Thực trạng tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân huyện mđrăk, tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)

Xuất phát từ nhu cầu thực tế, cầnphải thường xuyên sửa đổi, bổ sung trong việc quản lý, sử dụng, giải quyết tranh chấp để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa,

LUẬN HỌC VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

đất và giải quyết tranh chấp đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa ánnhân dân huyện M'Đrăk, tỉnh Đắk Đắk” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, kếtquả nêu trong luận văn không sao chép của bất cứ ai.

Vậy tôi viết lời cam đoan này đề nghị Trường đại học kinh tế - Luật, Đại học Quốc Gia thành phố Hồ Chí Minh cho tôi được bảo vệ luận văn.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thế Dương

Tranh chấp đất đai TCĐĐGiải quyết tranh chấp đất đai GQTCĐĐGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ

DANH MỤC VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3

3.1 Mục đích nghiên cứu 3

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng nghiên cứu 3

5 Phạm vi nghiên cứu 4

6 Phương pháp nghiên cứu 4

7 Ý nghĩa của luận văn 4

8 Kết cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN M'ĐRĂK, TỈNH ĐẮK LẮK 5

1.1 Việc thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện M'Đrắk 5

1.2 Thực tiễn giải quyết các loại tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk 6

1.2.1 Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 1.2.2 Giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất 16

1.2.3 Giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất do cấp Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất sai vị trí, cấp chồng lấn, không đúng đối tượng 20 1.2.4 Giải quyết tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa hai thửa

1.2.6 Việc giải quyết các vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất khi

GCNQSDĐ ghi cấp cho hộ gia đình 34

1.2.7 Giải quyết tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất lâm nghiệp 37

CHƯƠNG 2 CÁC KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN M'ĐRẮK, TỈNH ĐẮK 40

2.1 Đối với Ủy ban nhân dân các cấp 40

2.2 Về phương diện lập pháp 41

2.3 Về hướng dẫn thi hành pháp luật 42

KẾT LUẬN 48 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là lãnh thổ, tài sản của quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lựcquan trọng phát triển đất nước Bằng những phương thức khác nhau, con người luôntác động không ngừng để tạo ra của cải vật chất, giá trị của đất Để quản lý đất đai phùhợp với từng thời kỳ, Quốc hội ban hành Luật đất đai, sửa đổi, bổ sung qua các thời

kỳ và mới nhất là Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) Đó là khungpháp lý điều chỉnh các chủ thể khi tham gia vào quan hệ đất đai

Quá trình sử dụng đất, thực hiện các giao dịch về đất đai, khi có tranh chấp, cácchủ thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân để giải quyết Xuất phát từ nhu cầu thực tế, cầnphải thường xuyên sửa đổi, bổ sung trong việc quản lý, sử dụng, giải quyết tranh chấp

để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, Luật đất đai năm

2013 đã khắc phục cơ bản những hạn chế, thiếu sót mà Luật đất đai trước đó quy định.Tuy nhiên, quy luật của sự vận động, phát triển của xã hội, đòi hỏi thực tiễn của ngườitrực tiếp áp dụng pháp luật, giải quyết tranh chấp đất đai giữa các chủ thể là cấp thiết.Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tất cả các vụ án tranh chấp đất đai1, baogồm tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tranh chấpđất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thực tiễn, việc áp dụng các quy địnhcủa pháp luật hiện hành để giải quyết các tranh chấp đất đai mà một bên hoặc các bênđều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện M'Đrắk, tỉnhĐắk Lắk còn có nhiều vướng mắc, hạn chế, khó khăn và phức tạp Tác giả xét thấycần thiết phải tìm hiểu, nghiên cứu nhằm phát hiện ra những thiếu sót, bất cập quyđịnh của pháp luật, từ đó đưa ra những kiến nghị giúp cơ quan nhà nước có thẩmquyền có những điều chỉnh phù hợp

Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Thực trạng tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện M'Đrăk, tỉnh Đắk Lắk” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình.

1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Tranh chấp đất đai là vấn đề được xã hội quan tâm nhiều, đã có nhiều côngtrình nghiên cứu ở cấp độ như Hội thảo, Luận văn, các bài viết tham khảo của các nhàkhoa học, nghiên cứu về thực trạng của pháp luật đất đai và thực tiễn áp dụng giảiquyết tranh chấp đất đai, có thể kể đến như sau:

Luận văn thạc sĩ “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án từ thực tiễn tại Tp

Đà Nẵng”, tác giả Mai Thị Tú Oanh năm 2008; Luận văn thạc sĩ “ Tranh chấp đất đai

ở vùng Tây nguyên và Tây nam bộ”, tác giả Phạm Hữu Nghị, năm 2017; “Những khókhăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa cho trong trường hợp các con đã ởriêng, bố mẹ có giao một số tài sản cho con sử dụng - một số kiến nghị về hướng giảiquyết”, tác giả Tưởng Duy Lượng đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân năm (2007);

“Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” tác giả Tưởng Duy Lượng, Nhà xuất bản Quốc gia năm (2012); “Bàn về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất”, tác giả Vũ Thị Hồng Yến đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân (năm 2017)

Qua nghiên cứu các công trình nêu trên và các công trình nghiên cứu khác cóliên quan, đã khái quát một số vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc áp dụng pháp luật

về giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều góc độ Nhưng ở mỗi địa phương sẽ có đặcthù riêng, tác giả nghiên cứu các quy định của pháp luật áp dụng vào thực tiễn góc độ

ở địa phương trong vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai Đến nay, ở địa bàn huyệnM'Đrắk chưa có công trình nào nghiên cứu về vấn đề thực trạng tranh chấp đất đai vàgiải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Tòa án nhândân Nên thực tiễn đòi hỏi phải có đề tài nghiên cứu những vấn đề thực tiễn áp dụngpháp luật có liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dânhuyện M'Đrắk, để có thể tìm hiểu một cách có hệ thống, cụ thể, đầy đủ hơn Từ đó,đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật liên quanđến giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải pháp góp phần giải quyết có hiệuquả tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyếttranh chấp đất đai tại một địa phương, cụ thể là huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk Tìm ranhững hạn chế, thiếu sót, có những giải pháp hoàn thiện pháp luật, nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa

án nhân dân huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và pháp luậtcủa Nhà nước nhằm nhận diện đậm nét vai trò, vị trí của Tòa án nhân dân trong giảiquyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đặt trongbối cảnh thực hiện Nghị quyết 49 của Bộ chính trị về cải cách tư pháp;

- Tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật liên quan đến giải quyết tranhchấp đất đai tại Tòa án nhân dân đặt trong mối quan hệ với thực tiễn áp dụng phápluật, để chỉ ra những vướng mắc, hạn chế, bất cập giữa lý luận và thực tiễn, để đưa racác kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này

4 Đối tượng nghiên cứu.

