sử dụng vốn 77 8.6 Phương án vay hoàn trả vốn dự án 77 CHƯƠNG 78 9.1 Chiến lược makerting 78 9.2 Phân tích hiệu tài dự án 79 9.3 Phân tích lỗ lãi dự án 83 9.4 Phân tích an tịan tài 87 9.5 Phân tích rủi ro dự án 87 10 CHƯƠNG 10 90 10.1 Lý phân tích hiệu xã hội dự án 90 10.2 Phân tích hiệu xã hội dự án 90 10.3 Kết luận hiệu kinh tế xã hội dự án: 92 11.1 TRONG GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ 93 11.2 TRONG GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN, KẾT THÚC ĐẦU TƯ 93 11.3 MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 94 vi PHẦN THỨ BA 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 vii DANH SÁCH HÌNH VẼ Tiêu đề Bảng biểu, hình vẽ Thạch nhũ hang động Phong Nha bãi biển STT Số hiệu Bảng biểu, hình vẽ Hình 1.1 Hình 1.2 Đảo Yến – Vũng Chùa Hình 2.1 Bản đồ Quảng Bình 11 Hình 5.1 Kiến trúc khu biệt thự xanh Ba Vì 43 Hình 5.2 Khách sạn Indochine - Kontum 44 Đá Nhảy Trang viii DANH SÁCH BẢNG BIỂU Tiêu đề Bảng biểu, hình vẽ Số liệu khách du lịch đến tỉnh Quảng Bình từ 2005-2013 Thống kê ngày khách lưu trú Quảng Bình từ 2005-2013 Nhu cầu phịng khách du lịch đến Quảng Bình từ 2005-2013 Thống kê lượng cung khách sạn Quảng Bình từ 2005-2013 Kết dự báo lượng khách đến Quảng Bình từ năm 2014-2025 STT Số hiệu Bảng biểu, hình vẽ Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 2.6 Tính tốn nhu cầu phòng từ 2005-2013 19 Bảng 2.7 Dự báo nhu cầu phòng từ 2014-2025 19 Bảng 2.8 Bảng 2.9 10 Bảng 8.1 Bảng tổng hợp chi phí 73 11 Bảng 9.1 Giá điện sản xuất kinh doanh 80 12 Bảng 9.2 Giá điện sản xuất kinh doanh trung bình 80 13 Bảng 9.3 Tỷ lệ trích BHYT, BHXH, BHTN, KPCĐ 82 14 Bảng 9.4 Chiết khấu bình quân 84 15 Bảng 9.5 Biến động NPV IRR theo chi phí 88 16 Bảng 9.6 Biến động NPV IR theo doanh thu 88 17 Bảng 9.7 Biến động NPV IRR theo doanh thu chi phí 88 Tính tốn số liệu lượng cung phịng Quảng Bình từ 2005-2013 Dự báo lượng cung phịng Quảng Bình từ 2014-2025 Trang 13 14 15 15 17 21 21 ix STT Số hiệu Bảng biểu, hình vẽ Biểu đồ 2.1 Biểu đồ 2.2 Biểu đồ 2.3 Biểu đồ 2.4 Biểu đồ 2.5 Biểu đồ 2.6 Biểu đồ 2.7 Biểu đồ 2.8 Biểu đồ 2.9 Biểu đồ 2.10 Biểu đồ 8.1 Tiêu đề Bảng biểu, hình vẽ Khách du lịch đến Quảng Bình từ năm 2005– 2013 Nhu cầu phòng giai đoạn 2005-2013 Lượng khách du lịch đến Quảng Bình từ năm 2005 – 2013 Dự báo lượng khách du lịch đến Quảng Bình từ năm 2014 – 2025 Biểu đồ nhu cầu phòng khách sạn từ năm 2005-2013 Biểu đồ dự báo nhu cầu phòng khách sạn từ năm 2014-2025 Thống kê lượng cung phòng khách sạn Quảng Bình từ 2005-2013 Dự báo lượng cung phịng khách sạn Quảng Bình từ 2014-2025 Lượng cung – cầu phịng khách sạn Quảng Bình từ 2005-2013 Lượng cung- cầu phịng khách sạn Quảng Bình từ 2014-2025 Cơ cấu nguồn vốn Trang 13 15 16 18 18 20 20 22 22 23 77 x Hàng năm dự án bỏ khoản chi phí cho vấn đề đào tạo nhân viên để nâng cao trình độ, chất lượng phục vụ dự án Theo kinh nghiệm chi phí xác định khoảng 2,5 triệu đồng/người/năm 9.3 Phân tích lỗ lãi dự án 9.3.1 Dự trù lỗ - lãi Phân tích lỗ lãi nhằm xem xét dự án có đủ khả cân đối tài đảm bảo trả nợ vay suốt thời gian hoạt động dự án Lợi nhuận trước thuế = Tổng doanh thu – Tổng chi phí Thuế thu nhập doanh nghiệp = 20% *Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Thuế TNDN Theo nội dung văn thông qua kỳ họp Quốc hội lần thứ khóa XIII chiều ngày 20/5/2013 thông qua bắt đầu áp dụng Luật thuế 