Xác định giá trị doanh nghiệp trường hợp tại công ty cổ phần đức mạnh

khóa luận, luận văn, thạc sĩ, tiến sĩ, cao học, đề tài

1 B GIÁO D C VÀ ĐÀO T O Đ I H C ĐÀ N NG NGUY N TH KIM CÚC XÁC Đ NH GIÁ TR DOANH NGHI P – TRƯ NG H P T I CÔNG TY C PH N Đ C M NH Chuyên ngành: Qu n tr kinh doanh Mã s : 60.34.30 TÓM T T LU N VĂN TH C SĨ QU N TR KINH DOANH Đà N ng - Năm 2011 Cơng trình đư c hoàn thành t i Đ I H C ĐÀ N NG Ngư i hư ng d n khoa h c: TS NGUY N M NH TOÀN Ph n bi n 1: ……………………… Ph n bi n 2: ……………………… Lu n văn s ñư c b o v trư c H i ñ ng ch m lu n văn t t nghi p Th c sĩ qu n tr kinh doanh h p t i Đ i h c Đà N ng vào ngày 07 tháng 01 năm 2012 Có th tìm hi u Lu n văn t i: - Trung tâm Thông tin - H c li u, Đ i h c Đà N ng; - Thư vi n Trư ng Đ i h c Kinh t , Đ i h c Đà N ng M Đ U LÝ DO CH N Đ TÀI Khi xu hư ng c a giao d ch mua bán, sát nh p, chào bán c phi u công chúng di n m nh m giá tr doanh nghi p ñư c quan tâm nhi u Giá tr doanh nghi p b c tranh t ng th v doanh nghi p, s quan tr ng ñ ñưa quy t ñ nh tài Giá tr doanh nghi p r t c n thi t cho nhà qu n tr ñánh giá b n thân doanh nghi p, giá tr c t lõi, l i th ti m c a doanh nghi p Giá tr doanh nghi p gia tăng s góp ph n nâng cao v th , l c tài chính- kinh doanh, kh h p d n nhà ñ u tư Xu t phát t nhu c u th c t c n xác ñ nh giá tr doanh nghi p trư c th c hi n IPO d n bư c niêm y t th trư ng ch ng khốn k ho ch tài dài h n c a cơng ty nên b n thân ch n ñ tài nghiên c u cho Lu n văn th c s qu n tr kinh doanh là: “Xác ñ nh giá tr doanh nghi p - trư ng h p t i Công ty c ph n Đ c M nh” ñ làm ñ tài t t nghi p M C ĐÍCH NGHIÊN C U T nhu c u th c t c n xác ñ nh giá tr doanh nghi p trư c th c hi n IPO niêm y t th trư ng c a DMC công ty khác Đ tài xác ñ nh m c tiêu nghiên c u tìm hi u v giá tr doanh nghi p v n d ng mơ hình ñ nh giá ñ xác ñ nh giá tr doanh nghi p cho DMC Đ ng th i, nh m m c đích tìm phương pháp v n d ng phù h p mơ hình đ nh giá đ hồn thi n cơng tác đ nh giá hi n Đ I TƯ NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U Đ i tư ng nghiên c u: n i dung th c ti n liên quan ñ n xác ñ nh giá tr doanh nghi p Ph m vi nghiên c u: t i Công ty c ph n Đ c M nh PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U: Đ tài ñư c th c hi n s phương pháp nghiên c u sau: + Phương pháp kh o c u, tham kh o, h th ng hóa: kh o c u, tham kh o s lý lu n chung v xác ñ nh giá tr doanh nghi p c a Aswath Damodaran s nh ng ki n th c mà b n thân tìm hi u đ h th ng hóa thành lý lu n chung v xác ñ nh giá tr doanh nghi p + Phương pháp t ng h p, phân tích, so sánh, đ i chi u: nghiên c u, xem xét tình hình, đ c m c a DMC thơng tin th trư ng liên quan đ n vi c xác ñ nh giá tr doanh nghi p + Phương pháp thu th p, th ng kê, tính tốn, v n d ng lý lu n vào th c ti n: thu th p thơng tin đ u vào c n thi t, phân tích thơng tin, thi t k b ng d li u tính tốn xác đ nh giá tr doanh nghi p NH NG ĐÓNG GÓP C A LU N VĂN + Nghiên c u, t ng h p h th ng hóa nh ng n i dung v m t lý lu n c a giá tr doanh nghi p xác ñ nh giá tr doanh nghi p; + Mơ t , ph n ánh, đánh giá tình hình, ñ c ñi m c a doanh nghi p ñư c ñ nh giá - trư ng h p t i Công ty c ph n Đ c M nh; + Đ xu t phương pháp v n d ng mơ hình đ nh giá đ đ nh giá DMC ñ xu t áp d ng phương pháp t i t ch c th c hi n d ch v tư v n ñ nh giá Đ tài phân tích đ nh y c a giá tr doanh nghi p dư i s nh hư ng c a m t vài tham s đ tìm gi i pháp phù h p nh m gia tăng giá tr doanh nghi p K T C U LU N VĂN Ngoài nh ng ph n M ñ u K t lu n, Lu n văn g m có 03 chương: Chương 1: Lý lu n chung v xác ñ nh giá tr doanh nghi p Chương 2: Tình hình & đ c m c a Công ty C Ph n Đ c M nh Thông tin chung v th trư ng liên quan ñ n giá tr doanh nghi p c a DMC Chương 3: V n d ng mơ hình ñ nh giá ñ xác ñ nh giá tr doanh nghi p t i Công ty c ph n Đ c M nh CHƯƠNG 1: LÝ LU N CHUNG V XÁC Đ NH GIÁ TR DOANH NGHI P 1.1 NH NG V N Đ CƠ B N V GIÁ TR DOANH NGHI P 1.1.1 Khái ni m chung v giá tr doanh nghi p Giá tr doanh nghi p nh ng l i ích hi n h u nh ng kho n l i ti m m t doanh nghi p có th t o đư c th hi n dư i hình th c giá tr mà có th tính tốn, xác đ nh thơng qua phương pháp, mơ hình ñ nh giá phù h p Đ tài nghiên c u ch ñ c p ñ n vi c xác ñ nh giá tr hi n h u c a doanh nghi p, giá tr s ñư c c tính, xác đ nh thơng qua mơ hình ñ nh giá phù h p cho m i doanh nghi p tương ng v i t ng ngành, lĩnh v c kinh doanh B i vì, vi c xác ñ nh giá tr c a ngu n l c khác hay xác ñ nh giá tr thương hi u c a doanh nghi p vi c c tính, đánh giá v m t đ nh lư ng cịn c n ph i đánh giá v m t đ nh tính d a nh ng tiêu chu n ñánh giá riêng bi t, c th liên quan ñ n t ng ngu n l c ñ c ñi m kinh doanh c a t ng doanh 1.1.2 Các s c a giá tr doanh nghi p 1.1.2.1 Giá tr n i t i giá tr th trư ng Giá tr n i t i giá tr tài s n doanh nghi p ñư c ghi nh n theo cách hi u v m t lý thuy t tài s n v i ñ y ñ ñ c ñi m c a tài s n ñ u tư Ch v i nh ng d đốn đ n k t h p v i mơ hình đ nh giá phù h p nhà phân tích m i đưa ñư c giá tr n i t i c tính h u ích Giá tr th trư ng hay Giá tr h p lý giá tr tài s n có th đư c trao đ i, mua bán gi a bên có đ y đ hi u bi t s trao ngang giá, mua bán th trư ng công khai 1.1.2.2 Giá tr ho t ñ ng liên t c giá tr lý Giá tr ho t ñ ng liên t c giá tr c a m t doanh nghi p ñư c xác ñ nh s gi ñ nh ho t ñ ng liên t c Và giá tr giá tr đư c ñ c p ch y u ñ i v i ñ tài Giá tr lý giá tr c a m t doanh nghi p ñư c xác ñ nh doanh nghi p ñó b phá s n hay gi i th Giá tr c a doanh nghi p ñư c xác ñ nh ch y u t giá tr c a tài s n h u hình lý cịn giá tr c a tài s n vơ hình có chi u hư ng b ng không 1.1.3 M t s lưu ý ñ i v i giá tr doanh nghi p ñư c xác ñ nh + Giá tr doanh nghi p ch u nh hư ng ñ ng th i b i thông tin t n i b doanh nghi p thơng tin bên ngồi th trư ng + Giá tr doanh nghi p khơng th s xác hồn tồn mà ln có m t biên đ sai s h p lý 1.2 XÁC Đ NH GIÁ TR DOANH NGHI P 1.2.1 Khái ni m xác ñ nh giá tr doanh nghi p (ñ nh giá doanh nghi p) Xác ñ nh giá tr doanh nghi p vi c c tính giá tr c a m t doanh nghi p hay l i ích c a doanh nghi p theo m t m c đích nh t ñ nh b ng cách s d ng phương pháp xác ñ nh giá tr doanh nghi p phù h p 1.2.2 Vai trị c a xác đ nh giá tr doanh nghi p + L a ch n ch ng khốn doanh nghi p đ đ u tư; D đốn đư c tri n v ng c a th trư ng; Đánh giá ñư c s ki n liên quan đ n tài doanh nghi p; Đưa quan ñi m h p lý + Đánh giá chi n lư c mơ hình kinh doanh c a doanh nghi p + Tìm hi u ñư c m i liên h - s th a thu n gi a ban qu n tr doanh nghi p v i c đơng, nhà đ u tư ho c/và nhà phân tích; Đánh giá giá tr h p lý c a doanh nghi p ti n IPO ho c chu n b niêm y t 1.2.3 Các y u t nh hư ng ñ n giá tr doanh nghi p 1.2.3.1 Môi trư ng bên ngồi doanh nghi p a) Mơi trư ng vĩ mô: môi trư ng kinh t ; môi trư ng tr lu t pháp… nh hư ng ñ n k t qu kinh doanh c a doanh nghi p b) Môi trư ng ngành: chu kỳ kinh doanh; tri n v ng tăng trư ng c a ngành… 1.2.3.2 Môi trư ng bên doanh nghi p a) S n ph m, th trư ng, m ng lư i khách hàng b) Chính sách qu n tr doanh nghi p c) Thơng tin tài – k toán c a doanh nghi p 1.2.4 Ti n trình đ nh giá doanh nghi p Ti n trình ñ nh giá g m (05) năm bư c sau: 1.2.4.1 Tìm hi u v ho t đ ng kinh doanh c a doanh nghi p Các nhà phân tích c n ph i tìm hi u tình hình ho t ñ ng kinh doanh – kh sinh l i c a doanh nghi p; tình hình kinh t ngành mà doanh nghi p ñang ho t ñ ng ñánh giá nh ng chi n lư c đ i phó – thích ng c a Ban qu n tr doanh nghi p 1.2.4.2 D đốn v ho t ñ ng kinh doanh c a doanh nghi p a) D đốn v tri n v ng kinh t : có hai cách ti p c n: M t là: d đốn t xu ng dư i nghĩa b t ngu n t nh ng d đốn kinh t vĩ mô r i d n chuy n xu ng d đốn cho ngành, doanh nghi p cu i cho tài s n c a doanh nghi p Hai là: d đốn t dư i lên nghĩa s b t ñ u t d đốn doanh nghi p riêng r , sau t ng h p doanh nghi p ñ hình thành nên d đốn cho ngành cu i d đốn cho kinh t vĩ mơ b) D đốn (d ki n) v tài doanh nghi p Các nhà phân tích s t ng h p thơng tin, phân tích tài c a doanh nghi p đ đưa nh ng d đốn v doanh thu thu nh p c a doanh nghi p tương lai Khi th c hi n vi c d đốn này, nhà phân tích nên v a xem xét nhân t ñ nh lư ng l n nhân t đ nh tính, c n thi t ph