Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố biên hòa, tỉnh đồng nai

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Đồng Nai, ngày 15 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Đỗ Đình Ngoan ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp q báu nhiều tập thể, cá nhân tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận văn thạc sĩ Trước tiên tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS TS Hồ Kiệt người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ bảo tận tình suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài; trân thành cảm ơn TS Trần Thanh Đức hướng dẫn hỗ trợ sử dụng phần mềm xử lý số liệu thống kê (SPSS) Xin trân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp, Khoa sau đại học, thầy, cô giáo - Trường Đại học Nông lâm Huế, tập thể lớp Cao học Quản lý đất đai K21D giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình lãnh đạo Trung tâm Kỹ thuật Địa - Nhà đất Đồng Nai, cán phịng Định giá đất thuộc Trung tâm Kỹ thuật Địa - Nhà đất Đồng Nai; Cục Thống kê Đồng Nai; Phòng Kinh tế đất Chi cục Quản lý Đất đai - Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai tạo điều kiện giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Cảm ơn gia đình, anh chị đồng nghiệp, bạn bè ln động viên, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn Đồng Nai, ngày 15 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Đỗ Đình Ngoan iii TĨM TẮT LUẬN VĂN Tên tác giả: Đỗ Đình Ngoan Mã học viên: 15MA060031 Tên luận văn: Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Đại học Nông lâm, Đại học Huế Mục đích nghiên cứu đề tài Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Biên Hòa; từ đố đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng việc xây dựng bảng giá đất xác định giá đất cụ thể địa bàn thành phố Biên Hòa Phương pháp nghiên cứu đề tài Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp thu thập Phòng ban chuyên mơn trực thuộc UBND thành phố Biên Hịa (Phịng Tài nguyên Môi trường, Chi Cục thuế); Các Sở, ngành liên quan địa bàn tỉnh Đồng Nai (Cục thuế, Sở Tài chính, Sở Tài ngun Mơi trường) - Phương pháp chọn điểm điều tra thu thập số liệu sơ cấp: lựa chọn điểm điều tra có tính đại diện cho thành phố Biên Hịa, điểm đại diện cho khu vực có đặc thù phát triển kinh tế - xã hội điều kiện hạ tầng khác nhau; tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều tra 266 phiếu, vấn trực tiếp hộ dân - Phương pháp xử lý số liệu: gồm: Thống kê số liệu điều tra; Phân tích tổng hợp để xác định nguyên nhân; Lựa chọn so sánh tượng với sở pháp lý; phương pháp đồ để xác định vị trí đất điều tra, đánh giá tương quan vị trí; Dự báo, để đưa giải pháp phù hợp,… Trong đó, việc phân tích số liệu thống kê thực sở ứng dụng phần mềm SPSS để phân tích, xác định hệ số tương quan yếu tố đến giá đất Kết chủ yếu kết luận 3.1 Kết chủ yếu - Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai - Nắm giá đất số tuyến đường đại diện địa bàn thành phố Biên Hòa, gồm: giá đất quy định UBND tỉnh giá đất thị trường Trong đó, iv đánh giá mức độ chênh lệch giá đất thị trường so với giá đất quy định đánh giá mức độ biến động giá đất thị trường giai đoạn từ 2011-2016 tuyến đường đại diện - Xác định yếu tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng yếu tốt đến giá đất khu vực mang tính đại diện cho thành phố Biên Hòa - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng việc xây dựng bảng giá đất xác định giá đất cụ thể địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai 3.2 Kết luận Biên Hòa thành phố tỉnh lỵ tỉnh Đồng Nai, có vị trí địa lý thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, với mạnh công nghiệp dịch vụ, tạo sức hút đầu tư lĩnh vực xây dựng, phát triển đô thị, đồng thời thu hút