- Nghiên cứu, phân tích, luận giải những bản án sơ thẩm xét xử về tranh chấpđất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tiễn xét xử của Tòa án nhândân huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

- Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhândân huyện M'Đrắk, trên cơ sở đó chỉ ra những mâu thuẫn, bất cập, hạn chế và nguyênnhân của những hạn chế, từ đó tìm giải pháp để khắc phục và kiến nghị hoàn thiệnpháp luật

6 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn xem xét, phân tích các quy định của pháp luật, đối chiếu áp dụngtrong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

để tạo ra kết quả nghiên cứu đề tài

7 Ý nghĩa của luận văn

Luận văn đưa ra những kiến nghị củng cố, bổ sung thêm vào hệ thống các côngtrình nghiên cứu về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai Tác giả tin tưởng rằng, sẽgóp phần trong việc nâng cao hiệu quả, chất lượng giải quyết tranh chấp quyền sửdụng đất nói chung và trên địa bàn huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk nói riêng

8 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có 02chương:

Chương 1: Giải quyết tranh chấp đất đai qua thực tiễn xét xử tại Tòa án nhândân huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

Chương 2: Các kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong giải quyết tranh chấp đấtđai tại huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

CHƯƠNG 1 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN M'ĐRĂK, TỈNH ĐẮK LẮK

1.1 Việc thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND huyện M'Đrắk 2

Theo số liệu thống kê của Văn phòng TAND huyện M'Đrắk thì trong 5 năm(2013- 2017) Tòa án đã thụ lý và giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất cóGCNQSDĐ, cụ thể như sau:

Năm

Số án xét

xử Sơthẩm

Bản án bịkháng cáo/

vợ chồng con trai, con dâu, hoặc con gái con rể ly hôn.

Kết quả giải quyết, xét xử án sơ thẩm cho thấy tỷ lệ án bị kháng cáo, khángnghị là khá cao Hầu hết các vụ án đưa ra xét xử thì đều có kháng cáo, kháng nghịhoặc kháng nghị Giám đốc thẩm Tỷ lệ án bị sửa, hủy tỷ lệ khá cao, bình quân 53,3%(trong đó: hủy 13,3%; sửa 40%/ số án đã xét xử)

Kết quả trên, phản ánh tính chất phức tạp của các vụ án tranh chấp đất đai vànhững thiếu sót, vướng mắc trong nhận thức việc áp dụng pháp luật, dẫn đến chấtlượng xét xử của cấp sơ thẩm, phúc thẩm còn nhiều hạn chế Nguyên nhân do thuthập, đánh giá chứng cứ chưa toàn diện, xác định sai nguồn gốc đất đai tranh chấp,thiếu người tham gia tố tụng, có nhiều vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần Cácsai phạm không chỉ giới hạn ở việc áp dụng pháp luật về đất đai mà còn xảy ra trongquá trình áp dụng pháp luật về tố tụng Điều đó nói lên rằng trong quá trình TANDgiải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất còn có những lúng túng nhất định khi

áp dụng pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, đường lối chính sách của Nhà nước

về đất đai trong từng giai đoạn lịch sử dẫn đến bản án, quyết định của Tòa án cònchưa chính xác, khách quan

1.2 Thực tiễn giải quyết các loại tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk.

12.1 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến, đadạng, sôi động nhất hiện nay, tuy nhiên bên trong cũng ẩn chứa nhiều yếu tố phức tạp.Bởi vì, loại giao dịch này gắn liền với tài sản có giá trị và người chuyển nhượng cũngkhông phải chủ sở hữu của tài sản đó Quyền sử dụng đất là một loại tài sản phải đăng

ký khi chuyển nhượng, nhưng nhiều trường hợp khi tiến hành chuyển nhượng quyền

sử dụng đất các bên chỉ có giấy tờ viết tay, nội dung không rõ ràng, không có xácnhận của chính quyền địa phương Đây là một trong những nguyên nhân quan trọnglàm cho việc giải quyết các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hết sứckhó khăn, lúng túng và xử lý khác nhau

Theo khoản 2 Điều 689 BLDS năm 2005 “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định củapháp luật” Tại khoản 1 Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:“1 Hợpđồng về quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quyđịnh của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liênquan”

Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồngchuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụngđất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợpkinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất,góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệulực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý, người dân, tổchức, chỉ được nhà nước giao quyền sử dụng Để quản lý đất đai có hiệu quả, việc quyđịnh hình thức của hợp đồng liên quan đến đất đai phải lập thành văn bản có côngchứng hoặc chứng thực Đây là một trong những điều kiện bắt buộc của hợp đồngtheo quy định của pháp luật và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng

hữu tài sản trên đất, khi các chủ thể có tranh chấp hợp đồng nó cũng là căn cứ để cơquan có thẩm quyết giải quyết