i quan tâm ñ n ñ c trưng, ch t lư ng phân tích thu nh p Nghĩa ph i xem xét k lư ng, th n tr ng t t c cáo cáo tài c a doanh nghi p 1.2.4.3 L a ch n mơ hình đ nh giá: Trong đ nh giá phân tích đ u tư, k r t quan tr ng, khái quát qua 03 (ba) bư c sau: a) Đ u tiên xác ñ nh giá tr thay th c tính: giá tr n i t i; giá tr ho t ñ ng liên t c; giá tr lý giá tr h p lý b) Th hai ñưa mơ hình đ nh giá c) Cu i ñưa k t lu n cho nh ng th o lu n v nh ng v n đ phát sinh liên quan đ n mơ hình đ nh giá ñư c l a ch n 1.2.4.4 Chuy n đ i d li u d đốn (d ki n) ñ ñ nh giá 1.2.4.5 S d ng k t qu ñ nh giá nh m ñưa quy t đ nh tài 1.2.5 Các mơ hình (phương pháp) đ nh giá doanh nghi p, g m nhóm mơ hình sau: 1.2.5.1 Mơ hình đ nh giá d a tài s n thu n - NAVM Phương pháp xác ñ nh giá tr doanh nghi p d a giá tr th trư ng c a lo i tài s n c a doanh nghi p Giá tr th trư ng giá tr h p lý c a tài s n bên th a thu n trao ñ i, mua bán Giá tr doanh nghi p ñư c hi u ñây giá tr c a v n ch s h u giá tr tài s n c a tồn cơng ty sau ñã lo i tr kho n n ph i tr Theo phương pháp giá tr th trư ng c a tài s n doanh nghi p s ñư c xác ñ nh d a vào s li u Báo cáo tài c a doanh nghi p Giá tr doanh nghi p (GTDN) ñư c xác ñ nh sau: GTDN=Giá tr th trư ng c a tài s n (*) - Giá tr th trư ng c a n Trong (*): g m giá tr th trư ng c a tài s n h u hình giá tr th trư ng c a tài s n vơ hình 1.2.5.2 Mơ hình đ nh giá theo giá tr hi n t i – Present Valuation Model - PVM a) Các phương pháp ñ nh giá theo giá tr hi n t i a1) Phương pháp chi t kh u lu ng c t c (DDM) Giá tr doanh nghi p ñư c đo lư ng thơng qua vi c chi t kh u lu ng c t c qua năm nghĩa chi t kh u c t c ti m c a doanh nghi p Phương pháp ñư c xem phương pháp ñơn gi n nh t mơ hình đ nh giá a2) Phương pháp chi t kh u dòng ti n, g m mơ hình sau: + Mơ hình chi t kh u dòng ti n t c a doanh nghi p (FCFF) Mơ hình xác đ nh giá tr doanh nghi p b ng cách chi t kh u dòng ti n t c a doanh nghi p Dòng ti n t c a doanh nghi p dòng ti n t o dành cho t t c nh ng ngư i có quy n đư c hư ng doanh nghi p nghĩa dòng ti n dành cho c đơng ch n c a doanh nghi p, th hi n giá tr c a tồn doanh nghi p khơng ph i ch giá tr c a v n ch Dịng ti n có th g i dịng ti n trư c n đư c tính t Thu nh p ho t ñ ng sau thu Theo mơ hình này, dịng ti n t c a doanh nghi p b ng: TN ho t ñ ng sau thu - (Chi tiêu ñ u tư - Kh u hao) - Thay ñ i v n lưu đ ng ngồi ti n m t +Mơ hình chi t kh u dòng ti n t c a v n ch s h u (FCFE) Thu nh p rịng - (Chi tiêu đ u tư - Kh u hao) - Thay ñ i v n lưu ñ ng ti n m t + (N m i huy đ ng - hồn tr n vay) 10 Đây mơ hình xác đ nh giá tr doanh nghi p b ng cách chi t kh u dòng ti n t c a v n ch s h u Dòng ti n t c a v n ch s h u dịng ti n đư c chi tr dành cho c đơng c a doanh nghi p, đư c tính t Thu nh p rịng.Theo mơ hình này: dịng ti n t c a v n ch s h u b ng: b) Các nhân t nh hư ng đ n xác đ nh giá tr doanh nghi p theo phương pháp chi t kh u dòng ti n b1) Dòng ti n hay g i Ngân lưu Trong phương pháp chi t kh u dịng ti n t ngân lưu hay dòng ti n y u t vi c đ nh giá doanh nghi p Các dịng ti n đư c xác đ nh theo phương pháp đ u dịng ti n sau thu sau ñã th c hi n nhu c u v tái ñ u tư b2) Lãi su t chi t kh u Lãi su t chi t kh u m t t l % (ph n trăm) dùng ñ chuy n ñ i dòng ti n tương lai v giá tr hi n t i, s ñ xác ñ nh hi n giá c a dòng ti n Lãi su t chi t kh u t su t l i nhu n mà nhà đ u tư địi h i ñ u tư vào tài s n, vào d án, vào doanh nghi p mà h ñang xem xét Lãi su t chi t kh u (K) có th đư c c lư ng sau: + Th nh t: Lãi su t chi t kh u chi phí v n c ph n (v n ch s h u) - lãi su t l i nhu n mong mu n c a ch doanh nghi p, c đơng.Có th tóm t t sau: K = Rf + β (Ṝm - Rf), đó: Rf : t su t l i nhu n phi r i ro; Ṝm: t su t l i nhu n kỳ v ng c a th trư ng; β: h s ño lư ng r i ro c a ngành mà doanh nghi p ñang kinh doanh + Th hai: T su t chi t kh u ñư c c lư ng b ng cách s d ng t su t l i nhu n phi r i ro c ng thêm ph n bù r i ro c a doanh nghi p 12 M t là: c lư ng giá tr lý d a vào giá tr s sách c a tài s n ñi u ch nh theo t l l m phát kỳ Hai là: c lư ng giá