Đầu tư phát triển tại công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ

Đầu tư phát triển tại công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ

Lời mở đầu

Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức thươngmại thế giới WTO cùng với những cam kết về mở cửa thị trường, cắt giảm thuế, xoábỏ sự đối xử phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp vốn nướcngoài …Từ đó sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng nhưng đầy quyết liệt giữamột bên là các công ty Việt Nam vốn đã quen với sự bảo hộ của nhà nước và bênkia là các công ty nước ngoài đã có lịch sử hàng trăm năm phát triển cạnh tranh theocơ chế thị trường Theo dự báo của các nhà kinh tế học, sẽ có một làn sóng đầu tư ồạt chuyển vào Viêt Nam, đặc biệt là ở lĩnh vực Ngân hàng và Xây dựng, phá bỏ tìnhtrạng đóng băng trong thị trường bất động sản của nước ta trong những năm gầnđây, đồng thời mở ra những nguồn huy động vốn rất lớn đầu tư vào xây dựng hạtầng cơ sở Do đó việc nâng cao hiệu quả trong đầu tư xây dựng của các doanhnghiệp trong nước là vô cùng cần thiết, chống thất thoát lãng phí là nhiệm vụ hàngđầu, có như vậy các doanh nghiệp Việt Nam mới có thể cạnh tranh được ngay trên “sân nhà”.

Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ là một doanh nghiệpNhà nước hạng I trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội, hoạt động theo phápluật của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, được thành lập từ tháng11/1984 Đến nay với một bề dày kinh nghiệm, công ty cổ phần Đầu tư phát triểnnhà và xây dựng Tây Hồ đã trở thành một trong những đơn vị hàng đầu vững mạnhtrong Tổng công ty xây dựng Hà Nội Trong quá trình thực tập tốt nghiệp tại côngty, em đã được học hỏi rất nhiều về chuyên môn nghiệp vụ, đồng thời xây dựng

được chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình : “Đầu tư phát triển tại công ty cổphần đầu tư phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ ” Trong đây em xin trình bày

những kiến thức thực tế em thu được trong quá trình thực tập và xin đưa ra một sốgiải pháp để làm tăng hiệu quả đầu tư phát triển và năng lực cạnh tranh của công ty Em xin cảm ơn sự chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của các thầy cô trong bộ môn kinhtế đầu tư, đặc biệt là thầy Nguyễn Hồng Minh đã trực tiếp theo sát hướng dẫn em.Đồng thời em cũng chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị phòng phát triển dự án

công ty Cổ phần ĐTPT nhà và xây dựng Tây Hồ đã tạo mọi điều kiện cho em hoànthành đợt thực tập Với thời gian nghiên cứu và trình độ hạn chế, chuyên đề thực tậpcủa em chắc sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong được sự góp ý, sữachữa của thầy cô.

Em xin chân thành cảm ơn.

Hà Nội, ngày 28 tháng 4 năm 2007

Sinh viên thực hiên

Dương

Trương Quốc Dương

Mục lục

Lời mở đầu 1

Danh mục các từ viết tắt 5

Chương I: Tình hình Sản xuất kinh doanh - Đầu tư phát triển tại công ty6

1.1 Giới thiệu khái quát về Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựngTây Hồ6

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của doanh nghiệp 61.1.2.Vốn sản xuất kinh doanh 8

1.1.3 Chức năng nhiệm vụ của Công ty 8

1.1.4 Chức năng nhiệm vụ cơ bản của các bộ phận quản lý 9

1.1.5 Đặc điểm và vai trò của Ngành xây dựng đối với nền kinh tế quốc dân15

1.2 Tình hình sản xuất kinh doanh - đầu tư phát triển của công ty 17

1.2.1 Tình hình sản xuất kinh doanh trong các năm gần đây 171.2.2.Một số chỉ tiêu kinh tế đạt đựơc 21

1.2.3 Các lĩnh vực đầu tư của công ty 22

1.2.3.1 Tình hình đầu tư chung 22

1.2.3.2 Đầu tư mua sắm thiết bị, máy móc 24

1.2.3.3 Đầu tư nguồn nhân lực 26

1.2.3.3 Đầu tư xây dựng cở bản 28

1.2.3.4 Đầu tư vào sản vào tài sản vô hình và Marketing 48

1.2.4 Đánh giá hoạt động đầu tư của công ty và việc nâng cao khả năng cạnhtranh 481.2.4.1 Những kết quả khả quan 48

2.1.3 Phân tích ma trận SWOT về khả năng cạnh tranh của công ty cổ phầnĐTPT nhà và xây dựng Tây Hồ 56

2.1.4 Định hướng phát triển 58

2.2 Các giải pháp60

2.2.1.Nhóm giải pháp về vốn và công tác quản lý vốn đầu tư. 60

2.2.2 Nhóm giải pháp về tăng cường chất lượng công tác quản lý các dự án đầu

2.2.3 Đào tạo nguồn lực 63

2.2.4 Tiếp tục đầu tư đổi mới máy móc, thiết bị và công nghệ 642.2.4.Các giải pháp đối với thị trường 67

2.2.5.Chấn chỉnh, tăng cường kỷ luật quyết toán công trình, dự án hoàn thành68

2.2.6 Xây dựng các chủ trương, kế hoạch đầu tư hợp lý để hoạt động đầu tư điđúng hướng và hiệu quả hơn 68

2.2.5 Một số kiến nghị đề xuất 70

Danh mục tài liệu tham khảo73

Danh mục các từ viết tắt

CNXH: chủ nghĩa xã hội.ĐTPT: đầu tư phát triển.XD : xây dựng.

CHH –HĐH : công nghiệp hoá - hiện đại hoá.CN : công nghiệp.

SX : sản xuất.

KHKT : khoa học kỹ thuật.CBCNV: cán bộ công nhân viên.CNVC: công nhân viên chức.SXKD: sản xuất kinh doanhATLĐ: an toàn lao động.DA: dự án.

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của doanh nghiệp

Tên, địa chỉ doanh nghiệp

Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ là một doanh nghiệpNhà nước hạng I trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội, hoạt động theo phápluật của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, được thành lập từ tháng11/1984 Đến nay với một bề dày kinh nghiệm,công ty cổ phần Đầu tư phát triểnnhà và xây dựng Tây Hồ đã trở thành một trong những đơn vị hàng đầu vững mạnhtrong Tổng công ty xây dựng Hà Nội.

- Tên công ty:Công ty ĐTPT nhà và XD Tây Hồ - Tổng công ty Xây dựng Hànội - Bộ Xây Dựng.

- Địa chỉ: 9/2 Đặng Thai Mai, Quảng An, Tây Hồ, Hà Nội - Điện thoại: (84-4)7192392 – (84-4)7184069

-Fax: (84-4) 7192339

- Tài khoản giao dịch : 2111 000 000 0177 Tại Ngân hàng Đầu tư và pháttriển Hà Nội.

- Mã số thuế : 0100105084.

Thời điểm thành lập, các mốc quan trọng trong quá trình phát triển

Công ty ĐTPT Nhà và XD Tây Hồ là đơn vị thành viên thuộc Tổng công tyXây dựng Hà Nội Tiền thân của Công ty ĐTPT Nhà và XD Tây Hồ là XNXD 106được thành lập vào năm 1984 trực thuộc Công ty XD số 1 Tổng công ty XD HàNội.

- Ngày18/5/1990 theo Quyết định số 303/BXD -TCLĐ của Bộ trưởng Bộ Xâydựng về việc chuyển hạng cho XN 106 từ hạng III lên hạng II và là đơn vị hạchtoán độc lập trực thuộc Tổng công ty XD Hà Nội kể từ ngày 1/6/1990

- Ngày 26/3/1993 theo Quyết định số 148A/BXD - TCLĐ của Bộ trưởng Bộxây dựng về việc thành lập lại doanh nghiệp Nhà nước từ XN 106 thành Công tyXD Tây hồ trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà nội với số vốn ngân sách và vốntự bổ sung là 556.000.000 đồng.

