Nghiên cứu phương pháp đánh giá giá trị của đất đai và ứng dụng trong điều kiện của việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI NGUYỄN HÀ HUY NGHIÊN CỨU PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ CỦA ĐẤT ĐAI VÀ ỨNG DỤNG TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TNTN&MÔI TRƯỜNG Hà Nội - 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI NGUYỄN HÀ HUY PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ CỦA ĐẤT ĐAI VÀ ỨNG DỤNG TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh tế TNTN&Môi trường Mã số : 60-31-16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TNTN&MÔI TRƯỜNG Người hướng dẫn khoa học : TS: Nguyễn Mạnh Hùng PGS-TS: Lê Thị Nguyên Hà Nội - 2010 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU I.Tính cấp thiết đề tài II.Mục đích đề tài III.Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu IV.Đối tượng phạm vi nghiên cứu V.Những kết dự kiến đạt CHƯƠNG I GIỚI THIỆU TÌNH HÌNH CHUNG 10 1.1 Tình hình sử dụng tài nguyên đất đai thế giới 10 1.2 Tình hình sử dụng tài nguyên đất đai ở Việt nam 14 1.3 Các chương trình kế hoạch sách sử dụng đất Việt Nam 17 CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA MƠ HÌNH PHÁT TRIỂN ĐẤT ĐAI ĐƠ THỊ 19 2.1 Lý thuyết khái niệm 19 2.1.1.Ý nghĩa từ “đô thị” 20 2.1.2 Không gian đô thị 20 2.1.3 Vị trí thị 21 2.1.4 Khu vực xung quanh 21 2.2 Phân tích đô thị 23 2.2.1 Các tiếp cận khác 23 2.2.2 Hình thái học thị 26 2.2.3 Các mức phân tích 27 2.3 Phát triển đô thị 29 2.4 Đủ chỗ _ đủ khu đô thị 31 2.5 Nhận xét ULDM 31 Lớp : Cao học 16 K Học viên : Nguyễn Hà Huy 2.6 Phát triển đất đai 31 2.7 Các mơ hình phát triển đất bất động sản 34 2.7.1 Các mơ hình chuỗi mô tả chuỗi-sự kiện 36 2.7 Các mơ hình hành vi làm định quan 38 2.7 Cấu trúc cung cấp mơ hình cấu trúc 39 2.7 Các mơ hình dựa vào sản xuất 40 2.7 Các mơ hình cân 41 2.7 Tài liệu tham khảo bổ sung mơ hình phát triển đất đai 42 2.8 Phát triển đất đai quản lý hành đất đai 46 2.9 Phương pháp luận mơ hình ULDM 49 2.9.1 Phương pháp luận nguồn số liệu 49 2.9.2 Đặt khung mơ hình thể chế ULDM 49 2.10 Kết luận 50 CHƯƠNG III ÁP DỤNG CÁC TIẾP CẬN LÝ THUYẾT VÀ TIẾP CẬN HIỆN ĐẠI TRONG PHÂN TÍCH MƠ HÌNH PHÁT TRIỂN ĐẤT ĐAI ĐÔ THỊ TẠI MỘT SỐ KHU ĐÔ THỊ HÀ NỘI 52 3.1 Các nghiên cứu tình 52 3.1.1 Các khu vực nghiên cứu 54 3.1.2 Đối tượng nghiên cứu 56 3.2 Tiếp cận nghiên cứu 60 3.2.1 Quan sát trường 60 3.2.2 Phỏng vấn 60 3.2.3 Phân tích số liệu đồ thị 61 3.3 Các nguyên tắc cho định phương pháp luận 61 3.4 Nhận xét vế ULDM 61 Lớp : Cao học 16 K Học viên : Nguyễn Hà Huy 3.5 Nghiên cứu tình Hà Nội 62 3.5.1 Giới thiệu 62 3.5.2 Khu thị 1, Nhân Chính 63 3.5.3 Khu thị 2, Nhân Chính 69 3.5.4 Khu đô thị 3, Làng Yên Xá 77 3.5.5 Khu đô thị 4, Triều khúc 84 3.6 Phân tích 91 3.6.1 Mơ hình thể chế ULDM 91 3.6.1.1 Xem xét chi tiết mơ hình thể chế 91 3.6.1.2 Mơ hình thể chế ULDM 95 3.6.2 Phân tích nghiên cứu tình 99 3.7 Điều tra số liệu thực tế khu đô thị