Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện bố trạch, tỉnh quảng bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết đạt luận văn sản phẩm nghiên cứu tìm hiểu riêng cá nhân tơi, chưa sử dụng để bảo vệ học vị Trong toàn nội dung luận văn, điều trình bày cá nhân tơi tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu Tất tài liệu tham khảo có xuất xứ trích dẫn rõ ràng, hợp pháp Huế, ngày 25 tháng năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Hoài Nam ii LỜI CÁM ƠN Để hồn thành chương trình đào tạo thạc sĩ ngành quản lý đất đai luận văn tốt nghiệp này, xin trân trọng cám ơn: Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo sau Đại học trường Đại học Nông lâm Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Đất Môi trường nông nghiệp giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi tham gia khóa học Cao học Quản lý đất đai K19 Đặc biệt, xin bày tỏ lời cám ơn chân thành đến TS Nguyễn Hữu Ngữ, giáo viên hướng dẫn khoa học tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi suốt thời gian làm luận văn tốt nghiệp Trân trọng cám ơn cán Phòng Tài nguyên Mơi trường huyện Bố Trạch, Phịng tài huyện Bố Trạch, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình giúp đỡ chia sẻ tài liệu, số liệu để tơi hồn thành tốt việc thu thập số liệu, tài liệu Xin gửi lời cám ơn gia đình, bạn bè người thân động viên, giúp đỡ tơi suốt thời gian hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cám ơn! Huế, ngày 25 tháng năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Hoài Nam iii iv MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ix 1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa đề tài .3 1.3.1 Ý nghĩa khoa học 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .4 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.2 Khái quát giá đất, định giá đất bất động sản 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 11 1.2.1 Đấu giá đất số nước giới 11 1.3 Đất đai, nhà thị trường bất động sản năm qua Việt Nam 14 1.3.1 Khái quát trình hình thành giá đất Việt Nam 14 1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 18 1.3.3 Đánh giá nhu cầu bất động sản Việt Nam 21 1.3.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 25 1.4 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 28 CHƯƠNG 2: PHẠM VI, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Phạm vi không gian 30 2.1.2 Phạm vi thời gian 30 2.2 Đối tượng nghiên cứu 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 31 v 2.4.2 Phương pháp chuyên gia .32 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 32 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 32 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN BỐ TRẠCH .33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .33 3.1.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai huyện Bố Trạch 38 3.2 THỰC TRẠNG VÀ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BỐ TRẠCH 48 3.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng huyện Bố Trạch .48 3.2.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ở, áp dụng địa bàn huyện Bố Trạch đến năm 2012 50 3.2.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng địa bàn huyện Bố Trạch từ sau năm 2012 đến 51 3.2.4 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng huyện Bố Trạch 52 3.2.5 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án huyện Bố Trạch 57 3.2.6 Đánh giá chung thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Bố Trạch 80 3.3 HIỆU QUẢ VÀ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BỐ TRẠCH 89 3.3.1 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Bố Trạch 89 3.3.2 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Bố Trạch .96 3.4 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BỐ TRẠCH 99 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .102 KẾT LUẬN 102 KIẾN NGHỊ 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 104 PHỤ LỤC 108 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầu đủ BĐS Bất động sản BNV Bộ nội vụ BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường GTT Giá thị trường GKĐ Giá khởi điểm KQHDC Khu quy hoạch dân cư NN Nông nghiệp QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TĐG Trúng đấu giá Tr.