- Ngày 26/7/2000 theo quyết định số 1026/QĐ - BXD của Bộ trưởng Bộ xâydựng về việc đổi tên Công ty xây dựng Tây Hồ thành Công ty Đầu tư Phát triển nhàvà Xây dựng Tây Hồ trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội với số vốn là3.443.946.000 đồng.

- Ngày 20/7/2004 theo quyết định số 1173/QĐ - BXD của Bộ trưởng Bộ xâydựng về việc xếp doanh nghiệp hạng I đối với Công ty ĐTPT nhà và XD Tây hồthuộc Tổng công ty xây dựng Hà nội kể từ ngày 1/6/2004.

-Ngày 09/12/2004 theo quyết định số 1983/BXD của Bộ trưởng bộ xây dựngvế việc chuyển công ty đâu tư phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ thuộc tổng côngty xây dựng Hà Nội thành công ty cổ phần.

-Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số : 0103006589 ngày 24/11/2006 củaSở Kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội

-Người đại diện theo pháp luật của công ty: ông Nguyễn Đình Phùng - Kỹ sưxây dựng - Chủ tịch hội đồng quản trị công ty

Từ khi thành lập đến nay Công ty đã được bổ sung nhiều lĩnh vực kinh doanh,bổ sung cơ cấu lãnh đạo quản lý và điều hành sản xuất, bổ sung vốn kinh doanh vàduy trì sản xuất theo sự tăng trưởng.

Quy mô hiện tại của Công ty

- Công ty ĐTPT Nhà và XD Tây hồ là l/22 thành viên hoạt động sản xuấtkinh doanh của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội.

- Công ty thường xuyên đóng góp vào việc hoàn thành kế hoạch sản xuất kinhdoanh của toàn Tổng công ty.

- Công ty là 1/12 doanh nghiệp hạng I của Tổng công ty.

1.1.2.Vốn sản xuất kinh doanh

* Vốn điều lệ: 5.500.000.000đ

- Vốn thuộc sở hữu nhà nước: 3.016.300.000 đ- Vốn sở hữu của các cổ đông: 2.483.700.000 đCổ phần của nhà nước là cổ phần chi phối.

* Vốn lưu động

- Vốn ngân sách cấp : 1.615.971.706 đ

- Vốn tự bổ xung : 670.101.198 đ- Vốn vay : 2.702.218.232 đ- Vốn khác : 3.000.000.000 đ

Trong trường hợp nhận thầu các công trình có giá trị lớn công ty sẽ được các ngân hàng hỗ trợ cho vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh.

1.1.3 Chức năng nhiệm vụ của Công ty

a.Mục tiêu và hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty cổ phần đầu tư phát

triển nhà và xây dựng Tây Hồ là thực hiện xây dựng các công trình gồm:

-Xây dựng các công trình dân dụng và phần bao che các công trình công nghiệp nhóm B.

-Xây dựng các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp.-Kinh doanh nhà ở, khách sạn, văn phòng cho thuê…

-Xây dựng các công trình giao thông thuỷ lợi…

-Sản xuất các cấu kiện bê tông,kinh doanh vật tư vật liệu xây dựng, trang trí nội, ngoại thất công trình.

Xuất nhập khẩu vật tư, vật liệu xây dựng.

-Đào đắp,vận chuyển đất dá, san lấp mặt bằng, đường , bãi, vận chuyển vật liệu xây dựng, cấu kiện bê tông đúc sẵn.

-Xây dựng đường bộ cầu cống qua đường quy mô vừa và nhỏ.

-Sản xuất kinh doanh xây dựng kỹ thuất hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp.-Thi công xây dựng các công trình giao thông, thuỷ lợi.

-Xuất nhập khẩu vật tư, vật liêu xây dựng.-Kinh doanh khách sạn.

-Nhận thầu thi công xây lắp các công trình bưu điện, đường dây và trạm biến thế (đến 500 KV).

-Tổng thầu tư vấn và quản lý các dự án xây dựng

-Tư vấn, xây dựng các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp và các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, bưu điện, đường dây trạm biến thế và các công trình kỹ thuật hạ tầng bao gồm: lập dự án đầu tư, tư vấn đấu thầu, khảo sát xây dựng, thí nghiệm, thiết kế, thẩm định dự án đầu tư, thẩm tra thiết kế tổng dự toán, kiểm định chất lượng, quản lý dự án, giám sát thi công, chuyển giao công nghệ.

-Kinh doanh dịch vụ các công trình thể dục thể thao ( bể bơi, sân quần vợt, nhà tập thể dục thể hình ) và tổ chức vui chơi giải trí.

-Thi công các công trình kỹ thuật, hạ tầng nông nghiệp và nông thôn.

-Liên doanh, liên kết với các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước phù hợp với pháp luật và chính sách của Nhà nước.

-Khoan khai thác nước ngầm.

-Khai thác, chế biến khoáng sản phục vụ cho xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng.

1.1.4 Chức năng nhiệm vụ cơ bản của các bộ phận quản lý

a Giám đốc Công ty:

- Giám đốc là người phụ trách chung toàn Công ty.- Phân công các Phó Giám đốc phụ trách lĩnh vực.

- Chịu trách nhiệm trước Nhà nước, cơ quan chủ quản, cơ quan pháp luật, cơquan đối tác về mọi lĩnh vực sản xuất kinh doanh theo luật pháp quy định.

- Điều hành cao nhất trong Công ty.

- Quyết định cao nhất trong các vấn đề liên quan đến công tác tổ chức, tổchức sản xuất kinh doanh.

- Xây dựng và quyết định hình thức trả lương cho CBCNVC trên cơ sở kếtquả sản xuất kinh doanh Có quyền khen thưởng cán bộ công nhân viên chức theoquy chế được Đại hội CNVC thông qua trên cơ sở kết quả sản xuất kinh doanh.

- Chủ tịch Hội đồng công ty về các lĩnh vực khen thưởng, kỷ luật, nânglương, mua bán tài sản thiết bị và đầu tư

b Các Phó Giám đốc Công ty:

- Phó Giám đốc đốc Phụ trách lĩnh vực đầu tư Trực tiếp điều hành quản lý

các phòng Phát triển Dự án, các Ban quản lý dự án.Chịu trách nhiệm trước Giámđốc Công ty và pháp luật về công việc của mình trong lĩnh vực đầu tư.

- Phó Giám đốc Phụ trách lĩnh vực thi công Xây lắp Trực tiếp điều hành

quản lý các đơn vị thi công thực hiên các hợp đồng xây dựng do đơn vị ký kết vớikhách hàng hoặc thi công các công trình do Công ty làm Chủ đầu tư Chịu tráchnhiệm trước Giám đốc Công ty và pháp luật về công việc của mình trong lĩnh vựcthi công xây lắp và ATLĐ trên tất cả các công trình công ty nhận thầu xây lắp và vàcác công trình do công ty làm Chủ đầu tư.

c Phòng Tài chính kế toán

- Quản lý tài chính của toàn công ty trong quá trình sản xuất kinh doanh - Hạch toán các chi phí của sản xuất kinh doanh báo cáo kết quá sản xuấtkinh doanh theo niên độ trong nội bộ và báo cáo cấp có thẩm quyền.

- Đầu tư vốn cho quá trình sản xuất và thu hồi vốn sau chu kỳ sản xuất.- Tìm nguồn vốn và khai thác vốn phục vụ cho đầu tư và sản xuất kinhdoanh.

- Đối chiếu công nợ giữa công ty với khách hàng, với cấp trên , Nhà nước vàvới các đơn vị trong nội bộ Công ty

d Phòng Kế Hoạch Kỹ thuật:

- Quản lý kỹ thuật trong toàn công ty Lập và duyệt biện pháp thi công kèmtheo các biện pháp an toàn các công trình lớn có tính phức tạp về mặt kỹ thuật Chủtrì trong việc lập hồ sơ dự thầu các công trình xây lắp Phân tích chi phí cho thicông, sử dụng thiết bị phục vụ theo yêu cầu của khách hàng.

- Tổ chức ký kết các hợp đồng kinh tế, kiểm tra thực hiện hợp đồng và thanhlý các hợp đồng.

- Quản lý hồ sơ các công việc, công trình theo yêu cầu của ngành.

- Lập kế hoạch SXKD tháng, quý, năm của công ty Theo dõi việc thực hiệnkế hoạch của các đơn vị trực thuộc.

- Kiểm tra hướng dẫn thực hiện về công tác ATLĐ định kỳ theo yêu cầuchuyên môn Kiểm tra nghiệm thu từng phần việc đã làm theo đúng biện pháp thicông an toàn đã được duyệt.

- Quản lý thực hiện chế độ cho người lao động.

- Quản lý việc trang bị, cấp phát, tu bổ, chi phí hành chính cho công tác quảnlý và tổ chức sản xuất của Công ty.

- Tổ chức ký hợp đồng lao động và hướng dẫn thủ tục hợp đồng.

f Phòng kinh doanh:

- Lập phương án kinh doanh về: giá bán, phương thức bán và các hoạt độngdịch vụ sau bán hàng để trình Hội đồng định giá công ty duyệt.

- Đề xuất các phương án tiêu thụ sản phẩm xây lắp, sản phẩm sản xuất côngnghiệp và sản phẩm của các lĩnh vực khác theo phương án kinh doanh của doanhnghiệp.

- Xây dựng và tổ chức mạng lưới bán hàng hợp lý và hiệu quả.

- Xây dựng phương thức quảng cáo bán hàng trên các phương tiện thông tinđại chúng.

g Phòng Phát triển dự án :

- Tham mưu giúp việc cho Giám đốc công ty trong việc dự báo tình hình đầutư, khả năng đầu tư, nguồn vốn đầu tư, hiệu quả đầu tư để quyết định có xin chủtrương đầu tư và báo cáo nghiên cứu khả thi hay không.

- Tham gia đóng góp để tìm phương án tối ưu cho các giải pháp về quyhoạch mặt bằng, giải pháp kiến trúc, giải pháp kỹ thuật điện nước… cho các dự ántừ thiết kế sơ bộ.

- Tham gia tính toán các phương án kinh tế cho các dự án khả thi.

- Kiểm tra kết quả thực hiện của các dự án Phân tích rõ kết quả khi kết thúccông việc Báo cáo kết quả công việc giữa giao khoán và thực hiện.

- Thanh toán khối lượng chi phí cho các dự án Báo cáo kết quả thực hiện dựán và kế hoạch giao.

i Các xí nghiệp sản xuất trực tiếp:

- Chủ động trong sản xuất kinh doanh theo kế hoạch của công ty giao.

- Bộ phận quản lý thực hiện nhiệm vụ trên cơ sở chi phí đã được phân tích vàgiao khoán.

- Thực hiện hoàn thành khối lượng hợp đồng được Công ty ký kết với cácbên A, xác định khối lượng hoàn thành với chủ đầu tư, báo cáo khối lượng hoànthành về phòng kế hoạch kỹ thuật công ty.

- Lập kế hoạch vay vốn để thực hiện công việc, thanh toán hoàn trả vốn vayvới phòng Tài chính kế toán.

- Nhập xuất các chi phí cho thực hiên công việc theo chi phí thực tế và tỷ lệphần được hưởng trong quá trình thực hiện công việc.

- Đối chiếu khối lượng thực hiện, hoàn tất công việc với chủ đầu tư, báo cáokết quả công việc, bàn giao công trình cho chủ đầu tư.

- Quyết toán các chi phí, đối chiếu với phần được hưởng và phân chi phí, báocáo kết quả chi phí trực tiếp cho công việc, công trình, dự án

Phó TGĐ công ty kiêm kế toán trưởng

Phó TGĐ công ty kiêm giám đốc BQLDA 28T

Phó TGĐ công ty phụ trách xây lắp

Phòng PTDA khu ĐTMBQLDA Quế Võ

Phòng HC - TH

BQLDA 28 tầng

Phòng kinh

Tổng giám đốc điều hành

Chi nhánh

miến Nam

TTtư vấn Tây Hồ

XD số1 XD XNsố 2

XNXD số 3

XNXD số 4

XNXD số 5

XNXD số 6

XNXD số 7

XN ĐT,XD và TM Tây

Chi nhánh Bắc Ninh

BCĐTCDA đường Chiềng Ngần

BCĐTC DA CT

Quang Minh

BCĐTO CT

LilâmĐại hồi đồng

cổ đôngHội đồng

quản trị

Chủ tịch hội đồng quản trị

Ban Kiểm soát

Các đơn vị sản xuất trực thuộc công ty

-Xí nghiệp xây dựng số 1.-Xí nghiệp xây dựng số 2.-Xí nghiệp xây dựng số 3.-Xí nghiệp xây dựng số 4.-Xí nghiệp xây dựng số 5.-Xí nghiệp xây dựng số 6.-Xí nghiệp xây dựng số 7.

-Xí nghiệp đầu tư xây dựng và thương mại Tây Hồ.-Trung tâm tư vấn thiết kế Tây hồ.

-Chi nhánh Bắc Ninh.-Chi nhánh miền Nam.

Các đội,cửa hàng vật liệu xây dựng trực thuộc công ty:

-Đội xây dựng số 6.-Đội xây dựng số 7.-Đội xây dựng tổng hợp.-Đội cấn cẩu tháp.

-Tổng đội máy thi công và giàn giáo cốp pha.-Bộ phận kinh doanh vật liệu xây dựng.

1.1.5 Đặc điểm và vai trò của Ngành xây dựng đối với nền kinh tế quốc dân

a, Đặc điểm của đầu tư xây dựng

Ngành xây dựng là một ngành công nghiệp chủ đạo trực tiếp tạo ra cở sở hạ tầng cho công cuộc công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, đầu tư phát triển ngành xây dựng cũng bao gồm các đặc điểm của đầu tư nói chung,ngoài ra có một số đặc điểmriêng của ngành là:

Thứ nhất, vốn đầu tư trong hoạt động xây dựng là rất lớn và vốn này nằm khê

đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư.

Thứ hai, Đầu tư trong xây dựng có tính chất lâu dài được thể hiện ở thời gian thực

hiện dầu tư ( thời gian xây dựng công trình), thời gian cần hoạt động để có thể thuhồi đủ số vốn đã bỏ ra là lâu dài.Do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tíchcực và tiêu cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế.

Thứ ba, Các thành quả của hoạt động đầu tư xây dựng có giá trị sử dụng lâu dài

nhiều năm, có khi hàng trăm năm, thể hiện giá trị lớn lao của công cuộc đầu tư,đồng thời các công trình này lại nằm cố định ở một nơi.Do đó, các điều kiện về địalý, địa hình tại đó có ảnh hưởng lớn không chỉ đến quá trình thực hiện đầu tư mà cảquá trình vận hành các kết quả đầu tư sau này Để đảm bảo cho công trình xây dựngđược tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tếxã hội cao thì trước khi bỏ vốn phải làm tốt công tác chuẩn bị.Có nghĩa là phải xemxét, tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, kinh tế tài chính,điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý…có liên quan đến quá trình thựchiện đầu tư, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt được của công cuộc đầu tư.Phải dự đoàn được các yếu tố bất định ( sẽ xảy ra trong quá trình kể từ khi thực hiệnđầu tư cho đến khi kết thúc hoạt động của dự án) có ảnh hưởng đến sự thành bại củacông cuộc đầu tư.

