“Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng từ thực tiễn xét xử của tòa án nhân dân thành phố đà nẵng

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT CAO LÊ DUY HÙNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG QUA THỰC TIỄN TẠI TP ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC ĐÀ NẴNG, năm 2021 Cơng trình hồn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Formatted: Font: Times New Roman Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Thương HuyềnLê Thị Hải Ngọc Formatted: Font: Times New Roman Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm Formatted: Font: Times New Roman Trường Đại học Luật, Đại học Huế MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn luận văn Kết cấu Luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG 1.1.Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng 1.2 Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng TIỂU KẾT CHƯƠNG 10 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TẠI TAND HAI CẤP THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 12 2.1.Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam 12 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng TAND hai cấp thành phố Đà Nẵng 14 TIỂU KẾT CHƯƠNG 16 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 17 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng 17 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây dựng 18 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng ngành Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng 18 TIỂU KẾT CHƯƠNG 21 PHẦN KẾT LUẬN 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 23 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng đóng vai trị quan trọng định cho tồn phát triển xã hội loài người Nếu khơng có đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng rõ ràng khơng có ngành sản xuất nào, khơng thể có tồn lồi người Khơng riêng Việt Nam mà tất quốc gia, đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng trở thành tài nguyên vô quý giá người, điều kiện sống cho động vật, thực vật người trái đất Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế, xã hội Nhà cửa, cơng trình xây dựng địa điểm, sở thành phố, làng mạc cơng trình cơng nghiệp, kinh tế, giao thơng, thuỷ lợi hoạt động khác người Có lẽ điều mà từ văn Luật đầu tiên, Luật đất đai năm 1987 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam ghi nhận: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay nông nghiệp, lâm nghiệp, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn bao công sức xương máu khai thác, bồi bổ, cải tạo bảo vệ vốn đất ngày nay” Với ý nghĩa vai trị vơ to lớn, để tiếp nối truyền thống đó, văn quy phạm pháp luật đất đai sau Luật Đất đai 1993, 2003 Luật Đất đai 2013 Nhà nước ln đặt mục tiêu làm để thực quản lý sử dụng đất đai cách có hiệu nhằm khai thác triệt để tiềm đất đai hiệu quả, tiết kiệm góp phần xây dựng đất nước Trong giai đoạn nay, kinh tế - xã hội ngày phát triển hội nhập, nhu cầu chuyển dịch quyền sử dụng đất lại phát triển mạnh mẽ, trở thành quy luật tất yếu quan tâm hết Không dừng lại việc chủ thể tiến hành chuyển nhượng, tặng, cho, chấp…quyền sử dụng đất mà cịn chuyển sang hình thức khác cho th, cho thuê lại quyền sử dụng đất Hoạt động cho th nhà, cơng trình xây dựng vào mục đích sử dụng khác diễn thường xuyên phổ biến nước nói chung địa bàn thành phố Đà Nẵng nói riêng Nhà cửa, cơng trình xây dựng loại hàng hóa đặc biệt giao dịch thị trường, chủ thể tham gia giao dịch bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia cho th nhà, cơng trình xây dựng thơng qua hợp đồng, không trái với quy định pháp luật; bất động sản đưa vào kinh doanh phải c đủ điều kiện theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan; Cho th nhà, cơng trình xây dựng phải cơng khai, minh bạch Cùng với phát triển mạnh mẽ, đa dạng kinh tế, khơng thể thiếu lĩnh vực kinh doanh bất động sản; ngày nhiều giao dịch liên quan đến cho th nhà, cơng