Tài liệu Tín Dụng Bất Động Sản Tại Các Ngân Hàng Thương Mại Trên Địa Bàn TPHCM

Tai lieu, luan van1 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HÀ ĐỨC THỦY TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM, KINH NGHIỆM TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỸ Chuyên ngành: Kinh Tế – Tài Chính – Ngân Hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN NGỌC ĐỊNH TP.HCM - NĂM 2012 khoa luan, tieu luan1 of 102 Tai lieu, luan van2 of 102 Mục Lục LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 10 1.1.1 Bất động sản 10 1.1.2 Thị trường bất động sản 14 1.2 Tín dụng bất động sản 19 1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 19 1.2.2 Những quy định tín dụng bất động sản 20 1.2.3 Đặc điểm tín dụng bất động sản 21 1.2.4 Vai trò tín dụng bất động sản 21 1.2.5 Các rủi ro cho vay bất động sản 23 1.3 Thực trạng khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25 1.3.1.Cơ chế cho vay chấp 25 1.3.2 Quá trình phát triển cho vay chấp nhà đất tiêu chuẩn Mỹ 27 1.3.3 Hậu việc cho vay chấp chuẩn Mỹ 32 1.3.4 Những học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng BĐS Mỹ 35 Kết luận chương 39 CHƯƠNG THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 40 2.1Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 - 2011 40 2.1.1 Diễn biến thị trường bất động sản thời gian qua 40 2.1.2 Một số nhận xét diễn biến thị trường bất động sản 52 2.2 Chính sách tiền tệ giai đoạn 2007 – 2011 55 Hà Đức Thủy – K17-TCDN khoa luan, tieu luan2 of 102 Tai lieu, luan van3 of 102 2.3 Tình hình cho vay bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM giai đoạn 2007 – 2011 58 2.3.1 Chính sách tín dụng thị trường bất động sản 58 2.3.2 Diễn biến dư nợ bất động sản giai đoạn 2007 – 2011 60 2.3.3 Đánh giá chung hoạt động cho vay BĐS NHTM Việt Nam 68 Kết luận chương 75 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 76 3.1 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam 76 3.2 Những giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 78 3.2.1 Những giải pháp ngân hàng thương mại 78 3.2.2 Các đề xuất Ngân hàng nhà nước 82 3.2.3.Những giải pháp quan quản lý Nhà nước 83 Kết luận chương 85 Kết luận chung 86 Tài liệu tham khảo 88 Hà Đức Thủy – K17-TCDN khoa luan, tieu luan3 of 102 Tai lieu, luan van4 of 102 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ” cơng trình nghiên cứu riêng Các thông tin, liệu sử dụng luận văn trung thực, nội dung trích dẫn ghi rõ nguồn gốc kết nghiên cứu trình bày luận văn chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác T.P Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2011 Người cam đoan Hà Đức Thủy – K17-TCDN khoa luan, tieu luan4 of 102 Tai lieu, luan van5 of 102 LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập, nghiên cứu tài liệu điều tra thu thập thông tin, đến ý tưởng luận văn tốt nghiệp cao học với đề tài: “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ” thực thành cơng Có kết nhờ cơng ơn to lớn tồn thể Q Thầy Cơ, gia đình bạn bè đồng nghiệp nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Đặc biệt, xin chân thành gửi lời cám ơn sâu sắc đến: PGS.TS Nguyễn Ngọc Định, PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt, người dìu dắt hướng dẫn tơi từ bước làm đề cương hoàn thành luận văn cao học Đồng thời người động viên giúp đỡ nhiều việc điều tra thu thập số liệu, phân tích, xử lý tốt liệu TP Hồ Chí Minh, tháng … năm 20… Học viên Hà Đức Thủy – K17-TCDN khoa luan, tieu luan5 of 102 Tai lieu, luan van6 of 102 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Diễn biến trữ bắt buộc năm 2007-7/2010 56 Bảng 2.2 Diễn biến mức lãi suất điều hành NHNN 2007-7/2010 56 Bảng 2.3 Cơ cấu dư nợ BĐS giai đoạn 2007 – 2009 theo thời hạn 72 Bảng 2.4 Tỷ lệ nợ xấu dư nợ bất động sản giai đoạn 2005-2012 74 Hà Đức Thủy – K17-TCDN khoa luan, tieu luan6 of 102 Tai lieu, luan van7 of 102 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Lãi suất Cục dự trữ Liên bang Mỹ giai đoạn 5/2000 – 6/2006 28 Hình 1.2 Dư nợ cho vay chuẩn Mỹ ( 1994 – 2006) ( đơn vị: tỷ USD) 30 Hình 1.3 Chứng khốn hóa tài sản cho vay chấp ( 1975 – 2007) 32 Hình 1.4 Lượng cung nhà Mỹ giai đoạn 2000 – 2007 ( Đv triệu ngơi nhà) 33 Hình 2.1 Nguồn cung diện tích văn phịng theo hạng thị trường bất động sản TP.HCM (Từ quý 4/2010-quý 3/2011) 47 Hình 2.2 Giá thuê văn phòng theo hạng thị trường bất động sản TP.HCM (Từ quý 4/2010- quý 3/2011) 48 Hình 2.3 Nguồn cung hộ theo quận địa bàn TP.HCM 49 Hình 2.4 Giá chào bán hộ bình quân thị trường bất động sản TP.HCM ( Từ quý 4/2010- quý 3/2011) 49 Hình 2.5 Giá chào thuê mặt bán lẻ TP.HCM ( Từ quý 4/2010-3/2011) 50 Hình 2.6 Nguồn cung đất thị trường bất động sản TP.HCM 51 Hình 2.7 Giá đất khu vực TP.HCM quý 3/2011 51 Hình 2.8 Dư nợ tín dụng bất động sản ngân hang địa bàn TP.HCM 63 Hình 2.9 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS NHTM địa bàn TPHCM 65 Hình 2.10 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS tổng dư nợ ngân hàng địa bàn TP.HCM 66 Hà Đức Thủy – K17-TCDN khoa luan, tieu luan7 of 102 Tai lieu, luan van8 of 102 BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản NHNN: Ngân hàng Nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại TCTD: Tổ chức tín dụng ARM: Vay chấp với lãi suất điều chỉnh (Adjustable-Rate Mortage) FED: Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System) Fannie Mae: Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortage Association) Freddie : Tập đoàn cho vay chấp quốc gia ( Federal Home Loan Mortage corporation) MBS: Chứng khoán bảo đảm bất động sản chấp (Mortage Backed Securities) CSTT: Chính sách tiền tệ TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh TTTC: Thị trường tài SBV: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam TTCK: Thị trường chứng khoán DN: Doanh Nghiệp TSBĐ: Tài sản bảo đảm ACB: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Hà Đức Thủy – K17-TCDN khoa luan, tieu luan8 of 102 Tai lieu, luan van9 of 102 Lời nói đầu Đặc vấn đề Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ vừa qua để lại hậu tổn thất nặng nề Thông qua khủng hoảng này, lần ta lại thấy vai trò ảnh hưởng thị trường bất động sản hoạt động ngân hàng Đây học quý cho nước trình phát triển hội nhập Riêng Việt Nam, thời gian qua hoạt động cho vay bất động sản hệ thống NHTM Việt Nam tăng trưởng mạnh Điều phần cho thấy dấu hiệu tích cực xu đa dạng hóa danh mục đầu tư ngân hàng, đáp ứng nhu cầu dân sinh xã hội Tuy nhiên bối cảnh thị trường bất động sản nhiều rủi ro tiềm ẩn, thời gian qua hoạt động bộc lộ khơng rủi ro Vì mà học từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ thêm ý nghĩa thiết thực Vì lý đó, tơi định chọn đề tài “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ” để nghiên cứu đưa giải pháp thực tiễn nhằm góp phần gia tăng hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thời gian qua, để từ xác định hạn chế, vướng mắc khó khăn Đồng thời tìm hiểu hoạt động tín dụng bất động sản khủng hoảng vừa qua Mỹ, qua rút học kinh nghiệm Từ hạn chế, vướng mắc khó khăn thực tế Việt Nam kinh nghiệm rút từ khủng hoảng Mỹ đề xuất giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu: Phương pháp tổng hợp số liệu, phương pháp định lượng, phương pháp định tính, phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá Hà Đức Thủy – K17-TCDN khoa luan, tieu luan9 of 102 Tai lieu, luan van10 of 102 Phạm vi nghiên cứu Những diễn biến thị trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua Hoạt động tín dụng bất động sản khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ Các số liệu thu thập khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2010 Kết cấu nội dung nghiên cứu Kết cấu đề tài gồm 03 chương Chương 1: Những vấn đề thị trường bất động sản tín dụng bất động sản Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Hà Đức Thủy – K17-TCDN khoa luan, tieu luan10 of 102 Tai lieu, luan van74 of 102 Hậu dẫn đến tình trạng khó khăn khoản Minh chứng đầu năm 2008, hoạt động ngân hàng thương mại bắt đầu xuất hiện tượng khan tiền VND Hiện tượng trở thành vấn đề lớn từ tháng 2/2008, nhiều ngân hàng đồng loạt hạn chế cho vay khó khăn khoản căng thẳng vốn khả dụng Để bù đắp thiếu hụt khoản, NHTM đua tăng lãi suất huy động vốn thị trường, làm mặt lãi suất huy động tăng dần lên từ 12% lên tới 18,6%/năm lãi suất thị trường liên ngân hàng thời gian có thời điểm lên đến 45%/năm Trong thời gian dài (trước năm 2008), dường hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam không vướng phải vấn đề cân đối kỳ hạn Tuy nhiên, thời gian qua, khu vực NHTM Việt Nam lại bộc lộ vấn đề cộm quản lý khoản Nguyên nhân giải thích cho tượng việc tăng trưởng tín dụng nóng năm 2007 Năm 2007 năm huy động vốn dễ dàng ngân hàng, chí có thời điểm, hệ thống ngân hàng cịn có tình trạng thừa vốn VND Công bố mục tiêu huy động vốn hầu hết ngân hàng tăng từ 30% đến 50% vào thời điểm Huy động nhiều, ngân hàng phải đẩy mạnh hoạt động cho vay, có lượng khơng nhỏ dành cho lĩnh vực bất động sản Đẩy mạnh cho vay BĐS NHTM lại không ý mức đến cấu danh mục đầu tư cân đối sử dụng vốn Một số ngân hàng mạo hiểm sử dụng tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn vay trung, dài hạn lớn Những tháng cuối năm 2007, nhiều ngân hàng đua đưa chương trình cho vay tiêu dùng, cho vay lĩnh vực bất động sản với kỳ hạn dài hấp dẫn, có mức vay có kỳ hạn lên tới 20 năm Và hệ tình trạng chênh lệch kỳ hạn nguồn vốn sử dụng vốn, nguyên nhân quan trọng dẫn đến diễn biến tiêu cực nguy rủi ro khoản thị trường tiền tệ, tín dụng tháng đầu năm 2008 Nợ xấu bất động sản gia tăng Việc thị trường bất động sản đóng băng thời gian vừa qua ảnh hưởng xấu đáng kể đến kinh tế nói chung hoạt động ngân hàng nói riêng Một nợ xấu tăng cao rủi ro thị trường bất động sản, an toàn ngân hàng cho vay bị de dọa Dầu vậy, gần đây, phiên trả lời chất Hà Đức Thủy – K17-TCDN 73 khoa luan, tieu luan74 of 102 Tai lieu, luan van75 of 102 vấn trước Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình nhấn mạnh, nợ xấu bất động sản khơng đáng báo động số phân tích chuyên gia trước mà nằm tầm kiểm sốt Ngân hàng nợ xấu lĩnh vực bất động sản nguyên nhân dẫn đến thiếu vốn cho vay hoạt động sản xuất, kinh doanh.Tuy vậy, theo quan điểm cá nhân người viết, tình trạng nợ xấu gia tăng gần đây, thực sự, đáng lo ngại Thứ nhất, thời gian từ năm 2009 trở lại đây, nợ xấu bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng gia tăng Theo báo cáo phố Hồ Chí Minh buổi gặp gỡ chiều qua (23/4) lãnh đạo UBND thành phố với Phó thủ tướng Nguyễn Văn Ninh, mức nợ xấu ngân hàng địa bàn 36.924 tỷ đồng Trong đó, nợ xấu tập trung cao vào lĩnh vực xây dựng bất động sản, ước tính tỷ lệ khoảng 3.8% Đáng nói hơn, theo ý kiến nhiều chuyên gia số liệu báo cáo cịn thực tế lớn nhiều Bảng 2.4 Tỷ lệ nợ xấu dư nợ bất động sản giai đoạn 2005-2012 Năm 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 4/2012 Tỷ lệ nợ xấu 1,35 2,22 3,12 4,18 2.17 2.47 3.52 3.8 (%)) Nguồn : Ngân hàng Nhà nước, chi nhánh TP.HCM Thứ hai, nay, nợ xấu BĐS chủ yếu tập trung số ngân hàng nhỏ, số công ty tài Nhiều ngân hàng nhỏ có tín dụng BĐS khoảng 30 40% tổng tín dụng chí cao Đây vấn đề dẫn tới rủi ro cho kinh tế Hà Đức Thủy – K17-TCDN 74 khoa luan, tieu luan75 of 102 Tai lieu, luan van76 of 102 Kết luận chương Chương hai đề cập đến diễn biến thị trường bất động sản, yếu tố sách tiền tệ tình hình cho vay BĐS NHTM thời gian qua Thực tế cho thấy, hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, nhiều có nét tương đồng với tín dụng BĐS Mỹ Mặc dù, khả xảy khủng hoảng Việt Nam thấp, nữa, chuyện có vẽ tầm kiểm sốt khơng thể phớt lờ cảnh báo từ tín dụng bất động mà nợ xấu khu vực có xu hướng gia tăng Hà Đức Thủy – K17-TCDN 75 khoa luan, tieu luan76 of 102 Tai lieu, luan van77 of 102 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 3.1 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản VN, dù trải qua sốt nóng, lạnh vịng thập kỷ vừa qua, đánh giá thị trường hấp dẫn đầy tiềm Nhân tố hấp dẫn lớn thị trường bất động sản VN dân số đông trẻ, với 85 triệu người, đứng hàng thứ 15 giới quốc gia đơng dân số, 60% dân số có độ tuổi 30 Tốc độ tăng dân số mức cao, xấp xỉ 1,5%/năm Tốc độ thị hóa phát triển thị tăng nhanh thời gian gần Nếu năm 1950 tốc độ thị hóa Việt Nam 12% năm 2004 đạt mức 25.8% 27% năm 2006 Trong “ Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam ”, diện tích đất thị tăng từ 105,000 lên đến 460,000 vào năm 2020, tỷ lệ thị hóa dự kiến đạt tới khoảng 45% vào năm 2025 Tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh đặc biệt hai thành phố lớn, thành phố Hà Nội Hồ Chí Minh Sự thiếu hụt nhà đô thị nhân tố quan trọng khác Hiện nay, diện tích bình qn nhà đô thị VN 10,80 m2/người Riêng TP.HCM 10,60 m2 Hà Nội 8m2 Theo kế hoạch đến năm 2020, số hai thành phố vừa kể 14 12 m2 Để đạt tiêu trên, hàng năm, nước phải xây dựng từ 30-32 triệu m2 nhà Bên cạnh đó, 25% nhà đô thị chưa đạt chuẩn, phải nâng cấp đặt nhu cầu phải sửa chữa, xây dựng Bên cạnh đó, tâm lý người dân Việt Nam, nhân tố không phần quan trọng Với quốc gia Đông Nam Á Việt Nam, sở hữu BĐS có lực tích lũy trở thành truyền thống Tài sản nhà đất với đông đảo dân chúng không đơn có giá trị giá trị sử dụng mà biểu tượng sống ổn định thịnh vượng; địa vị xã hội Bởi cần hội tụ đủ: hội mua BĐS, khả huy động nguồn lực tài tự có vay định sở hữu BĐS đưa Hà Đức Thủy – K17-TCDN 76 khoa luan, tieu luan77 of 102 Tai lieu, luan van78 of 102 Những yếu tố vừa kể chứng tỏ rằng, Việt Nam, tiềm thị trường nhà lớn Những ngành đầu tư có hấp dẫn khơng là, thị trường BĐS du lịch, BĐS công nghiệp Việt Nam điểm đến hấp dẫn nhiều khách du lịch giới Lượng khách du lịch đến Việt Nam năm qua cao Mặc khác, đời sống người dân ngày nâng cao, nên nhu cầu du lịch người dân ngày nhiều Khi mà nhu cầu du lịch tăng cao kéo theo nhu cầu khách sạn, khu nghỉ dưỡng tăng Bên cạnh đó, mối quan tâm địa điểm nghỉ dưỡng khách du lịch khơng cịn Mũi Né (Phan Thiết) hay Non Nước (Đà Nẵng) mà mở rộng nhiều địa phương khác Vũng Tàu, Côn Đảo, Phú Quốc, Cam Ranh, Hạ Long…Thực tế cho thấy, thời gian vừa qua, thị trường BĐS đóng băng, giao dịch ảm đạm thị trường BĐS du lịch sôi động ổn định Về hạ tầng khu công nghiệp, mặt nhà xưởng xây sẵn th cịn so với nhu cầu gia tăng sản xuất, bối cảnh Việt Nam gia nhập WTO, tăng không ngừng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam Tính đến cuối năm 2007, Việt Nam có khoảng 150 khu công nhiệp thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 32,000 ha, thu hút 2,500 dự án có vốn đầu tư nước ngồi 2,700 dự án đầu tư nước với tổng số vốn đầu tư đăng ký lên tới 24 tỷ USD 135,000 tỷ đồng Chính phủ định thành lập khu kinh tế, có khu kinh tế khởi cơng nhanh khu kinh tế Chu Lai, khu kinh tế Dung Quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú Quốc.Theo quy hoạch phát triển khu công nghiệp, từ đến 2015, nước dự kiến thành lập 200 khu cơng nghiệp với diện tích dự kiến khoảng 26,000 Cịn địa phương có triển vọng phát triển thị trường BĐS, theo đánh giá nhiều chuyên gia, BĐS TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, Cần Thơ phát triển mạnh Đặc biệt TP.HCM, báo cáo “Xu hướng thị trường bất động sản khu vực châu Á Thái Bình Dương Hà Đức Thủy – K17-TCDN 77 khoa luan, tieu luan78 of 102 Tai lieu, luan van79 of 102 năm 2010” Viện Quản lý đất đô thị Mỹ (ULI) công ty PricewaterhouseCoopers, chuyên gia quốc tế lĩnh vực bất động sản xếp TP.HCM đứng thứ khu vực vào năm tới xét triển vọng phát triển Trong Top 10 thị trường BĐS triển vọng giới, TP.HCM xếp sau thành phố Thượng Hải (Trung Quốc) Mumbai (Ấn Độ) 3.2 Những giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 3.2.1 Những giải pháp ngân hàng thương mại Thứ nhất, xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ Hiện nay, mặt quy chế cho vay, NHNN không ban hành quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản mà có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung hoạt động cho vay áp dụng cho tất loại hình tín dụng khác nhau, có tín dụng bất động sản Tuy nhiên đứng mình, ngân hàng cần vào quy chế cho vay chung NHNN để ban hành thêm quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản sản phẩm cho vay phải có quy trình nghiệp vụ rõ ràng, điều khơng góp phần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà cịn góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán tín dụng, áp dụng thực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản Thứ hai, cần có kế hoạch rõ ràng năm chiến lược cho vay BĐS khoảng thời gian dài Ích lợi lớn việc làm giúp ngân hàng chủ động việc cho vay vào lĩnh vực BĐS, sách tín dụng ổn định hơn, tránh tình trạng mở rộng tín dụng BĐS theo diễn biến ngắn hạn thị trường theo xu hướng tín dụng BĐS thời ngân hàng khác ngành Ngoài ra, công tác giúp ngân hàng chủ động nguồn vốn qua nâng cao lực cạnh tranh ngân hàng Khi lập kế hoạch chiến lược cho vay, hai vấn đề phải làm rõ: Đầu tiên, xây dựng danh mục cho vay BĐS, phân rõ tỷ trọng cho vay vào lĩnh vực; hạn chế bớt tỷ trọng cho vay vào lĩnh vực có rủi ro cao Hà Đức Thủy – K17-TCDN 78 khoa luan, tieu luan79 of 102 Tai lieu, luan van80 of 102 kinh doanh BĐS Hoặc vào mảng phục vụ nhu cầu xây dựng cao ốc, nhà cao cấp Bởi thị trường BĐS có nhiều biến động, hai lĩnh vực bị ảnh hưởng nhiều ảnh hưởng đến chất lượng khoản vay, khả thu hồi vốn ngân hàng Tập trung cho vay phục vụ nhu cầu xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp trung bình Lý bởi, nhu cầu nhà cho người có thu nhập trung bình, thấp lớn Trong thời gian qua, mặt dù thị trường có biến động bất lợi, phân khúc không bị ảnh hưởng Hơn nửa, thời gian gần đây, vấn đề nhà cho đối tượng dành nhiều quan tâm, ưu đãi từ phía Nhà nước Kế đến, nguồn vốn tài trợ cho danh mục Khi kế hoạch xác định lĩnh vực tỷ trọng cho vay, ngân hàng phải xác định nguồn để tài trợ cho lĩnh vực Để gia tăng nguồn vốn phục vụ cho vay BĐS cần đẩy mạnh hoạt động huy động nguồn vốn mà đặc biệt nguồn vốn trung dài hạn Song song nâng cao hiệu sử dụng vốn phương án hợp lý Những dự án có nhu cầu vốn lớn, ngân hàng thương mại chủ động dàn xếp thỏa thuận cho vay hợp vốn Như phần giảm gánh nặng ngồn vốn cho ngân hàng Để tránh rủi ro khó khăn khoản, với dự án cần nguồn vốn lớn, thời gian dài ngân hàng nên cho vay nguồn vốn huy động trung, dài hạn mình, hạn chế sử dụng vốn ngắn hạn cho vay BĐS Trong trình lập kế hoạch, chiến lược triển khai thực thực tế, quy định an toàn vốn cần phải tuân thủ nghiêm ngặt Tỷ trọng dư nợ BĐS tổng dư nợ cho vay nên giới hạn tỷ lệ nhỏ 10%/tổng dư nợ, điều giúp ngân hàng hạn chế tập trung vốn tín dụng vào BĐS, góp phần hạn chế rủi ro mang tính hệ thống Ngân hàng phải có phận có khả dự báo tốt, xác diễn biến tình hình kinh tế vi mơ, diễn biến thị trường tài thị trường BĐS Bên cạnh phải nắm vững đặc điểm, tình hình hoạt động ngân hàng Có cơng tác lập kế hoạch chiến lược đạt hiệu cao, bị động tình thực trước thay đổi thị trường Hà Đức Thủy – K17-TCDN 79 khoa luan, tieu luan80 of 102 Tai lieu, luan van81 of 102 Thứ ba, thành lập phận chuyên môn định giá tài sản đảm bảo Hiện nay, việc khó khăn lớn cán tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản việc thẩm định giá bất động sản xác, làm sở để xét duyệt cho vay Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá ngân hàng lại thường cán tín dụng thực hiện, thân cán tín dụng lại bị hạn chế trình độ thẩm định, khả đánh giá, nhân định xu hướng phát triển thị trường BĐS, việc định giá bất động sản hiệu quả, dễ rủi ro nhiều thời gian Chính thế, để nâng cao hiệu tín dụng bất động sản, ngân hàng cần thành lập phòng thẩm định để định giá bất động sản cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản rõ ràng, chặt chẽ Nhằm tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng hiệu quả, phận thẩm định cần phải thường xuyên theo dõi biến động thị trường BĐS, giá thị trường, am hiểu quy định pháp luật nhà đất, nắm bắt thông tin quy hoạch khu vực, định kỳ tổ chức đánh giá lại tài sản đảm bảo phù hợp với giá thị trường thời điểm, thông báo kịp thời đến phận quản lý tín dụng để có biện pháp kịp thời nhằm đảm bảo an tồn tín dụng Thứ tư, cần có phân loại nhóm đối tượng khách hàng để đánh giá mức độ rủi ro theo nhóm có biện pháp giám sát chặt đối tượng có rủi ro cao Có thể dựa vào tiêu chí sau để phân loại: - Dựa vào tài sản đảm bảo: Khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bất động sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro cao so với khách hàng vay đầu tư bất động sản với tài sản đảm bảo bất động sản có sẵn, thời điểm giải ngân bất động sản chấp chưa đầy đủ giấy tờ sở hữu chưa thể hồn thành thủ tục pháp lý cơng chứng chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản đảm bảo Với nhóm đối tượng bên cạnh biện pháp kiểm sốt thơng thường cần phải tăng cường công tác giám sát, theo dõi chặt chẽ tiến độ hoàn thành bất động sản để hoàn thiện thủ tục chấp tài sản - Dựa vào nguồn trả nợ: khách hàng vay đầu tư bất động sản với nguồn trả nợ việc bán bất động sản đầu tư có rủi ro cao thị trường bất động sản đóng băng khó khăn việc trả nợ bất động sản khó bán Đối với Hà Đức Thủy – K17-TCDN 80 khoa luan, tieu luan81 of 102 Tai lieu, luan van82 of 102 đối tượng NHTM cần thẩm định nguồn trả nợ dự phòng trường hợp thị trường bất động sản biến động xấu cần phải dự báo biến động thị trường để đề xuất biện pháp quản lý rủi ro phù hợp - Dựa vào mục đích đầu tư bất động sản: Cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu đầu có mức độ rủi ro cao so với phục vụ nhu cầu thật Vì vậy, ngân hàng phải cân nhắc cho khách hàng vay vốn Thứ năm, tăng cường công tác kiểm tra trước, sau cho vay Tuân thủ nguyên tắc điều kiện cấp tín dụng hoạt động cho vay NHTM theo quy định pháp luật, thẩm định tín dụng tuân thủ quy định pháp luật đất đai, đầu tư xây dựng, xem xét, định cho vay dự án đầu tư bất động sản sở chủ đầu tư có lực tài phương án kinh doanh khả thi, có khả hồn trả nợ vay đầy đủ, hạn, có biện pháp phịng ngừa rủi ro biến động giá bất động sản Tăng cường công tác kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình sử dụng vốn khách hàng vay, tài sản đảm bảo Các nội dung kiểm tra bao gồm: - Tiến độ giải ngân cho dự án, phương án vay vốn - Tình hình sử dụng vốn vay theo mục đích sử dụng vốn - Kết quả, hiệu thực dự án, phương án vay vốn - Hiện trạng tài sản bảo đảm tiền vay: trị giá tính khoản tài sản - Tình hình tài chính, tình hình thu nhập, nguồn trả nợ khách hàng - Tình hình trả nợ gốc lãi Để thực tốt việc kiểm tra, cán ngân hàng cần vào nguồn sau: - Các báo cáo tài khách hàng theo định kỳ tháng, quý, năm ( khách hàng vay doanh nghiêp) - Các báo cáo, chứng từ liên quan đến việc sử dụng vốn vay - Bảng theo dõi trình cho vay, trả nợ gốc lãi cho ngân hàng - Qua tiếp xúc, trao đổi trực tiếp với khách hàng - Các thông tin thị trường phương tiện thông tin đại chúng - Các nguồn thơng tin khác có liên quan đến khoản vay khách hàng Thứ sáu, quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất Hà Đức Thủy – K17-TCDN 81 khoa luan, tieu luan82 of 102 Tai lieu, luan van83 of 102 Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, chí cịn quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường nguồn vốn trung dài hạn, đó, để hạn chế rủi ro thiếu khoản chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất biến động lãi suất thị trường, NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường; trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn cách hợp lý Thứ bảy, nâng cao vai trò phận kiểm toán nội kiểm soát nội bộ, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản.Cần nâng cao vai trị phận kiểm tốn nội bộ, kiểm soát nội theo quy định Ngân hàng nhà nước Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá cách độc lập, khách quan tất đơn vị, phận, hoạt động tổ chức tín dụng (cơ chế, sách, thủ tục, qui trình vấn đề hoạt động) dựa mức độ rủi ro mức độ ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng trọng đến kiểm tra, kiểm soát hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản Đối với tất vấn đề có ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng, cần thông báo kịp thời chất ảnh hưởng chúng hoạt động ngân hàng đưa khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục vấn đề 3.2.2 Các đề xuất Ngân hàng nhà nước Nhằm tạo điều kiện cho TCTD tiếp tục thực cho vay lĩnh vực BĐS cách có hiệu quả, an tồn, đảm bảo mục tiêu điều hành sách tiền tệ, tín dụng Chính phủ, NHNN tiếp tục thực giải pháp sau: - Cần xây dựng hệ thống liệu lịch sử tín dụng bất động sản Việt Nam (tỷ lệ nợ xấu, khả thu hồi) đảm bảo đủ độ tin cậy độ dài để thực Hà Đức Thủy – K17-TCDN 82 khoa luan, tieu luan83 of 102 Tai lieu, luan van84 of 102 thống kê, từ đưa cảnh báo sớm nhằm giúp hệ thống NHTM phòng tránh rủi ro - NHNN cần hồn thiện sách để giúp NHTM phân định rõ ràng tín dụng BĐS, BĐS dự án, BĐS tiêu dùng (xây, sửa nhà, mua nhà để ở…), BĐS sản xuất (nhà xưởng, khu công nghiệp, cầu đường…) Có quy chế giúp NHTM sử dụng vốn phù hợp cho đối tượng vay - Chỉ đạo số biện pháp TCTD cần thực nhằm đảm bảo thu hồi vốn cho vay, kiểm soát nợ xấu, đồng thời tiếp tục hoạt động cho vay BĐS cách hiệu quả, an tồn - Tăng cường cơng tác theo dõi, quản lý hoạt động tín dụng TCTD thơng qua yêu cầu TCTD chi nhánh NHNN tỉnh, thành phố định kỳ báo cáo NHNN diễn biến cho vay lĩnh vực BĐS, khó khăn, vướng mắc phát sinh, đề xuất kiến nghị giải pháp xử lý Thành lập nhiều đoàn tra chất lượng tín dụng ngân hàng thương mại toàn quốc, đặc biệt quan tâm đến ngân hàng thương mại địa bàn TP.HCM Hà Nội – địa phương có tỷ trọng dư nợ BĐS lớn - Tiếp tục theo dõi, phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường bộ, ngành có liên quan xây dựng, sửa đổi bổ sung văn quy phạm pháp luật bảo đảm tiền vay, công chứng hợp đồng bảo đảm đăng ký GDBĐ, xử lý TSBĐ để thu hồi nợ vay 3.2.3.Những giải pháp quan quản lý Nhà nước - Các quan quản lý Nhà nước cần rà sốt hồn thiện văn pháp luật liên quan đến lĩnh vực đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản Tạo hệ thống pháp lý đồng bộ, tránh chồng chéo, góp phần ổn định, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, phản ánh thực trạng cung – cầu thị trường Đưa sách thuế phù hợp cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản Việc giá bất động sản bị đẩy lên cao phần nhiều tác động từ đối tượng đầu cơ, kinh doanh bất động sản Việc ban hành sách thuế phù hợp, để hạn chế tình trạng đầu góp phần đáng kể vào việc lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển bền vững Hà Đức Thủy – K17-TCDN 83 khoa luan, tieu luan84 of 102 Tai lieu, luan van85 of 102 - Cần hỗ trợ NHTM việc đảm bảo tính minh bạch giao dịch bất động sản Việc hỗ trợ nên thực thông qua việc xây dựng phát triển hệ thống quan quản lý bất động sản sàn giao dịch bất động sản, đồng thời đảm bảo giao dịch bất động sản phải thực qua hệ thống Đối với hệ thống sàn giao dịch bất động sản, phân chia sàn giao dịch thức sàn giao dịch OTC giống chứng khốn Thực hoạt động giúp hình thành mặt giá tương đối chuẩn bất động sản đảm bảo tính minh bạch thơng tin thị trường Từ đó, giúp NHTM định giá bất động sản xác hơn, tránh rủi ro cho ngân hàng sau lý tài sản - Cơ quan quản lý nhà nước thị trường BĐS phải có quy hoạch tổ chức hệ thống thông tin thị trường BĐS, thường xuyên tổ chức hội nghị, hội thảo lĩnh vực cho ngân hàng để nâng cao hiểu biết thị trường BĐS, tình hình biến động thị trường; đồng thời giúp TCTD cập nhật thông tin chủ trương, văn pháp lý có liên quan nhằm tạo sở cho việc thẩm định dự án kinh doanh định giá BĐS sát giá thực tế - Các địa phương cần thường xuyên khảo sát, cập nhật chỉnh sửa biểu giá đất sát thực với thị trường, tạo điều kiện giảm thiểu rủi ro cho TCTD khách hàng - Cải thiện chất lượng công tác quy hoạch thực quy hoạch để dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị thực nhanh chóng, nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh doanh nghiệp TCTD Hà Đức Thủy – K17-TCDN 84 khoa luan, tieu luan85 of 102 Tai lieu, luan van86 of 102 Kết luận chương Chương đề cập đến giải pháp để phát triển hoạt động cho vay bất động sản Trong tập trung vào đề nghị ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay chặt chẽ, lập kế hoạch cho vay rõ ràng, tránh cho vay chạy theo tình trạng bong bóng bất động sản; thành lập phận định giá bất động sản; quản lý rủi ro ngân hàng rủi ro lãi suất, rủi ro khoản Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công kiểm tra, cảnh báo NHTM việc cho vay vào lĩnh vực bất động sản Các quan quản lý nhà nước cần tăng cường biện pháp quản lý giám sát nhằm xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh hạn chế rủi ro cho ngân hàng thương mại cho vay vào lĩnh vực bất động sản Hà Đức Thủy – K17-TCDN 85 khoa luan, tieu luan86 of 102 Tai lieu, luan van87 of 102 Kết luận chung Lĩnh vực bất động sản lĩnh vực đầy tiềm triển vọng, nhu cầu nhà ở, văn phòng cho thuê, nhà xưởng sản xuất lớn phù hợp với định hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Đảng Nhà nước Giải khó khăn vướng mắc khai thơng nguồn vốn đổ vào thị trường góp phần phát triền thị trường bất động sản, khai thác tiềm to lớn thị trường này, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, cơng nghiệp hóa, giải nhu cầu nhà cho người dân, nhà xưởng văn phòng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần vào tăng trưởng kinh tế đất nước Tín dụng ngân hàng kênh cung ứng vốn quan cho thị trường bất động sản, đóng vai tị quan trọng việc phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên từ kinh nghiệm khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ, từ thực tế Việt nam thời gian qua cho thấy lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro Nguyên tắc cổ điển lĩnh vực ngân hàng giới nhìn chung NHTM cần quản lý thận trọng số lý nguồn vốn tín dụng (tài chính) coi nguồn lực khan xã hội; hoạt động ngân hàng hoạt động nhạy cảm đổ vỡ gây tác hại sâu rộng đến xã hội Vì lí bên cạnh việc thúc đẩy tín dụng ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản phát triển việc tăng cường biện pháp quản lý, giám sát quan trọng Hà Đức Thủy – K17-TCDN 86 khoa luan, tieu luan87 of 102 Tai lieu, luan van88 of 102 Tài liệu tham khảo Nguyễn Ngọc Bình, 2008, Khủng hoảng tài thị trường cho vay cầm cố tiêu chuẩn học cho ngân hàng Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2/2008, trang 35 Nguyễn Thị Mỹ Dung, 2008, làm để nâng cao chất lượng loại hình tín dụng cho vay bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí Ngân hàng, số 18/2008, trang 29 Nguyễn Đắc Hưng, 2009, Thực sách tiền tệ thắt chặt điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến kinh tế vĩ mơ ngồi nước, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 215, trang 30 Nguyễn Minh Kiều, 2009, Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Nhà xuất Thống kê, trang 811 Trần Hồng Ngân, 2009, Chính sách tiền tệ thời kỳ hậu khủng hoảng vấn đề cần quan tâm, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 217, trang 13 Phan Minh Ngọc, 2008, Có nên siết cho vay mua bất động sản, Tạp chí Ngân hàng, số 5/2008, trang 27 Lê Văn Ninh, 2009, Ngân hàng thương mại kinh doanh chứng khoán, bất động sản: cấm hay khơng cấm? Tạp chí Thị trường tài chính, số 9/2009, trang 46 Lê Quốc Tụ, 2009, Tác động sách tiền tệ đến hoạt động ngân hàng thương mại doanh nghiệp Việt Nam số khuyến nghị, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 214, trang 23 Các trang web Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn Báo niên http://.thanhnien.com.vn Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn Bộ kế hoạch đầu tư http://www.mpi.gov.vn Tổng Cục Thống kê http://www.gso.gov.vn Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Hà Đức Thủy – K17-TCDN 87 khoa luan, tieu luan88 of 102 ... biến thị trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua Hoạt động tín dụng bất động sản khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ Các số liệu thu thập... TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Có nhiều quan niệm khác bất động sản (BĐS) Hầu coi BĐS đất đai tài sản. .. nghiên cứu Kết cấu đề tài gồm 03 chương Chương 1: Những vấn đề thị trường bất động sản tín dụng bất động sản Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí