Pháp luật về giá đất – những vấn đề lý luận và thực tiễn

Luật Kinh Tế 10C BÀI BÁO CÁO Môn: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KHOA HỌC Chủ đề: PHÁP LUẬT VỀ GIÁ ĐẤT – NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Nhóm 5: Hồ Mỹ Thanh Phạm Minh Trí Nguyễn Thành Chương Châu Thị Hạnh Huỳnh Hồ Hữu Phúc Nguyễn Nhựt Quang Chung Thiên Trí Nguyễn Qúi Tường Nguyễn Hồng Khang Phan Kim Ngọc Nguyễn Thị Tường Vy Tính đến ngày 13/08/2018 theo số liệu Liên Hợp Quốc dân số Việt Nam đạt đến ngưỡng 96 triệu người, đứng vị trí thứ 14 - Châu Hồng Thân, Phan Trung Hiền (2017), Tình hình nghiên cứu đề tài giới bảng xếp hạng dân số Hoàn thiện quy định định giá đất Việt nước vùng lãnh thổ Dân số ngày tăng Nam nay, Tạp chí Nhà nước pháp luật, diện tích Việt Nam có 310.060 km Đối tượng nghiên cứu Quy định pháp luật Việt Nam vấn đề (03),tr65-75 Để đảm bảo mộtcứu đấtnhững nước phát triển Chính “giá đất” -Thanh Nghiên vấn đề lý luận - Phan Thảo, Châu Hoàng Thân, Phan phủ có sách phù hợp đảm bảo Đấtcần đaibản không chỉđất nguồn tài nguyên quý giá lĩnh vực đất đai Trung Hiền (2016), Gía đất định giá đất Mục đích nhiệm vụ nghiênngười cứumàdân ấm no.áp Với độ gia giá nócócịn có nghĩa nghĩa tốc vấnđể đềchỉ an - Khảo vềsống thực trạng Việt Nam – Từsát pháp luật đến thực dụng tiễn, Tạp chí tăng số hiệncập nay, để làm điều ninhdân - raquốc phịng Tuy nhiên việc ban hành bất từ kiến nghị số Kỷ yếuluật hộiđất nghị 563-576 Pháp đaikhoa Việthọc, Namtr.quy định vấn đề Giới hạn phạm vi nghiên cứu Chính phủ cần có quy định phù hợp quy định pháp luật đất đaipháp hiệnluật giải pháp cụ thể để hoàn thiện “giá đất” pháp luận vật biện chứng, + Phương việc đai chưa thật phân cóphối hiệuđất Có thể thấy tiêu biểu lịch sử; Và tuỳ vào trí đạiChỉ lý,rađiều kinh tế vấn đề “giávị đất” tầmkiện quan trọng Phương pháp nghiên cứu vật + Phương pháp logic - hệđất thống; màgiá có giá khácbất việc khu quyvực định đất cập + Phương pháp sotạo sánh; Do đảmban bảo tính cơng kháchkhiếm quan khuyết Chính hành nên Ý nghĩa đề tài + Phương pháp phân Phủ ban khung giá đất Uỷ trái với ýhành muốn tích nhà làmtừng luật.khu Nêuvực, cách ban nhân dân cấp tỉnh dựa vào đódọc ban hành khắc phục vấn đềkết tồn đọng, giúp Đề tài trình bày theo kiểu cấu bổ Kết cấu đề tài bảng đấtphối đất địa phương việc giá phân đai có hiệu mong muốn  Lý chọn đề tài       Lời nói đầu  CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG 1.1 Khái niệm 1.2 Sự thay đổi theo thời gian pháp luật đất đai quy định giá đất CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH 2.1 Tại Nhà nước lại quy định giá đất? 2.2 Nguyên tắc xác định giá đất Để đảm bảo tính cơng phân phối đất đai, lợi ích 2.3 Phương xác định giá đất Nhà nước phải đảm bảo nguyên chủ thể Thì pháp việc định giá đất tắc Điều 112Nhà Luật Đất đai 2013 2.4 quy Các định loại giá đất nước 2.5 Bất cập giải pháp việc Nhà nước quy định giá đất CHƯƠNG III: GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG 3.1 Khái niệm giá đất thị trường 3.2 Các loại giá đất thị trường “Gía đất thị trường giá đất hình thành thơng qua hoạt động thị 3.3 Đặc điểm giá đất thị trường trường” 3.4 Bất cập giải pháp quy định giá đất thị trường Luật Đất đai 2003 (Khoản 23 Điều 4) “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) số tiền tính diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất” Luật Đất đai 2013 (Khoản 19 Điều 3) “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” Luật Đất đai 1987 Luật Đất đai 1993 Giá đất bị bao tiêu, giao dịch dân đất đai bị cấm Luật Đất đai 2003 Giá đất đai ghi nhận coi công cụ để điều tiếc lợi ích Nhà nước người sử dụng đất, Luậtđịnh Đấtlại đaichưa 2013 nhiên việc áp dụng quy thực hiệu Hướng đến mục tiêu: “Đưa giátế.đất Nhà nước tiến sát thực đến giá đất giao dịch thị trường nhằm xóa bỏ chế hai Ngoài việc kếthực thừahiện qui định cũmột hai giánhất” đất – giá đất giá để chế giáloại thống Nhà nước giá đất thị trường – cịn có sửa đổi, bổ sung vấn đề giá đất Theo Điều 112 Luật Đất đai 2013 việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi thửa đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Phương pháp triết trừ Phương pháp chiết trừ phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp chiết trừ áp dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập rịng thu bình qn năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản Phương pháp thặng dư áp dụng để định giá đất có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí ước tính Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho trường hợp quy định Khoản Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức;  Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,… Khung giá đất Chính phủ - Thẩm quyền ban hành: Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 quy định thì: Chính phủ ban hành khung giá đất - Thời hạn áp dụng: Được ban hành 05 năm lần loại đất, theo vùng ** Trường hợp thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Bảng giá đất - Thẩm quyền ban hành Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định: Căn nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua bảng giá đất trước ban hành - Thời hạn áp dụng Dựa vào khung giá đất Chính phủ ban hành nên thời hạn thực áp dụng bảng giá đất 05 năm công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ ** Nếu thời hạn thực bảng giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất giá đất phổ biến thị trường có biến động Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp ** Trước trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến quan có chức xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn giá đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ định - Nội dung bảng giá đất (Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP) + Bảng giá đất loại đất quy định Khoản Điều 11 + Bảng giá đất xây dựng theo vị trí đất Đối với địa phương có đồ địa có điều kiện nhân lực, kinh phí bảng giá đất xây dựng đến đất + Gía đất bảng giá đất quy định Khoản Điều 11 - Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất (Điều 12 Nghị định 44/2014/NĐ-CP) + Trình tự xây dựng bảng giá đất + Hồ sơ xây dựng giá đất trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh + Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua + Việc thẩm định bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm thành phần quy định Khoản Điều 12 + Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất địa phương định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ - Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp quy định Khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 Gía đất cụ thể - Thẩm quyền ban hành: Theo quy định Khoản Điều 114 Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất cụ thể Với giúp việc Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể - Gía đất cụ thể sử dụng để làm trường hợp quy định Khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 - Trình tự, thủ tục thực xác định giá đất cụ thể quy định Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP + Trình tự thực xác định giá đất cụ thể + Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định + Việc thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân Gía đất chuyển nhượng thị trường Tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ghi nhận có loại giá đất thị trường: Gía đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất Gía đất sở liệu đất đai Gía đất sàn giao dịch bất động sản Gía đất xác định từ chi phí, thu nhập đất Kế thừa Kế thừa Luật Đất Luật Đất đai 2003 đai 2003 Gía đất sở liệu đất đai Áp dụng trường hợp: Giáchính đất sàn giao - Giá Đấuthỏa giáPhải quyền dụngtin đấtchính thống, áp dụngđáng Nhà nướcmang tiến tính sử nguồn tin cậy, xác cao thuận Khi sử dụng đất thực quyền chuyển dịch bất động sản hành hoạt động giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất để quyền hỗ trợ sử cácdụng chủ thể quản lý đất đai đất, người sửthuê, dụnggóp đấtvốn,… giao dịch nhượng quyền sử dụng cho - Đấu giátrong quyền sử dụng đất đất áp dụng để thực định giá đấtviệc thìđất giá–đất thỏa nghĩa vụ tài sản người sử dụng thi họ hành án,thuận xử lývới người có liên quan Chỉhợp có đồng thể áp dụng phương pháp xác thuế chấp, bão lãnh để thu hồi nợ định giá đất, áp dụng Giá đất bên cungcác cấp hàng hóa bất động sản (các nhà đầu tư bất giao dịch quyền sửđộng dụngsản) đất sàntrong giao dịch bất động sản – bên nhà đầu tư bất động hoạt động chuyển nhượng vốn tư cóbán, cho thuê bất động sản – đưa sản đầu ủy quyền đất hình thànhđất, đấu liên quan đếnGiá quyền sử dụng có Giá đất dựa chi phí, giá quyền sử dụng đất, đấu thể áp dụng công tác định giá thu nhập đất thầu dự án có sử dụng đất đất nhà nước Giá thực tế lại cao ban hành khung giá đất Chính phủ cần tham khảo ý kiến chuyên gia (cá hơnKhi nhiều lần so với nhân, tổ chức) hoạt động lĩnh vực bất động sản, nhằm giảm lệch giá giáthịđất Nhàvànước trường gía quy định quy định Quy định luật giá đất Chính phủ quy định chi tiết đến vùng kinh tế Khi ban pháp hành khung vùng đất đai cần chưa có sát quy định chi tiết đặc điểm vùng: đồng bằng, trung du, miền đơtrình thị Ban hành 12 khung giá tương ứng với 12 loại đất nhóm đất nơng vớinúi, q hình nghiệp phiđất nơng nghiệp thànhvà giá Có chồng Cần có chéo thống q trình ban hành hành lang pháp luật quy định giá đất quy định Chưa có hệ thống xây dựng thơng tin liệu giá đất Xây dựng hệ thống thơng tin liệu tin cậy, xác cập nhật nhanh chống cập nhật nhanh chống trình tăng giảm biến động bất động sản biến động giá đất khu vực, vùng miền Giá đất thị trường khơng có ổn định, giá đất ảo • Pháp luật cần có quy định chặt chẽ việc xác minh luồn thông tin ảo tạo nên sốt đất rà sót đối tượng đầu nậu cò đất gây nhiễu loạn thông tin, tạo nên giá ảo Thị trường có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng cơng trình hạ tầng • Cần có quy định thời gian, thời hạn mà người mua vào chuyển nhượng Năm 2017 bất động sản thị trường bất động sản Việt Nam có đột biến, giá đất leo thang, tượng đầu diễn mạnh, bùng nổ sóng gom đất • Có thể sử dụng sức mạnh tài việc áp thuế đất dựa vào giá đất thị trường tạo nên gánh nặng cho người mua, họ cần có cân nhắc thuế đất nhằm chánh mua ạc mà bán tin vào thơng tin giả đối tượng đầu nậu, cị đất CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN  Từ quốc gia khơng cho phép việc giao dịch đất đai, có chuyển đổi mạnh mẽ: cơng nhận đất đai loại hàng hố, thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện quản lý giao dịch rộng rãi…  Luật Đất đai 2013 văn pháp luật đất đai có hiệu lực hành, có rộng rãi giá đất thị trường nhận thấy tác động mạnh mẽ thị trường bất động sản  Mặc dù theo nhà chun mơn Luật Đất đai 2013 cịn thiếu sót, bất cập Nhưng mặt quy định giá đất có tiến vượt bật so với trước THANK YOU! ... Luật Đất đai 2013 (Khoản 19 Điều 3) ? ?Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất? ?? Luật Đất đai 1987 Luật Đất đai 1993 Giá đất bị bao tiêu, giao dịch dân đất đai bị cấm Luật Đất. .. tiến sát thực đến giá đất giao dịch thị trường nhằm xóa bỏ chế hai Ngồi việc k? ?thực thừahiện qui định cũmột hai giánhất” đất – giá đất giá để chế giáloại thống Nhà nước giá đất thị trường – cịn... định pháp luật Việt Nam vấn đề (03),tr65-75 Để đảm bảo mộtcứu đấtnhững nước phát triển Chính ? ?giá đất? ?? -Thanh Nghiên vấn đề lý luận - Phan Thảo, Châu Hồng Thân, Phan phủ có sách phù hợp đảm bảo Đấtcần