Thứ tư, do thời gian kéo dài và vốn đầu tư lớn nên trong hoạt động xây dựng có

thể gặp rủi ro như: do vốn đầu tư lớn nên không có phương án vay vốn chắc chắnthì khả năng kéo dài thời gian thi công là có thể xảy ra hay rủi ro do không giải toảđược dân cư buộc phải thu hẹp hoặc khước từ dự án.

b,Vai trò của ngành xây dựng đối với ngành kinh tế quốc dân

- Vai trò trong việc phát triển các ngành phía sau:

+ Để tiến hành hoạt động sản xuất bất kỳ ngành nào cũng cần phải có cở sở vật chất ban đầu như văn phòng, nhà xưởng, khu làm việc ăn ở…Ngành xây dựng với các hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản và xây dựng cơ sở hạ tầng đã tạo ra cở sở vật chất ban đầu đó.

+ Xây dựng giúp tạo ra hang loạt các cở sở điện - đường - trường - trạm Đâychính là những hạ tầng không thể thiếu trong quá trình hoạt động của bất cứ ngànhnào Ngành xây dựng nước ta thời gian qua phát triển rất mạnh Hàng loạt các cở sởđiện đường trường trạm được đầu tư nâng cấp hoặc xây dựng mới Ngoài ra nhu cầuvề xây dựng về nhà ở cũng phát triển rõ rệt cùng với tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnhmẽ chủ yếu ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh.Trong những năm qua giao thông vận tải là lĩnh vực khá được quan tâm, các côngtrình xây dựng và nâng cấp cầu, đường bộ, đường sắt và sân bay, bến cảng cũng

được quan tâm thích đáng Điều này cho thấy vai trò quan trọng của ngành xâydựng đối với công cuộc xây dựng và đổi mới đất nước hiện nay.

- Vai trò phát triển các ngành phía trước: để phát triển ngành xây dựng cần rất nhiềucác yếu tố đầu vào, các ngành phía trước chính là các ngành cung cấp các yếu tốđầu vào cho ngành xây dựng như ngành cơ khí, ngành sản xuất thép, sản xuất vậtliệu xây dựng…

- Vai trò của ngành xây dựng trong vấn đề tạo công ăn việc làm cho người lao động:Để tiến hành sản xuất kinh doanh, ngành nào cũng cần lao động nhưng xây dựng làmột ngành đòi hỏi lượng lao động rất lớn Ngoài ra việc phát triển ngành xây dựngsẽ tạo công ăn việc làm cho hang chục vạn lao động gián tiếp trong các ngành chếbiến vật liệu xây dựng trong cả nước nhất là ngành cơ khí và ngành thép.

c, Sự cần thiết khách quan phải đầu tư phát triển nâng cao khả năng cạnh tranh của

công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ

Thứ nhất, do yêu cầu của chủ đầu tư: chất lượng, tiến độ, giá cả công trình.Công

ty phải đầu tư nâng cao khả năng cạnh tranh mới đủ khả năng đáp ứng yêu cầu cáccông trình ngày càng phức tạp, hiện đại.

Thứ hai, yêu cầu của ngành xây dựng: sản phẩm xây dựng có giá trị lớn, không

cho phép có phế phẩm vì vậy công ty cần phải đầu tư nâng cao năng lực sản xuấtmới tạo ra sản phẩm có chất lượng cao.

Thứ ba, yêu cầu của môi trường cạnh tranh ngày càng cao, đối thủ cạnh tranh

ngày càng nhiều, sức cạnh tranh ngày càng lớn đời hỏi doanh nghiệp muốn tồn tạivà phát triển phải không ngừng nâng cao năng lực sản xuất.

Thứ tư, trong điều kiện môi trường có nhiều cơ hội, thách thức, nếu tận dụng

được những cơ hội và hạn chế những tác động xấu từ môi trường bên ngoài thì cácdoanh nghiệp nói chung và công ty xây dựng Tây Hồ nói riêng sẽ ngày càng trở nênvững mạnh.

1.2 Tình hình sản xuất kinh doanh - đầu tư phát triển của công ty

1.2.1 Tình hình sản xuất kinh doanh trong các năm gần đây

a.Các công trình đã thực hiện

Các công trình dân dụng

A.Các công trình nhà ở, biệt thự:1 Đại sứ quán Ấn Độ - bộ Ngoại giao.

2.Nhà riêng Đại sứ quán Thổ Nhĩ Kỳ - Liên hiệp công đoàn Hà Nội.3.Nhà ở sinh viên -Viện sốt rét kí sinh trùng & côn trùng - Bộ Y tế.4.Xây dựng đơn nguyên II nhà B1 khu tập thể nhà ở Đình Bảng.5.Xây dựng nhà ở khu di dân Đền Lừ.

6.Nhà ở chung cư B5, làng quốc tế Thăng Long.

7.Nhà ở 5 tầng cho công nhân công ty cơ khí Đông Anh.8.Công trình cải tạo và mở rộng nhà nghỉ Suối Hoa B.Công trình trường học – giáo dục.

1.Trung tâm tin học -Bộ xây dựng.

2.Trường trung học cở sở Trưng Nhị - Huy chương vàng chất lượng.3.Giảng đường đa chức năng- Bộ Ngoại Giao.

4.Trường tiểu học Giáp Bát –Hai Bà Trưng –Hà Nội.

5.Nhà trẻ 10 nhóm – công trình hạ tầng đô thị di dân Đền Lừ - Hai Bà Trưng – Hà Nội.

6.Trường tiểu học Ngô Quyền.7.Trường THCS Nguyễn Phong Sắc.8.Trường múa Việt Nam - Bộ Văn hoá.

9.Đơn nguyên A nhà học chính trường Đai học dân lập Lương Thế Vinh.10.Trường mầm non Xuân La – Huy chương vàng chất lượng

C.Công trình khách sạn1.Khách sạn Tây Hồ.

2.Khách sạn quốc tế Hồ Tây ( Sofitel) – công trình liên doanh D.Công trình thể thao văn hoá

1.Nhà thi đấu trung tâm huấn luyện TDTT quốc gia I.2.Cải tạo và nâng cấp công trình nhà hát lớn - Bộ văn hoá.

3.Công trình nâng cấp cung văn hoá hữu nghị - Bộ Văn hoá.4.Công trình trung tâm giải trí Việt Nam – SEGA.

5.Khu vui chơi giải trí Hồ Tây nhà dịch vụ đa năng và TDTT E.Công trình y tế

1.Viện sốt rét ký sinh trùng: nhà phòng khám – nhà để xe – sân vườn.2.Nhà hội trường – Bệnh viện Việt Đức.

3.Nhà giải phẫu bệnh lý và tang lễ bệnh viện Việt Đức.

4.Xây lắp đơn nguyên B - Khối nhà khám và kỹ thuật nghiệp vụ - Viện mắt trung ương

9.Công trình Nhà văn phòng 4 tầng công ty da giầy Hải Phòng 10.Trụ sở làm việc công an quâng Tây Hồ.

11.Xây dựng nhà biệt thự khu vực II và III thuộc công trình khu chung cư biệt thự nhà vườn, dịch vụ giải trí du lịch Quang Minh

12 Đường dạo khu vực 3,4,5,6 trung tâm hội nghị Quốc gia

Các công trình công nghiệp

1.Khu công nghiệp điện tử kỹ thuật cao Hanel – Sài Đồng – Gia Lâm -HN.2.Nhà máy xi măng Duyên Linh.

