Đang tải... (xem toàn văn)
Doanh nghiệp cổ phần A có quyền sử dụng 5ha đất trong khu công nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử. Do mâu thuẫn nội bộ dẫn tới quyết định: tháng 7 năm 2015, doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư nước ngoài.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI ……………… BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ SỐ 3: GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG HỌ VÀ TÊN : MSSV : LỚP NGÀNH : : Luật Hà Nội, 2021 TÌNH HUỐNG Doanh nghiệp cổ phần A có quyền sử dụng 5ha đất khu công nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử Do mâu thuẫn nội dẫn tới định: tháng năm 2015, doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước Hỏi: Việc chuyển nhượng dự án được thực hiện nào? Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước việc thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam? GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Việc chuyển nhượng dự án thực nào? Về quyền thay đổi nhà đầu tư Khoản Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư, cụ thể: “Nhà đầu tư quyền chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác theo điều kiện quy định Khoản Điều 45 Luật Đầu tư Trường hợp chuyển nhượng dự án phát sinh thu nhập, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực nghĩa vụ thuế theo quy định pháp luật.” Theo đó, pháp luật hiện hành cho phép doanh nghiệp cổ phần A chuyển nhượng toàn phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác doanh nghiệp A đáp ứng điều kiện quy định tại khoản Điều 45 Luật Đầu tư 2014, là: “1 Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng tồn phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác đáp ứng điều kiện sau đây: a) Không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định khoản Điều 48 Luật này; b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng nhà đầu tư nước trường hợp nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng nhà đầu tư nước ngoài; c) Tuân thủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; d) Điều kiện quy định Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định khác pháp luật có liên quan (nếu có).” Khoản Điều 48 Luật Đầu tư 2014 quy định chấm dứt hoạt động dự án đầu tư, cụ thể: “1 Dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trường hợp sau đây: a) Nhà đầu tư định chấm dứt hoạt động dự án; b) Theo điều kiện chấm dứt hoạt động quy định hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp; c) Hết thời hạn hoạt động dự án đầu tư; d) Dự án đầu tư thuộc trường hợp quy định khoản khoản Điều 47 Luật mà nhà đầu tư khơng có khả khắc phục điều kiện ngừng hoạt động; đ) Nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực dự án đầu tư không tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư không thực thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư thời hạn 06 tháng kể từ ngày có định thu hồi đất khơng tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư; e) Dự án đầu tư ngừng hoạt động hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, quan đăng ký đầu tư không liên lạc với nhà đầu tư đại diện hợp pháp nhà đầu tư; g) Sau 12 tháng mà nhà đầu tư khơng thực khơng có khả thực dự án theo tiến độ đăng ký với quan đăng ký đầu tư không thuộc trường hợp giãn tiến độ thực dự án đầu tư theo quy định Điều 46 Luật này; h) Theo án, định Tòa án, Trọng tài.” Dẫn chiếu theo quy định theo tình nhu cầu chuyển nhượng dự án doanh nghiệp A, doanh nghiệp A đáp ứng đầy đủ điều kiện doanh nghiệp A nhà đầu tư nước ngồi ký kết Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện thủ tục cần thiết theo quy định Luật đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án Theo đó, thơng tin Giấy chứng nhận đầu tư đã được cấp cho doanh nghiệp A được thay đổi sang Nhà đầu tư Trình tự, nội dung hợp đồng, thủ tục thực chuyển nhượng dự án Trình tự, thủ tục thực hiện điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư được quy định tại Điều 40 Luật Đầu tư 2014 Điều 37 Nghị định 118/2015/NĐ-CP, nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư 2014, cụ thể sau: - Hồ sơ bao gồm: Văn đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư; báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư; Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương; Bản chứng minh nhân dân, thẻ cước hộ chiếu nhà đầu tư cá nhân, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương nhà đầu tư tổ chức nhà đầu tư nhận chuyển nhượng; Bản Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư văn định chủ trương đầu tư (nếu có); Bản Hợp đồng BCC dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC; Bản tài liệu sau nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài 02 năm gần nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài cơng ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài tổ chức tài chính, bảo lãnh lực tài nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh lực tài nhà đầu tư Như vậy, để hai bên tiến hành việc chuyển nhượng dự án đầu tư, bên cần hoàn tất thủ tục đáp ứng điều kiện nêu theo quy định pháp luật - Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản: Tên, địa bên; Thông tin dự án đã được phê duyệt; Thơng tin chi tiết tồn dự án phần dự án chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức thời hạn toán; Thời hạn bàn giao toàn phần dự án hồ sơ kèm theo; Quyền nghĩa vụ bên; Trách nhiệm bên việc thực hiện thủ tục hành liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Giải tranh chấp; Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng biện pháp xử lý; Thời điểm có hiệu lực hợp đồng - Trình tự thủ tục thực hiện: Bước 1: Doanh nghiệp A nộp 01 hồ sơ nêu cho quan đăng ký đầu tư Bước 2: Cơ quan đăng ký đầu tư tiến hành xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, trường hợp từ chối điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải thông báo văn cho nhà đầu tư nêu rõ lý Bước 3: Nhà đầu tư chuyển nhượng vào ngày hẹn Giấy tiếp nhận