Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các doanh nghệp bất động sản niêm yết bằng chỉ số z score

[1] ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ SỬ DỤNG NỢ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT BẰNG CHỈ SỐ Z-SCORE Tóm tắt Bất động sản ngành kinh doanh mang lại nhiều rủi ro cho doanh nghiệp Khơng phải doanh nghiệp có tình hình tài đủ vững mạnh để tồn lĩnh vực này, bất động sản trình phát triển mạnh mẽ năm gần Một nguyên nhân mang lại nhiều rủi ro cho doanh nghiệp lạm dụng vào nợ Những doanh nghiệp thuộc nhóm ngành bất động sản thường có hệ số sử dụng nợ cao việc sử dụng nợ không hiệu khiến doanh nghiệp đối mặt với nguy vỡ nợ Vậy phương pháp giúp ngân hàng thương mại phát sớm rủi ro vỡ nợ doanh nghiệp để đưa biện pháp can thiệp kịp thời? Ứng dụng mô hình Z–score vào đánh giá rủi ro vỡ nợ doanh nghiệp bất động sản câu trả lời thích hợp Từ khóa: Bất động sản, mức độ sử dụng nợ, Z–score Abtract Real estate is one of the most risky businesses for enterprises Not all enterprises have a strong financial situation that can survive in this area, although real estate is in the process of growing strongly in recent years One of the most risky causes for enterprises is the overuse of debt Enterprises in the real estate industry often have quite high debt to equity ratio and the use of ineffective debt may cause these enterprises to face the risk of default So which method can help commercial banks detect the risk of default of enterprises so that they can make timely interventions? Applying the Z-score model to assessing the risk of default of real estate enterprises may be the appropriate answer Key words: Real estate, debt to equity ratio, Z-score model Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [2] LỜI CAM ĐOAN Khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tác giả, kết nghiên cứu trung thực, khơng có nội dung công bố trước nội dung người khác thực ngoại trừ trích dẫn dẫn nguồn đầy đủ khóa luận Tác giả Nguyễn Ngọc Thiện Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [3] LỜI CẢM ƠN Sau khoảng thời gian ba tháng học hỏi nghiên cứu, đến tác giả hồn thành khóa luận tốt nghiệp Tác giả gửi lời cảm ơn đến quý Thầy/Cô Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Ban lãnh đạo Khoa Tài chính, Khoa Ngân hàng – Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh tạo điều kiện để tác giả có khoảng thời gian nghiên cứu hồn thành khóa luận tốt nghiệp theo tiến độ chương trình đào tạo Tác giả gửi lời tri ân sâu sắc đến ThS Lê Hoài Ân – Khoa Ngân hàng – Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, người hướng dẫn khoa học giúp tác giả hồn thành khóa luận tốt nghiệp Đồng thời tác giả xin gửi lời cảm ơn tới thầy giáo, bạn bè gia đình – người giúp đỡ ủng hộ tác giả suốt thời gian thực khóa luận Tác giả chúc Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh ngày phát triển Kính chúc q Thầy/Cơ Ban Giám hiệu, Phịng Đào tạo, Ban lãnh đạo Khoa Tài chính, Khoa Ngân hàng ThS Lê Hoài Ân dồi sức khỏe, thành công hạnh phúc Tác giả Nguyễn Ngọc Thiện Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [4] MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ 10 