3.Nhà máy ấp trứng Xuân Mai.4.Công ty dầu thực vật Cái Lân.

5.Nhà máy sản xuất phụ tùng ô tô xe máy MACHINO.6.Nhà máy xi măng Hải Phòng mới.

7.Nhà máy nghiền than, silo than mịn cho buồng phần huỷ và lò nung – Nhà máy ximăng Tam Điệp –Ninh Bình.

8.Công trình nhà xưởng sản xuất 2 tầng – xí nghiệp gia công giầy xuất khẩu Đông Anh.

9.Nhà điều hành công ty chỉ thun Việt Ý – Công ty CP dệt may xuất khẩu Hải Phòng.

10.Xây lắp xưởng sản xuất cáp thông tin.

Các công trình Cầu - Cảng - Đường giao thông

3.San nền, tường kè,tường rào và thoát nước khu vực nhà máy sản xuất lắp ráp ô tô khách công suất 5000 xe/ năm.

4.Công trình kênh Trà Niên – gói thầu số 4.

5.Hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn XD cơ sở hạ tầng –DA nhà ở Khả Lễ 2 ( gói thầu 1) -hạng mục : san nền , cấp thoát nước, đường giao thông, điện chiếu sáng, cây xanh…

b.Các công trình xây lắp công ty đang thi công

1.Công trình đường khu đô thị mới Chiềng Ngần đoạn Bản Ca Láp- Bản Hụm thị xãSơn La, tỉnh Sơn La.

2.DA đầu tư xây dựng hạ tầng khu dân cư – khu đô thị mới ( qui mô 50ha).3.DA xây dựng khu nhà ở cao cấp Ba Đình.

4.Hoàn thiện toàn bộ trong và ngoài nhà DA đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp cao tầng ở và làm việc LILAMA.

c.Các DA do công ty làm chủ đầu tư (hoặc chủ đầu tư thứ phát )

1.Dự án nhà chung cư C4- làng quốc tế Thăng Long.

2.DA xây dựng khu nhà ở thông tầng,phường Cống Vị, Ba Đình- Hà Nội.3.Dự án cơ sở điều hành sản xuất và văn phòng cho thuê.

4.Dự án công trình đa năng 28 tầng Làng quốc tế Thăng Long.

5.Dự án cơ sở điều hành sản xuất của các xí nghiệp và văn phòng cho thuê.6.Dự án hạ tầng khu đô thị mới Quế Võ - Bắc Ninh.

1.2.2.Một số chỉ tiêu kinh tế đạt đựơc

Các chỉ tiêu kinh tế chủ yếu trong 3 năm gần đây

Doanh thu

Nguồn: phòng tài chính kế toán

Trong 5 năm vừa qua, tổng doanh thu của công ty có mức tăng ổn định và rất khảquan, bao gồm cả doanh thu về xây lắp và doanh thu từ kinh doanh bất động sản.Có được kết quả này là nhở công ty đã có chiến lược phát triển đúng đắn và hợp lýtrong thời gian này Đặc thù của hoạt động xây dựng, các công trình khi hoàn thànhmới tính giá trị và chi phí nên có sự biến động về giá trị sản lượng qua các năm (docác công trình hoàn thành trong năm này nhiều hơn năm khác) tuy nhiên nhìn chungmức tăng về giá trị thể hiện công ty đã hoàn thành tốt tiến độ thực hiện các công

trình Lợi nhuận trước thuế của công ty cũng tăng đều thể hiện công ty đăng pháttriển đúng hướng, đồng thời công ty cũng hoàn thành tốt nghĩa vụ nộp thuế củamình.

Mục tiêu chiến lược của Công ty

+Ổn định kinh doanh xây lắp là ngành nghề truyền thống của Công ty.+ Mở rộng thị trường xây lắp sang các tỉnh lân cận và các tỉnh phía Nam.+ Củng cố và phát triển kinh doanh bất động sản tại thị trường Hà nội và cáctỉnh khác Cụ thể đầu tư xây mới nhà để bán hoặc cho thuê tại các mảnh đất có sẵncủa Công ty, hoặc đầu tư hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị mới tại Hà Nội và các tỉnhlân cận Xác định đầu tư kinh doanh bất động sản là hướng đi chính của công ty,từng bước chuyển dịch cơ cấu kinh doanh của Công ty từ kinh doanh xây lắp sangđầu tư.

+ Phát triển đưa hoạt động tư vấn về đầu tư xây dựng của Công ty thànhnghề kinh doanh giữ vị trí quan trọng trong hoạt động kinh doanh của Công ty

1.2.3 Các lĩnh vực đầu tư của công ty

1.2.3.1 Tình hình đầu tư chung

Vốn đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty hàng năm rất lớn và tăng mạnh liên tục qua các năm Nhờ đó mà tốc độ phát triển của công ty cũng tăng lên nhanh chóng Trong những năm gần đây khi công ty mở rộng hoạt động kinh doanh sang nhiều lĩnh vực khác thì khối lượng vốn đầu tư lại càng tăng cao, ta có thể thấy rõ hơn qua bảng số liệu sau:

Bảng 1.3: Vốn đầu tư của công ty cổ phần ĐTPT nhà và XD Tây Hồ

Vốn đầu tư (tỷ đồng)

Vốn đầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty trong giai đoạn 2005 đã có mức tăng mạnh và liên tục Nếu năm 2001 chỉ có 45 tỷ đồng được đầutư thì đến năm 2006 đã tăng gấp đôi, đạt mức 92 tỷ đồng Nhìn vào bảng ta còn thấymức tăng khá đều qua các năm, mỗi năm trung bình tăng khoảng 10- 20% so vớinăm trước đó Kết quả này đạt được là nhờ chiến lược kinh doanh, nhờ khả năngnắm bắt kịp thời nhu cầu tăng cao trong nền kinh tế để chớp thời cơ mở rộng lĩnhvực sản xuất, kinh doanh của công ty Trong điều kiện hiện nay có nhiếu đối thủcạnh tranh, công ty luôn phải tìm ra hướng đi mới cho mình, chính vì vậy có rấtnhiều lĩnh vực mới được khai thác so với thời kỳ trước như đầu tư vào các nhà máysản xuất công nghiệp, các khu chung cư, kinh doanh khách sạn, nhà cho thuê, khuchung cư, khu đô thị Chính lý do này làm cho tổng vốn đầu tư cho hoạt động sảnxuất kinh doanh đã có bước tăng mạnh

2001-Nhu cầu đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh hàng năm của công ty cổphần ĐTPT nhà và XD Tây Hồ ngày càng tăng cao song nguồn vốn để thực hiện thìvẫn còn hạn chế, tìm hiểu kỹ hơn về cơ cấu nguồn vốn đầu tư sẽ thấy rõ hơn tìnhhình đầu tư ở công ty.

Vốn đầu tư XDCB của TCT Sông Đà được hình thành từ ba nguồn cơ bản:nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp, nguồn vốn doanh nghiệp tự bổ sung và nguồnvốn tín dụng (bao gồm cả vốn tín dụng Nhà nước và tín dụng thương mại).

Công ty cổ phần ĐTPT nhà và XD Tây Hồ vẫn còn là công ty cổ phần củaNhà nước, nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối, trong đó vốn thuộc sở hữu nhà nướcchiếm khoảng 55% và vốn cổ đông chiếm 45% trong vốn điều lệ Trong đó, vốn lưuđộng thì vốn ngân sách cấp chiếm 20%, vốn tự bổ sung chiếm 10%, vốn vaykhoảng 30% và còn lại vốn khác.