32/2013QH13, TNDN từ ngày 1/7/2013 Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20% 9.3.2 Phân phối ngân quỹ ròng Ngân quỹ ròng = Lợi nhuận rịng + Khấu hao - Trích quỹ dự phịng tài 10% Quỹ dùng để bù đắp phần cịn lại tổn thất, thiệt hại tài sản xảy trình kinh doanh bù đắp tiền bồi thường tổ chức, cá nhân gây ra, tổ chức bảo hiểm sử dụng dự phịng trích lập chi phí - Trích lập quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ 5%, dùng để bổ sung vốn điều lệ, bù đắp khoản lỗ năm trước hết thời hạn trừ vào lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp - Trích quỹ khen thưởng, phúc lợi 5%: theo quy định mức trích tối đa khơng q tháng lương thực - Trích quỹ đầu tư phát triển: dùng vào mục đích đầu tư mở rộng phát triển kinh doanh, trả nợ vay dài hạn Các tỷ lệ phần trăm trích quỹ lấy dựa theo sách doanh nghiệp ,đồng thời tham khảo thông tư 138/2010/TT-BTC hướng dẫn chế độ phân phối lợi nhuận (Xem phụ lục 17: Bảng báo cáo thu nhập dự án ) 9.3.3 Xác định tỉ suất chiết khấu - Thời gian tính tốn dự án Áp dụng theo khung thời gian khấu hao cơng trình kiến trúc kiên cố thông tư 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Hệ số chiết khấu r tính toán sau: - Tỷ suất chiết khấu dự án: tỷ suất chiết khấu tài dự án chi phí hội ( hay cịn gọi chi phí sử dụng vốn bình qn), phụ thuộc vào cấu vốn bình quân dự án - Ý nghĩa tỷ suất chiết khấu dự án: 83  Về khả toán: Tỷ suất chiết khấu dự án biểu thị mức lãi vay có khả toán theo nguồn vốn, lãi suất vay vốn rd = 10%  Về khả sinh lời: Tỷ suất chiết khấu dự án biểu thị tỷ lệ sinh lời ( chi phí hội ) mong muốn nhà đầu tư, lãi suất sinh lợi nội chủ đầu tư mong muốn  Suất chiết khấu bình qn tính tốn theo cơng thức : WACC = E% x re + D% x rd Trong đó: D% : phần trăm vốn vay tổng vốn đầu tư E% : phần trăn vốn chủ sở hữu tổng vốn đầu tư Trong đó: Bảng 9.4 Chiết khấu bình qn Nguồn vốn Vốn tự có Vốn vay Tỉ lệ vốn 45% 55% Lãi suất 19% 10% 14% WACC - Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm nhà vay (chủ sở hữu ) suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu, thường đòi hỏi cao lãi vay rủi ro cao , với re =19% 9.3.4 Lập báo cáo ngân lưu dự án theo quan điểm Đứng quan điểm người lập dự án tính theo phương pháp trực tiếp, ta tính tốn dịng ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư quan điểm chủ sở hữu Nó giúp chủ đầu tư đánh giá dòng ngân lưu ròng lại cho sau tốn nợ vay thực nghĩa vụ với nhà nước Bảng ngân lưu tính tốn theo phương pháp trực tiếp - Ngân quỹ rịng = Dòng tiền vào – Dòng tiền - Dòng ngân quỹ rịng dùng để tính tốn tiêu hiệu tài - Năm 2014 chọn năm gốc để tính tốn (Xem phụ lục 22: Bảng ngân lưu dự án) 9.3.5 Hiện giá hiệu số thu chi NPV Để xác định giá trị NPV, ta dùng hệ số chiết khấu để tính tổng giá khoản thu hồi ròng năm tương lai dự án Chỉ tiêu NPV cho ta biết khả sinh lợi dự án toàn thời gian khai thác, tiêu quan trọng dự án Dự án đáng giá NPV > Công thức tổng quát sau: n NPV  V   t 0 Bt 1  r t n  t 0 Ct  H  T 1  r t 1  r n 1  r n Trong đó: 84 - Bt: Khoản thu năm t, bao gồm:  Doanh thu bán hàng năm t có thuế giá trị gia tăng  Giá trị thu hồi lý tài sản hết tuổi thọ quy định thời điểm trung gian thời điểm cuối đời dự án  Vốn lưu động bỏ ban đầu thu thời điểm cuối đời dự án  Thu hồi đất vào cuối đời dự án - Ct: Khoản chi năm t, bao gồm:  Chi phí hoạt động hàng năm  Nợ vay (trả nợ gốc lãi vay)  Chi phí đầu tư  Chi phí tái đầu tư  Nộp thuế (thuế môn bài, thuế thu nhập, VAT) - V: Vốn đầu tư bỏ thời điểm t = - H: Giá trị thu hồi lý tài sản cuối đời dự án - T: Giá trị thu hồi vốn lưu động cuối đời dự án - n: tuổi thọ phương án đầu tư thời kỳ tính tốn - r: hệ số chiết khấu Qua bảng tính tốn ta biết khã sinh lợi toàn dự án : NPV = 20.852.423> 0: Dự án đáng giá đầu tư (Xem phụ lục 22: Bảng ngân lưu dự án) 9.3.6 Tỷ suất thu hồi nội IRR Tỷ suất thu hồi nội IRR lãi suất chiết khấu r mà ứng với tổng giá trị thu hồi ròng tổng giá vốn đầu tư hay lũy kế giá thu hồi ròng lũy kế giá vốn đầu tư NPV = - Suất thu hồi nội IRR tính theo cơng thức sau: IRR  IRRa  ( IRRb  IRRa ) * NPV ( NPVa  NPVb ) Trong :  IRRa suất thu hồi nội mà NPVa>0  IRRb suất thu hồi nội mà NPVb 19% (chi phí hội vốn chủ sở hữu) >14% (chi phí sử dụng vốn bình qn) - Nhận xét: Tỷ suất hồn vốn nội dự án lớn chi phí hội vốn chủ sở hữu chi phí sử dụng vốn bình qn Do dự án đáng giá (Xem phụ lục 22: Bảng ngân lưu dự án) 9.3.7 Tỷ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost) 85 B PVB  C PVC Trong :  + PVB tổng giá lợi ích  + PVC tổng giá lợi ích - Nhận xét: Dự án có tỉ số lợi ích 1,407 >1 : Do dự án đáng giá (Xem phụ lục 22: Bảng ngân lưu dự án) 9.3.8 Thời gian hồn vốn Thời gian hồn vốn khơng chiết khấu: thời gian cần thiết để thu lại số vốn bỏ khoản tích lũy hàng năm Dự án tính tốn có thời gian hoàn vốn kéo dài năm tháng (kể từ vào hoạt động dự án) Thời gian hoàn vốn chiết khấu: thời gian cần thiết để thu lại giá số vốn bỏ giá khoản tích lũy hàng năm Dự án tính tốn có thời gian hồn vốn kéo dài 11 năm tháng (kể từ bắt đầu xây dựng) - Nhận xét: thời gian hồn vốn có chiết khấu 11 năm so với thời gian hoạt động dự án 25 năm chấp nhận 9.3.9 Phân tích điểm hịa vốn Để phân tích rủi ro tài ngắn hạn người ta sử dụng điểm hòa vốn Xác định điểm hòa vốn với khoản mục doanh thu hòa vốn mức hoạt động hòa vốn ta có cơng thức: Doanh thu hịa vốn = Định phí/(1 – Biến phí/Tổng doanh thu) Doanh thu hịa vốn doanh thu cần thiết mà dự án phải đạt để hiệu tài khơng lời khơng lỗ Cơng suất hoạt động hòa vốn hàng năm = (Doanh thu hịa vốn năm tính tốn/Tổng doanh thu năm tính tốn) x100% Mức hoạt động hòa vốn cho ta biết mức hoạt động cần thiết mà dự án phải đạt để hiệu tài khơng lời khơng lỗ Dự án có cơng suất hịa vốn trung bình : 37% với doanh thu hịa vốn trung bình :8.372.449 đồng (Xem phụ lục 20: Bảng phân tích điểm hòa vốn) 9.3.10 Các tỷ số sinh lợi a Tỷ số lợi nhuận doanh thu Tỷ số lợi nhuận doanh thu kỳ định tính cách lấy lợi nhuận sau thuế kỳ chia cho doanh thu kỳ Tỷ số lợi nhuận doanh thu = (Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu)*100% = 40,92% Tỷ số mang giá trị dương nghĩa dự án kinh doanh có lãi b Tỷ số lợi nhuận vốn đầu tư (ROA) Lợi nhuận so với tổng vốn đầu tư (mức doanh lợi đồng vốn đầu tư) dự án: ROA= (Lợi nhuận sau thuế /tổng vốn đầu tư) x 100% 86 Các năm hoạt động khác cho ta giá trị ROA khác Vậy ta tính trung bình giá trị ROA Khi dự án ta có ROA trung bình = 21,11% Ta thấy bỏ đồng vốn đầu tư sinh lợi 0,2111 đồng lợi nhuận Đồng thời, tỷ suất = 21,11% > lãi suất vay (8%) c Tỷ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) Lợi nhuận vốn chủ sở hữu (mức doanh lợi đồng vốn chủ sở hữu) ROE= (Lợi nhuận sau thuế /vốn tự có)x100% = 47,39% Ta thấy bỏ đồng vốn chủ sở hữu sinh lợi 0,4739 đồng lợi nhuận 9.4 Phân tích an tịan tài Dựa vào bảng báo cáo thu nhập dự án, xác định nguồn trả nợ bao gồm: lợi nhuận lại (sau trích quỹ chuyên dùng) khấu hao (bảng khấu hao, phân bổ) Dựa vào nguồn trả nợ, tiến hành trả nợ gốc vòng năm Kế hoạch trả nợ tính tốn phụ lục bảng tính đính kèm Hệ số trả nợ (DSCR) = 4,7> nên dự án có khả trả nợ (Chi tiết xem Phụ lục 19: Khả trả nợ) 9.5 Phân tích rủi ro dự án Trong q trình hoạt động kinh doanh, dự án chịu tác động nhiều yếu tố lúc ta phải xem xét độ nhạy tác động nhiều yếu tố Đặc biệt tình hình kinh tế phức tạp việc thực vận hành cho dự án mang tính biến động Rủi ro nằm ý muốn chủ quan người, việc tìm cơng cụ đo lường trước rủi ro để đón nhận với bất ngờ cơng việc vô quan trọng người lập dự án đầu tư Việc phân tích rủi ro khơng phải việc tìm cách ngăn chặn rủi ro mà việc nhìn thấy trước kết khả xuất rủi ro dự án Các công cụ giúp xác định kết khả xảy rủi ro: - Phân tích độ nhạy - Phân tích tình - Phân tích mơ Ta chọn phương pháp phân tích độ nhạy để tiến hành phân tích rủi ro Sử dụng chức Table chiều chiều để khảo sát độ nhạy dự án tác động số nhân tố Trong dự án này, ta xét đến nhân tố tác động là: lãi suất vay, giá phịng cơng suất Ta xem xét thay đổi NPV, IRR thay đổi nhân tố 9.5.1 Phân tích độ nhạy chiều, hai chiều 9.5.1.1Phân tích độ nhạy chiều Phân tích độ nhạy chiều bước phân tích rủi ro Kiểm định độ nhạy kết dự án (NPV, IRR) theo thay đổi giá trị tham số lần 87 Bảng 9.5 Biến động NPV IRR theo chi phí NPV -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% IRR 80,216,393 156,862,793 137,900,081 118,802,289 99,568,167 80,216,393 60,755,034 41,077,612 21,181,174 1,062,744 21% 26.33% 24.94% 23.52% 22.06% 21% 19.07% 17.51% 15.92% 14.27% Thay đổi NPV (%) Thay đổi IRR (%) 95.55% 71.91% 48.10% 24.12% 0% -24.26% -48.79% -73.59% -98.68% 27.91% 21.15% 14.25% 7.20% 0% -7.35% -14.90% -22.67% -30.65% Nhận xét: Khi chi phí giảm NPV, IRR tăng dự án khả thi Khi chi phí tăng NPV, IRR giảm, chi phí tăng đến 40% NPV giảm đáng kể chuyển sang âm, lúc dự án khơng cịn khả thi Bảng 9.6 Biến động NPV IR theo doanh thu NPV -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 80,216,393 (69,684,890) (32,205,534) 5,271,131 42,745,106 80,216,393 117,809,358 155,419,560 193,064,542 230,788,238 IRR 20.58% 7.44% 11.25% 14.64% 17.73% 21% 23.27% 25.81% 28.23% 30.56% Thay đổi NPV (%) Thay đổi (IRR %) -186.87% -140.15% -93.43% -46.71% 0% 46.86% 93.75% 140.68% 187.71% -63.87% -45.33% -28.86% -13.88% 0% 13.05% 25.40% 37.18% 48.49% Nhận xét: Khi doanh thu tăng, NPV IRR tăng nhanh, tính khả thi dự án cao Khi doanh thu giảm đến -30%, NPV giảm mức đáng kể chuyển sang âm 9.5.1.2Phân tích độ nhạy chiều Trong thực tế, yếu tố thường biến động đồng thời nên ta cần tiến hành phân tích chiều để có nhìn tổng quát thực tế trước biến động ảnh hưởng đến an tồn tài dự án, qua có sách kịp thời để xử lý Kết phân tích biến động NPV IRR doanh thu chi phí thay đổi: Bảng 9.7 Biến động NPV IRR theo doanh thu chi phí Thay đổi chi phí NPV -20% 80,216,393 -20% 43,906,471 -10% 24,694,732 0% 5,271,131 10% (14,367,234) 20% (34,223,290) Thay đổi doanh thu -10% 0% 10% 20% 81,248,452 118,802,289 156,353,429 194,040,304 62,081,015 99,568,167 137,150,073 174,729,282 42,745,106 80,216,393 117,809,358 155,419,560 23,195,246 60,755,034 98,330,022 135,971,445 3,428,508 41,077,612 78,724,020 