CHƯƠNG – TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 11 1.1 Lý chọn đề tài 11 1.2 Mục đích nghiên cứu 12 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 12 1.4 Phương pháp nghiên cứu 13 1.5 Ý nghĩa nghiên cứu 13 1.6 Kết cấu chung .13 CHƯƠNG – CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM 15 2.1 Giới thiệu ngành BĐS Việt Nam 15 2.1.1 Đặc điểm thị trường BĐS 15 2.1.2 Chu kỳ DN ngành BĐS 17 2.1.3 Mức sử dụng nợ ngành BĐS 18 2.1.4 Phân khúc thị trường DN BĐS 19 2.1.5 Hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu .22 2.2 Mức độ sử dụng nợ DN 22 2.2.1 Hệ số sử dụng nợ 22 2.2.2 Hệ số khả toán 23 2.2.3 Các tỷ lệ khả sinh lời 25 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [5] 2.2.4 Ưu nhược điểm sử dụng nợ 26 2.3 Giới thiệu mơ hình điểm số Z Altman 26 2.3.1 Chỉ số Z (Z-score) – công cụ phát nguy phá sản 26 2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến đại lượng Z 28 2.3.3 Ý nghĩa việc sử dụng đại lượng Z 29 2.4 Bằng chứng thực nghiệm .30 2.4.1 Các nghiên cứu nước 30 2.4.2 Các nghiên cứu nước 31 CHƯƠNG – KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 3.1 Quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam .33 3.1.1 Những diễn biến giai đoạn 2008 - 2017 33 3.1.2 Tình hình chung thị trường BĐS .35 3.2 Đánh giá chung tình hình tài ngành BĐS 42 3.3 Đánh giá rủi ro sử dụng nợ cho nhóm DN BĐS 47 3.3.1 Nhóm DN có mức sử dụng nợ cao, rủi ro thấp .47 3.3.2 Nhóm DN có mức sử dụng nợ thấp, rủi ro thấp 54 3.3.3 Nhóm DN có mức sử dụng nợ cao, rủi ro cao 61 3.3.4 Nhóm DN có mức sử dụng nợ thấp, rủi ro cao .68 3.4 Đánh giá mức độ rủi ro theo phân khúc thị trường 73 3.4.1 Đối với DN Nhóm .73 3.4.2 Đối với DN Nhóm .76 3.4.3 Đối với DN Nhóm .80 3.4.4 Đối với DN Nhóm .85 3.5 Kết luận chung .87 CHƯƠNG – GỢI Ý VÀ KHUYẾN NGHỊ 91 4.1 Gợi ý cho nhóm DN BĐS nhằm hạn chế rủi ro vỡ nợ 91 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [6] 4.2 Khuyến nghị bên có liên quan 91 4.2.1 Đối với Ngân hàng thương mại .92 4.2.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước .97 4.2.3 Đối với quan Nhà nước có thẩm quyền 98 4.3 Hạn chế đề tài hướng khắc phục .101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 PHỤ LỤC THAM KHẢO 104 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [7] DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản DN Doanh nghiệp HAGL Hoàng Anh Gia Lai HĐQT Hội đồng quản trị KCN Khu công nghiệp KDC Khu dân cư KDL Khu du lịch KĐT Khu đô thị NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại RRTD Rủi ro tín dụng TCTD Tổ chức tín dụng TTTM Trung tâm thương mại UBND Ủy ban Nhân dân Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [8] DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 – Hệ số nợ bình quân ngành BĐS 42 Bảng 3.2 – Hệ số nợ vốn chủ sở hữu ngành Bất động sản so với ngành khác (năm 2016) 43 Bảng 3.3 – ROA, ROE bình quân ngành BĐS giai đoạn 2008 - 2016 44 Bảng 3.4 – ROA, ROE số DN BĐS so với ngành nghề khác có mức sử dụng nợ cao 45 Bảng 3.5 – Khả toán doanh nghiệp BĐS qua năm 46 Bảng 3.6 – Nhóm 1: Z-score cao; D/E cao 47 Bảng 3.7 – Giá trị Z-score thành phần Nhóm năm 2016 - 2017 48 Bảng 3.8 – Chỉ số nợ DN Nhóm năm 2017 