Trong thời kỳ bao cấp, khi các thành phần kinh tế chưa được tự do phát triển,Nhà nước quản lý hoạt động SXKD bằng chỉ tiêu pháp lệnh cả đầu vào lẫn đầu ra,vốn ngân sách được cấp phát hàng năm theo một tỷ lệ nhất định chứ không theo dựán Chính lý do này tạo tâm lý ỷ lại ở các doanh nghiệp, đồng thời gây lãng phí lớnvì có nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, nhiều doanh nghiệp sử dụng vốn không có hiệuquả Tuy nhiên, bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước trao quyền cho các

doanh nghiệp chủ động tìm hướng kinh doanh, tự hạch toán và điều chỉnh hoạt độngsản xuất cho phù hợp Bên cạnh đó Nhà nước cũng thực hiện giảm vốn cấp trực tiếpbằng tiền mà cấp vốn gián tiếp thông qua những ưu đãi về thuế, về giá thuê đất, giáđiện nước … Lúc này, vốn ngân sách không còn đóng vai trò chủ đạo, quyết địnhhoạt động SXKD của doanh nghiệp nữa mà chỉ có tính chất định hướng, hỗ trợ chodoanh nghiệp.

1.2.3.2 Đầu tư mua sắm thiết bị, máy móc

Trong các năm qua công ty đã có sự đầu tư lớn vào việc mua sắm thiết bị máy móc, cụ thể năng lực máy móc của công ty hiện nay gồm:

Bảng 1.4: Năng lực máy móc công ty

Năng lực máy móc thiết bị của công ty

I - Máy móc thiết bị thi công

32Máy hàn điệnNga + Việt Nam3

Nguồn: phòng khoa học kỹ thuật

Nhìn vào bảng năng lực máy móc của công ty có thế dễ dàng nhận thấy công tytrang bị hệ thống thiết bị máy móc rất đồng bộ và tiến tiến, có thể đáp ứng việcthực hiện các công trình lớn.Bên cạnh đó, công ty còn có thể huy động được cácloại máy móc từ Tổng công ty xây dựng Hà Nội ( xem phụ lục a) Tổng công ty xâydựng Hà Nội là một tổng công ty rất lớn, do đó khối lượng máy móc hiện có là rấtnhiều, có thể thực hiện được mọi công trình dù lớn.Công ty cổ phần ĐTPT nhà vàXD Tây Hồ là một thành viên trực thuộc nên có thể huy động được từ tổng công tycác loại máy móc này.Vì thế, năng lực thực hiện công trình của công ty cũng là rấtlớn.Chẳng hạn, hiện công ty đang thực hiện dự án Hạ tầng đô thị mới Quế Võ - BắcNinh với giá trị thực hiện dự án lên tới 268 tỷ đồng hay công trình đa năng 28 tầnglàng quốc tế Thăng Long với giá trị toàn bộ dự án là 362,259 tỷ đồng…

1.2.3.3 Đầu tư nguồn nhân lực

Hiện công ty đang có đội ngũ nhân sự rất chất lượng và đông đảo, cụ thể:

Bảng 1.5: Đội ngũ nhân sự

Trong đó

Kinh tế xây dựng 6 người

Ký sư về giao thông vận tải, cầu đường 3 người

3/Công nhân kỹ thuật các nghề

Công nhân ký hợp đồng dài hạn 295 ngườiCông nhân ký hợp đồng ngắn hạn 950 người

Nguồn: phòng hành chính tổng hợp

Lao động có chuyên môn kỹ thuật là lực lượng lao động nòng cốt quyết định tớisự thành công của mỗi doanh nghiệp cũng như tới sự nghiệp công nghiệp hoá hiệnđại hoá của mỗi quốc gia.Chính vì vậy, công ty đã xác định nhân tố con người lànhân tố quan trọng nhất, quyết định nhất, và muốn vươn lên lớn mạnh về kinh tếkhông thể không dành một phần thích đáng cho đào tạo và phát triển nguồn nhânlực.

Song song với việc đổi mới công nghệ máy móc thiế bị, công ty cũng đã có chủtrương chính sách nâng cao trình độ chuyên môn kỹ thuật cho lực lượng laođộng.Khi xem xét công tác đầu tư phát triển nguồn nhân lực công tu quan tâm đếncác lĩnh vực như công tác tuyển dụng và công tác đào tạo

* Công tác tuyển dụng

Hàng năm công ty lập ra ban tuyển dụng lao động vào công ty theo nhu cầu côngviệc Công ty và các đơn vị thành viên đã chủ động trong việc tiếp nhận bổ sung laođộng đặc biệt là số cán bộ có kinh nghiệm, năng lực, công nhân có tây nghề cao,đồng thời các cán bộ tre có nhiệt huyết, năng động.Do đó, công ty luôn có được sựkế thừa trong đội ngũ cán bộ, đồng thời duy trì được cán bộ có chuyên môn ổn định.

Bảng 1.6: Số lao động tiếp nhận trong các năm 2001 – 2005

Chỉ tiêu

Năm2005

Trình độ đại học và trên đại học1217112016Công nhân kỹ thuật ( ngắn hạn +

Nguồn: phòng hành chính tổng hợp

* Công tác đào tạo

Cùng với sự tiến bộ chung, hiện nay công ty đã tiếp nhận nhiều công nghệ mới,trang bị thêm nhiều thết bị hiện đại đáp ứng nhu cầu phát triển trong lĩnh vực xâydựng dân dụng và công nghiệp vật liệu xây dựng để đảm đương thi công nhữngcông trình có quy mô lớn, hiện đại về công nghệ.Các công đoạn lao đông thủ côngđã được thay thế bằng máy móc như bê tong trộn sẵn, cốp pha trượt, thang máychuyển vật liệu lên cao, máy móc đưa vào xử lý nền móng công trình trong điềukiện địa hình phức tạp, xây dựng nhà cao tầng, thi công công trình ngầm…Nó đòihỏi người lao động phải có hiểu biết về vần hành máy móc, tỷ lệ, thành phần củanguyên vật liệu…Nếu như người lao động không được đào tạo hoặc không đượcđào tạo theo một chương trình bài bản dễ dẫn đến làm sai công trình, không đảmbảo chất lượng, dẫn đến tai nạn lao động…

Bên cạnh công tác đào tạo, bồi dưõng cán bộ theo quy hoạch, công ty đã tập trungđào tạo công nhân đáp ứng nhu cầu bổ xung lực lượng cũng như phục vụ cho côngtác đầu tư mở rộng sản xuất, đa dạng hoá sản phẩm và ngành nghề Đào tạo nângcao trình độ tay nghề và đào tạo phục vụ công tác đầu tư mới, cử cán bộ đi đào tạobồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, ngoại ngữ, quản lý kinh tế,chính trị…Xét về mặt chất lượng, việc tổ chứcc thi nâng bậc tay nghề cho côngnhân kỹ thuật đã giúp cho công ty có được một đội ngũ công nhân kỹ thuật trục tiếptương đối đồng đều, có khả năng hoàn thành những công việc của công ty giao mộtcách tốt nhất và đúng tiến độ.

1.2.3.3 Đầu tư xây dựng cở bản

Đầu tư xây dựng cơ bản là một bộ phận quan trọng của đầu tư phát triển, là việc

sử dụng các nguồn lực hiện tại vào việc xây dựng nhà cửa và các kết cấu hạ tầng,mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ tạo ra các yếu tố cơ bản của sảnxuất, kinh doanh , tạo ra các tài sản mới, năng lực sản xuất mới và duy trì tăngcường tiềm lực sẵn có Đầu tư xây dựng cơ bản có vai trò to lớn đối với nền kinh tế

nói chung và doanh nghiệp nói riêng, nó tạo cơ sở vật chất là tiền đề cho quá trìnhsản xuất kinh doanh, đảm bảo cho nền kinh tế và xã hội không ngừng phát triển, sảnxuất kinh doanh được mở rộng Đồng thời, nó là nền tảng cho việc ứng dụng nhữngcông nghệ mới, tạo điều kiện nâng cao sức sản xuất của doanh nghiệp cũng nhưtoàn xã hội.Công ty cổ phần ĐTPT nhà và XD Tây Hồ rất chú trọng đến công tácđầu tư xây dựng cơ bản, ngoài công trình nhà làm việc tại 9/2 Đặng Thai Mai, TâyHồ, Hà Nội, công ty còn đang tiến hành xây dựng văn phòng cho thuê tại số 1FThái Hà, Hà Nội, ta sẽ xem xét dự án trên các khía cạnh

Dự án Văn phòng cho thuê tại số 1F Láng Hạ:

A Xem xét các yếu tố cung cầu thị trường cho thuê văn phòng

a, Thực trạng tình hình văn phòng cho thuê tại Hà Nội:

- Hiện nay một số toà nhà có chức năng làm văn phòng cho thuê ở Hà Nộiđạt hệ số sử dụng trên 90% như:

+ Toà nhà Melia – 44 Lý Thường Kiệt: Diện tích sàn cho thuê 15.000 m2 Domột công ty của Thái lan làm Chủ đầu tư.

+ Toà nhà văn phòng DEAWOO tại Đường Nguyễn Chí Thanh: Diện tíchsàn cho thuê 20.000 m2 Do liên doanh Việt Nam – Hàn Quốc làm Chủ đầu tư.

+ Toà tháp đôi VINCOM tại 191 - Bà Triệu: Diện tích sàn cho thuê 18.000m2 Do Công ty thương mại tổng hợp Việt Nam làm Chủ đầu tư.

+ Toà nhà 14 – Láng Hạ: Diện tích sàn cho thuê 6.000 m2 Do Công ty xâydựng nhà số 3 Hà Nội làm Chủ đầu tư.

Qua khảo sát thực tế công suất cho thuê của các toà nhà văn phòng tăng lênqua các năm: Năm 2001: 65,8 %;

Năm 2002: 88,0 %; Năm 2004: > 90 %

- Một số toà nhà sẽ được khánh thành đưa vào sử dụng trong các năm 2007,2008 tại Hà Nội như:

+ Pacific Place tại 81 – Lý Thường Kiệt: Diện tích sàn cho thuê 18.500 m2.Do Công ty Ever Fortune Plaza (100% vốn Đài Loan) làm Chủ đầu tư.

+ Toà nhà VIT Tower, Ha Noi Tower, Devyt Tower

Các toà nhà trên có thể cung cấp cho thị trường trong những năm tới khoảnghơn 100.000 m2 sàn.

b, Nhu cầu thuê văn phòng ở Hà Nội sẽ tiếp tục tăng vì các lý do:

- Kinh tế của Hà Nội thời gian qua lên tục tăng trưởng (11  12%).

- Sự gia tăng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Hà Nội (dự kiến tăng khoảng> 2 tỷ USD trong năn nay) làm cho số người đến Hà Nội làm việc tăng.

- Sự mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia và phi Chính phủ.

Trong điều kiện hội nhập hiện nay, các công ty trong và ngoài nước có nhucầu rất lớn trong việc thuê văn phòng tại Hà Nội Xem xét nhu cầu ngày càng tăngnày, công ty đánh giá nên xây dựng văn phòng cho thuê tại số 1F Láng Hạ đồngthời chuyển trụ sở công ty về 9/2 Đặng Thai Mai, Tây Hồ Tuy nhiên cần xem xétcác yếu tố tài chính, kinh tế xã hội khác.

c, Giá thuê văn phòng hiện nay tại Hà Nội qua khảo sát thực tế:

- Văn phòng loại A như: Melia, Deawoo, Tháp Hà Nội giá từ 25  26 USD/m2.

- Văn phòng loại B (quy mô < 5.000 m2) giá từ 21  23 USD/m2

- Dự báo của Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis tại Hà Nội vàqua khảo sát thị trường văn phòng cho thuê dự báo giá sẽ tăng từ 10  15% trongnhững năm tới vì cung nhỏ hơn cầu.

d, Những cơ sở đề xuất việc lập dự án ĐTXD công trình văn phòng cho thuê:

- Mảnh đất gần 700 m2 tại phố Thái Hà - Hà Nội thuộc quyền sử dụng củaCông ty.

- Toà nhà cũ trên mảnh đất đã bị xuống cấp và thực tế không phát huy đượchiệu quả về vị trí thuận lợi của mảnh đất.

-Theo quy hoạch của Sở QH-KT Hà Nội khu vực này chỉ được phép XD vănphòng.

- Nhu cầu của thị trường về văn phòng cho thuê.

- Ngân hàng sẵn sàng cho vay vốn và thế chấp từ tài sản hình thành.- Có nhiều đối tác sẵn sàng góp vốn đầu tư.

- Bản thõn Cụng ty là một đơn vị xõy lắp, cú chức năng được tự thực hiện dựỏn (tự xõy dựng và quản lý dự ỏn theo quy định hiện hành) Cú đội ngũ cỏn bộ CNVgiầu kinh nghiệm và cú sẵn thiết bị mỏy múc để thi cụng nhà cao tầng.

- Là một Cụng ty cú uy tớn trờn thị trường

B Tổng vốn đầu tư :

Vốn đầu tư của dự ỏn được xỏc định theo cụng thức:

V = VXL + VTB + VK + VDP + L

VXL : Chi phớ xõy dựng cụng trỡnh và lắp đặt thiết bị, hệ thống kỹ thuật.

VTB : Chi phớ đầu tư mỏy múc thiết bị, hệ thống kỹ thuật phục vụ cho toà nhà.VK : Chi phớ khỏc.

VDP : Dự phũng phớ.

L : Lói vay trong thời gian xõy dựng.

Trong đú cỏc chi phớ đầu tư được tớnh cụ thể như sau:

Bảng 1.7: Xỏc định chi phớ xõy lắp

ttnội dung công việcđơnkhốiđơn giá

vịl ợng

tr ớc thuế

tr ớc thuế

thuế VAT (10%)

sau thuế

1Phần cọc nhồi và móngm2 521,30 10.000 5.213.000 521.300 5.734.3002Phần thô và hoàn thiệnm25.048,953.000 15.146.850 1.514.685 16.661.535

3Phá dỡ nhà 04 tầng cũm2 1.060,00 540 572.400 57.240 629.640

4 Lắp đặt hệ thống điều

hoà, thông gió m2 5.048,95 36 181.762 18.176 199.9385 Lắp đặt hệ thống truyền

dẫn tín hiệu truyền hình m2 5.048,95 10 50.490 5.049 55.5386 Lắp đặt hệ thống điện

cháy chữa cháy, trạm biến áp, hệ thống nước Theo tính toán thì mức tổng chi phíkhoảng 24,171 tỷ đồng, trong đó đã bao gồm thuế VAT

Toà nhà được đầu tư đồng bộ các hệ thống điều hoà thông gió, hệ thống giaothông đứng, hệ thống camera cảnh giới bảo vệ, hệ thống phòng cháy chữa cháy Vềthiết bị gồm : máy phát điện dự phòng, trạm biến thế và hệ thống máy bơm, tổng chiphí cho thiết bị khoảng 6,87 tỷ đồng.

