Quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của NHTMCP Bắc Á- Chi nhánh Hà thành

LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết Hiện nay, hệ thống ngân hàng được xem như hệ thống tuần hoàn của nên kinh tế quốc dân. Ngân hàng tổ chức nên để kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động chính là đi vay để cho vay. Nhưng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro. Để hạn chế rủi ro các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản, một trong số tài sản đó là bất động sản. Hoạt động thế chấp bất động sản để cho vay đã tồn tại từ rất lâu trên thế giới, ở Việt Nam cũng đã có luật về thế chấp bất động sản, tuy nhiên vấn đề quản lý và xử lý bất động sản thế chấp vẫn chưa được đầy đủ và còn khá nhiều bất cập. công tác quản lý và xử lý tài sản đảm bảo đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng hiện nay, và đặc biệt là tại ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Bắc Á một ngân hàng ra đời chưa lâu và cũng chưa có nhiều kinh nghiệm trong quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản. Trước tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới. Do đó em chọn đề tài là: “Quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của NHTMCP Bắc Á- Chi nhánh Hà thành” 2.Mục tiêu nghiên cứu oHệ thống về lý luận hoạt động quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng. oĐánh giá thực trạng vấn đề quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á. oTrên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giải pháp nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên tại ngân hàng TMCP Bắc Á. 3.Phạm vi nghiên cứu: oVấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá hoạt động quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản mà ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín dụng nhằm đảm bảo tiền vay Hoạt động quản lý BĐS thế chấp được thực hiên tại cơ sở thực tập: Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á, chi nhánh Hà Thành, Số 11 Nguyễn Thị ĐỊnh- Cầu Giấy- Hà NộiSV: Trần Đại DươngMSV: CQ510856 o4.Phương pháp nghiên cứu oPhương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra, chuyên đề còn xem xét một số hoạt động của công tác định giá BĐS và tham khảo thêm một số công trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này. 5.Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề bao gồm 3 chương oChương 1. Cơ sở khoa học về quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM oChương 2. Thực trạng quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của NHTMCP Bắc Á- chi nhánh Hà thành oChương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTM CP Bắc Á- chi nhánh Hà thành.

Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo MỤC LỤC 1.2.2 Chức trung gian toán 1.2.3.Chức tạo tiền 1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh NHTM 1.3.1 Sự gia tăng nhanh chóng danh mục sản phẩm dịch vụ 1.3.2 Sự gia tăng cạnh tranh 1.3.3 Sự gia tăng chi phí vốn 1.3.4 Sự gia tăng nguồn vốn nhạy cảm với lãi suất 1.3.5 Cách mạng công nghệ ngân hàng Mức cho vay (hạn mức tín dụng trung, dài hạn) Thời hạn cho vay: 1.6 Các loại cho vay tiêu dùng: 12 1.7.3.2 Định giá bất động sản 17 1.7.3.3.Đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất TSGL với đất 18 1.7.3.4.Giữ tài sản giấy tờ tài sản chấp 19 SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết Hiện nay, hệ thống ngân hàng xem hệ thống tuần hoàn nên kinh tế quốc dân Ngân hàng tổ chức nên để kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay Nhưng hoạt động cho vay tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản, số tài sản bất động sản Hoạt động chấp bất động sản vay tồn từ lâu giới, Việt Nam có luật chấp bất động sản, nhiên vấn đề quản lý xử lý bất động sản chấp chưa đầy đủ cịn nhiều bất cập cơng tác quản lý xử lý tài sản đảm bảo đóng vai trò quan trọng hoạt động kinh doanh ngân hàng nay, đặc biệt ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Bắc Á ngân hàng đời chưa lâu chưa có nhiều kinh nghiệm quản lý tài sản đảm bảo bất động sản Trước tình hình đó, với mong muốn đóng góp phần nhỏ vào việc hồn thiện công tác quản lý xử lý bất động sản chấp thời gian tới Do em chọn đề tài là: “Quản lý tài sản đảm bảo BĐS hoạt động cho vay NHTMCP Bắc Á- Chi nhánh Hà thành” 2.Mục tiêu nghiên cứu o Hệ thống lý luận hoạt động quản lý tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng o Đánh giá thực trạng vấn đề quản lý tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á o Trên sở đưa phương hướng giải pháp nhằm góp phần đổi để hoàn thiện hoạt động ngân hàng TMCP Bắc Á 3.Phạm vi nghiên cứu: o Vấn đề nghiên cứu tập trung sâu vào việc phân tích đánh giá hoạt động quản lý tài sản đảm bảo bất động sản mà ngân hàng sử dụng hoạt động tín dụng nhằm đảm bảo tiền vay Hoạt động quản lý BĐS chấp thực hiên sở thực tập: Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á, chi nhánh Hà Thành, Số 11 Nguyễn Thị ĐỊnh- Cầu Giấy- Hà NộiSV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo o 4.Phương pháp nghiên cứu o Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngồi ra, chun đề cịn xem xét số hoạt động công tác định giá BĐS tham khảo thêm số cơng trình nghiên cứu lĩnh vực 5.Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề bao gồm chương o Chương Cơ sở khoa học quản lý tài sản đảm bảo BĐS hoạt động cho vay NHTM o Chương Thực trạng quản lý tài sản đảm bảo BĐS hoạt động cho vay NHTMCP Bắc Á- chi nhánh Hà thành o Chương Giải pháp nâng cao hiệu quản lý tài sản đảm bảo BĐS hoạt động cho vay NHTM CP Bắc Á- chi nhánh Hà thành SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM 1.1: Ngân hàng Thương mại hoạt động cho vay NHTM 1.1.1:Khái niệm hoạt động cho vay NHTM o Cho đến thời điểm có nhiều khái niệm NHTM: • Ở Mỹ: Ngân hàng thương mại công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tài hoạt động ngành cơng nghiệp dịch vụ tài • Đạo luật ngân hàng Pháp (1941) định nghĩa: “Ngân hàng thương mại xí nghiệp hay sở mà nghề nghiệp thường xuyên nhận tiền bạc công chúng hình thức ký thác, hình thức khác sử dụng tài ngun cho họ nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng tài chính” • Ở Việt Nam, Định nghĩa Ngân hàng thương mại: Ngân hàng thương mại tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu thường xuyên nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hồn trả sử dụng số tiền vay, thực nghiệp vụ chiết khấu làm phương tiện tốn • Từ nhận định thấy NHTM định chế tài mà đặc trưng cung cấp đa dạng dịch vụ tài với nghiệp vụ nhận tiền gửi, cho vay cung ứng dịch vụ tốn Ngồi ra, NHTM cịn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu sản phẩm dịch vụ xã hộ • Từ kháI niệm ta rút số điểm đặc trưng sau: • NHTM tổ chức nhận tiền gửi công chúng với trách • nhiệm hoàn trả lại • NHTM tổ chức sử dụng tiền gửi công chúng để c ho vay,chiết khấu thực dịch vụ khác 1.2 Chức ngân hàng thương mại 1.2.1 Chức trung gian tín dụng Chức trung gian tín dụng xem chức quan trọng ngân hàng thương mại Khi thực chức trung gian tín dụng, NHTM đóng vai trị cầu nối người thừa vốn người có nhu cầu vốn Với chức SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo này, ngân hàng thương mại vừa đóng vai trị người vay, vừa đóng vai trị người cho vay hưởng lợi nhuận khoản chênh lệch lãi suất nhận gửi lãi suất cho vay góp phần tạo lợi ích cho tất bên tham gia: người gửi tiền người vay 1.2.2 Chức trung gian toán Ở NHTM đóng vai trị thủ quỹ cho doanh nghiệp cá nhân, thực toán theo yêu cầu khách hàng trích tiền từ tài khoản tiền gửi họ để toán tiền hàng hóa, dịch vụ nhập vào tài khoản tiền gửi khách hàng tiền thu bán hàng khoản thu khác theo lệnh họ Các NHTM cung cấp cho khách hàng nhiều phương tiện toán tiện lợi séc, ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu, thẻ rút tiền, thẻ tốn, thẻ tín dụng… Tùy theo nhu cầu, khách hàng chọn cho phương thức tốn phù hợp Nhờ mà chủ thể kinh tế giữ tiền túi, mang theo tiền để gặp chủ nợ, gặp người phải tốn dù gần hay xa mà họ sử dụng phương thức để thực khoản toán Do chủ thể kinh tế tiết kiệm nhiều chi phí, thời gian, lại đảm bảo tốn an tồn Chức vơ hình chung thúc đẩy lưu thơng hàng hóa, đẩy nhanh tốc độ tốn, tốc độ lưu chuyển vốn, từ góp phần phát triển kinh tế 1.2.3.Chức tạo tiền Tạo tiền chức quan trọng, phản ánh rõ chất ngân NHTM Với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận yêu cầu cho tồn phát triển mình, NHTM với nghiệp vụ kinh doanh mang tính đặc thù vơ hình chung thực chức tạo tiền cho kinh tế Chức tạo tiền thực thi sở hai chức khác NHTM chức tín dụng chức tốn Thơng qua chức trung gian tín dụng, ngân hàng sử dụng số vốn huy động vay, số tiền cho vay lại khách hàng sử dụng để mua hàng hóa, tốn dịch vụ số dư tài khoản tiền gửi toán khách hàng coi phận tiền giao dịch, họ sử dụng để mua hàng hóa, tốn dịch vụ… Với chức này, hệ thống NHTM làm tăng tổng phương tiện toán kinh tế, đáp ứng nhu cầu toán, chi trả xã hội Ngân hàng thương mại tạo tiền phụ thuộc vào tỉ lệ dự trữ bắt buộc ngân hàng trung ương áp dụng nhtm ngân hàng trung ương tăng tỉ lệ lượng cung tiền vào kinh tế lớn SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo 1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh NHTM 1.3.1 Sự gia tăng nhanh chóng danh mục sản phẩm dịch vụ Ngày nay, ngân hàng mở rộng danh mục sản phẩm dịch vụ tài mà họ cung cấp cho khách hàng Qúa trình mở rộng danh mục sản phẩm dịch vụ tăng tốc năm gần áp lực cạnh tranh gia tăng từ tổ chức tài khác, từ hiểu biết đòi hỏi cao khách hàng, từ thay đổi công nghệ 1.3.2 Sự gia tăng cạnh tranh Sự cạnh tranh lĩnh vực dịch vụ tài ngày trở nên liệt ngân hàng đối thủ cạnh tranh mở rộng danh mục sản phẩm dịch vụ Các ngân hàng địa phương cung cấp tín dụng, kế hoạch tiết kiệm, kế hoạch hưu trí, dịch vụ tư vấn tài cho doanh nghiệp người tiêu dùng Đây dịch vụ phải đối mặt với cạnh tranh trực tiếp từ ngân hàng khác, hiệp hội tín dụng, ngân hàng đầu tư Merrill Lynch, công ty tài GE Capital tổ chức bảo hiểm Prudential Áp lực cạnh tranh đóng vai trị lực đẩy tạo phát triển dịch vụ cho tương lai 1.3.3 Sự gia tăng chi phí vốn Sự nới lỏng luật lệ kết hợp với gia tăng cạnh tranh làm tăng chi phí trung bình thực tế tài khoản tiền gửi – nguồn vốn ngân hàng Với nới lỏng luật lệ, ngân hàng buộc phải trả lãi thị trường cạnh tranh định cho phần lớn tiền gửi Đồng thời, Chính phủ yêu cầu ngân hàng phải sử dụng vốn sở hữu nhiều – nguồn vốn đắt đỏ - để tài trợ cho tài sản Điều buộc họ phải tìm cách cắt giảm chi phí hoạt động khác giảm số nhân công, thay thiết bị lỗi thời hệ thống xử lý điện tử đại Các ngân hàng buộc phải tìm nguồn vốn chứng khốn hóa số tài sản, theo số khoản cho vay ngân hàng tập hợp lại đưa khỏi bảng cân đối kế tốn; chứng khốn đảm bảo vay bán thị trường mở nhằm huy động vốn cách rẻ đáng tin cậy Hoạt động tạo khoản thu phí khơng nhỏ cho ngân hàng, lớn so với nguồn vốn truyền thống (như tiền gửi) 1.3.4 Sự gia tăng nguồn vốn nhạy cảm với lãi suất Các qui định Chính phủ công nghiệp ngân hàng tạo cho khách hàng khả nhận mức thu nhập cao từ tiền gửi, có cơng SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo chúng làm cho hội trở thành thực Và cơng chúng làm việc Hàng tỷ USD trước gửi tài khoản tiết kiệm thu nhập thấp tài khoản giao dịch không sinh lợi kiểu cũ chuyển sang tài khoản có mức thu nhập cao hơn, tài khoản có tỷ lệ thu nhập thay đổi theo điều kiện thị trường Ngân hàng phát họ phải đối mặt với khách hàng có giáo dục hơn, nhạy cảm với lãi suất Các khoản tiền gửi “trung thành” họ dễ tăng cường khả cạnh tranh phương diện thu nhập trả cho công chúng gửi tiền nhạy cảm với ý thích thay đổi xã hội vấn đề phân phối khoản tiết kiệm 1.3.5 Cách mạng công nghệ ngân hàng Đối mặt với chi phí hoạt động cao hơn, từ nhiều năm gần ngân hàng chuyển sang sử dụng hệ thống hoạt động tự động điện tử thay cho hệ thống dựa lao động thủ công, đặc biệt công việc nhận tiền gửi, tốn bù trừ cấp tín dụng Những ví dụ bật bao gồm máy rút tiền tự động ATM, cho phép khách hàng truy nhập tài khoản tiền gửi họ 24/24 giờ; Máy tốn tiền POS lắp đặt bách hóa trung tâm bán hàng thay cho phương tiện tốn hàng hóa dịch vụ giấy; hệ thống máy vi tính đại xử lý hàng ngàn giao dịch cách nhanh chóng tồn giới Hoạt động Ngân hàng Thương mại : -Thay đổi tiền dự trữ Nói chung, ngân hàng thu lợi nhuận cách bán tài sản nợ có số đặc tính (một kết hợp riêng tính lỏng, rủi ro lợi tức) dùng tiền thu để mua tài sản có số đặc tính khác Như thế, Ngân hàng cung cấp số dịch vụ chuyển loại tài sản thành loại tìa sản khác cho cơng chúng -Tạo lợi nhuận từ việc cho vay:khi Ngân hàng nhận tiền gửi theo luật định Ngân hàng phải gửi dự trữ bắt buộc tỷ lệ định tiền gửi Phần cịn lại dự trũ vượt mức Vì tiền dự trữ khơng đem lại tiền tài, Ngân hàng khơng có thu nhập từ số tiền gửi muốn có lợi nhuận ngân hàng phải sử dụng toàn phần số tiền dự trữ mức vay đầu tư Như vậy, Ngân hàng thu khoản tiền lãi từ việc cho vay sử dụng tiền gửi ngắn hạn để mua tài sản dài hạn, hay nói ngân hàng kinh doanh theo kiểu vay ngắn hạn cho vay dài hạn SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo 1.4 Hoạt động cho vay NHTM: Với ngân hàng thương mại hoạt động chủ yếu ngân hàng hoạt động kinh doanh tiền tệ hay nói ngân hàng vay vay.Cho vay (cịn gọi tín dụng ) hoạt động quan trọng ngân hàng, hoạt động đem lại cho ngân hàng khoản lợi nhuận lớn, khoản mức cho vay chiếm tỷ trọng lớn tài sản ngân hàng( thông thường chiếm khoản 70% tài sản ngân hàng) với quy mô việc cho vay ảnh hưởng đến nhiều chiến lược hoạt động ngân hang dự trữ, vay, đầu tư,… Để tìm hiểu rõ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại trước tiên ta phải tìm hiểu khái niệm cho vay Trong quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng cho vay hình thức cấp tín dụng , theo tổ chức tín dụng giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích khoảng thời gian định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả gốc lẫn lãi Trong hoạt động ngân hàng cho vay hoạt động đóng vai trị quan trọng mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng Lợi nhuận dung để trang trải cho hoạt động ngân hàng, cân đối đầu vào đầu Có thể nói cho vay có vai trò quan trọng hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại 1.5 Phân loại cho vay: 1.5.1 Căn theo thời gian Cho vay ngắn hạn (tín dụng ngắn hạn): Là khoảng cho vay có thời hạn thương thường 1năm (có nước năm).L oại cho vay nhằm tài trợ cho tài sản lưu động nhu cầu sử dụng vốn ngắn h ạn Nhà nước, doanh nghiệp, hộ sản xuất, Ngân hàng áp dụng cho vaytrực tiếp cho vay gián tiếp, cho vay lần theo hạn mức, có hoặckhơng c ần tài sản đảm bảo, hình thức chiết khấu chi luân chuyển Hồ sơ kế hoạch vay vốn: Các tổ chức vay vốn cần chủ động lập hồ sơ kế hoạch gởi cho ngân hàng trước bước vào thực kế hoạch với mục đích xác nhận cam kết từ ngân hàng hạn mức tín dụng mà sử dụng kỳ Hồ sơ kế hoạch đơn vị vay vốn bao gồm: + Hồ sơ pháp lý: Quyết định thành lập, định bổ nhiệm giám đốc, tổng giám đốc, kế toán trưởng, giấy phép kinh doanh + Hồ sơ có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh , kinh tế tài chính: báo cáo kế toán kỳ gần nhất: Bảng cân đối kế toán, báo cáo kết kinh SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo doanh , báo cáo lưu chuyển tiền tệ Toàn kế hoạch phương án sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Các hồ sơ có liên quan đến tài sản chấp, tài sản cầm cố hồ sơ bảo lãnh Thẩm định tín dụng ngắn hạn: Là việc phân tích xem xét tồn hồ sơ xin vay vốn tín dụng ngắn hạn khách hàng làm sở để định cho vay Với ý nghĩa việc thẩm định tiến hành theo nội dung sau: Thẩm định điều kiện vay vốn khách hàng: Điều kiện pháp lý: Nếu pháp nhân phải có đầy đủ tư cách pháp nhân, thể nhân phải người có lực hành vi, lực pháp luật dân Điều kiện kinh tế tài chính: Người vay sản xuất kinh doanh hàng hoá mà xã hội cần Hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định, nợ hạn Thẩm định kế hoạch sản xuất kinh doanh : Kiểm tra tính xác, trung thực tiêu kế hoach sản xuất kinh doanh Đánh giá hiệu tài kế hoạch sản xuất kinh doanh Thẩm định đánh giá thực trạng đơn vị: Để đánh giá thực trạng người vay vốn, ngân hàng dựa vào số liệu báo cáo kế tốn để tính tốn xác định tiêu bao gồm hệ thống tiêu sau Sau thẩm định đánh giá thực trạng đơn vị có hai trường hợp xảy ra: + Các hồ sơ vay vốn khách hàng chứa đựng nhiều yếu tố cho thấy yếu đơn vị ngân hàng từ chối cho vay + Nếu toàn hồ sơ kết thẩm định cho thấy tình hình đơn vị tốt vay vốn cán tín dụng kiểm tra lại hạn mức tín dụng, lập tờ trình gởi đến lãnh đạo ngân hàng xét duyệt cho vay Cho vay (tín dụng) trung