đồng Triệu đồng TNHH Trách nhiệm hữu hạn TT Thị trấn TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân HĐĐG Hội đồng đấu giá vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 So sánh diện tích loại đất 23 Bảng 3.1 Giá trị sản xuất theo giá thực tế huyện Bố Trạch ………………………35 Bảng 3.2 Diễn biến thu ngân sách địa bàn huyện giai đoạn 2010 - 2014 .36 Bảng 3.3 Diễn biến cấu kinh tế năm giai đoạn 2010-2014 37 Bảng 3.4 Các khoản thu từ đất đai vào ngân sách huyện từ năm 2011-2014 42 Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bố Trạch năm 2014 .44 Bảng 3.6 Biến động đất đai huyện Bố Trạch giai đoạn 2010-2014 .47 Bảng 3.7 Văn đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng huyện Bố Trạch 48 Bảng 3.8 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình 51 Bảng 3.9 Bước giá tối thiểu để đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn 55 tỉnh Quảng Bình 55 Bảng 3.10 Khái quát thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất dự án thuộc địa phương nghiên cứu 58 Bảng 3.11 Kết đấu giá quyền sử dụng đất Tiểu khu 2,5,10, Thị trấn Hoàn 59 Lão năm 2011 59 Bảng 3.12 Giá đất thị trường Tiểu khu 2,5,10 Thị trấn Hoàn Lão năm 2011 60 Bảng 3.13 Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ Khu vực Bàu Ri, TT Hoàn Lão năm 62 2013 62 Bảng 3.14 Giá đất thị trường năm 2014 tại Khu vực Bàu Ri, Thị trấn Hoàn Lão, huyện Bố Trạch .63 Bảng 3.15 Thực trạng đấu giá đất Thị trấn Hoàn Lão qua năm 2011 2013 64 Bảng 3.16 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thôn Thanh Khê xã Thanh Trạch năm 2011 64 Bảng 3.17 Giá đất thị trường khu vực đấu giá thuộc thôn Thanh Khê xã Thanh Trạch năm 2011…………………………………………………………………… 68 Bảng 3.18 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu vực Đồng Miếu xã Thanh Trạch, huyện Bố Trạch năm 2014 69 Bảng 3.19 Giá đất thị trường khu vực Đồng Miếu, xã Thanh Trạch năm 2014 .71 Bảng 3.20 Thực trạng đấu giá đất xã Thanh Trạch qua năm 2011 2013 .72 viii Bảng 3.21 Kết đấu giá quyền sử dụng đất KQHDC xã Hưng Trạch, huyện Bố Trạch 74 Bảng 3.22 Giá đất thị trường KQHDC xã Hưng Trạch, huyện Bố Trạch 75 Bảng 3.23 Kết đấu giá quyền sử dụng đất KQHDC xã Hưng Trạch, huyện Bố Trạch 77 Bảng 3.24 Giá đất thị trường KQHDC xã Hưng Trạch, huyện Bố Trạch 78 Bảng 3.25 Thực trạng đấu giá đất xã Hưng Trạch qua năm 2012 2013 79 Bảng 3.26 Tổng hợp thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 20112012 80 Bảng 3.27 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2013-2014 .84 Bảng 3.28 Chênh lệch số tiền thu giá trúng đấu giá giá khởi điểm 90 Bảng 3.29 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Bố Trạch năm 2013 .92 Bảng 3.30 Chênh lệch giá đất trung bình thị trường giá trúng đấu giá 93 ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai - ngắn hạn 22 Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai thị trường đặc thù 22 Hình 3.1 Vị trí vùng nghiên cứu 33 Hình 3.2 Các khoản thu từ đất vào ngân sách huyện năm 2011-2014 42 Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất huyện Bố Trạch năm 2013 46 Hình 3.4 Biến động đất đai giai đoạn 2010-2014 .47 Hình 3.5 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2011-2012 82 Hình 3.6 Diễn biến kết đấu giá dự án giai đoạn năm 2011-2012 theo địa phương .82 Hình 3.7 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2013-2014 86 Hình 3.8 Diễn biến kết đấu giá dự án giai đoạn năm 2013-2014 theo địa phương .86 Hình 3.9 Chênh lệch giá đất trung bình thị trường giá trúng đấu giá 94 PHẦN MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Ở nước ta, đất đai xem hàng hoá đặc biệt từ lâu, nhiên có nhiều hạn chế cơng tác quản lý đất đai, chủ sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ vai trò đất đai kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đất đai đến đời sống dân sinh, Nhà nước trì kinh tế kế hoạch hóa dài kéo theo thị trường đất đai chậm phát triển, mang tính chất thị trường ngầm, chưa thể hiệu kinh tế thị trường kinh tế đất nước Từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI/ tháng 12/1986 đến với chuyển dịch phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa, hoàn thiện chế pháp lý, đặc biệt chủ thể sử dụng đất nhận thức vai trò quan trọng tiềm kinh tế đất đai kinh tế Thị trường đất đai có bước phát triển rõ rệt Nhà nước với vai trò người đại diện chủ thể sử dụng đất, thống quản lý, khai thác, phát triển thị trường đất đai biện pháp khác tuỳ thuộc vào mục đích mình, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp hữu ích, quốc gia giới áp dụng, giao đất cho chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước nhằm phát triển kinh tế tái đầu tư xây dựng sở hạ tầng, thúc đẩy thị trường phát triển Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố - đại hố đất nước, từ năm 1993 Chính phủ cho phép địa phương thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá khu đất, lô đất thiếu sở, chưa sát với giá thị trường, việc giao đất, tốn tiền tiến hành khơng chặt chẽ làm giảm nguồn thu cho Nhà nước từ đất Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thể tính ưu việt hình thức giao đất ... CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BỐ TRẠCH 89 3.3.1 Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Bố Trạch 89 3.3.2 Hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Bố. .. dụng đất áp dụng huyện Bố Trạch 52 3.2.5 Thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án huyện Bố Trạch 57 3.2.6 Đánh giá chung thực trạng kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Bố. .. đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng huyện Bố Trạch 48 Bảng 3.8 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình 51 Bảng 3.9 Bước giá tối thiểu để đấu giá