Phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội của dự án xây dựng ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng của Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá

Luận Văn:Phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội của dự án xây dựng ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng của Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá

LỜI MỞ ĐẦU Theo xu phát triển thị trường nay, công ty thuộc lĩnh vực đặt mục tiêu làm để phát triển công ty, mở rộng sản xuất kinh doanh hiệu cách tối đa Là công ty xây dựng để tồn phát triển đứng vững thị trường cơng ty thường xun đưa chiến lược, chương trình, đổi cơng nghệ Để hoạt động với chức xây dựng cơng trình dự án Vậy với mục tiêu hiệu mở rộng sản xuất kinh doanh, Công ty Xây dựng Công trình Văn hố đưa ý tưởng xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Nhằm tận dụng hết mạnh đất đai, khai thác hiệu tiềm có tạo chỗ dựa vững cho cơng tác sản xuất kinh doanh, công ty Xây dựng Công trình Văn hố kính trình Bộ Văn hố cho phép Công ty lập xúc tiến triển khai dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng đa diện tích đất mà cơng ty sử dụng để làm trụ sở, nhà xưởng, nhà theo chủ trương Nhà nước Việc thực dự án mang lại lợi ích tài chính, kinh tế xã hội thiết thực đồng thời tạo bước phát triển đột phá cho công ty Xây dựng Cơng trình Văn Hố Để xem xét dự án khả thi hay khơng cần thiết phải có bước phân tích hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án có đem lại hiệu cho chủ đầu tư xã hội Qua ý tưởng em sâu vào nghiên cứu đề tài: “Phương pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án xây dựng: ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Cơng trình Văn hố” Nội dung viết gồm chương: Chương I: Lý luận chung dự án đầu tư đánh giá hiệu dự án Chương II: Đánh giá hiệu dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Cơng trình Văn hố Chương III: Đề xuất phương pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Ths Bùi Đức Tuân cán hướng dẫn thực tập cơng ty Xây dựng Cơng trình Văn hố tận tình giúp đỡ em hồn thiện viết CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN I TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ Khái niệm dự án đầu tư Từ năm 60 trở lại nhận thức dự án bắt đầu hoàn thiện, danh từ dự án dược sử dụng nhiều lĩnh vực, mối quan hệ, mục tiêu, phạm vi khác cấu tổ chức dự án tương đối khác Các nhà kinh tế học đưa nhiều khái niệm dự án Mỗi khái niệm nhấn mạnh số khía cạnh dự án đặc điểm quan trọng hồn cảnh cụ thể Xét theo nghĩa chung nhất, dự án lĩnh vực hoạt động đặc thù, nhiệm vụ cụ thể cần phải đạt thực với phương pháp riêng, nguồn lực riêng phải theo kế hoạch tiến độ nhằm tạo thực thể Như theo định nghĩa thì: dự án khơng ý định phác thảo mà có tính cụ thể mục tiêu xác định; Dự án nghiên cứu trìu tượng mà phải cấu trúc nên thực thể Xét hình thức: Dự án đầu tư hiểu tập tài liệu tổng hợp bao gồm luận chứng cá biệt trình bày cách có hệ thống, chi tiết kế hoạch đầu tư nhằm đầu tư nguồn tài nguyên cá nhân, tổ chức vào lĩnh vực hoạt động xã hội để tạo kết kinh tế, tài kéo dài tương lai Xét góc độ quản lý: Dự án đầu tư công cụ hoạch định nỗ lực có thời hạn việc sử dụng vốn, vật tư, lao động nhằm tạo sản phẩm cho xã hội Định nghĩa nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án dầu tư có điểm bắt đầu điểm kết thúc xác định Dự án kết thúc mục tiêu dự án đạt xác định rõ ràng mục tiêu đạt dự án bị loại bỏ; Sản phẩm dịch vụ tạo khác biệt so với sản phẩm tương tự có dự án khác Xét góc độ kế hoạch hố: Dự án đầu tư xem kế hoạch chi tiết để thực chương trình đầu tư nhằm phát triển kinh tế, xã hội làm đưa định đầu tư sử dụng vốn đầu tư Dù định nghĩa khác rút số đặc trưng khái niệm dự án sau: Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng Mỗi dự án thể một nhóm nhiệm vụ cần thực với kết xác định nhằm thoả mãn nhu cầu Dự án hệ thống phức tạp nên cần chia thành nhiều phận khác để thực quản lý phải dảm bảo mục tiêu thời gian, chi phí việc hồn thành với chất lượng cao Dự án có chu kỳ phát triển riêng tồn hữu hạn Nghĩa giống thực thể