hồ sơ đến nhận kết giải tại Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh X 10 Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước việc thực giao dịch quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư tại Việt Nam? Khoản Điều 22 Luật Đầu tư 2014 quy định: “Nhà đầu tư nước thực dự án đầu tư thông qua tổ chức kinh tế thành lập theo quy định khoản Điều này, trừ trường hợp đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp đầu tư theo hợp đồng.” Khoản Điều 22 Luật Đầu tư 2014 quy định: “Điều 22 Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế Nhà đầu tư thành lập tổ chức kinh tế theo quy định pháp luật Trước thành lập tổ chức kinh tế, nhà đầu tư nước ngồi phải có dự án đầu tư, thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy 11 định Điều 37 Luật phải đáp ứng điều kiện sau đây: a) Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ quy định khoản Điều này; b) Hình thức đầu tư, phạm vi hoạt động, đối tác Việt Nam tham gia thực hoạt động đầu tư điều kiện khác theo quy định điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thành viên.” Điều 37 Luật Đầu tư 2014 quy định: “Điều 37 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Đối với dự án đầu tư thuộc diện định chủ trương đầu tư theo quy định Điều 30, 31 32 Luật này, quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn định chủ trương đầu tư 12 Đối với dự án đầu tư không thuộc diện định chủ trương đầu tư theo quy định Điều 30, 31 32 Luật này, nhà đầu tư thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định sau đây: a) Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định khoản Điều 33 Luật cho quan đăng ký đầu tư; b) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; trường hợp từ chối phải thông báo văn cho nhà đầu tư nêu rõ lý do.” Như vậy, nhà đầu tư nước thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, việc nhận chuyển nhượng dự án tình nêu đề để thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư nước ngồi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất sau: 13 Khi nhà đầu tư nước giao dịch quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, điều mà nhà đầu tư nên quan tâm chủ thể chuyển nhượng đã được quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền dụng đất hay chưa Điểm a Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: 14 a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này;” Tiếp đó, Khoản Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rằng: “Điều 49 Điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng.” Để thuận tiện nhà đầu tư nên thuê một nhóm gồm luật sư chuyên viên giúp việc Việt Nam để đứng đại diện cho hoạt động tìm hiểu thơng tin q trình giao dịch quyền sử dụng đất Thứ nhất, nhà đầu tư nước cần phải yêu cầu nhà đầu tư chuyển nhượng xuất 15 trình được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại khu công nghệ cao X Thứ hai, nhà đầu tư cần phải xác thực tính xác thơng tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà đầu tư cần yêu cầu bên Doanh nghiệp A cung cấp có cơng chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau mang cơng chứng đến phận cửa UBND quận, huyện nơi có nhà, đất để hỏi cung cấp thơng tin tính xác thực thơng tin có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cuối cùng, nhà đầu tư nước cần quan đến việc thực hiện có đầy đủ hay khơng nghĩa vụ tài đất nhà đầu tư chuyển nhượng Nếu phát hiện nhà đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài phải u cầu nhà 16 đầu tư chuyển nhượng cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài đến trước thời điểm Cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Như vậy, nhà đầu tư nước ngồi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam sau: Thứ nhất, thực hiện việc thuê đất, thuê lại đất khu công nghệ cao, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế,… để thực hiện dự án đầu tư việc xây dựng phát triển kết cấu hạ tầng, thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh… Căn vào quy định tại Điều 149, 150, 151 Luật Đất đai 2013 nhà đầu tư nước ngồi thơng qua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thành lập góp vốn nêu để thực hiện việc thuê đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, 17 khu chế xuất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Bên cạnh đó, trường hợp thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê đất được cho thuê khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhà đầu tư nước ngồi thực hiện việc thuê lại đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Thứ hai, được nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư đầu tư xây dựng nhà để bán kết hợp với cho thuê (Khoản Điều 55 Luật Đất đai 2013); cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy hải sản, xây dựng cơng trình nghiệp,….(Khoản Điều 56 Luật Đất đai 2013) Với trường hợp này, nhà đầu tư thực hiện việc trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trả tiền thuê đất theo hàng năm 18 Thứ ba, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế để thành lập doanh nghiệp liên doanh thực hiện dự án đầu tư 19 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội; Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội; Quốc Hội (2014), Luật Đầu tư, Hà Nội; Chính Phủ (2015), Nghị định Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư 20 ... Doanh nghiệp cổ phần A có quyền sử dụng 5ha đất khu cơng nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư x? ?y dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử Do mâu thuẫn nội dẫn tới định: tháng năm 2015, doanh. .. x? ?y dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử tại khu công nghệ cao X Thứ hai, nhà đầu tư cần phải x? ?c thực tính x? ?c thơng tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà đầu tư cần yêu cầu bên Doanh. .. tư tại Việt Nam sau: Thứ nhất, thực hiện việc thuê đất, thuê lại đất khu công nghệ cao, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế,… để thực hiện dự án đầu tư việc x? ?y