lực lượng lao động từ bên ngoài, làm cho dân số học tăng mạnh, phát sinh nhiều nhu cầu sử dụng đất, tạo chuyển dịch đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp,… tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển Giá đất quy định UBND tỉnh địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối ổn định qua năm, số khu vực có thay đổi hạ tầng làm cho giá đất thị trường biến động tăng có điều chỉnh, mức giá đất điều chỉnh tăng dần qua năm, tạo ổn định góp phần ổn định thị trường Giá đất thị trường khu vực điều tăng, giai đoạn trước năm 2014 mức biến động tăng không lớn, từ đầu năm 2014 đến mức giá thị trường tăng mạnh Mặc dù thị trường có biến động, với chủ trương điều tiết thị trường, giữ ổn định kinh tế vĩ mô, bảng giá loại đất tỉnh Đồng Nai địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối ổn định Kết nghiên cứu xác định nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, yếu tố mức độ ảnh hưởng xác định thông qua việc phân tích số liệu gồm: độ rộng hẻm; khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền, khoảng cách đến điểm trung tâm Tùy theo khu vực, mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất (hệ số tương quan “r”) khác Trong đó: - Tại khu vực trung tâm, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,081); khoảng cách đến đường phố tương quan nghịch, chặt (r=-0,706); kích thước mặt tiền tương quan thuận, trung bình (r=0,551) - Tại khu vực phường phát triển, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,432); khoảng cách đến đường phố v tương quan nghịch, chặt (r=-0,821) kích thước mặt tiền tương quan thuận, chặt (r=0,791) - Tại khu vực xã vùng ven, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,317); khoảng cách đến đường phố tương quan nghịch, chặt (r=-0,781); khoảng cách đến điểm trung tâm tương quan nghịch, yếu (r=-0,352) Có thể thấy, khu vực nghiên cứu có chung yếu tố tác động đến giá đất độ rộng hẻm (tương quan thuận, yếu), khoảng cách đến đường phố (tương quan nghịch, chặt) Tại khu vực phường yếu tố kích thước mặt tiền có ảnh hưởng đến giá đất mức độ từ trung bình đến chặt vi MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii MỤC LỤC vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .ix DANH MỤC BẢNG x DANH MỤC HÌNH .xi MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục đích chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 1.3.1 Ý nghĩa khoa học 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Khái quát đất đai thị trường đất đai 1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 1.1.3 Khái quát giá đất 1.1.4 Định giá đất 12 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 16 1.2.1 Công tác định giá đất số nước giới 16 1.2.2 Công tác định giá đất Việt Nam 17 1.2.3 Công tác định giá đất tỉnh Đồng Nai 19 vii 1.3 CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU 20 1.3.1 Các cơng trình nghiên cứu có liên quan 20 1.3.2 Định hướng nghiên cứu đề tài 21 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 22 2.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 22 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 22 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu 22 2.4.2 Phương pháp chọn điểm điều tra số liệu sơ cấp 23 2.4.3 Các phương pháp xử lý số liệu 26 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai 33 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa 37 3.2 GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 39 3.2.1 Giá đất quy định địa bàn thành phố Biên Hòa 39 3.2.2 Giá đất theo giá thị trường số khu vực đại diện thuộc thành phố Biên Hòa 45 3.