dài hạn: Ở Việt Nam trung hạn khoản cho vay có thời hạn đến năm cho vay dài hạn từ năm đến năm số nước khác cho vay trung hạn từ năm đến năm, cho vay dài hạn năm đến 15, 20, 30 năm Doanh nghiệp có nhu cầu tín dụng trung dài hạn để mua sắm trang bị,xây dựng, cải tiến kỹ thuật, mua cơng nghệ với phát triển nhanh chóng khoa học công nghệ để tồn phát triển nhu cầu vốn trung dài hạn ngày cao Khi tiếp nhận hồ sơ kế hoạch vay vốn khách hàng, trước hết phận SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo thẩm định chịu trách nhiệm thẩm định, lập biên thẩm định: trình bày nội dung thẩm định ghi ý kiến thức cho vay hay khơng cho vay Xét duyệt: Khi nhận biên phản ánh kết thẩm định, trưởng phòng thẩm định đầu tư xem xét lại nội dung thẩm định, biên thẩm định chưa đạt tổ chức thẩm định lại trước trình lên Ban giám đốc để sét duyệt cho vay Ban giám đốc họp bàn để định hạn mức tín dụng cho vay sau báo cho bên chủ đầu tư biết để ký hợp đồng tín dụng làm sở pháp lý để tổ chức thực Mức cho vay (hạn mức tín dụng trung, dài hạn) * Khái niệm: Hạn mức tín dụng trung dài hạn số dư Nợ cho vay trì thời hạn định cho cơng trình hay dự án đầu tư * Ý nghĩa: – Hạn mức tín dụng trung, dài hạn thể số vốn tín dụng ngân hàng tham gia vào cơng trình hay dự án đầu tư, giúp cho chủ đầu tư có đủ vốn để thực cơng trình, hay chủ đầu tư thực kế hoạch đề –Hạn mức tín dụng đầu tư khơng giúp cho tổ chức kinh tế thực việc cải tiến kỹ thuật, hợp lý hố dây chuyền cơng nghệ để thúc đẩy tăng suất lao động mà góp phần đẩy mạnh đầu tư phạm vi tồn kinh tế Góp phần đẩy nhanh tốc độ xây dựng sở vật chất kinh tế để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế * Phương pháp xác định: Hạn mức tín dụng trung, dài hạn = Tổng mức vốn đầu tư – Nguồn vốn đầu tư tự có Hạn mức tín dụng chiếm từ 50% đến 90% tổng mức vốn đầu tư Thời hạn cho vay: Là thời gian kể từ ngày phát sinh khoản vay để thực việc thi công công trình, cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng bên vay trả hết nợ gốc lãi cho ngân hàng Thời hạn cho vay trung hạn tối đa năm Thời hạn cho vay dài hạn không giới hạn không vượt thời hạn khai thác, sử dụng cơng trình SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 38 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo Cứ trung bình CVĐG phải định giá từ - BĐS khắp địa bàn thành phố, kết định giá phải đáp ứng yêu cầu nhanh xác để phục vụ kịp thời cho q trình hoạt động tín dụng Ngân hàng, hai yêu cầu dường đối nghịch với Mỗi BĐS có đặc điểm riêng biệt nhà định giá chuyên nghiệp hiểu phải tốn nhiều cơng sức thời gian để tìm hiểu, phân tích kỹ đưa mức giá hồn tồn xác Trong CVĐG phân tích cách tổng thể tương đối đặc điểm BĐS như: khu vực toạ lạc BĐS có điều kiện sống nào, BĐS nằm vị trí có phù hợp để sinh sống hay có khả sinh lời khơng; yếu tố pháp lý nguồn gốc tài sản hay vấn đề quy hoạch giải tỏa, có sử dụng mục đích khơng Một số yếu tố khác định không nhỏ đến giá trị hay khả khoản tài sản yếu tố tâm linh, phong thuỷ, hay rủi ro thiên tai, thay đổi sách giải tỏa đền bù Nhà nước CVĐG khơng có đủ thời gian điều kiện để tìm hiểu cách tường tận Đây lý mức giá ước lượng mà ngân hàng đưa thường thấp mức giá chuyển nhượng thực tế thời điểm tại, mức giá chưa phù hợp khơng làm khách hàng hài lịng cách mà Ngân hàng đảm bảo để giảm rủi ro xuống mức thấp - Với mục đích định giá để chấp, ngân hàng có quy trình, quy định quy tắc định giá riêng, CVĐG đào tạo nhằm mục đích bảo đảm an tồn tối đa cho Ngân hàng Trường hợp phát mại tài sản có nhiều yếu tố tác động để hồn thành cơng việc thường khó khăn thời gian có kéo dài hàng năm chưa thể tiến hành xử lý tài sản chấp Do đưa mức giá cho tài sản CVĐG nghĩ tới khả xấu xảy tài sản phải phát mại Khi phát mại tài sản, trường hợp mua bán chuyển nhượng điều kiện khơng bình thường có nhiều yếu tố tác động làm giảm mức giá nhiều so với thương vụ mua bán phổ biến diễn Với lý việc ĐGTSBĐ thời điểm định giá thận trọng, mức giá mang tính chủ quan CVĐG đề xuất thấp so với mức giá thị trường tưởng chừng bất hợp lý yêu cầu mà khách hàng cần phải hiểu để hài lòng với điều mà ngân hàng quy định SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 39 GVHD: TS Ngơ Thị Phương Thảo Do Phịng định giá thành lập, hoạt động định giá nước nói chung chưa phổ biến rộng rãi, chưa có văn nghị định pháp luật quy định việc định giá BĐS chấp - CVĐG số từ chuyên ngành khác chuyển sang, thiếu kinh nghiệm kiến thức thực tế kiến thức BĐS, chưa đào tạo chuyên sâu định giá Do việc xử lý vấn đề liên quan đến công tác định giá hạn chế - Thị trường BĐS nước ta biến động tương đối phức tạp, giá BĐS liên tục thay đổi, thiếu thông tin BĐS giao dịch, hệ thống văn định giá nhiều bất cập SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 40 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NHTM CP BẮC Á - CHI NHÁNH HÀ THÀNH 3.1: Phương hướng mục tiêu quản lý tài sản đảm bảo hoạt động cho vay ngân hàng 3.1.1: Phương hướng thời gian qua, bên cạnh kết đạt pháp luật lĩnh vực cịn nhiều bất cập, hạn chế nên tác động tiêu cực đến thực tiễn áp dụng Chính cách tiếp cận số quy định pháp luật giao dịch bảo đảm chưa thống nhất, đồng nên dễ dẫn đến việc hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp bên Ngoài ra, pháp luật hành chưa tạo lập đảm bảo pháp lý cần thiết để bên nhận bảo đảm chủ động xử lý tài sản bảo đảm sở hợp đồng bảo đảm giao kết hợp pháp, nhiều vụ việc không thực theo thoả thuận (trong giai đoạn xử lý), phải khởi kiện, gây tốn thời gian, chi phí Nhằm khắc phục hạn chế, bất cập pháp luật giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, giúp nhanh chóng thu hồi nợ, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ nợ có bảo đảm hài hịa lợi ích với bên có quyền, lợi ích liên quan việc xử lý tài sản bảo đảm cách nhanh chóng, hợp pháp thước đo hiệu kinh tế quy định pháp luật giao dịch bảo đảm, từ giúp bên nhận bảo đảm giải vấn đề khoản, giúp nợ (người vay) giảm thiểu mức tiền phạt lãi q hạn, giải phóng cơng việc cho hệ thống quan tư pháp… Để đáp ứng yêu cầu này, hệ thống pháp luật giao dịch bảo đảm hệ thống quy định liên quan phải thay đổi bổ sung khía cạnh quan trọng như: Rút gọn quy trình tố tụng tranh chấp đòi nợ, xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng Các tranh chấp này, nội dung pháp lý đơn giản nên nguyên tắc giải theo thủ tục rút gọn nhằm rút ngắn thời gian trình xử lý tài sản bảo đảm thơng qua đường tố tụng; hồn chỉnh quy định liên quan đến đăng ký quyền sở hữu tài sản tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản trường hợp ngân hàng chủ động SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 41 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo bán tài sản theo thỏa thuận hợp đồng chấp, cầm cố; hoàn chỉnh quy định liên quan đến tài sản hình thành tương lai 3.1.2: Mục tiêu Điều chỉnh thối hóa xăng dầu, giá vận tải, gỏi điện…thỡ làm tăng lạm phát chi phí đẩy Khi lạm phát tích hợp từ phía: cầu kéo chi phí đẩy Do để ổn định vĩ mô, cần cẩn trọng việc điều chỉnh laoij giá dịch vụ cơng tháng đầu năm 2013.Để đảm bảo hài hòa phục hồi tăng trưởng kiềm chế lạm phát, năm 2013, CPI tăng 10%, tức số, điều kiện Việt Nam nay, “dầu bôi trơn cho cỗ máy kinh tế” để phục hồi Cố găng ổn định, không tạo biến động lớn sách tài khóa sách tiền tệ cố gắng giữ ổn định giá trị đồng tiền biện pháp điều chỉnh lãi suất linh hoạt ổn định tỷ giá mức độ không biến động mạnh Đó điều kiện cần thiết để tạo ổn định vĩ mô Tuy nhiên kinh tế nước ta cần phải đặt bối cảnh chung kinh tế giới, kinh tế gặp khó khăn vốn trung dài hạn Hệ thống Ngân hàng thương mại khó khăn việc huy động nguồn vốn trung hạn - Xây dựng hệ thống liệu sở hoạt động định giá BĐS chấp toàn hệ thống ngân hàng cách cụ thể nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin cán nhanh có sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận lợi Đồng thời với cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an tồn cán thẩm định tỉnh xa….khi giá trị mà cán thẩm định mang nhiều tính thị trường thu thập nhiều BĐS so sánh so với ngân hàng làm - Ngày hoàn thiện, nâng cao chất lượng quy trình định giá BĐS chấp nói chung BĐS nhà nói riêng CVĐG phải người đào tạo cách chuyên nghiệp, có chứng hành nghề định giá BĐS quan có thẩm quyền cấp Do thời gian tới ngân hàng cần có kế hoạch cử chuyên viên đào tạo để lấy chứng hành nghề đồng thời tuyển thêm CVĐG có chun mơn đào tạo để giúp giảm gánh nặng công việc cho phòng định giá SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 42 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo - Đa dạng hóa loại hình cho vay chấp : cho vay để xây, mua sửa chữa nhà, chuyền quyền thuê lại Nhà nước, chuyển quyền sử dụng đất, cho vay du học chỗ, du học nước ngoài, cho vay tiêu dùng…… - Xây dựng hệ thống cho vay chấp nhanh gọn, hiệu an toàn, dễ tiếp cận đảm bảo việc kiểm soát thu hồi nợ khoản vay chấp, hệ thống hóa hoạt động chấp BĐS hệ thống tổ chức tín dụng, tiêu chuẩn hóa cơng cụ quy trình cho vay chấp BĐS - Xây dựng mơ hình định giá chuẩn phục vụ cho công tác định giá, mục tiêu đến cuối năm Techcombank đưa mục tiêu phấn đấu trở thành ngân hàng đô thị hàng đầu độ tin cậy, chất lượng hiệu - Chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ tác nghiệp điều kiện để chi nhánh, tổ, phận chi nhánh rà sốt, phân tích, tối ưu hố bước hoạt động nghiệp vụ giai đoạn, bố trí cán có đủ lực để đảm nhiệm cơng việc với mức độ chun mơn hố cao, thích ứng với công nghệ mới, đại Đồng thời đảm bảo mối quan hệ đơn vị với toàn hệ thống nhằm trì liên tục thống hệ thống quản lý chất lượng 3.2: Giải pháp nâng cao hiệu quản lý tài sản đảm bảo BĐS hoạt động cho vay ngân hàng TMCP Bắc Á 3.2.1: Giải pháp 3.2.1.1: giải pháp chung: Xác định q trình quản trị rủi ro tín dụng để kiểm sốt hạn chế rủi ro tín dụng việc quản trị rủi ro phải tiến hành theo bước sau: -Xác định đo lường khuynh hướng rủi ro tín dụng xảy thẩm định dự án vay với tài sản đảm bảo bất động sản - Phân tích kết sách quản trị rủi ro giải pháp xử lý rủi ro Hệ thống công ty AMC gia tăng quản lý xử lý bất động sản chấp, thẩm định kỹ dự án đầu tư công ty AMC để giảm thiểu rủi ro quản lý xử lý bất động sản chấp Hoàn thiện quy định pháp luật quyền đất đai nhà ở; giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký BĐS, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá kinh doanh BĐS SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 43 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo – Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên biến động đất đai, minh bạch, rõ ràng, xác, dễ tiếp cận tổ chức cá nhân có liên quan – Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản có BĐS (đất đai tài sản gắn liền với đất) để tạo sở cho việc định giá nhà ở, BĐS, cung cấp thông tin cần thiết cho cá nhân, tổ chức tín dụng nhà đầu tư – Thống nhất, tập trung quy định pháp luật chứng minh QSD đất, QSH nhà BĐS khác nhằm đảm bảo yêu cầu cải cách hành tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức thực thủ tục đăng ký BĐS (một cửa, dấu, giấy, thủ tục) – Xây dựng hồn thiện