tr lý s c lư ng dòng ti n kỳ v ng hay dịng thu nh p đư c t o t tài s n m t th i gian nh t đ nh (tính t sau năm k t thúc) v i m t t l chi t kh u phù h p + Cách th hai: xem doanh nghi p m t t ch c ho t ñ ng liên t c t c v n ñang ho t ñ ng vào th i ñi m xác ñ nh giá tr k t thúc Lúc này, dịng ti n c a doanh nghi p đư c gi ñ nh s tăng trư ng v i m t t c ñ tăng trư ng n ñ nh – t c đ tăng trư ng khơng đ i GTKT = {(Dòng ti n)n+1 }/ (r – g n ñ nh) n: năm cu i c a th i ño n tăng trư ng b t thư ng; n+1: năm ñ u tiên c a năm b t ñ u th i kỳ tăng trư ng n ñ nh; r: h s chi t kh u dòng ti n; g n ñ nh: t c ñ tăng trư ng n ñ nh b5) Th i gian tăng trư ng nhanh th i gian tăng trư ng n ñ nh + Th i gian tăng trư ng nhanh (kỳ d báo hay th i kỳ tăng trư ng b t thư ng): Các doanh nghi p khác v ngành, lĩnh v c kinh doanh có nh ng th i kỳ tăng trư ng khác tùy thu c vào: qui mô c a doanh nghi p; T c ñ tăng trư ng hi n t i l i nhu n vư t tr i; Đ l n tính b n v ng c a l i th c nh tranh + Th i gian tăng trư ng n ñ nh, b n v ng K t thúc th i kỳ tăng trư ng b t thư ng, doanh nghi p s chuy n sang giai ño n tăng trư ng n ñ nh, b n v ng Th i ñi m b t ñ u tùy thu c vào: Khi công ty chuy n sang th i kỳ tăng trư ng n ñ nh, b n v ng t th i kỳ tăng nhanh? Và Kh trì t su t l i nhu n vư t tr i c a doanh nghi p ñ n m c nào, ñ n nào? 1.2.5.3 Nhóm mơ hình đ nh giá theo giá tr so sánh - RVM a) Phương pháp h s Giá/Thu nh p (P/E) 13 H s Giá/Thu nh p (P/E) h s gi a giá tr th trư ng c a c phi u so v i thu nh p c a doanh nghi p m i c phi u, ch y u ño lư ng v kh c a thu nh p có đư c m i c phi u h s giá b ñ mua ñư c m t ñ ng thu nh p c a doanh nghi p H s P/E = Giá th trư ng m i c phi u/EPS b) Phương pháp h s Giá/Giá tr s sách (P/BV) H s Giá/Giá tr s sách (P/BV) h s gi a giá tr th trư ng c a c phi u so v i giá tr s sách c a tài s n tính m i c phi u, h s ph n ánh m c giá chi tr ñ mua m t ñơn v (ñ ng) tài s n c a c a doanh nghi p H s P/BV = Giá th trư ng m i c phi u/Giá tr s sách m i c phi u Trong đó, Giá tr s sách m i c phi u = giá tr s sách c a v n ch / s lư ng c phi u phát hành; Giá tr s sách c a v n ch v n c a c đơng thư ng = (T ng tài s n - t ng N ) - C phi u c a c đơng ưu đãi c) Phương pháp h s Giá/Doanh thu (P/S) H s Giá/doanh thu (P/S) h s gi a giá tr th trư ng c a c phi u so v i giá tr doanh thu tính m i c phi u, h s ph n ánh m c giá chi tr đ có đư c m t đ ng doanh thu c a c a doanh nghi p H s P/S = Giá th trư ng m i c phi u/doanh thu tính m i c phi u CHƯƠNG TÌNH HÌNH, Đ C ĐI M C A CÔNG TY CP Đ C M NH VÀ THÔNG TIN CHUNG V TH TRƯ NG LIÊN QUAN Đ N GIÁ TR DOANH NGHI P C A DMC 2.1 KHÁI QUÁT V CÔNG TY C PH N Đ C M NH 14 2.1.1 Quá trình hình thành phát tri n c a Công ty c ph n Đ c M nh Công ty C ph n Đ c M nh ñư c thành l p t vi c chuy n đ i lo i hình doanh nghi p t Cơng ty TNHH Đ c M nh sang Công ty C ph n Đ c M nh k t ngày 03/04/2007 Tr s chính: 90 B ch Đ ng, thành ph Đà N ng V n ñi u l : 400.000.000.000 ñ ng 2.1.2 Lĩnh v c kinh doanh Kinh doanh b t ñ ng s n; Kinh doanh quy n s d ng ñ t; Kinh doanh siêu th ; Kinh doanh khách s n; Hi n t i, DMC có 03 m ng kinh doanh g m: Ho t ñ ng kinh doanh b t ñ ng s n;Ho t ñ ng xây l p Ho t ñ ng thương m i 2.1.3 M t s d án kinh doanh b t ñ ng s n tiêu bi u a) Khu ph c h p Vĩnh Trung Plaza: Vĩnh Trung Plaza t a l c t i s 253 – 255 Hùng Vương Đây m t cơng trình ph c h p, đư c thi t k theo tiêu chu n qu c t v i phong cách ñương ñ i c a ki n trúc Pháp b) Các cơng trình, d án khác DMC tham gia h p tác ñ u tư v i nhi u Ch ñ u tư l n v d án b t ñ ng s n g m khu ph c h p văn phòng, h , chung cư cao c p t i nhi u t nh, thành khác ph m vi c nư c Cao c B n Thành AA t i Ký Con, phư ng B n Nghé, thành ph H Chí Minh T i khu v c thành ph Đà N ng, năm 2010 v a qua, DMC ñư c Thành ph giao ñ t, tri n khai th c hi n d án d án nhà Khu chung cư Đ i ñ a b o… 2.1.4 T ch c b máy qu n lý 2.1.5 Chi n lư c chung c a Công ty: xã h i 15 2.1.5.1 Chi n lư c phát tri n: t p trung phát tri n kinh doanh b t ñ ng s n; tài chính; liên doanh liên k t h p tác ñ u tư d án b t ñ ng s n… 2.1.5.2 Chi n lư c s n ph m sách đ nh v s n ph m: Văn phòng - Căn h cao c p- Khách s n; phát tri n nhà xã h i s n ph m liên quan khác 2.1.5.3 Chi n lư c marketing 2.1.5.4 Chính sách h u chăm sóc khách hàng 2.1.5.5 Xây d ng thương hi u 2.2 TÌNH HÌNH HO T Đ NG KINH DOANH C A CÔNG TY C PH N Đ C M NH 2.2.1 Doanh thu: doanh thu c a cơng ty có đư c t vi c khai thác d án Vĩnh Trung Plaza v i nhi u m ng kinh doanh như: cho thuê văn phòng, siêu th kinh doanh h , nhà xã h i… 2.2.2 Chi phí: chi phí phát sinh ch y u t chi phí đ u tư d án Vĩnh Trung Plaza, d án b t ñ ng s n khác, chi phí bán hàng chi phí qu n lý doanh nghi p 2.2.3 K t qu ho t ñ ng kinh doanh B ng 2.1 K t qu ho t ñ ng kinh doanh t 2008 ñ n 2010 ĐVT: tri u ñ ng CH TIÊU Doanh thu thu n L i nhu n g p v bán hàng L i nhu n thu n t HĐKD T ng l i nhu n k toán trư c L i nhu n sau thu NĂM QUÁ KH 2008 2009 30.123 265.290 21.581 69.744 5.972 50.706 2.490 47.762 2.475 39.810 2010 310.505 85.027 59.134 55.980 46.475 2.3 TÌNH HÌNH KINH T VĨ MƠ VI T NAM T i Vi t nam, năm 2011 l m phát y u t quan tr ng nh hư ng ñ n s thay ñ i c a n n kinh t vĩ mơ nói chung ngành b t ñ ng s n 16 nói riêng Trong 06 tháng cu i năm 2011, n n kinh t hi n v n ñ i m t v i nhi u thách th c Tuy th trư ng hi n t i không thu n l i song có th tin r ng sách vĩ mơ s t o nên nh ng bư c phát tri n dài h n v s tăng trư ng kinh t b n v ng 2.4 THÔNG TIN NGÀNH B T Đ NG S N VI T NAM VÀ THÔNG TIN M T S TH TRƯ NG B T Đ NG S N CH Y U 2.4.1 Ngành b t ñ ng s n Vi t Nam Vi t Nam m t nh ng nư c có t c đ th hóa nhanh D báo, năm 2015 dân s th kho ng 35 tri u ngư i…Đây s c quan tr ng cho doanh nghi p ngành ti p t c m nh d n ñ u tư 2.4.2 B t ñ ng s n thành ph Đà N ng 2.4.2.1 Th trư ng văn phòng cho thuê: theo nghiên c u th ng kê, Đà N ng có kho ng 25 tịa nhà có d ch v cho th văn phịng v i t ng di n tích 77.048 m2 2.4.2.2 Th trư ng h , bi t th : T ng ngu n cung bi t th t i Đà N ng kho ng 720 t 13 d án t ng ngu n cung h kho ng 2.400 t 12 d án 2.4.2.3 Th trư ng khách s n: th trư ng khách s n bao g m 2.600 phòng t khách s n sao, khách s n 19 khách s n Cơng su t th trung bình đ t 79%, giá th trung bình đ t 101 USD/ phịng/ ñêm 2.4.3 B t ñ ng s n thành ph H Chí Minh 2.4.3.1 Th trư ng văn phịng cho thuê: d báo c a Công ty Savills Vi t Nam th trư ng văn phịng thành ph H Chí Minh ti p t c s khó khăn Tuy v y, tương lai th trư ng v n có ti m kh i s c tr l i 17 2.4.3.2 Th trư ng h /chung cư, bi t th : tính đ n q 3/2011 th trư ng h chung cư v n ti p t c xu ng Tuy nhiên tình hình Quý 4/2011 s có ph n nhu c u thay ñ i ch trư c th m năm m i 2.4.3.3 Th trư ng khách s n: q 2/2011, cơng su t th phịng khách s n trung bình tồn th trư ng đ t 60% Trong năm 2012, d ki n có kho ng 1.500 phòng s gia nh p vào th trư ng CHƯƠNG V N D NG CÁC MƠ HÌNH Đ NH GIÁ Đ XÁC Đ NH GIÁ TR DOANH NGHI P T I CÔNG TY C 3.1 S PH N Đ C M NH C N THI T PH I Đ NH GIÁ VÀ M T S ĐI M C N LƯU Ý KHI XÁC Đ NH GIÁ TR DOANH NGHI P T I CÔNG TY C PH N Đ C M NH 3.1.1 S c n thi t c a vi c xác ñ nh giá tr doanh nghi p t i DMC M c tiêu tài đ t hi n t i tương lai c a cơng ty th c hi n đ i chúng hóa đ d n bư c tham gia niêm y t th trư ng V i m c tiêu nhu c u đ nh giá r t quan tr ng, c n thi t ñ i v i chi n lư c tài hi n t i c tương lai xuyên su t q trình ho t đ ng kinh doanh, phát tri n c a công ty 3.1.2 M t s ñi m c n lưu ý xác ñ nh giá tr doanh nghi p t i DMC: m r ng ch c năng, nhi m v ho t ñ ng c a b ph n tài cơng ty; thi t l p h th ng cung c p thơng tin đ y đ - phù h p 3.2 XÁC Đ NH GIÁ TR DOANH NGHI P T I CÔNG TY C PH N Đ C M NH 3.2.1 Cơ s s li u qui trình x lý, tính tốn s li u đ nh giá 3.2.1.1 Cơ s s li u ñ nh giá * Đ i v i phương pháp ñ nh giá theo giá tr hi n t i 18 + Các tham s ban ñ u: Lãi su t chi t kh u: s d ng chi phí s d ng v n bình qn gia quy n chi phí s d ng v n ch s h u; T c ñ tăng trư ng dài h n đư c d đốn 6%; Kỳ d báo ñư c d ki n 10 năm; + D ki n (d đốn) dịng ti n: ñư c xác ñ nh s t ng h p, tính tốn, phân tích K t qu ho t ñ ng ñ u tư, kinh doanh d án K t qu