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GİÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC NGHİÊN CỨU 57 3.3.1 Chọn mẫu đại diện cho khu vực nghiên cứu 57 3.3.2 Phân tích, xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 62 viii 3.3.3 Nhận xét chung giá đất thị trường yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 KẾT LUẬN 75 KIẾN NGHỊ 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC 79 ix DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài Nguyên Môi Trường CCRĐ : Cải cách ruộng đất ĐVT : Đơn vị tính GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KTTT : Kinh tế thị trường LB : Liên bang ND-CP : Nghị định – Chính phủ NN : Nhà nước QSH : Quyền sở hữu QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHNN : Sở hữu nhà nước SHTN : Sở hữu tư nhân SHTT : Sở hữu toàn dân SDĐ : Sử dụng đất TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thông Tư UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt nam đồng VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai XHCN : Xã hội chủ nghĩa x DANH MỤC BẢNG Tên bảng Trang Bảng 3.1: Tăng trưởng tổng sản phẩm (GDP) giai đoạn 2011 - 2015 30 Bảng 3.2: Dân số, lao động việc làm giai đoạn 2011 - 2015 31 Bảng 3.3: Giá đất theo quy định Nhà nước số tuyến đường địa bàn thành phố Biên Hòa 42 Bảng 3.4: Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực điều tra I qua năm (2011-2016) 48 Bảng 3.5: Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực điều tra II qua năm (2011-2016) 51 Bảng 3.6: Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực điều tra III qua năm (2011-2016) 55 Bảng 3.7: Giá đất thị trường tuyến đường Nguyễn Khuyến năm 2016 58 Bảng 3.8: Giá đất thị trường tuyến đường Phùng Hưng năm 2016 59 Bảng 3.9: Giá đất thị trường tuyến đường Cách Mạng Tháng năm 2016 61 Bảng 3.10: Thống kê mô tả số liệu điều tra theo khu vực 62 Bảng 3.11: Mối tương quan giá đất với yếu tố ảnh hưởng khu vực I (phường Trảng Dài): 65 Bảng 3.12: Mối tương quan giá đất với yếu tố ảnh hưởng khu vực II (xã Tam Phước): 67 Bảng 3.13: Mối tương quan giá đất với yếu tố ảnh hưởng khu vực III (phường Quyết Thắng): 68 71 chấp giá trị chấp xác định thấp so với giá thị trường Đây thiệt thịi người dân có đất quy hoạch phải thu hồi Qua tìm hiểu trường hợp xác định giá đất cụ thể phục vụ bồi thường Nhà nước thu hồi đất, địa bàn thành phố Biên Hịa nói riêng tỉnh Đồng Nai nói chung, yếu tố quy hoạch không xem xét giảm trừ Việc điều tra thông tin thị trường phải lựa chọn trường hợp chuyển nhượng điều kiện bình thường, khơng bị tác động yếu tố quy hoạch Thực tế tác động định đến tâm lý người dân có đất bị thu hồi, tạo công Nhà nước triển khai thực quy hoạch * Yếu tố tâm lý, thị hiếu người dân: tâm lý thị hiếu người dân, vấn đề phong thủy, tâm linh tâm lý chung thích sống ven đường gần tụ điểm giao thông, muốn đề cập đến vấn đề tâm lý đám đơng tâm lý tích tụ đầu đất đai Theo kết điều tra thông tin thị trường, nhận thấy thời gian từ năm 2014 đến mức giá đất thị trường hầu hết khu vực điều tăng, mức độ biến động tăng cao so với năm trước Ngoài tác động chung thị trường bất động sản nước khu vực, địa bàn tỉnh Đồng Nai có tác động đầu tư xây dựng số cơng trình tạo kết nối với khu vực thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt chủ trương đầu tư xây dựng sân bay Quốc tế Long Thành Sự thay đổi hạ tầng cơng trình trọng điểm nêu thu hút nhiều nhà đầu tư đến địa bàn thành phố Biên Hòa (đặc biệt khu vực xã Tam Phước tiếp giáp với huyện Long Thành), làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng Tuy nhiên, yếu tố tác động làm cho giá đất thị trường tăng mạnh tâm lý chung người dân, thấy nhiều người mua đất tham gia theo đám đông để đầu đất đai, tham gia theo đám đông tạo điều kiện cho lực lượng môi giới nhà đất (được gọi chung “cị đất”) có hội đồn thổi, tạo thêm thông tin viễn cảnh tương lai, làm cho giá đất tăng mạnh không phản ánh thực chất “cung”, “cầu” thị trường * Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo kết phân tích số liệu: Các thơng tin liên quan đến đất điều tra phân tích có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu gồm: rộng hẻm, khoảng cách từ tử đất đến đường giao thơng chính, kích thước mặt tiền đất, khoảng cách đến điểm trung tâm, thuộc nhóm yếu tố “hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội” Kết phân tích cho thấy, có điểm chung khu vực nghiên cứu giá đất có tương quan thuận với độ rộng hẻm kích thước mặt tiền; tương quan nghịch với khoảng cách đến đường giao thơng Trong đó: - Tại khu vực phường Trảng Dài, mức giá đất phụ thuộc vào độ rộng hẻm (r=0,432), kích thước mặt tiền (r=0,791) khoảng cách đến đường phố (r=0,821) Trong đó, khoảng cách đến đường phố kích thước mặt tiền 72 đất tác động mạnh đến giá đất thị trường, đất gần đường phố có kích thước mặt tiền lớn giá đất cao Yếu tố độ rộng hẻm có tác động đến giá đất, mức độ ảnh hưởng yếu tố khoảng cách Do phường Trảng Dài địa bàn phát triển, hệ thống đường hẻm giao thông chủ yếu tự phát phần lớn hẻm có độ rộng lớn (hầu hết hẻm có độ rộng từ mét trở lên), mức độ phân hóa tạo khác biệt khơng lớn, nên tác động đến giá đất so với yếu tố khác - Tại khu vực xã Tam Phước, yếu tố độ rộng hẻm (r=0,317) khoảng cách đến đường phố (r=-0,781) có tác động đến giá đất tương tự phường Trảng Dài Ngoài yếu tố trên, yếu tố khoảng cách đến điểm trung tâm có tác động đến giá đất (khoảng cách đến điểm trung tâm gần giá đất cao), mức độ ảnh hưởng yếu (r=-352) Do Tam Phước địa bàn rộng, trình phát triển, cơng trình giao thơng cơng trình hạ tầng khác chưa phát triển hoàn thiện, mật động dân cư thấp so với khu vực khác, nên gần điểm trung tâm thuận lợi trình sinh hoạt - Tại khu vực phường Quyết Thắng (phường trung tâm), đất có quy mơ diện tích nhỏ, mức giá đất cao so với mức giá đất khu vực phường Trảng Dài Tam Phước có quy mơ diện tích đất lớn Mức giá đất mặt dù có tương quan thuận với độ rộng hẻm mức độ tương quan yếu (r=0,081), độ rộng hẻm nhỏ hẻm chênh lệch độ rộng (chủ yếu độ rộng hẻm từ 2-3 mét), nên mức phân hóa tạo khác biệt khơng nhiều ảnh hưởng đến giá đất Ngược lại, khoảng cách đến đường phố có ảnh hưởng nhiều đến mức giá đất thị trường (r=-0,706), khoảng cách lớn giá đất nhỏ; kích thước mặt tiền đất có ảnh hưởng mức độ trung bình (r=0,551) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mức độ ảnh hưởng khu vực khác nhau; phản ánh đặc điểm, tính chất riêng khu vực (mỗi khu vực có đặc điểm, tính chất riêng) Chính vậy, q trình điều tra xây dựng bảng giá đất phải xem xét đến đặc điểm khu vực, để có tiêu trí đánh giá phù hợp 3.4 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TRONG VIỆC XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỐI VỚI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA Theo kết nghiên cứu, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn gồm có: yếu tố khoảng cách đến đường giao thơng chính, độ rộng hẻm từ đất đến đường giao thơng chính, kích thước đất khoảng cách đến điểm trung tâm Tùy theo địa bàn mà có yếu tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng đến giá đất khác Để nâng cao chất lượng bảng giá đất địa bàn thành phố Biên Hòa, giảm chênh lệch 73 giá đất quy định bảng giá đất giá đất thị trường, trình xây dựng Bảng giá đất cần xem xét thực số giải pháp sau: 1- Quá trình điều tra thơng tin giá đất thị trường phải có phối hợp chặt chẽ người điều tra địa phương (bán địa chính, trưởng thơn, ấp, khu phố), để kiểm chứng, nâng cao tính xác thực thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường Các thông tin giá đất chuyển nhượng phải sở vấn trực tiếp người chuyển nhượng nhận chuyển nhượng, không sử dụng thông tin giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng, nhằm