116,383,665 88 Thay đổi chi phí IRR 21% -20% -10% 0% 10% 20% -20% 17.90% 16.30% 14.64% 12.93% 11.15% Thay đổi doanh thu -10% 0% 20.80% 23.52% 19.28% 22.06% 17.73% 21% 16.12% 19.07% 14.48% 17.51% 10% 26.08% 24.69% 23.27% 21.82% 20.34% 20% 28.53% 27.18% 25.81% 24.42% 23.00% Nhận xét: Khi doanh thu nhà hàng/khách giảm đến -20%, doanh thu giảm 10% chi phí tăng 20%, NPV < 0, IRR < WACC, dự án khơng cịn khả thi 9.5.2 Tiểu kết luận hiệu tài dự án - Qua kết phân tích bảng chiều, ta lần khẳng định yếu tố doanh thu yếu tố đáng quan tâm, NPV IRR có độ nhạy lớn trước biến động yếu tố Vì cần có sách kinh doanh nhà hàng hợp lý, khơng ngừng nâng cao chất lượng thức ăn, uống, phong cách phục vụ… để hạn chế mức rủi ro thấp yếu tố gây - Mặc dù trường hợp xấu làm cho NPV âm IRR < WACC, nhà đầu tư vẩn không bỏ qua hội đầu tư vào dự án, q trình tính tốn dựa sở số liệu xác, đồng thời dự án tăng chi đầu tư nghĩa mở rộng kinh doanh, nâng cao chất lượng dịch vụ… để phục vụ tốt thơng thường doanh thu tăng nên xác suất để tất biến động xấu yếu tố xảy khơng cao Chính vậy, dự án hội đầu tư tốt cho nhà đầu tư - Với phân tích tài thấy dự án đáng giá khả thi mặt tài thơng qua hai số đánh giá tài dự án tiêu NPV > IRR > r Ngoài nhờ kế hoạch vay nợ, đánh giá khả trả nợ dự án, dự án hoàn toàn an toàn mặt tài đủ khả trả nợ Phân tích độ nhạy thể tính vững mạnh, tính khả thi mặt tài dự án trường hợp rủi ro 89 10 CHƯƠNG 10 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI 10.1 Lý phân tích hiệu xã hội dự án - Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội dự án đầu tư việc đánh giá đóng góp dự án vào gia tăng thu nhập quốc dân, tăng trưởng kinh tế hay khái quát vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước - Hiệu kinh tế xã hội dự án chênh lệch lợi ích mà kinh tế - xã hội thu so với chi phí bỏ để thực dự án Như việc phân tích lợi ích kinh tế xã hội việc so sánh mà xã hội thu so với giá bỏ - Dưới góc độ nhà đầu tư thực dự án người ta thường quan tâm đến lợi nhuận dự án người ta sử dụng chi tiêu hiệu tài để đánh giá dự án - Tuy nhiên dự án cơng cộng khơng thể sử dụng tiêu hiệu tài để đánh giá được, người ta phải sử dụng chi tiêu đánh giá hiệu kinh tế xã hội để đánh giá - Phương pháp đánh giá lợi ích kinh tế xã hội: Tuy thuộc vào góc độ nhà quản lý mà người ta đưa phương pháp đánh giá định Như góc độ nhà quản lý người ta thường xem xét đến yếu tố như: tăng việc làm, tăng thu ngân sách, tăng mức sống người dân, mức độ tái tạo môi trường, tăng suất lao động… 10.2 Phân tích hiệu xã hội dự án 10.2.1 Giá trị gia tăng dự án tạo Giá trị gia tăng nước khoản chênh lệch giá trị đầu vào giá trị đầu Giá trị gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn - Giá trị đầu gồm: giá trị sản phẩm dự án tạo ra,giá trị lại, - Giá trị đầu vào gồm:  Vốn đầu tư dự án  Giá trị đầu vào vật chất dự án  Giá trị gia tăng nước hàng năm tính sau: GT = DT - CT Trong đó:Gt: Giá trị gia tăng nước mà dự án mang lại năm t Dt: Doanh thu dự án năm t Ct: Chi phí đầu vào năm t, bao gồm vốn đầu tư chi phí đầu vào vật chất Giá trị gia tăng tạo đời dự án: 904.879.156.000 đồng (Chi tiết xem Phụ lục 26: Giá trị gia tăng) 10.2.2 Ngân sách địa phương 90 Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu thuế loại a Thuế môn Tổng thuế môn dự án nộp vào ngân sách đời dự án là: 45.000.000 đồng b Thuế thu nhập doanh nghiệp Hàng