d ki n v tài doanh nghi p c a DMC + D ki n tài doanh nghi p: ch s tài chính, k tốn… * Đ i v i nhóm mơ hình đ nh giá theo giá tr so sánh D li u đ u vào đư c trích t k t qu d ki n v i kỳ d báo 10 năm (t năm 2011 ñ n năm 2020) * Đ i v i phương pháp ñ nh giá theo giá tr tài s n thu n D li u ñ u vào ch y u ñư c l y t báo cáo tài (đã ki m toán) c a doanh nghi p t i th i ñi m ñ nh giá th c hi n ñánh giá l i tài s n, công n hi n h u c a doanh nghi p theo giá th trư ng 3.2.1.2 Qui trình x lý, tính tốn s li u ñ nh giá: b t ñ u t ngu n d li u ñ nh giá ñ n k t qu ñ nh giá th hi n thông qua m c “Ngu n d li u” t i cu i m i b ng s li u Qui trình th hi n qua sơ đ : 19 3.2.2 Gi ñ nh chung + N n kinh t Vi t Nam ti p t c trì t c ñ tăng trư ng n ñ nh cho nh ng năm t i; Chính sách kinh t vĩ mơ s có nh ng thay đ i tích c c cho ho t ñ ng kinh doanh c a doanh nghi p ngành th i gian t i; + Các lĩnh v c kinh doanh c a DMC ti p t c trì t c ñ tăng trư ng tương ñ i; Các s li u d ki n ñư c th c hi n chi ti t th i gian 10 năm k t năm 2011 đ n năm 2020, sau gi ñ nh ho t ñ ng c a DMC tăng trư ng n ñ nh v i m c tăng trư ng ñ u 6%/năm 3.2.3 V n d ng mơ hình đ nh giá đ xác ñ nh giá tr doanh nghi p Công ty c ph n Đ c M nh Vi c s d ng ñơn l k t qu c a m t nh ng phương pháp ñ k t lu n v giá tr doanh nghi p s không ph n ánh phù h p giá tr n i t i Vì v y, đ tài đưa phương pháp đ nh giá bình qn, đư c tính tốn d a bình qn có tr ng s gi a phương pháp K t qu đ nh giá s có tính đ i di n hơn, ph n ánh phù h p v giá tr n i t i (th hi n s nh hư ng c a nhân t ng n h n dài h n ñ n giá tr doanh nghi p) B ng ñ nh giá ñư c xây d ng s : phương pháp ñ nh giá t tr ng c a phương pháp Khái ni m t tr ng: nghĩa m c đ /t l đóng góp c a t ng phương pháp đ nh giá ñ i v i giá tr doanh T l ñư c xác ñ nh d a ñ tin c y c a t ng phương pháp c a thơng tin, d li u đ u vào s d ng ti n trình đ nh giá Phương pháp đ nh giá bình qn khuy n khích áp d ng t i đơn v th c hi n d ch v tư v n, ñ nh giá đ hồn thi n cơng tác đ nh giá hi n 3.3 K T QU Đ NH GIÁ T I CÔNG TY CP Đ C M NH 3.3.1 Trình bày, thuy t minh xác đ nh giá tr doanh nghi p 3.3.1.1 Trình bày k t qu ñ nh giá theo phương pháp 20 a) Ngu n d li u ñ nh giá: s li u chi ti t t i Lu n văn b) Chi ti t k t qu đ nh giá t ng phương pháp + Đ nh giá theo mơ hình FCFF B ng 3.9 - K t qu đ nh giá theo mơ hình FCFF ĐVT: tri u ñ ng Gi ñ nh Ti m tăng trư ng dài Lãi su t chi t kh u V n CSH (E)- Bình quân N (D)- Bình quân D/(D+E) E(D+E) 6% 820.096 1.487.635 64% 36% Chi phí n (Rd) Thu su t Rd*(1-t) Chi phí v n (Re) 17,27% 25% 12,95% 18% WACC= E/(D+E)* Re+ 14,75% Giá tr hi n t i T c ñ tăng trư ng 6% Giá tr hi n t i c a 2.839.939 WACC 14.75% Giá tr hi n t i c a 789.965 Giá tr n i t i Giá tr công ty 3.629.904 -N (625.026) + Ti n tài s n 136.026 N ròng (489.000) Giá tr v n ch s h u 3.140.904 S c phi u hi n hành 46.800.000 Giá c phi u (VNĐ/CP) 67.113 ((ñ ng/c phi u) Trong đó, chi phí s d ng v n vay v n ch sau: Ch tiêu T ng chi phí đ u tư V n ch ñ u tư V n vay Qu thành ph V n vay Ngân hàng Chi phí n bình qn trư c thu Chi phí v n ch s h u Giá tr 2.131.375 778.343 235.300 1.117.732 Thu TNDN Chi phí s 0% 10% 25% 18% 13,82% 18,00% 17,27% 18% Theo mơ hình giá tr c a DMC là: 67.113 ñ ng/c ph n + Đ nh giá theo mơ hình FCFE B ng 3.10 –K t qu đ nh giá theo mơ hình FCFE ĐVT: tri u đ ng Tăng trư ng dài h n Chi phí v n ch s h u Giá tr hi n t i Giá tr hi n t i c a dòng ti n Tăng trư ng dài h n Giá tr hi n t i c a dòng ti n 6% 18% 2.461.836 6% 203.987 Giá tr n i t i Giá tr VSCH S c phi u Giá c phi u (VNĐ/CP) 2.665.823 46.800.000 56.962 21 Theo mơ hình chi t kh u dòng ti n c a v n ch s h u giá tr c a DMC là: 56.962 ñ ng/c ph n + Đ nh giá theo mơ hình DDM B ng 3.11 –K t qu đ nh giá theo mơ hình DDM ĐVT: đ ng STT CH TIÊU C t c (D) Tăng trư ng c t c L i nhu n mong Giá tr tương lai Dòng ti n Giá tr hi n t i Giá m i c ph n 2011 1.600 NĂM Ư C LƯ NG 2012 2013 2014 2015 1.700 1.800 1.900 2.000 6% 6% 6% 5% 1.600 NĂM 2010 1.700 15% 1.800 1.900 2.000 17.006 17.006 … … … … … … … 2020 2.500 4% 29.444 31.944 Như v y, theo mơ hình chi t kh u dịng c t c (DDM) giá tr c a DMC là: 17.006 ñ ng/c ph n + Đ nh giá theo mơ hình (P/E; P/BV P/S) B ng 3.12 –K t qu ñ nh giá theo mơ hình P/E; P/BV P/S ĐVT: đ ng STT CH TIÊU TN/c ph n (EPS) Giá tr s sách Dthu/c ph n H s P/E H s P/BV H s P/S Giá c phi u Giá c phi u Giá c phi u 2011 2.899 11.306 6.716 2,5 23.190 28.265 20.148 NĂM Ư C LƯ NG 2012 2013 2014 5.446 7.117 5.837 13.811 16.309 16.138 13.349 19.995 21.331 8 2,5 2,5 2,5 3 43.568 56.939 46.694 34.528 40.771 40.345 40.048 59.984 63.994 2015 7.663 18.857 27.264 2,5 61.306 47.142 81.793 2016 6.207 18.604 14.737 2,5 49.659 46.509 44.211 Như v y, theo mơ hình giá tr so sánh giá tr n i t i c a DMC là: 23.190 ñ ng/c ph n (theo h s P/E); 28.265 ñ ng/c ph n (theo h s P/BV); 20.148 ñ ng/c phi u (theo h s P/S) 22 + Đ nh giá theo phương pháp tài s n thu n B ng 3.13 – K t qu ñ nh giá theo phương pháp tài s n thu n ĐVT: Tri u ñ ng Giá ñ t sau ñánh giá l i Stt Ch tiêu Di n tích Khu A1 7.154 Đơn giá 96 Khu B1 2.000 96 192.000 Khu B2 2.494 96 239.424 T ng c ng Giá tr 686.784 1.118.208 Trong đó: Giá đ t đư c ñánh giá l i theo giá th trư ng tham kh o qua sàn, trung tâm giao d ch t i Đà N ng Ch tiêu Giá tr Giá tr QSD đ t (I) Giá tr TSDH khơng bao g m QSD ñ t (II) Tài s n khác (III) 1.118.208 375.473 433.806 T ng n (IV) Giá tr doanh nghi p (I + II + III - IV) S lư ng c phi u ñang lưu hành 766,207 1.161.280 46.800.000 Giá c phi u (VNĐ/c ph n) Như v y, theo phương pháp tài s n thu n giá tr c phi u c a DMC là: 24.814 ñ ng/c ph n 3.3.1.2 Thuy t minh k t qu xác ñ nh giá tr doanh nghi p a) Giá tr doanh nghi p c a DMC B ng 3.14 K t qu ñ nh giá theo phương pháp ĐVT: ñ ng Stt Mơ hình đ nh giá FCFF FCFE DDM P/E P/BV P/S PPTS Giá (ñ ng/c ph n) 67.113 56.962 17.006 23.190 28.265 20.148 24.814 Qua k t qu đ nh giá cho th y có s chênh l ch l n gi a phương pháp, vi c s d ng ñơn l k t qu c a m t nh ng phương pháp ñ k t lu n v giá tr doanh nghi p s không ph n ánh phù h p giá tr n i t i c a DMC Vì v y, đ tài s d ng phương pháp 24.814 23 đ nh giá bình qn v a trình bày t i m c 3.2.3 đ xác đ nh giá tr n i t i c a c phi u DMC sau: B ng 3.15.1 B ng đ nh giá bình qn (theo 07 (b y) mơ hình đ nh giá) ĐVT: đ ng Stt Mơ hình FCFF FCFE DDM P/E P/BV P/S PPTS Giá bình quân Giá 67.113 56.962 17.006 23.190 28.265 20.148 24.814 T tr ng 20% 20% 15% 10% 10% 10% 15% 100% Bình quân 13.423 11.392 2.551 2.319 2.827 2.015 3.722 38.248 Giá tr n i t i c a c phi u c a DMC ñư c xác ñ nh vào kho ng 37.000 ñ ng - 38.000 ñ ng/c ph n M t s gi i thích b sung + Phương pháp FCFF FCFE ñư c ưu tiên ñánh giá cao v m c đ đóng góp vì: th nh t phương pháp d a s li u tài d đốn mà có s đánh giá, cân nh c, phù h p v i m c tiêu trì ho t đ ng c a DMC; th hai phương pháp có ưu m th hi n tương ñ i t ng ho t ñ ng ngu n thu c a DMC + Các phương pháp l i ch th hi n tính th i m c a cơng ty t i th i m đ nh giá, chưa tính ñ n ñ n s tăng tư ng, phát sinh nên m c đ đóng góp c a phương pháp ñư c ñánh giá th p b) Vi c l a ch n s lư ng mơ hình đ nh giá t ng th mơ hình: Trong th c ti n đ đ m b o v m t k t qu hi u qu c a cơng tác đ nh giá không nh t thi t ph i áp d ng đ y đ t t c mơ hình đ nh có th có s cân nh c, gi i h n, l a ch n mô hình Đ tài đơn c th c hi n cân nh c l a ch n 03 (ba) 07 (b y) mơ hình đ nh giá chi ti t ñ xác ñ nh giá tr doanh nghi p DMC Giá tr n i 24 t i c a DMC ñư c xác ñ nh vào kho ng 37.000 ñ ng - 38.000 ñ ng/c ph n C th sau: B ng 3.15.2 - B ng ñ nh giá bình qn (theo 03(ba) mơ hình đ nh giá) ĐVT: đ ng Stt Mơ hình (phương pháp) FCFE P/BV Phương pháp tài s n thu n Giá bình quân Giá 56.962 28.265 24.814 T tr ng 40% 25% 35% 100% Bình quân 22.785 7.066 8.685 38.536 Ghi chú: S lư ng mơ hình đ nh giá thay ñ i nên t tr ng thay ñ i tương ng t ng th ; M c ñ chênh l nh v t tr ng gi a mô hình đư c gi i thích tương t ph n “M t s gi i thích b sung” t i B ng đ nh giá bình qn 3.15.1 3.3.2 Phân tích đ nh y c a giá tr doanh nghi p qua m t s phương pháp ñ nh giá nh m tìm cách th c phù h p ñ gia tăng giá tr doanh