minh hoạ cho mô hình ULDM 101 3.7.1 Phương pháp tính tốn 101 3.7.2 Lập bảng tính 102 3.8 Kết luận 104 3.8.1 ULDM mơ hình thể chế 104 3.8.2 Các nghiên cứu tình 105 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 108 4.1 Kết luận 108 4.2 Các kiến nghị 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 Lớp : Cao học 16 K Học viên : Nguyễn Hà Huy DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 2.1 Q trình phát triển thị (dựa Madanipuor 1996,tr.135-137) Hình 2.2 Quá trình phát triển đất đai gia tăng giá trị đất đai (dựa Williamson,Enemark 2010,tr 196-197) Hình 2.3 Hệ thống quyền người sử dụng Buitelaar (2004) Hình 2.4 Mối quan hệ quản trị đất phát triển đất Hình 2.5 Biểu đồ luồng nghiên cứu tồn cục Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất Hà Nội Hình 3.2 Quy hoạch chi tiết thành phố Hà Nội đến 2020 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 Diện tích lục địa Bảng 1.2 Các loại đất không sử dụng cho nông nghiệp Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên đất nơng nghiệp tồn giới Bảng 1.4 Diện tích đất sử dụng đất Trái Đất (Bouwman 1988) Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên đất trồng trọt khu vực (FAO,1989) Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn giới khu vực (106 ha) Bảng 1.7 Tình hình sử dụng đất Việt Nam(Theo Tổng cục Địa 1994) Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên _ lý thuyết địa lý học P P đô thị ví dụ nghiên cứu (dựa Pacione 2005, tr 27-33) Bảng 2.2 Các mức phân tích thị (dựa Pacione 2005, tr 32-34) 10 Bảng 2.3 Các nhóm mơ hình phát triển đất đai mô tả chúng Gore&Nicholson (1991) Healey (1991) 11 Bảng 3.1 Các thủ tục cho lựa chọn vùng nghiên cứu 11 Bảng 3.2 Các số thuộc tính ‘khu thị đầy đủ’ cần thu thập 12 Bảng 3.3 Danh sách người trả lời vấn Khu đô thị 1, Hà Nội 13 Bảng 3.4 Danh sách số liệu đồ thị chi tiết chúng, Khu đô thị 1, HN 14 Bảng 3.5 Các kết việc thu thập số liệu, Khu đô thị 1, Hà Nội 15 Bảng 3.6 Danh sách người trả lời vấn Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội 16 Bảng 3.7 Danh sách số liệu đồ thị chi tiết, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội 17 Bảng 3.8 Các kết thu thập số liệu, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội 18 Bảng 3.9 Danh sách người trả lời vấn, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội 19 Bảng 3.10 Danh sách số liệu đồ thị chi tiết, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội Lớp : Cao học 16 K Học viên : Nguyễn Hà Huy 20 Bảng 3.11 Các kết thu gom số liệu, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội 21 Bảng 3.12 Danh sách người trả lời vấn, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội 22 Bảng 3.13 Danh sách số liệu đồ thị chi tiết, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội 23 Bảng 3.14 Các kết thu gom số liệu, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội 24 Bảng 3.15 Các phần tử mơ hình củng cố (được tạo dựa Healey 1992) 25 Bảng 