năm, dự án đóng góp cho ngân sách Nhà nước 20% lợi nhuận trước thuế Tổng thuế thu nhập doanh nghiệp dự án nộp vào ngân sách đời dự án là: 170.376.598.000 đồng (Xem chi tiết phụ lục bảng 25 – Nguồn đóng góp ngân sách dự án) c Thuế giá trị gia tăng Thuế giá trị gia tăng loại thuế gián thu, đánh vào người trực tiếp tiêu dùng hàng hóa Hàng năm, dự án nộp vào ngân sách thuế giá trị gia tăng thu từ khách hàng Tổng thuế giá trị gia tăng nộp ngân sách đời dự án là: 69.544.538.000 đồng (Chi tiết xem Phụ lục 26:Thuế giá trị gia tăng) (Chi tiết xem Phụ lục 25: Mức đóng góp vào ngân sách) 10.2.3 Thu hút lao động Trong thời gian xây dựng vào hoạt động, dự án tạo việc làm cho người lao động: trình xây dựng dự án tạo việc làm tạm thời cho người lao động (2 năm xây dựng) tạo việc làm lâu dài cho người dân dự án vào hoạt động (quản lý, tiếp tân, bán hàng, phục vụ, đầu bếp, bảo vệ ) Đó cơng việc phù hợp cho lao động phổ thông lao động có trình độ chun mơn, giải nhu cầu ngắn lẫn dài hạn cho lao động Bên cạnh dự án cịn đào tạo huấn luyện chun sâu, góp phần nâng cao trình độ chung lao động Tổng số lao động thu hút vào làm việc mà dự án tạo ra: 105 lao động - Thu nhập bình quân năm theo đầu người TNbq năm = 45.458.714 (đồng/năm/1 người) - Thu nhập bình quân tháng theo đầu người: TNbq tháng =45.458.714/12 = 3.790.476 (đồng/tháng/1 người) (Chi tiết xem Phụ lục 9: Bảng lương) 10.2.4 Lợi ích ảnh hưởng khác - Dự án vào hoạt động cung cấp cho thị trường du lịch TP Đồng Hới tỉnh Quảng Bình điểm nghỉ ngơi đạt tiêu chuẩn xanh sạch, thiên nhiên điều góp phần giải thiếu hụt nhu cầu phòng nghỉ đảm bảo chất lượng - Dự án cung cấp thông tin điểm du lịch, danh lam thắng cảnh, quảng bá hình ảnh ẩm thực tỉnh Quảng Bình đến bạn bè quốc tế, góp phần thúc đẩy du lịch Quảng Bình nói riêng Việt Nam nói chung 91 - Tăng cường hiểu biết môi trường cộng đồng địa phương thông qua trao đổi học tập với du khách - Gia tăng tỉ trọng phát triển dịch vụ khu vực nước Như vậy, hàng năm dự án đóng góp phần đáng kể cho ngân sách nhà nước có giá trị sản phẩm gia tăng cao Đồng thời dự án mang lại nhiều lợi ích cho quốc gia, cho địa phương, cho nhân dân lao động Vì vậy, xét mặt hiệu kinh tế xã hội dự án khả thi 10.3 Kết luận hiệu kinh tế xã hội dự án: Như vậy, hàng năm dự án đóng góp phần đáng kể cho ngân sách nhà nước có giá trị sản phẩm gia tăng cao Đồng thời dự án mang lại nhiều lợi ích cho vùng, cho địa phương Vì vậy, xét mặt hiệu kinh tế xã hội dự án khả thi 92 11 CHƯƠNG 11 MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN 11.1 TRONG GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ Thẩm quyền thẩm định phê duyệt dự án - Chủ đầu tư tổ chức thẩm định dự án trước phê duyệt - Ban quản lý dự án thuộc chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án lấy ý kiến thẩm định thiết kế sở quan có thẩm quyền - Cơ quan tổ chức thẩm định thiết kế sở có trách nhiệm gửi kết thẩm định Ban quản lý dự án Chủ đầu tư - Khi Sở Xây dựng thẩm định thiết kế sở Chủ đầu tư phép nộp kết thẩm định xin cấp giấy phép xây dựng, 11.2 TRONG GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN, KẾT THÚC ĐẦU TƯ 11.2.1 Giai đoạn khảo sát xây dựng 11.2.1.1 Trách nhiệm nhà thầu khảo sát xây dựng - Khơng làm nhiễm nguồn nước, khơng khí gây tiếng ồn giới hạn cho phép - Chỉ phép chặt cây, hoa màu tổ chức, cá nhân quản lý sở hữu cây, hoa màu cho