đảm bảo tính sát thực thơng tin giá đất thị trường so với thực tế chuyển nhượng Về nội dung này, Nhà nước phải có chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng Nghiên cứu áp dụng quyền “tiên mãi” Nhà nước với giao dịch đất đai áp dụng nhiều nước, theo hợp đồng giao dịch phải đăng ký quan Nhà nước Nhà nước có quyền mua Trong trường hợp Nhà nước khơng mua giao dịch tiến hành tiếp Như vậy, việc khai báo gian dối giá trị hợp đồng để trốn thuế Khi đó, thơng qua thơng tin giá hợp đồng chuyển nhượng, quan Tài ngun Mơi trường xây dựng liệu giá đất thị trường sở liệu đất đai, phục vụ cơng tác quản lý tài đất đai Đồng thời tránh thất thu thuế thu nhập cá nhân (thuế chuyển quyền sử dụng đất) giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2- Tiêu chí phân vị trí đất: Hiện thành phố Biên Hịa nói riêng tỉnh Đồng Nai hoàn thành việc xây dựng sở liệu đất đai, bảng giá đất phải xây dựng chi tiết đến đất (Điều 11, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Trường hợp bảng giá loại đất quy định giá đất theo vị trí thực việc chuyển giá đất quy định đến đất (Điều 9, Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT) Vì vậy, để bảng giá loại đất phù hợp với tình hình thực tế việc quy định phân vị trí đất phải xem xét đến yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Trong đó: + Đối với khu vực trung tâm (nội thành phố), có điều kiện kinh tế phát triển, cơng trình hạ tầng kỹ thuật đầu tư tương đối hồn thiện việc phân vị trí đất phải xét đến yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Khoảng cách đến đường phố chính, độ rộng hẻm kích thước mặt tiền đất + Đối với khu vực vùng ven, trình phát triển, cơng trình hạ tầng kỹ thuật chưa đầu tư đồng bộ, khu chức chưa hình thành, việc phân vị trí đất cần xem xét đến yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: Khoảng cách đến đường phố chính, độ rộng hẻm khoảng cách đến tụ điểm trung tâm Bảng giá đất hành địa bàn tỉnh Đồng Nai quy định giá đất theo vị trí, có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xem xét khoảng cách đến 74 đường phố độ rộng hẻm (phân hóa theo phạm vi định); yếu tố kích thước mặt tiền đất (tại khu vực nội thành phố) yếu tố khoảng cách đến điểm trung tâm (tại khu vực vùng ven trình phát triển) chưa xem xét 3- Đối với đất vị trí tiếp giáp với tuyến đường giao thơng (thửa đất có mặt tiền), cần tiếp tục điều tra bổ sung trường hợp chuyển nhượng để có đủ thơng tin so sánh, xác định mức độ chênh lệch giá xây dựng hệ số điều chỉnh cho phù hợp Từ kết điều tra tham khảo thông tin thị trường đánh giá trên, hệ số áp dụng đất có mặt tiền giao thông tối thiểu mức giá đất vị trí nhân với hệ số 1,2 Trường hợp bảng giá đất quy định đến đất tính trực tiếp vào mức giá giá trị đất; trường hợp bảng giá đất quy định theo vị trí quy định hệ số để áp dụng đất có mặt tiền 4- Đối với cơng tác xác định giá đất cụ thể, trình điều tra thông tin thị trường kiểm tra trạng đất cần định giá, việc áp dụng phương pháp điều tra vấn trực tiếp trên, cần phải xác minh thông tin độ rộng hẻm, khoảng cách đến đường phố, kích thước mặt tiền, kích thước chiều sâu,… để đưa vào yếu tố so sánh, xác định giá đất * Tóm lại: Để giá đất UBND tỉnh quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, vấn đề đưa yếu tố ảnh hưởng tới giá đất làm để xây dựng tiêu trí xác định vị trí đất (trong trường hợp bảng giá đất quy định giá đất theo vị trí), nhằm đảm bảo phù hợp vị trí đất khu vực Việc xác định giá thị trường phải sở mức giá đất chuyển nhượng thực tế, giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng; đồng thời phải cập nhật, xây dụng sở liệu giá đất sở liệu đất đai Có vậy, cơng tác quản lý tài đất đai đảm bảo chặt chẽ, giá đất quy định phù hợp với tình hình