trình xây dựng thực hiện, có giao dịch cho th nhà, cơng trình xây dựng, giao dịch chủ thể ngày nhiều, phong phú dẫn đến thực trạng ngày phát sinh nhiều mâu thuẫn, bất đồng trình thực hợp đồng, vi phạm quy định pháp luật hoạt động này, dẫn đến tranh chấp cần phải giải để tìm giải pháp hịa giải bất đồng, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên Chính lý này, học viên nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng kinh doanh bất động sản, từ góp phần đóng góp ý kiến hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Trong thời gian qua, địa bàn thành phố Đà Nẵng, hoạt động cho th nhà, cơng trình xây dựng diễn thường xuyên, phổ biến phức tạp Sự nhận thức đắn, đầy đủ quy định pháp luật hợp đồng cho thuê nhà, cơng trình xây dựng nhu cầu cấp thiết hoạt động thực tiễn địa bàn tỉnh nói riêng nước nói chung thực pháp luật áp dụng pháp luật giai đoạn Do đó, học viên triển khai nghiên cứu đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân thành phố Đà Nẵng” để làm Luận văn Thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Với vai trò đất đai với nhu cầu cần quản lý chặt chẽ hiệu giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nên có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến quyền người sử dụng đất như: - Luận văn thạc sỹ Luật học (2017) “Những vấn đề pháp lý hoạt động cho thuê đất nhà nước” Trần Thị Thanh Hợp, Đại học Luật Hà Nội phân tích quy định pháp luật hoạt động cho thuê đất nhà nước - Luận văn thạc sỹ Luật học (2015), “Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Doanh nghiệp Việt Nam” Nguyễn Thị Thu Hiền, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội làm rõ quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Doanh nghiệp Việt Nam - Luận văn thạc sỹ Luật học (2018), “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh” Trần Thị Thu Hà, Học viện Khoa học xã hội đánh giá thực trạng Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh - Luận văn thạc sỹ Luật học (2018), “Chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” Nguyễn Thị Thùy Thanh, Học viện Khoa học xã hội nêu vấn đề lý luận đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh - Luận văn thạc sỹ Luật học (2019), “Thực pháp luật thủ tục giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Tòa án nhân dân thực tiễn thi hành”, Phạm Thị Lan Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh phân tích quy định pháp luật đánh giá thực trạng thủ tục giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà Tòa án nhân dân - Đinh Thị Mai (2018), “Một số vấn đề thủ tục giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng Tịa án nhân dân”, Tạp chí Cơng Thương, số 7/2018 nêu vấn đề lý luận thủ tục giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng Tịa án nhân dân - Lê Hồng Oanh (2017), “Bàn điều kiện thủ tục giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng Tịa án nhân dân”, Tạp chí Pháp luật phát triển, Hội Luật gia VN,Số 7/2017 nêu vấn đề lý luận đề xuất giải pháp điều kiện thủ tục giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng Tịa án nhân dân Hiện nay, cơng trình nghiên cứu hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung sâu vào hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất Trên thực tế có số cơng trình nghiên cứu hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất Tuy nhiên, dừng lại việc nghiên cứu vấn đề pháp lý nói chung, thủ tục thực hoạt động này, dừng lại chủ thể khác cho thuê quyền sử dụng đất Nhà nước hay Doanh nghiệp Còn pháp luật hoạt động giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân cịn cơng trình nghiên cứu Vì vậy, luận văn muốn sâu nghiên cứu giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân cụ thể Giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dâncủa cá nhân, hộ gia đình theo quy định Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân 2015., Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận chung giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây dựng; - Phân tích quy định pháp luật điều chỉnh giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng Đồng thời đánh giá yếu tố tác động đến hợp đồng; - Đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng thực tiễn thành phố Đà Nẵng; - Đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận quy định pháp luật Việt Nam giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng góc độ khoa học pháp lý 4.2 Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: Luận văn khơng nghiên cứu tồn pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất mà sâu tập trung nghiên cứu cụ thể pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng thông qua thực tiễn theo quy định Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân 2015, BLTTDS 2015 từ đưa định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật Việt Nam lĩnh vực - Về khơng gian: thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân thành phố Đà Nẵng - Về thời gian: 2015 - 2020 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Luận văn viết sở thể chế chủ trương, đường lối Đảng, pháp luật Nhà nước quy định giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng Cụ thể hơn, luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lê nin tiến hành nghiên cứu đề tài nhằm đánh giá vật, tượng nghiên cứu cách tổng thể, toàn diện, mối quan hệ tác động lẫn yếu tố thân đối tượng nghiên cứu đối tượng nghiên cứu với vật, tượng khác đồng thời phát quy luật phát triển đối tượng nghiên cứu theo giai đoạn phát triển lịch sử 5.2 Phương pháp nghiên cứu Để thực đề tài, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể sau: - Phương pháp phân tích, tổng hợp, lịch sử sử dụng chủ yếu Chương Nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận chung giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng - Phương pháp phân tích, bình luận,khảo sát, tổng hợp so sánh luật học sử dụng chủ yếu Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng; - Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp, quy nạp sử dụng Chương đưa phương hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn luận văn Kết nghiên cứu đề tài luận văn tài liệu tham khảo sở đào tạo, nghiên cứu pháp luật nói chung pháp luật HĐ Các kết nghiên cứu đề tài tài liệu tham khảo quan, tổ chức hữu quan q trình nghiên cứu tiếp hồn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân nói riêng Kết cấu Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng TAND hai cấp thành phố Đà Nẵng Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu áp dụng giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thể điểm sau: Thứ nhất, nhu cầu nhà, cơng trình xây dựng nhu cầu thiết yếu liên quan trực tiếp đến tồn phát triển người Thứ hai, thực tế giá nhà thành phố lớn không phù hợp với mức thu nhập người dân nhu cầu nhà, cơng trình xây dựng ngày cao 1.2.5 Nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng 1.2.5.1 Các ngun tắc giải tranh chấp - Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt đương - Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật - Nguyên tắc Tịa án khơng tiến hành điều tra mà xác minh thu thập chứng - Nguyên tắc hòa giải -Nguyên tắc giải vụ án nhanh chóng, kịp thời 1.2.5.2 Các phương thức giải tranh chấp - Giải thương lượng trực tiếp bên - Giải tranh chấp trọng tài, án Việc kiện án đảm bảo điều sau đây: Một là, bên bị kiện bác bỏ thẩm quyền tịa án thẩm quyền pháp luật nước mà bên bị kiện mang quốc tịch quy định Hai là, bên bị kiện vắng mặt khơng có lý đáng phiên họp xét xử tịa án tiến hành xét xử Ba là, bên bị thua kiện mà khơng kháng cáo buộc phải thi hành án, khơng tự nguyện thi hành án cưỡng chế thi hành theo pháp luật nước TIỂU KẾT CHƯƠNG Thực trạng tranh chấp kinh doanh bất động sản, hợp đồng thuê nhà ở, cơng trình xây dựng nước ta vấn đề phức tạp, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế ổn định xã hội Th nhà ở, cơng trình xây dựng quyền