3.16 Các phần tử khía cạnh xem xét ULDM khung mơ hình thể chế 26 Bảng 3.17 Đầu tư cơng cộng tư nhân tóm tắt tác động chúng tới phát triển đất đai 27 Bảng 3.18 Bảng tính giá đất từ giá cho thuê nhà giá thị trường Lớp : Cao học 16 K Học viên : Nguyễn Hà Huy LỜI MỞ ĐẦU I.Tính cấp thiết đề tài Việt nam quốc gia đông dân với nguồn tài nguyên đất đai khan sử dụng đất đai hiệu nhu cầu cấp thiết cho phát triển kinh tế phát triến xã hội thực mục tiêu quan trọng khác.Một biện pháp nâng cao hiệu kinh tế sử dụng tài nguyên đất đai tiếp cận kinh tế tài nguyên thiên nhiên môi trường.Để thực nhiệm vụ này,một điều thiếu xác định giá trị kinh tế tài nguyên đất đai cho sử dụng đất đai khác nhau.Tuy nhiên, việc nghiên cứu tìm hiểu,phân tích tiếp cận đánh giá giá trị kinh tế sử dụng đất đai cịn gặp nhiều khó khăn điều kiện Việt Nam Mặt khác, đánh giá giá trị tài nguyên đất đai điều kiện môi trường ngày có nhiều diễn biến phức tạp nhiệm vụ cấp bách không Việt Nam nói riêng mà cịn cộng đồng quốc tế nói chung.Do vậy, việc hồn thiện phát triển tiếp cận nghiên cứu đánh giá giá trị tài nguyên đất đai cấp thiết cho nhà nghiên cứu kinh tế khắp nơi giới.Nghiên cứu tình điều kiện Việt Nam cần thiết không cho người sống làm việc Việt Nam mà cịn đóng góp thơng tin cho người có quan tâm tới tình hình phát triển tài nguyên đất đai khu vực giới.Luận văn nàylà đóng góp vào trình nghiên cứu thực tế khu vực miền Bắc Việt Nam (cụ thể khu vực nội thành Hà Nội) II.Mục đích đề tài : Trên thực tế,chưa phổ biến rộng rãi nghiên cứu tính tốn giá trị kinh tế tài ngun đất đai tình hình Việt Nam,cho nên mục đích thứ luận văn triển khai tìm hiểu cho tính toán giá trị tài nguyên đất đai cách khoa học có hệ thống dựa thành tựu nghiên cứu có nhà kinh tế khắp nơi giới Việt Nam Thứ hai tìm hiểu điều kiện thực tế khu đô thị Hà Nội,Việt Nam để ứng dụng tiếp cận truyền thống đại khoa học lý thuyết kinh tế đánh giá giá trị tài nguyên đất đai giới nhằm phát triển phương pháp luận nghiên cứu đánh giá giá trị kinh tế đất đai điều kiện Việt Nam.Trên sở đó,luận văn có mục đích triển khai mơ hình phân tích phát triển Lớp : Cao học 16 K Học viên : Nguyễn Hà Huy đất đai đô thị đánh giá giá trị đất đai ứng dụng phát triển đô thị Hà Nội Việt Nam III.Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu: -Để phục vụ mục đích nghiên cứu cách đầy đủ,luận văn sử dụng tiếp cận truyền thống đại nhà kinh tế tài nguyên môi trường quốc tế,dựa sở khoa học kinh tế phúc lợi truyền thống -Cụ thể,với tiếp cận truyền thống,luận văn sử dụng phương pháp đánh giá giá trị tài nguyên đất đai dựa vào luồng giá trị mà tài nguyên đất đai tạo cho kinh tế thông qua dịch vụ cụ thể phục vụ làm nơi cư trú(các khu đô thị,các khu dân cư….),phục vụ sản xuất nông nghiệp công nghiệp xây dựng,thương mại,du lịch…với cấu chiết khấu khác -Hơn để đáp ứng điều kiện đại,cần phải ý tới tác động môi trường phức tạp,cho nên luận văn cần thiết phát triển tiếp cận đại hơn,như mơ hình đánh giá giá trị tài nguyên đất đai điều kiện bị ảnh hưởng tác động môi trường.Các tiếp cận dựa nghiên cứu nhà nghiên cứu kinh tế tài nguyên thiên nhiên môi trường thập kỷ gần -Trong luận văn sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mơ hình phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho số khu đô thị thành phố Hà Nội luồng giá trị mà loại hình đất đai thị mang lại cho kinh tế quốc dân có tỷ trọng lớn so với mục đích sử dụng đất khác -So sánh,phân tích kết phương pháp đánh giá mơ hình phát triển đất đai đô thị giá trị kinh tế tài nguyên đất đai khu vực đô thị Hà Nội mà luận văn sâu nghiên cứu -Tuy nhiên việc đánh giá luồng giá trị mà tài nguyên đất đai mạng lại loại hình sử dụng đất khác :nông nghiệp,công nghiệp,lâm nghiệp có chung phương pháp mơ hình đánh mơ hình đánh giá giá trị đất đai cho khu thị.Do vấn đề vừa nêu tiếp tục nghiên cứu thực đề tài tương lai IV.Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Với mục đích nêu phần luận văn này,tôi tập trung nghiên cứu vào mơ hình phát triển đất đai khu đô thị xây dựng Hà Lớp : Cao học 16 K Học viên : Nguyễn Hà Huy Nội.Dựa vào số liệu quan sát thực tế phương pháp luận mơ hình phân tích chọn khu thị đặc trưng cho loại mơ hình phát triển đất đai phổ biến Hà Nội,bao gồm : Phát triển tự phát bổ sung với hỗ trợ(KĐT Nhân Chính 2) Phát triển tự phát khơng có hỗ trợ(Làng Triều Khúc-Thanh Trì) Đã quy hoạch phát triển mức độ định(Làng Yên Xá-Hà Đông) Đã quy hoạch phát triển tốt(KĐT Nhân Chính 1) V.Những kết dự kiến đạt 1.Sưu tầm tài liệu kết nghiên cứu ngồi nước để có báo cáo tổng quan tình hình nghiên cứu ứng dụng tiếp cận đánh giá giá trị đất đai theo tiếp cận truyền thống đại 2.Phân tích nghiên cứu tình hình,đặc điểm,thơng tin…về trạng sử dụng đất đai khu vực nghiên cứu 3.Triển khai phương pháp áp dụng tiếp cận truyển thống thực hành đánh giá giá trị kinh tế đất đai theo phương pháp truyền thống 4.So sánh phân tích kết đạt mơ hình phát triển đất ULDM,mơ hình thể chế đánh giá thực tế có từ quan sát khu đô thị nghiên cứu kiến nghị cho quan quản lý có trách nhiệm Lớp : Cao học 16 K Học viên : Nguyễn Hà Huy Ghi Kinh doanh kinh doanh Nhà chung cư Nhà chung cư Nhà chung cư kinh doanh kinh doanh kinh doanh nhà nhà kết hợp kinh doanh kinh doanh nhà nhà nhà nhà kết hợp kinh doanh nhà nhà nhà nhà nhà ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI NGUYỄN HÀ HUY PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ GIÁ TRỊ CỦA ĐẤT ĐAI VÀ ỨNG DỤNG TRONG ĐIỀU KIỆN VIỆT NAM Chuyên ngành :... Hà Huy đất đai đô thị đánh giá giá trị đất đai ứng dụng phát triển đô thị Hà Nội Việt Nam III.Cách tiếp cận phương pháp nghiên cứu: -Để phục vụ mục đích nghiên cứu cách đầy đủ,luận văn sử dụng. .. dựa nghiên cứu nhà nghiên cứu kinh tế tài nguyên thiên nhiên môi trường thập kỷ gần -Trong luận văn sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mơ hình phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai