Tài liệu Tín Dụng Bất Động Sản Tại Các Ngân Hàng Thương Mại Việt Nam

Tai lieu, luan van1 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ***** ***** NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2010 khoa luan, tieu luan1 of 102 Tai lieu, luan van2 of 102 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ***** ***** NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ THỊ LANH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2010 khoa luan, tieu luan2 of 102 Tai lieu, luan van3 of 102 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thân tơi nghiên cứu thực với hướng dẫn Tiến sĩ Lê Thị Lanh Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn tồn trung thực TP.Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2010 Nguyễn Thị Thúy Hằng Học viên cao học khóa 16 Chuyên ngành: Kinh tế - Tài – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh khoa luan, tieu luan3 of 102 Tai lieu, luan van4 of 102 ii LỜI CẢM ƠN Tín dụng bất động sản hoạt động đem lại hiệu cao hoạt động chung Ngân hàng, đem lại hiệu cho chủ thể kinh tế, góp phần phát triển xã hội đầu tư chất lượng hiệu Với biến động kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng, sách Nhà nước trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản tín dụng bất động sản đẩy nhiều dự án, phương án vào tình cảnh “tiến thối lưỡng nan”, chủ đầu tư có khả vốn, doanh nghiệp dẫn đến phá sản, Ngân hàng lâm vào tình trạng khoản, hiệu khoản đầu tư tín dụng Bất động sản khơng đạt, khơng khơng đóng góp cho phát triển chung xã hội mà tạo hệ lụy khó lường Là người tham gia chứng kiến thành tựu mà tín dụng bất động sản đóng góp, khó khăn diễn tín dụng bất động sản nói riêng hoạt động Ngân hàng, phát triển thị trường bất động sản nói chung, tác giả định tìm hiểu, nghiên cứu đưa số giải pháp để nâng cao hiệu cho Ngân hàng trình cấp phát tín dụng bất động sản Đề tài hồn thành với hướng dẫn tận tình Tiến sĩ Lê Thị Lanh, với hỗ trợ anh chị đồng nghiệp, ban lãnh đạo quan, tạo điều kiện thời gian để tác giả có điều kiện thực tốt Qua đây, cho phép tác giả gửi lời cảm ơn sâu sắc đến T.S Lê Thị Lanh, người thầy có hướng dẫn bảo tận tình, ban lãnh đạo đồng nghiệp Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn tạo điều kiện thời gian cho tác giả hồn tất đề tài Kính gửi đến lời chúc sức khỏe thành cơng TP.Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2010 Học viên: Nguyễn Thị Thúy Hằng khoa luan, tieu luan4 of 102 Tai lieu, luan van5 of 102 iii MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 1.1.Tổng quan Tín dụng Bất động sản 1.1.1.Bất động sản Thị trường Bất động sản 1.1.1.1.Bất động sản 1.1.1.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản 1.1.1.3.Thị trường Bất động sản 1.1.2.Tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 1.1.2.1.Khái niệm tín dụng Bất động sản 1.1.2.2.Vai trị Tín dụng Bất động sản 1.1.2.3.Qui trình thực tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 1.2.Chất lượng tín dụng hiệu Tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 10 1.2.1.Chất lượng tín dụng 10 1.2.1.1.Khái niệm 10 1.2.1.2.Ý nghĩ việc nâng cao chất lượng hoạt động Tín dụng ngân hàng thời kỳ hội nhập kinh tế 10 1.2.2.Hiệu Tín dụng Bất động sản 12 1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hiệu tín dụng Bất động sản 15 1.2.3.1.Môi trường kinh tế môi trường pháp lý 15 1.2.3.2.Năng lực sử dụng vốn khả hoạt động khách hàng 15 1.2.3.3.Từ sách q trình thực Ngân hàng 16 khoa luan, tieu luan5 of 102 Tai lieu, luan van6 of 102 iv 1.3.Kinh nghiệm từ sau khủng hoảng cho vay cầm cố Bất động sản chuẩn Mỹ nước khu vực – Bài học cho NHTM Việt Nam 17 1.3.1.Khủng hoảng tài tín dụng Hoa Kỳ nước khu vực 17 1.3.1.1.Khủng hoảng tài - tín dụng bất động sản Hoa Kỳ 17 1.3.1.2.Khủng hoảng tài tín dụng Thái Lan 17 1.3.1.3.Khủng hoảng tài tín dụng Singapor 18 1.3.1.4.Thị trường tài tín dụng Trung Quốc 18 1.3.2.Bài học kinh nghiệm cho Ngân hàng thương mại Việt Nam 20 1.3.2.1.Hoàn thiện sách Tín dụng Bất động sản 20 1.3.2.2.Đảm bảo tuân thủ sách, qui định cho vay 21 1.3.2.3.Nâng cao quản trị rủi ro hoạt động tín dụng Bất động sản 21 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM THỜI GIAN TỪ NĂM 2005 ĐẾN NĂM 2009 24 2.1.Thực trạng Thị trường Bất động sản 24 2.1.1.Tình hình kinh tế Việt Nam 24 2.1.2.Thực trạng Thị trường Bất động sản 25 2.1.2.1.Sự phát triển biến động Thị trường Bất động sản 25 2.1.2.2.Tác động chung từ diễn biến Thị trường Bất động sản 25 2.1.2.3.Hậu Thị trường Bất động sản đóng băng 28 2.2.Các chế, sách Tín dụng Bất động sản 29 2.2.1.Các sách vĩ mơ 29 2.2.1.1.Các sách Ngân hàng Nhà nước 29 2.2.1.2.Các sách ban ngành liên quan 29 2.2.2.Các sách vi mơ Ngân hàng thương mại 31 2.2.2.1.Theo đối tượng cấp tín dụng 31 2.2.2.2.Theo hàng hóa tài trợ 31 2.2.2.3.Theo loại Tài sản đảm bảo 32 2.2.2.4.Theo loại tiền cấp tín dụng 32 khoa luan, tieu luan6 of 102 Tai lieu, luan van7 of 102 v 2.2.2.5.Theo thời gian tài trợ 32 2.2.2.6.Theo nguồn sử dụng tài trợ 33 2.3.Thực trạng Tín dụng Bất động sản NHTM Việt Nam 33 2.3.1.Thực trạng tín dụng Bất động sản 33 2.3.1.1.Tình hình huy động 33 2.3.1.2.Tình hình cho cho vay 35 2.3.2.Chất lượng Hiệu Tín dụng Bất động sản 43 2.3.2.1.Nợ có vấn đề ngày tăng lên Ngân hàng 43 2.3.2.2.Chất lượng Hiệu Tín dụng Bất động sản 46 2.4.Mặt đạt hạn chế Tín dụng Bất động sản NHTM Việt Nam 49 2.4.1.Những đóng góp Tín dụng Bất động sản 49 2.4.1.1.Đối với kinh tế 49 2.4.1.2.Đối với Thành phần kinh tế 49 2.4.2.Những hạn chế trình thực 49 2.4.2.1.Chưa đủ nguồn nhân lực thực 50 2.4.2.2.Chính sách, qui trình chưa hồn thiện 50 2.4.2.3.Chưa phát huy vai trò khối Quản trị rủi ro 50 2.4.2.4.Đảm bảo tính dụng chưa chặt chẽ 51 2.4.2.5.Bất cập thực định giá Tài sản đảm bảo 51 2.4.2.6.Công nghệ quản lý chưa đáp ứng nhu cầu phát triển 52 2.4.2.7.Huy động nhiều bất cập 53 2.4.2.8.Chưa đóng tròn vai trò nhà cung ứng vốn 53 2.5.Nguyên nhân tồn Tín dụng Bất động sản NHTM Việt Nam 54 2.5.1.Nguyên nhân khách quan 54 2.5.1.1.Sự biến động tình hình giới khu vực 54 2.5.1.2.Từ chế, sách Nhà nước 55 khoa luan, tieu luan7 of 102 Tai lieu, luan van8 of 102 vi 2.5.2.Nguyên nhân chủ quan 55 2.5.2.1.Từ khách hàng – chủ thể tài trợ 55 2.5.2.2.Từ thân Ngân hàng thương mại 57 CHƯƠNG 3.GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG VÀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 61 3.1.Định hướng phát triển Ngân hàng thương mại Việt Nam 61 3.1.1.Định hướng chung 61 3.1.2.Định hướng Tín dụng Bất động sản 62 3.2.Giải pháp nâng cao chất lượng hiệu Tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 63 3.2.1.Các giải pháp vĩ mô 63 3.2.1.1.Hồn thiện chế, sách cho TT BĐS phát triển hiệu 63 3.2.1.2.Hồn thiện sách Ngân hàng thương mại 66 3.2.2.Các giải pháp vi mô Ngân hàng thương mại 67 3.2.2.1.Hoàn thiện qui trình, qui chế cấp tín dụng 67 3.2.2.2.Lập chiến lược đầu tư phát triển dư nợ Bất động sản 69 3.2.2.3.Đảm bảo nguồn khả khoản 70 3.2.2.4.Thành lập Công ty quản lý khai thác bất động sản 72 3.2.2.5.Tạo lập khai thác nguồn liệu thị trường bất động sản Tín dụng Bất động sản 73 3.2.2.6.Liên kết với Quỹ phát triển BĐS công ty chuyên BĐS 74 3.2.2.7.Phát triển nguồn nhân lực 74 3.2.2.8.Đầu tư phát triển hệ thống công nghệ đại 75 3.2.2.9.Nâng cao hiệu hoạt động khối Quản trị rủi ro 75 3.2.3.Các giải pháp hỗ trợ 76 3.2.3.1.NHNN cần giữ vai trò định hướng phát triển cho NHTM 76 3.2.3.2.Thúc đẩy tổ chức đánh giá, xếp loại doanh nghiệp cung cấp thơng tin tài hình thành phát triển 76 khoa luan, tieu luan8 of 102 Tai lieu, luan van9 of 102 vii 3.2.3.3.Hoàn thiện qui định cấp giấy phép tham gia hoạt động Bất động sản 77 3.2.3.4.Nâng cao vai trò Hiệp hội Ngân hàng Bất động sản 78 3.2.3.5.Nâng cao vai trò khả thực thành phần kinh tế 78 KẾT LUẬN CHUNG TÀI LIỆU THAM KHẢO khoa luan, tieu luan9 of 102 Tai lieu, luan van10 of 102 viii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - BĐS: Bất động sản - TDBĐS: Tín dụng Bất động sản - TSĐB: Tài sản đảm bảo - NHTM, ngân hàng: Ngân hàng thương mại - NHNN: Ngân hàng Nhà nước - TCTD: Tổ chức tín dụng - HĐQT: Hội đồng quản trị - TT1: Thị trường - UBND: Ủy ban nhân dân - CBRE: CB Richard Ellis, công ty bất động sản hàng đầu giới Mỹ khoa luan, tieu luan10 of 102 Tai lieu, luan van85 of 102 70 BĐS, đóng vai trị cầu nối bên, tạo khơi thông thuận lợi cho trình phát triển thị trường BĐS 3.2.2.3 Đảm bảo nguồn khả khoản Một Ngân hàng “khỏe mạnh” Ngân hàng đảm bảo khả khoản vốn cung ứng cho thị trường Tuy nhiên, để khơng bị “lao đao” nguồn biến động sách thắt chặt tiền tệ, cần thực biện pháp sau (1) Tăng vốn chủ sở hữu với Chính sách cổ tức phù hợp: Việc NHNN yêu cầu Ngân hàng tổ chức tín dụng tăng vốn điều lệ theo qui định nhằm tăng khả tự chủ khả tài Với qui định lộ trình tăng vốn thời gian tới, Ngân hàng nhỏ yếu phải sát nhập liên kết Tăng vốn điều lệ để tăng khả tự chủ việc nên làm theo kế hoạch hoạt động Ngân hàng Tuy nhiên, để phát hành thành cơng cổ phiếu thị trường, thu hút nguồn vốn cần phát triển thị trường chứng khốn, tăng tính khoản cổ phiếu Trong đó, Ngân hàng, cần nâng cao hiệu hoạt động vị trí, hình ảnh thương trường, sách lợi tức phù hợp việc cần thực nhằm thu hút nhà đầu tư Bên cạnh đó, đầu tư phát triển đưa thơng tin hoạt động đến với nhà đầu tư, thông tin liên quan cập nhật báo cáo đầy đủ trang web, trang tin nội bộ, giúp nhà đầu tư cập nhật nhanh đầy đủ (2) Đẩy mạnh công tác huy động vốn tạm thời nhàn rỗi từ thành phần kinh tế, đa dạng hóa kênh huy động: Với sách phù hợp, nâng cao vị hội hợp tác cho nhà đầu tư, tận dụng nguồn vốn nhàn rỗi dân cư sách linh họat bền vững, không tranh giành nguồn vốn giá Phải có đồng thuận hợp tác Ngân hàng việc bình ổn phát triển thị trường bền vững (3) Lãi suất trái phiếu huy động sách kèm có sức hấp dẫn hơn: Ngồi việc huy động nguồn vốn từ thành phần kinh tế sản phẩm huy động, Ngân hàng huy động phát hành trái phiếu, chứng ghi nợ với sách hợp lý Ngồi trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu thông thường nên khoa luan, tieu luan85 of 102 Tai lieu, luan van86 of 102 71 tận dụng sử dụng tùy vào giai đọan cụ thể Huy động trái phiếu có nguồn vốn ổn định lâu dài Khi lãi suất sản phẩm ngắn hạn bình ổn, kênh đầu tư khác khơng cịn “nóng”, thị trường trái phiếu lựa chọn cho nhà đầu tư tìm kiếm ổn định (4) Phát triển đẩy mạnh vai trò Ngân hàng kinh tế - Ngân hàng nơi cất giữ kênh tốn hoạt động tốn: Mặc dù hệ thống Ngân hàng có mặt Việt Nam từ lâu chưa đạt thành công hệ thống Ngân hàng giới việc đóng vai trị kênh cất giữ lưu thông giá trị Đối với tâm tưởng nhiều tầng lớp người dân Việt Nam, hệ thống Ngân hàng nhiều xa lạ sống hàng ngày Cùng với tâm lý thích cất giữ tiền, hệ thống Ngân hàng chưa thâm nhập vào hoạt động trao đổi người dân Để tận dụng tất nguồn vốn thành phần dân cư, cần sách phát triển thực đồng Nhà nước, ban ngành hệ thống Ngân hàng để hệ thống Ngân hàng thực hết chức vai trị kinh tế (5) Hợp tác với Cơng ty tài chính, tranh thủ nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi: Nguồn vốn huy động từ nguồn Cơng ty tài lớn Nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi Công ty tài nên cất giữ lưu thơng hệ thống Ngân hàng Các Ngân hàng công ty tài cần có phối hợp sách hỗ trợ việc chia sẻ sử dụng nguồn (6) Sử dụng công cụ phái sinh, đảm bảo đủ nguồn tốn đến hạn: Cơng cụ phái sinh áp dụng nghiệp vụ trao đổi mua bán, cất giữ,…nhằm đảm bảo giá trị khả sử dụng đến hạn Nguồn vốn huy động nguồn hàng phải thực đến hạn toán Trong trình sử dụng nguồn vốn, nguồn huy động vàng ngoại tệ, cần thực hợp đồng phái sinh kèm theo, đảm bảo khả khoản đáp ứng nhu cầu thị trường (7) Chứng khốn hóa khoản vay: Các khoản tài trợ hiệu chất lượng sử dụng để vay tái cấp lại từ Ngân hàng Nhà nước NHTM khoa luan, tieu luan86 of 102 Tai lieu, luan van87 of 102 72 thời gian qua Từ khoản tài trợ, Ngân hàng sử dụng phát hành chứng ghi nợ, chứng khốn hóa khoản vay nhằm huy động lại nguồn, đáp ứng nhu cầu vốn để sử dụng cho nhu cầu tiếp theo, đồng thời, tăng sản phẩm cho thị trường với hình thức lựa chọn cho nhà đầu tư Tuy nhiên, để tăng tính hiệu thu hút nhà đầu tư, Ngân hàng cần phối hợp với chủ đầu tư việc thực sách ưu đãi cho chứng nợ nhà đầu tư tin tưởng có kỳ vọng vào dự án Mặt khác, Ngân hàng phải có vị trí thương trường, xếp hạng tín dụng có mức độ tin tưởng, kỳ vọng cao nhà đầu tư (8) Tái vay lại từ khoản tín dụng BĐS cấp: Ngồi việc chứng khốn hóa khoản tín dụng tài trợ, Ngân hàng sử dụng để vay lại từ Tổ chức tín dụng, quỹ khác Sự chuyển giao khoản vay quản lý từ tổ chức cho tổ chức khác nhằm giải tăng nguồn vốn sử dụng, đồng thời chia sẻ lợi nhuận cho việc quản lý cấp vốn cho khách hàng Tuy nhiên, giải pháp trước tiên cần phải có hành lang pháp lý Nhà nước ban ngành liên quan (9) Tham gia thị trường quốc tế thu hút vốn đầu tư nước ngoài: Với thuận lợi trị, ổn định phát triển kinh tế, Việt Nam điểm đến nhà đầu tư nước Tranh thủ nguồn vốn nước qua huy động hợp tác đầu tư xu hướng Ngân hàng Sự hợp tác nhằm học hỏi kinh nghiệm chia sẻ lợi nhuận, tạo hội điều kiện cho đôi bên phát triển 3.2.2.4 Thành lập Công ty quản lý khai thác bất động sản Với nhu cầu ngày phát triển, qui mô ngày mở rộng vốn pháp định, vốn điều lệ buộc phải tăng theo qui định mới, vốn điều lệ tối thiểu với số 3.000tỷ đồng vào cuối năm 2010, lên 5.000tỷ đồng vào cuối năm 2012 đưa NHTM lên tầm trung lớn thời gian tới Việc thành lập công ty quản lý khai thác tài sản Ngân hàng điều cần thiết Bởi đáp ứng nhu cầu ngày phát triển mà với công ty riêng, có chức riêng chuyên mơn q trình quản lý khai thác tài sản Ngân hàng tài sản đảm bảo khoản tài trợ khoa luan, tieu luan87 of 102 Tai lieu, luan van88 of 102 73 Cung ứng vốn cho kinh tế nghiệp vụ vốn có Ngân hàng, hầu hết khoản tài trợ đảm bảo tài sản, BĐS chiếm tỷ trọng lớn tổng tài sản Ngân hàng nhận đảm bảo Đa phần Ngân hàng có cơng ty quản lý khai thác tài sản, Ngân hàng lớn có thời gian hoạt động lâu năm thị trường Bên cạnh đó, cịn nhiều Ngân hàng chưa có kế họach thành lập Công ty quản lý khai thác tài sản, thành lập chưa phát triển, hoạt động chưa hiệu Cần đẩy mạnh đầu tư việc thành lập khai thác tài sản từ khoản tài trợ Với chức riêng chuyên môn nghiệp vụ, Công ty quản lý khai thác tài sản tận dụng sử dụng hiệu tài sản phát sinh từ khoản tín dụng tài trợ 3.2.2.5 Tạo lập khai thác nguồn liệu thị trường bất động sản Tín dụng Bất động sản Sự phát triển thị trường BĐS thời gian qua, hầu hết tham gia vào thị trường có cảm nhận khác Nhưng tựu chung lại phát triển nóng ạt, thơng tin khơng đồng thiếu minh bạch Tuy nhiên, với hiệu họat động khả liên kết với thị trường, Ngân hàng hồn tồn thành lập phịng ban chun mơn việc thu thập khai thác thông tin, nguồn liệu thị trường BĐS Từ đó, kịp thời có phân tích cụ thể có kế hoạch việc xử lý phát sinh, đưa định xác, phù hợp việc phát triển đầu tư vào thị trường - Việc thu thập, xử lý nguồn thông tin phải thực thường xuyên có sàng lọc kỹ - Xây dựng hệ thống thông tin thu thập từ kênh đảm bảo tính đồng nội dung thông tin; Nâng cao hiệu khai thác sử dụng thông tin người sử dụng; Hồn thiện kỹ sử dụng thơng tin thẩm định khách hàng sở - Thiết lập mối quan hệ với số quan thông báo chí nhằm nắm bắt thêm thơng tin có liên quan đến cơng tác tín dụng nói chung lĩnh vực BĐS nói riêng khoa luan, tieu luan88 of 102 Tai lieu, luan van89 of 102 3.2.2.6 74 Liên kết với Quỹ phát triển BĐS cơng ty chun BĐS Trong q trình phát triển hội nhập, Ngân hàng muốn tiến tới phát triển thành tập đồn tài với chức hoạt động bao trùm tất lĩnh vực liên quan Nhưng giai đọan chưa thể tiến tới tập đoàn lớn mạnh, Ngân hàng thực tốt tất chuyên môn Để giải nhu cầu vốn xử lý phát sinh từ khoản tín dụng tài trợ, Ngân hàng cần liên kết với Quỹ phát triển BĐS, công ty chuyên môn nhằm tăng cao khả hiệu cho trình hoạt động 3.2.2.7 Phát triển nguồn nhân lực Cùng với yêu cầu phát triển mạng lưới để nâng cao lực cạnh tranh, nguồn nhân lực vấn đề cấp bách tại Ngân hàng, nhân cho cơng tác tín dụng Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho hoạt động tín dụng, cần trọng vấn đề sau: - Chú trọng nâng cao chất lượng tuyển dụng Áp dụng phương pháp tuyển dụng tiên tiến để chọn lọc ứng viên, nhằm đảm bảo người làm cơng tác tín dụng trước tiên phải đáp ứng yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ, sau phải có đạo đức nghề nghiệp, làm việc phát triển chung Ngân hàng - Thường xuyên tổ chức lớp tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho nhân viên phương pháp quản trị cho cấp lãnh đạo; buổi nói chuyện chun đề tình hình kinh tế - xã hội nói chung, tình hình hoạt động ngân hàng nói riêng cập nhật văn pháp luật Các lớp tập huấn không nên tổ chức đại trà cho tất nhân viên mà phải vào tình hình nhân thực tế đơn vị - Có sách đãi ngộ hợp lý cho người làm cơng tác tín dụng Một vấn đề cần lưu ý quan điểm nghề nghiệp xuất phát từ việc giải mối quan hệ trách nhiệm quyền lợi; lợi ích cá nhân lợi ích ngân hàng Bởi vì, nghề tín dụng nghề ẩn chứa nhiều rủi ro, u cầu phải có trình độ, chun mơn cao tinh thần trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp phải đặt lên hàng đầu Môi trường làm việc nhân viên tín dụng đầy cạm bẫy, đầy cám dỗ, địi hỏi khoa luan, tieu luan89 of 102 Tai lieu, luan van90 of 102 75 nhân viên tín dụng phải ln tỉnh táo Nếu thu nhập thấp làm giảm tận tâm nhân viên tín dụng với cơng việc làm họ sa ngã 3.2.2.8 Đầu tư phát triển hệ thống công nghệ đại Mạnh dạn tập trung nguồn lực tài nhân lực để đầu tư máy móc, trang thiết bị kỹ thuật song song với phần mềm quản lý cao cấp Đặc trưng phần mềm vừa quản lý vận hành hệ thống, vừa tương thích kết nối phần mềm hỗ trợ nội khác, truy xuất thơng tin, tổng hợp, phân tích xử lý thơng tin nhanh xác, giúp việc quản lý ngăn ngừa rủi ro hiệu Ngoài ra, Ngân hàng cần xây dựng phần mềm quản lý khách hàng sở liệu ngành nhằm cung cấp thơng tin kịp thời, xác cho việc đánh giá, xếp loại khách hàng, hỗ trợ tối đa việc quản lý, kiểm sốt tín dụng BĐS nói riêng hoạt động tín dụng nói chung 3.2.2.9 Nâng cao hiệu hoạt động khối Quản trị rủi ro Quản trị rủi ro bao gồm tồn sách, qui định việc phối hợp phòng ban tồn hệ thống nhằm khơi thơng tăng hiệu cho trình thực Quản trị rủi ro xây dựng hoạt động nhằm đáp ứng cho nhu cầu an toàn hiệu toàn hệ thống Ngân hàng Để nâng cao chất lượng hiệu tín dụng BĐS nói riêng hoạt động Ngân hàng nói chung, cần phát triển để Khối quản trị rủi ro ln có tiếng nói hoạt động Ngân hàng: - Nâng cao nhận thức tầm quan trọng Khối quản trị rủi ro hệ thống Ngân hàng từ Hội đồng Quản trị, Ban điều hành đến cấp quản lý, nhân viên thực - Khối quản trị rủi ro phải khẳng định vai trò tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng Tất hoạt động có tham gia tiếng nói Khối quản trị rủi ro phải đem lại hiệu hoạt động cao - Tiến hành rà soát, bổ sung chỉnh sửa quy chế, quy trình nghiệp vụ tín dụng đảm bảo tn thủ quy định pháp luật, phù hợp với điều kiện hoạt động kinh doanh, ngăn ngừa hạn chế rủi ro,… khoa luan, tieu luan90 of 102 Tai lieu, luan van91 of 102 - 76 Đầu tư phát triển nguồn nhân lực có khả phân tích xử lý thông tin, xử lý phát sinh q trình tác nghiệp Bên cạnh đó, phát triển phần mềm hỗ trợ việc quản lý nhằm cung cấp nhanh chóng xác số liệu, giúp rút ngắn công việc xử lý hiệu phát sinh 3.2.3 Các giải pháp hỗ trợ 3.2.3.1 NHNN cần giữ vai trò định hướng phát triển cho NHTM Chính phủ NHNN nên có thơng điệp rõ ràng chủ trương, sách lớn hoạt động tiền tệ, tín dụng, ngân hàng để NHTM có định hướng hoạt động Chính phủ cần cơng khai cơng trình trọng điểm quốc gia cần vay vốn ngân hàng để NHTM có hội tham gia Mỗi thời kỳ, giai đoạn, ứng với tình hình phát triển kinh tế sách tiền tệ thông qua qui định, văn NHNN ban ngành liên quan Mỗi thời kỳ, NHNN cần có kế hoạch cụ thể ngắn hạn định hướng dài hạn, để NHTM có sở hoạch định sách thực theo Với thay đổi biến động chung khách quan, NHNN cần có văn hướng dẫn rõ ràng cụ thể, tránh trường hợp thông báo công văn ”chữa cháy” Sự lúng túng điều hành xử lý trước biến cố có ảnh hưởng lớn đến hoạt động chung Ngân hàng, gây lãng phí nguồn lực nguồn tài ngun cách vơ hình, làm giảm hiệu chung kinh tế 3.2.3.2 Thúc đẩy tổ chức đánh giá, xếp loại doanh nghiệp cung cấp thơng tin tài hình thành phát triển Cùng với yêu cầu phát triển kinh tế Việt Nam trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thúc đẩy tổ chức độc lập chuyên hoạt động lĩnh vực xếp hạng doanh nghiệp cung cấp thơng tin tài phát triển cần thiết có ý nghĩa quan trọng khơng cho kinh tế nói chung, mà cịn cho thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn đầu phát triển hoạt động ngành Ngân hàng khoa luan, tieu luan91 of 102 Tai lieu, luan van92 of 102 77 Nâng cao chất lượng tín dụng, trước hết cần phải am hiểu xác thơng tin khách hàng Sự có mặt tổ chức đánh giá xếp loại doanh nghiệp với tư cách công ty cung cấp dịch vụ, giúp ngân hàng phân tích, đánh giá xác khách hàng mình, từ hiểu nhu cầu loại khách hàng loại sản phẩm, vừa đáp ứng kịp thời nhu cầu đó, vừa giảm thiểu rủi ro Từ thơng tin tổ chức độc lập cung cấp, ngân hàng dễ dàng tiếp cận với khách hàng cách nhanh chóng với sản phẩm tín dụng thích hợp nhất, từ nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng Hệ thống xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp dựa sở cho điểm thông tin đánh giá định tính định lượng Việc xếp hạng không giới hạn việc đánh giá tiêu tài mà cịn bao gồm việc đánh giá tiêu phi tài việc xem xét môi trường hoạt động doanh nghiệp, dự báo chủ quan vị cạnh tranh doanh nghiệp, hoạt động ban giám đốc, chiến lược doanh nghiệp tác động bên Hiện Việt Nam số công ty xếp hạng tín nhiệm hình thành vào hoạt động Trong số Credit Information Center (CIC), Vietnamnet solution (VASC), Credit Rating Vietnam (CRV) CIC có bảng xếp hạng công ty niêm yết thị trường chứng khoán, thể nỗ lực cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam Tuy nhiên, lĩnh vực mẻ Việt Nam Nhà nước cần có chế để phát triển loại hình dịch vụ 3.2.3.3 Hoàn thiện qui định cấp giấy phép tham gia hoạt động Bất động sản Sự dễ dãi việc cấp giấy phép tham gia thực giao dịch BĐS đưa thị trường doanh nghiệp thiếu khả tài lẫn khả thực Cho đến nay, Việt Nam chưa có qui định cụ thể, chi tiết việc qui định trường hợp cá nhân, doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia vào ngành nghề, lĩnh vực Với chủ thể thiếu khả cản trở tạo thêm khó khăn cho q trình thẩm định sàn lọc khách hàng Ngân hàng Nếu chủ khoa luan, tieu luan92 of 102 Tai lieu, luan van93 of 102 78 thể thẩm định điều kiện tham gia khả hoạt động, việc tìm hiểu thẩm định khách hàng nhanh chóng thuận tiện Nhà nước cần có qui định đầy đủ, rõ ràng chặt chẽ việc cấp phép cho chủ thể tham gia vào thị trường BĐS, tránh việc tham gia ạt thành phần kinh tế thị trường phát triển nóng Khả thực chủ thể tham gia góp phần phát triển cản trở, gây tác động tiêu cực đến trình phát triển chung thị trường BĐS kinh tế 3.2.3.4 Nâng cao vai trò Hiệp hội Ngân hàng Bất động sản Cũng ngành nghề khác, Ngân hàng BĐS có hiệp hội với qui mơ lớn tổ chức thường xuyên Nhưng vai trò hiệp hội thị trường phát triển nóng gặp khó khăn Việc đời hiệp hội nhằm mang lại tiếng nói chung cho ngành nghề hỗ trợ qua thời kỳ khó khăn Nhưng biến động thời gian qua, vai trị hiệp hội khơng thể Để phát triển, hiệp hội cần nâng cao vai trị khả q trình hoạt động Đối với hiệp hội BĐS, Chính Phủ Ban ngành liên quan cần đẩy mạnh mối quan hệ Hiệp hội với thành viên Một mặt giúp đỡ, tư vấn cho doanh nghiệp, mang lại hiệu cho phát triển chung toàn ngành Mặc khác, giúp cho ngân hàng có thơng tin xác doanh nghiệp, hiểu rõ mạnh, lực cạnh tranh doanh nghiệp ngành Đây nguồn thông tin cần thiết cho ngân hàng cấp tín dụng cho doanh nghiệp 3.2.3.5 Nâng cao vai trò khả thực thành phần kinh tế Phát triển nâng cao hiệu chất lượng tín dụng BĐS, ngồi giải pháp vĩ mơ chế sách, giải pháp trực tiếp NHTM, giải pháp khó thực thi thành cơng khơng có giải pháp cho thành phần kinh tế, chủ thể trực tiếp tham gia đầu tư nhận khoản tài trợ từ Ngân hàng ¾ Nâng cao nhận thức việc phát triển thị trường BĐS ổn định bền vững, góp phần phát triển kinh tế nước nhà khoa luan, tieu luan93 of 102 Tai lieu, luan van94 of 102 79 Các chủ thể tham gia trực tiếp vào giao dịch BĐS bao gồm chủ đầu tư, đại lý kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ hàng hóa BĐS Tất thành phần nhân tố việc tạo cung tăng cầu BĐS, góp phần làm thị trường BĐS hình thành phát triển Tuy nhiên, để thị trường BĐS phát triển bền vững góp phần tăng trưởng kinh tế, cá nhân, tổ chức cần nhận thức rõ vai trò tác dụng từ hành vi trình tham gia thị trường Với mục tiêu ổn định phát triển bền vững, cần kiên định ln có ý thức tn thủ sách, qui định Nhà nước ban ngành liên quan, không chạy theo lợi nhuận nhu cầu trước mắt, tham gia khả nhu cầu thực, không lợi dụng hội để trục lợi cá nhân,… ¾ Nâng cao trình độ khả thực Từ nhu cầu thực thị trường, thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường BĐS Nhưng để góp phần thực hiệu thành công giao dịch, cần nâng cao trình độ khả thực Đây điều kiện có ý định tham gia thực giao dịch Với trình độ hiểu biết, có khả nhìn nhận, phân tích việc xác, từ có định phù hợp đắn Từ Doanh nghiệp, chủ đầu từ, người cung ứng hàng hóa cho thị trường đến người tiêu thụ sử dụng hàng hóa, với trình độ hiểu biết, nắm rõ thơng tin giá trị thực, tránh phụ thuộc vào thơng tin thiếu sở, nâng cao tính tự chủ có định xác, góp phần tạo thành cơng ¾ Tham gia thực dự án, phương án đáp ứng nhu cầu thực theo khả Đứng gốc độ nào, chủ thể ln phải đóng trọn vai trị việc tham gia hình thành giao dịch Nhà cung cấp tham gia thực dự án hiệu quả, đáp ứng giải nhu cầu thực thị trường, góp phần ổn định phát triển kinh tế Với người tiêu dùng, người tiêu thụ sản phẩm, tham gia giao dịch theo nhu cầu thực thân Đồng thời, với khả tự có, tăng tính tự chủ q trình giao dịch, khơng chạy theo thị trường, khơng chạy theo xu hướng tức thời với dự án, phương án vượt khả thực hiện, từ kiểm khoa luan, tieu luan94 of 102 Tai lieu, luan van95 of 102 80 soát phát sinh, vào phụ thuộc dịng xốy hậu khó lường điều khơng thể tránh ¾ Tự chủ nguồn vốn tự có Bắt đầu tham gia thực phương án, dự án, chủ thể cần tự chủ trước nguồn vốn tự có Ngồi nguồn vốn tự có theo qui định Nhà nước, bên tài trợ vốn (Ngân hàng), chủ thể phải chủ động trước nguồn tự có tất khả Điều tăng tính tự chủ q trình thực hiện, tăng tín nhiệm q trình chứng minh khả tài chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện, tăng cường uy tín hiệu cho dự án, phương án nói riêng kinh tế nói chung ¾ Tận dụng nguồn vốn từ nguồn khác ngồi nguồn vốn từ Ngân hàng Bất động sản lĩnh vực đầu tư địi hỏi phải có kế hoạch tài dài hạn, nguồn vốn dồi Tuy nhiên, doanh nghiệp Việt Nam hoạt động lĩnh vực hầu hết tình trạng thiếu vốn Lãi suất ngân hàng mức cao (từ 17 -18%/năm) khiến nhiều doanh nghiệp đầu tư BĐS lâm vào tình trạng khó khăn nguồn vốn Các doanh nghiệp lĩnh vực BĐS cần nâng cao uy tín nhằm thu hút thêm vốn từ nhà đầu tư tiềm năng, khai thác tốt kênh huy động vốn thị trường chứng khốn thơng qua việc niêm yết sàn, phát hành trái phiếu BĐS, tham gia quỹ phát triển BĐS, tạo liên kết với thị trường tài chính,… tăng cường tính khoản thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Và nguồn huy động thuận tiện áp dụng phát hành trái phiếu Với dự án lớn, chủ đầu tư có uy tín thị trường, phát hành trái phiếu kèm ưu đãi lãi suất, sách hợp lý dễ dàng nhận đồng thuận thành phần kinh tế khác Ngoài nguồn nước, Doanh nghiệp huy động nguồn từ nước ngồi Việc kêu gọi vốn nước ngồi khơng phải rước “người ngoài” tham gia chiếm lĩnh dự án, giành quyền việc đưa định, mà tranh thủ nguồn vốn từ kênh với chi phí rẻ, tranh thủ học hỏi kinh nghiệm làm việc điều hành từ cá nhân tổ chức uy tín,…điều góp phần nâng cao hiệu cho trình thực khoa luan, tieu luan95 of 102 Tai lieu, luan van96 of 102 81 ¾ Phối hợp với đối tác tin cậy có khả theo giám sát đồng thuận Ngân hàng Việc kết hợp làm việc với đối tác uy tín tin cậy giúp dự án, phương án sớm hồn thành hiệu quả, nâng cao hình ảnh uy tín thị trường, tránh chi phí rẻ liên kết với đối tác khả khơng có uy tín Hệ lụy từ việc chọn nhà thầu giá rẻ thời gian qua học cho chủ đầu tư ¾ Kết hợp với công ty phân phối đầu vào, đầu ra, nâng cao hình ảnh tín chun nghiệp thương trường Tất ngành nghề, lĩnh vực có phân cơng lao động xã hội Một doanh nghiệp chưa thể tập đoàn với cơng ty chun biệt việc liên kết với cơng ty chun mơn hóa việc nên làm, nhằm giảm thiểu chi phí nâng cao hiệu quả, uy tín thương trường giao dịch chuyên nghiệp ¾ Là đối tác sẵn sàng hợp tác tin cậy Ngân hàng trình kết hợp xử lý phát sinh Ngồi nguồn vốn tự có, nguồn huy động khác, nguồn từ Ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn việc thực dự án, phương án Tuy nhiên, vấn đề phát sinh, việc phối hợp với Ngân hàng trình xử lý đưa định cho phù hợp hiệu nhất, không nên trốn tránh hạn chế kết hợp Ngân hàng, dù việc cung ứng vốn, Ngân hàng có phận chun mơn cho giải pháp hiệu để lợi ích đơi bên ln đảm bảo Kết luận chương Căn từ mục tiêu nâng cao hiệu khoản TDBĐS, phát triển thị trường BĐS nói riêng kinh tế chung đất nước, nội dung chương ba đưa giải pháp nhằm nâng cao hiệu cho hoạt động tín dụng nói chung hiệu cho khoản TDBĐS nói riêng NHTM Khơng thể thực thành cơng sách, giải pháp thiếu chung lòng chủ thể tham gia hình thành nên phát sinh Vì vậy, ổn định phát triển thị trường BĐS quyền lợi khoa luan, tieu luan96 of 102 Tai lieu, luan van97 of 102 82 trách nhiệm thành phần kinh tế, chủ thể tham gia, tham gia tương lai Các thành phần kinh tế cần nâng cao ý thức, trình độ khả tất hành vi định, góp phần ổn định phát triển kinh tế đất nước tiến tới phồn thịnh nước nhà Bên cạnh đó, hỗ trợ từ NHNN, ban ngành liên quan yếu tố góp phần định thành công nâng cao hiệu cho TDBĐS, trước tiên hoạt động Ngân hàng, nhà đầu tư cuối hiệu chung kinh tế khoa luan, tieu luan97 of 102 Tai lieu, luan van98 of 102 KẾT LUẬN Tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại thực theo chức vai trị vốn có hệ thống Ngân hàng, góp phần ổn định phát triển kinh tế Tuy nhiên, tín dụng Bất động sản khơng thể đạt hiệu quả, thực tốt vai trò cung ứng vốn cho thị trường Bất động sản phát triển bền vững thân thị trường Bất động sản tồn yếu tố cản trở; chủ thể tham gia khơng phát huy vai trị thực giao dịch hành vi định; thân hệ thống Ngân hàng cịn tồn yếu Trong đó, sách, chế Nhà nước tác động mạnh mẽ đến hoạt động thị trường Bất động sản trực tiếp đến tình hình hoạt động Ngân hàng Chính chế sách Nhà nước tạo nên kích cung kích cầu cho thị trường Bất động sản, tạo chế khai thơng nguồn vốn góp phần cho thị trường Bất động sản phát triển Bản thân ngân hàng, chủ thể trực tiếp tham gia chịu tác động chế, đồng thời chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường Bất động sản Để nâng cao hiệu hiệu tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam, cần có đồng sách; đồng lịng thực tất ban ngành, thành phần kinh tế chủ thể tham gia trực tiếp giao dịch Bất động sản, giao dịch sử dụng vốn tín dụng; đồng tâm q trình nâng cao hiệu chất lượng; đồng thời phải có phát triển định chế tài khác thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với công cụ chứng Bất động sản, chứng khốn hóa Bất động sản, Bên cạnh đó, phát triển thị trường yếu tố đầu vào góp phần thúc đẩy cung, yếu tố phát triển cầu, tác động khả tiêu thụ, nâng cao hiệu sử dụng nguồn vốn đầu vào đầu khoa luan, tieu luan98 of 102 Tai lieu, luan van99 of 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Ngân hàng Tp Hồ Chí Minh (1997), “Nghiệp vụ Ngân hàng thương mại”, Nhà xuất Tp Hồ Chí Minh Trường Đại học Ngân hàng Tp Hồ Chí Minh (2001), “ Tín dụng Ngân hàng”, Nhà xuất thống kê Ngân hàng TMCP Á Châu, “Báo cáo thường niên năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009” Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, “Báo cáo thường niên năm 2005, 2006, 2007, 2008” Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam, “Báo cáo thường niên năm 2005, 2006, 2007, 2008” Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, “Báo cáo thường niên năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009” Ngân hàng TMCP Phương Đông, “Báo cáo thường niên năm 2006, 2007, 2008, 2009” Ngân hàng TMCP Quân Đội, “Báo cáo thường niên năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009” Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, “Báo cáo thường niên năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009” 10 http://tuoitre.vn 11 http://thanhnien.com.vn 12 http://vnExpress.net 13 http://DanTri.com.vn 14 http://webbatdongsan.vn 15 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2008), “Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh bền vững”, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com 16 http://VnEconomy khoa luan, tieu luan99 of 102 ... thực tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 1.2.Chất lượng tín dụng hiệu Tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 10 1.2.1.Chất lượng tín dụng. .. 1.1.1.3.Thị trường Bất động sản 1.1.2 .Tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam 1.1.2.1.Khái niệm tín dụng Bất động sản 1.1.2.2.Vai trị Tín dụng Bất động sản ... trường Bất động sản Tín dụng Bất động sản Ngân hàng thương mại Việt Nam, giai đoạn 2005 - 2009 Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng hiệu tín dụng Bất động sản cho ngân hàng thương mại Việt Nam Thị