mơi trường pháp lý giải pháp quan trọng thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành, phát triển thị trường BĐS hoạt động định giá BĐS chấp – Thông qua việc ban hành thực hệ thống sách đất đai nhà tạo sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức kinh tế, doanh nghiệp cá nhân mối quan hệ đất đai nhà Thứ nhất, sách giá đất: Sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh khung giá đất Nhà nước ban hành cho giá đất theo qui định Nhà nước giá thị trường gần với hơn, không chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi việc thu tiền giao đất, đền bù thu hồi đất đặc biệt tránh thất thu tiền thuế cho Nhà nước Thứ hai, tiếp tục xây dựng hồn thiện sách pháp lý có liên quan đến cơng tác định giá BĐS chấp Hiện nay, công tác định giá chấp thiếu pháp lý quan trọng đặc biệt phương pháp định giá BĐS chấp chuẩn để tổ chức làm để tiến hành định giá Bởi vậy, với chức quản lý mình, Nhà nước cần sớm đưa điều kiện áp dụng phương pháp định giá BĐS chấp, tạo quy trình định giá chuẩn làm cho tổ chức, cá nhân công tác định giá BĐS chấp Giải pháp từ phía Nhà nước Đất đai nhà nhu cầu thiết yếu xã hội, yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên BĐS Trong năm qua, kinh tế nước ta SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 44 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo có bước phát triển mạnh mẽ Thị trường BĐS nước ta giai đoạn hình thành phát triển Tuy nhiên, thị trường cịn có nhiều yếu tố mang tính tự phát chưa có định hướng Vì vậy, Nhà nước có vai trị quan trọng việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS đặc biệt hoạt động định giá BĐS Nhà nước thông qua việc xây dựng chế, sách, hồn thiện quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy quản lý phát triển hoạt động hệ thống tài nhà ở, cụ thể: Hàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai cấp GCNQSD đất Đây việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng chặt chẽ Giải pháp tác động mạnh mẽ tới hoạt động thị trường BĐS phát triển thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng tranh chấp đất đai diễn phổ biến làm tăng thêm số lượng giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh…) kiện toàn máy quan quản lý BĐS, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý BĐS Xác định rõ quyền hạn, chức quan Xây dựng đội ngũ cán chuyên môn thành lập quan Chính phủ chuyên trách quản lý BĐS Hiện nước ta, hoạt động quản lý BĐS diễn dàn trải với tham gia nhiều cấp từ Thủ tướng phủ, Chủ tịch UBND cấp, quyền cấp…; tới Bộ, ngành như: Bộ tài nguyên môi trường (Vụ đăng ký thống kê đất đai), Bộ tài (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng Từ thực trạng dẫn đến hoạt động quản lý diễn thiếu hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian khơng có phận chịu trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần Nhà nước quan chức sớm giải nhằm tạo thơng thống làm việc nâng cao tính thống hiệu việc quản lý BĐS cịn gặp nhiều khó khăn 3.1.2.2: Giải pháp người Con người nhân tố định đến thành bại hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng nói riêng Chất lượng cán SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 45 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo địi hỏi ngày cao để đáp ứng kịp thời với thay đổi nhanh chóng mơi trường kinh doanh yêu cầu công tác nghiệp vụ quản lý Thư Bắc Á bank cần phải có sách tuyển dụng đúng, thu hút người có đủ lực trình độ đạo đức nghề nghiệp vào làm việc ngân hàng Bộ phận nhân ngân hàng phải lựa chọn kỹ lưỡng từ đầu Khi tuyển dụng phải tìm người có đủ điều kiện thích hợp với vị trí cần tuyển, phải đặt tiêu cụ thể cho vị trí Thứ hai nhân viên tuyển dụng nhân viên làm việc ngân hàng, Bắc Á bank nên tạo kiều kiện để họ tham gia khoá học cán bộ, ngành, trung tâm chức đào tạo ngân hàng lơn tổ chức, tham gia khoá luận luyện nước để tăng thêm kinh nghiệm cho họ Bên cạnh đó, cơng tác bố trí xếp lại nhân thải loại nhân viên yếu cần phải ý 3.1.2.3: Giải pháp thông tin Xây dựng hệ thống lưu trữ Thông tin riêng đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin kịp thời, đầy đủ , xác để cập nhật cho phận tín dụng đặc biệt thơng tin pháp luật liên quan đến đất đai thị trường bất động sản biến động hàng ngày Nâng cấp mạng máy tính nội theo hương tạo điều kiện cho việc trao đổi thông tin khách hàng thông tin liên quan đến công tác quản lý tài sản đảm bảo 3.2.2: Kiến nghị Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Việt Nam Cho đến nay, đặc trưng hệ thống giám sát hoạt động tín dụng NHNN chủ yếu dựa tuân thủ luật lệ đặt ra, tức việc xem xét tổ chức tín dụng chấp hành pháp luật, quy định chế độ bảo đảm có hay khơng Trong thực tiễn giải pháp chưa đáp ứng yêu cầu kiểm sốt gia tăng tín dụng cách thiếu an tồn nhiều tổ chức tín dụng Ngồi ngun nhân than yếu khả doanh tín dụng số tổ chức tín dụng, nguyên nhân quan trọng hệ thống giám sát quy định an toàn (bao gồm cơng tác quản lý kiểm tra, kiểm sốt chuẩn mực an toàn) Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cịn hạn chế, chưa phù hợp với thơng lệ quốc tế Để hoạt động ngân hàng, hoạt động tín dụng SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 46 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo ngày an tồn, hiệu có đủ lực cạnh tranh NHNN cần thực biện pháp: Thứ xây dựng sách tiền tệ lành mạnh, ổn định, đảm bảo minh bạch đáng tin cậy kết hợp với việc thực thi sách tài khố thận trọng sách lãi suất, tỷ giá, tín dụng cần xây dựng theo hướng linh hoạt để sử dụng công cụ thị trường