người sử dụng đất, giao dịch kinh doanh bất động 10 sản ngày phát triển làm cho việc tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng ngày nhiều phức tạp, thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôi động, giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho nhà đầu tư từ giao dịch lớn kéo theo hệ lụy thực giao dịch trái với quy định pháp luật làm phát sinh mâu thuẫn, bất đồng dẫn đến tranh chấp hợp đồng Việc giải tranh chấp biện pháp quan trọng để pháp luật kinh doanh bất động sản phát huy vai trò đời sống xã hội Giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng quyền thực nhiều phương thức giải tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân TTTT nhằm đảm bảo quyền lợi ích đáng cho nhân dân, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa giữ vững ổn định trị 11 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG TẠI TAND HAI CẤP THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 2.1.Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam 2.1.1 Quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây dựng 2.1.1.1 Quy định phương thức Các quan có thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng th mua nhà ở, cơng trình xây dựng bao gồm: Với phương thức giải hòa giải: Người trung gian tiến hành hòa giải hay gọi hòa giải viên; phương thức giải trọng tài: Hội đồng trọng tài; phương thức giải thủ tục tư pháp: Tòa án nhân dân 2.1.1.2 Quy định chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp Chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp bao gồm: - Bên cho th nhà ở, cơng trình xây dựng - Bên th nhà ở, cơng trình xây dựng 2.1.1.3 Quy định nội dung - Tranh chấp quyền nghĩa vụ Bên cho thuê hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng: - Tranh chấp quyền nghĩa vụ Bên thuê hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng 2.1.1.4 Quy định điều kiện giải - Chủ thể khởi kiện có quyền khởi kiện - Tịa án giải tranh chấp hợp đồng th mua nhà ở, cơng trình xây dựng tranh chấp thuộc thẩm quyền giải - Vụ án chưa giải án, định có hiệu lực pháp luật Các điều kiện khác: Ngoài điều kiện trên, để vụ án thụ lý đơn khởi kiện phải thỏa mãn nội dung theo quy định khoản Điều 189 12 Bộ luật tố tụng dân năm 2015 kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện phải cung cấp tài liệu, chứng cho Tòa án để chứng minh cho u cầu có hợp pháp 2.1.1.5 Quy định quy trình giải theo thủ tục tố tụng Tòa án -Quy định thủ tục giải theo trình tự sơ thẩm - Quy định thủ tục xét xử theo trình tự phúc thẩm Bên cạnh cịn có thủ tục trình tự đặc biệt thủ tục rút gon, giám đốc thẩm, tái thẩm 2.1.2 Đánh giá pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng Việt Nam Thứ nhất: Các quy định BLTTDS 2015 số bất cập thời hạn Quy định việc tiếp tục giải vụ án dân bị tạm đình lý tạm đình khơng cịn, thời hạn tạm đình giải vụ án tranh chấp hợp đồng th mua nhà ở, cơng trình xây dựng tịa án xem có định tạm đình đến lý tạm đình khơng cịn Việc quy định chưa thực rõ ràng, cụ thể, vơ hình chung tạo khoảng thời hạn không xác định cụ thể việc kết thúc thời hạn tạm đình giải tranh chấp hợp đồng th mua nhà ở, cơng trình xây dựng nhiều lại kẽ hở cho số thẩm phán lợi dụng để kéo dài thời hạn giải án, gây khó khăn cho đương sự.2 Thứ hai: Chưa có biện pháp thích hợp bảo đảm việc bị đơn phải có mặt phiên tịa BLTTDS 2015 quy định việc triệu tập đương bị đơn người liên quan tham gia tố tụng tòa án tất giai đoạn tố tụng chưa có quy định biện pháp bảo đảm khiếm khuyết lớn Thứ ba: Việc cấp, tống đạt thông báo văn tố tụng đến đương gặp nhiều trở ngại Thứ tư: Các quy định thẩm quyền xét xử tòa án chồng chéo, bất hợp lý Thứ năm: Các quy định thẩm quyền viện kiểm sát với tư cách người tiến hành tố tụng tranh chấp hợp đồng th mua nhà ở, cơng trình xây dựng BLTTDS 2015 có nhược điểm cần xem xét để sửa đổi Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2018), Báo cáo tổng kết công tác năm 2016 phương hướng công tác năm 2019, Đà Nẵng, tr.6 13 cho phù hợp, tạo điều kiện cho q trình hồn thiện tố tụng tịa án giải tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây dựng TAND hai cấp thành phố Đà Nẵng 2.2.1.Tình hình giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng Số lượng án tranh chấp HĐTNOCTXD năm qua tăng chiếm số lượng lớn tổng số vụ án tranh chấp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên cố gắng lớn, Tòa hòa giải, giải quyết, công nhận thỏa thuận… vụ án với tỷ lệ cao, Tuy nhiên nhiều vụ án phức tạp…gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho trình giải nhiều vụ án cịn chậm trễ, nhiều vụ tạm đình chỉ, kéo dài thời gian, cơng sức tiền bạc cho cán Tòa án đương Tranh chấp có đặc điểm nguyên đơn, bị đơn pháp nhân, tranh chấp có yếu tố nước ngồi Số lượng án tranh chấp HĐTMNOCTXD năm qua tăng chiếm số lượng lớn tổng số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên cố gắng lớn, Tịa hịa giải, giải quyết, cơng nhận thỏa thuận… vụ án với tỷ lệ cao, Tuy nhiên cịn nhiều vụ án phức tạp…gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho trình giải nhiều vụ án cịn chậm trễ, nhiều vụ tạm đình chỉ, kéo dài thời gian, công sức tiền bạc cho cán Tòa án đương 2.2.2 Một số hạn chế, vướng mắc phát sinh việc giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng Thứ nhất, tranh chấp đất đai, hợp đồng phức tạp, số vụ án cần thẩm định, định giá tài sản việc thực khó khăn thẩm định Văn phịng đăng ký QSDĐ huyện, tỉnh đo đạc máy, nhiên việc cung cấp số liệu đo đạc Văn phòng đăng ký đất đai chậm Trong năm gần đây, địa bàn Thành phố Đà Nẵng thực nhiều dự án, khu vùng Đông Thành phố Đà Nẵng, Tịa khó hợp đồng với để đo đạc đất tranh chấp Chi phí định giá, thẩm định theo quy định hành cao, nhiều đương khó khăn việc nộp khoản chi phí Thẩm định giá đất theo giá thị trường, giá thị trường thời gian qua có thay đổi lớn nên có 14 vụ án phải thẩm định nhiều lần, gây khó khăn, kéo dài thời gian giải Việc đo đạc diện tích đất tranh chấp định giá đất tranh chấp có nhiều kết khác Ngồi ra, có nhiều quan có thẩm quyền đo đạc đất đai, có kết khác kết đo đạc quan để làm sở giải vụ án? Các vấn đề chưa hướng dẫn cụ thể Một số vụ án Tòa án ban hành văn đề nghị UBND huyện trả lời số vấn đề cần thiết để giải vụ án khơng trả lời kịp thời, dẫn đến nhiều vụ án để kéo dài Thứ hai, Việc mua bán nhà đất giấy tờ viết tay phổ biến thực tiễn, nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp thủ tục thuê mua bán nhà không hợp lệ Thứ ba, theo quy định pháp luật HĐTM phải có cơng chứng, chứng thực, thực tế tồn nhiều hợp đồng chuyển nhượng không thực công chứng, chứng thực Thứ ba, tranh chấp giao dịch giả tạo phức tạp Các giao dịch dân vay tài sản phát triển việc phải chịu lãi suất cao người vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng, thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng mua bán nhà) với giá chuyển nhượng thấp nhiều so với giá trị thực tế Như vậy, trường hợp này, tồn 02 giao dịch, hợp đồng vay tài sản hợp đồng mua bán tài sản Thực trạng diễn phổ biến là, trước kiện Tịa án, biết bên vay khó có khả tốn nợ gốc lãi, nên bên cho vay khơng kiện vay tài sản Thứ tư, bối cảnh đất đai coi tài sản có giá trị lớn đa số người dân Bên cạnh đó, sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; việc quản lý đất đai thiếu kinh nghiệm dẫn đến nhiều khó khăn vướng mắc xác định chủ sử dụng đất, phần quyền chủ sử dụng đất khối tài sản chung 15 TIỂU KẾT CHƯƠNG Giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, cơng trình xây dựng tịa án thành phố Đà Nẵng chặt chẽ nghiêm ngặt song tồn nhiều bất cập Từ bất cập không làm cho việc áp dụng pháp luật thực tế gặp nhiều khó khăn mà làm cho quan người áp dụng lúng túng xử trí tình Khi nghiên cứu nội dung thủ tục tố tụng giải tranh chấp việc nghiên cứu khiếm khuyết pháp luật tố tụng theo quy định hành đồng thời xem xét thực tiễn áp dụng quy định để tìm hiểu tồn thực tế chịu tác động quy định để từ tìm ngun nhân