nghi p: ñ tài ch y u t p trung vào vi c phân tích đ nh y c a giá tr doanh nghi p thông qua 02 (hai) phương pháp ñó là: FCFE FCFF dư i s tác ñ ng c a nhân t c u v n (th hi n qua WACC) nhân t t c ñ tăng trư ng dài h n 3.3.2.1 T ng h p k t qu ñ nh giá c a 02 phương pháp FCFF FCFE (trư c thay ñ i c a c u v n t c ñ tăng trư ng dài h n) Giá c phi u theo phương pháp FCFF Giá tr Giá c phi u theo FCFE (Đ ng /c ph n) 56.962 Giá c phi u theo FCFF (Đ ng/c ph n) 67.113 25 3.3.2.2 Đ nh y c a giá tr doanh nghi p theo c u v n t c ñ tăng trư ng dài h n B ng 3.16 - Phân tích đ nh y theo phương pháp FCFF WACC 13,75% 14,25% 14,75% 15,25% 15,75% 16,25% Hi n giá dòng ti n 10 năm 2.932.048 2.885.395 2.839.939 2.795.641 2.752.463 2.710.368 Giá tr v n CSH 5.0% 6.0% 7.0% 3.297.141 3.416.563 3.571.381 3.169.639 3.271.649 3.401.808 3.053.175 3.140.904 3.251.280 2.946.194 3.022.101 3.116.415 2.847.427 2.913.467 2.994.605 2.755.831 2.813.572 2.883.801 Giá m i c phi u 5.0% 6.0% 7.0% 70.452 73.003 76.312 67.727 69.907 72.688 65.239 67.113 69.472 62.953 64.575 66.590 60.842 62.254 63.987 58.885 60.119 61.620 Qua b ng s li u phân tích th hi n: T c đ tăng trư ng dài h n cao Giá tr doanh nghi p l n ngư c l i; Giá tr doanh nghi p cao WACC nh ngư c l i Thay ñ i th hi n tương ng v i t ng m c c a t c ñ tăng trư ng dài h n B ng 3.17 – Phân tích ñ nh y theo phương pháp FCFE Chi phí s d ng v n 17,00% 17,50% 18,00% 18,50% 19,00% 19,50% Hi n giá dòng ti n 10 năm 5.0% 6.0% 7.0% 5.0% 6.0% 7.0% 2.522.740 2.491.939 2.461.836 2.432.412 2.403.646 2.375.517 2.742.752 2.694.333 2.648.355 2.604.587 2.562.826 2.522.897 2.765.039 2.714.027 2.665.823 2.620.132 2.576.703 2.535.322 2.791.784 2.737.473 2.686.467 2.638.380 2.592.893 2.549.734 58.606 57.571 56.589 55.654 54.761 53.908 59.082 57.992 56.962 55.986 55.058 54.174 59.653 58.493 57.403 56.376 55.404 54.482 Giá tr v n CSH Giá m i c phi u Qua b ng s li u phân tích th hi n: - T c ñ tăng trư ng dài h n cao Giá tr doanh nghi p l n ngư c l i; Giá tr doanh nghi p cao chi phí s d ng v n nh ngư c l i S thay ñ i th hi n tương ng v i t ng m c c a t c ñ tăng trư ng dài h n; 26 - Tùy thu c vào ñi u ki n ho t ñ ng kinh doanh, m c tiêu đ u tư, tài t su t l i nhu n mong mu n ñ xác ñ nh t l chi phí s d ng v n phù h p cho giá tr doanh nghi p K T LU N Giá tr doanh nghi p b c tranh th t ng th v doanh nghi p, s quan tr ng cho vi c ñưa quy t ñ nh tài Khi thương v chào bán ch ng khoán (IPOs, SPOs); mua bán & sát nh p (M&A) di n ngày m nh m giá tr doanh nghi p ñư c quan tâm nhi u Xu t phát t m c tiêu tài c a DMC t ch c IPO d n bư c niêm y t th trư ng ch ng khoán, b n thân nh n th y nhu c u xác ñ nh giá tr doanh nghi p nhu c u c n thi t ñ i v i DMC nên ñã ch n nghiên c u ñ tài “Xác ñ nh giá tr doanh nghi p - trư ng h p t i Công ty c ph n Đ c M nh” ñ làm ñ tài t t nghi p Trên s t ng h p, v n d ng phương pháp nghiên c u, lu n văn ñã gi i quy t ñư c v n ñ sau: + H th ng hóa nh ng v n đ lý lu n chung v giá tr doanh nghi p xác ñ nh giá tr doanh nghi p; + Tìm hi u, đánh giá, phân tích tình hình, đ c m c a DMC thông tin v th trư ng liên quan ñ n giá tr doanh nghi p c a DMC; + V n d ng phương pháp ñ nh giá bình quân ñ ñ nh giá doanh nghi p cho DMC Phương pháp ñ xu t áp d ng t i t ch c th c hi n d ch v tư v n, ñ nh giá Đ tài phân tích ñ nh y c a giá tr doanh nghi p dư i s tác ñ ng c a m t vài tham s chính, góp ph n tìm gi i pháp phù h p ñ gia tăng giá tr doanh nghi p ... hình thành phát tri n c a Công ty c ph n Đ c M nh Công ty C ph n Đ c M nh ñư c thành l p t vi c chuy n ñ i lo i hình doanh nghi p t Cơng ty TNHH Đ c M nh sang Công ty C ph n Đ c M nh k t ngày... KINH DOANH C A CÔNG TY C PH N Đ C M NH 2.2.1 Doanh thu: doanh thu c a cơng ty có đư c t vi c khai thác d án Vĩnh Trung Plaza v i nhi u m ng kinh doanh như: cho thuê văn phòng, siêu th kinh doanh. .. 2.1.2 Lĩnh v c kinh doanh Kinh doanh b t ñ ng s n; Kinh doanh quy n s d ng ñ t; Kinh doanh siêu th ; Kinh doanh khách s n; Hi n t i, DMC có 03 m ng kinh doanh g m: Ho t đ ng kinh doanh b t ñ ng s