can thiệp dễ dàng có biến động nước quốc tế Chú trọng việc áp dụng hệ thống chuẩn mực quốc tế hoạt động ngân hàng Thứ hai phát triển hệ thống giám sát hoạt động ngân hàng, đồng thời phối hợp với tổ chức quốc tế khác nhằm dự báo, phát hiện, chia sẻ thông tin, đồng thời hồn thiện hệ thống thơng tin cảnh báo sớm, đồng thời chủ động việc đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo an toàn cho vay NHTM Thứ ba nâng cao lực phân tích, dự báo để chủ động điều tiết thị trường tiền tệ, ổ định sức mua đối nội đối ngoại đồng tiền Việt Nam, giữ số giá tiêu dùng mức thấp Kiến nghị với phủ quan có thẩm quyền : -Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Cho đến phần lớn nhà đất Hà Nội ( nước) chưa cấp quyền sử dụng nhà, tình hình nhiều nguyên nhân, sở địa nhà đất TP Hà Nội cú giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn sở ủy quyền cho cấp quận(huyện) có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dung ổn định khơng có tranh chấp nhà đất Đấy tín hiệu đáng mừng ngành ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điều kiện chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh - * Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân QSD đất lại giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy nhiên, phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 47 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo hàng hoá BĐS thị trường BĐS nửa hợp pháp Những văn pháp lý liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Hiện nay, Nhà nước chưa có văn thức quy định rõ đầy đủ vai trị, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục QSH nhà, QSD đất dẫn đến tình trạng giao dịch tự phát giao dịch ngầm BĐS Thậm chí thị trường cịn hoạt động tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu cơng khai gây khó khăn cho công tác định giá việc xác định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc Thủ tục phiền hà, thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS… yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển, trước mắt quan Nhà nước cần kiểm tra, hạn chế giao dịch mua bán trao tay BĐS, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch Xóa bỏ thị trường ảo, khơng cho phép chuyển đổi quản lý Nhà nước giải pháp có tính chất lâu dài tồn cục là: Sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho Nhà nước đất Thực tế Nhà nước đứng thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa thực phù hợp Luật đất đai sữa đổi chưa thể ý chí Nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền đưa văn pháp lý để giữ QSH có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ QSH đất đai, QSD BĐS Tạo lập hàng hoá cho thị trường BĐS, điều việc tăng cường cơng khai cơng tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá BĐS chấp Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Nhà nước cần nghiên cứu đưa chế lãi suất phù hợp, nên quy định giao dịch phải theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng Giải pháp cho vấn đề khơng khác tổ chức cơng bố rộng rãi thông SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 48 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo tin liên quan đến đất đai loại BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp Nhà nước thơng qua khoản thu thuế, phí lệ phí Như vậy, việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Nhà nước tạo môi trường thuận lợi cho BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiêu xây dựng nhà Trên thị trường BĐS, cung – cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá lại tác động ngược trở lại cung – cầu làm thay đổi cung – cầu BĐS BĐS loại hàng hoá đặc biệt, cung BĐS thường biến động chậm so với biến động cầu BĐS Khi cầu nhà ở, văn phòng, nhà xưởng sản xuất… tăng lên khơng phải có cung mà phải sau thời gian cung đáp ứng cầu Vì vậy, cầu tăng mạnh giảm sức ép tăng giá BĐS thị trường Nhưng thị trường BĐS, nước ta nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu BĐS thị trường việc khó khăn khơng thể làm khơng có đủ thơng tin, giao dịch BĐS Chủ yếu giao dịch giao dịch ngầm, khơng có giao dịch thơng qua sàn, chúng dạng đơn lẻ, manh mún Nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn đến khó khăn việc xác định giá trị BĐS cách xác Để phục vụ cho việc tính giá trị đất cho mục đích khác nhau, Chính phủ ban hành nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 khung giá loại đất UBND thành phố Hà Nội vào NĐ 87/1994/NĐ-CP ban hành bảng giá đất Hà Nội, hai bảng giá khơng cịn phù hợp so với thực tế Vì vậy, BĐS chấp ngân hàng vào khung giá Nhà nước để xác định giá trị giá trị BĐS thấp, khơng đáp ứng nhu cầu vốn vay khách hàng, điều khách hàng phía ngân hàng khơng muốn Do vậy, để cải thiện tình hình ngân hàng thường xác định giá BĐS chấp theo nhận định mình, việc tồn khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm sở mong mỏi ngân hàng Khi có khung giá Chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa biên độ giá giao động thích hợp mức giá để áp dụng vào định giá BĐS chấp Hiện nay, với khung giá “cứng nhắc” áp dụng vào định giá BĐS chấp nhiều làm cho giá trị tài sản chấp thời điểm định giá khác xa so với giá trị tài sản thời điểm phát mại, đặc biệt tài sản có biến động theo biến động lên xuống thị trường Biên độ dao động khác loại tài sản, biên độ dao SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 49 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo động lớn tài sản có nhạy cảm với biến động thị trường nhỏ khơng có biên độ dao động tài sản biến động