Bảng 1.8: Xác định chi phí thiết bị (VTB)

tr íc thuÕ

thuÕ VAT (10%)

sau thuÕ

1 Thang m¸y ngo¹i t¶i träng 1000Kg

2 M¸y ph¸t ®iÖn dù phßng

khèi l îng

3 cäcx150.000.000®/cäc 450.00045.000495.000- ThÝ nghiÖm siªu ©m 19cäc x 3.500.000®/cäc 66.5006.65073.150- ThÝ nghiÖm PIT 37cäc x 1.200.000®/cäc 44.400 4.440 48.840

3 Tæ chøc nghiÖm thu, kh¸nh thµnh bµn giao c«ng tr×nh

c¸ch tÝnhttkho¶n môc chi phÝ

công việc cần làm và cách tính như trên, tổng chi phí là 2.233 tỷ đồng Cuối cung làkết thúc dự án, kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt, khánh thanh…dự tính hết khoảng 77triệu đồng

Xác định chi phí dự phòng (VDP)

Chi phí dự phòng được xác định theo công thức :

VDP = 10% x (VXL + VTB + VK) = 10% x 33.481.667.000= 3.348.167.000 đồng.

Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng

Bảng 1.10: Tiến độ thi công:

Tiến độ thi công công trình dự kiến sẽ tiến hành trong 2 năm, trong đó giaiđoạn thực hiện đầu tư chiếm chủ yếu kéo đài từ quí 2 năm 1 đến hết quý 4 năm thứ2 Hai giai đoạn chuẩn bị đầu tư và kết thúc vận hành chiếm khoảng 1 quý trongnăm.

TIẾN ĐỘ THI CÔNG

QUÝ 1 QUÝ 2 QUÝ 3 QUÝ 4 QUÝ 1 QUÝ 2 QUÝ 3 QUÝ 4

IGIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THỰC HIỆN ĐẦU TƯ

1 Lập BCNCKT, thẩm định DA

II GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN ĐẦU TƯ

1 Thiết kế, thẩm định KTTC & TDT2 Phá dỡ công trình cũ

3 Thi công xây dựng công trình4 Quản lý dự án + công việc khác

III GIAI ĐOẠN KẾT THÚC ĐƯA DỰ ÁN VÀO KHAI THÁC

1 Tổng nghiệm thu bàn giao CT2 Thẩm tra, phê duyệt quyết toánttKHOẢN MỤC CHI PHÍ

3 Xây dựng

công trình 352.000 2.867.150 2.867.150 3.213.296 5.831.537 4.998.461 3.411.7944 Mua sắm

tự có + huy động

tự có + huy động

tự có + huy động

1 Chuẩn bị

đầu t 108.4472 Phá dỡ CT

(Đơn vị tính: 1 000 đồng)

Năm thứ 2

tự có + huy động

tự có + huy động

tự có + huy động

tự có + huy động

1 Chuẩn bị đầu t 2 Phá dỡ CT

Vốn sử dụng trong quỏ trỡnh thực hiện dự ỏn từ 3 nguồn: vốn tự cú, vốn huyđộng và vốn vay Theo tớnh toỏn phõn bổ vốn thỡ vốn vay chiếm tỷ lệ lớn, cần chỳ ýđến phương ỏn trả lói vay của nguồn vốn này.

Bảng 1.13: Tớnh lói vay trong thời gian xõy dựng

Tỷ lệ lói vay vốn Ngõn hàng thương mại : 0,92%/thỏng tương đương với lóisuất 2,76%/quý

B¶ng tÝnh l·i vay trong thêi gian x©y dùng

0 759.000 2.867.150 2.867.150 3.213.2965.831.5376.692.4613.411.794

Vèn nî tÝch luü ®Çu quý

0 759.000 3.626.150 6.493.300 9.706.596 15.538.133 22.230.59425.642.388

Tû lÖ l·i suÊt vay vèn

TiÒn l·i sinh trong quý

Sè vèn nî tÝch luü cuèi quü

020.948121.030300.245568.147997.0001.610.564 2.318.294

kho¶n môc chi

thêi gian

Vốn đầu tư trong năm thứ 1 : 10.338.767.000 đồng

Gồm : - Chi phí xây dựng công trình : 10.038.522.000 đồng- Lãi vay : 300.245.000 đồng

Vốn đầu tư trong năm thứ 2 : 28.787.362.000 đồng

Gồm : - Chi phí xây dựng công trình : 26.769.313.000 đồng- Lãi vay : 2.018.049.000 đồng

Bảng 1.14: Xỏc định tổng mức đầu tư

(Đơn vị tính: 1 000 đồng)

giá trị tr ớc thuế

(Bằng chữ: Ba mươi chớn tỷ, một trăm hai mươi sỏu triệu, một trăm hai mươitỏm ngàn đồng chẵn)

Tổng mức đầu tư của dự ỏn gồm chi phớ xõy lắp, chi phớ thiết bị, chi phớ khỏc, chi phớ dự phũng và lói vay, đó tớnh thuế VAT là khoảng 39,126 tỷ đồng, một con số khụng nhỏ, do đú cần tớnh đến cỏc nuồn huy động số vốn này.

 m

Trong đó : Ivk là số vốn vay từ nguồn krk lãi suất vay từ nguồn km số nguồn vay

Bảng 1.15 : Phân bổ nguồn vốn

b¶ng ph©n bè nguån vèn

tû lÖ/ Tæng vèn ®Çu t

chi phÝ sö dông vèn (k)

1104,0000.682.960.2712,0000.446.165.

- Thời hạn vay vốn : 10 năm.

- Đơn giá cho thuê 1m2 sàn văn phòng : 22 USD/ m2

- Thời gian cho thuê : theo nhu cầu của khách hàng.

- Thời điểm trả tiền thuê văn phòng: 1 năm 1 kỳ vào đầu năm.

Phương thức trả nợ vốn gốc và lãi vay Ngân hàng :

- Ân hạn 2 năm trong thời giai đầu tư xây dựng công trình.- Bắt đầu trả gốc và lãi từ năm thứ 3.

+ Tổng vốn vay : 27.960.682.000 đồng

+ Lãi vay trong thời gian xây dựng : 2.318.294.000 đồng+ Lãi vay trong thời gian trả nợ 10 năm : 15.820.154.000 đồng+ Tổng số tiền gốc và lãi phải trả : 43.780.835.000 đồng

- Kế hoạch trả nợ gốc và lãi là : 3 tháng 1 kỳ Tổng cộng 40 kỳ thanh toán.

PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC KINH DOANH :

Doanh thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê văn phòng :

Doanh thu của dự án qua các năm được xác định trên cơ sở diện tích sàn vănphòng cho thuê.

* Đơn giá cho thuê văn phòng:

- Căn cứ vào việc phân tích thị trường văn phòng cho thuê và giá cho thuê vănphòng ở Hà nội tại thời điểm lập dự án.

- Căn cứ vào loại văn phòng mà Công ty đầu tư.

- Giá cho thuê văn phòng bình quân dự kiến như sau : 22USD/m2 sàn tươngđương 349.140.000VNĐ/m2sàn

+ Tiền điện chiếu sỏng trong cỏc phũng làm việc, điện điều hoà, thụng tin liờnlạc, điện cho cỏc loại mỏy múc thiết bị văn phũng do cỏc đơn vị thuờ tự chi trả theohoỏ đơn hàng thỏng cho cỏc cơ quan chuyờn ngành.

* Diện tớch cho thuờ:

- Tổng diện tớch sàn : 5.048,95m2

- Diện tớch sàn cho thuờ : 3.167,65m2

- Cụng suất cho thuờ dự kiến :+ Năm thứ 1 đạt 70% + Năm thứ 2 đạt 80% + Năm thứ 3 đạt 90% + Năm thứ 4 trở đi đạt 100%

công suất khai thác

diện tích kinh doanh

đơn giá thuê (USD/m2/

Tỷ giá

Doanh thu 1 năm