Thực tế trên địa bàn huyện M'Đrắk đã và đang tồn tại việc bên chuyển nhượngđất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng các bên chuyển nhượng đất chonhau chỉ viết giấy tay với nhau, không công chứng hoặc chứng thực, về nội dung ghi

sơ sài hoặc từ ngữ không rõ ràng, không ghi về vị trí tứ cận thửa đất và độ dài cáccạnh, không mô tả các tài sản trên đất, không tiến hành bàn giao đất trên thực tế viphạm về hình thức và cả nội dung, xảy ra khá phổ biến trong các vụ tranh chấp Khixảy ra tranh chấp, Tòa án phải thu thập chứng cứ, vụ án thường kéo dài thời gian, cótrường hợp phải xử đi xử lại nhiều lần mà một trong các bên vẫn khiếu nại, ảnh hưởngđến quyền lợi cho một hoặc cả các bên tranh chấp

Ví dụ 1: vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữanguyên đơn ông Trần Bá Bình với bị đơn vợ chồng ông Y Min Byă bà H'Ră Niê Nộidung vụ án:

Nguyên đơn (ông Bình) trình bày: năm 1998 vợ chồng ông Y Min Byă bà H'RăNiê được Ủy ban nhân dân huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSDĐ số A

634759, theo đó vợ chồng ông Y Min có quyền sử dụng 2.420m2 đất (trong đó, đất thổ

cư 400 m2 và 2.020m2 đất màu tại thửa 226a tọa lạc ở buôn M'Bơn, xã EaTrang,huyện M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

Ngày 06 tháng 4 năm 2011, vợ chồng ông Y Min viết giấy tay chuyển nhượngđất cho ông Bình với nội dung “ Vợ chồng Y Min bà H'Ră thống nhất bán cho ôngBình 6m đất mặt đường theo quốc lộ 26 được tính từ phía Bắc giáp đất gia đình ông YNghoanh KDăm với giá là 180.000.000 đồng, ông Bình trả trước cho vợ chồng ông Y

Min 20.000.000 đồng, số tiền còn lại đến ngày 06 tháng 12 năm 2011, ông Bình phảitrả đủ số tiền 160.000.000 đồng cho vợ chồng ông Y Min” Giấy chuyển nhượng đất

có buôn trưởng (ông Y Thông ) ký làm chứng Sau khi viết giấy sang nhượng đất, dochưa có điều kiện xây nhà, nên ông Bình vẫn để cho vợ chồng ông Y Min sử dụngdiện tích đất đã chuyển nhượng cho ông Bình

Đến cuối năm 2011 ông Bình trả tiếp cho vợ chồng ông Y Min 70.000.000đồng, nhưng vợ chồng ông Y Min không nhận, mà yêu cầu ông Bình phải trả đủ sốtiền 160.000.000 đồng, nhưng ông Bình chưa có tiền trả

Tháng 11 năm 2012, ông Bình khởi kiện đến Tòa án yêu cầu buộc vợ chồngông Y Min phải làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Bình

Bị đơn (vợ chồng ông Y Min) trình bày: sự việc nguyên đơn trình bày là đúng,nhưng do nguyên đơn không trả số tiền còn lại theo đúng cam kết cho bị đơn, mà còn

có ý định làm GCNQSDĐ xong để bán đất cho người khác rồi mới trả tiền cho bị đơn.Nên bị đơn không chuyển nhượng đất cho nguyên đơn nữa, bị đơn trả lại tiền đã nhậncủa nguyên đơn nhưng nguyên đơn không nhận Bị đơn yêu cầu Tòa án tuyên hợpđồng chuyển nhượng đất được các bên xác lập ngày 06 tháng 4 năm 2011 là vô hiệu

Tại Bản án số 02/2013/DSST ngày 24 tháng 3 năm 2013 của Tòa án nhân dânhuyện M'Đrắk đã xử bác đơn khởi kiện của nguyên đơn (ông Bình), tuyên hợp đồngchuyển nhượng đất được vợ chồng ông Y Min và ông Bình bên xác lập ngày 06 tháng

4 năm 2011 là vô hiệu

Qua vụ án trên, bản thân nhận thấy hợp đồng chuyển nhượng do các bên xáclập đã vi phạm điều kiện về cả hình thức và nội dung Hình thức chỉ viết giấy tay,không được chứng thực; nội dung hợp đồng hai bên không ghi về vị trí tứ cận của lôđất, không ghi độ dài các cạnh Ông Bình chưa trả xong tiền sang nhượng đất cho vợchồng ông Y Min, và ông Bình cũng chưa nhận đất sang nhượng Quá trình Tòa ángiải quyết vụ án, Tòa án thông báo cho các bên thời gian 1 tháng để các bên hoàn tấthợp đồng sang nhượng đất, nhưng bị đơn không chấp nhận tiếp tục sang nhượng đấtcho nguyên đơn Nguyên đơn là người không thực hiện cam kết trả số tiền chuyển

nhượng đất cho bị đơn theo đúng thời hạn, nên bị đơn từ chối tiếp tục thực hiện hợpđồng đối với nguyên đơn là do lỗi của nguyên đơn Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyênhợp đồng vô hiệu, buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 20.000.000 đồng.

Người viết thấy vụ án chưa được giải quyết triệt để, bởi vì đã tuyên bố hợpđồng vô hiệu thì phải giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là tất yếu Việcgiải hậu quả của hợp đồng vô hiệu, còn có sự lúng túng, không thống nhất giữa nhậnthức và áp dụng pháp luật Theo quy định của pháp luật, nguyên đơn có quyền thayđổi, bổ sung, rút toàn bộ hay một phần nội dung đơn khởi kiện; bị đơn có quyền đưa

ra yêu cầu phản tố, chấp nhận hoặc không chấp nhận toàn bộ, một phần yêu cầu củanguyên đơn, đây được xem là quyền định đoạt của đương sự Do các đương sự khôngyêu cầu Tòa án xem xét hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, nên Tòa ánkhông xem xét là đúng Nhưng nếu không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thìkhông đảm bảo được quyền lợi của một hoặc cả hai bên Theo chúng tôi, hồ sơ vụ án

và bản án phải thể hiện được việc Tòa án đã giải thích cho các đương sự về hậu quảpháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu để các đương sự liên hệ đến quyền, nghĩa

vụ của mình

Thực tiễn, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, việc đánh giá, xác địnhmức độ lỗi và bồi thường, giải quyết không thống nhất Việc thanh toán trả lại tiền đãgiao nhận để chuyển quyền sử dụng đất, việc tính lãi của số tiền này cũng giải quyếtkhác nhau Những công trình, cây cối, hoa lợi, công bồi bổ đất được tính toán và giảiquyết không đơn giản, thường tranh chấp rất gay gắt

Ví dụ 2: vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữanguyên đơn ông Mạc Văn Vịnh bà Lương Thị Nhường với bị đơn ông Nông Văn Bít

bà Chu Thị Thìn

Theo lời khai của nguyên đơn: Ngày 27/11/1998 vợ chồng ông Vịnh bàNhường được Ủy ban nhân dân huyện M'Đrắk cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất Theo đó, vợ chồng ông Vịnh có quyền sử dụng 8.925m2 đất màu (đất đồi) Ngoài

ra, vợ chồng ông Vịnh bà Nhường tự khai hoang diện tích đất sình và đất đồi “đồitrước nhà” chưa có GCNQSDĐ liền kề với diện tích đất mà vợ chồng Vịnh đã được

cấp GCNQSDĐ Năm 2001 và năm 2002, vợ chồng ông Vịnh bà Nhường thỏa thuậnviết giấy chuyển nhượng đất cho ông Bít, cụ thể ba lần như sau:

- Lần 1: ngày 14/4/2001 bà Nhường viết giấy sang nhượng đất và hoa màu choông Bít khoảng 5 sào (5000m2) đất đồi trong thửa 226a với giá là 1.000.000 đồng.Giấy chuyển nhượng đất không ghi vị trí, mô mốc ranh giới đất chuyển nhượng

- Lần 2: Ngày 23/5/2001 ông Bít không đồng ý nhận diện tích đất chuyểnnhượng lần 1 nữa, mà đổi lấy đất quả đồi “đồi trước nhà” và mua thêm diện tích đấtsình khoảng hơn 1 sào chưa có GCNQSDĐ với giá là 5.000.000 đồng Bà Nhường

viết với nội dung“Một đồi trước nhà và diện tích sình chia đôi theo phương thức cắt ngang phần đất bên đường Một phía giáp ranh với anh Vũ Văn Quang, một phía có một sình cộc cắt chia làm mốc” Do sơ ý, bà Nhường không viết giấy chuyển nhượng

lần 2 thay cho lần 1, và số tiền chuyển nhượng lần 1 được khấu trừ vào lần 2, dẫn đếnviệc tranh chấp

-Lần 3: Ngày 03/4/2002 vợ chồng ông Vịnh bà Nhường chuyển nhượng cho vợchồng ông Bít 1.000m2 có hình “L” trong thửa đất số 226a Sau khi vợ chồng ôngVịnh bà Nhường chuyển nhượng 1.000m2 trong thửa đất số 226a cho ông Bít, ông Bítmượn sử dụng luôn phần diện tích còn lại trong thửa đất số 226a

Vợ chồng ông Vịnh bà Nhường yêu cầu ông Bít trả lại diện tích đất chuyểnnhượng lần 1, bởi vì giấy chuyển nhượng lần 2 đã được thay thế lần 1

*Theo lời khai của bị đơn thì: Vợ chồng ông Bít bà Thìn 3 lần nhận chuyểnnhượng đất của vợ chồng ông Vịnh bà Nhường là riêng biệt, không lần nào thay thếcho lần nào Do vợ chồng ông Vịnh bà Nhường chuyển nhượng đất sình cho ông Bítkhông ghi vị trí, mô mốc như bà Nhường trình bày Mà vị trí, mô mốc ghi trong giấychuyển nhượng lần 2 chính là mô mốc diện tích đất chuyển nhượng lần 1 Việcchuyển nhượng đất lần 1 và lần 2 là riêng biệt

-Lần 3: Vợ chồng ông Vịnh bà Nhường nói diện tích đất trong thửa 226a cóGCNQSDĐ chuyển nhượng lần 1 chưa hết, nay chuyển nhượng hết cho ông Bít, để bàNhường làm thủ tục sang tên bìa đỏ cho ông Bít, nhưng bà Nhường không làm

Mỗi lần bà Nhường viết giấy tay chuyển nhượng đất cho ông Bít, các bên đã

giao đất trên thực tế và đã thanh toán đủ tiền chuyển nhượng đất Vợ chồng ông Bít bàThìn không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Vịnh bà Nhường.

* Vụ án đã được Tòa án nhân dân huyện M'Đrăk xét xử tại bản án dân sự sơthẩm số 03/2012/DSST ngày 14/9/2012 và Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúcthẩm tại bản án dân sự phúc thẩm số 63/2013/DSPT ngày 18/4/2013 Chấp nhận yêucầu của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả lại đất cho nguyên đơn diện tích đất chuyểnnhượng lần 1 với lý do việc nguyên đơn không chuyển nhượng đất cho bị đơn ở lần 1;Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 04/2015/GĐT-DS ngày 30/10/2015 của Tòa ánnhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số63/2013/DSPT ngày 18/4/2013 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk và Bản án dân sự

sơ thẩm số 03/2012/DS-ST ngày 14/9/2012 của Tòa án nhân dân huyện M'Đrăk, giao

hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện M'Đrăk xét xử sơ thẩm với lý do cấp sơ thẩm vàphúc thẩm thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, chưa làm rõ diện tích đất các bên chuyểnnhượng giữa các lần mà chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là chưa có cơ sở; Ngày21/7/2016 Tòa án nhân dân huyện M'Đrăk xét xử tại bản án dân sự sơ thẩm số14/2016/DSST, ngày 30/11/2016 Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm tạibản án số 188/2016/DSPT đã hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 14/2016/DSSTngày 21/7/2016 của Tòa án nhân dân huyện M'Đrăk để giải quyết lại theo đúng quyđịnh của pháp luật với lý do: trong thời gian Tòa án giải quyết vụ án, nguyên đơndùng GCNQSDĐ thế chấp cho Ngân hàng để vay tiền, Tòa án không đưa Ngân hàngvào tham gia tố tụng; Mặt khác, cấp sơ thẩm cũng chưa thu thập chứng cứ đầy đủ theoQuyết định giám thẩm của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng

Vụ án, đã qua 4 lần xét xử (sơ thẩm 2 lần và phúc thẩm 2 lần) và 1 lần bị Tòa

án cấp cao kháng nghị và quyết định hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm lần đầu Quanđiểm người viết nhận thấy còn một số hạn chế, thiếu sót của việc thực hiện hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được xác minh làm rõ:

* Về hình thức của hợp đồng: Do nhận thức còn hạn chế, các bên giao kết hợpđồng đều chưa thực hiện hình thức hợp đồng theo quy định của pháp luật Các bên chỉlập hợp đồng viết tay, không công chứng hoặc chứng thực, đăng ký tại cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền, nên hình thức hợp đồng được coi là vô hiệu Nhưng vụ án cụ thểnày, theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao, cũng như pháp luật hiện hành thìhợp đồng này không bị vô hiệu3 Việc chuyển nhượng đất đã tiến hành hơn 10 năm (từnăm 2001 và năm 2002) nhưng đến năm 2012 người chuyển nhượng đất mới khởikiện để đòi lại quyền sử dụng đất dẫn đến việc tranh chấp kéo dài Cần phải làm rõ từquy định của pháp luật với thực tiễn về hình thức hợp đồng như sau:

- Như đã nói ở trên, Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005 và pháp luật hiệnhành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục công chứng hoặc chứngthực và đăng ký là bắt buộc, mới làm phát sinh hiệu lực Nhưng trên thực tế, tại địabàn huyện M'Đrắk hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được người dân viếttay chuyển nhượng cho nhau từ người này sang người khác là không ít Nếu xảy ratranh chấp có được pháp luật công nhận và bảo vệ không, đây là vấn đề còn có nhữngquan điểm khác nhau về vấn đề giải quyết Rất nhiều vụ án, các bên chuyển nhượng

đã nhận tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất để sử dụng một phần hoặc toàn bộ.Theo hướng dẫn của của TANDTC4 thì “bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâunăm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhànước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợpđồng Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án côngnhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phầnhợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phầnđất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích

sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán chonhau phần chênh lệch” Để xác định diện tích nào xây dựng nhà, trồng cây lâu nămtrong diện tích tích đã chuyển nhượng là không dễ Thực tế, phần lớn Tòa án đều côngnhận hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực

- Từ khi BLDS năm 2015 có hiệu lực, giải pháp trên đã được quy định tại

3Điều 134 BLDS năm 2005; khoản 2 Điều 117, Điều 129 BLDS năm 2015.

4 điểm b.3 khoản b tiểu mục 2.3 mục 2 mục phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày

10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TANDTC

khoản 2 Điều 129 BLDS “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng viphạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thựchiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặccác bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợpnày, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” Như vậy, hiệu lựccủa hợp đồng dân sự vượt rào đối với thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký,miễn là các bên chứng minh được đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ hoặc toàn bộ nghĩa

vụ Theo tác giả TS Vũ Thị Hồng Yến (Đại học luật Hà Nội)5 thì cho rằng theo cácĐiều 95 Điều 167, Điều 188 của Luật đất năm 2013 và khoản 3 Điều 188 BLDS đăng

ký đất đai là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất đểquản lý Do vậy, các bên không tuân thủ thì vô hiệu, nếu thực hiện theo quy định tạiĐiều 129 BLDS năm 2015 thì tác dụng của công chứng và sức mạnh điều chỉnh củapháp luật cũng có nguy cơ mất giá trị, mọi quan hệ sẽ trở nên rối ren, mạnh ai người

ấy thực hiện; Nhà nước chỉ chạy theo để hoàn tất thủ tục khi chủ thể thấy cần thiết vàcác chủ thể khác sẽ rơi vào tình trạng mù mờ về tình trạng pháp lý sắp giao dịch.Người viết đồng ý với quan điểm của tác giả, nhưng nếu Tòa án không công nhận hiệulực của giao dịch này thì trong tình hình hiện nay còn rối ren, mất ổn định hơn, Tòa án

sẽ phải thụ lý một lượng án rất lớn để tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậuquả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, vì giá đất hiện nay ngày càng tăng cao, chủ đất sẵnsàng chịu mọi hậu quả của tuyên bố giao dịch hợp đồng vô hiệu mà họ vẫn có lợi

*Về nội dung hợp đồng: do không tuân thủ về hình thức, nên nội dung của hợpđồng cũng thường có sự mơ hồ, có những thỏa thuận không mô tả rõ ràng về: diệntích đất, vị trí tứ cận, độ dài các cạnh, dùng từ ngữ địa phương, được hiểu theo nhiềunghĩa, tình trạng pháp lý của thửa đất Dẫn đến mâu thuẫn về nội dung, người viếtnêu ra một số vấn đề cần làm rõ như:

- Hiện trạng thửa đất tranh chấp có phải là toàn bộ diện tích được cấp giấychứng nhận hay không Các đương sự không xác định được cụ thể vị trí diện tích đấttranh chấp đã được cấp GCNQSDĐ đến đâu, để xác định vị trí cố định của diện tích

5Tạp chí Tòa án nhân dân số 15 năm 2017.

đất tranh chấp Việc xem xét thẩm định tại chỗ, sự phối hợp giữa Tòa án và cơ quanchuyên môn phải chặt chẽ, phải xác định được cụ thể diện tích cố định đất tranh chấp,tránh việc mỗi lần thẩm định lại có kết quả khác nhau Vụ án do không xác định đượcđiểm mốc chuẩn cố định, mỗi lần thẩm định lại có kết quả khác nhau vì thửa đất đãthay đổi hiện trạng, mục đích sử dụng; ngoài diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ bịđơn còn khai phá thêm diện tích đất chưa được cấp GCNQSDĐ; việc mô tả diện tíchđất tranh chấp không rõ ràng dẫn đến bản án khó thi hành cũng là nguyên nhân bị cấptrên hủy án.

- Nội dung viết tay trong hợp đồng chuyển nhượng không rõ ràng trong câuchữ, nhưng Tòa án không thận trọng làm rõ từng nội dung viết trong hợp trong các lầnchuyển nhượng Khi thẩm định xem xét tại chỗ, Tòa án phối hợp với cơ quan chuyênmôn, không kẻ, vẽ tỷ mỷ sơ đồ từng diện tích đất chuyển nhượng, tranh chấp mà các

đương sự khai có mâu thuẫn Vì vậy, để có căn cứ xác định giấy chuyển nhượng giữa

các lần có mối liên hệ với nhau như thế nào, có thay thế nhau không, và xác định đấttranh chấp là đất chuyển nhượng hay cho mượn, khai phá thêm thì cần phải làm rõ, để

có căn cứ xác định có hay không có việc chuyển nhượng thì mới đầy đủ căn cứ đểphán quyết Bản án, quyết định của Tòa án cấp trên đã nhận định chỉ ra thiếu sót, cầnphải thu thập thêm chứng cứ, nhưng cấp sơ thẩm lại tiếp tục sơ sài trong việc thu thậpchứng cứ; Mặt khác, cũng phải kể đến sự thiếu trách nhiệm của tổ chức Ngân hàng,khi đương sự dùng GCNQSDĐ để thế chấp vay tiền của Ngân hàng, Ngân hàngkhông kiểm tra thực trạng đất đang do người khác sử dụng và đang có tranh chấp,nhưng Ngân hàng vẫn cho đương sự thế chấp để vay tiền Đây chính là những hạnchế, thiếu sót về nhận thức cũng như sai sót khi thu thập, chứng cứ, tài liệu và đánhgiá chứng cứ của Tòa án dẫn đến Bản án sơ thẩm, phúc thẩm bị hủy nhiều lần

1.2.2 Giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo Điều 467 BLDS năm 2005 và theo quy định tại Điều 459 của Bộ luật dân

sự năm 2015 thì “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng,chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quyđịnh của luật; Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký;

nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực

kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Theo Khoản 3 Điều 167 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì “Tặngcho quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký tại cơ quanđăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Như vậy,cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đấtcũng phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quannhà nước có thẩm quyền mới phát sinh hiệu lực

Xuất phát từ tình hình thực tế, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được chia

ra trường hai hợp “Tặng cho có điều kiện và tặng cho không có điều kiện”, trên cơ sởvận dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho Người viết, chỉ đề cập đếnhợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện Thực tiễn, giải quyết cáctranh chấp liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất rất khó khăn, phức tạp Bởi

vì, người dân chưa hiểu rõ trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất; các ứng xử,giao dịch mang nặng tính duy tình, nhất là trong quan hệ gia đình Nhiều trường hợp

bố mẹ bên vợ hoặc bên chồng cho vợ chồng đất để sử dụng, khi vợ chồng ly hôn, bố

mẹ đòi lại đất

Khi có tranh chấp xảy ra, nếu chỉ áp dụng đơn thuần các quy định của phápluật thì thuận lợi cho Tòa án, nhưng chưa thực sự phù hợp với thực tiễn xã hội, do đóchưa nhận được sự đồng tình ủng hộ về mặt dư luận xã hội Trường hợp thường gặptrong thực tiễn xét xử là tranh chấp giữa gia đình bố mẹ chồng với con dâu, bố mẹ vợvới con rể Khi con cái kết hôn, cha mẹ cho vợ chồng người con một diện tích đất đểlàm nhà và đất sản xuất nhưng không lập văn bản Khi con cái ly hôn thì mới xảy ratranh chấp, việc xác định trường hợp nào thì được coi là đã tặng cho, trường hợp nàothì được coi là chưa tặng cho là một trong những vấn đề có rất nhiều vướng mắc, rấtkhó giải quyết Đây là vấn đề tồn tại, chưa có văn bản chính thức để áp dụng cho thấu

tình đạt lý6 7 Quá trình giải quyết vụ án còn có nhiều quan

mẹ mà bố mẹ chưa tuyên bố cho họ, nhưng nhà ở của họ đã làm trên một phần đất đó, khi họ ly hôn thì nhà ở là tài sản chung của vợ chồng, còn đất là của bố mẹ ”” Theo

kết luận này thì Tòa án xem xét có việc tồn tại quan hệ tặng cho quyền sử dụng đấttrên thực tế hay không, thì không chỉ cân nhắc về mặt hình thức tặng cho (có sự tuyên

bố hay không) mà còn cân nhắc trên cả thực tế việc sử dụng đất của đối tượng nhậntặng cho có được thực hiện hay không Thiết nghĩ, đây cũng là định hướng phù hợp để

có những chỉnh sửa phù hợp về mặt pháp lý nhằm giải quyết các tranh chấp về tặngcho quyền sử dụng đất có vi phạm về hình thức và thủ tục có thể xảy ra trên thực tế

Ví dụ: Anh Tích và chị Thông kết hôn với nhau năm 1998 Sau khi kết hôn,anh chị chung sống cùng bố mẹ anh Tích ở thôn 3, xã Krông Jing, huyện M'Đrắk, tỉnhĐắk Lắk Do tính tình không hợp nhau, năm 2015 chị Thông khởi kiện yêu cầu Tòa ángiải quyết cho ly hôn, nuôi con Sau khi ly hôn, anh Tích và chị Thông không thỏathuận được về việc chia tài sản chung của vợ chồng, năm 2016 chị Thông làm đơnkhởi kiện đến Tòa án, nội dung vụ án như sau:

Năm 2002, anh chị được bố mẹ anh Tích cho ra ở riêng trên diện tích đất3.159m2 đã có GCNQSDĐ ở thôn 3 xã Krông Jing, huyện M'Đrắk Diện tích đất córanh giới, khuôn viên riêng Anh chị đã xây nhà (nhà cấp 4) và trồng cây lâu năm.Năm 2014 nhà nước làm đường tránh, đi qua diện tích đất bố mẹ cho anh chị, phân ra

6 Tưởng Duy Lượng: “Những khó khăn, vướng mắc khi xác định đã cho hay chưa cho trong trường hợp các con ra ở riêng, bố mẹ giao một số tài sản cho con sử dụng - Một số kiến nghị và hướng giải quyết”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 7 và số 8 năm 2007.

7Tòa án nhân dân tối cao: Báo cáo tổng kết của ngành Tòa án năm 2005.

làm hai diện tích, một bên đất có nhà xây và đất màu, một bên là đất trồng cây lâunăm Tiền đền bù giải phóng mặt bằng anh chị nhận, anh chị vẫn sử dụng hai diệndiện tích đất này Từ khi bố mẹ anh Tích cho đất vợ chồng anh chị, bố mẹ anh tíchkhông làm hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất Bố mẹ anh Tích cho rằng họ chỉ cho

vợ chồng anh chị mượn đất chứ không cho đất anh chị, nay anh chị đã ly hôn thì phải

dỡ nhà trả lại đất cho bố mẹ anh Tích Nên xảy ra tranh chấp

Qua các lời khai của các nhận chứng thì nhà bố mẹ anh Tích ở gần diện tíchđất vợ chồng anh Tích sử dụng, khi vợ chồng anh Tích xây nhà, bố mẹ anh Tíchthường xuyên qua lại để xem xét việc xây nhà, bố mẹ anh Tích không phản đối màcòn nói đã cho đất vợ chồng anh Tích Vợ chồng anh Tích kê khai và nhận tiền nhànước đền bù tiền giải phóng mặt bằng để làm đường, bố mẹ anh Tích cũng không có ýkiến gì Ngoài ra, Tòa án cũng xác minh được bố mẹ anh Tích có nhà riêng và anh củaanh Tích đã có gia đình cũng có nhà trên diện tích đất riêng biệt Tòa án nhận định:diện tích đất 2.859m2 thuộc quyền sử dụng của bố mẹ anh Tích, bố mẹ anh Tích đãtặng cho chung vợ chồng anh Tích từ năm 2002, được coi là tài sản chung của vợchồng anh Tích để chia tài sản cho chị Thông Cụ thể, tại bản án số 08/2016/HNGĐ-

ST8, tuyên: chia cho chị Thông được quyền sở hữu nhà xây cùng các công trình phụtrên diện tích đất 1.280m2, chị Thông phải trả cho anh Tích 190 triệu đồng tiền chênhlệch trị giá tài sản được chia; chia cho anh Tích được quyền sử dụng 1.579m2

Qua vụ án, người viết có một số quan điểm:

về mặt lý luận: theo quy định của pháp luật, hợp đồng tặng cho quyền sử dụngđất phải công chứng, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Tuy nhiên, thời điểm đăng

ký này được hiểu như thế nào, là thời điểm các bên hoàn tất thủ tục đăng ký thực hiệnchuyển quyền hay là thời điểm một trong các bên bắt đầu thủ tục đăng ký và nộp hồ

sơ tiến hành thủ tục và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận

Ngoài việc pháp luật chưa có quy định cụ thể về thời điểm đăng ký, việc phápluật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất chỉ phátsinh tại thời điểm đăng ký là chưa thực sự phù hợp và có thể khiến các bên khi tham

8Bản án Hôn nhân và gia đình số 08/2016/HNGĐ- ST ngày 15 tháng 9 năm 2016 của TAND huyện M'Đrắk.

gia giao dịch lợi dụng việc hợp đồng chưa có hiệu lực để tự ý thay đổi quyết định củamình Như vậy, có thể thấy, nếu chỉ coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệulực khi thực hiện đăng ký là chưa phù hợp, vì về bản chất sau khi thực hiện đăng kýthì về cơ bản hợp đồng tặng cho đã hoàn thành, nếu chỉ tới thời điểm đó hợp đồng mới

có hiệu lực thì việc giải quyết các quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch tặngcho sẽ thiếu cơ sở và khó được bảo vệ

-Về mặt thực tế: việc pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực của giao dịchtặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký là còn mơ hồ, chưa cụ thể và phùhợp với thực tế giao dịch dân sự, chưa bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch

Để xác định thời điểm hoặc có tuyên bố hay không có tuyên bố là đã cho con đất làvấn đề có căn cứ là không hề đơn giản Bởi lẽ, trong các tranh chấp về hợp đồng tặngcho quyền sử dụng đất, các bên thường lợi dụng các quy định chưa rõ ràng về thờiđiểm có hiệu lực của giao dịch làm cơ sở để lập luận bảo vệ quyền lợi của mình Mặc

dù, các bên không làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng bên tặng choQSDĐ mặc nhiên để bên nhận QSDĐ sử dụng, xây nhà kiên cố để ở riêng và sử dụngđất để trồng cây lâu năm, có khuôn viên riêng Tác giả cho rằng, Tòa án đã căn cứ vàothực tế của việc sử dụng đất của các bên và công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐkhông bị vô hiệu, là đảm bảo được quyền lợi, nghĩa vụ của các bên là hợp tình, hợp lý

123 Giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất do cấp Giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất sai vị trí, cấp chồng lấn, không đúng đối tượng.

Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật đất đaisửa đổi, bổ sung năm 2001, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm

2009 và mới đây Luật đất đai năm 2013 (quy định tại Điều 95), Điều 71 Nghị định43/2014/NĐ-CP, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 /5/2014 của Bộ Tàinguyên môi trường quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục, hồ sơ cấp GCNQSDĐ lầnđầu đối với người sử dụng đất

Nhưng thực tế, sự bất cẩn, thiếu trách nhiệm của cán bộ quản lý đất đai ở địaphương trong việc thiết lập hồ sơ địa chính, như không xác minh kiểm tra hiện trạng

sử dụng đất, không đo vẽ ngoài thực tế, không lấy ý kiến các hộ liền kề dẫn đến cấpsai diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hiện tượng xảy ra không ít ởđịa phương huyện M'Đrắk Việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất không chặt chẽ,

hồ sơ cấp đất bị thất lạc Vị trí đất được cấp, không có các hộ xung quanh ký giápranh Dẫn đến việc cấp đất có sự chồng lấn, không đúng đối tượng, không đúng thựctrạng sử dụng đất Có trường hợp đất người này đang sử dụng thì lại cấp cho ngườikhác, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thời gian dài và họ lấy

đó làm căn cứ để lấn chiếm, tranh chấp quyền sử dụng đất Khi xác định nguồn gốcđất tranh chấp, thì đã qua rất nhiều chủ sử dụng đất, không còn ở địa phương Dẫn đếnviệc thu thập, đánh giá chứng cứ cũng có nhiều quan điểm khác nhau

Việc đăng ký kê khai đăng ký để được cấp GCNQSDĐ là một chứng thư pháp

lý, lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo của chính quyền địa phương, không thực hiện đúngquy trình đo đạc thực địa, việc kê khai, công khai việc xét duyệt của Hội đồng tư vấncấp GCNQSDĐ và cán bộ quản lý đất đai còn nhiều bất cập Nên dẫn đến việc cấpCGNQSDĐ sai đối tượng và sai vị trí đất được cấp, dẫn đến xảy ra tranh chấp Sauđây là vụ án minh họa:

Ví dụ 1: vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn vợ chồng ông YKLơng Byă bà Phạm Thị Hương bị đơn vợ chồng ông Bùi Văn Phương bà Hoàng ThịThoi Nội dung vụ án:

Năm 1978, ông Y En Niê (bố của ông Y KLơng) và bà H' Plỡ (em của ông YEn) được Nhà nước cấp cho mỗi người một ngôi nhà gỗ trên nền đất mà vợ chồng ôngPhương xây dựng nhà hiện nay Vào khoảng năm 1983, ông Y En và bà H'PLỡ bánnhà gỗ, sang nhà sàn gần ranh giới với hàng rào (hiện nay ông Phương đang sử dụng).Đất nền nhà gỗ đã tháo dỡ, ông Y En và bà H'PLỡ không sử dụng từ đó

Năm 1996, ông Y En cho vợ chồng ông Y KLơng bà Hương sử dụng diện tíchđất của ông Y En Vợ chồng ông Y Lơng không biết ranh giới sử dụng đất

Năm 1998-1999 ông Y Tũc sử dụng và trồng cây gai làm ranh giới trên mộtphần đất nền nhà gỗ của ông Y En và của bà HPLỡ , ông Y En và vợ chồng ông YKLơng không có ý kiến gì Năm 1997 ông Y Tũc chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất

cho vợ ông Phương (theo GCNQSDĐ mà UBND huyện M'Đrắk cấp năm 1994 choông Y Tũc 450m2).

Sau khi ông Y En chết (năm 2012), vợ chồng ông Y KLơng tìm đượcGCNQSDĐ mà UBND huyện M'Đrắk cấp năm 1994 cho ông Y En, theo đó ông Y En

có quyền sử dụng 1.480m2, trong đó vợ chồng ông Y KLơng chỉ sử dụng 450m2, còn

vợ chồng ông Phương đang sử dụng 604 m2, ông Xô sử dụng 90 m2

Vợ chồng ông Y KLơng yêu cầu vợ chồng ông Phương phải trả lại diện tích1.054 m2 (trong đó diện tích UBND huyện M'Đrắk cấp ông Y En Niê là 604 m2, diệntích vợ chồng ông YK Lơng nhận chuyển nhượng của bà H Plỡ là 450 m2)

* Tại Công văn số 163/CV-TNMT ngày 27/6/2016 của UBND huyện M'Đrăk

“Năm 1994 triển khai cho nhân dân đăng ký cấp GCNQSDĐ theo hình thức cấp đồngloạt Hiện trạng sử dụng đất của các hộ không đúng so với GCNQSDĐ đã cấp, đất có

sự biến động về ranh giới, nguyên nhân: Do sai số đo đạc bản đồ, việc tự ý mua bán,chuyển nhượng, tặng cho không làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền nên sơ đồ địachính chưa được chỉnh lý biến động theo hiện trạng Đất được cấp GCNQSDĐ nhưngkhông xác định đúng ranh giới đã cấp để sử dụng, việc chuyển nhượng, tặng chokhông thể hiện vị trí, ranh giới kích thước, diện tích, đo đạc Bản đồ giải thửa năm

1994 độ chính xác không cao, nên khi xem xét giải quyết hoặc cấp GCNQSDĐ đốivới trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghitrên GCNQSDĐ”

Bản sơ thẩm số 18/2016/DSST 9 đã xử: Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của vợchồng ông Y KLơng Byă bà Phạm Thị Hương về yêu buộc bị đơn vợ chồng Bùi VănPhương bà Hoàng Thị Thoi phải trả 1.054m2 đất ở buôn Đức, xã CưM'Ta, huyệnM'Đrắk

Bản án sơ thẩm bị nguyên đơn kháng cáo, Viện kiểm sát nhân dân huyệnM'Đrắk kháng nghị với lý do: đề nghị cấp phúc thẩm căn cứ vào GCNQSDĐ màUBND huyện M'Đrắk đã cấp cho ông Y En để chấp nhận yêu cầu khởi kiện củanguyên đơn Cấp phúc thẩm, xử y án bản án sơ thẩm10 Tuy nhiên, nguyên đơn căn cứ

9Bản án Dân sự sơ thẩm số 18/2016/DSST ngày 14/9/2016 của TAND huyện M'Đrắk.

10 Bản án Dân sự phúc thẩm số 10/2017/DS-TP ngày 16/01/2017 của TAND tỉnh Đắk Lắk.