Để đảm bảo việc định giá sát với thực tiễn hơn, khung giá có biên độ dao động phù hợp giúp cho giá trị BĐS chấp không chênh lệch so với giá thị trường thời điểm định giá không thấp phát mại để thu nợ Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập thực tế nay, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Để xố bỏ điều này, Chính phủ, bộ, ngành cần phối hợp với để ban hành khung giá khác phù hợp Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước Ngân hàng nhà nước cần sớm trình lên phủ quốc hội việc ban hành luật lệ chấp tài sản văn hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa, tài sản khác gắn đất, sớm hoàn tất giấy tờ liên quan đến BĐS chấp Ngân hàng nhà nước phải sớm có quy đinh việc tạo lập quỹ bù đắp rủi ro tín dụng, việc trích dự phịng có tác dụng bù đắp phần vốn bị bán tài sản chấp mà không thu hồi dư nợ Quỹ bù đắp thiết lập với quy định : • Trích lập theo kỳ với mức tỷ lệ thích hợp khác thay trích từ đầu năm • Việc trích lập dựa vào số dư quý trước bảng phân tích dư nợ q hạn • Khiếu kiện nợ tịa án để có phán phỏt mói tài sản • Làm đơn xin thi hành án Đề nghị phòng thi hành án ký hợp đồng với trung tâm bán đấu giá Kiến nghị với Bắc Á Bank Quan tâm đến công tác đào tạo nguồn nhân lực, tăng cường việc giao lưu học hỏi chia sẻ kinh nghiệm, nâng cao chất lượng quản trị điều hành, quản lý nguồn nhân lực, bổ sung cán trẻ có lực, có kiến thức, trình độ cơng tác định giá chấp Bên cạnh đó, ngân hàng cần có sách khen thưởng kịp thời nhằm động viên khích lệ tinh thần làm việc nhân viên SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 50 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo Có hệ thống thơng tin, liệu cho phép theo dõi, cập nhật thường xuyên, xác đầy đủ mức độ rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng công tác định giá BĐS chấp Đầu tư sở hạ tầng, máy móc trang thiết bị phương tiện nhằm phục vụ tốt cơng tác tín dụng nói riêng hoạt động kinh doanh nói chung Tiếp tục đổi cơng nghệ, cung cấp thêm phần mềm ứng dụng, trang thiết bị máy móc hệ thống mạng đại SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 51 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo KẾT LUẬN Trong kinh tế đại khơng thể khơng tính đến vai trò then chốt NHTM Đối với nước ta chuyển sang kinh tế thị trường chưa nên cịn nhiều vấn đề khó khăn cần giải Rất nhiều vấn đề phát sinh lĩnh vực NH, mà có đường phải giải vấn đề đú thỡ bước Một việc cần nghiên cứu giải cơng tác định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp nhằm đem lại kết hoạt động kinh doanh hiệu cho doanh nghiệp Định giỏ quản lý xử lý, theo logic cơng việc trước tiến hành cẩn thận chu đáo cơng việc sau thuận lợi Nhưng thực tế nhiều BĐS chấp gặp nhiều khó khăn xử lý để thu hồi nợ, nguyên nhân thi nhiều việc định giá chấp chưa xác quản lý thời gian chấp chưa chặt chẽ ngun nhân Vì theo tình hình chung ngân hàng phải đầu tư, nâng cao hiệu hoạt động liên quan đến BĐS chấp.bổ trợ phương pháp hợp lý mà Trải qua gần 20 năm xây dựng phát triển, NHTMCP Bắc Á gặt hái nhiều thành công hầu khắp mặt hoạt động, xây dựng cho vị trí hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam tâm trí khách hàng nhà đầu tư Tuy nhiên, giai đoạn hội nhập,cánh cửa bao bọc ngân hàng Việt Nam dần mở, chế thơng thống nhiều tất lĩnh vực Nhu cầu chấp BĐS tín dụng kinh tế ngày tăng, áp lực cạnh tranh ngày lớn nên vấn đề định giá, quản lý xử lý bất động sản chấp có hiệu tốn khó giải Ngân hàng Bắc Á lâm vào tình trạng bị tụt hậu so với đối thủ cạnh tranh nỗ lực chuẩn bị kịp thời SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 Chuyên đề thực tập 52 GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật dân 2005 Luật đất đai 2003 – Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật kinh doanh bất động sản 2007 GS TSKH Lê Đình Thắng (Chủ biên) Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất - NXB Chính trị quốc gia, năm 2000 PGS TS Hoàng Văn Cường Thị trường bất động sản, Nhà xuất Xây dựng, năm 2006 Nguyễn Minh Kiều Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng - NXB Tài chính, năm 2007 Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài Quản lý đất đai bất động sản đô thị - Nhà xuất xây dựng Tạp chí địa 10 Tạp chí thị trường bất động sản 11 Trường Đại học Kinh tế quốc dân: “Chuyên đề thị trường bất động sản” 12 Trường Đại học kinh tế quốc dân: “Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai nhà ở” 13 Hồ sơ định giá bất động sản chấp Ngân hàng Techcombank 14 Báo cáo thường niên năm 2010, 2011 15 Báo cáo kết cho vay lĩnh vực bất động sản Khối quản lý tín dụng quản trị rủi ro năm 2011 16 Báo cáo kết định giá tài sản bảo đảm Phòng định giá tài sản năm 2011 17 Khoá luận tham khảo khóa trước 18 Báo cáo Ngân hàng TMCP Bắc Á 19 Website: a www.vneconomy.vn b www.asset.vn c www.sanotc.vn d http://vi.wikipedia.org e http://www.baca-bank.vn/ SV: Trần Đại Dương MSV: CQ510856 ... chọn đề tài là: ? ?Quản lý tài sản đảm bảo BĐS hoạt động cho vay NHTMCP Bắc Á- Chi nhánh Hà thành? ?? 2.Mục tiêu nghiên cứu o Hệ thống lý luận hoạt động quản lý tài sản đảm bảo bất động sản ngân hàng... học quản lý tài sản đảm bảo BĐS hoạt động cho vay NHTM o Chương Thực trạng quản lý tài sản đảm bảo BĐS hoạt động cho vay NHTMCP Bắc Á- chi nhánh Hà thành o Chương Giải pháp nâng cao hiệu quản lý. .. TRẠNG QUẢN LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTMCP BẮC Á - CHI NHÁNH HÀ THÀNH 2.1:Giới thiệu NHTMCP Bắc Á – chi nhánh Hà Thành Tên doanh nghiệp: Ngân hàng TMCP Bắc Á - Chi nhánh