sống, dự án trải qua giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu kết thúc Dự án liên quan đến nhiều bên có tương tác phức tạp phận quản lý chức với quản lý dự án Dự án có tham gia nhiều bên hữu quan chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, nhà tư vấn, nhà thầu, quan quản lý Nhà nước Vì mục tiêu dự án nhà quản lý dự án trì thường xuyên mối quan hệ với phận quản lý khác Sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo Khác với trình sản xuất liên tục gián đoạn kết dự án sản phẩm sản xuất hàng loạt mà có tính khác biệt cao Sản phẩm dịch vụ dự án đem lại Mơi trưịng hoạt động “va chạm” Quan hệ dự án quan hệ chia nguồn lực khan tổ chức Dự án “cạnh tranh” lẫn với phận chức khác tiền vốn, nhân lực, thiết bị Tính bất định rủi ro cao: Hầu hết dự án đòi hỏi lượng tiền vốn, vật tư lao động lớn để thực khoảng thời gian định Mặt khác, thời gian đầu tư vào vận hành kéo dài nên dự án đầu tư phát triển thường có độ rủi ro cao Đặc điểm dự án Mặc dù dự án thuộc lĩnh vực khác có đặc điển riêng lĩnh vực nói chung dự án có đặc điểm chung sau: Dự án có tính thống nhất: Dự án thực thể độc lập môi trường xác định với giới hạn định quyền hạn trách nhiệm Dự án có tính xác định: Dự án xác định rõ ràng mục tiêu cần phải đạt được, thời hạn bắt đầu thời hạn kết thúc nguồn lực cần có với số lượng, cấu, chất lượng thời điểm giao nhận Dự án có tính logic: Tính logic dự án thể mốc quan hệ biện chứng phận cấu thành dự án Một dự án thường có phận sau: - Mục tiêu dự án: Một dự án thường có cấp mục tiêu mục tiêu phát tiễn mục tiêu trực tiếp Mục tiêu phát triển mục tiêu mà dự án góp phần thực Mục tiêu phát triển xác định kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế xã hội đất nước vùng Mục tiêu trực tiếp mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt khuôn khổ nguồn lực định khoảng thời gian định - Kết dự án: đầu cụ thể dự án tạo từ hoạt động dự án Kết điều kiện cần thiết để đạt mục tiêu trực tiếp dự án - Các hoạt động dự án: Là công việc dự án tiến hành nhằm chuyển hoá nguồn lực thành kết dự án Mỗi hoạt động dự án đem lại kết tương ứng - Nguồn lực dự án: Là đầu vào mặt vật chất, tài chính, sức lao động cần thiết để tiến hành hoạt động dự án Nguồn lực tiền đề để tạo nên hoạt động dự án Bốn phận dự án có quan hệ logic chặt chẽ với nhau: Nguồn lực dự án sử dụng tạo nên hoạt động dự án Các hoạt động tạo nên kết (đầu ra) Các kết điều kiện cần thiết để đạt mục tiêu trực tiếp dự án Đạt mục tiêu trực tiếp tiền đề góp phần đạt mục tiêu phát triển Vai trò dự án đầu tư 3.1 Đối với nhà đầu tư Một nhà đầu tư muốn đem tiền đầu tư thu lợi nhuận cho thân quan trọng để nhà đầu tư có nên đầu tư hay không dự án đầu tư Nếu dự án đầu tư hứa hẹn đem lại khoản lợi cho chủ đầu tư định thu hút chủ đầu tư thực Nhưng để có đủ vốn thực dự án chủ đầu tư phải thuyết phục tổ chức tài tài cho vay vốn sở để nhà tài cho vay vốn phải dựa vào dự án có khả thi hay không? Vậy dự án đầu tư phương tiện thu hút vốn Dựa vào dự án, nhà đầu tư có sở để xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đơn đốc kiểm tra tình hình thực dự án Đồng thời bên cạnh chủ đầu tư thuyết phục nhà tài cho vay vốn dự án cơng cụ để tìm kiếm đối tác liên doanh Một dự án tuyệt vời có nhiều đối tác để ý, mong muốn tham gia để có phần lợi nhuận Nhiều chủ đầu tư có vốn khơng biết nên đầu tư vào đâu có lợi, rủi ro nhất, giảm thiểu chi phí hội dự án cịn cơng cụ cho nhà đầu tư xem xét, tìm hiểu lựa chọn hội đầu tư tốt Ngồi ra, dự án đầu tư cịn để soạn thảo hợp đồng liên doanh để giải mối quan hệ tranh chấp đối tác trình thực dự án 3.2 Đối với Nhà nước Dự án đầu tư tài liệu để cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép đầu tư, pháp lý để tồ xem xét, giải có tranh chấp bên tham gia đầu tư trình thực dự án sau 3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn Dự án đầu tư để quan xem xét tình khả thi dự án để định nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ cho dự án để đảm bảo rủi ro cho nhà tài trợ 3.4 Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển Dự án công cụ để triển khai thực nhiệm vụ chiến lược, quy hoạch kế hoạch năm, chương trình phát triển cách có hiệu Dự án phương tiện để gắn kết kế hoạch thị trường, nâng cao tính khả thi kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả điều tiết thị trường theo định hướng xác định kế hoạch Dự án góp phần giải quan hệ cung cầu vốn phát triển kinh tế xã hội giải quan hệ cung cầu sản phẩm dịch vụ thị trường Dự án góp phần cải thiện đời sống dân cư cải tiến mặt kinh tế xã hội vùng nước, tạo tiền đề cho công ty, doanh nghiệp phát triển Do dự án có vai trị quan trọng nên dự án phát triển chiếm vị trí cốt yếu hệ thống kế hoạch hố, chiến lược phát triển cơng ty, vùng, nước Nó cơng cụ để triển khai nhiệm vụ, mục tiêu kế hoạch với hiệu kinh tế xã hội cao II CHU KỲ CỦA DỰ ÁN Khái niệm nội dung chu kỳ dự án 1.1 Khái niệm Chu kỳ dự án thời kỳ giai đoạn mà dự án đầu tư cần phải trải qua, thời điểm hình thành ý tưởng đầu tư thời điểm kết thúc hoạt động đầu tư 1.2 Nội dung chu kỳ dự án Thông thường chu kỳ dự á.2.1 n bao gồm giai đoạn sau: 1.2.1 Xác định dự án Xác định dự án trình tìm hiểu hội đầu tư nhiều hứa hẹn, mà hội hướng tới để giải vấn đề cản trở việc khai thác tiềm phát triển có Xác định dự án cần tiến hành khn khổ chung phân tích lĩnh vực phân tích khơng gian Điều đảm bảo dự án có khả tốt thực phù hợp với hồn cảnh 1.2.2 Xây dựng dự án Các dự án vượt qua giai đoạn đầu tiếp tục phải chuẩn bị phân tích trước kinh phí đưa vào sử dụng Đối với dự án lớn, xây dựng dự án tiến hành theo bước: nghiên cứu tiền khả thi nghiên cứu khả thi Còn dự án nhỏ, bỏ qua nghiên cứu tiền khả thi bắt tay vào nghiên cứu khả thi Mục đích nghiên cứu tiền khả thi giúp đỡ chủ đầu tư thấy rõ điều kiện đầu tư để định tiếp tục nghiên cứu dự án, từ bỏ dự án, đặt vấn đề xác định lại dự án Nghiên cứu tiền khả thi trả lời vấn đề sau: - Cầu thị trường tương lai thiếu hụt - Xác định khả cung cấp yếu tố đầu vào - Dự kiến lựa chọn địa điểm bố trí dự án - Sơ hình dung tồn hoạt động dự án - Dự tính chi phí lợi ích dự án Kết nghiên cứu tiền khả thi dự án tiền khả thi với nội dung nêu Sau nghiên cứu tiền khả thi chuyển sang giai đoạn nghiên cứu khả thi Nghiên cứu khả thi giai đoạn mà dự án nghiên cứu tồn diện, đầy đủ, sâu sắc tất khía cạnh thị trường, cơng nghệ, tài chính, kinh tế, mơi trường, quản trị với nhiều phương án khác 1.2.3 Thẩm định định đầu tư Đây giai đoạn biết đến nhiều chu kỳ dự án trách nhiệm quan tâm người cho vay Mục đích giai đoạn xác định giá trị dự án chuẩn bị sở nguồn lực uỷ thác lợi ích kỳ vọng Nó cung cấp hội để kiểm tra lại khía cạnh dự án nhằm đánh giá đề xuất dự án có hợp lý đáng tin cậy hay không trước khối lượng tiền vốn lớn chi Trong thực tế trình phức tạp nhằm thẩm định khả sống cịn dự án, nên cần thiết phải có dịch vụ chuyên môn, hội đồng thẩm định chuyên gia định Quá trình thẩm định xây dựng kế hoạch dự án, cần thêm thông tin nhà chuyên môn hội đồng thẩm định cảm thấy số số liệu cịn có vấn đề giả định dự án không hợp lý Nếu hội đồng thẩm định kết luận kế hoạch dự án đáng tin cậy dự án đầu tư thực Công tác thẩm định dự án thường thẩm định bốn khía cạnh cụ thể: kĩ thuật, tổ chức, tài kinh tế Thẩm định khía cạnh kĩ thuật: Phân tích kĩ thuật liên quan chủ yếu đến yếu tố đầu vào dự án quy mơ vật, bố trí mặt bằng, địa điểm phương tiện, công nghệ sử dụng, chi phí quan hệ chúng đến vấn đề kĩ thuật số liệu sử dụng để tính tốn, xếp mua sắm, thủ tục để nhận dịch vụ kĩ thuật, thiết kế ảnh hưởng tiềm đến môi trường vật chất người Những quan tâm tương tự khác chủ dự án liên quan đến việc cung cấp đầy dủ đáng tin cậy kĩ thuật cho dự án, đầu dự án Thẩm định khía cạnh tổ chức: mục tiêu nhiều dự án không đơn bổ sung tài sản vật vốn mà tạo nâng cao lực người Tổ chức để quản lý trì cơng trình phát triển Thẩm định tổ chức có liên quan đến loạt câu hỏi nhằm làm rõ việc đủ thiếu khả nhân lực trình độ tổ chức dự án thực Đây điều thách thức thành cơng tồn dự án Có thể không thiếu dự án chuẩn bị tốt kĩ thuật tài trợ (đây đầu vào cứng) Nhưng có dự án khơng bị khiếm khuyết mức độ thiếu nhân lực trình độ tổ chức (đây đầu vào mềm) Việc ước lượng xem xét nhạy cảm khía cạnh tổ chức điều kiện địa phương cần thiết giúp tránh hậu đáng tiếc Khi thẩm định khía cạnh tổ chức, phải xem xét câu hỏi liên quan đến khía cạnh văn hoá xã hội tổ chức dự án như: Khi thiết kế dự án có tính đến phong tục văn hoá bên tham gia hưởng lợi dự án khơng? Dự án có phá vỡ cách làm ăn quen thuộc người hưởng lợi hay không? Hệ thống thông tin liên lạc có để tuyên truyền hướng đẫn kĩ cho người hưởng lợi? Dự án có phù hợp với cấu tổ chức đất nước địa phương hay khơng? Tổ chức hành dự án liên quan với tổ chức có địa phương nào? Các đề xuất tổ chức dự án phải tổ chức quản lý Thẩm định khía cạnh tài kinh tế: Hai khía cạnh thẩm định dự án tạo nên phần đầu tư thẩm định dự án Thẩm định tài liên quan đến câu hỏi khả cung cấp vốn đầu tư (cơ cấu vốn nguồn vốn), kết mặt tài dự án, khả người vay, thủ tục người nhận đầu tư chi phí hoạt động Ngược lại thẩm định kinh tế xem xét khả giá trị dự án quan điểm rộng hơn, đóng góp dự án cho tổng thể phúc lợi kinh tế quốc dân 1.2.4 Triển khai thực dự án Một dự án cho đáng tin cậy giai đoạn thẩm định đủ điều kiện để thực Việc thực dự án thực tế phức tạp nhiều vấn đề khơng dự báo trước Do đó, giai đoạn địi hỏi phải có linh hoạt để đảm bảo thực thành cơng dự án Q trình thực kéo dài phải gia hạn thêm (phụ thuộc vào chất quy mô dự án giai đoạn thời gian cần mở rộng) Thường thường thực dự án xem xét qua giai đoạn: đầu tư, phát triển hoạt động Có thay đổi đáng kể độ dài thời gian giai đoạn dự án khác Như vậy, việc thực dự án giai đoạn then chốt chu kỳ dự án 1.2.5 Kiểm sốt đánh giá dự án Trong q trình thực dự án, cần có giám sát liên tục nhằm đảm bảo công việc tiến hành theo kế hoạch Kiểm sốt thường địi hỏi có hệ thống thông tin gắn liền với hệ thống quản lý để kiểm tra tiến độ theo kế hoạch mục tiêu đặt Khi dự án hoàn thành cần thiết đánh giá dự án nhằm cho phép nhà phân tích đánh giá hình thức kết dự án Đây giai đoạn cuối chu kỳ dự án Đánh giá khơng giới hạn cho dự án hồn thành mà cơng cụ quản lý quan trọng dự án thực việc đánh giá thức thực nhiều lần đời dự án Đánh giá thực dự án có trục trặc, coi bước việc cố gắng lập lại kế hoạch Việc đánh giá chi tiết tiến hành trước cố gắng thực kế hoạch dự án Và đánh giá cuối thực dự án thực dự án 10 Doanh thu = 120116 * 0.4972 + 600 * * 0.4975 = 63450.7 (tr.đồng) 0,08 NPV = 63450.7 - 64371.3 = - 920.6 (tr.đồng) Từ ta có: 4768,8 * (0,15 − 0,12) = 0,14 4768,8 + 920,6 IRR = 0,12 + IRR = 0.14 IRR = 0.14 > 0.08 chi phí hội cho việc sử dụng vốn, dự án đạt hiệu Với việc tính tốn đầy đủ lãi suất vốn đầu tư ban đầu giá trị hoàn vốn nội dự án giảm đi, giá trị đầy đủ IRR 3.Xác định tiêu B/C Chỉ tiêu nhằm xác định doanh thu đồng chi phí bỏ Chi phí = 76670.6 Doanh thu = 86855.4 Lợi ích = 10184.8 Áp dụng cơng thức ta có: B 86855,4 = = 1,132 C 76670,6 Tỷ số lớn tức doanh thu dự án đem lại lớn chi phí bỏ cho dự án, dự án có hiệu 4.Phân tích độ nhạy dự án Phân tích độ nhạy dự án nhằm xác định hiệu dự án điều kiện có biến động yếu tố có liên quan đến tiêu hiệu 59 Thực phân tích độ nhạy dự án giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với yếu tố xác định yếu tố gây biến động nhiều đến tiêu hiệu Có phương pháp sử dụng phân tích độ nhạy dự án.Tuy vậy, đưa phương pháp đơn giản sau: Phân tích độ nhạy tiêu hiệu tài yếu tố có liên quan Từ đánh giá thay đổi tiêu NPV IRR với thay đổi tham số 4.1 Với tiêu NPV Giả sử doanh thu từ bán hộ dự án giảm xuống 90% ta có: NPV1 = 10184.8 (tr.đồng) NPV2 = 2009.8 (tr.đồng) NPV thay đổi là: 10184.8 - 2009.8 = 8175 (tr.đồng) Giả sử xuất đầu tư/1m2 tăng từ 3.5 tr.đồng lên 3.8 tr đồng đó: NPV1 = 10184.8 (tr.đồng) NPV2 = 3641.1 (tr.đồng) NPV thay đổi là: 10184 - 3641.1 = 6543.7 (tr.đồng) Tương đương giảm 64.25% Tổng hợp lại ta có bảng: Bảng 6: Sự thay đổi NPV Các yếu tố thay đổi NPV Lượng NPV giảm (tr đồng) (tr.đồng) Không đổi 10184.8 Mức bán hộ 90% 2009.8 8175 Vốn đầu tư / 1m2 tăng 0.3tr đồng 3641.1 6542.7 60 Qua bảng ta thấy NPV nhạy cảm với yếu tố mức bán hộ Khi mức bán hộ giảm xuống 10% NPV giảm xuống 8175 (tr đồng) tương đương giảm 80.27% Trong ảnh hưởng vốn đầu tư làm ảnh hưởng đến NPV nhiên nhỏ mức bán hộ, NPV dương có nghĩa dự án đạt hiệu mức bán hộ giảm 10% Trong trình thực dự án cần quan tâm đến biện pháp nghiên cứu thị trường, dự báo nhu cầu, tích cực tìm kiếm thị trường để đảm bảo dự kiến mức bán xác Nếu vốn đầu tư tăng 0.3 tr đồng/1m2 tương đương tăng tổng vốn đầu tư 8194.5 (tr đồng) NPV đạt 3641.1 (tr đồng) dự án hiệu vốn đầu tư tăng 4.2 Với tiêu IRR Giả sử mức bán hộ 90% Với r = 0.09 Thì NPV = 8244.8 (tr.đồng) Với r = 0.1 Thì NPV = -1014.8 (tr.đồng) IRR = 0,09 + 8244,8 * (0,1 − 0,09) = 0,098 8244,8 + 14014,8 IRR = 0.098 Giả sử vốn đầu tư ban đầu tăng 0.3tr đồng/ 1m2 Với r = 0.1 Thì NPV = 230.46 Với r = 0.11 Thì NPV = -1288.4 IRR = 0.1015 Tổng hợp lại ta có bảng: 61 Bảng 7: Sự thay đổi IRR Các yếu tố thay đổi IRR % thay đổi IRR Không đổi 0.14 Mức bán hộ 90% 0.098 -0.042 Vốn đầu tư tăng 0.3 tr đồng/ 1m2 0.1015 -0.0385 Qua bảng số liệu ta thấy tác động thay đổi mức bán hộ mạnh tới tiêu IRR, làm tiêu sụt giảm 4.2% nhiên IRR lớn lãi suất vay, dự án đạt hiệu mức bán hộ giảm xuống 90% Vốn đầu tư ảnh hưởng mạnh tới IRR, xuất đầu tư tăng 0.3tr đồng/1m2 IRR lớn so với lãi suất vay vốn dự án đạt hiệu tài 5.Phân tích rủi ro thơng qua phương pháp tốn xác suất Khi dự án hồn thành, việc bán hộ xảy biến động so với dự kiến ta xem xét với khả bán 90%, 80% số hộ, làm giảm tổng doanh thu giảm xuống Sau nghiên cứu tính tốn tình hình thực tế cầu nhà lớn mức cung vấn hạn chế Nhu cầu hộ chung cư nhân dân cao dự kiến mức xác suất để bán hộ trung cư dự án là: Mức bán 100% có xác suất xảy 40% Mức bán 90% có xác suất xảy 40% Mức bán 80% có xác suất xảy 20% Xuất phát từ việc tính tốn chi phí lợi nhuận dự án theo phương án, sử dụng số liệu để tính tiêu thu nhập quy tại, ta thu kết sau: Bảng 8: NPV kì vọng với mức bán hộ chung cư thay đổi 62 NPV P ΣNPViPi Bán 100% 10184.8 0.4 4073.92 Bán 90% 2009.8 0.4 803.92 Bán 80% -3769.9 0.2 -753.98 Chỉ tiêu NPV kỳ vọng 4123.86 Với phương pháp toán xác suất, kỳ vọng tiêu NPV là: EVNPV = 4073.92 + 803.92 - 753.98 = 4123.86 (tr.đồng) Trường hợp vốn đầu tư thay đổi Giá nguyên vật liệu hay chi phí khác biến động tăng lên giảm Nếu giá tăng lên làm cho xuất đầu tư/1m2 tăng lên làm tăng tổng chi phí cho dự án Điều làm ảnh hưởng đến hiệu dự án vấn đề cần quan tâm thực dự án Do giá nguyên vật liệu tăng lên làm cho chi phí xuất đầu tư/1m2 tăng từ 0.3tr.đồng0.5tr.đồng.Trong đó: Xác suất xuất đầu tư/1m2 không đổi 40% Xác suất xuất đầu tư/1m2 tăng 0.3tr.đồng 40% Xác suất xuất đầu tư/1m2 tăng 0.5tr.đồng 40% Xuất phát từ liệu trên, ta tính tốn lại chi phí, doanh thu, lợi nhuận dự án theo phương án Sử dụng số liệu tính tiêu giá trị thu nhập quy tại, ta thu kết sau: Bảng 9: NPV kỳ vọng với mức vốn thay đổi Chỉ tiêu NPV P ΣNPViPi Xuất đầu tư/1m2 không 10184.8 0.4 4073.92 63 đổi Xuất đầu tư/1m2 tăng 3641.1 0.4 1456.44 -721.28 0.2 -144.3 0.3tr đồng Xuất đầu tư/1m2 tăng 0.5 tr đồng NPV kỳ vọng 5386.06 Với phương pháp toán xác suất kỳ vọng tiêu NPV là: EPNPV = 4073.92 + 1456.44 - 144.3 = 5386.06 (triệu đồng) Kết luận: Qua tình ta thấy yếu tố rủi ro biến đổi làm cho NPV chuyển từ giá trị dương sang giá tị âm, nhiên xác suất xảy điều nhỏ, dẫn dến NPV kỳ vọng đạt giá trị dương Điều khẳng định hiệu dự án chưa cao cần phải có số biện pháp nhằm cải thiện tình hình II HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI Với quy mô dự án nhỏ, khả thu thập số liệu xác định tỷ suất chiết khấu để đưa tiêu phân tích kinh tế xã hội hồn chỉnh như: NVA, NNVA, Ec, EFC khó khăn Cho nên dự án sâu vào phân tích số khía cạnh dự án tác động 1.Lợi ích kinh tế cho cơng ty Khi dự án hồn thành làm cho mặt công ty cải thiện, nguồn vốn tăng lên lớn Công ty sở hữu trụ sở, văn phòng, cửa hàng khang trang với giá trị ước tính 2400 m2 * 7.5 triệu = 18 000 triệu đồng Uy tín cơng ty ngày nâng cao thị trường Cán cơng nhân cơng ty nâng cao trình độ chuyên môn tay nghề thông qua viêc lập thực dự án 2.Việc làm 64 Như biết, với dự án đời giải trước mắt số lao động lớn trực tiếp, người tham gia trực tiếp vào q trình xây dựng thi cơng cơng trình Nếu khơng có dự án người chưa có việc làm Bởi cơng ty hoạt động với hình thức khốn cơng việc xây dựng th cơng nhân có tay nghề cơng nhân làm việc phụ nên người dân tham gia vào công việc dễ dàng Dự án đời tạo công ăn, việc làm, thu nhập cho công nhân, giải phần nhỏ tình trạng thất nghiệp thành phố khoảng năm 3.Tác động dây chuyền Sự đời dự án tạo lợi ích kinh tế cho thân dự án mà cịn có tác động liên đới tới lợi ích cc cá thể khác xã hội Sự xuất làm tăng khả kinh doanh cho ngành cung cấp nguyên vật liệu xây dựng, tạo trụ sở cửa hàng cho số đối tượng kinh doanh khác Người dân xung quanh khu vực sử dụng hệ thông giao thông đẹp, hệ thông dịch vụ kèm theo cơng trình, giảm bớt nhiễm sau dự án hoàn thành Tăng thêm quỹ nhà 19 850 m2 góp phần đáp ứng yêu cầu nhà nhân dân thành phố Đối với đối tác liên doanh có khả tài đầu tư vào kinh doanh nhà, hưởng phần lợi ích từ kết đầu tư dự án 4.Tăng thu ngân sách Nhà nước Theo dự tính cơng ty, Nhà nước thu khoản thuế tương đối lớn từ tổng vốn đầu tư vào dự án là: 96013.5 * 5% = 4800.675 triệu đồng Như dự án thực Nhà nước có thêm khoản thu từ làm tăng thêm ngân sách cho đất nước, giải phần thâm hụt ngân sách, cân đối ngân sách Từ Nhà nước có thêm nguồn chi cho hoạt động khác xã hội 65 III.CÁC ĐỀ XUẤT CHO VIỆC NÂNG CAO TRÌNH ĐỘ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN Trong kinh tế thị trường nay, dự án đưa phải xem xét giác độ hiệu tài chính, kinh tế xã hội Đó sở cho việc tài trợ vốn, định đầu tư để giải vấn đề có liên quan đến dự án Do phân tích tài kinh tế xã hội có vai trị quan trọng dự án Vì để nâng cao chất lượng phân tích tài chính, kinh tế xã hội lập dự án cần phải có biện pháp đồng từ khâu người tới đặc thù dự án xin đưa số đề xuất: 1.Về yếu tố người Cần phải nâng cao chất lượng cán lập dự án nói chung cán phân tích tài - xã hội nói riêng Cán phân tích dự án có vai trị quan trọng tiến trình dự án (từ khâu chuẩn bị đầu tư đến khâu thực đầu tư vân hành kết quả) Họ nhân tố chủ yếu tham gia vào mắt xích lập dự án Giai đoạn có ảnh hưởng trực tiếp đến việc định đầu tư, cấp vốn tính hiệu dự án đầu tư Nếu có tính tốn sai lầm giai đoạn tồn kết thực tế sau bị sai lệch hậu không lường hết Cán công ty tham gia vào hoạt động dự án tiền khả thi nghiên cứu khả thi phải hiểu biết cách đầy đủ đắn ý nghĩa tiêu kinh tế kĩ thuật Phải biết sử dụng kết hợp cách linh hoạt tiêu loại dự án có quy mơ tính chất khác nhau, từ đưa kết luận xác để người có thẩm quyền định đầu tư Chất lượng phân tích tài khơng phụ thuộc vào cán lập dự án mà liên quan chịu ảnh hưởng nhà quản lý dự án vận hành kết đầu tư - họ người triển khai phân tích dự án Các phân tích tài có ý nghĩa thực tiễn nhà quản lý 66 điều hành dự án tuân thủ dự kiến nêu báo cáo nghiên cứu khả thi Đồng thời họ người đối phó trực tiếp với thay đổi môi trường từ đưa giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo tiêu phân tích dự án giá trị Do cần quan tâm đến đội ngũ cán điều hành, quản lý dự án vận hành kết đầu tư Nâng cao chất lượng đội ngũ cán giai đoạn có ý nghĩa nâng cao hiệu thực tế dự án đầu tư Qua phân tích ta thấy yếu tố người có vai trị quan trọng dự án đầu tư Việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán đầu tư thực qua số phương thức sau: - Có địn bẩy để khuyến khích cán bộ, cơng nhân viên tăng cường tích luỹ kinh nghiệm trau dồi kiến thức lý thuyết thực tế lĩnh vực lập dự án, quản lý dự án - Tổ chức khoá đào tạo ngắn hạn chỗ cho cán công nhân viên công tác phận có liên quan đến hoạt động dự án quản lý dự án - Tiến hành tuyển chọn nhân viên có kiến thức 2.Về mặt phân tích tài 2.1 Một số tiêu phân tích mớt cần áp dụng dự án Để xác định xác hiệu dự án cần xác định đầy đủ khoản thu chi dự án Dự án tính toán tương đối đầy đủ khoản Tuy nhiên chưa phân bổ chi tiết rõ ràng khoản thu chi dự án Khơng nên q đơn giản hố số tiêu tính tốn: Trong dự án vừa phân tích ta thấy việc tính tiêu tỷ suất chiết khấu, doanh thu, chi phí đơn giản: Dự án có vốn đầu tư lợi nhuận khơng nhiều việc tính tỷ suất chiết khấu, doanh thu, chi phí theo 67 phương pháp đơn giản dẫn đến sai lầm lớn Ở dự án nên xác định tiêu có tính đến yếu tố thời gian tiền Từ nhận định phân tích ta thấy khơng nên đơn giản phân tích tiêu coi đặc thù phân tích dự án Bởi làm tính xác dự án, đặc biệt dự án vừa nhỏ Cần sử dụng phương pháp tính tốn có tính đến giá trị thời gian tiền nhằm đảm bảo tính so sánh cho người sử dụng dự án đánh giá hiệu mặt chung Trong phân tích tài dự án, việc giảm mức doanh thu từ bán hộ trung cư xuống cịn 90% so với dự tính làm cho dự án giảm lợi nhuận Để tránh mức lợi nhuận giảm nhiều 10% nhà để khơng, số hộ trống cơng ty nên đề phương án cho thuê, hạ giá Đối với dự án vừa nhỏ dự án cần tập trung vào phân tích số tiêu chủ yếu như: NPV, IRR, B/C Việc phân tích tiêu quan trọng nhằm làm rõ tính hiệu dự án, tránh phân tích lan man dẫn đến phức tạp việc đánh giá Các tiêu phản ánh tương đối đầy đủ mặt hiệu tuyệt đối lẫn tương đối xem xét hiệu mặt lượng dự án Đặc biệt cần xem xét tới yếu tố tác động đến tiêu tài giao động tiêu yếu tố thay đổi thơng qua việc phân tích độ nhạy dự án Ngồi phân tích tài dự án nên tính tới yếu tố rủi ro có tác động tới dự án như: tỷ giá hối đoái, rủi ro khách hàng, rủi ro sản xuất …thông qua việc sử dụng phương pháp toán xác suất thống kê để đánh giá 2.2 Áp dụng khoa học kỹ thuật vào công tác phân tích dự án Trong cơng tác phân tích dự án việc sử dụng phần mềm tin xác định nhanh chóng xác tiêu tài chính, kinh tế - xã hội, kết nối để sử dụng thông tin đa dạng từ đơn vị khác Từ đưa dự báo, nhận xét 68 đắn phục vụ cho việc nâng cao chất lượng lập dự án đầu tư Điều giúp cho cơng ty có khả nắm bắt kịp thời hội thị trường từ phục vụ cho việc điều chỉnh tính tốn ban đầu nhằm nâng cao hiệu đầu tư 3.Về tiêu xã hội Với dự án mang tính tài chính, kinh tế - xã hội cao dự án (đây dự án tạo lợi ích lớn cho cơng ty đồng thới giải bớt khó khăn nhà cho nhân dân) để nâng cao chất lượng phân tích dự án cần: - Tổ chức thu thập số liệu, lao động dự án tạo trực tiếp gián tiếp (số lao động có ý nghĩa xã hội cao) Với việc xác định tiêu làm sở cho việc tính toán tiêu khác số lao động, vốn đầu tư, … - Cần phải có tỷ suất chiết khấu xã hội chung cho dự án để tính tốn tiêu NNVA, NVA tiêu thường khơng tính tốn tới dự án công ty Nhận xét chung dự án Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Cơng ty Xây dựng cơng trình Văn hố dự án có tính khả thi tài kinh tế xã hội Các phân tích tài cơng ty sau kế hoạch hồn thiện có chênh lệch định khẳng định tính hiệu dự án Kết phân tích tài kinh tế - xã hội cho thấy dự án thỏa mãn yêu cầu tài kinh tế - xã hội 69 KẾT LUẬN Nhà - vấn đề xúc nơi đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, vấn đề Nhà nước Uỷ ban nhân dân thành phố ủng hộ khuyến khích đầu tư xây dựng Cùng với gia tăng dân số ngày nhiều nhu cầu nhà lớn diện tích đất đai lại ú tố khơng thay đổi việc xây dựng khu chung cư cao tầng tiện ích, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Căn vào lợi đất đai (Cơng ty Xây dựng cơng trình Văn hố sở hữu diện tích đất đai rộng), đồng lịng cán cơng nhân viên cơng ty đặc biệt có sách ưu đãi xây dựng nhà để bán cho thuê, chủ trương Thành phố Hà Nội khuyến khích hỗ trợ dự án tạo thêm quỹ nhà (nhà cao tầng đại), công ty đưa ý tưởng xây dựng tổ hợp nhà cao tầng diện tích đất mà cơng ty sở hữu Hiện nay, cơng ty kính trình xin phép Bộ Văn hố Thơng tin lập triển khai dự án Nếu dự án thực khơng đem lại cho cơng ty khoản lợi ích lớn mà cịn nâng cao uy tín khả cạnh tranh thị trường, đồng thời tạo cảnh quan thị khang trang, đẹp với lợi ích kinh tế - xã hội lớn Việc lập hồ sơ để trình dự án cần phải phân tích hiệu tài chính, kinh tế - xã hội cách xác cụ thể, phản ánh tất lợi ích mà dự án đem lại rủi ro xảy thực dự án Với phân tích ban đầu, dự án chưa phản ánh hết điều cần có số đề xuất phương án tính tốn, phân tích để hồn thiện Trong q trình phân tích, tính tốn em giúp đỡ thày giáo hướng dẫn Th.s Bùi Đức Tuân cán hướng dẫn cơng ty xây dựng cơng trình Văn hố để hồn thành viết Tuy nhiên trình độ tài liệu cịn hạn chế nên viết khơng tránh khỏi thiếu xót Rất mong thày giáo, cán hướng dẫn bạn góp ý kiến để viết em hoàn thiện 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO: PTS Phạm Văn Vận chủ biên “Giáo trình Chương trình dự án” – NXB Thống Kê 2000 Th.s Từ Quang Phương “Giáo trình quản lý dự án đầu tư” - NXB Giáo Dục Th.s Đinh Thế Hiển “Lập thẩm định hiệu tài dự án đầu tư”- NXB Thống Kê Viện kinh tế TPHCM- trung tâm ứng dụng kinh tế thành phố Nguyễn Xuân Hải “Quản lý dự án xây dựng” – NXBXD 2002 PGS-TS Mai Văn Bưu chủ biên “Hướng dân lập, thẩm định quản lý dự án đầu tư” Trung tâm UNESCO phổ biến kiến thức văn hoá giáo dục cộng đồng NXB Thống Kê HN- 2003 TS Nguyễn Bạch Nguyệt “Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư” NXB HN 2000 TS Nguyễn Trường Sơn Ths Đào Hữu Hoà “Giáo trình quản trị dự án đầu tư” NXB Thống Kê 2002 Đặng Minh Trang “Tính tốn dự án đầu tư” NXB Thống Kê 2002 Belli chủ biên “Phân tích kinh tế hoạt động đầu tư” Cơng cụ phân tích ứng dụng thực tế NXB Văn Hố-Thơng tin 2002 10.TS Phước Minh Hiệp “Phân tích thẩm định dự án đầu tư’ NXB Thống Kê 1999 11 Ths Vũ Thị Thảo chủ biên “Đầu tư thẩm định dự án” Trường ĐHKTQD NXB Thống Kê 2002 12 Các tài liệu phòng kế hoạch kĩ thuật Cơng ty Xây Dựng Cơng Trình Văn Hố 71 MỤC LỤC Lời mở đầu Chương I Lý luận chung dự án đầu tư đánh giá hiệu dự án I Tổng quan dự án đầu tư Khái niệm dự án đầu tư 2 Đặc điểm dự án Vai trò dự án đầu tư 3.1 Đối với nhà đầu tư 3.2 Đối với Nhà nước 3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn 3.4 Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển II Chu kỳ dự án Khái niệm nội dung chu kỳ dự án 1.1 Khái niệm 1.2 Nội dung chu kỳ dự án Lập dự án 12 III Đánh giá hiệu dự án 16 Đánh giá hiệu tài dự án 16 1.1 Xác định tổng vốn đầu tư dự án 17 1.2 Dự kiến nguồn tài trợ cho dự án 21 1.3 Xác định lợi ích chi phí dự án 23 2.Đánh giá hiệu qủa kinh tế xã hội dự án 30 2.1 Khái niệm 30 2.2 Các tiêu đánh giá: 31 2.3 Tiêu chuẩn để đánh giá: 32 2.4 Phương pháp đánh giá lợi ích kinh tế xã hội thực dự án đầu tư 33 2.5 Những tác động dự án 34 Chương II 38 Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng cơng ty Xây dựng cơng trình văn hố 38 I Giới thiệu chung công ty Xây dựng Cơng trình Văn hố 38 Lịch sử hình thành trình phát triển Cơng ty Xây dựng cơng trình văn hố 38 Thực trạng sản xuất kinh doanh công ty 39 Phương hướng phát triển 42 II Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng 43 Sự cần thiết dự án 44 Căn để lập dự án 44 Mô tả dự án 45 3.1 Sản phẩm dự án 45 3.2 Địa điểm xây dựng 46 72 3.3 Quy hoạch xây dựng 46 4.Phương pháp tính tốn dự án 51 4.1 Hạch tốn hiệu tài 51 4.2 Hạch toán hiệu kinh tế - xã hội 52 5.Đánh giá công tác phân tích hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án 53 5.1 Những điều đạt cơng tác phân tích 53 5.2 Những hạn chế trình phân tích 54 Chương iii 56 Đề xuất phương pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế - xã hội dự án 56 I Phương pháp đánh giá hiệu tài 56 Chỉ tiêu thu nhập - NPV 58 Chỉ tiêu hoàn vốn nội - IRR 58 3.Xác định tiêu B/C 59 4.Phân tích độ nhạy dự án 59 4.1 Với tiêu NPV 60 4.2 Với tiêu IRR 61 5.Phân tích rủi ro thơng qua phương pháp tốn xác suất 62 II Hiệu kinh tế xã hội 64 1.Lợi ích kinh tế cho cơng ty 64 2.Việc làm 64 3.Tác động dây chuyền 65 4.Tăng thu ngân sách Nhà nước 65 III.Các đề xuất cho việc nâng cao trình độ phân tích tài kinh tế xã hội dự án 66 1.Về yếu tố người 66 2.Về mặt phân tích tài 67 2.1 Một số tiêu phân tích mớt cần áp dụng dự án 67 2.2 Áp dụng khoa học kỹ thuật vào cơng tác phân tích dự án 68 3.Về tiêu xã hội 69 Kết luận 70 Tài liệu tham khảo: 71 73 ... có, cơng ty sâu nghiên cứu dự án ? ?xây dựng tổ hợp nhà cao tầng? ?? đất sử dụng công ty nhằm nâng cao mạnh nhà đất đồng thời mở rộng quy mô công ty tương lai II DỰ ÁN XÂY DỰNG TỔ HỢP NHÀ CAO TẦNG Nhằm... CỦA CÔNG TY XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH VĂN HỐ I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CƠNG TY XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH VĂN HỐ Lịch sử hình thành q trình phát triển Cơng ty Xây dựng cơng trình văn hố Cơng ty Xây dựng Cơng trình. .. với Nhà nước, Bộ ngành, quyền địa phương sở III ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN Một dự án có đầu tư hay khơng phải xem xét khía cạnh tài kinh tế xã hội Dựa vào việc đánh giá hiệu tài - kinh tế xã hội