phép - Phục hồi lại trường khảo sát xây dựng - Bảo vệ cơng trình hạ tầng kỹ thuật cơng trình xây dựng khác vùng, địa điểm khảo sát Nếu gây hư hại phải bồi thường thiệt hại 11.2.1.2 Trách nhiệm Ban quản lý dự án giám sát công tác khảo sát xây dựng - Nhà thầu khảo sát phải có phận chuyên trách tự giám sát công tác khảo sát xây dựng - Chủ đầu tư thực giám sát công tác khảo sát thường xuyên, có hệ thống từ bắt đầu khảo sát đến hồn thành cơng việc 11.2.2 Giai đoạn thiết kế xây dựng cơng trình Đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng cơng trình chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư pháp luật chất lượng thiết kế Trong q trình thi cơng xây dựng phát yếu tố bất hợp lý ảnh hưởng đến chất lượng dự án phép thay đổi thiết kế 11.2.3 Giai đoạn thi công xây dựng công trình 11.2.3.1 Nhà thầu - Lập hệ thống quản lý chất lượng - Thực thí nghiệm kiểm tra vật liệu, cấu kiện, vật tư, thiết bị cơng trình - Lập, kiểm tra biện pháp thi công, tiến độ thi cơng - Kiểm tra an tồn lao động, vệ sinh môi trường - Nhà thầu phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư pháp luật chất lượng công trình đảm nhận, bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng, không đảm bảo chất lượng, hành vi khác gây thiệt hại 93 11.2.3.2 Chủ đầu tư - Kiểm tra phù hợp lực nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình - Kiểm tra giám sát chất lượng vật tư, vật liệu thiết bị lắp đặt vào cơng trình - Kiểm tra giám sát q trình thi cơng xây dựng 11.2.3.3 Nhà thầu thiết kế xây dựng - Cử người đủ lực để giám sát tác giả - Khi phát thi công sai với thiết kế phải ghi vào nhật ký giám sát Nếu có thay đổi thiết kế phải tuân thủ theo quy định - Nhà thầu thiết kế phải có trách nhiệm tham gia nghiệm thu cơng trình xây dựng có u cầu chủ đầu tư Nếu giám sát thấy có sai sót thi cơng phải có văn gửi chủ đầu tư nêu rõ lý 11.2.3.4 Bảo hành, bảo trì cơng trình a Chủ đầu tư - Kiểm tra tình trạng cơng trình xây dựng, phát hư hỏng để yêu cầu nhà thầu sửa chữa, thay Nếu nhà thầu không đáp ứng chủ đầu tư có quyền thuê nhà thầu khác thay - Giám sát, nghiệm thu công việc khắc phục, sửa chữa nhà thầu - Xác nhận hồn thành bảo hành cơng trình cho nhà thầu b Nhà thầu thi cơng xây dựng cung ứng thiết bị - Tổ chức khắc phục sau có yêu cầu chủ đầu tư chủ sở hữu - Có quyền từ chối bảo hành cơng trình lỗi sai khơng phải phía nhà thầu gây - Các nhà thầu phải bồi thường thiệt hại lỗi gây - Chủ đầu tư có trách nhiệm việc chất lượng cơng trình xuống cấp khơng thực quy trình bảo trì 11.3 MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC 11.3.1 Uỷ ban nhân Tỉnh Quảng Bình: Chủ trì giải vướng mắc trình thực dự án Chỉ đạo sở, ban, ngành liên quan thành phố tạo điều kiện, hướng dẫn giúp đỡ thủ tục trình triển khai thực 11.3.2 Sở Xây dựng: Có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng, thẩm định thiết kế sở, hướng dẫn chủ đầu tư, đơn vị liên quan thực công tác thi công theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đảm bảo an tồn cho cơng trình khu vực xung quanh Kiểm tra, theo dõi q trình thi cơng cơng trình, kịp thời xử lý vấn đề phát sinh, giải vướng mắc thi công xử lý đơn vị khơng tn thủ quy trình, quy phạm thi cơng, an tồn lao động vệ sinh môi trường 11.3.3 Sở Kế hoạch Đầu tư: 94 Hướng dẫn tham mưu cấp giấy chứng nhận đầu tư, đánh giá hiệu đầu tư, kiểm tra, tra giám sát hoạt động đầu tư, giải vướng mắc nhà đầu tư 11.3.4 Sở Văn hóa, thể thao, du lịch: Hướng dẫn tham mưu, tra, giám sát hoạt động dịch vụ khách du lịch nước 11.3.5 Sở Tài nguyên môi trường: Hướng dẫn, giúp đỡ nhà đầu tư công tác thực thủ tục thuê đất, kiểm tra đánh giá tác động đến mơi trường dự án Lập thủ tục trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành định thu hồi đất tổ chức nằm phạm vi giải tỏa dự án 11.3.6 Ủy ban nhân dân Thành phố Đồng Hới: Chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư đơn vị có liên quan tổ chức việc bàn giao mốc giới, niêm yết công bố công khai đồ án quy hoạch duyệt theo quy định, quản lý quy hoạch duyệt theo chức nhiệm vụ giao 95 PHẦN THỨ BA KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn HP NOEL HOTEL triển khai phù hợp với Chính sách định hướng phát triển kinh tế Thành phố Đồng Hới sau hoàn thành đưa vào hoạt động có ý nghĩa việc nâng cao sở vật chất cho ngành du lịch thành phố Quảng Bình nói riêng ngành du lịch Nước nói chung, tạo vẽ đẹp cảnh quang, góp phần phát triển ngành du lịch cho Quảng Bình Dự án có tính khả thi cao, đạt hiệu kinh tế tài cho Chủ đầu tư mà cịn mang lại hiệu kinh tế xã hội, thông qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách Nhà nước, tạo nhiều cơng ăn việc làm cho xã hội, góp phần thay đổi môi trường sống khu vực, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm du lịch góp phần chuyển dịch cấu địa phương Kiến nghị Để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án sớm thực hiện, kính đề nghị UBND thành phố Quảng Bình, quan, ban ngành cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: - Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý để dự án triển khai thực thuận lợi theo thủ tục hành - Trong trình thực dự án, đề nghị Nhà nước cho phép dự án hưởng sách ưu đãi đầu tư hành thuế dịch vụ xã hội khác - Do quy mô vốn đầu tư dự án tương đối lớn nên kính mong đơn vị Ngân hàng chấp thuận cho vay vốn đầu tư dự án 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] GS.TSKH Nguyễn Văn Chọn,2003, Kinh tế đầu tư xây dựng, NXB Xây dựng Hà Nội [2] Nguyễn Tấn Bình, Phântích hoạt động doanh nghiệp, 2005, NXB Thống kê, Hà Nội [3] Nguyễn Tấn Bình, Thẩm định dự án đầu tư, 2002, NXB Thống kê, Hà Nội [4] Ths Bùi Nữ Thanh Hà, Giáotrình Kế hoạch dự báo, Khoa quản lý dự án Đại học Bách Khoa Đà Nẵng [5] Th.S Đinh Thế Hiển - Excel ứng dụng – Phân tích hoạt động kinh doanh [6] TS Bùi Ngọc Toàn, Lập thẩm định dự án đầu tư xây dựng, NXB Giao thông vận tải, Hà Nội [7] PGS Vũ Công Tuấn, 2007, Phân tích kinh tế dự án đầu tư, NXB tài [8] Ks Bùi Thị Thu Vĩ Giáo trình môn Kinh tế đầu tư quản trị dự án, , trường Phân hiệu Đại Học Đà Nẵng Kon Tum [9] Phòng Quản lý sở lưu trú – Sở Văn hóa, Thể thao du lịch T hừa Thiên Huế [10] Tham khảo website: 97 ... TỔ HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI – KHÁCH SẠN HP NOEL HOTEL QUẢNG BÌNH PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Một số lý luận lập dự án đầu tư xây dựng 1.1.1 Dự án. .. KON TUM -o0o Dán ảnh, đặt bìa lót ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHÁCH SẠN HP NOEL HOTEL NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Trương... VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Một số lý luận lập dự án đầu tư xây dựng 1.2 Một số lý luận phân tích đầu tư dự án xây dựng PHẦN THỨ HAI LẬP DỰ ÁN