giải pháp cho khiếm khuyết Trên sở nghiên cứu thực trạng pháp luật việc áp dụng pháp luật thực tế chương tác giả phân tích số thực trạng áp dụng giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựngcđể rút kinh nghiệm áp dụng Từ nghiên cứu, đánh giá tác giả nhận định đề xuất số giải pháp tháo gỡ nêu Chương 16 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TH NHÀ, CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây dựng 3.1.1 Định hướng hồn thiện pháp luật Kinh doanh bất động sản luật liên quan Pháp luật cần xây dựng đồng bộ, đầy đủ cụ thể làm sở vững cho quan hệ pháp luật hợp đồng thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng theo tinh thần Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại 3.1.2 Tăng cường chế phối hợp chặt chẽ với quan bảo vệ pháp luật Tăng cường chế phối hợp chặt chẽ với quan bảo vệ pháp luật Tòa án nhân dân tối cao với Viện kiểm sát nhân dân tổ chức bổ trợ tư pháp như: công chứng, …thường xuyên tham gia buổi tọa đàm, trao đổi, trau dồi kinh nghiệm, đánh giá tình hình hoạt động giải với ban ngành liên quan, từ rút kinh nghiệm, học, giải pháp đẻ hạn chế khó khăn, bất cập 3.1.3 Định hướng hoàn thiện khung pháp lý thuê nhà ở, cơng trình xây dựng Nhà nước cần hạn chế can thiệp khơng cần thiết, tạo chế thơng thống thực phát huy được tác dụng ý nghĩa nhà ở, cơng trình xây dựng thị trường bất động sản coi trọng Muốn thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng cần hồn thiện khung pháp lý chuyển nhượng nhà ở, cơng trình xây dựng Cần đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy đủ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch giao dịch thuê mua nhà ở, 17 cơng trình xây dựng thị trường bất động sản để nhà ở, cơng trình xây dựng trở thành hàng hóa, dễ dàng chuyển bất động sản thành đầu tư, sở để thực giao dịch bất động sản khác thị trường thuận lợi 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây dựng Nhóm thứ là: Hồn thiện quy định pháp luật - Hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng - Bổ sung quy định pháp luật có liên quan nhằm nâng cao chất lượng xét xử - Sửa đổi bổ sung qui định giao kết thực hợp đồng thuê mua - Hoàn thiện quy định pháp luật hỗ trợ tài hợp đồng th mua nhà ở, cơng trình xây dựng xã hội Nhóm thứ hai là: Hồn thiện văn quan quản lý chuyên ngành Cần bổ sung quy định nội dung chủ yếu hợp đồng để bảo vệ quyền lợi bên tham gia hợp đồng Nhóm thứ ba là: Hồn thiện văn ngành Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng - Cần hướng dẫn nghiệp vụ nội dung thông báo thụ lý, cần yêu cầu tòa án chi tiết vụ án thụ lý để đương VKS nắm nội dung - Cần xây dựng tập pháp điển hóa văn quy phạm pháp luật tập án lệ riêng lĩnh vực giải tranh chấp KDBĐS tạo điều kiện cho thẩm phán có điều kiện nghiên cứu chuyên sâu lĩnh vực - Cần có công văn hướng áp dụng thủ tục rút gọn trình giải tranh chấp KDBĐS phân loại tòa án 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng ngành Tịa án nhân dân thành phố Đà Nẵng Nhóm giải pháp thứ là: Giải pháp phía quan quản lý - Tăng thẩm quyền cho tòa án thẩm phán, xây dựng đội ngũ cán bộ, thẩm phán chuyên trách cho tòa án sơ thẩm giải tranh chấp KDBĐS - Nâng cao trình độ chuyên môn kỹ giải tranh chấp kinh doanh thương mại cho thẩm phán 18 - Nâng cao trình độ chun mơn cho người tiến hành tố tụng khác HTND, thư ký Nhóm giải pháp thứ hai là: Giải pháp phía chủ thể tham gia quan hệ biện pháp hỗ trợ khác - Cần kiểm soát chặt chẽ nghiêm ngặt hợp đồng ủy quyền tham gia thuê mua nhà ở, công trình xây dựng lĩnh vực kinh doanh mua bán bất động sản, đồng thời khắc phục khiếm khuyết điều kiện hợp đồng vô hiệu Bộ luật Dân Bên cạnh đó, quan tâm đến quyền lợi ích người thứ ba (người bị bất lợi việc mua bán bất động sản “vượt thẩm quyền” bên ủy quyền chuyển nhượng lại) - Tiến tới bãi bỏ “sàn” giao dịch bất động sản liên quan th mua nhà ở, cơng trình xây dựng - Cần tăng cường triển khai phương thức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nói chung pháp luật kinh doanh bất động sản (trong có pháp luật hợp đồng) cách triệt để, ngiêm túc, có chiều sâu nhiều hình thức phương tiện thông tin đại chúng giúp cho người dân nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật, tránh bất lợi cho trình thỏa thuận, ký kết hợp đồng - Chủ động xây dựng đội ngũ cán quản lý đất đai đạo đức, giỏi chun mơn, nghiệp vụ, có đủ tâm, đủ tầm giúp cho chủ trương, sách chung Đảng Nhà nước lĩnh vực đất đai, bất động sản, đổi hợp đồng thực vào sống, đồng thời đảm bảo công theo pháp luật cho tất thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản - Thực cải cách toàn diện thủ tục hành chính, quy trình cấp sổ chứng nhận quyền sở hữu đất đai, bất động sản giúp cho bất động sản có đủ điều kiện nhanh chóng tham gia thị trường, đảm bảo vòng quay hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo nên thị trường động, thu hút đầu tư… - Đẩy mạnh việc ứng dụng công nghệ thông tin, giúp cho người dân nhanh chóng tiếp cận thông tin bất động sản, hợp đồng, giúp cho người dân doanh nghiệp công khai, minh bạch hóa thơng tin, tạo tiền đề cho “quyết định” hợp đồng ký kết sau này… Phần mềm landsoft ví 19 dụ điển hình giúp doanh nghiệp quản lý, kiểm soát, bảo mật thương thảo hợp đồng bất động sản với khách hàng, tiết kiệm thời gian chi phí… 20 TIỂU KẾT CHƯƠNG Với quy định pháp luật mới, chưa chặt chẽ nhu cầu th nhà cơng trình xây dựng ngày lớn việc hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng cần thiết Luận văn đưa kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện pháp luật trình tự thủ tục để thực hiện, giá thuê mua nhà ở, quy định hỗ trợ giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng Tổ chức thực pháp luật biện pháp hữu hiệu để đẩy mạnh hiệu giao kết thực giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng đẩy mạnh chế giám sát, nâng cao chất lượng giải tranh chấp Ngồi ra, luận văn cịn đưa số giải pháp khác như: nâng cao nhận thức người dân, hồn thiện hệ thống thơng tin giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng nước… Những kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu giao kết thực giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng 21 PHẦN KẾT LUẬN Thuê nhà ở, công trình xây dựng sách Nhà nước Trong năm qua, với nỗ lực cố gắng, Nhà nước tạo điều kiện nhiều để phát triển Thuê nhà ở, cơng trình xây dựng Chính đặc điểm riêng biệt loại hình th nhà ở, cơng trình xây dựng mà giải tranh chấp hợp đồng thuê giải pháp “cứu cánh” cho thị trường bất động sản nước ta, phù hợp với thu nhập, khả tâm lý người dân Việt Nam Tuy nhiên, giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, cơng trình xây dựng Việt Nam chưa phát triển rộng rãi loại hình hợp đồng nhà cịn mới, quy định pháp luật hay chế sách cịn chưa hồn thiện Nhưng với nỗ lực cố gắng không ngừng, với tâm mong muốn mang đến sách an sinh tốt, đạt hiệu cao giải tranh chấp hợp đồng th nhà ở, cơng trình xây dựng nhà nước trọng Việc hoàn thiện chế sách, pháp luật giao kết thực giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở, cơng trình xây dựng điều quan trọng Bởi hàng trăm dự án th nhà ở, cơng trình xây dựng triển khai để giải nhu cầu cho người dân, doanh nghiệp Pháp luật có hồn chỉnh tạo bước đắn, mở đường cho phát triển, đa dạng hóa loại hình th nhà ở, cơng trình xây dựng vấn đề Nhà nước quan tâm trọng 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Thị Mai (2018), “Một số vấn đề thủ tục giải tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng Tịa án nhân dân”, Tạp chí Cơng Thương, số 7/2018, tr 42 – 49 Lê Hoàng Oanh (2017), “Bàn điều kiện thủ tục giải tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng Tịa án nhân dân”, Tạp chí Pháp luật phát triển, Hội Luật gia VN,Số 7/2017, tr 11 – 16 Lê Hồng Hạnh (2000), “Khái niệm thương mại pháp luật Việt Nam bất cập góc độ thực tiễn áp dụng sách hội nhập”, Tạp chí Luật học, số 2/2000; Nguyễn Thị Nam (2016), Thủ tục giải tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng Tịa án nhân dân theo pháp luật Việt Nam thực tiễn thực thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Quản lý cơng Học viện Hành Quốc gia Nguyễn Thị Vân Anh (2017), “Thẩm quyền giải tranh chấp cơng ty Tịa án”,Tạp chí TAND, số 04/2017 Phạm Thị Lan (2019), Thực pháp luật thủ tục giải tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà Tòa án nhân dân thực tiễn thi hành, luận văn thạc sĩ Luật học Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh Tịa án nhân dân dân ca0 (2015), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Bộ luật tố tụng dân số 43/BC-TANDTC ngày 26/02/2015 Tòa án nhân dân tối cao; Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2016), Báo cáo rút kinh nghiệm xét xử án kinh doanh thương mại, Tập huấn ngành Tòa án nhân dân thành phố, Đà Nẵng Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2016), Báo cáo tổng kết công tác năm 2016 phương hướng công tác năm 2017, Đà Nẵng 10 Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2017), Báo cáo rút kinh nghiệm xét xử án kinh doanh thương mại, Tập huấn ngành Tòa án nhân dân thành phố, Đà Nẵng 11 Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2017), Báo cáo tổng kết công tác năm 2016 phương hướng công tác năm 2018, Đà Nẵng 12 Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2018), Báo cáo rút kinh nghiệm xét xử án kinh doanh thương mại, Tập huấn ngành Tòa án nhân dân thành phố, Đà Nẵng 13 Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2018), Báo cáo tổng kết công tác 23 năm 2016 phương hướng công tác năm 2019, Đà Nẵng 14 Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2019), Báo cáo rút kinh nghiệm xét xử án kinh doanh thương mại, Tập huấn ngành Tòa án nhân dân thành phố, Đà Nẵng 15 Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2019), Báo cáo tổng kết công tác năm 2016 phương hướng công tác năm 2020, Đà Nẵng 16 Tô Thị Lan (2017), Thủ tục giải tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng Tịa án nhân dân - Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học Đại học Luật HCM 17 Tô Thị Mai (2018), “Những bất cập thủ tục giải tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà ở, cơng trình xây dựng Tịa án nhân dân”,Tạp chí Khoa học Cơn thương, Số 9/2018, tr 14 – 18 18 Thái Chí Bình, Một vài ý kiến cấp, tống đạt, thông báo văn tố tụng theo quy định Bộ luật tố tụng dân sự, http://hocvientoan.edu.vn, 2013 19 Trần Thị Hạnh (2007), Cơ sở lý luận thực tiễn thủ tục giải tranh chấp hợp đồng th mua nhà ở, cơng trình xây dựng Tòa án nhân dân Việt Nam, Trường Đại học Luật HCM 20 Trần Văn Dũng (2018), Quy định pháp luật thủ tục giải tranh chấp hợp đồng thuê mua nhà Tòa án nhân dân - vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 21 Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng (2016), Báo cáo thống kê án kinh doanh thương mại, dân Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng, Đà Nẵng 22 Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng (2017), Báo cáo thống kê án kinh doanh thương mại, dân Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng, Đà Nẵng 23 Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng (2018), Báo cáo thống kê án kinh doanh thương mại, dân Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng, Đà Nẵng 24 Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng (2019), Báo cáo thống kê án kinh doanh thương mại, dân Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng, Đà Nẵng 24 ... giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tịa án nhân dân cụ thể Giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tịa án nhân dâncủa cá nhân, ... 2018, Đà Nẵng 12 Tịa án nhân dân thành phố Đà Nẵng (2018), Báo cáo rút kinh nghiệm xét xử án kinh doanh thương mại, Tập huấn ngành Tòa án nhân dân thành phố, Đà Nẵng 13 Tòa án nhân dân thành phố Đà. .. giải tranh chấp hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng thuê nhà, cơng trình xây