thực tế thơng tin chuyển nhượng thị trường khu vực 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Từ kết nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở địa bàn thành phớ Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai”, chúng tơi đưa số kết luận sau: Biên Hòa thành phố tỉnh lỵ tỉnh Đồng Nai, có vị trí địa lý thuận lợi, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển, với mạnh công nghiệp dịch vụ, tạo sức hút đầu tư lĩnh vực xây dựng, phát triển đô thị, đồng thời thu hút lực lượng lao động từ bên ngoài, làm cho dân số học tăng mạnh, phát sinh nhiều nhu cầu sử dụng đất, tạo chuyển dịch đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp,… tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển Giá đất quy định UBND tỉnh địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối ổn định qua năm, số khu vực có thay đổi hạ tầng làm cho giá đất thị trường biến động tăng có điều chỉnh, mức giá đất điều chỉnh tăng dần qua năm, tạo ổn định góp phần ổn định thị trường Giá đất thị trường khu vực điều tăng giai đoạn trước năm 2014 mức biến động tăng không lớn, từ đầu năm 2014 đến mức giá thị trường tăng mạnh Mặc dù thị trường có biến động, với chủ trương điều tiết thị trường, giữ ổn định kinh tế vĩ mô, bảng giá loại đất tỉnh Đồng Nai địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối ổn định Kết nghiên cứu xác định nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, yếu tố mức độ ảnh hưởng xác định thông qua việc phân tích số liệu thuộc nhóm yếu tố “hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội”, gồm: độ rộng hẻm; khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền, khoảng cách đến điểm trung tâm Tùy theo khu vực, mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất (hệ số tương quan “r”) khác Trong đó: - Tại khu vực trung tâm, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,081); khoảng cách đến đường phố tương quan nghịch, chặt (r=-0,706); kích thước mặt tiền tương quan thuận, trung bình (r=0,551) - Tại khu vực phường phát triển, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,432); khoảng cách đến đường phố tương quan nghịch, chặt (r=-0,821) kích thước mặt tiền tương quan thuận, chặt (r=0,791) 76 - Tại khu vực xã vùng ven, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm: độ rộng hẻm tương quan thuận, yếu (r=0,317); khoảng cách đến đường phố tương quan nghịch, chặt (r=-0,781); khoảng cách đến điểm trung tâm tương quan nghịch, yếu (r=-0,352) Có thể thấy, khu vực nghiên cứu có chung yếu tố tác động đến giá đất độ rộng hẻm (tương quan thuận, yếu), khoảng cách đến đường phố (tương quan nghịch, chặt) Tại khu vực phường yếu tố kích thước mặt tiền có ảnh hưởng đến giá đất mức độ từ trung bình đến chặt KIẾN NGHỊ Để nâng cao chất lượng bảng giá đất địa bàn thành phố Biên Hòa, địa bàn tỉnh Đồng Nai, trình xây dựng bảng giá đất kế thừa kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xây dựng tiêu chí phân vị trí đất Trong đó, yếu tố khoảng cách đến đường phố độ rộng hẻm cần đưa vào để xem xét; riêng khu vực ven đô thị khu vực nông thôn cần bổ sung yếu tố khoảng cách đến tụ điểm trung tâm để xác định mức giá cho phù hợp Q trình điều tra thơng tin giá đất thị trường cần quan tâm điều tra trường hợp chuyển nhượng vị trí tiếp giáp với tuyến đường giao thông, nhằm xác định mức chênh lệch giá so với đất có mặt tiền tuyến đường, từ đưa vào quy định hệ số để áp dụng cho trường hợp đất có mặt tiền Trường hợp bảng giá đất xây dựng chi tiết đến đất thực việc chuyển giá đất quy định bảng giá đất đến đất, cần áp dụng phương trình hồi quy với hệ số tương quan kết nghiên cứu nêu cho khu vực, xác định lại hệ số tương quan theo phương pháp phân tích thực đề tài 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài chính, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 8/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ tài nguyên Môi trường (2012), “ Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”- Bộ Tài Nguyên Môi trường Bộ Tài nguyên Môi trường (2013), đề tài "Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hồn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất" Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng Nghiệp Hà Nội Đồn Ngọc Phương, Nguyễn Văn Truyền, Nguyễn Thị Khuy, Đỗ Xuân Hiên, Nguyễn Xuân Hoàn, Nguyễn Mạnh Khang, Hà Trọng Vĩnh (2013) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hồn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất Hồ Thị Lam Trà Hoàng Xuân Phương (2014) Giải pháp việc nơng dân góp cổ phần giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp nông lâm nghiệp Nhà xuất Nông nghiệp, Hà Nội Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Luật Đất đai 2003 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Đất đai 2013 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 26/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 12 Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất loại đất, theo vùng quy định điều 113 Luật Đất đai 13 Bộ tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định 78 giá đất, trình tự, thủ tục xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 14 Bộ Tài Chính (2004) Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 15 Bộ Tài Chính (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 16 Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 quy định bổ sung QHSDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 17 UBND tỉnh Đồng Nai (2010), Quyết định số 78/2010/QĐ - UBND ngày 21/12/2010 việc ban hành quy định tiệu thức việc phân vùng, phân loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai; Quyết định số 79/2010/QĐ - UBND ngày 24/12/2010 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2011 18 UBND tỉnh Đồng Nai (2011), Quyết định số 71/2011/QĐ - UBND ngày 22/12/2011 việc ban hành quy định tiệu thức việc phân vùng, phân loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai; Quyết định số 72/2011/QĐ - UBND ngày 22/12/2011 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2012 19 UBND tỉnh Đồng Nai (2012), Quyết định số 75/2012/QĐ - UBND ngày 19/12/2012 việc ban hành quy định tiệu thức việc phân vùng, phân loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai; Quyết định số 76/2012/QĐ - UBND ngày 19/12/2012 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2013 20 UBND tỉnh Đồng Nai (2013), Quyết định số 74/2013/QĐ - UBND ngày 16/12/2013 việc ban hành quy định tiệu thức việc phân vùng, phân loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai; Quyết định số 75/2013/QĐ - UBND ngày 20/12/2013 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2014 21 UBND tỉnh Đồng Nai (2014), Quyết định số 64/2014/QĐ - UBND ngày 22/12/2014 việc ban hành quy định giá loại đất tỉnh Đồng Nai năm giai đoạn 2015-2019 79 PHỤ LỤC 1) Mẫu phiếu thu thập thông tin đất (áp dụng đất đô thị) 2) Mẫu phiếu thu thập thông tin đất (áp dụng đất nông thôn) 80 81 82 83 84 85 ... hội thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai - Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Biên Hòa, gồm: giá đất quy định UBND tỉnh giá đất thị trường - Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên. .. lý tài đất đai giá đất Trong đó, nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực đơn cho loại đất (hoặc đất nông thôn đất đô thị) địa bàn huyện quận Vì vậy, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xác định khơng... văn: Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Đại học Nông lâm, Đại học Huế Mục đích nghiên cứu