49 Bảng 3.9 – ROA ROE DN Nhóm 51 Bảng 3.10 – Chỉ số khả tốn DN Nhóm 52 Bảng 3.11 – Khả toán lãi vay DN Nhóm năm 2017 53 Bảng 3.12 – Khả toán nợ ngắn hạn dài hạn Nhóm 53 Bảng 3.13 – Nhóm 2: Z-score cao; D/E thấp 54 Bảng 3.14 – Giá trị Z-score thành phần Nhóm năm 2016 - 2017 55 Bảng 3.15 – Chỉ số nợ DN Nhóm năm 2017 56 Bảng 3.16 – ROA ROE DN Nhóm 58 Bảng 3.17 – Chỉ số khả toán DN Nhóm 59 Bảng 3.18 – Khả toán lãi vay DN Nhóm năm 2017 60 Bảng 3.19 – Khả toán nợ ngắn hạn dài hạn Nhóm 60 Bảng 3.20 – Nhóm 3: Z-score thấp; D/E cao 61 Bảng 3.21 – Giá trị Z-score thành phần Nhóm năm 2016 - 2017 62 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [9] Bảng 3.22 – Chỉ số nợ DN Nhóm năm 2017 63 Bảng 3.24 – ROA ROE doanh nghiệp Nhóm 65 Bảng 3.25 – Chỉ số khả tốn DN Nhóm 66 Bảng 3.26 – Khả tốn lãi vay DN Nhóm năm 2017 67 Bảng 3.27 – Khả tốn nợ ngắn hạn dài hạn Nhóm 67 Bảng 3.28 – Nhóm 4: Z-score thấp; D/E thấp 68 Bảng 3.29 – Giá trị Z-score thành phần Nhóm năm 2016 - 2017 69 Bảng 3.30 – Chỉ số nợ DN Nhóm năm 2017 69 Bảng 3.31 – ROA ROE DN Nhóm 71 Bảng 3.32 – Chỉ số khả tốn DN Nhóm 72 Bảng 3.33 – Khả toán lãi vay DN Nhóm năm 2017 72 Bảng 3.34 – Khả toán nợ ngắn hạn dài hạn Nhóm 73 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [10] DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1 – Doanh thu Lợi nhuận trước thuế (EBT) ngành BĐS qua năm 44 Biểu đồ 3.2 – Tỷ lệ nhóm DN BĐS 47 Biểu đồ 3.3 – Doanh thu DN Nhóm năm gần 50 Biểu đồ 3.4 – Lợi nhuận trước thuế DN Nhóm năm gần 50 Biểu đồ 3.5 – Doanh thu DN Nhóm năm gần 56 Biểu đồ 3.6 – Lợi nhuận trước thuế DN Nhóm năm gần 57 Biểu đồ 3.7 – Doanh thu DN Nhóm năm gần .G TY CỔ PHẦN QUỐC CƯỜNG GIA LAI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN C.E.O CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NĂM BẢY BẢY CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ TỔNG HỢP HÀ NỘI CÔNG TY CỔ PHẦN LONG HẬU CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG KỸ THUẬT CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN ĐẠI DƯƠNG CƠNG TY CỔ PHẦN LICOGI 16 CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ - KINH DOANH NHÀ CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH VÀ PHÁT TRIỂN BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN - THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ ĐỊA ỐC HỒNG QN CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN ĐỨC LONG GIA LAI CÔNG TY CỔ PHẦN DRH HOLDINGS CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ CÔNG NGHIỆP SỐ CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA - VŨNG TÀU CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ LIÊM CÔNG TY CỔ PHẦN SONADEZI LONG THÀNH Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score ... giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z- score [5] 2.2.4 Ưu nhược điểm sử dụng nợ 26 2.3 Giới thiệu mơ hình điểm số Z Altman 26 2.3.1 Chỉ số Z (Z- score) – công cụ phát nguy phá sản. .. NBB 23 SHN 24 LHG 25 IJC 26 TDH D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E 0.24 12.57 0.06 1.00 1.64 0.00... 38 SZL 39 NDN 40 NVT 41 LEC 42 IDV 43 VPH 44 SC5 45 TKC 46 LGL 47 TIG 48 UIC Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z